关于公寓产品研究.ppt

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1、道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 二零一二年四月 关于公寓产品的研究关于公寓产品的研究 2012年9月 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 目录 PART 1：公寓的概念 PART2：公寓产品立地条件 PART3：公寓产品的分类 PART4：公寓产品构成元素研究 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社

2、会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART1：概念界定 从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年 产权的产品。 公寓 = 非住宅 房产证+ 40年/50 年产权 公寓=+ 40年/50 年产权 + 不符合住 宅日照与 楼间距要 求 与住宅区别 ： 公寓新定义 ： 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART1：概念界定 从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备 了居住功能，功能复合性是其重要特征。

3、写字楼 住宅 公寓 产品 对商务功能 对居住功能 住宅写字楼公寓 两种功能无明显界限，可 自由转换，处于不同的市 场环境会呈现不同使用功 能的偏向 集中办公，形 象展示较好 不具备 具备 不具备 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART1：概念界定 功能复合的公寓产品 区别于居住产品： n非居住用地，40或50年产权 n公建化外立面 n大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管 理 n套内空间和平层空间的可分割 区别于商务产品： n智能化消防要求不一致、无中央空调等 n层高多为3-

4、3.3米，商务物业3.6-4米 n增加了煤气等生活配套 VS 公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满 足办公与居住功能的复合需求。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART2：公寓产品立地条件 一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域 二、交通便利，城市主干道沿线等 三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生 四、依托强大的城市资源 外部因素 内部因素 一、明确定位功能单一/城市综合体 二、独具特色建筑形式/升值潜力 三、功能体系明晰

5、对于公寓功能的确定 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART3：公寓产品分类 用地性质住宅商业用地商业用地 产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓 产权年限 70年40年40年 特点 面积较小，3060平米； 精装修交房标准，拎包即 可入住；配套设施完善； 物业管理提供高于普通住 宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整 体水平 一般处于城市核心地段及商务中 心区，既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可 注册公司， 价格相对写字楼较低； 产权性质为商务公寓，非纯写字

6、楼 面积较小，主力户型主要在90平米以 下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周 边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业服务，物业 管理费也较高 根据用地性质与产权的年限划分 普通公寓商务公寓酒店式公寓 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART3：公寓产品分类 根据 用地 性质 与产 权的 年限 划分 （济南规定2011.3 ） 居住公寓

7、 商务公寓 界定 配套 配套 界定 居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满 足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅 建筑，此类公寓明确为居住公寓。 居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置 商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量 公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融 用地上配建的公寓明确为商务公寓 商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公 建标准配置 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素建筑风格 公寓市场较为常见的建

8、筑风格，现代风格、新古典主义风格、Art Deco风格 酒店公寓 现代主义现代简约现代典雅 特征描述简约、纯净外形 外立面整体性强，常会采取削弱 角部，打破空间六面体手法，突出 围合元素 强调建筑的时尚感 造型简单、纯净 抛弃繁复的装饰，偏重于 简约与理性，强调外立面的 质感 注重体现本质生活精髓 多结合采用涂料、陶质、石 材等材料 色彩运用稳重、大方 顶部造型复杂，靠不同材料 使用营造稳重，豪奢的氛围 关键词时尚、现代、立面整体性强简约、色彩单一、现代质感三段材质运用、色彩以暖色 为主、现代而不失古典 金地梅陇镇 星河丹堤 京武.浪琴半岛 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、

9、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素建筑风格 Art Deco风格 酒店公寓 现代主义 特征描 述 建筑物以挺拔而起、傲然屹立之势给人印象深刻 形体成阶梯状收分，强调垂直线条 注重装饰几何化，多用放射状、V形图案 常用外干挂面砖、天然石材等。表现材料的质感、光泽 色彩设计运用鲜艳颜色、暖色和金属色，给人华美灿烂视觉印象 关键词昂贵、古典气质、垂直线条、几何现状、阶梯收分 金地梅陇镇 星河丹堤 京武.浪琴半岛 上海翠湖天地 北京棕榈泉国际公寓 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各

10、种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素建筑风格 新古典主义风格 现代主义 特征描述建筑物外部与顶部造型较为多样 强调古典主义里的拱券、柱式、雕塑等元素 注重装饰线条上直线与曲线 关键词新古典元素、多线条处理 金地梅陇镇 绿城玉兰公寓 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 类型项目名称建筑风格 依托综合体价 值项目的商务 公寓项目 华强广场现代风格 鲁商国奥城现代风格 银座中心现代风格 与住宅区混搭 公寓项目 名泉春晓

11、公寓ARTDECO 四建美林苑公寓ARTDECO PART4：公寓产品元素建筑风格 目前济南市场建筑风格分两种情况：与住宅区混搭公寓建筑风格大多遵循与住宅区风格一致的原则， 依托综合体价值项目的商务公寓项目以现代风格较为常见。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素布局 从建筑形态上讲，其形态多样，有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式 核 心 筒 结 构 （ 回 字 形 短 廊 式 ） 交通核布局 有电梯井道、楼梯、 公共空间、部分设备间 等围护成中央核心筒此

12、种结构有利于结构受力 ，具有较强的抗震性。 从交通布局上来讲， 保证较好的通达性，现 交通动线更为顺畅。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素布局 单元式内廊式 单元内廊式结构 此结构的特点是 每层多户，由一条 内廊贯穿整个楼座 。板式结构，大面 宽，短进深，有利 于整个楼体的采光 。户型易于分割， 适合小面积户型排 布。 但此种结构每层户 数较多，略显嘈杂 ，适宜做过度型住 房使用 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系

13、的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素布局 外廊式跨界产品：万科第五寓 公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主 要功能空间均获得良好的通风、采光条件 创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的 入户感受。 外廊式 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素层高及公摊 目前全国未出台统一性的标准对于公寓标准层高，各地方对公寓产品层高缺乏严格限制条件。济南公寓 市场，平层层高大多在2.83.

14、3米，LOFT层高4.4954米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。近期 公寓规定层高在4.5米以上，按两层面积计算。预计后期公寓市场层高将不会超过4.5米。 从公摊上，市场公寓产品公摊多在25%左右，个别公摊较大的在30%以上。 项目层高（米）公摊 杰正山山山3.1523% 康桥颐东公馆3.023% 鲁商国奥城 平层：3.3 ： 23% 诚基中心OFT：5.4 华强广场2.932% 汇东国际3.0524% 从层高方面，缺乏统一标准；公摊面积较大，普遍在25%上下浮动 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教

15、育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素户型 对过道的处理 独立玄关 ，带鞋柜 独立卧室 、带凸窗 工作阳台 舒适的室 内尺度 厨房可打开 空间开阔 A-50-1B1W-8F 技术参数 建筑面积套内面积公摊面积得房率 50 平方 44.7 平方 5.3 平方 89% 应用项目白马花园 客户定位T级别 产品特点 1、51平米一房一厅2、得房率80% 3、独立卧室、带凸窗4、独立玄关，带鞋柜 5、厨房可打开，空间开阔6、舒适的室内尺度 7、可工业化住宅，提高产品质和生产效率 公寓户型特征： 居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风 采光条件，厨房达到通风要求。 商务类公寓：开间进深与居

16、住公寓并无本质区别， 具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 PART4：公寓产品元素户型 常见户型 鲁商国奥城（共平米） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 项目名称车位配比租售情况 鲁商国奥城1:0.8只租不售 发巷1号公馆1:0.8销售情况不佳 金光卡夫卡1:0.3未售 杰正岭寓1:0.8未售 汇东 国际1:0.7未售 PART4：公寓产品元素车位配比 从公寓配比情况来看，缺乏较为明确的规定，且各地方规定不同。居住类的公寓一般标准为1:1， 其他公寓类型未有详细规定。 济南公寓车位配比在1:0.7-0.8之间，仅个别项目车位