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1、. .XX县X X 镇宜居小区开发项目可行性研究报告 二一年九月目 录第一章总论61.1项目概况61.2 报告编制的依据71.3编制内容81.4结论与建议8第二章 业主基本情况92.1 企业概况922 公司的组织机构92.3项目负责人情况10第三章 项目背景和建设的必要性113.1 项目背景113.1.1 全国房地产市场发展状况113.1.2 重庆市房地产市场状况153.1.3 某某县社会经济状况183.2项目建设的必要性193.2.1有利于加快城镇化建设193.2.2有利于在三峡库区经济发展中起重要作用203.2.3有利于提高项目周边土地的利用价值21第四章 项目区域房地产市场分析224.1
2、 项目区域市场分析224.1.1某地房地产市场现状及原因分析224.1.2 未来房地产市场展望244.2 项目定位244.3 项目区域市场竞争状况254.4 项目定价264.5 项目SWOT分析26第五章 项目建设条件285.1项目位置285.2项目综合情况285.3项目建设主要技术经济指标285.4项目建设条件29第六章 项目建设工程方案316.1 主要设计依据316.2设计指导思想及主要原则316.3建筑方案概要326.4公用工程建设方案35第七章 环境保护和节能措施417.1环境保护417.1.1环境保护标准417.1.2环境质量现状417.1.3施工期环境影响及防治措施417.1.4营
3、运期的环境影响427.1.5环境影响评价437.2节能措施437.2.1设计依据437.2.2建筑节能447.2.3给排水节能467.2.4电气节能467.2.5节能效果评价47第八章 劳动安全卫生与消防488.1国家有关法规488.2 项目实施中有可能对劳动法造成的危害488.3安全措施48第九章 项目的管理及实施509.1组织机构509.2项目的监督和评价529.2.1实施质量监督529.2.2监督方式52第十章 项目实施进度计划5310.1 项目的建设进度计划53第十一章 投资估算和资金筹措5411.1投资估算5411.1.1投资估算的编制依据5411.1.2建设投资估算5411.3资金
4、筹措以及安排62第十二章 项目的经济评价6412.1 评估依据、原则和方法6412.2 基础数据选取6512.2.2 基准收益率6512.2.3 成本估算6512.3收入估算6612.4费用估算6612.4财务分析68第十三章 不确定性和风险分析7013.1 不确定性分析7013.2风险分析及应对措施7113.3防范和降低风险对策72第十四章 社会效益评价73第十五章 结论与建议74附表175第一章 总论1.1项目概况1.项目名称：某某县X X 镇宜居小区开发项目2.项目开发商：重庆X X 实业发展有限公司3.项目地址：重庆市某某县X X 镇4.项目性质：新建5.建设规模以及内容：拟建项目占地
5、6590平方米，总建筑面积为10643.57 平方米，绿地覆盖率为31。6.项目总投资及资金筹措：（1）项目总投资本项目总投资为1938.77万元，其中，工程建设投资1064.36万元，其他费用782.14万元,基本预备费92.27万元。（2）资金筹措本项目资金来源于企业自筹资金1938.77万元。7.技术经济指标表1 主要技术经济指标表序号项目名称单位数据备注1项目总投资万元1938.77 2项目财务内部收益率%16%行业基准收益率为13%3财务净现值万元210 4动态投资回收期年0.83 含建设期5销售收入万元2597 6利润总额万元439 7净利润万元329 8支付银行利息万元9贷款偿还
6、期万元10上缴税金万元277 11总用地面积m26590 12其中：建筑物占地面积m22122 13道路广场及其他占地m22438 14 绿化占地m22030 15总建筑面积m210643.57 16其中：居住建筑面积m210643.57 17绿地面积m22030 18绿地率%31%19居住总户数户110 20总居住人数人330 1.2 报告编制的依据（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数（第三版）；（2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；（3）某地“十一五”发展规划；（4）中华人民共和国防震减灾法；（5）重庆市相关工程造价概算定额；（6）国家颁发的有关建筑、电气
7、、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（7）建筑工程抗震设防分类标准（8）业主提供的相关基础资料；（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（10）某某县社会、经济、人口、土地等基础资料。1.3编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.4结论与建议1.某某县是一个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。2006年以前，某某县商品房基本上是多层砖混结构，
8、随着人们生活水平的提高，对住房的品质提出了更高的要求。本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。2.从项目的经济效益看：内部收益率为16%，高于行业平均水平，财务净现值为210万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。3. 本项目拟于2010年9月开工建设，预计2011年3月拿到商品房预售许可证。建设工期12个月。4. 项目总投资及资金筹措项目总投资为1938.77万元，资金来源于自筹第二章 业主基本情况2.1 企业概况重庆X X 实业发展有限公司成立于2010年3月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册
9、资金为1000万元。公司股权结构见表1。表1 重庆X X 实业公司股权结构表 单位：万元股东姓名或名称出资2010年3月出资方式出资比例XXX400货币资金40%XXX300货币资金30%XXX150货币资金15%XXX150货币资金15%合计1000100%公司主要经营房地产开发。2010年1月公司在某某县购买了9.88亩土地,拟开发某某县X X 镇宜居小区商品房住宅项目22 公司的组织机构公司的组织机构图如下：董事会监事会总经理副总经理职能部门经营部门融资部市场拓展部销售部物业部工程部材料采购部财务部办公室 2.3项目负责人情况项目负责人 X X X先生，生于XXX年，大专文化。秦先生长期
10、从事建筑材料生产、管理工作，在建筑领域具有很高的专业水平和管理水平。先后任职于XX建设水泥厂、重庆XX水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。2010年创办重庆X X 实业发展有限公司。第三章 项目背景和建设的必要性3.1 项目背景3.1.1 全国房地产市场发展状况1998年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动、发展和调整三个阶段。1998年到2002年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。1998-2002年，全国商品房销售面积从1.22亿平方米增加到2.68亿平方米，5年翻了一倍多，平均年增长23.93%；2003-2007年是房地
11、产市场持续发展的阶段，在这5年里房地产开发投资、商品住宅投资、施工面积、竣工面积、销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为30.03%。随着房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的现象。从2007年底开始，房地产业开始萎缩，2008年和2009年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，2008年销售面积出现了较大幅度的负增长。表4 2003-2009年全国房地产投资及销售情况表年度投资额（亿元）增长率销售面积（亿平方米）增长率20031010629.70%3.2220.15%20041315830.20%3.8218.63%2005159
12、1319.80%5.5846.07%20061938221.80%5.54-0.7%20072528030.20%6.9124.7%20083058020.97%6.2-19.70%20093411411.56%8.232.29%相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。按照国际标准，房地产开发投资占GDP的3%-8%较为正常，而2003-2009年我国房地产开发投资额占GDP的比重一直高于8%，2008年甚至到达了10.17%。7年来，房地产开发投资增长率大大高于GDP增长率（见下图），房地产业的发展偏离了国民经济正常的增长轨迹。在这种情况下，国家
13、出台了一系列的稳定房价的措施，特别是2007年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。同时，随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象。2003-2009年GDP与房地产开发投资增长图尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长的长期趋势不会发生改变。首先，我国房地产市场发展的基础并未发生改变。城市人口增长是房地产市场需求增长的主要动力，我国仍处于城市化的加速时期，根据20012002中国城市发展报告预测，2050年城市化率将达到75%以上。2006年和2007年我国城市化率分别为43.9%和44.9%，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上的农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达1.2亿人。有学者估算如果扣除这部分人口，2006年的城市化率可能就不是43.9%
