《固定收益专题报告：房企资金为王仍可择优配置-20200225-海通证券-19页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《固定收益专题报告：房企资金为王仍可择优配置-20200225-海通证券-19页（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 固定收益固定收益研究研究 证券证券研究研究报告报告 固定收益专题报告固定收益专题报告 2020 年年 02 月月 25 日日 Table Title 相关研究相关研究 Table ReportInfo 疫情防控债初探 2020 02 20 医药债券梳理 兼论疫情影响 2020 02 20 拆解转债的估值周期 可转债投资 手册之八 2020 02 18 Table AuthorInfo 分析师 姜超 Tel 021 23212042 Email jc9001 证书 S0850513010002 分析师 杜佳 Tel 021 23154149 Email
2、dj11195 证书 S0850518080002 联系人 王巧喆 Tel 021 23154142 Email wqz12709 房企资金为王 仍可择优配臵房企资金为王 仍可择优配臵 Table Summary 投资要点 投资要点 疫情对地产行业的影响疫情对地产行业的影响 地产销售远未恢复 地产销售远未恢复 从高频的 30 大中城市商品房成交面积数据 可以看到 今年因为疫情影响 成交面积几近冰冻 2 月 10 日以来随着部分地区复工以 及房企推广线上售房 数据略有起色 但比起去年农历同期差得很多 同时为抗击疫情采 取的假期延长 推迟复工以及交通管制带来的劳动力要素流通问题 会对房地产开工和施
3、 工带来影响 回款重要性已大幅提升 挑战房企资金安全 回款重要性已大幅提升 挑战房企资金安全 定金及预付款以及个人按揭贷 款的重要性显著增加 在房地产开发资金来源中的占比已经从 16 年之前的 30 40 左右 提升至了 19 年的 50 一季度一季度销售淡季 后续取决于复工情况 销售淡季 后续取决于复工情况 统计局公布的商品房销 售额看 17 19 年一季度销售额约占全年的 17 左右 属于相对淡季 政策有没有松动 政策有没有松动 近期多地省市政府出台了一些房地产支持性文件 政策集中体现在土政策集中体现在土 地市场交易和开发商复工复产两方面 地市场交易和开发商复工复产两方面 其中 土地市场交
4、易方面的政策最多 主要表现为 延期缴纳土地出让金 延期期间不产生滞纳金或违约金 允许分期缴纳土地出让金等 无 锡市 苏州市力度目前相对较大 无锡市还在税费缴纳 资金监管以及融资信贷方面加大 政策宽松力度 特别提到 对受疫情影响严重 到期还款困难的企业可予以展期 对 2020 年 6 月 30 日前到期 贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷 苏州则调整了超过市 场指导价报价规则 央行辟谣央行辟谣 MPA 考核调整 考核调整 根据 2 月 17 日中国证券报报道 有关央 行拟调整 MPA 中房地产信贷相关考核指标的说法不属实 从目前出台的政策来看 依旧从目前出台的政策来看 依旧 是一城一策 有针
5、对性的 土地市场的政策最多是一城一策 有针对性的 土地市场的政策最多 针对购房者及房企融资端的宽松政策还针对购房者及房企融资端的宽松政策还 很少 很少 地产债偿付风险到底如何 地产债偿付风险到底如何 1 地产债 地产债 4 月有个偿债小高峰 月有个偿债小高峰 今年上半年 2 月份地产债偿 付压力最小 4 月会有偿付小高峰 房企有年底融资的习惯 为 1 3 月份提供了缓冲 如 果疫情影响不发展到 20 年第二季度 地产债偿付风险相对可控 2 疫情前房企资金链相 疫情前房企资金链相 对健康对健康 我们筛选了发债房企作为样本 19 年中报显示当期房企货币资金同比增速仍有 16 左右 大中型房企短期偿
6、债能力较强 从现金流看 样本房企 19 年上半年缺口处于 14 年以来的低位 并且各类型房企筹资覆盖缺口情况均较好 从现金流入构成来看 大 型房企以销售回款为主 中型房企则对外部融资相对更为依赖 小型房企除几种主要类型 现金流入外 收到其他与经营活动有关的现金占经营性现金流入相对较多 发债发债房企现金流压力测试房企现金流压力测试 我们在报告第四部分对发债房企做了一个简单的现金流压力测 试 具体假设及过程见报告正文 从结果看 在房企暂停拿地 融资做到与去年同期持平 的假设下 即便销售额受到冲击 大概有七成的房企资金链还是安全的 不需要额外扩大 融资 但如果还想保持拿地节奏 大部分房企资金链上的压
7、力就会凸显出来 我们的测算 包含诸多前提假设 可能存在不合理的地方 比如上半年不拿地或者保持拿地节奏是两个 比较极端的假设 实际中更可能发生的是拿地会减少 但也不至于完全暂停 另外融资端 很可能会有一些积极的政策变化 最后 疫情对于不同城市的房地产市场影响也会不同 房企土储分布的差异性也值得考虑 如何看待如何看待地地产债投资 产债投资 现金流有压力 但整体风险可控 现金流有压力 但整体风险可控 一是一季度地产债到期压力不是很大 4 月份有个偿债 小高峰 但房地产企业有年底前融资习惯 为 1 3 月提供了资金上的缓冲 如果疫情影响 不发展至二季度的话影响整体可控 二是从政策上看 目前的政策还是一
8、城一策 融资政 策的放松可能不会那么快 房地产企业资金面临压力的状况可能要持续一段时间 不过我 们认为政策放松力度会根据市场反馈调节 如果真的有风险事件发生 大概率是抗风险能 力弱的小型高杠杆房企先爆发 政策上预计也会有所反映 三是从房企抗风险能力看 即便政策不会大幅松动 通过我们的压力测试 大部分房企可以通过减少拿地 放缓施工 进度减少经营现金流流出 缓解资金链压力 房企资金为王 仍可择优配臵房企资金为王 仍可择优配臵 疫情冲击下 房企会因抗风险能力不同而有所分化 各地 相关政策的出台利好资金充裕型房企 资金实力为王的投资逻辑清晰 此外关注土地储备 分布 重点配臵疫情较轻地区的房企受冲击较小
9、 安全性高 风险提示 地产行业复工进度低于预期 固定收益研究 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1 疫情对地产行业的影响 5 2 地产政策有没有松动 6 3 地产债的风险如何衡量 7 3 1 地产债到期压力怎样 7 3 2 疫情前地产企业资金链是什么状况 8 4 样本房企现金流压力测试 10 5 如何看待地产债投资 14 pOmPoQvMrQrRsNnOqPnRoPbRbPaQnPrRoMpPfQoOoMkPnPtNbRpNnONZmQrNNZnMmP 固定收益研究 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图图目目录录 图 1 30
10、 大中城市商品房月度日均成交面积 万平方米 5 图 2 30 大中城市商品房成交面积在春节前后表现 万平方米 5 图 3 销售回款的重要性大幅提升 累计值占比情况 5 图 4 地产债近几个月偿付压力 亿元 7 图 5 地产债净融资情况 亿元 7 图 6 地产集合信托成立规模 亿元 8 图 7 样本地产企业货币资金情况 亿元 9 图 8 不同类型样本房企货币资金增速 9 图 9 不同类型样本房企短期偿债指标情况 9 图 10 不同类型样本房企自由现金流缺口 总资产情况 10 图 11 不同类型样本房企筹资对自由现金流缺口覆盖情况 10 图 12 不同类型样本房企现金流入构成情况 10 图 13
11、样本企业 18 年年中起一年内偿债现金支出 18 年年中短期债务 13 图 14 上下半年偿债现金支出比是否为 1 13 固定收益研究 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 全国商品房季度销售额情况 6 表 2 压力测试情景 现金流量表各科目较 19 年上半年变化假设 12 表 3 压力测试结果 家 14 固定收益研究 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 1 疫情对地产疫情对地产行业行业的影响的影响 疫情冲击房地产行业开工和销售 疫情冲击房地产行业开工和销售 2003 年的 SARS 事件在疫情最严重的 2 4 月期 间
12、我国住宅开发投资当月完成额以及商品房销售面积当月值均出现全年低点 今年新冠疫情下 各地售楼处停摆 疫情影响下人们的看房和购房意愿也明显下 降 势必会对地产销售带来冲击 为配合国家抗击疫情 1 月 26 日 中国房地产业协 会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动 严防疫情扩散 截至目前房地产企业陆续 开始复工 但项目开工 售楼处开放情况可能没有那么乐观 比如恒大宣布假期延长至 2 月 16 日 全国项目 2 月 20 日前不开工 全国 1040 个售楼处不开放 地产销售基本冰冻至今地产销售基本冰冻至今 从高频的 30 大中城市商品房成交面积数据可以看到 2019年的除夕是2月4日 除夕后第7天该
13、成交面积数据就随着假期的结束快速回升 到第 10 天左右就已经到了和春节前差不多的水平 而今年因为疫情影响 成交面积几 近冰冻 2 月 10 日以来随着部分地区复工以及房企推广线上售房 数据略有起色 但 比起去年农历同期差得很多 同时为抗击疫情采取的假期延长 推迟复工以及交通管制 带来的劳动力要素流通问题 也会对房地产开工和施工带来影响 图图1 30 大中城大中城市商品房月市商品房月度日均成交面积度日均成交面积 万平方米万平方米 100 80 60 40 20 0 20 40 0 10 20 30 40 50 60 70 30大中城市 商品房成交面积 月 30大中城市 商品房成交面积 月 同比
14、 右轴 资料来源 WIND 海通证券研究所 注 2 月数据截至 18 日 图图2 30 大中城市商品房成交面积在春节前后表现 万平方米 大中城市商品房成交面积在春节前后表现 万平方米 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 10 8 6 4 2 除夕 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 2020年春节前后2019年春节前后 资料来源 WIND 海通证券研究所 地产销售回地产销售回款的重要性款的重要性近年来大幅提升 挑战房企近年来大幅提升 挑战房企资金安全 资金安全 从房地产开发资金 来源看 定金及预付款以及个人按
15、揭贷款的重要性显著增加 在房地产开发资金来源中 的占比已经从 16 年之前的 30 40 左右提升至了 19 年的 50 图图3 销售回款的重要性大幅提升 累计值占比情况 销售回款的重要性大幅提升 累计值占比情况 20 0 25 0 30 0 35 0 40 0 45 0 50 0 55 0 Feb 05 Aug 05 Feb 06 Aug 06 Feb 07 Aug 07 Feb 08 Aug 08 Feb 09 Aug 09 Feb 10 Aug 10 Feb 11 Aug 11 Feb 12 Aug 12 Feb 13 Aug 13 Feb 14 Aug 14 Feb 15 Aug 15
16、 Feb 16 Aug 16 Feb 17 Aug 17 Feb 18 Aug 18 Feb 19 Aug 19 定金及预付款 定金及预付款 个人按揭贷款 个人按揭贷款 房地产开发资金来源房地产开发资金来源 资料来源 WIND 海通证券研究所 一季度一季度销售淡季销售淡季 后续影响取决于 后续影响取决于复工情况复工情况 从统计局公布的商品房销售额看 17 19 年一季度销售额约占全年的 17 左右 在各个季度中属于相对淡季 2 季度销售 固定收益研究 固定收益专题报告 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 额占比约在 27 28 从整个行业来看一季度的冲击会比其他季度带来的冲击相对小一 些 但对于一些布局四五线的房地产企业或者根植于当地的小房企 春节的 返乡 行情 也很重要 对这些企业的冲击更大些 表表 1 全国商品房季度销售额情况全国商品房季度销售额情况 2019 2018 2017 销售额 亿 占比 销售额 亿 占比 销售额 亿 占比 Q1 27038 77 17 25597 18 17 23182 25 17 Q2 43659 29 27 41348 05 28 35969
