商业规划动线设计与铺位分割剖析

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1、商业规划动线设计及铺位分割交流探讨 唐豫 2010-9-30 目录目录 一商业地产项目基本概念 二动线规划 三铺位分割 基本概念 一 商业项目专业术语基本概念 1.1.技术经济指标技术经济指标 总用地面积：地块退红线之后的总面积，总用地面积包括三部分：建设用地面积、代征道路面积和代征 绿化面积。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 容积率：总建筑面积与总用地面积的比率。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：总绿地面积与总用地面积之比。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。 烟囱、避雷

2、针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰 塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高 度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑红线：又称建筑控制线，是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的 界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建 设这个地块的规划建筑时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。规划 的建筑必须在退红线范围

3、内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土 地出让金，但就是不准占用。 1.1.技术经济指标图例技术经济指标图例 2.2.商业项目术语商业项目术语 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾 客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。 项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方 面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的 运营团队。 商业经营管理：根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的 商业管理模式，对商业

4、项目进行全面、有效的经营管理。 商业营销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略 设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS 整合营销。 2.2.商业项目术语商业项目术语 核心筒：就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共 卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构 ，以钢筋混凝土浇筑。此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。 是国际上超高层建筑广泛采用的主流结构形式。同时，这种结构的优越性还在 于可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面的中央集中，使 主功能空间占据最佳的采光位置，

5、并达到视线良好、内部交通便捷的效果。 2.2.商业项目术语商业项目术语 柱网：承重结构柱子在平面排列时形成的网格就是柱网。 柱网的尺寸由柱距 和跨度确定。柱网的确定就是确定跨度（纵向间距）和柱距（横向间距）。 布置的依据满足建筑使用要求，同时考虑结构的合理性与施工的可行性。 布置的原则： 1.尽量按建筑的墙体分布布置； 2.尽量使的柱子纵横向均匀，纵横向间距尽量接近，以便更合理的布置梁板； 3.尽量减小梁截面； 4.为建筑尽量省空间，往往建筑层高是一定的，你的梁增大了，就会降低梁下 （或吊顶的高度）的高度。 2.2.商业项目术语商业项目术语 建筑分类：民用建筑应根据其使用性质、火灾危险性、疏散

6、和扑救难度等进行 分类，并应符合下表规定：建筑设计防火规范（2001年版）GBJ 161987 名称 高层民用建筑及其裙房 单层或多层民用建筑 一 类二 类 居住 建筑 建筑高度大于60m的住宅、宿舍等建筑 建筑高度大于27m，但不大于60m的 住宅、宿舍等建筑 建筑高度不大于27m的住 宅、宿舍等建筑 其他 民用 建筑 l.医院、重要公共建筑 2. 建筑高度24m以上部分任一楼层建筑面积大于1500m2的商店、展览、 电信、邮政、财贸金融建筑和综合建筑 3.广播电视、电力调度和防灾指挥调度建筑 4.藏书超过l00万册的图书馆、书库 5.建筑高度大于50m的其他公共建筑 除一类外的其他高层公共

7、建筑1. 建筑高度大于24m的单 层公共建筑 2. 建筑高度不大于24m的 公共建筑 2.2.商业项目术语商业项目术语 防火分区：是指采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一 建筑的其余部分蔓延的局部区域（空间单元）。 民用建筑之间的防火间距（m） 建筑类别 高层民用建 筑 裙房和其他民用 建筑 一、二级一 、 二 级 三 级 四 级 高层民用建 筑 一、 二级 1391114 裙房和其他 民用建筑 一、 二级 9679 三 级 117810 四 级 1491012 名称 耐火 等级 建筑高度或 允许层数 防火分 区的允 许建筑 面积（ m2） 备 注 高层 民用 建筑 一、二

8、级 符合建筑分类中规定1500 1.体育馆、剧院的观众厅， 其防火分区允许建筑面积可 适当放宽； 2.当高层建筑与其裙房之间 未设置防火墙等防火分隔设 施时，裙房的防火分区允许 建筑面积不应大于1500m2。 裙房，单 层或多层 民用建筑 一、二 级 1.单层公共建筑的建筑 高度不限； 2.住宅建筑的建筑高度 不大于27m； 3.其他民用建筑的建筑 高度不大于24m。 2500 三级5层1200 四级2层600 地下、半 地下建筑 （室） 一级不宜超过3层500 设备用房的防火分区允许建 筑面积不应大于1000m2。 建筑的耐火等级、允许层数和防火分区允许建筑面积 2.2.商业项目术语商业项目

9、术语 防烟分区：是指用挡烟垂壁、挡烟梁、挡烟隔墙等划分的可把烟气限制在一定 范围的空间区域。 建筑中的防烟方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟 方式。 机械排烟系统与通风、空气调节系统宜分开设置。当合用时，必须采取可 靠的防火安全措施，并应符合机械排烟系统的有关要求。 防烟和排烟系统中的管道、风口及阀门等必须采用不燃材料制作，且排烟 管道、加压送风管道和排烟系统中的补风管道的耐火极限不应低于0.50h。排 烟管道应采取隔热防火措施或与可燃物保持不小于150mm的距离。 2.2.商业项目术语图例商业项目术语图例 动线设计 二 动线设计基本原则及方法 1.1.动线释义动线释义 动线

10、，是购物中心设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点， 连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个 方面。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一 串脚印一条线，这就是动线。 购物中心动线设计规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动 线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。 2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划 1）联系外部道路 大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划 联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面 向主道（所谓主道指日常应有大量的人流

11、、车流通过，车道不能是城市快速道 ，但可以是主干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另 有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路 ，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分 发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。 联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，扩 大其商圈，能方便购物者到达及货料运送。像这方面的案件很多，如广州天河 城，除主门（北门）面向交通量很大的天河路（注：其不是快速路）外，其它 三个门分别有天河南一路、体育西路、宏城广场及地铁作为其联外道路，并通 过它们与广州黄埔大道、环城

12、高速、华南快速、广深高速等密切相连，使其商 圈范围覆盖达整个珠三角，并创出单日最高人流达80多万的效果。 2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划 1）联系外部道路 2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划 2）停车场进出动线 停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车 场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上 的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项： 出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的 道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。 应配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口。

13、 采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在 地上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。汽车、摩托车操作特性不同，进出口 应尽量予以分开。 以下地点不应设置停车场进出口：学校、医院或消防队等出入口起20 米以内；车道的十字口、穿越斑马线、横越天桥、地下道上下口起8米以内； 公共汽车站、铁路平交道起10米以内；其它经主管建筑机关或公安交通主管机 关认为有碍交通所指定的道路或场所。 2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划 3）行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走 ，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。 人们自

14、驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线 主要为停车场地到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停车场内，直 接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的停车场，则应考虑其可 能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应 以立交方式避免其直接干扰，这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场， 其一般可以作为购物中心的有益补充，就要设计出从停车场来购物中心的动线 ，遇到交通量较大的过道时，应以立交或地下通道方式加以解决。同样道理如 果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决，这样才能增强购物中心 的易接近性。广州天河城之所以有巨大的人流量，就是因为消

15、费者自驾车、乘 公车、搭地铁都可轻松到达。 2.2.联系外部动线系统规划联系外部动线系统规划 4）货车动线系统 购物中心中大宗商品的进出需要货车，对于货车行使的路线应尽量与 一般消费者的汽车及行人动线分开，避免互相干扰，并且应依法规规定设置足 够的离街场地供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物较偏僻的地 方或行人较少达到的地方，尽量减少对顾客的干扰，实在没有地方的，大宗物 流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。货车动 线设计中还要考虑一些技术问题，如地面的承重力及货场货梯的配套等。 3.3.入口及大堂规划入口及大堂规划 入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象

16、指标，应能有明显易辩的 特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中心名称及图案标 志进行显著地展现，以突出企业形象，表现其形象视觉系统（VI），对外在环 境而言，购物中心的入口应大而显著。 骑楼、遮蓬等可以将人行步道接近，使行人停留，且它也像是一个广 告以说明入口所在，人流在此聚集再进入购物中心就变得自然的了，这样可以 提高店铺聚客率。 入口大堂对于在购物中心内的顾客而言，也是一项重要的空间动线指 标，因而也应有明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地 图集中放在购物中心各入口大堂处设有明显的指引。 4.4.中庭动线规划中庭动线规划 在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位 于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供 购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休 息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象 焦点。在中庭设及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引 购物者上楼选逛有良好的推动力。像东莞虎门富民服装大楼的中庭就有