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1、商业地产基础,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,开始之前，我们先看几组商业照片,大型社区商业中心,大型购物中心,特色休闲街,分组讨论 结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？ 消费的金额和内容有什么不同？,注： 约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右 讨论后每组一个代表回答以上问题,商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的,商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程,阶段,阶段
2、描述,基本特征,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US$,国内,中等规模以上城市,长三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业 模式,国外模式,发展特征 国内模式 发展 特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发
3、展舞台。,城市中心区域,社区中心/临近市区,城市中心/副中心/交通枢纽,第四代商业,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心,城市核心,商业地产的基本概念 商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地
4、产？商业地产的基本概念,商业地产用于经营用途的房地产形式,商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，大部
5、分靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商圈吸引顾客的辐射范围,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客
6、的辐射范围,商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。 这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。 进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业态面向某类目标顾客的商店营业形态,特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态 目前中国有9种零售业态，日
7、本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物B2C，C2C）等,业态：“店“商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业种面向顾客某类用途的商店营业种类,特征：“卖什么” 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数 从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟
8、酒、建材、机电、纺织品等,业种：“货”依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类,商业地产的基本概念 商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。 我们可以根据不同的标准对其进行分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：,百货店 超级市场 大型综合市场 便利店 专业店 专卖店 购物中心 仓储商店 家居中心,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,百货店 Department store(Dept),特点 采取柜台销售与自选（开架）
9、销售相结合方式 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象 商店规模大，在5000平方米以上 商店设施豪华，店堂典雅、明快 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,2.大型综合商场 general merchandise store(GMS),概念 采取自选销售方式，以销售大众
10、化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态,特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发 设有与商店营业面积相适应的停车场 目标顾客为购物频率高的居民 商圈范围较大 商店营业面积一般在2500平方米以上 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,3. 超级市场 super market(SM),概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态,特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行 商品构成以购买频率高的商品
11、为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地 选址在居民区、交通要道、商业区 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象 商店营业面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,4. 便利店convenience store(Cv.S),概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态,特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般
12、在16h以上，甚至24h，终年无休日 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,5.专业店 speciatity store(SS),概念 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁
13、经营 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 营业面积根据主营商品特点而定 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,6.专卖店 exclusive shop (ES),概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态,特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务
14、 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,7.购物中心 shopping center(SC),概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道
15、 商圈根据不同经营规模、经营商品而定 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制， 目标顾客以流动顾客为主,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,8. 家居中心 home center(HC),概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势 提供一站式购足和一条龙服务 可采取连锁经营方式 有一定的
16、停车场,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,9.仓储商店 warehouse store(WS),概念 在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态,特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品 商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,PRRT 1 何为商业地产？业种介绍,业种是指零售商
