中部商贸物流园一期家居项目市场调研报告 V6(2011-6-24)

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1、2011/6/27 中部商贸物流园一期 家居项目市场调研报告 深圳市众策纵横管理咨询有限公司 谨呈：湖北西岸市场发展有限公司 本报告为严格保密2011年6月22日 目 录 2 结论及建议结论及建议 周边家居市场周边家居市场 外地家居市场外地家居市场 专业市场调研专业市场调研访谈和问卷调查访谈和问卷调查 项目概况项目概况 项目分析项目分析 消费者调查消费者调查 前言前言 汽配市场汽配市场 宏观环境分析宏观环境分析 竞争对手了解竞争对手了解 前 言 3 为了更全面深入、更切实际的了解中部商贸物流产业园家居专业市场项 目的基本情况，项目组本着科学、务实、专业的态度和原则， 对项目周边家具及其他专业市

2、场包括：九江、黄冈、黄石、黄梅、德安、瑞 昌等地及外地南昌、武汉、上海、北京、苏州、临沂、香河、阜阳、安庆、 景德镇等进行了为期38天的市场调研，获得了市场前沿第一手资讯、动态 和发展趋势； 并在此基础上进行了科学、客观、前瞻性的分析，结合实地调研与考察分并在此基础上进行了科学、客观、前瞻性的分析，结合实地调研与考察分 析研究，提交此份较为详实、科学的市场调研报告析研究，提交此份较为详实、科学的市场调研报告。 4 项目分析项目分析 项目概况 宏观环境分析 项目概况：九江北岸小池镇区位优势明显，交通便捷，土地资源丰富，未 来可扩展优势明显，九江大桥设置收费站截留客户为一重要劣 势。 5 九江北岸

3、小池镇地处鄂赣皖三省 交界，位于九江长江大桥北岸桥 头，沪溶高速、105国道穿境而 过，京九、合九两条铁路在此接 轨设站，长江黄金水道穿境18华 里，与国家级经济开发区江西省 九江市一桥之隔。 素有“鄂东门户”和商贸旅游 “金三角”之称，先后被列为省 级开发区，全国小城镇综合改革 试点镇，全省重点口子镇。 注：红色气球标识为小池镇，黄色标示为铁路 和公路，浅蓝色标示为江河； 项目概况：占地广、体量大、业态全 家居市场作为项目率先启动的专业市场，是引爆整个市场集群的引信 6 中部商贸物流产业园，规划占地面积3450余亩，全部建成后，将成 为集专业市场集群、商住配套为一体的350万平方米超大体量的

4、商 贸新城。其中一期占地270余亩，总建筑面积28万平方米。 鄂赣皖金三角家居直销港（暂定名）主展馆拟作为中部商贸物流产 业园第一个启动项目，主展馆建筑面积7.9万平方米。 本项目所在地 项目概况：商业地块平整，周边商业氛围尚未形成 7 ?项目处于小池镇 105国道北侧， 105国道两旁的 商业氛围尚未形 成。 ?周边还有分路、 孔垅等乡镇。项 目周边主要是农 村用地。 ?项目地距离九江 长江一桥5公里。 项目地现场实景 105国道 本案 依托九江北 辐射鄂赣皖 8 项目概况：小池镇及周边 城市覆盖圈示意图， 南至南昌，西接武汉， 北达合肥，东临安庆； 100公里覆盖圈 30公里辐射圈：黄梅县

5、、 九江市区、瑞安、星子、 湖口、宿松等 100公里辐射圈：安庆市 主要县市、景德镇市、南 昌部分地区、黄石、黄冈 市等 30公里覆盖圈 项目经济环境分析：与武汉、九江、黄石等城市比， 小池镇人口比重相对较低， 人口密度小。 9 2010年小池镇地域面积和人口状况年小池镇地域面积和人口状况 城市总面积城市总面积城市总人口城市总人口区域面积区域面积城区总人口城区总人口城区人口密度城区人口密度 城市名称城市名称 （平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（平方公里）（平方公里）（万人）（万人） （万人（万人/平方公平方公 里）里） 武汉武汉8494118030869900.32 九江九江188475

6、.56118600.51 小池镇小池镇153.8121850.28 黄石黄石4630252.84227125.4150.55 数据显示，全镇面积153.8平方公里，现有数据显示，全镇面积153.8平方公里，现有人口12万，其中：农业人口7万，城镇人口5人口12万，其中：农业人口7万，城镇人口5 万多。万多。 项目经济环境分析：小池镇滨江新城的蓝图规划，为项目发展带来了市场机遇。本项目被 列入省重点项目，当地政府重点支持，为本项目创造了优良的发展环境。 ?未来黄梅将实施“一带三区”的发展思路，沿 江地区将形成县域经济的重要增长极。 ?湖北黄梅小池镇作为湖北长江经济带的桥头 堡， 紧邻长江，通过长

7、江一桥、二桥（建设中） 与九江连为一体。 ?该项目是黄梅县发展商贸物流产业，构筑商贸 物流平台，以平台促进第三产业并带动制造业 发展，系统整合产业链这一整体发展战略的集 中体现。 10 项目发展：SWOT分析 11 优势 机会 挑战劣势 SWOT 分析 1、地处三省交界，物流便捷； 2、本项目建成后，将成为50公里范围内规 模最大、购物环境及服务最好的家居直 销港，将对周边地区产生辐射作用 3、政府支持力度大； 4、强力并持续性的广告投放 1、整体项目发展周期长，目前项目周边商 业氛围尚未形成； 2、黄梅、小池等地消费观念比较落后，购 买力不强； 3、经销商资源匮乏； 4、九江及周边家居商圈相

8、对成熟，竞争压 力大。 1、未来几年房地产发展迅速； 2、商业地产升值空间大； 3、长江二桥预计在2013年全面通车 1、消费者消费习惯的改变，绝大部分九江周边消费 者未到过小池购物； 2、目前九江市区家居卖场已经能够部分满足该地区 50公里范围内的需求。 3、九江21世纪家居城15万平米体量的家居卖场正在 建设中，预计明年上半年开业； 4、禧徕乐集团91万平米城市综合体已确定落户庐山 区，其中规划有35万平米的家居广场； 5、长江2桥南岸的现代物流基地规划有10万平米的 家居市场，与我们小池项目一桥之隔，将对我们项目 产生直接影响。 小 结 12 ? 九江北小池镇区位优势在未来将会显现，交通

9、便捷，土地资源丰富，未来将有较大的扩 展优势； ? 九江及周边地区在未来几年孕育着一个大发展周期，九江凭借“一山一水”这种得天独 厚的自然环境和旅游资源，十分适合打造宜居城市。随着国内知名房企陆续进驻九江跑 马圈地，九江房地产行业必将迎来高速发展期，而相关的家居、建材、家装等房地产下 游行业出现井喷行情指日可待！ ? 九江大桥设置收费站截留客户为当前不可忽视的劣势。 ? 黄梅、小池周边地区人口比重相对较低，人口密度稀少。外出务工人员较多，人均消费 水平较低，当地消费主要以中档偏下为主。 ? 经过对九江及周边部分消费者和经销商访谈了解到：消费者品牌意识普遍朦胧，消费者 在选择家具时还并未将品牌作

10、为重点考虑，当前决定其购买的主要是以价格为主导。 注：以上结论支持调查数据来源于对九江及周边地区经销商和消费者的访谈、调研，得 出结论：消费者近期购买家具时，预算在2万元以下、2-3万元、3-4万元、4-7万元的各 占19%；5-8万元的占14%；8-9万元占8%；10万元以上的仅占2% 专业市场调研专业市场调研 周边家居市场 外地家居市场 汽配市场 周边家居市场 14 黄梅黄梅 九江九江景德镇景德镇 彭泽彭泽 瑞昌瑞昌 九江北小池镇 安庆安庆 德安德安 安庆市场 15 光彩大世界 ?位于安庆经济开发区，东临206国 道，南临长江水道，即将建设的安 庆长江大桥在此接跨，北靠火车 站，距机场仅4

11、公里，交通之便无可 比拟。 ? 项目共分三期实施，至今为止， 已投入资金3.7亿元人民币，已竣工 面积25万平方米（一期及二期第一 批工程），在建工程二期二批16万 平方米。占地300亩、计划投资2.4 亿元人民币的三期工程已经完工。 整个项目完成后，计划总投资达6.1 亿元人民币。现在四期也已投入使 用，并且正在建设全新的光彩家居 生活广场，计划2011年10月份开 业，建筑面积8万平米。 周边市场分析 16 ?光彩大世界家具批发城总体体量较大，超过10万平方米，经营品类以南康家具及安徽、 湖北地产家具为主，虽然形象包装和展示效果较差，但其自身性价比优势突出，十分适 合当地中低收入人群以及周

12、边县镇和广大农村市场。其批零兼营，批发为主的经营模式 也值得小池项目借鉴。 ? 其家具批发市场虽然是十几年前的建筑形态，但其规划仍有亮点，其动线设计合理，每 栋之间通道宽敞，都在8米和12米以上，便于机动车直接开到临街铺位；内部设计有手 扶电梯，外围设计有步行梯，每栋之间有连廊、遮雨棚，基本解决了平面和垂直交通问 题。 ? 光彩大世界二期灯具城专门设计了廻转型的缓坡，机动车可从楼下直接开到二楼临街铺 位，大大增加了便利性。 ? 整个市场虽然显得凌乱，但其整体商业氛围尚可，人气也较旺，其店招和广告也符合大 市场批发业态这种模式。 不足之处：硬件陈旧，展示和陈列效果不佳；整体规划落伍，指示系统严重

13、欠缺；管理 不够规范，卫生条件差，市场显得乱糟糟、闹哄哄。 安庆光彩大世界借鉴 17 安庆市场1 神墩家居市场 ?位于安庆大桥经济开发区柘山路 新汽车站北站向东300米； 一期总建筑面积63000平米，原工 业厂房改建而成； 一至四楼经营种类为综合性展馆， 瓷砖、实木家俱、窗帘、墙纸、五 金、洁具卫浴； 家居饰品、工艺品、橱柜电器、电 工电料、防盗门窗等； ?租金：均价约30元/平方米。 结论：商业涉及面广属于区域性消 费，反而在单项产品上没有任何强项 的产品；且展馆规划也有待改进。 周边市场分析 安庆市场2 18 舒怡国际家居购物广场 ?位于开发区中兴大街与206国道两 条主干道交汇处； 一

14、期总建筑面积7万； 一、二楼主要经营精品卫浴、综合 建材； 三、四、五楼经营家俱，面积约4.5 万M ； ?租金价位：4楼价位在2530元/ ； ?结论：一期于国庆节开业，目前经 营状况一般，且经营种类也是以综合 类为主，没有特别突出的单项种类， 二期目前正在建设中，工程处于封顶 状态，但二期主要以基础建材及卫浴 洁具、水暖五金、木地板等为主，家 俱仅一期的4.5万 ； 周边市场分析 19 ? 舒怡国际是目前安庆硬件设施最完善、规模最大、档次最高、品类最全、服务最规范 的精品家居、建材广场。 ? 其一期内部设计规划参考和借鉴了红星美凯龙的部分元素，如商场楼层分区，业态和 品类划分，整体素雅的色

15、调，中庭天花造型，中庭悬挂的饰品风格，次中庭的水景、 园林小品等，具一定的品位。 ? 其商场运营管理据说也是聘请的原红星团队，其营销思路和操作手法与红星一贯的做 法如出一辙，如总裁签售这种手段，就可明显看出红星的痕迹。 ? 其二期立面与一期一样，都采用干挂石材，显得高档、稳重。整体规划有创新之处， 整个设计呈回字型，布局类似于“四合院”，形成一个内中庭，便于人流集中，集约 四方。 ? 栋与栋之间通过连廊相接，手扶电梯，观光电梯、步行梯全都具备，有效解决了平面 和垂直交通问题。其中几栋的一楼采用架空设计，一方面便于栋与栋之间互通，二来 有助于空气流动，三来使整个建筑不至于呆板，增强建筑的灵动性。

16、 舒怡市场借鉴 黄梅市场 20 ? 位于黄梅县长途汽车站 旁，属于大市场形式， 建材类别非常全面，有 少量家具品牌； ? 分一期和二期，一期为 老旧私房，租房直接跟 房东谈，经营约8年。 二期为三层群楼，经营 约2年，经营商铺不 足三分之一 ? 租金18-20元/平米/ 月， 无公摊，无优惠，无免 租期。 鄂东建材城 周边市场分析 德安市场 21 ? 以家具独立店为 主，经营的品 牌以双虎、晚 安、星港、佳 美家等川派家 具和二三线品 牌等为主 ? 商场面积不大， 大约在400- 800平方米左 右； ? 市场不够集中， 给消费者很大 的不便。 周边市场分析 22 彭泽市场 ?彭泽家具市场主 要以独立店为 主，全友独立 店、金虎独立 店、天马独立店 等，店铺面积在 300-800平方米 之间。 ?联兴家具商场主 要经营低端产 品，产品来源于 成都和当地、周 边县市小作坊。 周边市场分析 23 小结 通过对项目周边县市调研了解： ?周边家居业态多以独立店形态出现，是行业内比较初级的业态； ?租金水平，7-15元/；按照年租形式租赁，没