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1、房屋建筑面积测算及操作房屋建筑面积测算及操作 流程流程 房建筑面积测算及操作流程屋建筑房建筑面积测算及操作流程屋建筑 面积测算面积测算 n n 初始测绘主要技术依据：初始测绘主要技术依据： GB/TGB/T房产测量规范房产测量规范 浙江省房屋建筑面积测算实施细则浙江省房屋建筑面积测算实施细则 杭规发杭规发20074582007458号号关于规范阳台建筑关于规范阳台建筑 面积计算的规定面积计算的规定 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算 n n 房屋房屋: :指人工建造，并供人居住、工作、娱指人工建造，并供人居住、工作、娱 乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空 间
2、场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、 梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构 件组成的永久性建筑；件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋 、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋主体房屋 包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附 属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台 阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆 等等 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算 房屋建筑面积定义：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平面积，包括阳房屋建筑面积定义：指
3、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平面积，包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以以 上的永久性建筑。上的永久性建筑。 房屋计算建筑面积应满足的条件房屋计算建筑面积应满足的条件 a a）应具有上盖；）应具有上盖； b b）应有围护物；）应有围护物； c c）结构牢固，属永久性的建筑物；）结构牢固，属永久性的建筑物； d d）层高在）层高在2.20m2.20m以上；以上； e e）可作为人们生产或生活的场所。）可作为人们生产或生活的场所。 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑
4、面积。房屋产权房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算 n n 主体房屋按照层高主体房屋按照层高2.202.20米以上计算全部建米以上计算全部建 筑面积筑面积 特殊情况特殊情况: : 1 1、门厅、大堂内的回廊，属主体结构内建、门厅、大堂内的回廊，属主体结构内建 造，应按主体房屋认定；造，应按主体房屋认定； 2 2、楼梯间、电梯井等按自然层数计算；、楼梯间、电梯井等按自然层数计算； 3 3、与室内不相通的伸缩缝不计算面积；、与室内
5、不相通的伸缩缝不计算面积； 4 4、飘窗、飘窗 回廊回廊 n n 回廊：在建筑物门厅回廊：在建筑物门厅 或大堂内，设置在二或大堂内，设置在二 层或二层以上的回形层或二层以上的回形 走廊。走廊。 伸缩缝伸缩缝( (温度缝温度缝) ) n n 在长度较大的建在长度较大的建 筑物或构筑物中筑物或构筑物中 ，设置在基础以，设置在基础以 上的竖直缝，将上的竖直缝，将 建筑物或构筑物建筑物或构筑物 分隔成段，借以分隔成段，借以 适应温度变化所适应温度变化所 引起的伸缩，避引起的伸缩，避 免产生裂缝。亦免产生裂缝。亦 称温度缝。称温度缝。 飘窗飘窗 n n 指与房屋室指与房屋室 内相连通，内相连通， 为房间
6、采光为房间采光 和美化造型和美化造型 而设置的突而设置的突 出外墙的窗出外墙的窗 。 n n 飘窗飘窗CADCAD图图 房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算 n n 房屋附属设施如走廊、阳台等分别按有柱或无柱房屋附属设施如走廊、阳台等分别按有柱或无柱 、封闭或不封闭计算全部或、封闭或不封闭计算全部或1/21/2建筑面积建筑面积 。 特殊情况：特殊情况： 1 1、阳台、架空通廊等封闭与否应根据原始设计并、阳台、架空通廊等封闭与否应根据原始设计并 结合实地建造情况认定；结合实地建造情况认定； 2 2、无顶盖室外楼梯按、无顶盖室外楼梯按1/21/2计算；计算； 3 3、独立柱门廊按顶盖投影、独立柱门廊按
7、顶盖投影1/21/2计算；计算； 4 4、沿街走廊不计面积；、沿街走廊不计面积； 5 5、过街楼、骑楼的底层不计算面积。、过街楼、骑楼的底层不计算面积。 阳台阳台 n n 阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性 上盖、围护结构等，供人们活动、休息及上盖、围护结构等，供人们活动、休息及 晾晒衣物等用途的房屋附属设施。晾晒衣物等用途的房屋附属设施。 n n 阳台与露台的差异。阳台与露台的差异。 n n 阳台界定标准：杭规发阳台界定标准：杭规发20074582007458号对面号对面 积和进深作出限制。积和进深作出限制。 阳台计算规定阳台计算规定 n n a) a)
8、 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。 n n b) b) 作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及 到的各户的套内建筑面积。到的各户的套内建筑面积。 n n c) c) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、 顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面
9、积积1/21/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。 n n d) d) 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水 平投影面积计算建筑面积。平投影面积计算建筑面积。 n n e) e) 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该 阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。 n n f) f) 阳台顶盖水平投影面
10、积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖 投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/21/2时，按少的投影面时，按少的投影面 积积1/21/2计算建筑面积。计算建筑面积。 n n g) g) 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。 n n h)h)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 n n i) i)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过
11、其底板外沿的，以其底板水平阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以其底板水平 投影计算建筑面积。投影计算建筑面积。 门廊、门斗门廊、门斗 n n 门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。 门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖 ；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门 斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性
12、建筑空间。 过街楼、骑楼过街楼、骑楼 n n 骑楼：指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行骑楼：指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行 人公共通道的房屋。人公共通道的房屋。 n n 过街楼：指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、过街楼：指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、 底层局部为通道的相连楼房。底层局部为通道的相连楼房。 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积 n n 成套房屋的建筑面积由套成套房屋的建筑面积由套 内建筑面积、应分摊的共内建筑面积、应分摊的共 用面积相加得出。用面积相加得出。 n n 套内建筑面积指房屋套门套内建筑面积指房屋套门 范围内由产权单元的权界范围内由产
13、权单元的权界 线所围成的水平投影面积线所围成的水平投影面积 。房屋的套内建筑面积一。房屋的套内建筑面积一 般由套内房屋的使用面积般由套内房屋的使用面积 、套内墙体面积、套内阳、套内墙体面积、套内阳 台建筑面积三部分组成。台建筑面积三部分组成。 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积 套内房屋使用面积套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积 ，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规 定计算定计算: : a) a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道
14、 、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面 积的总和。积的总和。 b) b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c) c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道 井均计入使用面积。井均计入使用面积。 d) d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积 n n 套内墙体面积套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的套内墙体面积是套内使用空间周围的 维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的维护或承重墙
15、体或其他承重支撑体所占的 面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共 建筑空间的分隔以及外墙建筑空间的分隔以及外墙( (包括山墙包括山墙) )等共有等共有 墙，均按水平投影面积的墙，均按水平投影面积的1/21/2计入套内墙体计入套内墙体 面积。套内自有墙体按水平投影面积全部面积。套内自有墙体按水平投影面积全部 计入套内墙体面积。计入套内墙体面积。 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积 n n 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均以阳台外围与房套内阳台建筑面积均以阳台外围与房 屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封
16、闭类型及上盖要求分别计算。闭类型及上盖要求分别计算。 共用面积的分摊共用面积的分摊 n n 指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 包括应分摊的共用建筑面积和不分摊的共用建筑面积包括应分摊的共用建筑面积和不分摊的共用建筑面积 。 n n 共用面积的处理原则共用面积的处理原则 1 1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件 或协议规定执行。或协议规定执行。 2 2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面 积按比例进行分摊。积按比例进行分摊。 n n 共用建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上共用建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上 的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自 侵犯或改变其原始设计的使用功能。侵犯或改变其原始设计的使用功能。 共用面积的分摊共用面积的分摊 n n 共用面积的分类共用面积的分类 n n 幢共有建筑面积
