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1、,武汉驰美天地投资管理有限公司,2014年9月,谨呈：,机密文档 请勿传播,江西宜春,喜来乐国际商业中心 营销执行报告,本营销方案是在财富广场前期服务方案的定位基础上，根据开发商提供的项目开发工程进度计划安排的时间节点制订的营销策略方案，旨在指导项目的后续的营销推广，作为制订后续各阶段营销执行方案的参考依据。,前言,报告思路 REPORT PROFILE,市场背景,近期政策汇总,近期市场行情,竞争楼盘分析,SWOT分析,项目定位延展,营销策略思路,营销阶段分解,营销推广媒体策略,推广费用预算,本体分析与定位延展,营销策略制定与分解,近期相关政策汇总,国内政策 2014年8月，把居民不动产登记条
2、例再次提上议事日程，需理性看待不动产登记，预计2017年可实现信息共享公开查询； 2014年下半年，中国央行将仍然实施定向调控的政策，严格落实差别化住房信贷的政策，最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 七折。 9月30日央行放松首套房认定：还清首套房贷后再贷算首套。,省内政策 江西省南昌市限购全面取消：2014年8月，南昌市区全面取消限购； 江西省二套房首付比例将降低，对闲置土地征收使用费：2014年8月江西省人民政府于印发的通知，通知明确将进一步落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。同时对闲置满一年以上两年以下的土地，依法征收闲置土地使用费； 购90平米以下家庭唯一
3、 住房契税减按1%征收：对首次购买普通商品住房的税收优惠政策，对个人购买90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按1%的税率征收契税，购买90平方米以上且属于家庭唯一住房的普通住宅，按法定税率减半计征契税。,近期相关政策汇总,本地政策和新闻 1) 今年9月起实施新版商品房买卖合同 宜春市正在积极推行新版商品房买卖合同(预售)示范文本、商品房买卖合同(现售)示范文本； 2) 宜春高铁9月16号开通 沪昆高铁南昌至长沙段9月份6号开通，沪昆高铁南昌至长沙段可以全线通车；,沪昆高铁,近期相关政策汇总小结,部分银行的房贷利率回归基准线、银行和政府将严格落实差别化房贷政策、支持首套房的信贷政策、适
4、当降低二套房的首付比例、南昌限购取消等利好消息对楼市的复苏起到了积极的作用 也给了房地产行业一剂强心剂； 宜春市2014年9月起的执行新版的商品房买卖合同将有利于切实维护购房者的切身利益，同时也对房企和业主的合同纠纷减少有较大的帮助； 高铁和多路公交线路的增加对宜春和外界连接的将更加紧密，也让区域内的相关房地产开发楼盘受益；,市场行情,国家统计局9月18日公布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市新房价格除温州基本持平、厦门上涨0.2%之外，其余68个城市新房价格全部下降。,全国市场,施工面积平稳增长，商业营业用房高达150万平米。1-6月，全市商品房
5、施工面积1003.3万平方米，比去年同期增长20.1%。其中住宅施工面积816.5万平方米，增长18.5%；办公楼施工面积4.9万平方米，增长47%；商业营业用房施工面积150万平方米，增长25.3%；其它房屋施工面积31.6万平方米，增长38.8%。 商品房库存较高，按往年销售量计算要二年才能消化完。今年上半年，宜春全市商品房待售面积180.1万平方米，同比增长42.6%。其中住宅待售面积115.0平方米，增长18%； 统计显示住房价格有所上涨。今年上半年，受刚性需求及我市商品房楼盘促销活动力度的继续加大，我市商品房销售同比有回升的势头，商品房销售均价为4430元/平方米，同比增长6.4%，
6、与一季度和上月相比，分别提高2.5%。其中中心城区商品房销售均价为4512元/平方米，同比增长5.3%。随着销售量回升加之土地、用工和建材的不断上涨，开发成本不断上升，虽然有不少中小开发企业打折促销，但当前商品住房价格仍处微涨态势，商品住房价格面临持续上涨的压力。,宜春市场,小结：全国市场绝大部分城市价格走向下行，宜春价格微长主要原因是高端楼盘比重增大，从要提升整体均价，实际上很多楼盘通过各种促销方式下调了实际成交价格。我司判断各种大力度的促销、打折等依然是下半年地产市场的主要市场形态。,竞品楼盘分析,竞品分布示意图,根据同期、同类型的选取原则，与我项目最接近的项目为北岸新天地、百尚城、红林世
7、界城、汇金广场二期、同心谷此五个项目，汇金广场二期、同心谷项目开发相对滞后，世界城项目各项工作目前已经暂停，因此我们重点关注的项目为北岸新天地与百尚城。翡翠城公寓及商业街由于与我项目最近，其价格对我们项目最有影响与参考价值。国际商贸城与广汇广场是目前在推售中的主要大型商业项目，需要适当关注。特别是广汇项目，商业、产权酒店产品与我项目运作模式较为相近。台商大厦与国际戴斯大酒店与我项目酒店公寓、写字楼同期销售，是酒店公寓、写字楼产品的主要竞争项目。,百尚城 北岸新天地 CBD台商大厦 翡翠城（公寓及商业街部分） 汇金广场 红林世界城 同心谷（工商联大厦） 国际戴斯大酒店 国际商贸城 广汇广场,主要
8、竞争项目汇总表,百尚城是北京百荣百尚在江西宜春投资的首个城市综合体项目，依托集团400亿强大企业实力和丰富的开发运营经验，打造宜春城市核心商圈最大规模之综合体；项目位于老城区中山路原区政府，占地面积约50亩，建筑面积约23万平米，以顶级一站式购物中心百尚城为核心，配套打造传世豪宅荣都、奢尚公寓T公寓，集合家庭购物、休闲、居住、娱乐为一体。,百尚城,9月份营销中心已开放使用，目前处于咨询登记阶段，计划在今年底开盘，预计近期将开始认筹活动； 目前已与华润万家金逸影院、百度烤肉、左佑时尚经典餐厅、探险阳光乐园等商家签约即将入驻百尚城； 项目目前主推商业，T公寓预计在商业部分开业后销售；,百尚城,百尚
9、城规划亮点,北岸新天地占地面积约39393平米，建筑面积约200000平米，是由江西声佳实业有限公司投资建设的集购物、休闲、娱乐和居住为一体的城市商业综合体，汇集购物、休闲、娱乐等众多功能，集世界百强品牌超市、3D巨幕院线、高端名品街、美食新天地、时尚休闲娱乐空间、亲子体验中心等于一体,北岸新天地,已和世界500强家乐福签约，预计在近期将举办签约仪式，有消息说必胜客也即将签约入驻，部分奢侈品牌和快时尚旗舰店也正在洽谈，招商的成功预计对项目的整体形象和价值提升有较强的促进； 目前项目商业部分正在进行认筹： 从购卡之日起到项目开盘之日，每天累计1000元购铺基金用于抵扣购铺款，同时可参加后续活动，
10、赢取VIP卡面额等值大奖； 北岸新天地2014年9月28日开启认筹，首期主推1F部分外铺和内铺，对外报价为2万3万/平米，靠近明月北路外铺暂时不对外销售（后期拍卖），据了解，目前的销售政策按照每年8%的回报率返租6年，住宅和公寓产品放在项目后期销售； 根据项目目前的地上2层的工程进度和销售策略，该项目预计在今年底可开盘,北岸新天地,广汇国际城市广场是由浙江巨桑控股集团投资12亿打造的大型城市综合体项目，地处宜春未来重点发展的区域城北新城，毗邻宜春最大的生态公园北湖公园，总建筑面积约38万平米，集星级酒店、家居Mall、高端住宅、汽车城、商务办公五大业态为一体，包括广汇开元大酒店、北湖酒店、广汇
11、时代月城、广汇家居广场、广汇平价家居建材市场以及广汇汽车城。,广汇国际城市广场,项目分析说明：广汇国际城市广场主要包括产权式酒店公寓、两栋高层住宅、家居建材专业市场等产品，约50平米产权式酒店公寓，共394套，预计今年年底开盘；公寓面积约50平米，单身公寓特价2580-2980元/平米，现单身公寓已售罄； 商业：家居广场成开业多年（2010年开业），建材馆计划明年开业，目前招商中，是宜春唯一的大型商场模式家居建材专门市场。,广汇国际城市广场,国际商贸城位于宜春市城市新中心宜阳新区，是宜春市未来发展的方向，政府规划利用赣西经济走廊东联西扩、辐射南北的区位优势，建设成集专业市场、体育休闲、高端房产
12、为一体的综合城市中心。 宜春国际商贸城，总占地面积约1029多亩，总建筑面积约70.4万平米，内部规划有会展中心、国际大酒店、主力商场、物流仓储、生活服务、配套住宅，是集展览展示、直销采购、物流配送、信息交流、休闲购物等功能为一体，多功能、综合性强的现代化商贸城；,宜春国际商贸城,项目分析说明： 专业市场部分规划有建材装潢、家居家纺、五金机电、百货食品、物流仓储等行业，目前在售的二期为百货、食品、家电、日化市场； 宜春国际商贸城作为宜春最大的综合性专业市场，将会是宜春未来重要的服务业市场集聚地和交易中心之一 项目商铺对外报价的均价约6300元/平米，3年返租的销售政策，前3年返租点数16%一次
13、性扣除，现经营户团购可享每平米优惠900元再享95折优惠；,宜春国际商贸城,汇金广场,项目简介： 汇金广场由宜春本地最具实力的宜春市三陆康实业有限公司开发，地处宜春新区中心，位于高士北路与宜阳大道（原昌黎路）交接处。汇金广场规划建筑面积20万，其中商业建筑面积约为6万，将建成集大型超市、百货、影院、餐饮为一体的大型商业中心。,1,2,3,4,5,6,二期,一期,汇金广场,汇金项目与我项目较近，目前在售这一期产品以住宅为主，公寓与写字楼实为其商业裙楼部分； 1号楼 3F、4F、5F和2号楼3F原为公寓，公寓层高5.4米，公寓面积约3646平米，现3F、4F已改为写字楼销售，剩余5F为LOFT公寓
14、，均价6200元/ ； 写字楼销售均价约5300元/平米，层高5.4米， 3F面积约3000多平米（整层出售），4F分割成约190平米-2000平米不等（客户可随意分割）： 6#楼80多套公寓由于面积较小（约28平米），靠近宜春中学，很多陪读的家庭购买，成交均价约5200元/平米，该部分房源在项目首期开盘已经售罄；,由于其楼层高达5.4米，客户可以自行隔为两层，相当于买一层面积得两层使用面积。 沿街商铺分在1号楼，2号楼，4号楼，5号销售均价约2万元/平米（算两层面积），租金约见80元/平米/月（两层一起租60元），层高1F5.4米+2F4.8米(净高），面积约60平米-400平米不等，开发商
15、规定不能做污染严重的行业； 汇金二期与我项目定位相似度很高，并且在同一片区内，是我项目未来最直接的竞争项目，该项目目前滞后于我项目，近期销售直接影响还没体现，但招商及后继营运是最大的竞争对手之一,沿高士北路产品分布图,永益 翡翠城,项目简介： 翡翠城位于宜阳大道与泸州大道交汇处，地段优势十分突出，建筑采用新古典主义风格，由多层，小高层，高层和沿街商业等产品组成，项目总建筑面积约32万平米，其中公寓建筑面积约1.5万平米，总商业面积约8000平米，项目周边社区配套较为完善，学校、市场、银行、公园、图书馆、博物馆、展览馆等配套一应俱全；,项目公寓,翡翠城公寓共两栋， 51号楼，60号楼，总计31层
16、，其中1层-3层为商铺，4层-31层为公寓， 两梯10户，公寓层高3米，每层分布有7户32平米户型，1户42平米户型和2户117三房户型； 目前销售均价约4700元/平米，楼层价差20元-30元/层，成交优惠一次付款92折，按揭付款95折；开发商已经拿出约50套给承建商抵扣工程款；承建商再将抵扣房源委托营销中心销售，成交均价约为4300元/平米，相比开发商正常销售优惠300多元/平米；,永益 翡翠城,13层为沿街商铺，商铺面积约为55平米140平米，销售均价约为25000元/平米，所有临街1楼商铺统一此价格，2楼已被打包售出，商业无任何规划，销售后业主自行招租； 十月份前商铺基本不推售，咨询会报价2800030000元/，近期大力推售商铺，报价为1800025000元/,出租4065元/。,该项目一直有捂盘惜售的嫌疑，项目一期二期已交房多时，目前入住率极低。 原计划九月底开盘的新品（已取得预售证）目前还没正式开盘售销售，原因在于其可售现房较多与期待周边配套更成熟。,台商大厦由宜春市和益置业有限公司
