集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿资料

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1、1 集体建设用地定级与基准地价评估技术指引集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿）（征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简 称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化 建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照城镇土地估价规 程 （GB/T 18508-2014）、 城镇土地分等定级规程 （GB/T 18507-2014） 开展定级估价工作时， 应特别关注的技术要点、 技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引 所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土 地用途为建设用地，土地利用

2、方式符合城乡土地制度、规划 管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本 指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指 引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类 2 集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿） （中 估协发201618 号）。 3.法律政策依据 （1）中华人民共和国物权法 （2）中华人民共和国土地管理法 （3）中华人民共和国担保法 （4）中华人民共和国资产评估法 （5）中

3、共中央关于全面深化改革若干重大问题的决 定 （2013 年 11 月 12 日中国共产党第十八届中央委员会第 三次全体会议通过） （6）不动产登记暂行条例（国务院令第 656 号） （7）不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部 令第 63 号） （8）国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场 健康发展的意见（国办发201471 号） （9）国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民 住房财产权抵押贷款试点的指导意见（国发201545 号） （10）国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设 和管理有关问题的通知（国土资厅发201727 号） 4.总则 4.1 4.1 范围和对象的界定范围和对象的界

4、定 3 集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下 同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县 整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县 所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土 地级别因素因子的一致性等分析确定。对于地级市市区范围 内的集体建设用地，可单独设立基准地价体系。对于面积较 大、市场发育程度高、土地质量空间差异明显，且有监管服 务需求的行政村，也可单独设立基准地价体系。 4.2 4.2 工作内容工作内容 集体建设用地定级估价工作包括划定土地级别或均质 区域，并完成以级别或均质区域为基础的基准地价评估，建 立完整的基准地价修正体系。 4.3 4

5、.3 基本原则基本原则 除 GB/T 18507-2014、GB/T 18508-2014 中规定的原则 外，还应遵循以下原则： 4.3.1 城乡统筹原则：建立集体建设用地基准地价体 系应在体现集体建设用地与国有建设用地差异的基础上，充 分考虑与所在区域城镇国有建设用地基准地价体系的衔接 与协调，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系，以利于推进 城乡土地市场建设。 4.3.2 因地制宜原则：鉴于集体建设用地覆盖范围 广、空间分布连续性差，土地质量影响因素地区差异较大、 4 市场发育度低且不平衡等特点，定级估价技术细节的处理宜 兼顾科学性、针对性和实践可操作性。 4.3.3 明确权利异同原则：集体建

6、设用地权利界定宜 建立在统一的法规政策框架下。“三块地”改革试点地区经 批准可突破现行法律，不同时期、不同地区的试点政策仅适 用于该类试点范围，评估中应注意政策差异对价格的影响， 并进行全面阐述与分析。在基准地价内涵设定及价格水平确 定中，应明确体现其权利边界及其对价格的影响。 4.4 4.4 技术途径技术途径 土地级别划分应在充分调查影响集体建设用地质量的 自然、社会、经济等因素的基础上以多因素综合评价法为主 导方法完成。基准地价宜在综合分析集体建设用地的交易案 例、经营收益、土地征收中的补偿安置情况、同区域国有建 设用地市场水平及相关政策导向的基础上综合确定。 5 集体建设用地定级 5.1

7、 5.1 确定评价对象与范围确定评价对象与范围 5.1.1 空间对象与范围：在土地利用规划、城乡规划、 国土空间规划的基础上，结合法律政策中涉及农村集体土地 制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体建设用地市场 发育水平等，确定定级估价对象及其空间范围。应明确界定 是否包括土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的 集体建设用地。 5 5.1.2 地类对象与范围：地类应参照 GB/T 21010-2017 的规定设定，并明确是否包括新增集体建设用地等。 5.1.3 图上测算范围：在集体建设用地空间连续性差， 与农用地或国有土地交错分布的地区，可以用行政区界限作 为控制边界，无需在测算工作底图上

8、单独勾画定级估价对象 的各个具体集体建设用地图斑。控制边界内的各类用地视为 集体建设用地参与测算过程，在成果中结合文字描述具体界 定应用的对象和范围。 5.2 5.2 确定定级方式确定定级方式 集体建设用地定级可根据市场发育情况和监管服务需 求选择综合定级或分类定级。土地利用功能特征分区明显， 且各功能区的空间分布相对集中的地区，宜进行分类定级。 5.3 5.3 因素因子体系及其量化评价方法因素因子体系及其量化评价方法 5.3.1 一般要求 （1）繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚 效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价 与国有建设用地类同。 （2）鉴于集体建设用地具有覆

9、盖范围广、空间位置分 散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域 的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的 特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反 映宏观区位、 社会经济水平差异， 以及相关规划等影响因素。 6 （3）在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指 标时，可在 GB/T 18507-2014 规定的基础上，考虑城乡之间 在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价 对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。 （4）在量化各因素因子对定级单元的影响程度、确定 影响规律和功能分衰减方式、测算作用分值时，原则上遵循 GB/T 185

10、07-2014 中的相关规定。当评价对象空间布局具有 特殊性或因素之影响规律存在区域特异性时，可在深入分析 的基础上，适当调整量化模型与方法，主要体现在对因素类 别的划分（点线状因素、面状因素），功能分衰减模型的选 择（指数衰减、线性衰减）、以及定级单元作用分的取值规 则等方面。 5.3.2 宏观区位影响度 （1）内涵与作用。主要用于反映位于定级对象空间范 围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，例如：与 定级对象近邻的中心城镇、 商业繁华区、 产业园区、 集中区、 集散地等对定级对象土地质量的影响。 （2）量化方式。属点状因素，可通过定级单元距上述 因素因子实体的距离予以量化。 （3）功

11、能分测算方法。当同类因子的实体数量多于 1 个时， 可根据各实体的面积规模、 经济总量规模、 人口规模、 区域功能定位等具体评价指标，通过加权方式综合确定各实 7 体的功能级别和功能分值。当存在高级别实体的功能涵盖低 级别实体的功能时，此类因素对定级单元的影响规律类同于 商服中心，应参照 GB/T 18507-2014 的规定进行功能分分割 计算。 （4） 作用半径的确定。 当同级同类因子的实体数量为 1 时，作用半径原则上为实体空间边界距定级对象最远距离。 当多个同级同类因子实体均匀分布时，可依依据均分市场的 原理，参照公式 测算。 （5）作用分测算。当该因素因子对定级单元的影响力 度随距离

12、的增加而呈现从“快速下降”渐变为“缓慢下降” 的规律时，采用指数衰减模型，否则采用直线衰减模型。在 具体单元上，受多个同级别实体的影响时，取其中最高值， 受多个不同级别实体的影响时，取各个级别的最高作用分值 后，将其累加，即遵循“同级取最高，多级累加”的计分原 则。 5.3.3 社会经济发展状况 （1）内涵与作用。社会经济因素对集体建设用地的使 用价值具有重要影响，当定级对象覆盖的空间范围较大，涉 及多个行政单元时，应考虑不同单元上，社会经济发展状况 的差异，具体可用经济产值、人均经济收入、耕地（或建设 用地）占比、人口密度等多个因子评价。 （2）量化方式与作用分测算。属面状因素，可通过定 8

13、 级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统 计指标量化其影响程度，测算所覆盖单元的作用分值，测算 公式参见 GB/T 18507-2014。上述所例因子中，耕地面积占 比（或人均耕地）通常属于负向影响因子，即指标值越高， 对集体建设用地质量的影响作用分值越低，测算其作用分值 时应将其转换为正向分值。 5.3.4 繁华程度 主要指商服繁华程度，以定级对象空间范围内的商服设 施表征。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、 大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施参与 测算。繁华程度属点状因素，具体评价测算规则与方法参见 GB/T 18507-2014。 5.3.5 交通条

14、件 交通条件对集体建设用地质量和可充分利用程度有着 重要影响，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度 三类影响因素，具体因子选择和评价指标确定时，除遵循 GB/T 18507-2014 有关规定外，还应关注以下要点： （1）在道路通达度中应增加考虑对定级对象有影响的 国道、省道、县道及乡村道路的影响。 （2）在公交便捷度中，如果运行在农村的公交车辆停 靠站较为灵活，无固定站点，可将其作为线状因素考量。 （3）在对外交通便利度中，应重点考虑高速公路出入 9 口及其他对外交通节点对定级对象的影响。 交通条件通常属点线状因素，当以路网密度指标表征 时，可视作面状因素，具体评价测算规则与方法参见

15、GB/T 18507-2014。 5.3.6 基本设施状况 包括基础设施完善度和公用设施完备度。各类设施因子 的选取应结合其在定级范围内的分布情况和作用特征、作用 的空间差异性确定，除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因 子外，可根据当地的实际情况选择有特色的因子，例如：老 年活动站所、 文娱场所、 农家乐、 乡村旅游设施、 小卖铺 （食 杂店）、农村电商营销点、固定的物流配送中心等。 基础设施完善度通常为面状因素，公用设施完备度通 常为点状因素，具体评价测算规则与方法参见 GB/T 18507-2014。 5.3.7 环境条件 除各类自然环境条件外，可根据实际情况将人居环境、 工程地质条件、是否

16、受地质灾害影响等纳入评价指标体系。 环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与 方法参见 GB/T 185078-2014。 5.3.8 区域规划 对定级对象土地质量分布有重要影响的村级土地利用 规划、乡村建设规划、旅游发展规划，及各类功能区划等亦 10 应纳入评价体系。 环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与方 法参见 GB/T 18507-2014。 5.45.4 定级资料调查与整理定级资料调查与整理 资料调查内容和要求总体参照 GB/T 18507-2014 有关规 定， 并结合评价区域内的实际情况处理， 并应关注以下方面： （1）地籍、土地利用、规划及社会经济发展等统计资 料宜具体到村（组）等基层行政单元。 （2）对位于集体建设用地定级范围之外，但对测算范 围内集体土地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以 及其他商服设施、 基础公共服务设施等， 需调查其相关资料。 （3）用于验证级别初步划分成果的土地（房地产）利 用或交易资料宜包括定级工作范围近三年内全部可获得样 本