《财务管理案例:商业地产之王万达资料》由会员分享,可在线阅读,更多相关《财务管理案例:商业地产之王万达资料(30页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、商业地产之王商业地产之王 万达集团案例分析万达集团案例分析 小组成员:雒威,王鹤翔,赖树明,郭溢峰,高思尧 商业地产之王商业地产之王 01 案例背景 02 筹资渠道 03 重大投资 04 财务分析 05 结论与启示 Contents 目 录 一、案例背景 王健林 2013胡润百富榜发布。“商业地产 大王”,万达集团董事长王健林以860 亿元财富首次成为中国大陆首富,成 为胡润百富榜开创15年来诞生的第十 位新首富。2014年,马云的阿里巴巴 上市才从他手上夺走了首富的宝座。 C CB BA A 银 行 贷 款 私 募 信 托 D D I P O 二、主要融资渠道 银行贷款 贷款类型:资产抵押贷
2、款、开发贷款、租约抵押贷款等。 绿色通道:2006年,央行金融司把万达列为全国房地产金融改革试点企业,享受绿色贷 款通道,不受地域约束,单笔贷款5亿之内无需审批,两三天可以批款。 总对总授信:万达已经与中国银行建设银行农业银行等多家商业银行签订了“总对 总授信”的协议,使得万达在这些银行各地各分行的贷款,将无须再履行既有的信贷逐 级审批程序,且授信额度高达1441.91亿元。 私募 2005年,遭遇宏观调控资金链紧张,万达开始寻求长期资金支持,于是 与麦格理完成了9项商业物业的24%股权转让,涉及资金32亿元。 2008年末到2009年7月,为配合A股上市进程,万达集团与建银国际等公 司完成了
3、两轮股权私募共融资40亿。 信托 从2008年第四季度到2009,万达集团新增了11个项目,新增总投资560 亿。由于对资金依赖度的增强,万达开始尝试新的融资渠道信托。 万达的信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在 5-15亿,10只信托产品共计募集78亿元。 IPO 2014年12月23日万达商业(03699.HK)在港交所挂牌上市,招股价 定于48港元,募集资金288亿港元(合计人民币230亿元)。这是港交所 今年圣诞节前迎来的最后一只新股,也是今年以来最大规模的IPO。 浅析:提升信用评级,利于债务融资 三、重大投资 2004.08 万达开发建设首个第三代万达广场宁波
4、鄞州万达广场并建有五星级酒店和超 高层写字楼,总建筑面积60万平方米,这是集五星级酒店,超高层写字楼及商铺为一体的街区 的建筑形态,相比前两代,第三代万达广场加大了休闲娱乐健康等方面设施的比重,是全国首 家提出“城市综合体”开发模式。而且万达集团从此改变经营策略,走出了一条“现金流滚资 产”的通路,使得万达的自有资金一直保持充裕。 2007.10 万达集团成立万达连锁百货,正式进军零售业。其所销售的范围包括五金电料、 服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等, 琳琅满目,种类齐全,截至2013年12月23日,万达百货 公司在北京、上海、武汉、成都等地开业75家店,成为中国最大的连锁百货企业之一。这正是
5、基于现金流滚资产模式,拥有充足资金源,万达才开始了多元化试探发展。 2009.01为寻找新发展空间和利润增长点,万达集团将文化旅游产业作为企业新 的重点发展方向。当年,万达集团投资200亿元建设长白山国际度假区。长白山国际 度假区是世界上最好的冰雪度假区。万达不再局限于地产模式,放眼于更多的市场。 2012年9月,万达集团以26亿美元并购全球第二大影院公司美国AMC,这是 中国民营企业在美国最大一起企业并购,也是中国文化产业最大的海外并购。 2013.06万达集团投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司,投资近7亿英镑在伦敦 核心区建设超五星级万达酒店。这是继并购美国AMC影院公司后,万达集团国际
6、化 又一重大进展。 此次投资英国上百亿元的资金来源,王健林对记者表示:“一半自有资金,一 半银行贷款。”此前,在万达融资部分介绍过,万达的资金重头来自银行贷款,然后 加上万达广场的销售收入租金收入和现金流滚资产的路子,形成良好的自有资金来源。 同年12月,万达电商“万汇网”上线试运行,筹备已久的万达电商 终于露面,与天猫、京东等B2C电商不同的是,万达电商力求通过O2O 模式(线上线下资源相结合的模式),为用户带来全新的智能化购物体 验,让消费者“随时随地逛万达” 以上几次投资很代表性的反映出万达集团的四大核心产业:商业地产、高级酒店、 文化旅游、连锁百货,这四大核心产业。 对于万达的投资策略
7、,王健林曾经表示万达集团投资发展将采取并 购和直接投资两条腿走路,对国际化发展保持稳步推进状态,不会冒进, 也不会停下来。由此,我们不难想象,王健林心中的万达,不仅仅局限 是在中国,而是放眼在全球市场。 折戟A股IPO两个月后,万达地产立刻转战H股。为何在市场普遍看空房地产行业这样一个不 利的“窗口期”,万达地产却如此火急火燎地与资本市场“亲密接触”? 一、保卫现金流 二、降低负债率 四、财务分析 万达地产的现金及现金等价物从2013年年底的695.25亿元小幅增长至今年6月底 747.61亿元,其似乎拥有良好的流动性。但分析企业经营、投资、融资活动产生 的现金流量及构成,就会发现万达地产获取
8、现金的能力在下降,而其偿债压力在 增大。 一、保卫现金流 经营活动现金流量变化 2011年 2012年 2013年 2014年上半年 -150 -100 -50 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2014年上半年,万达地产营业收入232.51亿元,相比2013 年上半年同比下降27.5%,同比下降的主要原因是物业销售收 入大幅下降38.6%。 由此看出,随着经营和投资活动产生的现金流减少至负数,支撑企业运营 的资金重任自然落到了融资头上。其中,抵押贷款和银行授信,是万达地 产融资的主要渠道。 从融资活动产生的现金流量分析,一般来说,筹资活动产生的现金净流量 越大
9、,说明企业面临的偿债压力越大。 仅仅依靠不断扩大的融资规模来补充资金缺口, 令万达地产的偿债压力巨大。 综合考虑获取现金流量能力降低、销售回笼难度加大、资金占用周期增长、未 偿还债务及利息支出增加等因素,万达地产现有的747.61亿元的现金流量净额只 是杯水车薪。看到现金流量指标的预警信号,万达地产期望通过上市提高自身的 “造血”功能,获得源源不断的“新鲜血液”。 稳健的现金流是企业赖以生存与发展的“血液”。由于以资金密集为特征的房 地产企业具有所需资金量大、周转周期长、占用风险大等特点,一旦发生资金短 缺甚至资金链断裂,其就会出现烂尾楼甚至破产清算等情况。 二、降低负债率 除了拓宽融资渠道、
10、获得资金外,上市的目的还在于降低融资成本、增加 企业利润,进而降低资产负债率。 作为重资产公司,万达地产的大部分负债 为银行贷款、信托、境外债券等计息借款。 截至2014年6月底,万达地产仅借款利息支出 就高达62.1亿元。 大量的融资带来的利息支出令融资成本不断攀升,而相对利息更高的 信托融资的占比也越来越高,这也使得融资成本居高不下。 大量的融资还令万达地产的流动负债急剧攀升。从2011年至 2014年上半年,万达商业地产的流动负债分别为1238.79亿元 1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。 在资本充足率方面,2011年至2014年上半年其杠杆比率则分别为38.8
11、% 48.7%、53.0%和87.8%,资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4% 和51.6%,负债率逐年上升。 注意:中国商品房实行预售制,房地产企业账面往往有巨额预收款项,预 收账款在负债中的比重也大幅上升。但在实际操作中,很多地产企业为了 让负债率更好看,往往在将预收账款直接从负债总额中扣除后再计算资产 负债率。 负债率“高危”似乎是房地产企业普遍存在的共性问题。当债台高筑、资 产又不断缩水时,高企的负债率将使地产企业面临极大的财务风险甚至经 营风险。 万达选择在此时上市,最大好处在于融资渠道变得更顺畅、融资成本 变得更低廉,进而可以将负债率降至或保持至一个合理水平。 从长远
12、看,上市之后保持合理的现金流、获得稳健的收益、保持合理 的负债,这才是万达地产可持续发展的财务基石。 六、结论与启示 首先从“领头人”王健林个人角度来分析,军人的背景造就了他的勇于挑 战,永不服输的精神,而正是这种军人特有的品质,使得王健林带领着万达在 十几年的发展中创造着一个又一个的神话。其次从融资角度来讲,虽然万达集 团与政府保持着良好的关系,而且也有大量不动产可以作为担保从而得到大量 贷款,但是随着万达集团不断告诉发展,上市已经迫在眉睫,而且如果万达集 团想要成为一个真正的国际性企业,吸引更多的国际资本也未免是一件坏事, 最后从投资角度来看,近几年对文化、旅游等产业的这种跨界投资用王健林的 话来说是居安思危的一种体现,房地产业高速成长的时期只有10年左右,“从 现在算起15到20年,这个市场就倒了。”出于此,王健林希望寻求更稳定的模 式,文化和旅游地产便成为目标。 谢 谢 观看