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1、目录数字楼市（2011.6）3第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态81.3 规划城建9第二章 土地市场112.1 挂牌土地拍卖情况112.2 土地出让情况122.3 土地出让分析142.4重点地块介绍16第三章 房产市场223.1 德盛指数223.1.1武汉市房地产吸纳指数223.1.2指数应用223.2 月度成交分析233.3不同价格区间商品住宅销售情况243.4 不同面积商品住宅销售情况243.5 区域成交分析253.6 供应分析263.6.1供应情况263.6.2供应分析313.7 商业地产概况34第四章 片区市场分析374.1金银湖片区综述374.2地形地貌及经济结构
2、374.3 金银湖片区未来规划384.4 金银湖片区房地产市场特征394.4.1 片区项目布局394.4.2 片区在售楼盘情况404.4.3 金银湖片区房地产发展走势414.5 片区典型个案分析41数字楼市（2011.6）土地市场（6月）成交宗数： 22宗成交面积： 134.13万方成交金额：86亿成交可建面积：396.88万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：85.81点 商品房新增供应面积（6月）：161.82万方 商品住宅新增供应面积（6月）：123.97万方（约12397套）成交套数（6月）10199套 成交均价（6月）6286元/ 第一章 市场资讯1.1 经济与政策住建部：新房屋
3、征收评估办法实施住房和城乡建设部6月7日发布了国有土地上房屋征收评估办法。2003年12月1日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止，但国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有规定。办法规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。办法还规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期
4、间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。（来源于楚天金报）【点评】过去的评估方法,体现的主要是房屋的价值，而新的条例中，对于土地的价值有了更多地体现。例如，一块征用土地未来要建成CBD或城市综合体等极具商业价值和利润增长性的用地，那么新的评估方法就能更好地体现这种价值的变化，如此一来被征收人的利益也就得到了更大的保障。另外，新规取消了政府指定评估机构的权利，更显公平。以往由拆迁单位来选择评估机构一直引发不少不少争议，毕竟评估机构的利益与拆迁方或多或少相关联，难免出现低估被征收人房产价值的可能性。住建部：房地产政
5、策不会放松条件 也不出台更严厉的政策6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。王珏林指出，未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去，下不来”的状态。房地产的调控尚未达到理想状态，未来会加大力度落实已有政策，尚未考虑出台更严厉的措施。对于理想状态的界定，他表示，住建部内部并没有定量的标准。王珏林表示，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。目前保障房建设的难点有三，一是认识到位难，二是资金筹措难，三是分配管理难。其中，分配公平是最关键的环节。住建部未来将采取长期跟踪检查的方式，进行保障房分配资格
6、认证，并会持续检查分配条件是否长期符合要求。同时将建立奖惩机制，奖励监督，严厉惩处违规行为。（来源于信息时报）【点评】1月，刚进入2011年的楼市延续2010年的火爆，一片生生不息的繁荣景象，加息、调控等手段可谓无所不用其及，楼市“高烧”依旧不退，在2011年首次土地拍卖中更是上演楼面地价连创新高的局面。 2月，新国八条细则颁布，武汉限购范围和力度均有加强，这一重拳出击，让楼市顿时冷静下来，人们暂且放慢了买房的脚步，但对于这样一个前景不明的楼市来说，买与不买成了需要三思的问题。2月限购令的禁锢还未解除，3月又到了国家规定的各地方政府颁布房价控制目标的最后期限，所有开发商、炒房的、刚需们都伸等着
7、政府表态，当武汉房价控制目标为12%的政策一出， 刚需沉默了。有了3月的“涨价指标”，开发商们按捺不住的开始积极推盘，购房者也很配合的蜂拥而至，一时间，武汉楼市频现“日光盘”，然而日光的背后仍存隐忧，黄金地块被贱卖，楼市议价现象越来越多.5月楼市，就一个字：怪！有楼盘零成交还涨价一千，不知其底气何来？还有千呼万唤始出来的3万套武汉公租房，据调查光是富士康的员工宿舍就占去8千套，不知让那些盼望着能享受公租房福利的人们作何感想？有人卖的红红火火，有人卖的冷冷清清，6月的武汉楼市，这种两级分化的情况越演越烈，开发商开始使劲浑身解数招徕购房者。而今住建部表态，房地产政策不会放松条件，也不出台更严厉的政
8、策，并将加强保障房建设作为未来调控重点工作之一，后续市场或将朝着更理性的方向发展。央行：6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。【点评】这是央行今年来第六次上调准备金率，也是金融危机以来第十二次上调。本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。中国国家统计局公布的5月份宏观经济数据显示，当月中国CPI增幅高达5.5%，创下34个月新高，“紧缩风声”骤紧。央行本次上调整存款准备金率，控制通胀仍是重点。央行每上调0.5个百分点的存款准备金率，
9、将冻结超过3000亿元资金，本次存款准备金率再度上调，将增加银行对于住房贷款的发放难度，首次置业人群的前期购房压力或将提高。两部委强调土地出让收入10%用于填保障房缺口6月28日，财政部、住房和城乡建设部印发关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，再次强调公共预算、公积金的增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。【点评】2010年，全国土地出让收入约为2.7万亿元，以10%的最低比例计算，约有2700亿元土地出让金可以用于保障性住房建设，加上公积金增值收益也仅有3000亿元，即使再算上财政投入，基本落实的保障性住房资金不到5000亿元，这对于全年1.4万亿元
10、保障房资金需求来说，显然还远远不够。我国出台行政强制法规定强拆须公告 6月30日行政强制法获得全国人大常委会表决通过，自2012年1月1日起施行。强制措施由法设定行政强制法第九条规定，行政强制措施的种类：(一)限制公民人身自由;(二)查封场所、设施或者财物;(三)扣押财物;(四)冻结存款、汇款;(五)其他行政强制措施。新法规定，行政强制措施由法律设定。法律对行政强制措施的对象、条件、种类作了规定的，行政法规、地方性法规不得作出扩大规定。法律中未设定行政强制措施的，行政法规、地方性法规不得设定行政强制措施。限制自由禁止超期行政强制法规定，实施限制人身自由的行政强制措施不得超过法定期限。实施行政强
11、制措施的目的已经达到或者条件已经消失，应当立即解除。情况紧急，需要当场实施行政强制措施的，行政执法人员应当在24小时内向行政机关负责人报告，并补办批准手续。行政强制应由两名以上执法人员实施。严禁“夜袭”执法法律规定，不得查封、扣押与违法行为无关的场所、设施或者财物;不得查封、扣押公民个人及其所扶养家属的生活必需品。当事人的场所、设施或者财物已被其他国家机关依法查封的，不得重复查封。法律规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。法律规定，违法行为情节显著轻微或者没有明显社会
12、危害的，可以不采取行政强制措施。法律规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。（来源于楚天金报）国务院：从土地出让金中按比例计提教育资金 中国政府网7月1日全文刊登了国务院关于进一步加大财政教育投入的意见。意见要求各地各部门，采取有力措施，进一步加大财政教育投入，确保做国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)提出的到2012年国家财政性教育经费支出占国内生产总值比例达到4%的目标按期实现。国务院要求各级人民政府，努力增加教育经费预算，保证
13、财政教育支出增长幅度明显高于财政经常性收入增长幅度;压缩一般性支出，优先保障教育支出。为拓宽经费来源渠道，多方筹集财政性教育经费，国务院决定，统一内外资企业和个人教育费附加制度，全面开征地方教育附加，从土地出让收益中按比例计提教育资金，并要求各地加强收入征管，依法足额征收，不得随意减免。（来源于长江商报）【点评】从土地出让金中提取教育资金，加大教育投入，提高财政性教育经费的比重，这不但体现出国家对教育的重视程度，也是国有土地收益全民共享的有效实现形式，此举无疑让人欣慰、令人期待。但若硬性从土地出让金中提取教育资金，必然会减少地方可用财政收入，堤内损失堤外补，地方政府又为自己提高房价找到了一个理
14、由。这样，就算是教育经费保障了，低收入群体的住房梦更难圆了。1.2 市场动态武汉建筑垃圾管理办法6月20日起实施 6月20日起，武汉市建筑垃圾管理暂行办法正式实施，乱倒渣土最高将面临10万元罚款。市城管局负责人介绍，6月20日起，未经许可，任何单位和个人不得擅自处置建筑垃圾，建设或施工单位应在工程开工前向城管部门申请核发建筑垃圾处置证，对于无证处置建筑垃圾的施工单位，最高将处10万元重罚;对随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，对单位最高可罚5万元，个人最高处200元的罚款。对于市民投诉较多的渣土车漏洒行为，将根据其漏洒污染的面积，按每平方米50元进行处罚。同时，市民可通过市城管局监督热线027-
15、82712345，对乱堆乱倒、渣土污染等违规行为进行举报。此外，普通市民家庭装修产生的建筑垃圾也不能随意处理，已实行物业管理的区域，应按照物业部门指定的地点进行堆放，并在2日内清运;未实行物业管理的，应按照街道办事处指定的地点进行堆放，2日内清运干净。（来源于武汉晚报）【点评】武汉市建筑垃圾管理暂行办法中明确规定，对建筑垃圾处理不当将处以重罚，这对于整个武汉来讲是一个非常利好的消息。由于对建筑垃圾的处理费用及运输费用将大大提高，对开发商资金的要求加大，开发商或将加大建筑成本。沿用12年审批模式终结 武汉放权提速土地审批6月20日，武汉市政府常务会公布，今后武汉市中心城区和开发区的国有建设用地供地审批将提速，直接由武汉市政府委托市国土规划局代为审批。武汉市政府委托市国土规划部门代为履行行政审批职能，供地方案行政审批文件由市国土规划局以武汉市政府名义行文，按照“武政供地字”统一编号，加盖“武汉市人民政府土地审批专用章”。对由市国土规划局代为审批的国有建设用地供地方案，武汉市政府将组织相关部门定期抽查，抽查结果不合格的项目，将按照监察部、人社部和国土部下发的违反土地管理规定行为处分
