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1、第五章收益还原法“第一节基本原理第二节收益还原去的式第三节收盛还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节基本原理、收盐法的概念别村收盐资本化法、收益还原法定义:预计估价贞象未来的的正常纯收益,以造当的还原利率将其折现到估价时点后索加,以此侍算佑价寺象的宰览合途价格的方|法-|公式:房地产价格=纯收盛/还原利率价格;收益价格仁蜱益箩去的理论依据“基本原理:由于房地产的寿命长久,占用收盐性房地产不仅现在能获得收盖,而且能期望在未来持续获得收益。M刹知,假设树公司拥有一处房产,每叮有400万的纯收益,以1096的年利息率存入银行,每年可得利400万元的利息,则菖该公司来说,理论上上述房地产价值是少?*
2、理论上上迳房地产价值与4000万元的货币等价,即价值4000万元。“收益法是以预期原理为基础的。“预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。M重普遍适用的收益法原理表述如下:“将估价时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在其未来的收盐期限内可以源源不断地获取净收盐,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,刘这笔资金就是该宗房地产的价格。心夙收盐性房地产的价值价值高低主要取决于下列哨些因素?收盐性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素:p177未来净收益的大小一一未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;获得净收益的可靠性一一获得净收益越可靠,房地产的价值就芬高,反之就范低:;获得净收益翁限的长短一一获得净收益期限-越长,房地产的价值就越高,反之就越低。一标“三、收益还原法的适用对豫与条件收益法适用的对豫是有收益或有潜在收益的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院*.停车场,加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。1定心不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对豫所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。
