《20170526-房地产行业土地供应专题报告：土地供应机制及现状分析_精编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20170526-房地产行业土地供应专题报告：土地供应机制及现状分析_精编（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2017 年年 5 月月 工商企业二部工商企业二部 房地产行业研究团队 王旋 房地产行业研究团队 王旋 电话：010-88090049 邮件：wangxuan 袁也袁也 电话：010-88090035 邮件：yuanye 刘艳刘艳 电话：010-88090158 邮箱：liuyan2 李宁李宁 电话：010-88090015 邮箱：lining 市场部市场部 电话：010-88090123 邮件：cs 中债资信是国内首家以采用投资人付费 营运模式为主的新型信用评级公司，以 “依托市场、植根市场、服务市场”为 经营理念，按照独立、客观、公正的原 则为客户提供评级等信用信息综合服 务。 公司网站
2、： 电话：010-88090001 地址：北京市西城区金融大街 28 号院盈 泰中心 2 号楼 6 层 专题报告 2017 年第 48 期 总第 365 期 土地供应机制及现状分析土地供应机制及现状分析 -房地产行业土地供应专题报告房地产行业土地供应专题报告 内容摘要 我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非 竞争性，住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。究竟 是怎样的土地供应机制影响了城市供地？近期的政策导向如何？我们将 通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨： 首先，首先，我们以目前国土开发利用现状为出发点，对于我国国有土地 利用的管理架构 土地 利用的管理
3、架构进行了梳理：1、从国家到县域共五级用地计划，用地 计划的制定以土地利用总规划为基本依据；2、年度计划根据土地 利用年度计划管理办法下达，对于耕地保有量、新增建设用地规模等 限制约束性较强；3、耕地红线不得突破，实施占补平衡；4、具体供应 由地方政府根据实际情况决定。 其次，其次，基于土地供应架构的梳理，我们分别对国家及部分城市土地 利用规划及实际供应情况进行整理，我们发现国有建设用地增加规模呈 缩减趋势。然而，实际供应情况却仍与计划有一定差异。一线城市及部 分二线城市供给端的核心要素不在供应计划的调整，而是真正落实和完 成供应计划指标水平，提高供应计划完成率水平是解决土地供给端的核 心问题
4、。 最终最终，结合近期政策导向来看结合近期政策导向来看，我们得出以下几点结论结论： 1、因计划用地是以上级审批通过为前提，确保了耕地红线等限制 性指标尚未触及，实际土地供应量占计划供应量较低的地区仍有能力增 加土地供应，因此，对于中短期内刚性购房需求仍较大但土地供应相对 不足的城市有望增加住宅类土地供应；但由于全国建设用地供应计划的 缩减和各地供地计划基本维持或缩减，对于其他城市（二线、三四 线） ，刚性需求相对温和，我们预计土地实际供应不会有大幅变化，更 多的将是对于地价方面的调控政策出台。 、因计划用地是以上级审批通过为前提，确保了耕地红线等限制 性指标尚未触及，实际土地供应量占计划供应量
5、较低的地区仍有能力增 加土地供应，因此，对于中短期内刚性购房需求仍较大但土地供应相对 不足的城市有望增加住宅类土地供应；但由于全国建设用地供应计划的 缩减和各地供地计划基本维持或缩减，对于其他城市（二线、三四 线） ，刚性需求相对温和，我们预计土地实际供应不会有大幅变化，更 多的将是对于地价方面的调控政策出台。 2、持续大量的土地供应是平抑房价的有效手段，未来若完全大规 模放开土地供应，房价将直接面临调整压力，因此，长期看未来完全大 规模放开土地供应的可能性很低。 、持续大量的土地供应是平抑房价的有效手段，未来若完全大规 模放开土地供应，房价将直接面临调整压力，因此，长期看未来完全大 规模放开
6、土地供应的可能性很低。 3、针对地价售价方面的限制政策将压缩房企的盈利空间，在土地 购置环节需要求房企具备更高的资金实力，对中小房企有较强的挤出效 应，经营风险将加大。 、针对地价售价方面的限制政策将压缩房企的盈利空间，在土地 购置环节需要求房企具备更高的资金实力，对中小房企有较强的挤出效 应，经营风险将加大。 中债资信房地产行业土地供应题研究中债资信房地产行业土地供应题研究 1 我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性，住宅类用地的土地 供应由地方政府决策并按照规划进行。我们对比我国一线城市及周边区域以及同等经济发达程度的 国际城市，从供给角度来讲，我国一线城市居住用
7、地占比仅相当于国际可比水平的一半甚至更低。 究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地？近期的政策导向如何？我们将通过以下几方面对未来 土地供应情况进行探讨： 一、一、 国土开发利用现状国土开发利用现状 根据2016 中国国土资源公报 ，截至 2016 年末，我国国土面积 960 万平方千米，全国耕地 面积 134.96 万平方千米，全国建设用地 39.07 万平方千米；2016 年，国有建设用地供应 51.97 万公 顷，同比减少 2.90%，其中，住宅用地供应面积为 7.29 万公顷，同比下降 11.7%，占国有建设用地 供应总量的 6.7%，土地供应紧张。 图图 1：截至：截至 2016 年
8、末我国国土开发利用现状年末我国国土开发利用现状 资料来源：国土资源部，中债资信整理 二、二、 国有土地利用管理架构国有土地利用管理架构 1、用地计划以土地利用总规划为基本依据、用地计划以土地利用总规划为基本依据 我国实施土地用途管制的基本依据为土地利用总规划 。首先，制定频率方面，首先，制定频率方面，3 年滚动编 制、分年度下达；其次，管理层级方面，其次，管理层级方面，土地利用总规划分国家、省、市、县、乡（镇）五级国家、省、市、县、乡（镇）五级，上 级部门除指定本级的年度土地利用总规划外还需对下级部门进行审核，下级总规划的制定需在符合 上级规划的前提之下；最后，规划内容方面（具体见图最后，规划
9、内容方面（具体见图 2） ， “规划主要目标”影响了未来土地供 应，其中对于耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模为限制性规划；总之， 土地利用总 规划为用地计划制定的基本依据，确定的用地规模和总体布局安排。 中债资信房地产行业土地供应题研究中债资信房地产行业土地供应题研究 2 图图 2：土地利用总规划主要内容：土地利用总规划主要内容 资料来源：国土资源部，中债资信整理 2、年度计划根据土地利用年度计划管理办法下达，约束性较强、年度计划根据土地利用年度计划管理办法下达，约束性较强 各省、自治区土地利用的年度计划依据土地利用年度管理办法下达。首先，确立耕地保有首先，确立耕地保有 量指标：量指
10、标：各省、自治区政府根据国务院确立的耕地保有量指标制定考核目标；其次，确立新增建设其次，确立新增建设 用地规模：用地规模：在确定耕地保有量指标的基础上测算新增建设用地规模，各级政府根据上级下达的土地 利用年度计划进行指标分解，实行指令性管理，新增建设用地规模不得超标；再次，实际新增建设再次，实际新增建设 用地面积超出计划及违规情况处理：用地面积超出计划及违规情况处理：因特殊情况超出计划需重新上报，经过国务院审批，同时视情 况相应扣减下一年度计划指标；对建设用地整治利用中存在侵害群众权益、整治利用未达到时间、 数量和质量要求等情形，情节严重的，扣减下一年度用地计划指标。最后，结余计划指标处理：最
11、后，结余计划指标处理：节 余的新增建设用地计划指标，经国土资源部审核同意后，允许在三年内结转使用。 中债资信房地产行业土地供应题研究中债资信房地产行业土地供应题研究 3 图图 3：我国土地利用年度管理办法基本思路：我国土地利用年度管理办法基本思路 资料来源：国土资源部，中债资信整理 3、严守耕地红线，实施占补平衡、严守耕地红线，实施占补平衡 对于新增建设用地的限制主要源自于我国的耕地保护政策。首先，耕地红线绝对不能突破首先，耕地红线绝对不能突破：根 据中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见 ，已经确定的耕地红线绝不能突 破，已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用；其次，严格
12、落实耕地占补平衡责任，其次，严格落实耕地占补平衡责任，非农 建设占用耕地的，建设单位必须依法履行补充耕地义务，无法自行补充数量、质量相当耕地的，应 当按规定足额缴纳耕地开垦费；地方各级政府负责组织实施土地整治，以县域自行平衡为主、省域 内调剂为辅。根据全国国土规划纲要（20162030 年） ，到 2020 年，继续维持耕地保有量的现 有水平，不低于 18.65 亿亩；到 2030 年不低于 18.25 亿亩。 4、具体供应由地方政府根据实际情况决定、具体供应由地方政府根据实际情况决定 在上文中 1、2、3 点目前现行的土地利用政策下，在实际供应土地方面，各地政府在计划范围 内进行国有土地利用
13、，具体供应节奏、实际建设用地实际供应量、如何供应等由各地政府根据所在 地实际情况决定。 三、三、 土地利用规划情况土地利用规划情况 1、全国国土规划、全国国土规划 首先，首先，2016 年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。年以后国有建设用地增加规模将保持缩减趋势。2017 年 1 月 3 日国土资源部发布 全国国土规划纲要（20162030 年） （以下简称“纲要”） ，提出，到 2020 年，我国国土开发强度 不超过 4.24%，到 2030 年不超过 4.62%，截至 2015 年末，该数字为 4.02%。由此估算，2016 年 2020 年我国年均建设用地增量为 4,221 平方千
14、米，相比 2011 年2015 年年均 5,119 平方千米降幅 较大，而 2021 年2030 年，我国年均建设用地增量将进一步下降至 3,648 平方千米。从未来全国土 中债资信房地产行业土地供应题研究中债资信房地产行业土地供应题研究 4 地供应总量来看， 纲要明确了我国新增建设用地总量将保持缩减趋势。其次，从供地结构来其次，从供地结构来 看，看，近年来我国建设用地供给一直以基础设施建设用地为主，增量供给压缩量来自于房地产及工矿 仓储用地。 图图 4：我国建设用地年度供给情况（单位：万公顷）：我国建设用地年度供给情况（单位：万公顷） 2013201420152016201620202021
15、2030 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 工矿仓储房地产基础设施预计全年供应建设用地 资料来源：国土资源部，中债资信整理 2、部分城市住宅类土地供应规划、部分城市住宅类土地供应规划 此前住建部、国土部联合发声，要求 2017 年 6 月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万 人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（20172021 年）规划和三年（20172019 年）滚动计划，并向社会公布。截至 2017 年 4 月底，累计 17 个城市已发布计划。各地区陆续公布 的 2017 年国有建设用地供应计划住宅用地
16、部分基本与此前发布的三年滚动计划保持一致，大部分 城市未来 3 年供应量呈现小幅收紧趋势（表（表 1） 。 中债资信房地产行业土地供应题研究中债资信房地产行业土地供应题研究 5 表表 1：部分城市国土资源局住宅类用地规划供应情况（单位：公顷）：部分城市国土资源局住宅类用地规划供应情况（单位：公顷） 城市城市 2017 年规划供应量年规划供应量 2018 年规划供应量年规划供应量 2019 年规划供应量年规划供应量 合计合计 北京 今后五年全市计划供应住宅用地 6,000 公顷，包括国有建设用地 5,000 公顷，集体建设 用地 1,000 公顷，以保障建设 150 万套住房用地需求 广州 565（保障性住房 175/ 商品住宅 389） 495（保障性住房 125/ 商品住宅 370） 492（保障性住房 93/ 商品住宅 398） 1552 天津 5601 550 540 1650 南京 530（商品住宅用地） 560（商品住宅用地） 1090
