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1、烟台大学 硕士学位论文 小产权房法律问题研究 姓名：王艳君 申请学位级别：硕士 专业：民商法学 指导教师：关涛 20100312 I 摘 要 小产权房是在农村集体所有的土地上开发的， 由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会 单独开发或联合房地产开发企业开发建设， 并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。 这种 房屋权属证书没有政府房管部门盖章， 仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。 由 于小产权房是在集体土地上开发的，并且它的建造、销售程序被认为具有违法性，因而，购 房者不能获得国家认可的房产证。但是，小产权房的价格优势，使其具有广泛的市场效应。 本文从小产权房的概念、特征入手，分析了小产
2、权房的历史，阐述了小产权房的积极影响， 并且提出小产权房问题的解决思路： 建立并完善集体土地使用权流转机制。 本文主要分三章： 第一章介绍了小产权房的概念、特征，从土地制度的变革历史，研究小产权房的发展历 程，并且分析了小产权房存在的原因。第二章介绍了小产权房存在的影响。第三章提出了小 产权房的解决途径。 解决小产权房的前提条件就是建立集体土地使用权流转机制。 文章先从 纵向分析了国家征收集体土地中需要解决的公共利益、补偿标准、征收过程中监督、听证等 问题，又从横向列举了南海模式、昆山模式、成都试点及宅基地换房等目前集体土地使用权 流转中几种典型模式进行分析，认为应当鼓励集体组织创造适合本地经
3、济发展的流转模式， 集体土地使用权流转方式应当多样化。最后，针对目前已建小产权房的处理问题，文章提出 了自己的思路。 小产权房是关系到城乡统筹的大问题，因而，小产权房问题的能否得到合理的解决，关 系着房地产市场能否健康发展，社会居民能否实现住有所居的目标，社会是否稳定与和谐。 希望本文能为小产权房问题的解决提供帮助。 关键词关键词： 小产权房；集体土地使用权；集体土地使用权流转；解决思路 II Abstract Restricted property houses are developed in the land of collective ownership in rural areas,
4、 and the township government or village making housing ownership certificate. The certificate does not have seal of Government Housing Management Department, only the seal of local township government or collective organizations to proof the ownership. Because of restricted property houses developed
5、 in collective land, and its construction, sales programs being credited with illegality, thus, the buyers are not be able to gain national deed. However, price advantages of the restricted property houses make it have a wide market effect. This article sums up concepts and features of the restricte
6、d property houses, describes its origin, analyze its history, so it raises the ideas that existence of the restricted property houses are of rationality, and around this view by the method of empirical analysis and interpretation from demonstration the law and sociology of law analyzes, and raises s
7、olutions of the estates: transfer mechanism of collective land tenure should be established and improved This article is divided into three chapters: The first chapter describes the concept and characteristics of restricted property houses，and from history of the land system studies the history of r
8、estricted property houses, and analyzes the reason that the estates exist. Chapter II discusses effects of the estates. Chapter III presents solutions of restricted property houses. Prerequisite of solving the estates is that it should establish transfer mechanism of collective land tenure. For this
9、 mechanism, the article has on two areas of analysis. It analyses from longitudinal the problems of imposition of collective land, such as the public interest, compensation standards, supervision and hearings etc., and also from the lateral analysis several main mode of current collective land tenur
10、e transferring, example for Nan hai mode, Kun Shan mode, Chengdu pilot, and Homestead House Exchange, and so on. Article thinks that collective organizations should be encouraged to create models of current collective land tenure transferring according to local economic development and the mode shou
11、ld diversify. Finally, it comes up with for solutions that how to deal with restricted property houses, and with a view to improving the existing legal system. Restricted property houses are a big problem about development of urban and rural areas. Thus, III the problem whether can be reasonable set
12、tled , concerns on whether real estate market can be healthy development and community residents can come true the target of living, and whether social stability and harmony. After researching, I hope this article can give a hand for solutions of restricted property houses. Keyword: Restricted prope
13、rty houses, Collective land tenure, Rationality, Transfer mechanism of collective land tenure, Solution 烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明烟台大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取 得的成果。 除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名
14、： 日期： 年 月 日 学位论文使用授权说明学位论文使用授权说明 本人完全了解烟台大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在非保密的论文范围内，学校可以公布论文的部分或全部内容。 （保密论文在解密后遵守此规定） 论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 版权声明版权声明 任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者同 意，不得将本论文转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方 式传播。否则，引起有碍作
15、者著作权之问题，将可能承担法律责任。 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 烟 台 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 前 言 2009年5月21日，深圳市人民代表大会常务委员会通过了关于农村城市化历史遗留 违法建筑的处理决定 ，该决定的出台，被某些媒体炒作为小产权房将会获得“准生证” ，该 消息的传播在全国各地引起轩然大波，小产权房市场又开始复苏。但是，国土资源部在听取 了深圳市对该决定做的专题报告后， 认可了深圳的做法， 并声明小产权房转正系属媒体误解。 2009 年 6 月 5 日，广州市国土资源和房屋管理局发布了关于不要购买“小产权房”的公 告 ，指出，购买小产权房不仅不能取得合法的
16、房屋产权登记，而且不能享有合法的不 动产权益。同时公告还指出， “购买此类房屋不但助长了违法销售行为，而且自身权益无法 保障，得不到法律的保护。 ”小产权房市场开始逐渐降温。然而，当前，中国商品房价格居 高不下，普通居民消费不起，而小产权房与商品房相比具有明显的价格优势，于是，很多人 便把目光投向了小产权房。小产权房是关系到城乡统筹的大问题，因而，小产权房问题的能 否得到合理的解决， 关系着房地产市场能否健康的发展， 社会居民能否实现住有所居的目标， 社会是否稳定与和谐。 目前， 理论界和实务界对解决小产权房提出了许多不同的见解， 但至今没有形成成熟的 理论。就小产权房的合法与否问题上，学者们的意见不一致。有的学者认为小产权房的存在 具有合理性，小产权房应当合法化，持此观点的有华中农业大学的梅昀、重庆邮电大学的齐 文东、资深房地产评论家沈晓杰等
