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1、中国十强酒店式公寓剖析专题 课题组：深圳商务公寓组 撰稿人：曾瑞华 酒店式公寓的概念 酒店式服务公寓意为“酒店式的服 务，公寓式的管理”，它最早源于 欧洲，是当时旅游区内租给游客 ，供其临时休息的物业，由专门 的酒店管理公司进行统一管理， 既有酒店的性质又相当于个人的“ 临时住宅”。这些物业就成了酒店 式服务公寓的雏形。 如今酒店式公寓多指位于大型商 圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服 务系统、聘请专业酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其统一经营和管理、区别于纯酒 店单间的公寓，其大多会被用作 投资使用。 2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况 雅诗阁
2、酒店式公寓100强第一名 雅诗阁集团目前在华运营的 18个公寓项目中，已有6个是 含有股权的项目 上海浦东雅诗阁酒店位于陆 家嘴金融贸易区，靠近东方 明珠电视塔，于2001年开业 ，楼高40层，共有客房248间 套 ，单房1495元/日，两房 2185元/日。 北京雅诗阁位于北京商业中 心区，距国际贸易中心和国 贸商城仅咫尺之遥。极尽办 公、购物、娱乐之便利。拥 有一房至四房复式公寓，室 内玻璃顶泳池，设备齐全的 健身中心、商务中心等； 北京雅诗阁 上海浦东雅诗阁 酒店入口大堂 房间 泳池 “贡院六号”位于北京东城区东城 建国门内大街贡院6号。 共6种不同户型的装修，总体上可 用“披金戴银”来
3、描述：马尾编制 的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯 水晶灯具；用手工贴制的金箔、银 箔、丝、棉缎、桃花芯木等装饰的 墙体；整块施华洛世奇天然水晶嘴 开关，还有更多从国外量身定制的 。包括大堂及所有的设施，由3位 海外设计师设计：贵族型、现代型 、总统型、豪华型、皇朝型、皇宫 型。我们希望把这里做成高层人士 聚会的地方。 开盘时间：2001年6月15日，销售 均价为50000元/平米。 贡院六号酒店式公寓100强第二名 总投资为11-12亿元，至于资金来源，有银行资金、外资和自有 资金等，总之“渠道很复杂”。贡院六号由3栋楼组成，“绿都源” 只打算出售其中的1栋（50套），其余两栋（100套）仅供出
4、租。“ 两栋用于出租的现楼，预计投资回收期可能比较长，但最终的收益 率可望高于售出的楼盘（出售部分的收益率为20%），现在租楼的人 络绎不绝，租金为每平方米30-40美元。” 豪宅物业的管理费历来都是不菲的。“贡院六号”物业管理处 介绍说，这里采用中央空调，其物业管理费每平方米3美元。即使是 一套最小的房子（129平方米），每月管理费也要3000多元，而400 平米的房则接近万元。 金宸公寓酒店式公寓100强第三名 金宸公寓距西二环200米左右，南距 长安街300米左右。总规划面积8.5万 平方米，由两栋13层塔楼和两栋13层 钢结构板式楼组成。 开盘日期2002年6月21日，销售均价 180
5、00元/平米。首家钢结构建设，北 京首家市内酒店式公寓，首家3A工程 ，首家人民保险公司建筑质量保险工 程，首家投资回报率的包租公寓。 户型分析: 金宸公寓整体显示尊贵、绝版、现代、高尚、雍容华贵的气 度,户型都是184-298平米的三房和四房,使用率为84%. 以三号楼G/N户型为例。 销售面积200.9平方米，使用面积168.8平方米。为三室一厅一厨三卫户型。 划分为一个生活区和两个居住区。南北通透的设计及通顶断桥隔热铝合金窗，可 充分采光，消除了室内阴暗死角，并能更好的保持室内温度和湿度。入户门为桃 木材质，配有电子门禁系统。室内门采用高级实木复合门，华丽而牢固。门厅走 道等地面均采用高
6、级地砖及石材。卧室地面铺设地毯，墙体和顶棚采用高级环保 乳胶漆。主生活区地面采用石料或高级实木复合地板，天花板及墙体采用高级乳 胶漆，局部艺术吊顶。厨房地面为高档防滑地砖，铝扣板天花，并配套安装了海 尔厨具或同档次厨具套装。卫生间地面使用防滑地砖，墙体、天花为铝扣板，配 套美国科勒洁具组合。大理石台面浴室柜，毛油架、换气扇等设施齐备，主卫设 有独立衣帽间，方便您的出行更衣。 室内配套设施:中央洁净水系统，净水入户；美国伊来克斯户式中央吸尘系统 ，2微米尘超净过滤，避免室内二次污染；美国雷诺士户式中央空调，冷暖自选 并设有新风系统，随时保持室内空气流通；管道天然气入户；24小时热水；千兆 主干以
7、太网，四个电话接口，两个网络接口；卫星及有线电视系统，可收视包括 CNN、HBO、MOVIES、凤凰卫视等国内外众多知名频道。 项项目公式金额额 单价（元 / 平方米）16910 面积（平方米）200.44 总价单价*面积3389440.4 首付总 额 总价*30%+万位以下余额1019440.4 贷款总 额 总价*70%-万位以下余额2370000.0 年利率5.51% 月还款16316.32 年还款月还款额*12个月195795.84 五年还款年还款额*5年978979.2 租赁单 价 （元 / 平方米 / 日）3.5 年租金租赁单 价*面积*365天256062.1 月租金年租金额/12
8、个月21338.51 年净收益年租金额 - 年还款60266.26 年收益率年租金额 / 首付款额25% 年净收益 率 年净回报额 / 首付款额6% 投资收益表: 金融街华荣公寓酒店式公寓100强第四名 金融街华荣公寓位于西城区兴盛街 2号。开盘时间为2003年10月8日， 均价20000元/平米。 建筑为10层的低密度公寓，既保证 了室内采光，也增加了外立面的通 透感，以现代风格建筑造型体现规 律线条的独特建筑格调，以金属与 石材对比协调，体现出脱俗不凡的 华丽格调。 优越的地理位置；优秀的教育环境 ；国际一流品牌精心打造；超5A级 的智能化网络系统和安全保障系统 ；超5星级的酒店服务标准设
9、计管 家服务模式。 金融街华荣公寓共166户,主力户型为110-135的一房,户型均偏大 皇家港湾酒店式公寓100强第五名 皇家港湾坐落在东直门外大街， 澳大利亚使馆正对面。总建筑面 积1.5万平方米，地上14层，地下 2层，是一个包含标准客房、商 务客房、贵宾套房以及酒吧、咖 啡、餐饮、会所的小型酒店式设 计。 港湾户型为4060平米的精装修 小户型，整楼配备四部三菱直升 梯，公共楼道以海马地毯满铺， 户内墙壁为美高壁纸，采用的约 克的独立中央空调系统，堪称全 球厨卫经典的科勒龙头也是亮点 之一。 开盘时间为2004年11月10日，均 价15800元/平米。 美华世纪酒店式公寓100强第六名
10、 美华世纪开盘时间为2005年4月7 日，销售均价为18000元/平米。 美华世纪是一个集涉外服务式公 寓、办公、配套商业于一体的综 合型建筑，位于建国门外赛特东 南侧，距长安街仅100米左右，其 优越的地理位置、成熟的国际环 境、高品质的完善配套、涉外酒 店式的星级服务、优雅的欧式风 格大堂，并由法国设计师主持的 室内设计，共同构成了美华世纪 的优异的投资价值。 酒店公寓有1居室和2居室，面积 在6090平方米之间，总价在 130-180万(均价18000左右)。 大堂餐厅茶馆 书房 房间 客厅 特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度. 租金价格表 1居14000/月 1+1居160
11、00/月 2居18000/月 碧玉108酒店式公寓100强第七名 碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，24 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。 和乔丽致酒店公寓酒店式公寓100强第八名 和乔集团为跨足金融、
12、科技、石 化、服务、房地产业之大型台资 企业集团。 今和乔再次于CBD核心地带倾心 打造全新概念之产品“和乔丽致 酒店公寓”为具有品味的服务。 “和乔丽致酒店公寓”八层以下经 营高级商务酒店，一层是约 3000平米的酒店大堂，挑高8.2 米门厅 。 和乔丽致酒店公寓开盘时间为 2004年6月1日，销售均价为 15000元/平米。 旺座中心酒店式公寓100强第九名 旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7
13、月28日，销售 均价为：24000元/平米。 一房 三房 两房 泰悦豪庭酒店式公寓100强第十名 坚果公寓位于三里屯南街与白家庄 路交叉点的东南角，与商务 中心国贸和京广中心毗邻相接，距 东三环和工体北路均米路程 。项目所处的区位优势，对于工作 生活核心处于或者说泛 区的某些具备较高消费实力又很 强的个性化需求的人群来说，的确 存在巨大的诱惑力。 该项目为客户提供了“套餐式”全套 精装修服务，即除了提供室内装修 外，同时还提供全套家私和电器。 开盘时间为2003年3月8日，销售均 价为：13000元/平米。 项项目名称地址规规模建筑风风格开盘时间盘时间价格（元/ 平米） 卖卖点 雅诗阁 贡院六
14、号北京东城区东城建 国门内大街贡院6 号 建面4.5万平方 米，共有150套 房。 法式2001-6-15500006种豪华装修风格品味与 众不同，便利的交通、 严密的保安系统 金宸公寓北京西城区金融街 广城大街4号院 建面8.5万平方 米 共147户 现代2002-6-2118000金融街核心地段，唯一投 资公寓，70年产权 金融街华 荣公寓 北京兴盛街2号 建面0.89万平 方米 共166户 现代2003-10-820000优越位置和教育环境、 建筑为十层低密度公寓 皇家港湾东城区 东直门外 大街28号 建面1.67万平 米 共312户 现代2004-10- 27 15800 快速、高效回
15、报，堪称 全球厨卫经典的科勒龙 头也是亮点之一 美华世 纪 北京朝阳区建外建 华南路15号 建面3.98万平 米 共200多户 欧式2003-4-718000优越位置、成熟的国际 环境、完善的配套、涉 外酒店式的星级服务 碧玉108 上海浦东区红枫路 108弄 建面0.7万平米 共108户 2004-8-8最低 13000起 率先通过ISO1400国际环 境认证是上海市区内少 数达到国家空气质量一 级标准的区域 和乔丽 致酒店公 寓 北京朝阳区光华路 建面4.4万平米 共396户 现代2004-6-114500 CBD核心地带 旺座中心 北京朝阳区关东店 南街2号 建面10万平米 共400多套 现代2001-7-2824000CBD中央商务区中心地带 泰悦豪庭北京朝阳区三里屯 南街58号 建面4.3万平米 共382户 现代2003-3-2813000CBD区域，世界最著名的 酒店管理集团凯悦 集团合作
