收益性房地产贷款(ppt 107页)

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1、1 收益性房地产贷款 第七章第七章 收益性房地产贷款收益性房地产贷款 2 收益性房地产贷款 l收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典 型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的 经营活动。 l收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成 了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展 开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关 系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标 、标准和风险分析。 l 第一节 收益性房地产投资及放款决策过程 l 第二节 放款人对贷款的评价 l 第三节 借款人评价及决策 3 收益性房地产贷款 第一节 收益性房地产投资及放款决策 一、收益性房地产的投资 二、盈利

2、可能性 三、风险及个人作用 四、决策过程 五、房地产收益状况（一年、多年收入清单） 六、估价（房地产估价模型） 4 收益性房地产贷款 一、收益性房地产的投资 1.投资主体：股东 和 放款人。 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可 以是组合性主体多个股东为了共同的投资利益 组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结 构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的 资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房 地产投资活动又多了一个参与者资金的借出 者（一般是商业银行）。 5 收益性房地产贷款 项目前评估的流程和方法 项目想法的提出 项目机会研究 组织战略的制定 项目提案或项目建议 书的提

3、出 项目初步可行性分析 项目可替代备选方案的提出 项目可行性报告批复与 项目投资决策 项目详细可行性报告的审阅 项目详细可行性分析 项目批准立项 6 收益性房地产贷款 2.投资过程 机会的发现 投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经 营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而 购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产， 有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买 ，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异 和风险之后决定购买而有了初步意向后，到市 场搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产 的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结， 此时投资就可能正式进入初步决策阶段。 7

4、收益性房地产贷款 2.投资过程 初步预测（投资收益） 决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风 险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资 成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变 化等（大体上匡算）。 简单的风险分析 决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通 过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑， 既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简 单的风险分析是决策的起点之一。 8 收益性房地产贷款 2.投资过程 粗略的投资分析： 粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者 扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资 经营还是合资经营，是负债经营还是全资经 营，合资的主体多少及其股本

5、结构如何，股 东权益与债务比例结构如何等等。 9 收益性房地产贷款 3.预测 预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市 场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市 场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不 对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供 需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场 的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确 预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气”了 。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与 否的重要条件。 10 收益性房地产贷款 4.可行性分析 任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。 可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满

6、足投资 者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的 可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、 借贷能清偿。 可行性分析的基础是预测，主要内容包括： 未来市场变化 未来收入和支出状况 区位和建筑物是否适合需要 政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易 程度。 11 收益性房地产贷款 二、盈利可能性 一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多 少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变， 主要有购买价格、未来现金流、融资条件、 税赋等。当房地产的购买价格已定（这是投 资决策的起点），现金流、融资条件、税赋 就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。 12 收益性房地产贷款 1.现金流量 经营性房地产投

7、资的所谓盈利就是房地产租金收入与 各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小 比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小 下降都对盈利贡献很多。 任何形式的资产具有相同的经济效益，因此，理论上 有：房地产的租金=相应的金融资产的利息 收益未增加之前房地产价格=2000/10%=20000（元） 收益增加之后房地产价格=20000/10%=200000（元） 可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可 以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数”。 13 收益性房地产贷款 2.融资状况 融资状况是经营性房地产投资决策的重要考量因 素，甚至是主要的考量因素。 融资条件：利率水平、期限

8、长短、担保形式。 财务结构：杠杆因子的大小，对房地产投资收 益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大 效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应 对的。 14 收益性房地产贷款 3. 税负 税负：即税收结构和水平如何，在很大程度 上也影响着经营性房地产的未来收益和现金 流，也是决策者不能忽视的重要因素。 15 收益性房地产贷款 三、风险及个人作用 1. 风险 投资风险一般可以分为两种：非系统性风险和系统性 风险。 非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、 建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用 上升、竞争更加激烈。 2.个人因素 决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括

9、理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞 察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理 性因素，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏 好等。 16 收益性房地产贷款 四、决策过程 从融资的角度来看，经营性房地产投资的决 策包含了两大主体的决策过程，即股东（融 资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金 的融出方）的决策。 决策基本过程如图61。 这里先讨论决策 的前3个环节，以及放款人与借款人的相互 关系。 17 收益性房地产贷款 收益性房地产投资决策过程图 收 入 和 支 出 融资形式和股权结构 现 金 建筑物和土地 收入预测清单 营业 终结 净营业收入 净售价 税前收入 税后收入 税

10、后剩余 借款人决策 放款人决策 融资 18 收益性房地产贷款 1.融资结构 融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一 ，它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险， 也是放款人的资金安全性、效益性、流动性的重要 条件。 融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债 权）比例之间的关系。 因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合 适的融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的 总和大于其自身价值。 19 收益性房地产贷款 2.收入清单 收入清单是经营性房地产投资决策的重要财 务计划，在决策评价中极其重要，是项目预 测的主要成果，是可行性分析的依据。 收 入 = 净营业收入 + 融资终结

11、税后收入 = 收入 偿还债务税赋 20 收益性房地产贷款 3.借款人和放款人评价 借款人与放款人对项目的评价各自独立 进行，但有一个共同的目标希望融资成 功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评 估过程中，借款人的评价在先，放款人的评 价在后，二者通常又相互合作，互通信息， 并分别对对方进行必要的资信调查和评价， 以保证自己的利益不被恶意侵害。 21 收益性房地产贷款 4.借款人与放款人之间的关系 与任何融资一样，收益性房地产融资也是借贷双方 合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。 但收益性房地产项目又有其独特性：贷款期限长短 不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组 合性投资所涉及的

12、利益方关系复杂。 这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进 行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能 达到共同的目标赢利！ 22 收益性房地产贷款 五、房地产收益状况收入清单编制 收益状况既是投资主体决策的主要依据，也 是放款决策的重要指标，是借贷双方都十分 重视的参与合作的前提。 1.预测财务清单（一年收入清单、多年收入清单 ） 2.预测抵押终结收益 23 收益性房地产贷款 一年收入清单 净营业收入NOI 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值， 它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视， 因为它是判断债务偿还能力的标准之一。 税前收入BTCF 税前收入就是缴纳所得税之前的收入

13、数额，其计算 公式是： 税前收入=净营业收入-债务-贮备金 =净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金 1.预测财务清单 24 收益性房地产贷款 1.预测财务清单 应税收入 应税收入是指根据所得税法企业应缴纳所得税的 收入，属于法定标准下的会计数据，其数额为： 应税收入= 净营业收入 - 折旧-利息 = 税前收入 + 当年还本额 + 贮备金-折旧 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法 等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在 应税额应予剔除； 还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无 关，不能在应税收入中剔除； 贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发

14、事件的应急准备， 它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能 剔除。 25 收益性房地产贷款 1.预测财务清单 纳税额：纳税额就是应缴纳的所得税额： 纳税额=应税收入税率 税后收入ATCF 税前收入减去纳税额就是税后收入： 税后收入=税前收入-（应税收入税率） 当应税收入是负值时，房地产经营者因为所 得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽” 。 26 收益性房地产贷款 多年收入清单 表6-2是简化的多年收入分析清单。 多年收入分析的中心目标是准确地预测未来 收益和营业费用，为了使预测更加客观，多 年预测清单一般要求有中介机构参与，特别 是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构 来测算。

15、 27 收益性房地产贷款 多年收入清单 收入 收入等于出租毛收入和非出租毛收入的总和，应视 市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性预测 ，对各年的空置率定出适当的控制水平。 营业费用 营业费用范围广泛，应该以详尽为基本准则，适当 进行保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制。 28 收益性房地产贷款 多年收入清单 税前收入 影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入 、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等 ，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主 要途径，而其中财务费用在经营中取决于剩余本金 的多少和利率水平的高低。 毛收入 = 出租毛收入+非出租收入 有效毛收入= 毛收入-空房租金 净营业收入= 有效毛收入-营业费用 税前收入 = 净营业收入-利息-还本-储备金 29 收益性房地产贷款 多年收入清单 税后收入 税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产 特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税