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1、大连万达集团商业地产知识系座 百货知识培训 万达百货 2 2 大连万达集团商业地产知识系列讲座 目 录 v一、百货在中国市场的发展概要 v二、百货对地理位置和周边商业环境的要求 v三、百货对建筑的要求 v四、百货的动线及布局规划 v五、百货的定位及商品组织 v六、百货的经营要点 3 3 大连万达集团商业地产知识系列讲座 百货业 概况 一、百货在中国市场 的发展概要 万达百货 的概况 4 4 大连万达集团商业地产知识系列讲座 中国百货的发展 （一）中国百货发展史 林家铺子：小型的杂货铺 上海南京路“四大公司” 5 5 大连万达集团商业地产知识系列讲座 1917年10月20日，旅澳华人马应彪、马焕
2、彪、马永灿在上海南京路上投 资创建了中国历史上第一家现代化的百货公司。先施公司、东亚旅馆、先施 屋顶戏院和东亚豪华餐厅共同组成了当时中国最大规模的综合体。开业的第 二年先施的营业额就达439万元，是投资额的两倍。先施是英文Sincered的 译音，意思是诚实可信，当时的面积的9000平方米，其中大多货品从欧洲采 购，是当时上海档次最高、商品最全的百货商场。 先施公司 （一）中国百货发展史 中国现代百货的起源 6 6 大连万达集团商业地产知识系列讲座 1918年，旅澳华人郭乐、郭泉兄弟创 办了永安百货，开业时采用了很多先进 的机电设备，包括日光灯照明和冷气机 设备。其货品90%从欧洲进口，后随着
3、 抗战爆发，欧洲商品供应中断，国产货 占到了70%。永安公司后来居上，取代 先施公司成为上海第一大百货商场， 1956年永安公司挂上了“公私合营永安公 司”的招牌，身为永安公司总经理的郭琳 爽（郭乐的侄子），获选全国政协委员 和上海市人民代表，并任上海市工商联 副主席。 永安公司 （一）中国百货发展史 中国现代百货的起源 7 7 大连万达集团商业地产知识系列讲座 1931年，由旅澳华人蔡昌都创办，这就 是著名的上海一百的前身。1935年，大新公 司安装了2部奥的斯轮带式单人扶梯，分别装 在1至2层和2至3层。 大新公司 （一）中国百货发展史 中国现代百货的起源 8 8 大连万达集团商业地产知识
4、系列讲座 1926年，旅澳华人李敏周创办，共七层楼， 占地两亩，总面积大约9000平米。 新新公司 （一）中国百货发展史 中国现代百货的起源 9 9 大连万达集团商业地产知识系列讲座 1951年3月29日，时任北 京市商务局局长彭城向市政府 请示建造一座“商用楼房”， 1952年8月获得批准，1955年 大楼建成，北京市副市长吴晗 剪彩开幕，开业当天顾客就达 16.4万人次，日销售30.9万元 。王府井百货大楼的开业拉开 了建国后北京商业建设的序曲 ，中国百货进入到国营时代。 张秉贵、年景林就是这个时代 服务明星的代表。 王府井百货 （一）中国百货发展史 中国现代百货 1010 大连万达集团商
5、业地产知识系列讲座 1982年，毛冬声出任武商 总经理，为了改造商场，他在 中国银行贷到了120万美元， 并聘请香港公司施工，“美金” 、“香港公司”这些在当年十分 敏感的字眼为毛冬声招来了不 少麻烦，两位人大副主任带队 在武商查了2年。所幸并未查 出什么问题。毛冬声通过贷款 搞装修，已经带有些许市场经 济的色彩。 武汉商场 （一）中国百货发展史 中国现代百货 1111 大连万达集团商业地产知识系列讲座 湖南友谊阿波罗商场 2000年6月22日，友阿集团 3000多名员工在湖南省军区礼堂 召开“身份置换动员大会”，改革 股权结构，引入职工股。 郑州亚细亚商场 亚细亚通过广告营销和价格战很快在郑
6、州 商战中崭露头角，并开始对外扩张，但由于开 店速度过快，战线过长，企业缺少管理方面和 人才方面的准备，中国百货连锁的先驱逐渐走 向了衰落，1997年，其总经理王遂舟辞去职务 时年仅40岁。但其敢为天下先，及连锁经营的 模式给中国商界很多宝贵的启示。 （一）中国百货发展史 中国现代百货 1212 大连万达集团商业地产知识系列讲座 杭州金龙大厦 杭州金龙大厦在1994年开始了“十点利”的营销模式，其实质就是价格战，杭 州各大商场在其促动下纷纷加入战团，打折、降价之风开始弥漫全国。但由于缺 少管理和持续经营的能力，金龙大厦在1999年被杭州大厦并购。 上海浦东八佰伴 1995年和田一夫在上海浦东开
7、业了上 海八佰伴新世纪店，开业当天顾客人数高 达107万，堪称世界第一，还被载入吉尼 斯世界纪录，由于和田一夫将主要精力 放在海外市场上，加上在日本泡沫发展的 时期发行了大量的可转换公司债券，1997 年日本八佰伴破产，上海八佰伴完全由上 海一百控股。八佰伴虽然倒闭了，但其将 日本的商场设计理念、服务理念带入了中 国，为中国百货行业树立了新的榜样。 （一）中国百货发展史 中国现代百货 1313 大连万达集团商业地产知识系列讲座 太平洋百货 1991年，王德明被太平洋建设公司委派到上海，组建太平洋百货，数年后在 大陆开设了9家连锁店，其丰富多彩的营销手段和对化妆品销售的重视，包括时 尚的定位，都
8、给当时中国百货行业以极大的刺激。 成都春熙路太平洋 1414 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 百盛PARKSON 1515 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 新世界百货 1616 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 太平洋百货 1717 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 王府井百货 1818 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 南京金鹰 1919 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （二） 中国百货业的格局 银泰百货 2020 大连万达集团商业地产知识系列讲座 （三）百
9、货发展趋势 通过百货的发展可以归纳出百货发展的趋势： 2121 大连万达集团商业地产知识系列讲座 盈利模式 ： v单一的联营转向联营、经 销、租赁等多种经营方式 百货未来的 发展方向 信息化运用： vERP、中央可视指挥系统 装修风格： v无论采用古典还是现代风格， 都需要体现出美感和时尚现代感 服务举措：更加多样，细致 商品组合 ：多业种混合 选址标准： v单一店面经营的，仍将选择 大中城市的核心商圈； v连锁经营的将选择次商圈或 大型的购物中心 店面规模： v 单一店面经营的，将超过10万平方米； v 连锁经营的可能在2-4万平方米之间 （三）百货发展趋势 百货未来的发展方向 2222 大
10、连万达集团商业地产知识系列讲座 发展的机遇：中国的社会消费品零售总额约为 美国的1/4，而美国已有多家连锁店超过700家、甚 至1000家的百货公司，而中国目前最大的连锁百货 公司仅有42家，可见中国在百货的连锁发展发展的 方式、供应链的利益流向。 历史告诉我们： （三）百货发展趋势 百货未来的发展方向 2323 大连万达集团商业地产知识系列讲座 英国海尔斯百货内外景 英国的海尔斯模式单店式：将单店做大做强 中国国内的很多地方强势的百货企业基本都采取了这一模式，若以群体论，他们 是市场的主导者； 沈阳的中兴、北京的西单、上海的八佰伴 日本东京的高岛屋。 （四）百货企业发展的几种模式 2424
11、大连万达集团商业地产知识系列讲座 北京：西单商场 （四）百货企业发展的几种模式 2525 大连万达集团商业地产知识系列讲座 日本高岛屋百货夜景 （四）百货企业发展的几种模式 2626 大连万达集团商业地产知识系列讲座 美国的西尔斯模式连锁式：标准化加连锁化。 西尔斯百货商店网络 建立连锁经营体系，是目前在美国拥有870家百货连锁店、 1300多家专卖商店的SEARS集团在过去100多年中实施的重大改革 措施之一。实际上，SEARS连锁商店就是在同一资本下经营性质 相同的商店综合体。 规模经济的优势。SEARS连锁商店规模巨大，可统一进货大 大降低进价；统一促销使巨额广告费分摊到每个商店就比较少
12、；连 锁店全国联网，顾客可以异地退换，这大大消除了顾客购物的后顾 之忧。 弹性的经营管理系统。对遍布全球的上千家零售商店不可能事 事都由芝加哥总部亲躬，因此SEARS建立了有效合理的分层次管 理体系，采用采购促销部门的集权管理与销售部门分权管理相结合 的经营方式。 质优价廉的定价策略。SEARS决定所需采购商品及原料的种 类，并设定不允许突破的采购底价，以保证商品的质优价廉。为降 低成本，SEARS商品的70是由各分公司根据总公司提供的设计 、原材料、生产规格、包装的模本进行生产。制成的产品及部分采 购商品全部用SEARS的注册商标。 如今，美国稍具规模的零售商都走上了连锁经营的道路，统计 资
13、料显示，美国连锁商店在全美零售业中所占比例高达60。 （四）百货企业发展的几种模式 2727 大连万达集团商业地产知识系列讲座 美国的西尔斯模式：标准化加连锁化。 百盛、新世界、金鹰、银泰各省分布表 （四）百货企业发展的几种模式 国内连锁百货发展规模 1 百盛48家 2 天虹42家 3 大商41家 3 新世界36家 4 茂业29家 5 银泰25家 6 王府井23家 7 金鹰18家 数据更新至2011年2月 按布局的广度和进入的市场又可按布局的广度和进入的市场又可 进一步细分进一步细分 2828 大连万达集团商业地产知识系列讲座 北京华联模式多业种并存：其业务范围包括百货、超市、购物 中心、便利
14、店等多种形式。 北京华联集团是商务部重点扶持的十五家全国大型零售企业之一， 也是国际百货协会唯一的中国零售企业会员。北京华联集团旗下拥有两 家上市公司和多家控股公司，业态涉及大型综合超市、精品超市、百货 店及商业地产等，截止2007年底，北京华联集团建立了覆盖全国的连锁 零售网络，在全国23个省市、自治区的35个重点城市拥有80多家万米以 上大型店铺。 北京华联综超高级食品超市（ BHG Market Place） 北京华联百货店 新光天地 （四）百货企业发展的几种模式 2929 大连万达集团商业地产知识系列讲座 产品包罗万象、服务精细全面，客观上难以复制； 除高档精品、化妆品、运动服饰等少数
15、供应商具备在全国范围 内开展经营活动的能力，大多数服装供应商还只能在区域市场 内发展； 百货是零售业的最高端形式，它的发展离不开消费者的文化与 历史认同，连锁化的百货在这点上存在缺陷。 *百货连锁发展慢于超市、家电的原因 V.S. 3030 大连万达集团商业地产知识系列讲座 1. 与一般的零售企业不同，百货的利润来源不是商品的直接进销差，而 是类似房租式的联营抽成收益，类似券商的佣金； （五）百货的经营模式 2. 百货的核心竞争力3.百货的主要经营管理环节 招 商 商品的淘 汰、调整 和优化 日常经营包 括促销活动策划 组织、营运管理 、顾客服务、经 营环境的保障 基础的人事、组织、制度、财务等方面的工作 市场的调 研和定位 3131 大连万达集团商业地产知识系列讲座 (六）百货的分类和定位 超大型百货：5W平米以上 包括餐饮、超市、影院等多业态，如上海新世界 大型百货：3W平米以上 服饰为主，配套少量餐饮 中型百货：2-3W平米 以服饰为主 小型百货：1-2W平米 多为主要经营部分品种的主题百货 顶级精品百货 连卡佛、西武、美美、恒隆 高档百货 仁和春天、世纪金花、 卓展、万象城 中高档百货 南京金鹰、杭州银泰、哈尔滨远大 时尚、流行百货 王府井、大商新玛特、 按规模分 按经营商品 档次分
