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1、限购政策的功过与退出始于北京并于2010年开始的住房限购政策，至今没有结束的迹象。2014年6月4日住建部总经济师冯俊关于限购的表态再次表明，即使时间已经过去4年，即使当前住房市场已经供求逆转，限购政策要退出仍未得到决策部门的首肯。 笔者在2011年的评论中曾经说（见中国房地产综合版2011年第12期），限购政策可能不是一个短期的政策，当时的逻辑是，中国房地产市场是一个“不差钱”的市场，住房投资需求既具有悠久的历史文化传统，又具有现实“不差钱”的经济环境。如果不通过限购遏制“有钱人买房”和“有钱就买房”，很难遏制投资需求膨胀。限购政策从出台之初，就饱受争议。这涉及到究竟怎么看待投资需求的问题。
2、如果按照诺贝尔经济学获得者米尔顿?弗里德曼的观点，投资者低买高卖的投机行为实际上是熨平价格波动的。在一种商品价格处于低谷时，投资者觉得未来会涨价从而买入，这样价格不会跌到没边；反之，当价格处于高位时，投资者看淡未来或见好就收，卖出商品迫使价格下跌这样价格不会涨到天价。但现实远比理论复杂，而且住房本身的复杂性也远远超出一般商品。住房是一种兼具消费和投资属性的商品，如果不限制投资，住房的投资需求一定会挤压消费需求，这是一个不争的事实。如果是纯粹的投资品市场，比如股票债券、古玩或字画、贵金属等，不存在投资需求膨胀挤压消费需求的问题。即使是纯粹的金融投资品市场，詹姆斯?托宾也提出了要限制投资的“托宾税
3、”主张。因此，那些批判限购的人士仅仅看到限购对投资需求的打压，而没有看到限购对消费需求的保护。实际上，即使是被弗里德曼誉为自由市场经济典范的香港近来也准备推行“港人港地”计划，香港房屋协会2012年就推出首个只向香港人发售的住房项目，每人限申请认购一套，且不接受以公司名义进行认购。那实施的效果是否真的体现了限购政策的初衷呢？现在看来，公道的说，限购尽管有许多不足，如缺乏公平性（既往不咎），如通过行政权力干预消费者主权等，但限购确实是有力打击投资需求保护消费需求的工具。尽管在现实中，确实有一些通过补缴社保获得购房资格的例外，又或某些人神通广大能避开限购，但总体上限购基本阻止了投资需求的膨胀，即使
4、某些人补缴社保，那也意味着增加了住房投资需求的成本。冯俊在6月4日的会上敢于公开替限购辩护，声称对居民的消费需求没有影响。这是有事实依据的。否则，如果限购真的不得人心，对于一项涉及到几乎所有人利益的政策，早就批评如潮不可能屹立四年不倒。相反，每次地方政府有取消限购的小动作，网上就恶评如潮，地方政府无不面临莫大的压力。但是，我们对限购政策的效果不能过高评价，一些人把今日住房市场的困境归结为限购的干扰，这是限购承受不起的。从2011至今，如果说2011年下半年到2012年年中住房市场的不景气归结为限购，还说得过去。但2013年全国很多城市房价的上涨，以及2014年至今住房市场的调整，实际上限购的边
5、际作用已经是微乎其微了。没有投资需求，消费需求主导的商品市场照样会出现波动，尤其是对住房这种生产周期长、供给往往滞后于需求的商品来说更是如此。在笔者看来，今日住房市场的困境首要因素在于短期供给爆棚，消费需求一时跟不上，现在年住房竣工量超过10亿平米，一年超过1000万套住房，古今中外，史无前例。其次在于信贷的可得性与成本的上升，互联网金融的兴起后倒逼利率市场化，以盈利为目标导向的商业银行获取存款的成本上升而资产证券化裹足不前，无力也不愿继续支持住房消费需求。再次才是中国经济增长新阶段后潜在经济增长下降，消费者收入增长放缓，就业者对未来收入和房价预期不再如往日乐观。这三个原因是全局性的，具体就某
6、一地区可能略微有差异。尤其是后两者决定了即使是放开限购，住房投资需求也难以如往日膨胀。毕竟，现在的不动产档案登记如达摩克利斯之剑，二手房交易成本的高企也在压缩获利空间。那政策究竟有没有调整的空间呢？其实是有的。在打击投资需求保护消费需求时，限购政策是与信贷和税收政策合用的。这在逻辑上有点问题。既然限购政策下，家庭购买首套房和二套房都属于合理的消费需求，投资需求已被逐出市场，那么信贷政策和税收政策为何要继续打压消费需求呢？在当前商业银行已经不愿意继续支持住房按揭的背景下，继续实施的认房又认贷的二套房贷款政策还有必要吗？对二手房交易税费来说，既然限购后市场只剩下了消费需求，那就应该支持二手房交易的
7、买卖。一个活跃的二手房交易市场能通过居民的住房梯度消费促使新房市场良性发展，很多居民只有卖掉了旧房才能买新房。相反，高昂的交易成本既遏制了二手房市场的住房消费需求，也阻止了新房市场的交易。所以，如果要继续保持限购，那就有必要调整信贷和二手房的税收政策。信贷政策方面，2014年5月12日央行的“窗口指导”已经要求商业银行从“讲政治”的高度支持居民住房合理需求；6月6日银监会副主席的态度转向可以看作是信贷政策调整的标志，但二手房交易税费迟迟未动，不合常理。反过来，如果取消限购，又如何防止投资需求卷土重来冲击消费需求呢？如前所述，二手房高昂的交易成本和信贷困境在当前事实上已经阻止了投资需求膨胀。按照前住建部部长姜伟新的说法是，在住房信息联网后，限购政策就会自然退出。但是姜伟新也没有想到住房信息联网会这么困难，时至今日也未能取消。住房信息联网了限购为什么就能退出？住建部当时并未给出细节。合理的推测是，在住房信息联网并取消限购后，国家将会出台新的打击住房投资需求的政策。这种政策只可能是税收政策。相对于学界呼吁的持有型房产税，笔者更倾向于针对二套房以上的多套房购买行为特别住房消费税。所以，本文最后的结论是，无论是坚持还是取消限购，住房的税收政策都有必要调整。只不过如果保留限购，那就降低二手房交易税费；如果取消限购，出台针对二套房以上购买行为的特别消费税。系杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授
