第2章 房地产经济学基础理论,2.1 地租理论 2.2 土地价格理论 2.3 区位理论 2.4 市场理论 2.5 制度经济学理论,第一节 地祖理论,土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素在技术水平既定的条件下，其可用的数量又是极其有限的在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来(货币地租)，也可以是非货币形式地租是土地所有权在经济上的实现形式 其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异下一页,返回,第一节 地祖理论,在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段:一是古典政治经济学阶段;二是庸俗政治经济学阶段;三是现代西方经济学阶段本节先简要介绍一下这三个阶段地租理论的基本观点，在此基础上，详细介绍马克思主义的地租理论、新古典经济学的地租理论和城市地租理论上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,一、地租理论发展的三个阶段 1、古典政治经济学的地租理论 古典经济学时期流行的地租理论是地租剩余理论。
地租剩余理论起源于威廉·配第的《赋税论:献给英明人士货币略论》和亚当·斯密的《国民财富的性质及其原因的研究》之间的时期较完整的地租剩余理论，产生于詹姆斯·安德森的《地租性质的研究》和大卫·李嘉图的《政治经济学及赋税原理》之间的时期这一时期对地租问题有研究的学者还有马尔萨斯(《地租的性质与发展》)、爱德华·威斯特(《论资本用于土地》)等上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,(1)威廉·配第的地租理论威廉·配第(William Pctty, 1623 -1678)是古典政治经济学的奠基人他认为，一个人从他的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然的真正地租级差地租的概念最初就是由威廉·配第提出来的 (2)亚当·斯密的地租理论亚当·斯密(八dam Smith, 1723 1790)在经济学发展历史上，最先系统地研究了地租他看到了地租是土地私有制产生以后出现的概念在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中，亚当·斯密指出地租是使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润后的余额。
土地所有者把它作为自己土地的地租而占为己有上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,(3)詹姆斯·安德森的地租理论土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因这种土地肥沃程度的差异，和土地的绝对肥力(生产力)没有任何关系各种等级土地的绝对肥力的不平衡，能够日益趋于平衡 在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提 (4)大卫·李嘉图的地租理论在古典政治经济学家中，大卫·李嘉图(David Ricar-do, 1772-1823)最充分地研究了级差地租问题，他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不同一般意义上的地租实际是租金，是农场主每年实际付给土地所有者的一切，而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品”上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,2.庸俗政治经济学的地租理论 萨伊(Jean Bptiste Say, 1767 1832)运用效用价值论考察地租问题他认为，“所谓生产，不是创造物质，而是创造效用”，“人力所创造的不是物质而是效用”他认为生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。
这样他把商品的价值和使用价值混在一起在此基础上他提出生产的三要素理论，即劳动、资本和土地凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三种生产要素作用的结果因此，工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是对使用土地的补偿上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,托马斯·罗伯特·马尔萨斯(Thomas Rohcrt Malthus 1776 1834)提出地租是总产品价格中的剩余部分，或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资利润后的剩余部分产生这个剩余部分的原因，一是土地的性质(指土地的肥力)，土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品二是土地所生产的生活必需品具有特殊的性质，生活必需品在适当分配以后，就能够产生出它自身的需求如粮食的充裕可以推动人口的增长，形成新的需求，使粮食价格支付各种费用后还有剩余，从而形成地租三是肥沃土地的相对稀缺性土地的性质是剩余产品产生的主要原因因此地租是“自然对人类的赐予”，它和其他垄断无关上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,3.现代西方经济学的地租理论 阿尔费雷德·马歇尔(Alfred Marshall, 1842-1924)是新古典主义经济学的集大成者。
他认为一般而言的地租由几部分组成，即由原始价值、私有价值和公有价值所组成 新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森(Paul A,Samuelson, 1915- 2009)认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争 现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学一不动产经济学》中提出，地租可以简单地看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分，各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,上面介绍了一些代表性的地租理论，其实经济学发展历史上有许多学者都对地租理论做出过贡献，限于篇幅本书不再一一介绍，读者可以参照表2-1所列举地租相关理论的基本发展脉络，以了解其他相关地租理论 西方经济学中的地租理论有其科学的成分，应加以吸收和借鉴，但由于其撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉科学的地租理论是由马克思创立的上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,二、马克思主义的地租理论 马克思主义的地租理论是马克思和恩格斯在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承的基础上建立和发展起来的。
马克思主义的地租理论主要研究了资本主义农业地租，对城市地租也有所涉及，主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租等内容 资本主义地租是租地农场主为取得土地使用权而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,租金(或称为契约租金)中可能包括对平均利润或正常工资的扣除，或同时对这二者的扣除从经济学上来说，扣除的平均利润和工资部分都不能形成真正的地租，但它们可能和真正的地租一起形成土地所有者的实际收入，并且可能和真正的地租一样，对土地价格起决定作用 地租与借贷资本利息有区别，地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额，而任何一定的货币收入都可以资本化，都可以看做一个想象的资本的利息，因而地租的资本化形成土地的购买价格上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,1.级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租 造成土地等级差异大致有三个原因:一是不同地块在丰度肥力上具有差异性;二是不同地块的地理位置即区位存在差异性;三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。
上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,在任何情况下，用于农业的土地(首先是耕地)的肥力和位置是有差别的劳动者在不同肥力或位置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低;相反，在劣等土地上耕种，产量低，产品个别生产价格就相对较高然而在市场经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售的 由于土地面积有限，特别是优、中等地面积有限，仅仅把优、中等地投入农业生产，不能满足社会对农产品的需求，因而劣等地也必然要投入农业生产新投人到农业生产为了满足社会对农产品的需求，必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格这样，经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格，就能获得一定的超额利润上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,由此可见，级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断正是由于这种有限的优越自然条件被部分经营者垄断，因而能获得持久而稳定的超额利润而在土地所有权存在的条件下，这部分超额利润就要转化为级差地租，归土地所有者占有。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于土地丰度和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租Ⅰ，将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租Ⅱ上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,(1)级差地租Ⅰ 级差地租Ⅰ的形成见表2-2 土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租Ⅰ的条件之一，见 表2-3(产量均为100单位) (2)级差地租Ⅱ 随着人口增加和经济发展，一方面，农业用地被非农部门大量占用且日益稀缺，另一方面农产品又是许多加工业的基本原料来源，社会对农产品的需求很多，这就推动农业将日益采用集约化经营方式实行集约化经营，就是要在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ的形成见表2-4 上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,2.绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况:一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额，见表2-5。
3.垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品 4.建筑地段地租和矿山地租 建筑地段地租和一切非农业用地的地租一样，是由真正的农业地租调节的位置对级差地租具有决定性的作用 矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,三、新古典经济学的地租理论 新古典经济学时期流行的地租理论是地租的边际生产力理论一般认为，冯·杜能是这一理论的先驱，他在《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中应用边际生产力概念分析了地租理论，并建立了区位地租理论下面主要介绍马歇尔对地租理论的论述 1.边际生产力地租 投入土地的资本和劳动是由陆续使用的等剂量构成的在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的现象，我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的这一剂量称为边际剂使用这一剂量刚好使耕作者的资本和劳动获得一般报酬，而没有剩余上一页,下一页,返回,第一节 地祖理论,它所产生的报酬称为边际报酬投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬所投入资本和劳动产生的总报酬超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物(图2-1)，它在一定条件下会转变为地租。
2.稀有地租和级差地租 从某种意义上说，所有的地租都是稀有地租，也都是级差地租如果地租被看做土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务的差额时，地租就是级差地租如果把每块土地充分利用到它能被有利使用的程度，也就是说，使用。