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1、武汉市房地产市场报告（11月） 第 54 页 共 54 页武汉市房地产市场月度报告(2010年11月)德盛行地产机构市场研究中心2010-12-10目 录数字楼市（2010.11）3第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态111.3 规划城建13第二章 土地市场152.1 挂牌土地拍卖情况152.2 土地出让情况162.3 土地出让分析182.4 重点地块介绍19第三章 房产市场243.1 德盛指数243.1.1 武汉市房地产吸纳指数243.1.2 指数应用243.2 月度成交分析253.3 每日商品房成交分析263.4 每周成交分析273.5 区域成交分析273.6 供应分析2
2、93.6.1 供应情况293.6.2 供应分析33第四章 区域市场分析354.1武昌南片区综述354.2武昌南片区基础条件364.3武昌南片区利好因素404.4 武昌南片区房地产市场特征414.4.1 片区项目布局414.4.2 片区在售楼盘情况414.4.3 片区市场分析424.5典型个案分析44数字楼市（2010.11）土地市场成交宗数：14宗成交面积：112.83万平方米成交金额：99.63亿元成交可建面积：423.31万平方米商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：128.55住宅新增供应面积：142.62万方（约14262套）成交套数：14121套成交面积：152.54万平方米成交金额
3、：109.29亿元成交均价：7165元/平方米第一章 市场资讯1.1 经济与政策 银监会：推进差别化信贷政策抑制房地产投机融资需求11月2日，银监会副主席蒋定之表示，银行业要积极落实房地产差别化信贷政策，加大对保障房的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款。银监会业务创新部主任李伏安指出，在利率市场化加快的过程当中，利差的相对收紧是竞争的基本规律。在这样的情况下，银行需要实现盈利方式从单纯以利差为主的转变，而实现包括收费业务和服务业务在内的比较均衡的盈利模式。针对利率市场化改革时机，李伏安表示“在危机比较严重的去年和今年，世界上很多国家的银行都处于亏损状态，而中国的银行业盈利还是相
4、当不错的，从这个意义上讲，我们的时机很难得，利率市场化的过程是对一个重要的金融指标的价格决定机制的一个改变，很难有这样一个历史机遇，让我们没有太多的负担，没有太多的顾虑，可以比较好的去做。”（来源于每日经济新闻）【点评】：银监会的这一举措主要是要求银行业金融机构切实抓好地方融资平台贷款风险管控；继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险。另一方面加大市场中低位房地产开发，减少高端楼盘贷款开发，控制房地产开发结构，满足市场刚需，促进房地产市场平稳发展。央行货币政策：本月初适度宽松，12月初转为稳健11月2日，中国人民银行发布三季度货币政策执行报告指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一
5、阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。报告指出，当前价格走势的不确定性较大，仍需加强通胀预期管理。国际经济复苏还比较缓慢，我国经济增长较快，通胀预期和价格上行压力不容忽视。受复苏不确定因素影响，各经济体政策退出较为谨慎，随着原有刺激措施逐步到期，发达经济体开始推出新的经济刺激措施，全球流动性和货币条件仍将宽松，主要经济体将持续放松货币刺激经济的预期强烈，大量资金可能向增长较快的新兴经济体流入。在流动性充裕和通胀预期较强的大背景下，富余资金必然寻找各种途径和出口，潜在的通胀压力须高度关注。此外，还存在结构性的价格上行压力。当前国内劳动力和服务业等价格趋升，资源环保
6、成本加大，资源性产品价格有待理顺，都可能影响通胀预期。（来源于新浪财经）【点评】：三季度货币政策执行报告中提到“要根据形势发展要求，继续引导货币条件逐步回归常态水平”，可以预见，央行将继续根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，合理安排货币政策工具组合、期限结构和操作力度，加强流动性管理，保持银行体系流动性合理适度，促进货币信贷适度增长，既满足经济发展的合理资金需求，又为价格总水平的基本稳定创造良好的货币环境，切实管理好通胀预期。在紧接下来的12月3日，中共中央召开政治局会议指出，要实施稳健的货币政策以控通胀，自此货币政策由宽松转为稳健。本月两次存款准备金率上调1、11月16日起央行上调存款准备
7、金率0.5个百分点 冻资超3500亿自11月16日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。这是央行今年以来第四次统一上调存款准备金率，冻结银行资金将超过3500亿元。之前，央行分别于今年1月、2月、5月三次上调存款准备金率。按照央行10月份公布的数据“人民币存款余额70.09万亿元”计算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，将冻结资金3504.5亿元。（来源于证券日报）【点评】：此次上调后，一般金融机构的存款准备金率将达到17.5%，而此前被实施差别化存款准备金率的6家银行则提高至18%。17.5%的存款准备金率与2008年6月的历史最高点持平，而大型银行18%的存款准备金率已
8、经超过了历史最高点。存款准备金率的上调一方面能够缓解目前日益严重的通胀压力，另一方面可以进一步控制信贷规模，收紧银行资金的流动性。2、11月29日起央行上调存款准备金率0.5个百分点 累计调2.5%中国人民银行年内第五次上调存款准备金率。从2010年11月29日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将上调0.5个百分点。这是一个多月以来，央行第三次上调存款准备金率，也是年内第五次上调，累计上调达2.5%。（来源于财新网）【点评】：此次上调存款准备金率的目的就是回收流动性，在采取行政手段遏制物价的同时，央行密集上调存款准备金率也说明政府对经济增长的信心充足；另外，月底上调存款准备金率降低了央行短期
9、内再次加息的可能性。 三部委：七项措施落实保障房工程资金使用管理根据国务院关于加快保障性安居工程建设工作部署和近期目标要求，为进一步加快保障性安居工程建设进度，11月16日经国务院同意，就有关资金使用管理问题通知如下：（1）切实落实各类保障性安居工程资金按照现行规定，保障性安居工程实行“省级负总责，市县抓落实”。截至目前，2010年中央安排的各类保障性安居工程补助资金，均已下达相关省、自治区、直辖市、计划单列市和新疆生产建设兵团(以下简称有关地区)。同时，今年中央财政已追加下达保障性安居工程补助资金，重点用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。有关地区要将中央和省级财政安排的各类保障性安居工程补
10、助资金尽快分配下达到市、县或师、团场。各市、县或师、团场要严格按照国家规定的资金来源渠道，切实落实各类保障性安居工程资金，将中央保障性安居工程补助资金与省级保障性安居工程补助资金，以及市、县或师、团场保障性安居工程资金统筹安排，尽快落实到保障性安居工程项目和符合保障性安居工程条件的家庭，确保不因资金不落实、不到位而影响各类保障性安居工程建设进度。（2）允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建
11、、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。从土地出让净收益安排资金用于发展公共租赁住房支出时，填列政府收支分类科目212类“城乡社区事务”08款“国有土地使用权出让收入安排的支出”11项“公共租赁住房支出”科目。（3）允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房按照住房公积金管理条例(国务院令第350号)的规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。从2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用
12、于发展公共租赁住房。各地从住房公积金增值收益中安排资金用于发展公共租赁住房支出时，填列政府收支分类科目212类“城乡社区事务”07款“政府住房基金支出”04项“公共租赁住房支出”科目。（4）提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率按照现行规定，中央财政廉租住房保障专项补助资金在优先满足发放租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。为了进一步提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率，省级财政、住房城乡建设部门要进一步明确本地区年度购买、改建或租赁廉租住房任务。2010年各地购买、改建或租赁廉租住房任务数，为当年省级人民政府同住房
13、城乡建设部签订的目标责任书确认的新增廉租住房套数，扣除中央预算内投资补助下达新建廉租住房套数之后的套数。2010年中央财政补助相关地区购买、改建、租赁廉租住房具体任务数详见附件。省级财政、住房城乡建设部门要及时将2010年购买、改建、租赁廉租住房任务数分解下达到市、县或师、团场，并加强督促检查，确保按期完成购买、改建、租赁廉租住房任务。从2011年开始，财政部、住房城乡建设部在分配下达有关地区中央财政廉租住房保障专项补助资金时，不仅要考虑该地区当年租赁补贴任务完成情况，还要考虑该地区当年购买、改建、租赁廉租住房任务完成情况。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可以将中央财政
14、廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。（5）利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房为充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。各级人民政府安排的公共租赁住房资金，包括中央补助公共租赁住房资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等管理办法由省级财政部门会同发展改革、住房城乡建设部门制定，报财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部备案。（6）加强政府投资建设的公共租赁住房租金“收支两条线”管
15、理政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理等支出。公共租赁住房租金收入缴库时，填列政府收支分类科目103类“非税收入”01款“政府性基金收入”43项“政府住房基金收入”04目“公共租赁住房租金收入”科目;使用公共租赁住房租金收入时，填列政府收支分类科目212类“城乡社区事务”07款“政府住房基金支出”04项“公共租赁住房租金支出”科目。政府投资建设公共租赁住房租金收入具体缴库办法，按照地方财政部门的有关规定执行。市县财政部门要加强政府投资建设的公共租赁住房租金“收支两条线”管理，确保租金收入及时足额缴库，并严格按照规定用途使用。（7）加快保障性安居工程资金预算执行进度各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书，积极开展各项工作，切实落实保障性安居工程建设用地，加快保障性安居工程项目审批，尽快开工建设并形成实物工作量，根据工作进度及时拨付保障性安居工程资金。要在核实底数
