绿地集团徐州商务城项目研究报告合稿

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1、绿地集团绿地集团徐州商务城项目研究报告（合稿）徐州商务城项目研究报告（合稿）上海中瑞市场研究有限公司上海中瑞市场研究有限公司二二八年十月八年十月绿地集团绿地集团徐州商务城项目基础研究徐州商务城项目基础研究上海中瑞市场研究有限公司上海中瑞市场研究有限公司二二八年二月八年二月NO:1研究目录：研究目录：一、淮海经济区发展背景分析一、淮海经济区发展背景分析二、徐州市城市发展环境分析二、徐州市城市发展环境分析三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究(I)环渤海经济圈(II)长三角经济圈II

2、II I IIV1 1、淮海经济区位置、淮海经济区位置淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。有较大的联动发展空间。 淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈连通的必经之路。 在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈（环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈）是我国经济发展的绝对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。(III)珠三角经济圈(IV)淮海经济区淮海经济区

3、由山东、江苏、安徽、河南四淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省省2020个市组成。个市组成。 淮海济区是由鲁南，苏北，豫东，皖北等20个地级城市及所辖范围组成。淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大 面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。淮海经济区的经济发展起步比较低，但是淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。发展速度较快，未来发展具有较大潜力。 整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。20062006年，淮海经济区地区生产总年，淮海经济区地区生产总值达值达1362113621亿元，

4、占全国经济总量亿元，占全国经济总量6.5%6.5%，2020年增长年增长2525倍倍；金融机构存款余额首次突破万亿大关，达到10987亿元；徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财政收入超亿）。一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究2 2、淮海经济区规模与发展、淮海经济区规模与发展淮海经济区具有良好发展空间，作为经济淮海经济区具有良好发展空间，作为经济区中心城市的徐州发展潜力巨大。但是其区中心城市的徐州发展潜力巨大。但是其发展也将会受到体制的挑战。发展也将会受到体制的挑战。一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究3 3、淮海经济区主要城市

5、经济指标分析、淮海经济区主要城市经济指标分析在淮海经济区内，在淮海经济区内，徐州的城市规模并徐州的城市规模并非最大的。但是徐非最大的。但是徐州城市州城市GDPGDP居于居于淮海经济区前列。淮海经济区前列。可见徐州整体经济可见徐州整体经济实力位居整个淮海实力位居整个淮海经济区之首。经济区之首。一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究3 3、淮海经济区主要城市经济指标分析、淮海经济区主要城市经济指标分析在淮海经济区内，在淮海经济区内，徐州城市化进程最徐州城市化进程最为成熟，固定资产为成熟，固定资产投资位居淮海经济投资位居淮海经济区之首。区之首。徐州城市消费能力徐州城市消费能力较强，社会

6、消费品较强，社会消费品总额位居淮海经济总额位居淮海经济区前列。考虑到城区前列。考虑到城市规模、人口总量市规模、人口总量的差异，徐州的城的差异，徐州的城市消费能力处于淮市消费能力处于淮海经济圈的领先位海经济圈的领先位置。置。一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究3 3、淮海经济区主要城市经济指标分析、淮海经济区主要城市经济指标分析在淮海经济区内，在淮海经济区内，徐州做为大型城徐州做为大型城市，人口规模位市，人口规模位于整个经济区前于整个经济区前列。列。在淮海经济区内，在淮海经济区内，徐州城市居民生徐州城市居民生活水平相对较高，活水平相对较高，人均可支配收入人均可支配收入为经济区最高

7、的为经济区最高的城市。城市。一、淮海经济区发展背景研究一、淮海经济区发展背景研究4 4、淮海经济区发展背景小结、淮海经济区发展背景小结淮海经济区作为我国中东部沿海城市集群，在未来国家宏观经济发展中拥有重淮海经济区作为我国中东部沿海城市集群，在未来国家宏观经济发展中拥有重要的战略地位，淮海经济区自身具有较大的发展空间。要的战略地位，淮海经济区自身具有较大的发展空间。从地理位置来看，徐州处于整个淮海经济区的地理中心位置，具有较大发展的从地理位置来看，徐州处于整个淮海经济区的地理中心位置，具有较大发展的辐射面。同时，徐州也是我国陆路交通枢纽，交通资源得天独厚。辐射面。同时，徐州也是我国陆路交通枢纽，

8、交通资源得天独厚。在整个淮海经济区内，徐州市的各项经济指标都位居前列，徐州的城市化发展在整个淮海经济区内，徐州市的各项经济指标都位居前列，徐州的城市化发展水平最为成熟，具有良好的基础条件的徐州，在未来整个淮海经济区的发展中将水平最为成熟，具有良好的基础条件的徐州，在未来整个淮海经济区的发展中将会占据先机。会占据先机。但在当前行政体制下，整个淮海经济区的发展也面临较大的体制瓶颈。同时，但在当前行政体制下，整个淮海经济区的发展也面临较大的体制瓶颈。同时，对于淮海经济区不同四省的经济、产业、人口来说，在传统机制以及传统思维下，对于淮海经济区不同四省的经济、产业、人口来说，在传统机制以及传统思维下，对

9、徐州的认可度也具有较大差异。对徐州的认可度也具有较大差异。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究徐州地处江苏北部，在地理位于徐州地处江苏北部，在地理位于淮海经济区中心位置。淮海经济区中心位置。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。徐州素有徐州素有“五省通衢五省通衢”之称，是之称，是我国东部地区东西、南北大通道我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。的交通枢纽。徐州自古有“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。从道路交通来看，徐州位于我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个

10、重要的交通枢纽。1 1、徐州地理位置分析、徐州地理位置分析徐徐州州连霍高速宁连高速徐宿宁高速二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究2 2、徐州交通资源分析、徐州交通资源分析徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市其他产业的发展提供了重要的支撑。交通主枢纽。其对外交通发达，为城市其他产业的发展提供了重要的支撑。公路方面公路方面：现有四条高速公路经过：霍连高速（霍尔果断连云港）、京福高速（北京福州）、京沪高速（北京上海）、徐宿宁高速

11、（徐州宿迁南京）。铁路方面铁路方面：境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。航空方面航空方面：徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究3 3、徐州城市规划分析、徐州城市规划分析徐州正朝着特大都市规模发展徐州正朝着特大都市规模发展城市总体规划提出了“双核一带、三港三圈”、“雁行结构、面向海洋”等一系列重大发展思路，为提高徐州的综合竞争力，促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。根据城市总体规划，到2020202

12、0年徐州市将发展成为市区年徐州市将发展成为市区300300万人万人主城区主城区220220万人规模的现代化特大城市万人规模的现代化特大城市东部新城区，是未来徐州发展的新核心东部新城区，是未来徐州发展的新核心西部兴起 徐州正在加快拓展城市空间，实施“东进、南扩、北造、西延”。“东进”：城区向东跳过三环路形成新的城市组团；通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。 4 4、徐州、徐州“十一五十一五”发展规划研究发展规划研究二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究推进综合宽带数据网络建设，重点发展软件、电信、网络业服务，推进综合宽带数据网络建设，重点发展软件、电信、网络业服务，大力发展会展业，

13、加快发展企业管理、法律、咨询、广告、租赁、大力发展会展业，加快发展企业管理、法律、咨询、广告、租赁、职业中介等商务服务业。职业中介等商务服务业。当前徐州正在按照制订的“十一五”发展计划进行发展，通过研究我们可以发现在本五年的时间中，徐州的重点发展方向是：城市建设城市建设推进区域合作与交流，推进徐州推进区域合作与交流，推进徐州2 2小时都市圈建设。小时都市圈建设。科技产业科技产业商贸产业商贸产业金融产业金融产业信息服务业信息服务业建设科技成果转化基地。突出徐州科技创业中心龙头地位，积极创建设科技成果转化基地。突出徐州科技创业中心龙头地位，积极创建国家级大学科技园、高新技术创业服务中心和留学生创业

14、园。建国家级大学科技园、高新技术创业服务中心和留学生创业园。以优化资源配置为重点，统筹新老城区网点布局，突出中心商贸区以优化资源配置为重点，统筹新老城区网点布局，突出中心商贸区建设，做大做强三个广场商业圈，加快建设新城区商务中心。建设，做大做强三个广场商业圈，加快建设新城区商务中心。以培育区域资本市场为重点，建立健全产权交易市场，大力吸引股以培育区域资本市场为重点，建立健全产权交易市场，大力吸引股份制银行、外资银行和保险、信托等非金融机构来徐设立分支机构，份制银行、外资银行和保险、信托等非金融机构来徐设立分支机构，加快组建农村合作银行等地方金融机构。加快组建农村合作银行等地方金融机构。本项目的

15、发展应顺应徐州发展规划之大势，发展与规划相关联的产业，做到多方共赢本项目的发展应顺应徐州发展规划之大势，发展与规划相关联的产业，做到多方共赢二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究5 5、徐州经济发展分析、徐州经济发展分析近年来，徐州处于快速发展近年来，徐州处于快速发展时期，时期，20072007年徐州年徐州GDPGDP达到达到16791679亿元，年均增长率小幅亿元，年均增长率小幅加速，增长速度超过全国平加速，增长速度超过全国平均水平。均水平。人均人均GDPGDP增长速度较快，居增长速度较快，居民生活水平将会持续提高。民生活水平将会持续提高。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环

16、境研究6 6、徐州产业结构分析、徐州产业结构分析徐州产业结构以第二产业为徐州产业结构以第二产业为主，拥有大型工业、矿业企主，拥有大型工业、矿业企业，是一个传统的工业城市。业，是一个传统的工业城市。随着城市化发展的推进，徐随着城市化发展的推进，徐州产业结构中，农业比重逐州产业结构中，农业比重逐年下降，但是第三产业并没年下降，但是第三产业并没有获得很大规模的发展。有获得很大规模的发展。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究7 7、徐州固定资产投资分析、徐州固定资产投资分析徐州固定资产投资逐年快速徐州固定资产投资逐年快速增长，虽受到宏观调控影响，增长，虽受到宏观调控影响，20062006年

17、的增长速度有下降的年的增长速度有下降的趋势，但预计城市总体发展趋势，但预计城市总体发展主基调不会发生变化。主基调不会发生变化。从近几年的数据来看，固定从近几年的数据来看，固定资产投资是推动徐州资产投资是推动徐州GDPGDP发发展的主要动力，可以推测，展的主要动力，可以推测，徐州当前处于城市大规模发徐州当前处于城市大规模发展的快速时期。展的快速时期。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究8 8、徐州社会消费情况分析、徐州社会消费情况分析徐州城市消费能力呈现逐年徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。力逐步增强。消费结构中，食品占据消费结构中，

18、食品占据3535比例成为最主要的消费支出。比例成为最主要的消费支出。随着生活水平的提高，居民随着生活水平的提高，居民用于教育文化娱乐服务的支用于教育文化娱乐服务的支出达到出达到1515。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究9 9、徐州人口变化分析、徐州人口变化分析徐州人口增长呈现小幅稳步徐州人口增长呈现小幅稳步增长趋势。增长趋势。随着城市化的发展加速，市随着城市化的发展加速，市区人口增长迅速，区人口增长迅速，20052005年达年达到到7.447.44，20062006年达到年达到4.034.03，属于非机械的人口增长。，属于非机械的人口增长。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发

19、展环境研究1010、徐州居民生活水平分析、徐州居民生活水平分析徐州城市居民生活水平逐年徐州城市居民生活水平逐年显著提高。近四年内，在岗显著提高。近四年内，在岗职工平均工资，保持在平均职工平均工资，保持在平均1616以上的增长速率。以上的增长速率。人均可支配收入增长速率加人均可支配收入增长速率加快，居民消费能力逐渐增强。快，居民消费能力逐渐增强。二、徐州城市发展环境研究二、徐州城市发展环境研究1111、徐州城市发展环境分析小结、徐州城市发展环境分析小结徐州城市发展环境良好。具有房地产投资、商业开发等良好前景。徐州人口变化徐州人口变化随着城市化的发展加速增长速度较快，属于非机械的人口增长徐州居民生

20、活水平徐州居民生活水平人均可支配收入增长速率加快，居民消费能力逐渐增强。徐州产业结构分析徐州产业结构分析第二产业为主，第三产业并没有获得很大规模的发展徐州社会消费情况徐州社会消费情况徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。徐州固定资产投资徐州固定资产投资推动徐州GDP发展的主要动力，当前处于城市大规模发展的快速时期。产业发展规划产业发展规划徐州正朝着大力发展商贸产业、金融产业、信息服务业发展徐州经济发展分析徐州经济发展分析年均增长率小幅加速，增长速度超过全国平均水平徐州规划徐州规划徐州在朝着特大城市发展，到2020年规划市区人口300万。交通资源交通资源徐州为全国综合性交通

21、主枢纽。其对外交通发达。地理位置地理位置徐州地处江苏北部，在地理位于淮海经济区中心位置三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析1 1、徐州住宅市场分析、徐州住宅市场分析住宅板块划分住宅板块划分徐州的住宅市场主要划分为中心区、东区、南区、西区、北区五大板块：中心区东至迎宾大道、南至和平路、西至西安路、北至黄河南路；东区东面、南面接近徐州市级界线；西至复兴北路、迎宾大道、徐淮公路；北至大庆路；南区东至迎宾大道、徐淮公路；南至徐州市级界线；西至中山南路、湖东路；北至和平路；西区东至西安路、中山南路、湖东路；南面、西面至徐州市级界线；北至铜沛路；北区东至大庆路；南至铜沛路、黄河南路、迎宾大

22、道；西面、北面至徐州市级界线。发发展展方方向向随着徐州新区这一重大城市功能区的发展，未来徐州住随着徐州新区这一重大城市功能区的发展，未来徐州住宅格局会有所改变，发展方向将会向新区转移。宅格局会有所改变，发展方向将会向新区转移。新区三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析1 1、徐州住宅市场分析、徐州住宅市场分析市场供应情况市场供应情况2005年徐州住宅市场供应量较大，但是受到国家宏观调控的影响，2006年住宅供应量明显回落，但2007年开始市场供应情况回暖。从土地市场分析，2005-2006年徐州市住宅用地的出让量达到296.4万平方米，主要集中在徐州市的东部与南部地区。而，200

23、7年随着徐州新区内有大量土地对外出让。徐州对于住宅用地的出让表面：徐州城市总体发展方向向东南倾斜的趋势明显；徐州城市总体发展方向向东南倾斜的趋势明显；东区和南区将会成为徐州市区内适宜居住的中高档居住区。东区和南区将会成为徐州市区内适宜居住的中高档居住区。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析1 1、徐州住宅市场分析、徐州住宅市场分析市场需求情况市场需求情况由于徐州住宅市场的购房需求以自住需求为主，且其中有较大部分为刚性需求和意愿比较强烈的改善型需求，因而市场交易受宏观调控的影响不太大。从近年徐州商品住宅的成交情况来看可以发现以下特点：市场需求量逐步增长，且需求增长市场需求量逐步增

24、长，且需求增长量显著；量显著；市场总体呈现供大于求情况，但是市场总体呈现供大于求情况，但是供求差距逐渐缩小；供求差距逐渐缩小；三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析1 1、徐州住宅市场分析、徐州住宅市场分析市场价格情况市场价格情况从2005-2007年徐州商品住宅成交均价的整体走势来看，住宅价格始终保持上升的趋势。尽管在宏观调控的影响下，经过一段时间的持币观望，部分购房者开始进入市场，随着有效需求的逐渐释放，住宅价格一路稳步攀升，到2007年第三季度徐州商品住宅成交均价已达到3800元/平方米以上。从区域上看，目前云龙区、泉山区、鼓楼区的商品住宅价格相对较高。距离本项目较接近的“

25、苏商 御景湾”目前售价已经到了3500元/左右。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析1 1、徐州住宅市场分析、徐州住宅市场分析市场客户情况市场客户情况根据了解，徐州住宅市场客户主要来源徐州市区，约占总量的70%；徐州市区以外的约占30，其中主要包括徐州郊县客户、淮海经济区内的客户，以及淮海经济区外的客户。本地客户主要为自住需求，外地客户主要为投资需求。从购房客户选择置业的区域认可度来看：由于南区的发展前景良好，自然景观较佳，因此倾向在南区置业的客户占大多数；其次，则是选择在东区、西区购房的人群；北区由于分布着矿区、重工业区、化工区，环境相对较差，因而选择在城北地区购房的客户所占

26、比重较小。客户来源客户来源区域认知度区域认知度三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析2 2、徐州商业市场分析、徐州商业市场分析东部：东部：火车站广场火车站广场西部：西部：段庄广场段庄广场中部：中部：彭城广场彭城广场中中山山路路淮淮 海海 路路西西 安安路路解解放放路路城区商圈分布城区商圈分布徐州市区商业主要集中分布在淮海路沿线，并且形成东部（火车站广场）、中部（彭城广场）、西部（段庄广场）三个商圈。其中，彭城广场商圈成为徐州最成熟的商圈。但是目前三大商圈的整体档次并不高。彭城广场彭城广场段庄广场段庄广场火车站广场火车站广场市区内商圈分布示意图市区内商圈分布示意图三、徐州房地产市场

27、环境分析三、徐州房地产市场环境分析2 2、徐州商业市场分析、徐州商业市场分析徐州商业规划徐州商业规划徐州市区商业正处在大局开发，升级换代的阶段。从规划来看，发展潜力巨大。为整体提升中心区域的功能配置与城市形象，徐州将强势建设徐州中心商圈。该中心商圈将打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性复合多功能综合中心商业区。徐州中心商圈中心商圈规划范围，南起建国路，北至夹河街，东至解放路，西到中山路以西的福顺街，总用地面积约106公顷，该区域为徐州中心商圈的核心区。在核心区的外围，规划中心商圈辐射区中心商圈辐射区。辐射区北、东至黄河故道，西至西安路，南到和平路，用地面积约391公顷。徐州中心城区商业

28、发展规划徐州中心城区商业发展规划三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析2 2、徐州商业市场分析、徐州商业市场分析中部商圈（古彭广场商业圈）中部商圈（古彭广场商业圈）商圈特色商圈特色古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；市内高档商品品牌集中地；临街商铺出租率较高；购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；商圈租金水平商圈租金水平商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，该商业圈月租金已达400元/月以上（1层沿街） 商圈业态构成情况商圈业态构成情况根据调研

29、资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析2 2、徐州商业市场分析、徐州商业市场分析东部商圈（火车站商业圈）东部商圈（火车站商业圈）商圈特色商圈特色火车站商圈位于徐州火车站和汽车站的北侧，以复兴北路为轴对称分布。该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置，历史上曾是徐州市老商业中心。商业圈人流大，但有效购买力不大；商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民购物首选；商业圈

30、内经营档次整体不高。商业业态构成分析商业业态构成分析火车站商圈经营业态主要由传统百货商场、专业大卖场、临街商铺、室内步行街四部分构成。百货商场包括白云大厦、蓝天大厦；专业卖场有徐州最有名气的朝阳市场、天桥市场以及苏宁电器专业卖场等。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析2 2、徐州商业市场分析、徐州商业市场分析西部商圈（段庄广场商业圈）西部商圈（段庄广场商业圈）商圈特色商圈特色段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要是受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移的影响。逐渐形成的以服务于徐州城西各住宅区居民的日常消费需要的商业集中地。“区域性”商业圈特点明显；“价格导向”是

31、商业圈内目标消费人群较为突出的消费特点；商业圈内经营业态结构多为中低档商品；商业圈内餐饮、休闲、娱乐等商业基础设施缺乏；商业业态构成分析商业业态构成分析段庄广场商圈经营业态主要由大型超市、中型百货店以及专卖店组成。大型超市包括苏果卖场、新一佳等，百货店为友谊百货。区域内正在招租的尚城国际沿街租金在200300元/月左右。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析徐州商务产业现状及发展徐州商务产业现状及发展随着徐州经济和房地产业的发展开始进入上升阶段，徐州市的基础设施、投资环境日益改善，也逐步吸引了国内外众多企业纷纷涌进。据统计，近三年徐州市每

32、年新增注册企业4000家左右，今年入驻企业主要以现代服务业、高新技术产业企业为主，这些企业的进驻对徐州高档写字楼的需求催生了市场，使得徐州的写字楼市场也开始进入一个全新的发展时期。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析办公楼有其自身的特点，要求交通便利、周边配套成熟、有利于商务活动开展，徐州市商务办公集中在徐州市老城区中心区域，主要分布在淮海路、建国路等路，当前市场主要在售项目有：项目名称项目名称物业性物业性质质项目地址项目地址总建面总建面积（）积（）主力分主力分割面积割面积（）（）标准层标准层面积面积（）（）电梯数电梯数（部）（部）办公

33、办公楼层楼层均价均价（元（元/）销售率销售率（估算）（估算）物业费物业费用用（元（元/月）月）建成时建成时间间西都国际中心写字楼泉山区淮海西路人民广场北侧3400040-604部4-12F尚未开盘0%09年下半年恒茂国际商务中心写字楼泉山区西安北路与夹河街交叉口4280046-9015005梯22户6-27F620060%6.8-7.02009-3华隆财富大厦商住楼泉山区淮海西路29号2461840-6012003梯28户11-18F680070%4-52008年底帝都大厦写字楼云龙区和平路64号40000150左右14004梯8户6-27F600085%2007-12-31兴隆大厦商住楼鼓楼

34、区解放北路与河清路交汇处2000015F5400（预计）32007-10-31宏宇新天地写字楼鼓楼区环城路167号23000125010F4800（精装）98%12007-8-31汇源置地广场商住楼鼓楼区淮海东路与解放北路交岔口4366052-8018004梯5-20F5400100%2008-03-15三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析项目名称项目名称所属区域所属区域项目地址项目地址主力分割面积主力分割面积（）（）租金租金（元（元/ / /天）天）入驻率入驻率（估算）（估算）国贸大厦泉山区中山北路29号36-652.3(使用面积)8

35、7%财富广场泉山区建国路80-100（套内）2.2775%公交商贸大厦泉山区淮海西路人民广场对面140-1601.250%金地国际鼓楼区中山北路65-1502.670%成功大厦鼓楼区中山南路16号67-1311.37-1.880%盛佳大厦鼓楼区中山北路1号80-1201.2785%泛亚国际大厦鼓楼区彭城路99号23-982.565%金凯隆大厦鼓楼区火车站广场0.67-0.850%当前市场主要租赁项目有：三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析部分典型办公物业入驻企业情况表项目名称项目名称入驻企业类型入驻企业类型国贸大厦科技、机械、设备、物流

36、、化工、食品类：26家，徐州易科电子有限公司等。贸易类：14家，徐州恒福进出口贸易有限公司等房地产及投资类：10家，徐州羲圣置业有限公司等装饰设计类： 8家，江苏飞龙装饰工程有限公司等。服饰化妆品类：6家，韩国独资上海维娜化妆品有限公司徐州分公司等。办事处：4家，苏州超能投资实业有限公司驻徐办事处等。教育类：4家，坦博思国际商务英语（徐州）培训中心等。咨询管理类：3家，徐州港北投资咨询服务有限公司等。事务所：2家，江苏徐州光亚律师事务所等。旅行社：2家，徐州平安旅行社等。盛佳大厦装饰设计类：15家，爱特装饰有限公司等。广告、咨询类：10家，徐州世傲投资咨询有限公司等。科技、机械、设备类：9家，

37、徐州市绿原生物科技有限公司等。办事处：5家，苏北康达有限公司徐州办事处等。俱乐部工作室类：5家，长寿俱乐部、泉山市手工艺工作室等。旅行社：5家，徐州天安旅行社有限公司等。教育类：4家，人大附中网校徐州分校等。事务所：4家，江苏金和律师事务所等。贸易类：4家，徐州物资贸易有限公司等。泛亚国际大厦房地产及投资类：16家，徐州市财苑房地产经营开发有限公司等。科技、设备、机械等类：8家，徐州图邀网络科技有限公司等。贸易类：2家，徐矿集团国际经济贸易公司等。广告、咨询类：2家，分众传媒（中国）控股有限公司徐州公司等。生物医药：2家，中外合资江西绿色制药集团徐州办事处等。证券保险：2家，华泰证券有限公司、

38、华泰人寿。教育类：1家，韦博国际英语。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析供求分析供求分析历史供应量较小，未来供应量将激增历史供应量较小，未来供应量将激增据粗略统计，在过去的5年里，徐州写字楼每年平均供应量不到3万平方米。随着未来中心商贸区的建设，未来市场供应量将会激增。市场投资意愿较强，实际使用率较低市场投资意愿较强，实际使用率较低从目前徐州写字楼市场的租售情况来看，写字楼销售情况较为理想，但写字楼空置情况较严重，尤其是中低档写字楼其空置率更高。随着经济的发展，未来写字楼需求量将会显著随着经济的发展，未来写字楼需求量将会显著增长增长随着近年来徐州经济的不断发展，徐州市场已具备

39、每年消化近10万平方米写字楼的能力，需求量较大。（数据来源：徐州写字楼市场分析主题研讨会 ）不同层次写字楼售价（平均）销售率（平均）租金（平均）出租率（平均）低档4500100%0.850%中档540080%1.560%高档630070%2.275%3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析价格分析：对于徐州现有的商务楼进行初步分析，其销售价格在4800-6800元/平方米，租金在70元/平方米/月左右。三、徐州房地产市场环境分析三、徐州房地产市场环境分析3 3、徐州商务市场分析、徐州商务市场分析客户分析客户分析徐州市对于写字楼需求的企业主要有四类：一是起步型企业；二是发展型企业；三是成熟型企

40、业；四是跨国集团。而受到经济发展的影响，对写字楼的需求基本呈现出“中间大两头小”的局面，即发展型、成熟型企业对写字楼的需求量很大，起步型、跨国型企业对写字楼需求相对较少。与此同时，写字楼客户对于不同档次和不同类型的写字楼需要也出现分层。项目项目产品区位产品区位产品档次产品档次目标客户目标客户恒茂国际泉山区高档注重企业形象的发展型企业客户财富广场泉山区高档泛亚大厦鼓楼区高档帝都大厦云龙区高档华隆财富大厦鼓楼区中档对企业概念比较时尚，以及所从事行业与时代感较为密切的发展型企业西都国际中心泉山区中档金凯隆大厦鼓楼区低档针对外地驻徐办事处，公司主营业务分散在外地的企业金地商务中心鼓楼区中档强调绝对市中

41、心，对商业、零售业市场拥有强劲辐射，对企业形象要求不高，但对到达每个营业网点都很便捷的销售中心型公司浦一酒店式公寓中档针对起步型企业，把住宿和办公临时交合，专为创业之初的年轻人准备。四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研徐州作为一个历史古都，传统的文化娱乐场所主要由历史性题材组成，如龟山汉墓、兵马俑、淮海战役纪念馆、黄河古道等。同时，徐州市内拥有云龙湖、云龙山等优势景观资源，在徐州城市运营中，徐州市也在云龙湖周边开发了如儿童乐园、水上乐园、谈水鱼水族馆等设施，以满足徐州居民日常休闲娱乐，同时也吸引徐州以外人口前来游玩。但是整体的休闲娱乐场所档次并不高。随着徐州的快速发展，徐州文化娱乐

42、又有了一轮新的建设高峰，其中，主要是政府投资建设的文化性场馆，如科技馆、美术馆、音乐厅等，可见政府对于徐州的文化发展的推动。四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研徐州科技馆徐州科技馆项目占地22.7亩，建筑面积28000平方米，位于徐州新城区起步区行政中心广场的右前侧。总投资6000万，共设5个展厅，将于2009年底竣工。第一展厅：“儿童天地”：要为10岁以下儿童设置，展示适合儿童身心特点的科技内容，注重儿童与家长互动，让儿童在展览和游戏中体验探究的乐趣，激发好奇心，培养对科学的热爱。第二展厅：“人类家园”：展示作为人类之家的地球表层的自然界，包括陆地、海洋、景观和环境，使观众了解我

43、们的生存环境。第三展厅：“身边科学”：展示科技发展对人类社会日益广泛和深刻的影响，传播科技以人为本的观念，使观众感受科技创新为人类带来的福祉和恩惠。第四展厅：“探索创造”：展厅将展示科技创新的美妙和神奇，激发科学兴趣、启迪创新意识。第五展厅：“未来世界”将展示人类面临重大问题与挑战，引导观众对未来科技发展问题的关注和思考。功能设施：馆内还将建球幕电影院徐州科技馆位于本项目周边，对本项目商业主题定位有着借鉴与规避竞争的双重价值徐州科技馆位于本项目周边，对本项目商业主题定位有着借鉴与规避竞争的双重价值四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研滨湖体育中心滨湖体育中心位于云龙湖区域内。由徐州市

44、企业投资的，并非徐州政府投资。包括主体育馆（座位6000多），综合副馆（展览部分）、行政管理中心，半面看台的标准足球场、篮球场、标准网球场、妇女儿童运动中心和江苏唯一的现代化壁球馆组成。星美国际影城星美国际影城星美传媒集团选址于雄居西区中央的SOHO时代广场，营业面积10123.73 平方米，内设1200个座位，国际一流的配套设施，四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研徐州规划展示馆徐州规划展示馆作为徐州市2007年度城建重点工程，徐州规划展示馆将于近期开工。建成后的规划展示馆不仅要成为市民了解徐州两汉文化、各时期城市景象的窗口，还将成为市民了解城市未来的窗口。 徐州规划展示馆位于徐

45、州市新城区市级行政中心南侧，东侧紧邻规划景观大道，周围比邻新规划的政府办公建筑群体，总建设用地14721平方米。建设内容为城市规划展厅、多功能报告厅及地下车库等。总建筑面积24331平方米，其中地上总建筑面积18372平方米，地下建筑面积5959平方米。地上建筑层数2-4层，建筑高度24米，地下1层。总投资约1个多亿。 徐州音乐厅徐州音乐厅位于云龙湖北岸，将于2009年建成。音乐厅占地3.9公顷，建筑面积8300平方米，计划投资8500万元，建成后的音乐厅可以举办1000名观众参加的音乐会，音乐厅建成之后，将进一步提升我市的城市形象，并成为宣传徐州的重要窗口。 四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州

46、文化娱乐市场调研徐州美术馆徐州美术馆位于云龙湖北岸，将于2009年建成。美术馆占地0.84公顷，建筑面积15300平方米，计划投资9000万元。建成后的美术馆集美术品展览收藏、艺术交流等功能为一体，可以满足观众多样化的文化需求。美术馆建成之后，将进一步提升我市的城市形象，并成为宣传徐州的重要窗口。 四、徐州文化娱乐市场调研四、徐州文化娱乐市场调研本阶段完本阶段完绿地集团绿地集团徐州商务城项目消费者调研问卷分析徐州商务城项目消费者调研问卷分析上海中瑞市场研究有限公司上海中瑞市场研究有限公司二二八年二月八年二月NO:2一、消费者研究问卷基础说明一、消费者研究问卷基础说明根据合同约定，中瑞对于淮海经

47、济区内的蚌埠、砀山、淮安、淮北、连云港、临沂、邳州、商丘、沭阳、泗阳、宿迁、宿州、萧县、新沂、徐州、枣庄共16个市县进行了消费者问卷调研。设计问卷两套，分别为徐州以及徐州以外城市使用。中瑞共完成问卷6200余份，经过电话回访会，确认为可以作为统计分析的问卷（有效待定）的问卷数量为5700余份，每个城市的问卷数量达到了开发商的要求。调研城市调研城市城市等级城市等级总数总数有效待定数有效待定数蚌埠地级市419358砀山县级市261243淮安地级市457410淮北地级市531480连云港地级市501443临沂地级市415397邳州县级市242228商丘地级市453436沭阳县级市269252泗阳县级

48、市251220宿迁地级市509454宿州地级市457435萧县县级市268235新沂县级市249239徐州地级市555531枣庄地级市420387汇总6257625757485748二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析1 1、被访问者背景、被访问者背景在徐州的被访问者中，被访问者的男女比例基本相等；被访问者的年龄主要集中在2540岁年龄段；被访问者的家庭结构主要为三口之家的结构；F1F1：性别：性别F2F2：年龄：年龄F3F3：家庭：家庭二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析F4F4：学历：学历F5F5：职业：职业F6F6：收入：收入1 1、被访问者背景、被访问者背景在徐州的被访问者中，

49、被访问者学历以高中、大专为主；被访问者的职业主要为公司职员、私营业主等；被访问者的收入在10003000元/月之间；二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A1A1问题问题A1. A1. 目前您休息日常去的休闲、娱乐场所有？目前您休息日常去的休闲、娱乐场所有？ A1A1问题问题在访问过程中，被访问者平时常去的休闲场所的首选项首选项目有目有：KTVKTV（2222）、）、公园（公园（2222）、网）、网吧（吧（1010）、图书）、图书馆（馆（1010）等。被访问者选择最多的休闲场所是：KTVKTV（1616）、公园）、公园（1717）、图书馆）、图书馆（1414

50、）、在家休）、在家休息（息（1414）、健身）、健身房（房（1111）等项目。（有效问卷部分的（有效问卷部分的选中比重基本相似）选中比重基本相似）二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A2. A2. 您认为成功的文化休闲或者游乐场，应给您带来什么感受？您认为成功的文化休闲或者游乐场，应给您带来什么感受？ A2A2问题问题A2A2问题问题在访问过程中，被访问者对于休闲娱乐场所的感受需求的选择分别为：放松心情放松心情（2929）、缓解工作）、缓解工作压力（压力（2222）、感受）、感受艺术享受生活（艺术享受生活（1717）、追求自身爱好（、追求自身爱好（1515

51、）等。在当前社会压力下，人们追求的首先是放松心情，缓解压力，然后才是自我需求的体现，再次才是对于高科技、新奇等娱乐产生需求。徐州娱乐业发展相对落后。二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A3. A3. 您认为徐州市当前欠缺何种休闲场所？您认为徐州市当前欠缺何种休闲场所？ 徐州市民对于认为徐州当前主要缺乏文化文化设施设施，该选项的被选率为6666；选择娱乐选择娱乐设施的比例为设施的比例为3434。从中可看出：1、徐州市民对于文化设施的需求较高。2、徐州市民对于游乐设施的相对认同度较低。（有效问卷部分的选（有效问卷部分的选中比重基本相似）中比重基本相似）A3A3

52、问题问题A3A3问题问题二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A4. A4. 您觉得文化设施应该新建何种类型设施？您觉得文化设施应该新建何种类型设施？ A4A4问题问题A4A4问题问题在文化设施的问题选择上，被访问者的主要选项为：青少年培训中心（青少年培训中心（33.833.8）、艺术创意中心（、艺术创意中心（28.728.7）、高级电影院（、高级电影院（2727）、）、大型剧院（大型剧院（10.510.5）。中高收入的人群对于青少中高收入的人群对于青少年培训中心的需求更大。年培训中心的需求更大。选项在调研员说明下进行选项在调研员说明下进行选择。选择。（有效

53、问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A5. A5. 您觉得娱乐设施应该新建何种类型？您觉得娱乐设施应该新建何种类型？ A5A5问题问题A5A5问题问题在娱乐设施的问题选择上，被访问者的主要选项为：大型游乐场（大型游乐场（5555）、动）、动漫游戏城（漫游戏城（1414）、大型）、大型水族馆（水族馆（1313）、电影制）、电影制作中心（作中心（1010）、卡丁车）、卡丁车体验场（体验场（8 8）。游乐场是被访问者较为热游乐场是被访问者较为热衷的选项。中高收入人群，衷的选项。中高收入人群，对于动漫游

54、戏的更加偏好。对于动漫游戏的更加偏好。选项在调研员说明下进行选项在调研员说明下进行选择。选择。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A6. A6. 在游玩的同时，您会考虑其他消费么？在游玩的同时，您会考虑其他消费么？ A6A6问题问题在其他消费选项上，大多数人选择：考虑餐饮考虑餐饮（4848）、考虑购物）、考虑购物（3434）。同时，中高收入人群对于购物需求有所增加。大多数徐州市民在休闲、大多数徐州市民在休闲、游玩后，能够产生相应的游玩后，能够产生相应的上下游消费需求，以促进上下游消费需求，

55、以促进餐饮、零售业的发展。餐饮、零售业的发展。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）A6A6问题问题二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析A8. A8. 如果徐州有上述文化、娱乐设施，您会在休息日去游玩或体验么？如果徐州有上述文化、娱乐设施，您会在休息日去游玩或体验么？ A7. A7. 请问目前您是否拥有自备汽车？请问目前您是否拥有自备汽车？ A7A7问题问题A8A8问题问题在整个被访问者中，有近3333的被访问者的被访问者有或即将有自备汽车。在意愿调研中，有有9696的的徐州被访问者徐州被访问者是愿意前来游玩消费的。可以推测出，徐州市民具可以推测出，徐州市民具

56、有较强的休闲、游玩的消有较强的休闲、游玩的消费需求。费需求。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）2 2、主体问卷分析、主体问卷分析二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A9 A9 如果会去体验或游玩，您估计多长时间会去游玩一次？如果会去体验或游玩，您估计多长时间会去游玩一次？ A9A9问题问题A9A9问题问题在游玩周期的问题上，绝大多数徐州市民选择：视运营情况而不定期（61）的选项。此外，还有34的徐州市民选择频繁前去游玩（13个月）。可见，徐州市民愿意经常可见，徐州市民愿意经常性的外出游玩，并且游玩性的外出游玩，并且游玩场所

57、的品质是吸引市民前场所的品质是吸引市民前来的主要因素。来的主要因素。二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A10 A10 在休息日您是否会带孩子出去游玩？在休息日您是否会带孩子出去游玩？ 在徐州的调研问卷中，选选择经常会在休息日带孩子择经常会在休息日带孩子出游的市民不多，占出游的市民不多，占1515，而选择会带孩子出游，而选择会带孩子出游的客户占绝大多数，为的客户占绝大多数，为7575。可见绝大多数的家。可见绝大多数的家长都会带孩子出玩。长都会带孩子出玩。在孩子意愿对于游玩行程的影响因素分析中，虽然虽然有有4141的市民选择了的市民选择了“共共同协商游玩地点

58、同协商游玩地点”，但是，但是由孩子确定占了由孩子确定占了4545。可。可见，孩子的意愿对于游玩见，孩子的意愿对于游玩地点很重要。地点很重要。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）A10A10问题问题A12 A12 孩子的意愿对您的游玩行程影响因素大么？孩子的意愿对您的游玩行程影响因素大么？ A12A12问题问题对于家长来说，孩子休闲游玩的场所需必备的是：增进科学知识（增进科学知识（4141）、互动性体验（）、互动性体验（3737），休闲玩乐（），休闲玩乐（2222）。但是，对于中高收入家庭来说，三者的比例分别为：3737：3232：3131，休闲玩乐的比例明，休闲

59、玩乐的比例明显上升。显上升。A11. A11. 您认为供孩子休闲游玩的场所必须具备的是？您认为供孩子休闲游玩的场所必须具备的是？ A11A11问题问题二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A11A11问题问题二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A13 A13 每次能够承受的消费额大致是多少（全家）？每次能够承受的消费额大致是多少（全家）？在游玩花费选项上，选择消费金额主要为：300300500500元元/ /次次的占的占4848，300300元元/ /次以下的占次以下的占32%32%，500500元元/ /次以上的占次以

60、上的占2020。而中高收入的人群对于花费金而中高收入的人群对于花费金额有着明显的增加，额有着明显的增加，50050010001000元元/ /次为次为2727，10001000元元/ /次以上的为次以上的为1111。（有效问卷部分的选中比重基（有效问卷部分的选中比重基本相似）本相似）A13A13问题问题A13A13问题问题二、徐州调研问卷分析二、徐州调研问卷分析3 3、问卷分析结论、问卷分析结论当前徐州市民主要休闲娱乐方式为：当前徐州市民主要休闲娱乐方式为：KTVKTV、公园、图书馆、在家休息、健身房等。放松心、公园、图书馆、在家休息、健身房等。放松心情、缓解工作压力是主要的休闲目的，感受艺术

61、享受生活、追求自身爱好其次。情、缓解工作压力是主要的休闲目的，感受艺术享受生活、追求自身爱好其次。文化设施是主要选择，被选率为文化设施是主要选择，被选率为6666；而娱乐设施的被选率为；而娱乐设施的被选率为3434。文化设施中：青少年培训中心最高，其次为：艺术创意中心、高级电影院、大型剧院。文化设施中：青少年培训中心最高，其次为：艺术创意中心、高级电影院、大型剧院。中高收入的人群对于青少年培训中心的需求更大。中高收入的人群对于青少年培训中心的需求更大。娱乐设施中：大型游乐场为绝对主选项目，其次为：动漫游戏城、大型水族馆、电影制娱乐设施中：大型游乐场为绝对主选项目，其次为：动漫游戏城、大型水族馆

62、、电影制作中心、卡丁车体验场。游乐场是被访问者较为热衷的选项。中高收入人群，对于动漫游作中心、卡丁车体验场。游乐场是被访问者较为热衷的选项。中高收入人群，对于动漫游戏的更加偏好。戏的更加偏好。商业联动效应上：大多数徐州市民在休闲、游玩后，能够产生相应的上下游消费需求，商业联动效应上：大多数徐州市民在休闲、游玩后，能够产生相应的上下游消费需求，以促进餐饮、零售业的发展。以促进餐饮、零售业的发展。在游玩意愿上，徐州市民愿意经常性外出游玩，并且游玩场所的品质起到主导作用。在游玩意愿上，徐州市民愿意经常性外出游玩，并且游玩场所的品质起到主导作用。在孩子游玩上，绝大多数的家长都会带孩子出玩。并且，孩子的

63、意愿对于游玩地点很重要。在孩子游玩上，绝大多数的家长都会带孩子出玩。并且，孩子的意愿对于游玩地点很重要。带孩子出游目的，家长认为重要的排序是：增进科学知识、互动性体验，休闲玩乐。但带孩子出游目的，家长认为重要的排序是：增进科学知识、互动性体验，休闲玩乐。但是，对于中高收入家庭来说，休闲玩乐的需求比例明显上升。是，对于中高收入家庭来说，休闲玩乐的需求比例明显上升。游玩花费，有游玩花费，有8080的人群选择了的人群选择了500500元元/ /次以下。而中高收入的人群对于花费金额有着明次以下。而中高收入的人群对于花费金额有着明显的增加。显的增加。三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分

64、析1 1、被访问者背景、被访问者背景F1F1：性别：性别F2F2：年龄：年龄F3F3：家庭：家庭在徐州以外城市的被访问者中，被访问者的女性占66，男性占34；被访问者的年龄主要集中在2540岁年龄段；被访问者的家庭结构主要为三口之家的结构；三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析F6F6：收入：收入F4F4：学历：学历F5F5：职业：职业1 1、被访问者背景、被访问者背景在被访问者中，被访问者学历以高中、大专为主；被访问者的职业主要为公司职员、私营业主等；被访问者的收入在10003000元/月之间；三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主

65、体问卷分析A1. A1. 目前您休息日常去的休闲、娱乐场所有？目前您休息日常去的休闲、娱乐场所有？ 在访问过程中，被访问者平时常去的休闲场所的首选项目有首选项目有：KTVKTV（2222）、公园）、公园（1717）、网吧（）、网吧（1515）、在家休息（、在家休息（1212）等。被访问者选择最多的休闲场所是：公园（公园（1818）、在家休息（、在家休息（1818）、）、KTVKTV（1414）、网吧）、网吧（1313）图书馆（）图书馆（1212）等项目。（有效问卷部分的选中（有效问卷部分的选中比重基本相似）比重基本相似）A1A1问题问题A1A1问题问题三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城

66、市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A2. A2. 您认为成功的文化休闲或者游乐场，应给您带来什么感受？您认为成功的文化休闲或者游乐场，应给您带来什么感受？ A2A2问题问题A2A2问题问题在访问过程中，被访问者对于休闲娱乐场所的感受需求的选择分别为：放松放松心情（心情（2828）、缓解工作）、缓解工作压力（压力（2020）、追求自身）、追求自身爱好（爱好（1818）、感受艺术）、感受艺术享受生活（享受生活（1616）等。在当前社会压力下，人们追求的首先是放松心情，缓解压力，然后才是自我需求的体现，再次才是对于高科技、新奇等娱乐产生需求。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比

67、重基本相似）重基本相似）三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A3. A3. 您认为本地当前欠缺何种休闲场所？您认为本地当前欠缺何种休闲场所？ A3A3问题问题A3A3问题问题被访问者所选择的文化文化设施设施与娱乐设施娱乐设施的比例大致相同4848：5252，从中可看出：1、城市的发展促进了休闲娱乐需求的发展。2、当地城市缺乏较有规模或品牌的休闲娱乐设施。（有效问卷部分的选中（有效问卷部分的选中比重基本相似）比重基本相似）三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A4. A4. 您觉得文化设施应

68、该新建何种类型设施？您觉得文化设施应该新建何种类型设施？ A4A4问题问题A4A4问题问题在文化设施的问题选择上，被访问者的主要选项为：青少年培训中心（青少年培训中心（3636）、高级电影院（、高级电影院（2727）、）、艺术创意中心（艺术创意中心（2525）、）、大型剧院（大型剧院（1212）。选项在调研员说明下进行选项在调研员说明下进行选择。选择。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A5. A5. 您觉得娱乐设施应该新建何种类型？您觉得娱乐设施应该新建何种类型？ 在娱乐

69、设施的问题选择上，被访问者的主要选项为：大型游乐场（大型游乐场（50）、大）、大型水族馆（型水族馆（22）、动漫）、动漫游戏城（游戏城（14）、电影制）、电影制作中心（作中心（7）、卡丁车）、卡丁车体验场（体验场（7）。游乐场是被访问者较为热游乐场是被访问者较为热衷的选项。衷的选项。选项在调研员说明下进行选项在调研员说明下进行选择。选择。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）A5A5问题问题A5A5问题问题三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A6. A6. 在游玩的同时，您会考虑其他消费么？在游玩的同时，您会考

70、虑其他消费么？ 在其他消费选项上，大多数人选择：考虑购物考虑购物（4040）、其次为考虑餐）、其次为考虑餐饮（饮（3737）、考虑观光住）、考虑观光住宿的有宿的有1414；。9090以上的被访问者在休以上的被访问者在休闲游玩后，还将激发其他闲游玩后，还将激发其他消费。消费。A6A6问题问题A6A6问题问题三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A8. A8. 如果徐州有上述文化、娱乐设施，您会在休息日去游玩或体验么？如果徐州有上述文化、娱乐设施，您会在休息日去游玩或体验么？ A8A8问题问题A8A8问题问题徐州对于淮海经济区内的其他城市还是具有

71、较高的吸引力的，有有4242的被访者选择的被访者选择会来徐州休闲、体验会来徐州休闲、体验新兴文化、娱乐设施，新兴文化、娱乐设施，有有5353的被访者选择的被访者选择可能会来徐州体验，可能会来徐州体验，只有只有5 5的被访者直接的被访者直接回答不会来徐州体验。回答不会来徐州体验。（有效问卷部分的选（有效问卷部分的选中比重基本相似）中比重基本相似）三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A7. A7. 请问目前您是否拥有自备汽车？请问目前您是否拥有自备汽车？ A9. A9. 如果您开车前来，您所能接受的最长车行时间是多少？如果您开车前来，您所能接受

72、的最长车行时间是多少？ A7A7问题问题A9A9问题问题在被访问者中，有24的人群是有或者即将有自备车的。对于从当地开车到徐州来所能接受的时间花费的承受度，主要的选项是：1 12 2小时（小时（5050），），其次为其次为2 23 3小时（小时（2626）。（有效问卷部分的选中（有效问卷部分的选中比重基本相似）比重基本相似）三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A10 A10 如果会去体验或游玩，您估计多久会去游玩一次？如果会去体验或游玩，您估计多久会去游玩一次？ A10A10问题问题A10A10问题问题在游玩周期的问题上，绝大多数被访者选择

73、：视运营情况而不定期（51）的选项。此外，还有10的其他城市的被访问者选择1月为周期，有21的其他城市被访问者选择3个月为周期来徐州游玩。可见，有可见，有3030的其他城市的其他城市市民愿意常来徐州游玩，市民愿意常来徐州游玩，并且游玩场所的品质是吸并且游玩场所的品质是吸引市民前来的主要因素。引市民前来的主要因素。三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2 2、主体问卷分析、主体问卷分析A11 A11 在休息日您是否会带孩子出去游玩？在休息日您是否会带孩子出去游玩？ A12. A12. 您认为供孩子休闲游玩的场所必须具备的是？您认为供孩子休闲游玩的场所必须具备的是？ 在其他城市的

74、调研问卷中，选择经常会在休息日带孩选择经常会在休息日带孩子出游的市民不多，占子出游的市民不多，占1010，而选择愿意带孩子，而选择愿意带孩子出游的客户占绝大多数，出游的客户占绝大多数，为为7878。可见绝大多数的。可见绝大多数的家长都会带孩子出玩。家长都会带孩子出玩。同时，对于家长来说，孩子休闲游玩的场所需必备的是：增进科学知识增进科学知识（5353）、互动性体验）、互动性体验（3131）、休闲玩乐）、休闲玩乐（1616）。）。（有效问卷部分的选中比（有效问卷部分的选中比重基本相似）重基本相似）A12A12问题问题A11A11问题问题三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析2

75、2、主体问卷分析、主体问卷分析A13 A13 孩子的意愿对您的游玩行程影响因素大么？孩子的意愿对您的游玩行程影响因素大么？ A14 A14 每次能够承受的消费额大致是多少（全家）？每次能够承受的消费额大致是多少（全家）？ 在孩子意愿对于游玩行程的影响因素分析中，有有4343的的被访者选择了被访者选择了“共同协商游共同协商游玩地点玩地点”1515的被访者选择的被访者选择“由家长决定由家长决定”，选择，选择“非非常大、由孩子决定常大、由孩子决定”以及以及“很大，基本由孩子决定很大，基本由孩子决定”的的选项占据选项占据2020与与2222。可见，。可见，孩子的意愿对于游玩地点的孩子的意愿对于游玩地点

76、的确定虽然有很大的作用，但确定虽然有很大的作用，但是家长还是最终的主导。是家长还是最终的主导。在游玩花费选项上，选择消费金额主要为：300300500500元元/ /次的占次的占3939，50050010001000元元/ /次以上的占次以上的占3737。（有效问卷部分的选中比重（有效问卷部分的选中比重基本相似）基本相似）A13A13问题问题A14A14问题问题三、徐州以外城市调研问卷分析三、徐州以外城市调研问卷分析3 3、问卷分析结论、问卷分析结论其他城市内市民主要休闲方式为：公园、在家休息、其他城市内市民主要休闲方式为：公园、在家休息、KTVKTV、网吧、图书馆等。主要休闲目、网吧、图书馆

77、等。主要休闲目的为：放松心情、缓解工作压力，而追求自身爱好、感受艺术享受生活其次。的为：放松心情、缓解工作压力，而追求自身爱好、感受艺术享受生活其次。其他城市内市民选择缺乏文化设施的选项为其他城市内市民选择缺乏文化设施的选项为5252、缺乏娱乐设施的选项为、缺乏娱乐设施的选项为4848。文化设施中：青少年培训中心最高，其次为：高级电影院、艺术创意中心、大型剧院。在文化设施中：青少年培训中心最高，其次为：高级电影院、艺术创意中心、大型剧院。在娱乐设施中，最高的选项为大型游乐场，其次为：大型水族馆、动漫游戏城、电影制作中心、娱乐设施中，最高的选项为大型游乐场，其次为：大型水族馆、动漫游戏城、电影制

78、作中心、卡丁车体验场。游乐场是被访问者较为热衷的选项。卡丁车体验场。游乐场是被访问者较为热衷的选项。徐州的城市吸引力上，徐州具有较高吸引力，有徐州的城市吸引力上，徐州具有较高吸引力，有4242的被访者选择会来徐州，有的被访者选择会来徐州，有5353的被访者的被访者选择可能会来徐州体验，只有选择可能会来徐州体验，只有5 5的被访者直接回答不会来徐州体验。游玩频率视设施质量而定。的被访者直接回答不会来徐州体验。游玩频率视设施质量而定。城市间交通时间上，其他城市开车到徐州来所能接受的时间花费的承受度为：城市间交通时间上，其他城市开车到徐州来所能接受的时间花费的承受度为：1 12 2小时（小时（505

79、0），），2 23 3小时（小时（2626）。）。带孩子游玩上，绝大多数的家长都会带孩子出玩。不过，虽然在游玩地点的选择上孩子的意愿带孩子游玩上，绝大多数的家长都会带孩子出玩。不过，虽然在游玩地点的选择上孩子的意愿对于游玩地点的确定虽然有很大的作用，但是家长还是最终的主导。对于游玩地点的确定虽然有很大的作用，但是家长还是最终的主导。在游玩花费选项上，选择消费金额主要为：在游玩花费选项上，选择消费金额主要为：300300500500元元/ /次的占次的占3939，50050010001000元元/ /次以上次以上的占的占3737。商业联动效应上：商业联动效应上： 9090以上的被访问者在休闲游玩

80、后，将会考虑考虑购物（以上的被访问者在休闲游玩后，将会考虑考虑购物（4040）、其次为）、其次为考虑餐饮（考虑餐饮（3737）、考虑观光住宿的有）、考虑观光住宿的有1414。对于家长来说，孩子休闲游玩的场所需必备的是：增进科学知识（对于家长来说，孩子休闲游玩的场所需必备的是：增进科学知识（5353）、互动性体验（）、互动性体验（3131）、休闲玩乐（）、休闲玩乐（1616）。）。四、消费者问卷调研初步总结四、消费者问卷调研初步总结通过消费者问卷调研结果，结合项目自身商业发展规模以及项目所在区域位置，项目商业发展定位思路为：1、项目位于徐州新市府对面，商业发展量大，应该发展成为大型的综合商业；、

81、项目位于徐州新市府对面，商业发展量大，应该发展成为大型的综合商业；2、徐州市民对于文化设施的需求要大于娱乐设施，但其他城市内两者需求基本相似。、徐州市民对于文化设施的需求要大于娱乐设施，但其他城市内两者需求基本相似。3、在文化设施内，主要选项为青少年培训中心、艺术创意中心、高级电影院。、在文化设施内，主要选项为青少年培训中心、艺术创意中心、高级电影院。4、在娱乐设施内，大型游乐场占据绝对的主导地位。、在娱乐设施内，大型游乐场占据绝对的主导地位。5、绝大多数徐州以外城市的被访问者愿意来徐州游玩，项目商业主题有所考虑。、绝大多数徐州以外城市的被访问者愿意来徐州游玩，项目商业主题有所考虑。6、针对青

82、少年的设施要凸现：知识性、互动趣味性等。、针对青少年的设施要凸现：知识性、互动趣味性等。项目市场定位项目市场定位 ：（初步）（初步）面向整个淮海经济区内中、青年客群；面向整个淮海经济区内中、青年客群；集旅游、娱乐、休闲、购物、餐饮等业态为一体的中、青年客群的消费基地集旅游、娱乐、休闲、购物、餐饮等业态为一体的中、青年客群的消费基地本阶段完本阶段完绿绿 地地 集集 团团徐州商务城项目徐州商务城项目办公办公/商业部分工作汇报商业部分工作汇报二二八年六月八年六月上上 海海 中中 瑞瑞 市市 场场 研研 究究 有有 限限 公公 司司Shanghai Chongrui Market Resear Co.

83、 LtdNO:3第一部分第一部分徐州商业意向问卷（中小商家徐州商业意向问卷（中小商家 ）调查结论报告调查结论报告 1 1、目前徐州的商家对于是否在新城区开店持较为谨慎态度、目前徐州的商家对于是否在新城区开店持较为谨慎态度由于新城区还处于大力发展阶段，人气不是很旺，所以目前徐州的商家对于是否在新城区开店持较为谨慎态度，只有24%的商家明确表示会选择在新城区开店，76%的商家观望为主。选择商铺地点时商家主要考虑的因素依次是：位置位置价价格格区域环境及潜力区域环境及潜力定位定位档次档次治安情况治安情况内部分割内部分割面积面积物业管理及服务物业管理及服务附附近配套近配套项目品牌和特色项目品牌和特色项目

84、体量项目体量。可以发现徐州商家最关心的还是关系到人流量人流量和商业环商业环境优劣境优劣的位置位置和周边环境周边环境，关系到经营成本的商铺价格商铺价格、关系到可以经营业态的项目项目定位档次定位档次和内部分割面积还包括治安环境治安环境等这些商家看到见摸得着又和自身利益密切相关的因素。 2 2、徐州商家最关心的还是位置、周边环境等和自身利益密切相关的因素、徐州商家最关心的还是位置、周边环境等和自身利益密切相关的因素 3 3、选择商铺面积以小面积为主、选择商铺面积以小面积为主从再选商铺面积情况来看，10-50平方米占30%，50-100平方米占39%，100-150平方米占15%。虽然还是以小面积为主

85、，但是和现有经营的店铺情况来做对比可以发现，经营者对目前经营的商铺明显有不够用、面积相对偏小的感觉。4 4、商家新开店铺仍然以租用为主，但是购买自用也占一定比例、商家新开店铺仍然以租用为主，但是购买自用也占一定比例 在新开店铺租赁还是购买方面，还是租用为主，租用占69%，购买占31%。购买商铺的比例明显增加，说明商家对徐州经营商铺持乐观态度，未来新推出的商铺以投资客然为主，但购买自营客户也占有一定比例。5 5、租铺客源以自己经营占绝对主导、租铺客源以自己经营占绝对主导 从经营模式来看，租铺自营占92%，租铺抽成占4%，保底租金加抽成占3%。租铺客源以自己经营占绝对主导。6 6、由于经营者的经营

86、内容有所不同，所以开间要求较为分散，各种开间都有市场需求、由于经营者的经营内容有所不同，所以开间要求较为分散，各种开间都有市场需求 在商铺开间要求方面， 4米占30%，5米占29%，6米占19%，8米及以上占22%。5米以下开间占六成，还是以小铺面经营居多。由于经营者的经营内容有所不同，所以开间要求较为分散，各种开间都有市场需求。 7 7、目前徐州的小商家比较倾向于普通层高的平层商铺、目前徐州的小商家比较倾向于普通层高的平层商铺 在商铺层高要求方面，3.8米层高要求的最多，占36%，其次分别是占26%的3.5米和19%的4.2米。基本上都是5米以下，只有少部分商家要求挑高商铺这种设计，目前徐州

87、的小商家比较倾向于普通层高的平层商铺，这和所经营的业态有直接关系。8 8、徐州小商家基本都有再次选铺位的打算，在时间上大多数都会在、徐州小商家基本都有再次选铺位的打算，在时间上大多数都会在1 1年以后再考虑年以后再考虑 再次选择铺位的时间方面，2年内的比例最高，其次依次是5年内和1年内。可以看到，徐州小商家基本都有再次选铺位的打算，但是在时间上大多数都会在1年以后再考虑。9 9、大部分的小商家以谨慎的态度来选择商铺，可能要等到现房和周边环境后才做决定、大部分的小商家以谨慎的态度来选择商铺，可能要等到现房和周边环境后才做决定在是否会去中高档商业中心经营这一点上，所占比例最高的78%经营者选择比较

88、可能或考虑以下，有15%的经营者不确定，只有6%的经营者表达了有意向入驻经营。大部分的小商家还是以谨慎的态度来选择商铺，可能要等到见到现房和周边环境后才做决定，至于是否会吸引大量的小商家入驻还存在一个不确定性。研究小结：研究小结：徐州商家最关心的还是位置、周边环境等和自身利益密切相关的因素。徐州商家最关心的还是位置、周边环境等和自身利益密切相关的因素。 选择商铺面积以小面积为主、产品上比较倾向于普通层高的平层商铺选择商铺面积以小面积为主、产品上比较倾向于普通层高的平层商铺商家新开店仍然以租用为主，但是购买自用者也占一定比例。商家新开店仍然以租用为主，但是购买自用者也占一定比例。徐州小商家基本都

89、有再次选铺位的打算，在时间上大多数都会在徐州小商家基本都有再次选铺位的打算，在时间上大多数都会在1 1年以后再考虑年以后再考虑 目前徐州的商家对于是否在新城区开店持较为谨慎态度。并且，大部分商家以谨慎目前徐州的商家对于是否在新城区开店持较为谨慎态度。并且，大部分商家以谨慎 的态度来选择商铺，可能要等到现房和周边环境后才做决定。的态度来选择商铺，可能要等到现房和周边环境后才做决定。第二部分第二部分绿地集团徐州客户置业意向绿地集团徐州客户置业意向大商家调查问卷汇报大商家调查问卷汇报 餐饮类百货类超市类专业市场类休闲娱乐类酒店我们访问的大商家汇总我们访问的大商家汇总1.1.金鹰百货金鹰百货金鹰商贸集

90、团有限公司，致力于在中国大陆进行高级时尚百货店的连锁拓展和经营。自1996年开设第一间百货公司至今，金鹰商贸在江苏省、陕西省、云南省及上海市共拥有10间自有店和1间管理店，分别位于南京、南通、扬州、苏州、徐州、泰州、西安、昆明和上海。 2007年金鹰商贸实现销售所得款项总额人民币4,858.1百万元，同比增长为35.8%。同店增长维持约25.8%的高水准。凭借堪称行业标杆之专业管理及创新精神，金鹰稳居所在各区域市场百货业领先地位，“ ”也被认定为“江苏省著名商标”。中国零售业面对全球开放，随着业务的全国连锁拓展，金鹰正努力成为具有国际竞争力的本土卓越品牌。问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有

91、在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？_30000以上以上_三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_购买购买_四、对商铺产品的要求是： 面宽：6080M 进深： 层高：5M（底层）、4.54.8M（其他楼层） 分割面积： 柱间距：8.4M 楼板荷载： 车位：60100个/万平米 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 不大确定，需要看项目而定。不大确定，需要看项目而定。 由于金鹰在徐州有二期项目，所以可能性不大。由于金鹰在徐州有二期项目，所以可能性不大。2.2.百盛集团百盛集团 百盛于1994年进驻中国零售业市场（“百盛”），并在北京复兴门内大街开设首家百货店，定

92、位于中高档消费群体。百盛是最早在中国经营时尚百货外资连锁企业之一，并且目前已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一，拥有覆盖中国18个省26个主要城市的最广泛的营销网络。对中国日益富足的中高档消费群体而言，百盛已成为家喻户晓并标志着品味和时尚的知名品牌。百盛与许多国内、国际知名品牌建立了长期而稳定的合作伙伴关系，使百盛能够不断的在商品和品牌组合等方面得以完善，并通过引入质量好、价值含量高的品牌或创新产品系列提高商品的吸引力，从而加强并巩固百盛的领先地位。 问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？_三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_

93、租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：M 层高：M（底层） 分割面积： 柱间距：M 楼板荷载： 车位：个/万平米 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 不太确定。考虑到消费者购物习惯，可能会考虑在彭城广场周边拿不太确定。考虑到消费者购物习惯，可能会考虑在彭城广场周边拿 项目。新区的项目要视新区的发展而定。项目。新区的项目要视新区的发展而定。3.3.月星家居月星家居 月星集团是中国华东地区规模最大的集科工贸为一体的跨行业、跨地区的多元化企业集团之一，创立于1988年。现已成为以高档家居产业为主，集家具制造、商业连锁、商业地产、资本投资和海外业务于一体的实业型集团企业。 月星

94、家居在完成了长三角地区的战略布局后，月星集团于2007上半年挥师东北，相继落户哈尔滨和大连，辐射填补东北顶级家居市场，牢牢占据东北市场。2007年下半年，月星集团把战略发展目标瞄准了兰州，依据兰州辐射整个西部地区，走出扼据大西北的重要一步，兰州月星的成立将加速实现月星“将家居全球化进行到底”的宏伟愿景。 问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？5000050000100000100000（主店）或（主店）或 3000300060006000（专业店）（专业店）三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_购买购买_四、对商铺产品的要求是：

95、面宽：M 进深：120M为佳 层高：5M以上 分割面积： 柱间距：88M 楼板荷载： 车位：300400个/1000个（非机动车） 建筑空间、外观特色:分层共享空间五、商家落户项目的可行性 完全不可能，因为在本项目周边，月星已经拿下了两个地块准备完全不可能，因为在本项目周边，月星已经拿下了两个地块准备 自行开发项目，所以不会再拓展新项目。但是对区域是有信心的。自行开发项目，所以不会再拓展新项目。但是对区域是有信心的。4.4.如家快捷酒店如家快捷酒店 如家酒店连锁于2002年6月由首都旅游集团和携程旅行服务公司共同投资组建。 如家提倡的“适度生活、自然自在”，是对现代生活方式的全新诠释；如家的愿

96、景是“中国最著名的住宿业品牌”，如家确信会做到，做的更好！ 目前，如家快捷品牌已经覆盖全国20多个省和直辖市，遍布北京、上海、天津、杭州、广州、深圳、成都等近50个国内主要商务城市，已在全国拥有165家连锁酒店，是中国发展最快、开业酒店数目最多的经济型连锁品牌。问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？ _3500_3500_ _三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_ _租用（租用（0.60.6元元/ /平米平米. .天）天）四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：1316M 层高：3M以上 分割面积： 柱间距：7.2M 楼板荷载：

97、300KW 车位：10个/万平米 建筑空间、外观特色: 自制五、商家落户项目的可行性 具有可能性，要考察项目具体区位，以及项目在新区内的位置，具有可能性，要考察项目具体区位，以及项目在新区内的位置， 结合新城区的发展情况而定。结合新城区的发展情况而定。问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？看情况而定看情况而定二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？2800280065006500三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？租用（租用（3.53.54.84.8元元/ /平米平米. .天上天上海市区）海市区）四、对商铺产品的要求是： 面宽： 8 M 进深：M 层高：要大气，高一点 分割面积

98、：自己安排设计 柱间距：M 楼板荷载： 车位：必须满足 建筑空间、外观特色:要有大堂五、商家落户项目的可行性 可以考虑，但是作为外地公司来看，具体需要了解市场的实际情况。可以考虑，但是作为外地公司来看，具体需要了解市场的实际情况。 从行业的专业角度来看，是具有市场前景的。从行业的专业角度来看，是具有市场前景的。5.5.申铭文化演出经纪有限公司（大型浴场）申铭文化演出经纪有限公司（大型浴场）6.6.农工商超市农工商超市 1994年成立上海市农工商超市总公司，2000年5月改制为“上海农工商超市有限公司”，2004年5月更名为“农工商超市（集团）有限公司”，以该企业为核心组建的企业集团名称为“农工

99、商超市集团”。 2002年，公司在上海市统计局等单位发布的第二届“上海企业百强”中名列第12位。目前，农工商超市集团由农工商超市、好德便利、可的便利、好德企业、好德物流、真德食品、帕尔服饰、伍缘杂货、好德置业等9家公司和连锁经营进修学院组成。拥有千家连锁店，是多业态发展的全国性大型连锁企业集团。2002年被农业部等九个部门认定为“农业产业化国家重点龙头企业”。 问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？暂时没有暂时没有二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？地级市（地级市（1000010000） 县级市（县级市（50005000）三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？租用（租用（0.

100、70.7元元/ /平米平米. .天）天）四、对商铺产品的要求是： 面宽：20M 进深：30M 层高：5.4M以上（底层）4.8M（其他） 分割面积：自行分割 柱间距：7.59M 楼板荷载：350KW 车位：看情况而定 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 目前农工商在徐州的店运营情况良好，但是目前没有开店的计划。目前农工商在徐州的店运营情况良好，但是目前没有开店的计划。 农工商选店原则更加倾向大型居住居民聚集区。农工商选店原则更加倾向大型居住居民聚集区。7.7.苏宁电器苏宁电器 苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至2007年10月1日，苏宁电器在中国28

101、个省、直辖市和自治区，190多个城市拥有超过600家连锁店。苏宁电器目前位列中国企业500强第59位、中国民营500强第三、中国上市公司竞争力10强、民营企业上市公司100强第二、中国企业信息化50强（零售业第一位），中国商业科技100强（零售业第一位），是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。2004年7月21日，苏宁电器（002024）在深圳证券交易所上市，2005年8月4日，苏宁电器股权分置改革方案获公司股东大会通过，苏宁电器实现全流通。 2007年6月20日，苏宁入选2006“影响中国”十佳上市公司，并在2006最具成长性上市公司榜单中位列第一。2007年8月2日,福

102、布斯中文版发布的2007“中国顶尖企业榜”，苏宁电器登上榜首。问卷内容问卷内容一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？看商圈决定看商圈决定三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：8M 层高：3.5M以上 分割面积： 柱间距：7M 楼板荷载：150KW 车位：要有 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 不太确定，根据该商业中心招商规划与人气。不太确定，根据该商业中心招商规划与人气。 如果有大型连锁超市进驻形成商圈更好。如果有大型连锁超市进驻形成商圈更好。8.8.好乐迪好乐迪上海好乐迪餐饮娱乐有

103、限公司主要是提供娱乐卡拉OK与餐饮服务的企业。本着独特的消费方式和完善的服务经营理念目前在全国都深受广大消费者的喜爱及好评。“好乐迪”在全国各地都有着自己的一席之地，门店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、大连、杭州、长沙，并已惊人的速度不断的成长发展着。“好乐迪”每家门店平均拥有80多间包厢，包厢形式也适合不同消费群与欢唱人数，以人性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与自在的欢唱。公司特别致力于价格低、音响好、歌曲全、服务到位的原则。“好乐迪”的中心理念是“健康、欢乐、自在、人文”，为了进一步与国际化KTV接轨，为了成为全国皆知的KTV品牌成为

104、娱乐业最美丽的风景线一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_没有没有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？5000500060006000三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：M 层高：M以上 分割面积： 柱间距：M 楼板荷载：KW 车位：要有 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 不太确定，目标公司没有在徐州开店计划，不太确定，目标公司没有在徐州开店计划， 未来可行性，视徐州城市发展以及项目自身发展情况而定。未来可行性，视徐州城市发展以及项目自身发展情况而定。9.9.麦当劳麦当劳麦当劳公司（McDonalds Corporati

105、on）简介MCD是全球最大的连锁快餐企业。是由麦当劳兄弟和Ray Kroc在50年代的美国开创的、以出售汉堡为主的连锁经营的快餐店。在世界范围内推广，麦当劳餐厅遍布在全世界六大洲百余个国家。麦当劳已经成为全球餐饮业最有价值的品牌。在很多国家麦当劳代表着一种美国式的生活方式。麦当劳公司旗下最知名的麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区。 一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？350350三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：18M 进深：20M 层高：45M以上 分割面积： 柱间

106、距：M 楼板荷载：KW 车位：20个 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 不太确定，视商圈成熟程度。不太确定，视商圈成熟程度。 10.10.易初莲花易初莲花位列于财富500强的企业正大集团是建立自己大卖场的领先者 - 中国易初莲花。在过去的11年中，自1997.6.23其第一家商店在上海浦东开张以来，易初莲花已在中国开了75多家购物中心。依靠最先进的现代购物理念，易初莲花已经被看作是可以信赖的商店，它提供了新的购物体验、舒适的购物环境和天天低价的高质量商品。继续其稳定的发展形势，易初莲花保持每年约20%到30%的销售增长和超过50,000,000的顾客数量。同时，在未来的3年中，易初

107、莲花将会迎来一个快速发展的阶段，并且计划在2005年，在全中国的主要城市建立100家店。依靠我们的分级管理和采购力，易初莲花可以进一步延伸并且完成其在中国的连锁网络并扩大天天低价的原则。一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？2000020000三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：M 层高：56M以上 分割面积： 柱间距：M 楼板荷载：KW 车位： 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 比较可能，如果项目开始正式招商，会根据公司内部相关流程来实比较可能，如果项目开始正式招商，会根据公司内

108、部相关流程来实 地考察，并且得到最终的结论。地考察，并且得到最终的结论。 11.11.辉盛名致酒店公寓辉盛名致酒店公寓辉盛名致酒店公寓，是由新加坡知名酒店管理公司开始在中国主要城市的中高端型酒店式公寓，创造一个与众不同的品牌和标志，为中、短期商务人士提供舒适、时尚、人性化的生活体验。 一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_没有没有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？10000100001500015000三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：M 进深：M 层高：M以上 分割面积： 柱间距：M 楼板荷载：KW 车位：要有 建筑空间、外观特色:五、

109、商家落户项目的可行性 基本没有，目前关注一线城市，经济发达二线城市，徐州未列入发基本没有，目前关注一线城市，经济发达二线城市，徐州未列入发 展计划。未来视城市发展情况而定。展计划。未来视城市发展情况而定。 12.12.汤姆熊汤姆熊汤姆熊是台湾著名电玩运营企业，运营至今已有20年历史。 在大陆的上海、南京、无锡等地拥有近十家门店。一、请问贵方最近有没有在徐州开分店计划？_有有_二、贵方经营的商铺面积至少需要多大？1000-12001000-1200三、贵方现在开店主要租用商铺还是购买？_租用租用_四、对商铺产品的要求是： 面宽：最少有2个以上8M的门面 进深：M 层高：4M以上 分割面积： 柱间

110、距：8M以上 楼板荷载：1000KW 车位：要有 建筑空间、外观特色:五、商家落户项目的可行性 非常有可能，因为徐州是苏北第一大城。非常有可能，因为徐州是苏北第一大城。 会根据项目交通因素，项目品牌形象以及市场占有量来预估。会根据项目交通因素，项目品牌形象以及市场占有量来预估。研究小结：研究小结：就目前新城发展环境，合适引进商业业态较特色的商家。就目前新城发展环境，合适引进商业业态较特色的商家。 这与原先的定位思路是吻合的。这与原先的定位思路是吻合的。 随着新城区大量住宅的开发，大型卖场也是较便于导入。随着新城区大量住宅的开发，大型卖场也是较便于导入。特色商家成功导入结合项目周边人气的旺盛，能

111、够促进餐饮、娱乐、经济酒店等行特色商家成功导入结合项目周边人气的旺盛，能够促进餐饮、娱乐、经济酒店等行 业进入本项目。业进入本项目。目前，本区域还不适合发展大型百货店、高级酒店等。这类物业需要随着城市的发目前，本区域还不适合发展大型百货店、高级酒店等。这类物业需要随着城市的发 展，新城区的发展前景来决定。展，新城区的发展前景来决定。第三部分第三部分绿地集团徐州产业研究绿地集团徐州产业研究写字楼市场发展容量预测写字楼市场发展容量预测 NO:4上海中瑞市场研究有限公司上海中瑞市场研究有限公司二二八年七月八年七月研究目录：研究目录：一、徐州城市产业特征分析一、徐州城市产业特征分析二、参照样本城市的选

112、择二、参照样本城市的选择三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测六、针对性总结六、针对性总结一、徐州城市产业特征分析一、徐州城市产业特征分析 20世纪90年代初，徐州是江苏最大的工业城市，是以煤炭为代表的能源和重是以煤炭为代表的能源和重工业基地工业基地。近年来，徐州国民经济实现较快增长，生产力水平不断提高，三次产业结构也进一步调整，目前徐州正由能源型城市向新型工业城市转变目前徐州正由能源型城市向新型工业城市转变。从2001-2006年三次产业增加值占地区生产总值的比重上看，第二产

113、业约占一半比例，说明徐州仍以工业为其产业结构的主体徐州仍以工业为其产业结构的主体。图图1-1：2001-2006年徐州市三次产业增加值在地区生产总值中所占比重年徐州市三次产业增加值在地区生产总值中所占比重一、徐州城市产业特征分析一、徐州城市产业特征分析第一产业增加值占地区生产总值的比重相对较小，且逐年下降第一产业增加值占地区生产总值的比重相对较小，且逐年下降2006年徐州地区生产总值为1428.8亿元，其中第一产业增加值180.82亿元，在地区生产总值中所占比重为12.7%，较2005年下降1.3个百分点。在第一产业中，农业（种植业）增加值为131.19亿元，约占第一产业增加值的73%。从构成

114、上看，徐州市第一产业仍是以农业为主，且近年来第一产业在从构成上看，徐州市第一产业仍是以农业为主，且近年来第一产业在生产总值中所占比重呈现出逐年下降的趋势。生产总值中所占比重呈现出逐年下降的趋势。一、徐州城市产业特征分析一、徐州城市产业特征分析从三次产业增加值占地区生产总值的比重来看，第二产业仍旧是第二产业仍旧是徐州的主导产业，徐州的主导产业，2001-2006年第二产业增加值在徐州全市生产总值中年第二产业增加值在徐州全市生产总值中所占比重逐年上升，所占比重逐年上升，2006年第二产业所占比重接近年第二产业所占比重接近52%，并且2003年以来第二产业增加值的年均增长率在20%左右，高于地区生产

115、总值的环比增长率。徐州的第二产业以工业为主体徐州的第二产业以工业为主体，近年来工业经济占二产增加值的比重保持在在83%-86%之间，第二产业的增长主要靠工业经济来拉动第二产业的增长主要靠工业经济来拉动。从工业内部构成看，徐州工业经济结构的特点是：轻、重工业结轻、重工业结构上，以重工业为主构上，以重工业为主，重工业占据60%以上的比重；从行业结构看，从行业结构看，以传统行业为主以传统行业为主；产品结构方面，以初级产品和原料产品为主产品结构方面，以初级产品和原料产品为主。第二产业占据半壁江山，其增长主要依靠工业经济来带动第二产业占据半壁江山，其增长主要依靠工业经济来带动一、徐州城市产业特征分析一、

116、徐州城市产业特征分析徐州市政府提出走好新型工业化的新型工业化的“三步曲三步曲”，就是由煤炭生产由煤炭生产到电力工业，由电力工业到原材料工业，由原材料工业到徐州特色的到电力工业，由电力工业到原材料工业，由原材料工业到徐州特色的制造业制造业，以此为拐点，加快徐州经济增长方式的转变。借势沿东陇海线产业带开发的新机遇，徐州市一方面抓能源产业借势沿东陇海线产业带开发的新机遇，徐州市一方面抓能源产业的改造，另一方面充分利用产业链招商，增强产业聚集，着力打造了的改造，另一方面充分利用产业链招商，增强产业聚集，着力打造了“医疗电子、数控技术、新能源医疗电子、数控技术、新能源”等高新技术产业。等高新技术产业。在

117、高新技术产业比重不断上升的同时，煤炭产业的在高新技术产业比重不断上升的同时，煤炭产业的“地位地位”开始开始下降下降，煤炭产值从最高时占徐州整个工业产值的13.16%，下降为2006年的10%以内。至至2006年末，机械、食品、化工及新兴产业为主导的年末，机械、食品、化工及新兴产业为主导的优势产业产值已经占据工业的半壁江山。优势产业产值已经占据工业的半壁江山。徐州加速新型工业化，高新技术产业比重不断上升徐州加速新型工业化，高新技术产业比重不断上升一、徐州城市产业特征分析一、徐州城市产业特征分析第三产业方面，徐州形成了传统产业和新兴产业并举、以大流通形成了传统产业和新兴产业并举、以大流通为主的格局

118、为主的格局。不过，目前传统产业仍占据主导地位，新兴产业正在崛目前传统产业仍占据主导地位，新兴产业正在崛起当中起当中。从近年来第三产业增加值在徐州地区生产总值中所占的比重来看，基本保持在35%左右。与第二产业相比，第三产业在生产总值中所占与第二产业相比，第三产业在生产总值中所占比重仍偏低。比重仍偏低。第三产业中传统产业占主导地位，相比二产，比重仍偏低第三产业中传统产业占主导地位，相比二产，比重仍偏低二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择城市等级城市等级区域定位区域定位样本城市样本城市一线城市 沿海直辖市、 经济特区上海、天津二线城市 内陆直辖市、 中东部省会城市南京、青岛三线城市 中西部省

119、会城市、 中东部省内主要城市合肥、济南1 1、选择样本城市的原因、选择样本城市的原因我国城市可以按城市的政治属性、经济属性等分为一线、二线、三线等城市，徐州当前属于三线城市。选择城市区位类似、城市功能定位与徐州未来近似，城市地位与徐州未来相似，但是产业发展较快的城市进行比较研究；远期选择全国性一线城市进行发展研究加以辅助论证；二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择上海：上海：是中国的经济中心、金融中心中国的经济中心、金融中心，是长三角经济圈的核心城市长三角经济圈的核心城市，拥有雄厚的经济实力，在长三角地区以及全国经济发展中起到举足轻重的作用；是中国最大的沿海城市中国最大的沿海城市、最大的

120、综合性工业城市最大的综合性工业城市，也是全国最最大的贸易港口大的贸易港口；区位条件优越、经济辐射力强大、社会环境良好，城市综合竞争力不断提升，具有许多其他城市无可比拟的优势具有许多其他城市无可比拟的优势，是中国发展前景中国发展前景最为看好的城市最为看好的城市。2 2、样本城市在全国范围及所在区域内的地位、样本城市在全国范围及所在区域内的地位二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择天津：天津：是中国北方的经济中心中国北方的经济中心，是环渤海经济圈的主要核心城市环渤海经济圈的主要核心城市，是首都北京出海门户；是中国北方最大的沿海开放城市中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代最早对外

121、开放的沿海城市、也是中国北方的海运与工业中心中国北方的海运与工业中心；是中国北方重要的港口城市中国北方重要的港口城市，是华北重要商业中心和口岸城市华北重要商业中心和口岸城市，天津港是中国北方最大的综合性贸易港口；地处中国北方黄金海岸的中部，地理位置优势明显，近年来经济发展速度较快，吸引了众多知名企业落户其中，已成为全国外商投资回全国外商投资回报率最高的地区之一报率最高的地区之一。它是近期中国城市发展的重心近期中国城市发展的重心，是一个值得期待值得期待的城市的城市。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择南京：南京：是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏

122、沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置；是华东地区重要的交通、通讯枢纽华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系；是中国东部地区重要的综合性工业基地中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系；是长江三角洲地区仅次于上海的商埠重镇长江三角洲地区仅次于上海的商埠重镇。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择青岛：青岛：是中国重要的经济中心城市中国重要的经济中心城市、中国东部重要的海滨城市中国东部重要的海滨城市；是中国重要的沿海开放城市中国

123、重要的沿海开放城市、中国重要的港口城市中国重要的港口城市，是中国重要的外贸口岸之一中国重要的外贸口岸之一，青岛海港口岸是国家一类口岸，而青岛空港口岸则是华东地区继上海之后的第二大空港；即将召开的2008年北京奥运会为青岛带来巨大的机遇，作为2008年奥运会帆船比赛的举办城市年奥运会帆船比赛的举办城市，青岛的城市知名度大大提升，旅游业发展迅速，基础设施建设加快，交通、通讯系统更为完善，城市功能更加完备，对国内外投资者的吸引力增大。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择合肥：合肥：是一座轻工之城一座轻工之城，美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等都是国内外享有盛誉的民族品牌；

124、是全国四大科教基地之一全国四大科教基地之一，有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人是全国全国45个公路交通枢纽城市之一个公路交通枢纽城市之一；是安徽省的政治、经济、交通、文化中心安徽省的政治、经济、交通、文化中心。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择济南：济南：是中国东部

125、沿海经济大省中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市；是中国历史文化名城和首批中国优秀旅游城市中国历史文化名城和首批中国优秀旅游城市，素有“泉城”美誉；2006年,继“国家信息通讯国际创新园国家信息通讯国际创新园”落户济南市后，又被正式批准为“中国服务外包基地城市中国服务外包基地城市”和“中国软件出口创新基地中国软件出口创新基地”。；是“全国城市综合实力全国城市综合实力50强强”和“全国投资硬环境全国投资硬环境40优优”的城市之一。第十一届全国运动会举办城市。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择徐州：徐州：是全

126、国重要的交通枢纽、能源基地和工业基地全国重要的交通枢纽、能源基地和工业基地，是中国最大中国最大的工程机械研发生产基地的工程机械研发生产基地、最大的工程专用汽车生产基地最大的工程专用汽车生产基地；是全国重要的煤炭产地全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地华东地区的电力基地，是中国八大优质煤炭主产区、中国八大黄磷主产区；是苏北最大的物流园、最大现代化化工基地最大现代化化工基地；是苏北最大的城市苏北最大的城市，是江苏省沿东陇海线产业带开发建设的江苏省沿东陇海线产业带开发建设的重点地区重点地区；是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，是淮海经济圈的中心城市淮海经济圈的中心城市。二、

127、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择选择合肥作为比较城市的依据选择合肥作为比较城市的依据1、合肥GDP总量与徐州较为接近，整体发展情况较为相似；合肥作为省会城市，在科教、轻工等方面的发展略优于徐州；2、合肥第三产业产值为501亿元，徐州为506亿元；3、合肥与徐州同样以工业为主，所不同的是合肥是以制造加工业为主的综合性工业城市；而徐州则是以重工业为主；4、在未来发展格局中，合肥将整体融入“长三角”经济区，与“长三角”有关地市实行全方们配套、统一发展；并承担起武汉、长沙经济圈向东发展与“长三角”会合的媒介和桥梁。合肥区域性交通枢纽的地位，也将会进一步凸显与提升；徐州则是未来“淮海经济圈”的重

128、镇，两个城市在未来各自经济圈的地位相似。 相互间的借鉴意义较大。二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择选择济南作为比较城市的依据选择济南作为比较城市的依据1、济南与徐州在各自省内地位较为相似；济南虽为山东省省会，但在省内地位，无时不受到来自青岛等经济较为发达城市的威胁；徐州虽为江苏省的特大城市之一，但在省内依旧与南京等城市有较大差距。2、徐州目前三产结构比例为13：52：35。济南三产结构比例为5.87：45.07：49.06，现代服务业占服务业增加值比重为43.8%；3、济南作为山东省省会城市，其发展的历程有很多成功之处，值得徐州学习，且两者存在一定的相似性，因此济南的发展对于徐州具有

129、重要的借鉴意义。 二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择选择南京作为比较城市的依据选择南京作为比较城市的依据1、徐州与南京相比，在地理条件、气候资源、文化历史、区位条件、城市定位等方面存在较多的相似性；2、徐州目前三产结构比例为13：52：35，第二、三产业产值分别为741亿元、507亿元，三产从业人员结构比例为38：31：31。南京目前三产结构比例为3：49：48 ，第二、三产业产值为1360亿元、1332亿元，三产从业人员结构比例为：12：42：46；3、徐州的发展水平相对南京还存在较大的差距，但是徐州的发展前景良好，根据目前的发展速度， 预计其在未来的5-10年间，将不断获得发展，

130、在经济规模总量上达到南京目前的发展水平；4、南京作为江苏省省会城市及长三角16市之一，其发展的历程有很多成功之处，值得徐州学习，且两者存在较多的相似性，因此南京的发展对于徐州具有重要的借鉴意义。 二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择选择青岛作为比较城市的依据选择青岛作为比较城市的依据 1、两城市规模相似2、在区域中所处地位相似3、产业结构发展趋势类似徐州产业发展仍以第二产业发展为主，近年来产业发展结构不断调整，第一产业的比重不断下降，第二产业比重呈不断上升趋势，第三产业增长相对比较缓慢；青岛产业的产业发展也以第三产业为发展重心，近年来，第一产业的比重不断下降，第二产业的比重不断上升，第

131、三产业的比重增长速度相对较小；两个城市目前仍处于工业中期发展阶段，第二产业的比重都占据最重要的地位，且比重呈不断上升趋势； 4、青岛的产业发展具有很多成功的经验借鉴积极招商引资，调整产业结构；青岛近年来，充分利用自身的优势，大力引进外资，调整产业结构，使产业由劳动密集型的轻工业逐渐向资金密集型及技术密集型的港口使产业由劳动密集型的轻工业逐渐向资金密集型及技术密集型的港口特色重工业方向转变特色重工业方向转变，进一步提升了城市产业能级，增加产业附加值；二、参照样本城市的选择二、参照样本城市的选择徐州与南京相比，在地理条件、气候资源、文化历史、区位条件、城市定位等方面存在较多的相似性；虽然两者经济规

132、模相差较大，但背景相似，存在一定的类比性；徐州与青岛虽然在区位、文化背景等方面存在较大的差异，但两者在人口规模及区域规模上差异不大，此外，两者的产业结构发展趋势特征具有相似性；因此存在一定的可比性。徐州与合肥相比，在整体发展上较为接近，均以工业为主；GDP值也较为接近，尤其在第三产业产值上相差无几，可比性较强。徐州与济南相比，虽然在在地理条件、气候资源、文化历史、区位条件、城市定位等方面存在较多的差异，但其在各自省内地位较为接近，具有一定的可比性。目前，徐州的发展水平相对南京、青岛还存在较大的差距，但是徐州的发展前景良好，根据目前的发展速度， 预计其在未来的5-10年间，将不断获得发展，在经济

133、规模总量上逐步达到南京、青岛目前的经济规模；南京、青岛作为我国经济发展较快较好的城市，其发展的历程有很多成功之处，值得徐州借鉴学习。合肥、济南整体发展程度与徐州较为接近，可作为借鉴对象。考虑到徐州与各城市间相似度的大小，我们在研究中，以合肥、济南和南京为主要参考借鉴对象，以青岛为辅助以合肥、济南和南京为主要参考借鉴对象，以青岛为辅助参考城市参考城市。上海天津仅作为研究对照。选择城市分析小结选择城市分析小结三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析1 1、城市规模分析、城市规模分析从城市规模来看，徐州的市域面积达到11258平方公里，与其他研究城市相比，徐州城市规模处于较大规模水平，未

134、来发展具备较大空间。从人口总量来看，徐州拥有934万人口，在三线城市中，人口总量处在比较高的水平。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析2 2、城市经济总量分析、城市经济总量分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网从城市经济总量来看，徐州2006年GDP数值为1428亿元，处于研究城市中的较低水平。从人均GDP来看，徐州与其他城市之间的数值差距较大，表明了徐州经济发展的落后现状，徐州的发展需要加快速度。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网徐

135、州三产结构中，批发零售业以及交通运输物流业占据绝对主力，而与商务发展密切相关的金融业、房地产业、租赁和商务服务业等行业的发展处于较为落后的水平。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网济南的三产结构中，以批发零散业、交通物流业为主，房地产业、金融业、IT业、商务服务业等有利于城市商务环境的发展的产业发展态势略优于徐州。徐州与济南具有一定差距。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计

136、年鉴、统计网合肥三产结构中，同样以批发零散业、交通物流业为主，但作为省会城市，其三产结构中有利用商务发展的房地产业、金融业所占的比例有着明显的提高。徐州与合肥具有一定的差距。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网青岛的三产结构中，同样以批发零散业、交通物流业为主，但是房地产业、金融业、IT业、商务服务业等有利于城市商务环境的发展的产业发展态势明显优于徐州。徐州与青岛具有一定差距。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源

137、：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网南京作为省会城市，其三产结构中有利用商务发展的房地产业、金融业所占的比例有着明显的提高。徐州与南京具有较大差距。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网天津作为直辖市，其三产结构中，同样以批发零散业、交通物流业为主，但是房地产业、金融业、IT业、商务服务业等有利于城市商务环境的发展的产业发展态势明显优于徐州。徐州与天津具有较大差距。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来

138、源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网上海作为直辖市以及国际金融城市，其三产结构中，金融业、房地产业、IT业等产值占据很大的比例，批发零售业与交通物流业并不占据主导位置。徐州与上海的差距巨大。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析3 3、城市产业结构分析、城市产业结构分析资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网在研究城市内，徐州三产总量处于较低位置，产业结构中三产比重偏低。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网从总量来看，

139、徐州市总人口中结业人口总量与其他研究城市相似，但是人口就业比重偏低。第三产业人口就业总量基本与青岛、南京等相近。但是三产占总人口的比例要低于其他城市，可见徐州第三产业的发展处于相对较低的位置。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网从总人口人均三产产值与就业人口人均三产产值这两个指标来看，徐州的数值均明显低于其他城市。三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统

140、计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源

141、：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究资料来源：各地统计年鉴、统计网资料来源：各地统计年鉴、统计网三、城市间产业结构对比分析三、城市间产业结构对比分析4 4、城

142、市商务发展基础研究、城市商务发展基础研究行业所占城市人口比重（）行业所占城市人口比重（）以及城市排名以及城市排名徐州徐州济南济南合肥合肥青岛青岛南京南京天津天津上海上海交通运输、仓储和邮政业比重2.03%0.84%2.49%1.17%1.70%3.25%3.60%交通运输、仓储和邮政业排名4736521信息传输、计算机服务和软件业比重0.18%0.23%0.72%0.16%0.57%0.36%0.72%信息传输、计算机服务和软件业排名5416231批发和零售业比重3.47%1.35%7.81%2.08%4.64%6.44%9.84%批发和零售业排名5726431住宿和餐饮业比重0.81%0.5

143、8%1.66%0.47%1.49%1.08%1.89%住宿和餐饮业排名5627341金融业比重0.29%0.64%0.30%0.41%0.66%0.56%1.43%金融业排名7365241房地产业比重0.25%0.36%0.49%0.40%0.97%0.56%1.53%房地产业排名7645231租赁和商务服务业比重0.17%0.34%2.38%0.63%1.92%1.19%3.73%租赁和商务服务业排名7625341行业城市1 1、随着城市等级，产业人口就业比重呈现增长趋势。、随着城市等级，产业人口就业比重呈现增长趋势。2 2、徐州产业人口就业比重随着所在行业的商务比重呈现趋势。、徐州产业人口

144、就业比重随着所在行业的商务比重呈现趋势。四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析1 1、国民经济发展规划、国民经济发展规划资料来源：徐州十一五规划纲要资料来源：徐州十一五规划纲要根据徐州发展十一五规划，2010年徐州国民经济产值（GDP）要达到2283亿元，保持13.5的增长速度。人均GDP达到24800元，超过人均3000美元的水平。四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析资料来源：徐州十一五规划纲要资料来源：徐州十一五规划纲要徐州产业发展结构调整。到2010年，三次产业增加值结构调整为95239，其中服务业占地区生产总值比重明显提高，而第一产业以及第二产业比重将个有下调。

145、从业人员结构调整为323533，总增加值率提高3.5个百分点以上。1 1、国民经济发展规划、国民经济发展规划四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析1 1、国民经济发展规划、国民经济发展规划资料来源：徐州十一五规划纲要资料来源：徐州十一五规划纲要四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析2 2、国民经济发展规划论证、国民经济发展规划论证徐州第三产业发展一元发展趋势预测模型分析徐州第三产业发展一元发展趋势预测模型分析一元线性发展趋势预测方程Y=ax+b根据计算公式可得：一元线性函数a=0.0185；b=0.10162001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006

146、年年2007年年2008年年2009年年2010年年第三产业已知数值241.08264.15297.75357.89428.27506.62604.17预测值预测值743.79929.441178.63第三产业增长率Y9.57%12.72%20.20%19.67%18.29%19.26%线性预线性预测增长测增长率率23.11%24.96%26.81%年份X123456789四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析第三产业发展移动平均值分析第三产业发展移动平均值分析采用 3年的增长率为一个周期，平均移动计算第四年的增长率。2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年200

147、6年年2007年年第三产业已知数值241.08264.15297.75357.89428.27506.62604.17第三产业增长率9.57%12.72%20.20%19.67%18.29%19.26%移动平均法增长率预测9.57%12.72%20.20%14.16%15.69%16.68%预测第三产业产值2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年第三产业已知数值第三产业增长率移动平均法增长率预测15.51%15.96%16.05%15.84%15.95%15.95%预测第三产业产值697.90809.31939.241088.051261.641462.882

148、2、国民经济发展规划论证、国民经济发展规划论证四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析分析结论分析结论从徐州市十一五发展规划预测第三产业发展趋势来看：徐州市第三产业产值预测发展产值要远高于政府规划产值。采用政府规划产值进行计算所获得的结论是相对较为保守的，对于可行性研究论证较安全的数值。政府规划政府规划直线趋势分析直线趋势分析移动平均分析移动平均分析2010年徐州三产值（亿元）890.37890.37中瑞所采用研究数值中瑞所采用研究数值1178.631178.63939.24939.242 2、国民经济发展规划论证、国民经济发展规划论证四、徐州城市发展规划分析四、徐州城市发展规划分析徐

149、州市未来商务徐州市未来商务发展基础条件发展基础条件信息、商务服务业信息、商务服务业发展规划发展规划高等级工业高等级工业技术研究中心技术研究中心科技成果科技成果孵化基地孵化基地交通、航空业交通、航空业建设规划建设规划金融保险业金融保险业发展规划发展规划通过研究徐州市“十一五”发展规划，可以发现未来徐州商务发展的前景良好。主要得利于：政府对于科学、技术产业的扶持重视，将会促进企业快速发展；政府对于金融、保险、信息、商务服务等规划，将会带动三产的发展与产业结构的改善；政府对于交通、航空等行业的发展规划将会显著提升城市整体商务水平；3 3、商务发展利好因素分析、商务发展利好因素分析资料来源：徐州十一五

150、规划纲要资料来源：徐州十一五规划纲要五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测发展模型前提假设发展模型前提假设对于徐州未来写字楼市场空间容量的预测分析，我们需要在以下假设中进行分析：对于徐州未来写字楼市场空间容量的预测分析，我们需要在以下假设中进行分析：1 1、未来、未来5 58 8年整个淮海经济区的发展将会逐渐的成熟，徐州凭借自身优势竞争年整个淮海经济区的发展将会逐渐的成熟，徐州凭借自身优势竞争 力，其在淮海经济区的核心地位将会得到树立。力，其在淮海经济区的核心地位将会得到树立。2 2、未来、未来5 58 8年内徐州国民经济产值、第三产业发展将会达到或超过预期目标年内徐州国民经

151、济产值、第三产业发展将会达到或超过预期目标 （徐州十一五规划纲要）。（徐州十一五规划纲要）。3 3、未来、未来5 58 8年内，区域内无因重大不可抗事件的发展而影响区域经济发展。年内，区域内无因重大不可抗事件的发展而影响区域经济发展。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测1 1、研究城市写字楼发展分析、研究城市写字楼发展分析从写字楼投资总量以及写字楼施工面积来看，徐州市商务发展处在较低的水平。这跟徐州产业结构的发展密切相关。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测城市城市徐州徐州合肥合肥济南济南青岛青岛南京南京天津天津上海上海当前办公楼市场存量（估算，万）50

152、1002602503401408本数据来源为中瑞通过各类信息渠道收集获得，并且估算的数值。结合各城市写字本数据来源为中瑞通过各类信息渠道收集获得，并且估算的数值。结合各城市写字楼的开发投资额以及施工面积的分析，能够反应出市场当前市场商务环境以及办公楼的开发投资额以及施工面积的分析，能够反应出市场当前市场商务环境以及办公楼市场的发展水平楼市场的发展水平。2 2、研究城市当前市场存量（预估）分析、研究城市当前市场存量（预估）分析通过研究样本城市内写字楼市场的发展研究，研究城市内写字楼物业的市场存量估算值如下表所示：从市场存量数据可以发现，在相似等级的城市商务发展对比下，徐州市写字楼市场发展速度与其

153、他城市之间存在较大的差距。主要原因为：城市国民经济产值过低城市国民经济产值过低，三产产业比例偏低三产产业比例偏低，对对于商务发展具有较高需求的金融、保险、房地产、商务服务等产业发展处于起步阶段等于商务发展具有较高需求的金融、保险、房地产、商务服务等产业发展处于起步阶段等。使徐州办公市场发展处于落后阶段。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测3 3、徐州未来新增供应量分析（至、徐州未来新增供应量分析（至20102010年）年）编编 号号地块位置地块位置面积面积用途用途预计供应面预计供应面积（积（）2007-43号中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期71282商务金融、科教

154、用地784102007-37彭城路东、河清路南39828（A23136；B16692）A为商业办公用地，建设大型综合商场、高等级酒店及商业、办公100000B为商业、办公、酒店式公寓500002007-36徐州新城区1号路西、2号路东、4号路北、W1号路南939550商业办公、影剧院、居住、开放绿地5000002007-34淮海路南、青年路北、中山路东、彭城路西40310（B13969；C26341）B为商业、停车场0C为商场、办公、宾馆、酒店式公寓2000002007-33新城区商住综合地块333500综合1000002007-31新城区办公E地块11345办公170172007-30新城区

155、办公D地块33290办公499352007-29新城区办公C地块20004办公300062007-28新城区办公B地块26335办公395022007-27新城区办公A地块61607办公924102007-21东至奎河现状路、北至莲花井巷18620.5商办200002007-8号三环南路南侧，风华园对面8907商业、办公、文化、娱乐200002006-27号复兴北路21号，白云大厦北2009商办50002006-26号复兴北路27号36785商业、办公1500002006-22号煤港路与二环北路交叉口23047.22商业、办公、住宅200002006-20号坝子街十字路口东北角3442商业办公

156、100002006-19号坝子街十字路口西南角5474商业办公150002006-6号解放南路东侧5756商业、办公220002006-4号吴庄路西侧，规划和平路北侧2826 商业、办公6000预计到预计到20102010年市场将新增供应年市场将新增供应150150万（含本项目），其中新城区约有万（含本项目），其中新城区约有8080万。万。15252801525280五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测4 4、项目发展周期预测、项目发展周期预测自然年自然年20082009201020112012201320142015运营年运营年12345678开发周期GDP预测值第三产业

157、预测产值区域发展近期规划，近期规划，14平方公里启动区基本建成平方公里启动区基本建成中远期规划，中远期规划，5050平方公里发展平方公里发展城市发展 淮海经济区经济实力增长速度要达到江苏、淮海经济区经济实力增长速度要达到江苏、 山东平均水平，徐州核心地位逐步体现。山东平均水平，徐州核心地位逐步体现。到到20152015年，在全国率先达全面到小康。年，在全国率先达全面到小康。徐州在淮海经济区的核心地位最终树立。徐州在淮海经济区的核心地位最终树立。22832579.792915.163294.133722.374206.28890.371006.121136.911284.711451.73164

158、0.45在项目开发周期内（预计8年），徐州自身国民经济产值将会保持快速发展，第三产业比重将逐步提高。城市的整体经济实力将会有着大幅度的提升。在项目开发周期内，淮海经济区将会有着良好的规划发展，徐州作为区域经济城市，其区域核心地位将会得以树立，且未来发展带动整个淮海经济区的发展。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测5 5、办公楼需求模型设计、办公楼需求模型设计n对比指标选择对比指标选择从样本城市写字楼市场存量分析得出：徐州市写字楼市场发展较落后，市场存量明显低于其他研究城市。就一个处于起步阶段的市场，未来市场容量可以通过人均指标人均指标与产业指标产业指标这两大方向来进行预测。

159、人均指标：人均指标：在城市总人口基数下，研究人均写字楼的占有面积，从事第三产业的人口的人均写字楼占有面积，从中分析城市之间的差距。产业指标：产业指标：在城市国民经济产业数值下，研究城市国民经济与城市内写字楼面积之间的平均系数，得到在同等或高等城市中，产业经济与写字楼之间的比较系数，从而再运用在徐州市未来市场需求量的预测上。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测5 5、办公楼需求模型设计、办公楼需求模型设计城市城市徐州徐州合肥合肥济南济南青岛青岛南京南京上海上海当前办公楼市场存量（估算值，单位:万）505010010026026025025034034014081408城市总人

160、口人均办公面积系数（人/)0.0530.0530.2130.2130.4310.4310.3300.3300.5600.5601.0291.029第三产业人口人均办公面积系数（人/)0.3400.3401.0631.0631.761.761.4731.4732.1782.1782.8022.802单位办公面积GDP产量系数（万元/ 年）28.57628.57610.73910.7398.48.412.82612.8268.15828.15827.3627.362单位办公面积地上三产业产量系数（万元/ 年） 10.13210.1325.0155.0153.993.995.3825.3823.91

161、73.9173.7253.725GDP总量(亿元）1428.81428.81073.861073.862185.092185.093206.583206.582773.782773.7810366.3710366.37n指标选择分析指标选择分析根据已知的徐州、合肥、济南、青岛、南京、上海五个城市的写字楼存量数据（估算值），通过对城市总人口人均办公面积系数（人城市总人口人均办公面积系数（人/ /) )、第三产业人口人均办公面积系数（人、第三产业人口人均办公面积系数（人/ /) )、单、单位办公面积位办公面积GDPGDP产量系数（万元产量系数（万元/ / 年）、单位办公面积地上三产业产量系数（万元

162、年）、单位办公面积地上三产业产量系数（万元/ / 年），年），这四个方面进行比较后所得到的系数分析，可以得知徐州的各项数值均远低于自身城市地位。徐州徐州GDP产值过低、第三产业产值过低，是导致写字楼市场发展缓慢的主要原因。产值过低、第三产业产值过低，是导致写字楼市场发展缓慢的主要原因。预测徐州写字楼市场未来容量，应该以徐州预测徐州写字楼市场未来容量，应该以徐州GDP、第三产业的未来发展为主要依据。、第三产业的未来发展为主要依据。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测5 5、办公楼需求模型设计、办公楼需求模型设计以当前徐州与其他城市的国民经济发展水平为研究基础，以参数指标作为为

163、静态参照对象。当未来徐州国民生产总值（GDP）增长值达到一定水平后，按照不同的参数指标进行修正，以获得徐州市写字楼市场容量值。具体如下：S徐州办公容量三产值徐州nx商务/产业加权系数类比城市公式一：公式一：S徐州办公容量GDP徐州nx商务/产业加权系数类比城市公式二：公式二：假定徐州产业经过多年发展后，产业结构、三产比例与类比城市当前发展水平之间存在差距，所采用保守计算公式。假定徐州产业经过多年发展后，产业结构、三产比例达到类比城市当前发展水平，所采用预期乐购计算公式。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测年份年份 产值产值2010年年2011年年2012年年2013年年20

164、14年年2015年年徐州第三产业产值，按占GDPGDP39计算（亿元）890.37 1006.12 1136.91 1284.71 1451.72 1640.456 6、办公楼需求预测第三产业系数分析、办公楼需求预测第三产业系数分析低值（青岛）低值（青岛）中值（加权折中）中值（加权折中）高值（南京）高值（南京）0.190.210.26根据城市地位与性质，按照低值X60%+高值X40%加权系数系数2010年年 2011年年2012年年2013年年2104年年2105年年0.19165.44186.95211.25238.71269.75304.810.21190.18214.91242.8527

165、4.42310.09350.400.26227.30256.85290.24327.97370.61418.79通过公式一计算五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测年份年份 产值产值2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年徐州第三产业产值，按占GDPGDP39计算（亿元）890.37 1006.12 1136.91 1284.71 1451.72 1640.456 6、办公楼需求预测第三产业系数分析、办公楼需求预测第三产业系数分析低值（合肥）低值（合肥）中值（加权折中）中值（加权折中）高值（济南）高值（济南）0.200.220.25根据城市地位

166、与性质，按照低值X60%+高值X40%加权系数系数2010年年 2011年年2012年年2013年年2104年年2105年年0.20178.07201.22227.38256.94290.34328.090.22195.88221.35250.12282.64319.38360.900.25222.59251.53284.23321.18362.93410.11通过公式一计算五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测6 6、办公楼需求预测、办公楼需求预测GDPGDP系数分析系数分析年份年份 产值产值2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年徐州第三产

167、业产值，按占GDPGDP39计算（亿元）2283.00 2579.79 2915.16 3294.13 3722.37 4206.28 低值（青岛）低值（青岛）中值（加权折中）中值（加权折中）高值（南京）高值（南京）0.080.100.12根据城市地位与性质，按照低值X60%+高值X40%加权系数系数2010年年 2011年年2012年年2013年年2104年年2105年年0.08177.99201.13227.28256.83290.21327.940.10218.73247.17279.30315.61356.64403.000.12279.84316.22357.33403.78456.

168、27515.59通过公式二计算五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测6 6、办公楼需求预测、办公楼需求预测GDPGDP系数分析系数分析年份年份 产值产值2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年徐州第三产业产值，按占GDPGDP39计算（亿元）2283.00 2579.79 2915.16 3294.13 3722.37 4206.28 低值（合肥）低值（合肥）中值（加权折中）中值（加权折中）高值（济南）高值（济南）0.090.100.12根据城市地位与性质，按照低值X60%+高值X40%加权系数系数2010年年 2011年年2012年年2013

169、年年2104年年2105年年0.09205.47232.18262.36296.47335.01378.570.10235.22265.80300.35339.40383.52433.380.12279.84316.22357.33403.78456.27515.59通过公式二计算五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测6 6、办公楼需求预测小结、办公楼需求预测小结通过研究城市经济总量分析比较，结合研究公式计算，中瑞预测：到2010年，徐州市写字楼市场的总容量范围应该在： 190190220220万之间。万之间。如果徐州经济保持持续良好的发展，每年的写字楼新增吸纳量会保持在：

170、20203030万之间。万之间。根据研究可得，由于产业发展相对落后，城市人均占有办公楼面积数值较低。在城市人口总量下：徐州人均占有写字楼面积仅0.053/人，而合肥已经达到0.213/人，济南已经达到0.431/人，青岛已经达到0.330/人，南京已经达到0.560/人，上海更是达到1.029/人；在城市就业人口总量下：徐州就业人口人均占有写字楼面积仅0.107/人，合肥为0.390/人，济南为0.719/人，青岛为0.531/人，南京为1.003/人，上海为1.590/人；在第三产业从业人口总量下：徐州人均占有写字楼面积仅0.340/人，而合肥已经达到1.063/人，济南已经达到1.76/人

171、，青岛已经达到1.473/人，南京已经达到2.178/人，上海更是达到2.802/人；徐州与其他研究城市之间存在的显著的差距。在不考虑人口增长因素的条件下，按照同类城市当前发展水平比较，如到2010年徐州写字楼市场容量达到190220万之间，则徐州人均写字楼占有面积为0.203-0.225/人之间；徐州就业人口人均占有写字楼面积为：0.405-0.469/人之间；第三产业就业人口人均写字楼占有面积为：1.293-1.429/人之间。两项指标均达到较为合理的人均标准。五、徐州城市产业发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测6 6、办公楼需求预测验证与结论、办公楼需求预测验证与结论五、徐州城市产业

172、发展模型预测五、徐州城市产业发展模型预测6 6、办公楼需求预测验证与结论、办公楼需求预测验证与结论城市城市徐州徐州（在（在190220万办公容量下）万办公容量下）合肥合肥济南济南青岛青岛南京南京上海上海城市总人口人均占有面积0.203-0.225/人0.213/人0.431/人0.330/人0.560/人1.029/人城市就业人口人均占有面积0.405-0.469/人0.390/人0.719/人0.531/人1.003/人1.590/人第三产业就业人口人均占有面积1.293-1.429/人1.063/人1.76/人1.473/人2.178/人2.802/人在徐州市在徐州市190220万办公容量

173、下所得到的人均面积数值与合肥较为接近，与青岛、南京的数值相比还存在一万办公容量下所得到的人均面积数值与合肥较为接近，与青岛、南京的数值相比还存在一定差距。所以测算获得面积是保守合理的。定差距。所以测算获得面积是保守合理的。考虑城市人口总量增长、城市人口结构变化因素，徐州未来就业人口、三产就业人口基数会增大，但从现有考虑城市人口总量增长、城市人口结构变化因素，徐州未来就业人口、三产就业人口基数会增大，但从现有数据是无法预测的。然而，从徐州与济南、南京、青岛等城市的数据差异幅度来看，城市间人均面积数据差数据是无法预测的。然而，从徐州与济南、南京、青岛等城市的数据差异幅度来看，城市间人均面积数据差异

174、的幅度远大于未来人口结构可能变化的幅度，故不考虑在无法预测人口结构变化下，不考虑此情况也能够异的幅度远大于未来人口结构可能变化的幅度，故不考虑在无法预测人口结构变化下，不考虑此情况也能够获得正确的结论。获得正确的结论。在徐州经济能够保证持续良好的发展的前提条件下，通过人均数值的验证结论：到到2010年，徐州写字楼市场容量达到年，徐州写字楼市场容量达到190210万，万，2010年后徐州市场每年新增市场吸纳量年后徐州市场每年新增市场吸纳量2030万是科学合理的。万是科学合理的。六、针对性总结六、针对性总结自然年自然年20082009201020112012201320142015运营年运营年12

175、345678开发周期GDP预测值218.73 247.17 279.30 315.61 356.64 403.00 第三产业预测产值190.18 214.91 242.85 274.42 310.09 350.40 市场供应量市场存量50市场新增供应量152 总量：约总量：约 200 后续供应未知后续供应未知从当前市场供应情况来看，到2010年市场实际总存量约为200万（已包含本项目50万，尚未考虑到本项目分批供应情况）。产业预测值（需求量）分析所得的市场总容量为190210万，可见，徐州市场能够达到供求平衡。绿地商务城项目内的商务办公具备足够的市场空间，如果在淮海经济区以及徐州绿地商务城项目

176、内的商务办公具备足够的市场空间，如果在淮海经济区以及徐州的产业经济持续良好发展的前提基础下，项目的产业经济持续良好发展的前提基础下，项目5050万的商务办公定位是可行的。万的商务办公定位是可行的。第四部分第四部分徐州办公客户意向问卷徐州办公客户意向问卷调查结论报告调查结论报告 NO:5上海中瑞市场研究有限公司上海中瑞市场研究有限公司二二八年七月八年七月调查目的：通过调查，了解目前徐州写字楼入驻客户现状，了解市场需求，以及对于本项调查目的：通过调查，了解目前徐州写字楼入驻客户现状，了解市场需求，以及对于本项目所在地目所在地徐州新区的了解程度和对本项目诉求情况徐州新区的了解程度和对本项目诉求情况调

177、查时间：调查时间：20082008年年4 4月月20082008年年5 5月月调查地点：徐州市市中心各写字楼（共计调查地点：徐州市市中心各写字楼（共计1515个）个）调查对象：徐州市市中心各写字楼内入驻企业（受访者多选取该企业的负责人），有效样调查对象：徐州市市中心各写字楼内入驻企业（受访者多选取该企业的负责人），有效样本量本量159159份份调查方式：上门访问式问卷调查调查方式：上门访问式问卷调查1 1、徐州写字楼入驻客户未来、徐州写字楼入驻客户未来5 5年内扩张需求强烈，写字楼需求将创新高年内扩张需求强烈，写字楼需求将创新高在受访问的写字楼入驻企业中，随淮海经济圈发展，在5年内有或可能有扩

178、张自身业务的企业高达97%，其中已确定有此计划的占到了46%，仅有3%的企业表示无此计划。由此可见，随着经济的快速发展，未来5年内，徐州现驻写字楼内的大部分企业有扩张业务的需求，因此，未来对于写字楼的需求将可能达到一个新的高峰。2 2、徐州写字楼客户对于徐州新区了解者达、徐州写字楼客户对于徐州新区了解者达7 7成，愿迁入者逾半数成，愿迁入者逾半数从上图可以看出，受访者中对于项目所在地徐州新区，了解的占总数的73%，不了解的为27%；可见徐州新区在徐州已广为人知，人们对于其有一定程度的了解。受访企业中愿意或可能迁入徐州新区的占总数的87%，将近9成，不愿意的仅为13%；愿意或可能迁入徐州新区的企

179、业中，对其了解的高达总数的67%，因此可以发现，多数受访企业对于徐州新区的未来发展前景看好，认为其潜力较大，综合考虑租金、位置和前景等方面的因素，未来5年内存在迁入徐州新区的可能。3 3、徐州写字楼客户愿与同类及相关企业共同迁入徐州新区者达、徐州写字楼客户愿与同类及相关企业共同迁入徐州新区者达8 8成，产业聚集性强成，产业聚集性强统计数据显示，在受访企业中，愿与同类及相关企业一同迁入徐州新区者达到了15，愿意考虑者为83，而不考虑企业仅为2。可以发现，目前徐州的产业聚集性较强，上下游企业往往集中在同一区域，这就造成在这一区域内对与办公物业的需求激增。可见，未来徐州新区内一旦形成产业聚集效应，办

180、公物业的发展前景看好。4 4、租赁成为企业选择入驻徐州新区写字楼的主要方式、租赁成为企业选择入驻徐州新区写字楼的主要方式受访者中超过一半的人表示会以租赁形式入驻新区写字楼，表示购买的仅为22%，不到总数的1/4，这一数据基本与总体情况保持一致。5 5、表示会或可能会入驻绿地商务城的企业决策者达到、表示会或可能会入驻绿地商务城的企业决策者达到9 9成以上成以上被访者中表示会或可能会入驻绿地商务城项目的人数占总人数的94%，其中明确表示会的占12%，高出总体8% 4个百分点，说明30岁以上的业主更愿意入驻绿地商务城项目。从一个侧面反映了，绿地商务城项目的未来前景良好。 6 6、提供相关平台，开拓企

181、业市场成为企业决策者主认为绿地商务城所应必备的首要条件、提供相关平台，开拓企业市场成为企业决策者主认为绿地商务城所应必备的首要条件统计数据分析，认为提供相关平台，开拓企业市场是绿地商务城所应必备的条件，其占到总数的38；其次为通过项目自身优势形成产业聚集群，占35；以上两点是拜访企业决策者最为关心的方面。7 7、200200以下小面积办公选择比例最高，以下小面积办公选择比例最高，100100300300物业最受市场认可物业最受市场认可对于办公面积的选择，200平方米以下的占到总量61，其主要集中在100-200平方米和200-300的需求变化上。可见，办公面积需求主力依旧是200平方米以下，但

182、200-300平方米的需求则有一定幅度的增长。8 8、全装修办公物业成为被访者的首选、全装修办公物业成为被访者的首选统计数据显示，在被访者选择局部装修和全装修的，占总数的91，其中选择全装修的占了总数的53，选择具备装修的有38。可见，被访者对于全装修办公物业的接受程度更高。9 9、自由分割型写字楼成为被访者的首选、自由分割型写字楼成为被访者的首选根据调查数据显示，7成以上被访问者愿选择自由分割型写字楼。可见，自由分割型办公物业为市场主流，是被访问者首选办公物业类型。1010、近、近6 6成的被访者选择普通标准层高办公物业成的被访者选择普通标准层高办公物业根据调查数据显示，59的被访问者选择了

183、普通标准层高办公物业，41选择了LOFT挑高层高。表明被访问者的消费观念较为保守。 1111、1-21-2元元/ /平方米平方米/ /天是被访问者当前可承受的主力租金段天是被访问者当前可承受的主力租金段被访问者可承受的主力租金段位于1-2元/平方米/天，其占到总量的73，与总体问卷统计数据情况基本保持一致。当前租金水平与项目自身开发周期以及周边发展进程而定。1212、结论、结论n 徐州现驻写字楼内的大部分企业有扩张业务的需求，徐州现驻写字楼内的大部分企业有扩张业务的需求，未来未来5年内年内对于写字楼的需求对于写字楼的需求将可能达到一个新的高峰。将可能达到一个新的高峰。n 多数受访企业对于徐州新

184、区的未来发展前景看好，未来多数受访企业对于徐州新区的未来发展前景看好，未来5年内存在迁入徐州新区的年内存在迁入徐州新区的可能。可能。n 未来徐州新区内一旦形成产业聚集效应，办公物业的发展前景看好未来徐州新区内一旦形成产业聚集效应，办公物业的发展前景看好n 租赁成为入驻新区写字楼的主要形式，表示购买的不到总数的租赁成为入驻新区写字楼的主要形式，表示购买的不到总数的1/4n 30岁以上的业主更愿意入驻绿地商务城项目。从一个侧面反映了，绿地商务城项目岁以上的业主更愿意入驻绿地商务城项目。从一个侧面反映了，绿地商务城项目的未来前景良好。的未来前景良好。 n 提供相关平台，开拓企业市场和通过项目自身优势

185、形成产业聚集群，是徐州企业决提供相关平台，开拓企业市场和通过项目自身优势形成产业聚集群，是徐州企业决策者最为关心的方面。策者最为关心的方面。n 办公面积需求主力依旧是办公面积需求主力依旧是200平方米以下，但平方米以下，但200-300平方米的需求则有一定幅度的平方米的需求则有一定幅度的增长。增长。n 徐州对于全装修办公物业的接受程度更高。徐州对于全装修办公物业的接受程度更高。n 自由分割型办公物业为市场主流，是被访问者首选办公物业类型。自由分割型办公物业为市场主流，是被访问者首选办公物业类型。n 徐州办公物业消费观念较为保守，半数以上受访者选择普通标准层高办公物业。徐州办公物业消费观念较为保

186、守，半数以上受访者选择普通标准层高办公物业。n 目前被访问者可承受的主力租金段位于目前被访问者可承受的主力租金段位于1-2元元/平方米平方米/天。天。本阶段完本阶段完NO:62006年至年至2008上半年上半年徐州写字楼成交情况分析徐州写字楼成交情况分析呈送：徐州绿地公司呈送：徐州绿地公司撰写：上海中瑞市场研究有限公司撰写：上海中瑞市场研究有限公司时间：二时间：二八年七月八年七月 2006年徐州写字楼成交均价为4641元/，2007年为4831元/，比06年增长了4.1%。2006年至2007年徐州写字楼成交均价稳步增长，在2007年下半年达到了5015.1元/，2008年上半年的成交均价有所

187、回落，降至4598元/，同比2007年上半年下降了2.4%。一、徐州写字楼成交价格分析一、徐州写字楼成交价格分析 2008年上半年徐州写字楼成交均价为4598元/。1月到3月整体呈现下降趋势，主要原因是2、3月份春节是房地产销售的传统淡季，导致办公楼成交量价齐降，3你月以后徐州写字楼成交均价由于需求的释放开始反弹，并呈现稳步上升的态势，截至2008年6月份成交均价达到4920元/。图图1 1：20062006年至年至20082008年徐州写字楼成交均价年徐州写字楼成交均价 图图2 2：20082008年年1-61-6月徐州写字楼成交均价月徐州写字楼成交均价 二、徐州二、徐州2006年至年至20

188、08年上半年成交面积分析年上半年成交面积分析从2006年至2008年上半年，徐州写字楼累计成交面积为21.32万平方米。2006年徐州写字楼累计成交面积为10.36万平方米，上半年成交面积约为1.38万平方米，下半年突增至8.98万平方米，约占2006年写字楼成交面积总量的87%。自2007年上半年开始徐州写字楼成交面积呈逐步下降趋势。图图3 3：20062006年至年至20082008年上半年徐州写字楼成交面积年上半年徐州写字楼成交面积2008年上半年徐州写字楼累计成交面积为1.922万平方米，1月份最高，达到6292平方米，由于春节这个传统淡季的影响，2月份骤降至3466平方米，3月份写字

189、楼成交面积急剧萎缩至1085平方米。 4月强力反弹至3678平方米，继而由于徐州写字楼市场需求量大于供应量的现实状况，导致4月后成交面积逐步减少，但成交价格却稳步上升。图图4 4：20082008年年1-61-6月徐州写字楼成交面积月徐州写字楼成交面积三、徐州三、徐州2006年至年至2008年上半年分区成交分析年上半年分区成交分析徐州共有云龙、鼓楼、九里、贾汪和泉山五个区。2006至2008年上半年徐州的写字楼成交主要集中在鼓楼、云龙和泉山三个区域。其中泉山区成交面积最高，达到8.63万平方米，约占两年半来徐州写字楼成交总面积的42%。2006年至2008年上半年徐州写字楼成交均价达到4712

190、.2元/。云龙区的成交均价最高，达到每平方米5456.7元，其中，08年上半年云龙区写字楼成交均价达到5526元/，比徐州08上半年写字楼的均价还要高出928元/.云龙区成交面积占三区最少，但成交均价确实三区之首，且要高于成交均价位居第二的泉山区600元/，这是由于本地区的供应不足以支持需求所造成的。表表1 1：20062006年至年至20082008年上半年徐州分区办公楼成交情况年上半年徐州分区办公楼成交情况年份年份云龙区云龙区鼓楼区鼓楼区泉山区泉山区成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交金额成交金额（元）（元）成交均价成交均价（元（元/）成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交金额成交金

191、额（元）（元）成交均价成交均价（元（元/）成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交金额成交金额（元）（元）成交均价成交均价（元（元/）20067739.01518484824303.345165.351656002513666.550725.392634899535194.4200725633.831299461485069.325445.951311550775154.329268.521270874324342.12008上4493.24248294105525.98401.96380646344530.46325.63254776474027.7合计37866.0820662404054

192、56.779013.263348199624237.586319.514160550324819.9四、四、2006年至年至2008上半年徐州部分写字楼成交明细上半年徐州部分写字楼成交明细经双方协定，以帝都大厦、恒茂国际、宏宇新天第、金地国际、贵邦财富大厦、华隆财富大厦、兴隆大厦、汇源置地广场等8个写字楼作为分析对象。2006年至2008年上半年徐州写字楼成交项目共15个，主要成交量集中在鼓楼区的金地国际，成交面积总量达到47958.4，占2006年至2008年上半年成交总量的23.6%，其成交均价为3555.6元/，低于其区域办公楼成交均价。成交均价最高的是云龙区的帝都大厦，达到5736.3

193、1元/。2008年1月至6月，帝都大厦的成交均价达到6055.15元，为2008上半年成交均价最高的写字楼物业。其中2008年上半年主要成交集中在鼓楼区的宏宇新天地，且该物业也是2008年新增供应，成交了130套，合计面积为5935.83平米，成交均价为3873元。表表2 2：20062006年至年至20082008年上半年徐州部分办公楼成交明细附年上半年徐州部分办公楼成交明细附1 1日期日期帝都大厦帝都大厦恒茂国际恒茂国际宏宇新天地宏宇新天地金地国际金地国际贵邦财富大厦贵邦财富大厦华隆财富大厦华隆财富大厦兴隆大厦兴隆大厦汇源置地广场汇源置地广场成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元

194、/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）200601140.084648.00-3475.425004.05-200602-1350.805104.00-200603723.814721.49-783.645112.50-200604704.684799.57-1647.

195、975454.68-200605413.565118.85-98.685211.67-20060692.354638.00-923.915485.70100.215282.78-200607243.394963.54-4154.993560.157246.565516.93436.785390.27-日期日期帝都大厦帝都大厦恒茂国际恒茂国际宏宇新天地宏宇新天地金地国际金地国际贵邦财富大厦贵邦财富大厦华隆财富大厦华隆财富大厦兴隆大厦兴隆大厦汇源置地广场汇源置地广场成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均

196、价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）200608243.394996.10-22178.693543.101716.165627.74833.405635.23-200609505.915548.12-10944.043583.20696.815542.77773.745615.77-200610151.045888.00-3036.413664.48

197、1422.435533.61961.455432.80549.675156.38-200611243.395890.7899.805322.51-1346.633570.33359.725639.72160.925423.02751.885055.73-2006121075.8721578.31145.994218.32-977.424042.62416.264615.24157.236201.62708.865135.47516.765514.882007013313.675608.87-415.933278.82580.764282.57259.155789.39496.555094.23

198、15032.645688.16200702-337.253950.00-143.821845.21-239.906326.37201.035060.701126.585776.32200703-319.375274.38175.896056.32675.835108.55421.865358.51200704-630.455075.62-355.872856.43248.615430.06293.325493.90455.484914.60-2007051387.445100.87582.105325.55-426.085153.15666.275772.86534.93522.3579.64

199、4395.00200706-46.195100.00-584.873636.04560.165338.73-641.485195.5352.806127.99200707620.506024.17245.654805.60-222.263448.93515.765261.71220.506106.0369.075197.63-表表2 2：20062006年至年至20082008年上半年徐州部分办公楼成交明细附年上半年徐州部分办公楼成交明细附2 2日期日期帝都大厦帝都大厦恒茂国际恒茂国际宏宇新天地宏宇新天地金地国际金地国际贵邦财富大厦贵邦财富大厦华隆财富大厦华隆财富大厦兴隆大厦兴隆大厦汇源置地广

200、场汇源置地广场成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均价成交均价（元（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）成交面成交面积（）积（）成交均成交均价（元价（元/）200708390.556039.902458.075347.92-129.862783.78314.494249.92449.375976.57326.584424.6

201、4290.845509.642007094182.035997.941169.615151.60-2562.763538.95261.305743.43247.636567.10191.684877.92-2007101683.206033.94549.435517.66-381.443457.3750.415852.01114.286807.8452.154026.62-2007111741.226336.94565.185349.16-375.605557.26188.456307.34-200712804.115313.67569.905765.70-641.446600.00-2008

202、012018.906267.2777.585798.001937.743523.47179.433264.171175.174041.38-20080292.355400.00230.955627.471220.143792.59-1608.683800.00-200803-842.293815.78-200804723.815440.43376.955377.95430.464205.27343.983402.76779.002968.35-69.395274.54105.605791.67200805-338.216150.00818.144290.45-363.193729.24-735

203、.785157.13200806340.346281.95567.005196.59687.064365.30-合计合计20759.725736.318990.315284.445935.833872.8747958.403555.5618874.355197.3415885.125306.755818.945058.2418362.505653.27表表2 2：20062006年至年至20082008年上半年徐州部分办公楼成交明细附年上半年徐州部分办公楼成交明细附3 3上海绿地集团上海绿地集团绿地徐州商务城项目绿地徐州商务城项目第二阶段研究分析报告第二阶段研究分析报告（2008年年8月）月）

204、上上 海海 中中 瑞瑞 市市 场场 研研 究究 有有 限限 公公 司司Shanghai Chongrui Market Resear Co. LtdNO:7第一部分第一部分第一部分第一部分 国际新城发展案例分析国际新城发展案例分析国际新城发展案例分析国际新城发展案例分析巴黎巴黎巴黎巴黎 拉德芳斯拉德芳斯拉德芳斯拉德芳斯 区域位置及由来区域位置及由来座落在布劳涅森林以北、塞纳河畔的拉德芳斯区位于上塞纳省皮托市、库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊一片僻静的无名高地。在至年的普法战争中, 法军败北, 巴黎沦陷, 一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝, 全部以身殉国。后人在高地上竖起

205、一组雕像, 题名题名“拉德芳斯拉德芳斯”, , 意为意为“防卫防卫”, , 以纪念阵亡将士。在新区的开发和兴建过程中，不但这组雕像被完整地保留了下来，而且整个新区也以此为名。拉德芳斯区距离巴黎市区约2公里。2KM开发背景开发背景1.1958年法国巴黎市区内严重缺乏商务空间，法国政府决定开始二十世纪后半期最大的都市计划行动，以满足首满足首都巴黎的商务办公空间的迫切需求都巴黎的商务办公空间的迫切需求。2.EPAD(拉德芳斯区域开发公司)于1958年9月9日成立，为了开发位于首都西端，包括Courbevoie、Manterra及Puteaux三个镇总面积750公顷土地(约1,850英亩)。EPADE

206、PAD受理组成团队执受理组成团队执行此一伟大的任务，经历行此一伟大的任务，经历4040年年(1958-(1958-2001)2001)成功地达成任务成功地达成任务。 历史沿革历史沿革自1670年法国园林建筑师Le Notre在Tuileries花园里沿着道路种植第一批榆树之后，形成一条明显的轴线，巴黎就一直向西沿着轴线发展，也形成历史轴线上的建筑里程碑巴黎就一直向西沿着轴线发展，也形成历史轴线上的建筑里程碑。向西延伸分别是协和广场(Place de le Concorde)、凯旋门(Arc de Triomphe)、马佑门(Porte Maillot)以及新凯旋门(La Dfense)。拉德芳

207、斯的标杆建筑新凯旋门位置的选择在这条轴线上也是其重要成功因素之一。 拉德芳斯之门与凯旋门遥遥相望，一场巴黎新区与老区拉德芳斯之门与凯旋门遥遥相望，一场巴黎新区与老区的的对话对话发展历程发展历程发展阶段发展阶段主要标志主要标志主要内容主要内容第一阶段第一阶段1958-1964 1958-1964 拉德芳斯特区的设计拉德芳斯特区的设计阶段阶段1958年9月中央政府任命EPAD指示其工作范围及经费，开始执行任务第二阶段第二阶段1965-1969 1965-1969 早期的高楼出现早期的高楼出现1967年第一代摩天大楼开始出现，同期第一代住宅出现第三阶段第三阶段1970-1973 1970-1973

208、从从摩天摩天大楼群大楼群的兴建的兴建到危到危机机的降临的降临法国经历大幅度经济变迁和快速成长，被预测的经济不景气的来临以及1974年的石油危机使得已经不振的营建市场更是雪上加霜第四阶段第四阶段1974-1977 1974-1977 危机期危机期1973年全球石油危机、经济萧条，使社会大众对高楼办公室需求大幅下降第五阶段第五阶段1978-1982 1978-1982 重振期重振期总理Raymond Barre提出若干措施以拯救EPAD的未来第六阶段第六阶段1983-1992 1983-1992 蓬勃发展期蓬勃发展期这一时期是办公楼市场的黄金时代，拉德芳斯成为国际公司总部的聚集地第七阶段第七阶段1

209、993-1997 1993-1997 第二次危机第二次危机自从1992年起，EPAD没有出售任何建筑权，拉德芳斯就和其他地区一样面临房地产危机。第八阶段第八阶段19971997年至今年至今1995年订定了一个新商业政策，定名为“拉德芳斯再生拉德芳斯”1958年9月中央政府任命EPAD指示其工作范围及经费，开始执行任务当时地区内最大机构是国家工业与科技中心，此外埃索(Esso)公司及Septentrion公司早已选定了两块土地兴建其总部。EPAD开始草拟开发计划时，完成土地强制购买及住宅重新安置，委员会则要求建立人委员会则要求建立人车分离的交通规则；车分离的交通规则；1964年，8585万平方米

210、万平方米规模的商务办公楼，围着广大空地的既定位置开始兴建，住宅建筑也沿着Palais Royal公路施工；商业及休闲活动也逐渐出现，同年Esso大厦完成后员工进驻，到了夜晚大楼顶端大幅ESSO标志大放光明。从此这片原本被认为是荒废的地区开始改观。1958-1964 1958-1964 拉德芳斯特区的设计拉德芳斯特区的设计阶段阶段1964通过建筑规划案，规定：所有在拉德芳斯地区内的办公大楼的基地尺寸是24米42米、高度为100米。换句话说，每幢大楼高约每幢大楼高约3030层，每一层楼地板面积为层，每一层楼地板面积为1,0001,000平方米，整区总平方米，整区总楼地板面积约为楼地板面积约为858

211、5万平方米万平方米。每幢建筑物只要遵循上述规定，其造型可以自由变化。19671967年第一代摩天大楼开始出现年第一代摩天大楼开始出现，包括Nobel大楼(现已改名为Roussel-Hoescht大楼)和Aquitaine大楼(现已改名为AIG大楼)。同期，第一代住宅出现第一代住宅出现：住宅建筑限制为不得超过10层楼，平面多为方形，建在摩天大楼前方以接受更多的阳光。正面朝向中庭花园。住宅建筑包括Camelot设计的Resdence Lorraine和Gilbert设计的Residence Boieldieu。1965到1967年间，EPAD一共出售了7幢大楼建筑权。1965-1969 1965-

212、1969 早期的高楼出现早期的高楼出现1969年由于经济快速成长因而对办公空间的需求大增，1964年的规划面积很快就不够使用了。迫使EPAD被要求将办公空间总楼地板面积修改为150万平方米，高度限制放宽到200米、基地面积也酌量放大。70年代拉德芳斯地区出现若干超高的办公大楼，包括GAN、飞雅特(FIAT现为Framatome)及Assur。住宅建筑也开始向更高发展，包括Dfense-2000其楼高47层。另外在公园区内Emile Aillaud设计了18幢Tours-Nuages(又名Cloud Towers)，住宅建筑高度也超过100米。1970年法国经历大幅度经济变迁和快速成长，商务办公

213、空间的需求亦急速增加，当时市场对商务办公大楼总楼面积的需求已扩大到5万至10万平方米、每层面积为1,800到2,500平方米。1972年EPAD提出新的规划，提高大楼总楼建筑面积到15万平方米。第二代的大楼开始兴建第二代的大楼开始兴建，包括建筑面积6.5万方的Frankin公司、6.8万方的Assur、8.5万方的GAN、10万方的飞雅特(FIAT)公司等。同时，环境部也同时种植600棵树。Pirrre Poujade的雕塑安置在基地上，使艺术也成为都市的一部份。1972年的夏天，当时的总理Pierre Messmer决定暂时禁止这些有争议的大楼继续兴建，紧接着被预测的经济不景气的来临以及19

214、74年的石油危机使得已经不振的营建市场更是雪上加霜。 1970-1973 1970-1973 从从摩天摩天大楼群大楼群的兴建的兴建到危机到危机的降临的降临1973年全球石油危机、经济萧条，使社会大众对高楼办公室需求大幅下降，许多新完成的大楼一直空着。EPAD无法出售任何建筑权，1974到1978年间拉德芳斯地区面临空前的危机，当时政府不得不进行干预。19731973年拉德芳斯特区内办公大楼的闲置面积高达年拉德芳斯特区内办公大楼的闲置面积高达6060万平方米万平方米，办公空间市场已严重饱和，整个巴黎地区就超过200万平方米的空置率。拉德芳斯区进入空前的黑暗期。1975到1977年间EPAD未能出

215、售任何一件建筑权，并且这期间正在洽谈的许多兴建案成功率为零。因为开发商纷纷放弃其投资意愿。 另一方面，这一段时期租赁市场也不稳定，一直到1978年才逐渐好转。 1974-1977 1974-1977 危机期危机期1978年10月，总理Raymond Barre提出若干措施以拯救EPAD的未来，包括首先批准EPAD兴建35万平方米的办公空间、继续兴建A14号公路、同意贷款改善环境，并且将环境部迁到拉德芳斯区办公，以实际行动表示支持。1978年，一位年轻的开发商Christian Pellerin结合Seeri签订开发权转移的方式建设位于商务办公N区兴建1万平方米的CECA大楼。这是自1973年起

216、4年多来第一个建筑案，而藉此将节能科技应用在办公大楼的设计上。 19811981年此区内有年此区内有4 4个购物中心开张个购物中心开张，总楼地板面积达10万平方米，是当时欧洲最大的，包括百货公司、超级市场及商店，使拉德芳斯的购物商店面积比过去增加一倍。在拉德芳斯的工作者从1975年约3万人增加到1978年的3万8,000多人。1978-1982 1978-1982 重振期重振期1983年拉德芳斯地区的建筑地标“新凯旋门”的设计者，丹麦建筑师建筑师Johan Otto Van Spreckelsen通过竞赛获得设计权。从此，拉德芳斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。这一时期是办公

217、楼市场的黄金时这一时期是办公楼市场的黄金时代代，巴黎西侧新开发区内总部经济需求的大量增加，造成拉德芳斯特区出现许多巨大建筑案，每一个案都包含好几幢建筑物，但又属于同一业主。拉德芳斯特区如今成为国际公司总部的聚集地，包括1983年的IBM欧洲总部、全录公司总部、ELF总部。员工人数也快速成长，1982年拉德芳斯特区就业人口是5万1,700人，到了1990年增加到10万4,000人。新功能的建筑也陆续出现，酒店有Sofitel、Novotel、Ibis等、CNIT与Informart的更新、Imax娱乐中心的圆顶等等，显示出新区内对展示和博览功能的需要新区内对展示和博览功能的需要。运输系统的改良也

218、同步进行，从1992年4月1日起，从巴黎任何地点只要一张地铁(Metro)票就可以到达拉德芳斯特区。1992年法国中央政府决定延长EPAD的任务期限到2007年。 1983-1992 1983-1992 蓬勃发展期蓬勃发展期自从1992年起，EPAD没有出售任何建筑权，拉德芳斯就和其他地区一样面临房地产危机。这种情形有如1974到1978年情况的历史重演，第二次危机与第一次危机有以下的不同： 1.这次危机并未对原有操作的完整性造成任何基本问题，反而在使用者眼中对此商务区的意象仍不断提升，EPAD则在各种服务方面加倍地努力。 2.不断地更新及改良既有的电讯系统、基础设施、地方和全球性跨公司作业之

219、支援系统。 3.设立基地内高速传输系统，各公司之间均可仰赖资讯高速公路连系，高水准的设备及作业员对此项高科技的成就贡献极大。 4.对各种不同交通系统，创新简明有效的指标系统使转换间有条不紊。 5.在拉德芳斯特区形成一种复杂的迁入迁出以及联合、并购现象。6.80年代进驻的公司大部分是商务服务、保险业、财务机构及能源业；90年代区内这些传统商务业继续成长更与电传业与网路服务密切地结合。 1993-1997 1993-1997 第二次危机第二次危机如今的拉德芳斯如今的拉德芳斯经过50年的发展，拉德芳斯的成就有目共睹，已经成为现代化的化身，当迈入千禧年时，EPADEPAD的建筑新建任务也近尾声，如今只

220、专注于维持商务区的活力与确保永续生存。的建筑新建任务也近尾声，如今只专注于维持商务区的活力与确保永续生存。 1995年订定了一个新商业政策，定名为“拉德芳斯再生拉德芳斯拉德芳斯再生拉德芳斯”，结合了商业开发者、投资者、市场专家、有此理念之屋主共同致力以新科技改进商务大楼的建筑水准。为了要确保拉德芳斯特区在欧洲商务空间市场的竞争中不败的地位，一些建筑不但在外形上争奇斗艳，内部也要不断创新。确保能够满足建筑物未来使用者对办公空间的各类需求。拉德芳斯特区能为寻求表现的公司提供新契机，这是EPAD一开始规划的长期目标。 拉德芳斯拉德芳斯商务区和公园区开发情况商务区和公园区开发情况 指标商务办公区(商务

221、为主区域)公园区(生活居住为主区域)合计先期建设面积（万 ）16090250写字楼面积（万 ）21532247商业面积（万 ）2020住宅套数（万套）1.010.561.57住宅容纳人口（万人） 2.11.833.93为拉德芳为拉德芳斯规划前斯规划前已经建设已经建设的面积的面积拉德芳斯拉德芳斯在城市在城市规划规划上的成功之处：上的成功之处： 拉德芳斯区集中了巴黎最优秀的现代建筑。是商业、商务、金融、旅游、高档住宅等现代服务业高度集聚的区域。该区高楼林立，形态各异，人文景观，精品设计。虽然建筑密度很高，但使人丝毫感觉不到压抑。拉德芳斯区在城市规划上最成功处有三：一是充分利用城市空间，将多层和高层

222、楼宇建筑在离地面一是充分利用城市空间，将多层和高层楼宇建筑在离地面3-53-5层的平台上层的平台上，并沿纵轴线向两侧延伸，形成一片建筑高地。建筑物的三层或五层通常是铺面、大堂，一到四层是汽车通道、停车场。同时小区绿化，林荫大道，园林景观，城市雕塑都布置在错落有致的平台上，并形成悠闲别致的步行区。二、大型公交枢纽，交通畅达、人车分离二、大型公交枢纽，交通畅达、人车分离拉德芳斯是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。拉德芳斯还建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。拉德芳斯区每天有10多万人次进出上下班。地下有地

223、铁、地面一到三层是车行快速干道、立交桥和停车场，人行道一般在平台上。三是城区建设的可持续发展，三是城区建设的可持续发展，拉德芳斯区的标志性建筑是庆祝巴黎建市200周年建造的新凯旋门。新凯旋门、香榭丽舍大街、拿破仑凯旋门和卢浮宫路易14凯旋门都在一条纵轴线上，新凯旋门再往南的纵轴线两边是市政府对未来巴黎城市发展的土地储备。四，拉德芳斯建有占地四，拉德芳斯建有占地2525公顷的公园公顷的公园商务区的110用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由建成由6060个现代雕塑作品组成的露个现代雕塑作品组成的露天博物馆。天博物馆。多年来60几件作品展示都出自名艺术家之手，包括米罗 (Miro)、Calp

224、er、Agam、Cear等，绝大多数的艺术家都和建筑师及规划师密切配合，以确信设计作品都与场所完全和谐，此外，拉德芳斯特区还是一个举行庆典的最佳场所，几乎每天都举办生动的娱乐活动，Imax圆顶戏院就拥有全世界最大的半圆形银幕，这切都使得拉德芳斯形成了浓厚的艺术氛围。五，商业设施完备。拉德芳斯五，商业设施完备。拉德芳斯总的商业面积达到总的商业面积达到2020万方。万方。每一小区域又有当地的面包店、香烟店、小型超级市场等商店。但一半以上的商店面积是设在4家Temps购物中心内。面积超过10万平方米的“四季商业中心”、“奥尚”超级市场、商场等为人们提供了购物的便利。其中位于拉德芳斯中心的四季商业中心

225、(Les Quatre Temps)，欧洲最大的购物中心，拥有250多家商店,营业面积10多万平方米，周边有环形道路。六、独特的建筑。拉德芳斯区集中了巴黎最优秀的现六、独特的建筑。拉德芳斯区集中了巴黎最优秀的现代建筑代建筑，全世界任何国家投资者，只要你的建筑物设计风格新颖，功能符合规划要求，都可以在拉德芳斯建造。1 1、拉德芳斯区的开发管理机构为一个创新机构，一方面允许中央政府掌握都市计划的主、拉德芳斯区的开发管理机构为一个创新机构，一方面允许中央政府掌握都市计划的主导权，另一方面也保障开发公司自主性。政府在开发主导上大力支持。导权，另一方面也保障开发公司自主性。政府在开发主导上大力支持。2

226、2、在区域发展早期，政府通过不同地区税收政策不同，鼓励公司从老城区搬迁到拉德芳在区域发展早期，政府通过不同地区税收政策不同，鼓励公司从老城区搬迁到拉德芳斯斯CBDCBD。税收较其他地区有不同程度的降低，有的达到。税收较其他地区有不同程度的降低，有的达到1010。政府在引进客源时大力扶。政府在引进客源时大力扶持，给予优惠政策。持，给予优惠政策。3 3、基础设施齐全，通过多年规划开发，形成欧洲最大的公交枢纽，对于商务、商业发展、基础设施齐全，通过多年规划开发，形成欧洲最大的公交枢纽，对于商务、商业发展有着较好的促进作用。有着较好的促进作用。4 4、注重建筑的多样性与独特性。、注重建筑的多样性与独特

227、性。5 5、规划合理、规划合理, ,环境优美，注意不同功能区域的合理比例与搭配。拉德芳斯比纽约的曼哈顿环境优美，注意不同功能区域的合理比例与搭配。拉德芳斯比纽约的曼哈顿更有魅力，原因就在于一流的规划与管理，具有众多公园和绿地更有魅力，原因就在于一流的规划与管理，具有众多公园和绿地, ,具有较高艺术品味具有较高艺术品味。拉德芳斯建设与运营经验拉德芳斯建设与运营经验 ： 拉德芳斯成功核心在于：拉德芳斯成功核心在于：政府主导统一开发、市政设施的规划与落实、发展规划、政策扶持政府主导统一开发、市政设施的规划与落实、发展规划、政策扶持以及经过中长期的发展历程。以及经过中长期的发展历程。开发区开发区开发力

228、度开发力度发展契机发展契机市政规划市政规划发展规划发展规划政策扶持政策扶持发展周期发展周期拉德芳斯政府主导统一开发巴黎稀缺商务空间，促使拉德芳斯发展建成欧洲最大的交通枢纽巴黎全新规划的商务城享有税收优惠政策经过50多年的发展徐州新城（以绿地商务城为主）政府主导统一开发徐州城市发展，市政府外迁，促使徐州新城的规划，但是徐州市当前并未出现商务空间稀缺，同时市区内的未来供应量也较大。京沪高铁站、未来徐州人口聚集区域徐州新城区无发展初期两者分析两者基本一致拉德芳斯的发展是市场需要导致。徐州新城的发展更多的是政府主导规划。但徐州处于高速发展期内，存在较大市场发展机会。徐州新区与市区交通需要加强，特别要加

229、强与周边城市的交通设施区别拉德芳斯，徐州新城还拥有政治、文化功能，未来发展更具优势当前区域欠缺之处需要经过中长期时间逐步发展徐州新城内项目的的发展需要一定的时间检验区域发展力度，徐州新城内项目的的发展需要一定的时间检验区域发展力度，并且需要争取到政府的政策扶持。并且需要争取到政府的政策扶持。东京东京东京东京 六本木六本木六本木六本木 区域位置及由来区域位置及由来六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区 。六本木的来历，一说是六棵树的意思；一说与六个富有的名人有关。六本木一带原本设有军事设施，第二次世界大战日本投降后，设施被美军接收，美国军营设立在此。之后逐渐开

230、设了为外国人而设的商店与饮食店，外国人而设的商店与饮食店，六本木则演变成酒吧、夜总会等夜店六本木则演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区林立的繁华地区。六本木区域发展是有其六本木区域发展是有其自身发展文化底蕴的。自身发展文化底蕴的。开发筹备步奏开发筹备步奏1986年，随著东京港区重划区完成，朝日电视台一度迁移。由于，森林大楼权利变换成为当地权者，以这里为主紧跟著东京港区重划区的大规模的都市重新开发计划是在森林大楼内开始。 1993年，推动森林大楼启动，开始了六本木地区首个市区重新开发事业。 1995年，东京都公布都市计划决定。记住教训阪神大地震，这一年抗震构造被组成。 1997年，港区实施地区

231、的地区公告。东京都、港区，公共设施管理人员同意，最后计划方案归结。 1998年，六本木地区重新开发准备工会设立。 1999年，东京都权利变换计划被批准，开始迁入临时住宅。 2000年，完工。最多有1万人在工程中从事工作。2003年4月25日，开始营业。项目概况项目概况东京六本木新城项目总建筑面积为7676万平方米万平方米，总投资达到2700亿日元。其建筑要素中集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。在建设中融入了文化、生活以及休闲文化、生活以及休闲等建筑元素因此六本木新城在一定程度上也是日本东京的一个具有文化品位的城中城。六本木新城分为北方大厦、地铁明冠、好莱坞世界、西侧步行区、庭

232、院步行区和六北方大厦、地铁明冠、好莱坞世界、西侧步行区、庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域。本木榉木坂大道五个区域。该项目从2004年4月开业，不到2年的时间内，成长为日本东京著名的购物中心和旅游中心。同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本。 六本木新城主要建筑：六本木新城主要建筑：建筑名称建筑名称建筑概况建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米六本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米东京君悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米榉木坂六本木综合楼地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米朝日电视台地上8层，

233、地下3层，建筑面积73，700平方米榉树坂天台大厦地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米A、B、C、D，4栋住宅楼A栋地上6层，B、C栋地上43层，D栋地上18层，各栋地下为2层，总建筑面积149，800平方米。837个住户停车位2762个主题商业主题商业文化、商业、办公文化、商业、办公酒店酒店商业商业特殊物业特殊物业商业商业综合综合住宅住宅六本木新城主要建筑：六本木新城主要建筑：商业商业7项目总开发体量近项目总开发体量近7373万以办公为主万以办公为主各区域特点介绍各区域特点介绍 地铁明冠地铁明冠其形状为一圆柱形玻璃帷幕

234、建筑，地铁明冠拥有简洁的外观、不断变化的内外灯光和顶部超大的电视银幕。地铁明冠大部分是速食餐厅的集中地，主要是为了服务六本木新城周边的上班族。人口导入与商业结合点人口导入与商业结合点与地铁明冠相连接的好莱坞美容美发世界内，则有Spa、健康美容、时尚名品等小型商店；百货商场内也有速食店与咖啡店，人们可以很悠闲地在此休憩和用餐。 各区域特点介绍各区域特点介绍 好莱坞美容美发世界好莱坞美容美发世界特色商业业态建设特色商业业态建设各区域特点介绍各区域特点介绍 庭院步行区（庭院步行区（Hill SideHill Side ）庭院步行区利用倾斜的联结坡道所形成的高差来营造空间变化感与趣味性，并且巧妙地结合

235、了公共区域与开放空间及森大厦的入口与各式商店。 Hill Side旁的中庭广场是六本木新城最主要的广场，广场上最醒目的就是由艺术家露易丝布鲁乔亚设计的大型钢铁蜘蛛雕塑“Maman”。内部设计规划增加游览性内部设计规划增加游览性各区域特点介绍各区域特点介绍 西侧步行街（西侧步行街（ West WalkWest Walk ）West Walk就是位于森大厦的下层西侧空间与凯悦大酒店下层东侧的部分商店所组成的商业街。本区结合各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必需用品商店，形成了主要的购物中心。West Walk采用挑高为四层楼高的空间设计，商店区一共有6层楼高，玻璃帷幕为采光屋顶，产生了

236、丰富的空间层次变化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所 各区域特点介绍各区域特点介绍 榉树坂大道榉树坂大道 榉树坂大道是一条长400m的林荫道，行人可以沿街观赏街道两旁的国际名品店、装置艺术品或在露天咖啡座悠闲地享用下午茶。各区域特点介绍各区域特点介绍 榉树坂大道榉树坂大道 林荫道两旁的装置艺术作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的艺术家创作的，表达出不同的设计理念，独树一帜，非常富有趣味性，展现了此地所具有的艺术文化气息与悠闲的生活氛围。各区域特点介绍各区域特点介绍 六本木新城住宅区六本木新城住宅区六本木

237、新城住宅区，是4栋由6层-43层的住宅大楼组成的高级居住区，提供了多种可供选择的居住单元其特点之一就是住在此区的居民都在附近工作，住宅与办公地点极其接近。这就是 “住职接近”理念的体现，也是为解决东京都会区高密度居住问题所做的另一项试验，这一理念也受到了日本政府相关部门的关注。 六本木良好的营运措施六本木良好的营运措施 六本木新城具有全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地.整个

238、六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。 六本木艺术文化与休憩设施六本木艺术文化与休憩设施 拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一。在森大厦的49楼-54楼的森艺术中心(Mori Arts Center) 集合了以现代艺术展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构等在这里除了令人眼睛为之一亮的各种高消费名品店、美食餐厅和高级住宅之外，还以艺术文化为另一经营主题，营造出了既时尚独特的生活氛围。六本木新城内许多大型的装置艺术与开放空间设计，都体现了

239、规划者的心思与创意，让人觉得艺术是如此贴近生活，同时也将东京都市的艺术时尚风格展现无遗。1、六本木新城再开发计划的成功在于土地原有的基础人文条件已经周边的区域属性。2、项目规划所拥有开阔的视野、独树一帜的品位与敏锐超群的潮流捕捉能力。3、项目商业的定位源于区域文化氛围、源于区域属性。主力业态定位明显，档次定位与区域社会发展吻合。4、凭借独特的创意、完整而详实的企划和强大的执行能力，六本木新城再开发计划提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案，其规划包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成为另一种新的都市生活的形态指标。5、六本木新城再开发计划结合了良好的艺术设计与开放

240、空间规划，将整体空间塑造得更为艺术化与人性化。六本木建设与运营经验六本木建设与运营经验 ： 第二部分第二部分第二部分第二部分 国内新区发展案例分析国内新区发展案例分析国内新区发展案例分析国内新区发展案例分析郑州郑州郑州郑州 郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区 区域位置区域位置郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路。远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来2030年内建成。 从地图来看，郑东新区与市区范围相接。郑郑东东新新区区 规划概况规划概况 郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区

241、和经济技术开发物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区区等六大功能组团组成。CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地 区域产业发展规划区域产业发展规划 n郑东新区产业布局的理念和定位是郑东新区产业布局的理念和定位是: :以第二产业见长的郑州经济技术开发区，已被确定为郑东新区产业发展基地，被纳入郑东新区的总体规划之中

242、。n当前发展产业：当前发展产业：当前推动郑东新区发展的是会展业和物流业。n最终发展目标：最终发展目标：新区最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。新区最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。1 1、物流业、物流业澳柯玛(郑州)国际物流园区是郑东新区第一个形成规模的现代化物流企业。此外，麦德龙、南方香江、红星美凯龙、仁豪实业等物流园区依次排开。据测算，其物流辐射力可覆盖河南其物流辐射力可覆盖河南省及周边省份约省及周边省份约5 5亿消费者。亿消费者。到2010年，新区基本建设成市内半小时，城际1小时，省内3小时，国内8小时物流圈，初步确立郑州作为全国重要物流中心城市的地位。2 2、会展业、会展

243、业郑州国际会展中心是郑东新区CBD内标志性建筑之一，一期工程建筑面积21.4万平方米，内有3.5万平方米的全国最大的无柱大空间展厅和5000人会议厅等设施，能够满足大型室内展览活动和各种规模会议活动的需求。大量的会展活动不仅能给郑州带来场租费、广告费、运输费等直接收入，59倍的产业连带效应，还将对交通运输、商业销售、旅游、饭店、餐饮娱乐、等相关产业具有明显的拉动作用。 3 3、金融业、金融业 郑东新区郑东新区CBDCBD区的产业发展终极目标是现代金融服务业。区的产业发展终极目标是现代金融服务业。在“十一五”期间，郑州要加快构建区域性金融中心的步伐。CBD中央商务区目前已经有10家金融机构、15

244、家大企业总部将入住。除了大型金融机构之外，东区还将发展证券公司、基金管理公司、信托投资公司、保险公司等非银行金融机构，形成多层次的金融机构体系。到2010年，郑州金融业增加值占生产总值的比重有望达到8，初步建立郑州区域性金融中心框架。政策支持政策政策支持政策（一）每年预算安排3000万元郑东新区对外开放和产业发展专业资金，由财政设立专项基金专户，专款专用。（二）凡属于郑东新区重点发展产业且符合以下条件之一的企业或外商投资企业，郑东新区按其增加值、营业收入及利润总额形成新区地方财力部分，对在CBD注册备案的企业或企业高管人员，2008年至2009年二年内按季度给予80%补贴，2010年至2012

245、年三年按季度给予50%补贴；CBD以外注册备案的企业，2008年至2009年二年内按季度给予60%的补贴，2010年至2012年三年按季度给予40%补贴。补贴资金每季度由计财局对各企业分按上述比例进行奖励兑现。（三）对符合条件的金融机构在郑东新区中央商务区购买自用办公用房的，按使用面积每平方米给予500元补贴；租赁自用办公用房的，三年内按使用面积每平方米每月给予10元补贴。（四）对符合条件的金融机构、企业总部、物流企业、外商投资企业的副总经理级别以上的高管人员，如在郑东新区购买住房，按上一年个人所得税地方留成80%进行奖励。（五）采取企业让利、财政补贴的形式，由郑东新区管委会在商贸服务业重点地

246、区预租部分商业用房，二年内提供给知名大型商业、餐饮服务、文化娱乐服务企业经营。（六）对于符合郑东新区产业规划、出口纳入本区统计范围的、当年出口一般商品金额在200万美元（含200万美元）以上或当年出口高新技术产品或机电产品金额在100万美元（含100万美元）以上，在郑东新区购买办公用房的使用面积每平方米给予400元补贴；租赁办公用房的，三年内按使用面积每月每平方米给予6元补贴，对单个企业每年最高补贴不超过5万元。（七）鼓励重点楼宇业主整合资源。对在郑东新区专业写字楼竣工后一年内入驻率达到70%的物业管理公司，三年内按其实现的营业收入、利润总额形成地方财力部分的60%给予补贴。新区建设成果新区建

247、设成果郑东新区的开发建设自2003年开始启动以来，截止2006年底，郑东新区共引进项目196个，开工项目167个，累计完成固定资产投资368.8亿元，财政一般预算收入累计达到7亿元，总体开发面积达到35平方公里，在建和建成房屋面积1464万平方米，总人口13万人。 中央商务区规划面积3.45平方公里，现已基本建成，62个项目开工建设，在建和建成面积达到291万平方米。平安财险、中储粮、外运发展、康佳集团、三菱重工、强生医疗平安财险、中储粮、外运发展、康佳集团、三菱重工、强生医疗等企业地区总部已经入驻办公。龙湖南区引进项目25个，上海绿地、浙江绿城、天津顺驰、北京万通、深圳万科等国内知名房地产企

248、业开发建设了大规模、高品质住宅项目，大部分现已建成并交付使用。总投资15亿元、建筑面积达25万平方米的大型商业项目宝龙城市广场主体局部结顶，郑东实验小学、众意路小学、郑州88中已对外招生。 宝龙城市广场绿城水岸名郡顺驰第一大街商住物流区金水路两侧行政办公项目、郑汴路两侧现代物流项目带动了整体区域的蓬勃发展。目前已入驻项目89个。省疾病预防控制中心、郑州中级人民法院、河南省国土厅以及澳柯玛、香江物流园区等25个项目已投入使用，世界客属文化中心等近30个项目2007年内将投入使用。国家、省重点项目郑州国家干线公路物流港、铁路集装箱中心站等已开工建设，郑州综合交通枢纽工程2007年内将开工建设。 郑

249、州中级人民法院世界客属文化中心新区建设成果新区建设成果龙子湖区6所高校一期工程建设完成，建成区约6.5平方公里，入住学生和教职员工4.6万人。郑州航空工业管理学院郑东新校区华北水利水电学院郑东新校区河南中医学院郑东新校区规划郑州办公楼市场行情郑州办公楼市场行情1,办公用房供应市场情况分析郑州市2007年办公用房预售面积53.35万，其中八、十二月份商品住宅预售面积均突破10万,九、五月份办公用房预售面积也都在9.4万以上。本年度办公用房投放量主要集中在郑东新区,该区全年办公用房预售35.7万,占全市商品住宅预售面积的67%；管城区、二七区、惠济区办公用房预售面积相对偏少,均在1万左右。郑东新区

250、是郑州办公楼主要集中成交区域。郑东新区是郑州办公楼主要集中成交区域。郑东新区和其他区预售面积对比郑东新区和其他区预售面积对比2,办公用房销售市场情况分析郑州市2007年办公用房共销售3082套；其中主要集中在郑东新区、金水区,两个区域分别销售2149套、712套。郑州市2007年办公用房销售面积47.2万；其中,郑东新区、金水区办公用房销售面积分别32.2万和12.04万。郑东新区办公用房保持强劲的销售态势,全年销售面积为32.2万，月均销售面积2.68万以上,有四个月份销售面积在3万以上,特别是十二月份,郑东新区单月办公用房销售面积达8.47万。郑州市郑州市2007年办公用房销售套数区域对比

251、年办公用房销售套数区域对比郑州市郑州市2007年办公用房销售面积区域对比年办公用房销售面积区域对比3,办公用房价格市场情况分析郑州市2007年办公用房销售均价在5000元/以上,只有六、九月份的整体销售价格略低于5000元/。办公用房销售均价单月份最高为11月的7955元/,接近8000元/。由于郑东新区的办公用房在本年度占有绝对多数,所以全市办公用房价格曲线基本于郑东新区价格曲线趋同。新区办公楼市场新区办公楼市场与北京CBD、上海陆家嘴等并称“中国10大新地标商务区”的郑东新区中央商务区（CBD）部分楼宇已经建成投入使用。蓝码地王大厦、绿地世纪峰会、联合中心、顺驰第一国际、新澳世贸大厦等一批

252、5A级智能写字楼拥有先进的硬件设施、豪华装饰的大厅和著名的物业管理，完全满足中端以上客户需求，成为企业总部汇聚的国际商务港。案名案名规模（平米）规模（平米）开盘时间开盘时间售价（元售价（元/ /平米）平米） 主力面积（平米）主力面积（平米）绿地世纪峰会 4万2005年11月4800540070100联合中心6.6万2007年4月6000291000海联国际交流中心大厦 6.1万2007年12月73007500新芒果大厦 4.6万2007年11月62006500901200顺驰第一国际5.8万2006年10月5900610060200永和国际广场 14万2007年11月9000郑东新区的发展特点

253、郑东新区的发展特点 第一，全新的管理体制。郑东新区委员会成立于第一，全新的管理体制。郑东新区委员会成立于2002年1月2日，隶属于郑州市委，属于市政府的派出机构，由市政府的一名副市长兼任管委会主任。第二，国际大师的大手笔规划。第二，国际大师的大手笔规划。郑东新区总体规划采取了国际征集方式，从德国、日本等四个国家的高级建筑设计师的方案中，遴选出日本黑川纪章方案，凝聚了国内外众多城市规划和建筑大师的智慧，为城市建设带来了全新的理念，引入了“生态城市、共生城市、新陈代谢城市以及环形城市”等先进理念，为郑州的美好未来描绘了宏伟蓝图。第三，高标准的建筑水准。第三，高标准的建筑水准。按照“高起点规划、高品

254、位设计、高质量建设”的要求，郑东新区在开发建设过程中，先后邀请了十几位两院院士、以及德国、意大利的国际著名建筑大师参与郑东新区的城市规划和建设，为郑东新区相关专项规划、单体建筑设计、地下空间利用、网络数字化建设、龙湖水系建设以及郑东新区的发展提供了科学决策依据。苏州苏州苏州苏州 工业园区工业园区工业园区工业园区 区域位置区域位置苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，是国家级开发园区。园区于1994年5月正式启动，开发至今已经14年。行政区域面积260平方公里，下辖三个镇，总人口22万。苏州苏州园区园区 区域规划区域规划苏州工业园区是一个集工业、商业、住宅,文化教育、娱乐设施为一体的

255、综合性工业城镇 园区将分三期进行开发，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里园区实施“一区多园”工程，包括信息科技园，生物科技园，出口加工区，创业中心，研究生园，民营企业园,行政中心，文化中心等主要功能区域区域产业发展规划区域产业发展规划以集约为导向，推进新型工业化以集约为导向，推进新型工业化 集约开发的关键是把握好进区企业的规模和科技含量。园区瞄准世界500强企业，重点引进技术密集型、资本密集型、基地型、旗舰型高科技项目，形成了诸多高新技术产业集群，抢占了产业高地。 以整体协调推进，实现统筹发展以整体协调推进，实现统筹发展 园区推行的公积金制度，在不增加企业负担、不减少员工收入的前提下，一

256、揽子解决员工养老、医疗、生育、住房、失业等多项社会保障，使“老有所养、医有所靠、居者有其屋”由理想变为现实。苏州工业园区在中国现代化征途中的象征意义和示范效应将远远超越园区本身物质发展的意蕴。她所探索的是全球化背景下发达国家和发展中国家在发展理念上的碰撞与对接，在国际产业分工上的秩序与合作，在政府管理上的公平与效率。更高层面的求索还应该存在于对超越异质文化背景下“软件经验”的普适性的探索上。区域产业发展规划区域产业发展规划按照产业功能分区 分为高科技工业类、精细化工类、汽车配件类、仓储高科技工业类、精细化工类、汽车配件类、仓储类 工业与仓储用地分配 功能分区功能分区用的面积（公顷）用的面积（公

257、顷）一般工业区1437高科技工业区368仓储区154合计1959园区商业地产发展园区商业地产发展苏州工业园区自年成立以来，已走过了年，园区经济始终走在全国同类园区的前列。如今，园区的商业地产，也正在逐步走向成熟。环金鸡湖商业圈将成为苏州具有国际化特征的、有别于观前街和石路传统商圈的又一大商圈和苏州市民商务、休闲、娱乐的重要场所之一。具有代表性的商业地产项目有：李公堤、圆融时代广场、金鸡湖商业广场、左岸商业街、湖滨新天地。酒店公寓类的有：馨乐庭星海服务公寓、新天翔酒店公寓。项目名称项目名称规模（平米）规模（平米）开业时间开业时间定位定位李公堤20万2006年餐饮、零售、娱乐圆融时代广场51万20

258、08年餐饮、零售、娱乐金鸡湖商业广场22万2007年餐饮、零售、娱乐、酒店、金融湖滨新天地3.22005年餐饮、娱乐左岸商业街5.32004年餐饮、零售、娱乐 商业地产个案介绍商业地产个案介绍李公堤李公堤一期国际风情商业水街集高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街占地面积：9.06万平方米 建筑面积：1.7万平方米规划亮点：李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400米。李公堤保留了传统的苏州民居建筑形态，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。商业水街引入商家hb皇家啤酒馆 春蕾茶庄 布鲁塞尔巧克力吧 老东吴

259、丹麦老农舍 吴地人家 炼瓦家雅阁 玉禅红酒咖啡 香港御庭spa精品酒店 7club枫桥轩 番茄主义 零点a1会所 鑫客来韩国帝王蟹 金海华1890私家会馆 得月楼 李公堤李公堤二期水巷邻里 休闲 酒吧 娱乐 动感特区 建筑面积：2.76万平方米 规划亮点：李公堤二期水巷邻里由17栋独立欧式建筑组成。项目北临金鸡湖，南接景观内河，作为金鸡湖八大景观之一，李公堤二期水巷邻里以独具魅力的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台的巧妙结合，营造了苏州现代天堂之水巷邻里。水巷邻里项目定位注意了与李公堤一期的错位，主要以白领、年轻人为主要目标消费群体。 水巷邻里引入商家代官山 z7club日式酒吧 查尔斯牛排馆

260、bingo桌球运动吧 大渔铁板烧 摩登times酒吧 1889酒吧街区 豪仕登酒吧 cammi酒吧 no.1国际ktv会所 pilsen音乐吧 皇庭国际温泉国际俱乐部 好乐迪ktv 李公堤李公堤三期望湖角 半岛临湖、休闲商业领地 占地面积：12万平方米 建筑面积：14万平方项目进度：项目规划中，2008年开工建设规划亮点：李公堤三期望湖角是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域。将建成集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的环境优美的休闲商业胜地。 商业地产个案介绍商业地产个案介绍圆融时代广场圆融时代广场 一期国际风情商业水街地理位置：苏州工业园区金鸡湖东 占地面积：21万平方米 建筑面积：51万平方米

261、规划及建筑设计：美国hok国际（亚洲太平洋）有限公司商业顾问: 仲量联行测量师事务所（香港）有限公司物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司项目进度：2006年4月开工，2008年9月28日开业规划亮点：分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万平米的购物中心。500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景圆融时代广场将引领苏州cbd时尚生活方式。 现有引进商家：美国的在全球30多个国家和地区拥有超过1400多家连锁店的世界第一儿童品牌玩具反斗城（toy

262、srus），以及旗舰店位于阿联酋迪拜的世界著名家居连锁品牌home centre，拥有香港铜锣湾sogo等著名百货的上市公司香港利福国际集团，世界500强企业韩国sk集团等。香港利福国际合作久光百货购物中心，包括时尚百货、精品超市、国际影院等主力店，建筑设计新颖独特，构建时尚的购物环境。 湖滨新天地湖滨新天地 地理位置： 苏州工业园区金鸡湖畔，湖滨大道口 建筑面积：3.1万平方米 建筑机构：结构为地下一层，地面三层，其中地下设有5000平方米的停车场建筑风格：现代 项目进度：2005年10月开业商业定位 ：特色餐饮和高档休闲娱乐 湖滨新天地引入商家王品台塑牛排 蔡家食谱 美美港式茶餐厅 SPR

263、咖啡馆 黔蜀香特色餐厅 千卡餐厅 新季郎日本料理 匹克维舍德式乡村西餐吧 VICTORIA 18动吧会所悠兰男士护肤 芳满庭SPA养生馆 左岸商业街左岸商业街 地理位置： 苏州工业园区苏惠路 建筑面积：一期2.3万平方米、二期3万平方米建筑风格：现代 项目进度：2005年6月开业商业定位 ：特色餐饮、零售、休闲娱乐 开发企业：中新置地左岸商业街引入商家小南国日本烧烤 小南国日本烧烤 周易足道 丽兹咖啡 逸园鱼翅 红番酒吧 味千拉面 天地人韩食馆 渔公渔婆 天府之乐 翔记老广东食街 常春藤茶馆 焦叶咖喱屋 法国尼古拉红酒会所 迷你酒吧 八号会所 雅姿美容美发 书香门第商务酒店 金鸡湖商业广场金鸡

264、湖商业广场 地理位置： 苏州工业园区金鸡湖东侧 建筑面积：广场占地面积14万平方米，总建筑面积22万平方米 规划及建筑设计：HILLIER和新加坡CPG 开发企业：建屋集团项目进度：2007年10月开业金鸡湖商业广场各区情况一区占地面积4.7万平方米，建筑面积7万平方米 商务酒店、娱乐、茶坊、咖啡屋、精品、健身、大型餐饮、家具家居 二区占地面积4.8万平方米，建筑面积5万平方米 大型国际高档百货业为主 三区占地面积4.5万平方米，建筑面积10万平方米 综合了酒店式公寓、特色餐饮、娱乐、金融等业态 金鸡湖商业广场业态组合国际酒店品牌精品零售店 茶坊水景餐馆 咖啡屋酒店式公寓 精品商铺精品家居 餐

265、饮娱乐 酒吧街 商业休闲街 中小户型产权销售商铺 大型超市经济型酒店 百货公司 甲级标准写字楼 国际高档购物中心 苏州工业园区的成功经验：苏州工业园区的成功经验：1.1.注重产业优化升级。注重产业优化升级。园区开发坚持走经济国际化和新型工业化发展道路，着力推进高新技术产业化，始终坚持招商龙头地位，突出择商选资理念，累计引进合同外资316.8亿美元，实际利用外资134.5亿美元，注册内资1156亿元，形成了内资外资双轮驱动发展格局。2.2.注重科技创新跨越。注重科技创新跨越。把科技进步作为立区之基、强区之本，不断加快科技发展。从科技投入看：累计投入超过150亿元，科技三项经费连续3年翻番，RD投

266、入占GDP比重达3.4%。截至目前，区内集聚了海外留学人员创办企业200余家，跨国公司和国家级研发设计机构90余家，软件和IC设计企业100余家，一批技术创新型、本土孵化型、原始创新型自主知识产权亮点企业呈现快速裂变增长态势。 3.3.注重城市能级提升。注重城市能级提升。加快环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大板块”建设，致力于营造良好的综合环境。一是坚持规划先行。二是适度超前投入。三是完善城市功能。 4.4.注重体制机制创新。注重体制机制创新。1994年，国务院批复同意，园区可以在坚持和维护国家主权的前提下，自主地、有选择地借鉴吸收新加坡经济发展和公共管理方面对园

267、区适用的经验。十三年来，累计派出2000余人次赴新加坡学习培训，确立了全新的“亲商、富商”理念，建立了对企业“全过程、全方位、全天候”的服务体系，形成了科学规范的管理秩序和法治化环境。 第三部分第三部分第三部分第三部分 案例研究总结与项目发展建议案例研究总结与项目发展建议案例研究总结与项目发展建议案例研究总结与项目发展建议绿地商务城人口导入措施建议绿地商务城人口导入措施建议商务城人口导入主要依托政府引导、经济发展、住宅供应政府引导、经济发展、住宅供应三个方面：政府引导政府引导在人口导入的背后，首先需要的就是政府对于新区的产业支持政府引导是人口导入中最关键的因素，这完全依赖政府对这一地区的产业发

268、展规划目标。政府可以通过各项税收金融政策引导相关企业入驻新区，吸纳高素质人口政府职能部门或者有行业领导作用的机构率先入驻新城区或本项目内经济发展经济发展经济发展和产业发展密不可分，合理的产业发展能够促使当地经济快速发展在产业集聚到一定程度，将催生出商务中心和商业中心，从而更有利于人口的导入商务城的开发节点与新城区发展、基础设施等工程建设节奏相配合，做到借势发展结合区域内产业发展速度，而制定商务发展周期住宅供应住宅供应经济发展和产业发展密不可分，合理的产业发展能够促使当地经济快速发展，从而吸纳高素质的人群聚集，为住宅开发奠定基础在产业集聚到一定程度，将催生出商务中心和商业中心，从而更有利于人口的

269、导入住宅供应随之兴起，随着住宅的成交，迁入的长住人口将逐渐增多，有利于新的聚居区的形成住宅推广销售建议住宅推广销售建议利用机场、轨道交通等各项里好，突出未来本区域的发展优势，有效的进行整个区域的形象推广在宣传推广和产品设计上，都要和徐州老城区的住宅楼盘形成错位，房型设计侧重功能型和舒适型，吸引老城区的购买客群良好的住宅品质是有效的竞争力之一，通过良好的品质吸引更多有较高居住需求的客户进行准确的客户市场定位，瞄准客户需求，设计住宅产品绿地商务城办公、住宅推广建议绿地商务城办公、住宅推广建议办公楼推广销售建议办公楼推广销售建议利用机场、轨道交通等各项里好，突出未来本区域的发展优势，有效的进行整个区

270、域的形象推广在办公楼的定位中如针对创业型客户，可以给予此类公司注册方面的税金优惠，吸引其购买入驻，形成企业孵化基地在办公楼的定位中如针对中小企业，可以选择给予较好的物业管理设施和先进的人事行政管理设施，吸引其从徐州其他区域搬迁至此在产品上，建议做更多的创新，通过层高、房型、装修的特色，形成有效的市场区隔，从而吸引更多的客户绿地商务城办公、住宅推广建议绿地商务城办公、住宅推广建议新城区同步开发企业策略新城区同步开发企业策略项目地位：项目地位：新城区最大，功能最齐全的项目新城区最大，功能最齐全的项目新城区商业开发标志性项目新城区商业开发标志性项目地块编号地块位置规划面积（亩）挂牌起价成交价（万元）

271、成交竞得人总额单价（亩）20068新城区大龙湖东侧商住办综合820.854170541706606.5.19恒基中国地产有限公司（一号地）20068新城区大龙湖东侧（二号地）商住办综合76555100551007206.11.23徐州新城区国有资产投资总公司20069新城区大龙湖东侧商住办综合530372003720070.206.11.23徐州新城区国有资产投资总公司2006年新城区出让地块一览年新城区出让地块一览入驻企业分析入驻企业分析20072008年新城区出让地块一览年新城区出让地块一览地块编号土地位置土地面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）成交价（万元）竞得人2008-4号（新

272、城区J3、J4地块）新城区1号路西、J11号路东、W6号路北、6号路南135661商服用地J3-12.0、J4-11.51630016300徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2007-32号（新城区7号地块）新城区大龙口水库南420709居住1.21.86310093300江苏省房地产投资有限责任公司2007-33号（新城区商住综合地块）新城区大龙口水库东、南333417综合0.052.03830038300江苏中茵置业有限公司2007-17号（新城区四号地块）新城区J14号路西、4号路北286096居住2.04100041000中铁房地产开发有限公司入驻企业分析入驻企业分析出让地块现状以及

273、规划出让地块现状以及规划2007-332007-33号地块号地块徐州中茵龙湖国际项目徐州中茵龙湖国际项目中茵龙湖国际拥有优越的滨水环境，次级道路在基地中穿越而过。其中，一块地块紧邻大龙湖，建筑形态为低层独栋住宅及联排住宅。另一地块以高层住宅为主。中茵龙湖国际景观设计围绕中央景观花园展开布局，开放式的中央花园、组团绿地、宅间绿地及沿路绿化带构成一个点、线、面相结合的相互连通、相互渗透的景观系统；两个入口广场形成贯穿基地南北的绿色景观带，各具特色的景观节点为居民带来愉悦的体验，景观游泳池为绿带中画龙点睛之笔。 入驻企业分析入驻企业分析一号地块一号地块恒基地产项目恒基地产项目该项目位于徐州市新建之政

274、务中心区，随着2007年年底前当地所有大型政府机构迁往该区后，该项目亦将动工兴建豪华住宅小区及商业设施。为充分利用其靠近大龙湖的优点，该项目初步拟发展成为以水景设计为主之住宅社区，为徐州这内陆城市平添特色。整个项目土地总成本约为人民币五亿四千一百万元，将分为四期开发，提供总楼面面积50万平米。首期项目有楼面面积13万平米，将于2008年第三季进行预售并拟于2009年年中竣工。于往后三年，每年将有12万平米楼面面积落成。 入驻企业分析入驻企业分析二号地块二号地块现国信地产龙湖世家项目现国信地产龙湖世家项目 此项目位于新城核心区，占地约760亩，紧临2000亩水面的大龙湖，坐拥徐州新区未来城市之心

275、。项目分三区建设，打造出高档低密度别墅区，商务办公核心区，中、高层公寓中央生活区。建筑风格将采用简约现代风格，演绎45万平方米的中央湖景第一生态城。该项目于2008年6月奠基开工。入驻企业分析入驻企业分析三号地块（南块）三号地块（南块）现上海建工集团项目现上海建工集团项目由上海建工集团投资开发的徐州市新城区3号地块住宅小区建设项目2008年6月正式开工。该项目总投资6亿元，规划用地280亩，建筑总面积20万平方米，建成单元住宅1600多套。项目建设将贯彻“以人为本，和谐居住”理念，注重环保节能技术利用，和老弱病残无障碍设施设置，采用多层、高层和院邸相结合、集中绿地和庭院绿化相结合的布局，并配套

276、6000平方米的商业公共设施。入驻企业分析入驻企业分析四号地块四号地块中铁龙域中央中铁龙域中央 中铁龙域中央，总占地429亩，总建筑面积63万平方米，其中一期开发建筑面积约40万平方米，二期开发建筑面积约23万平方米。中铁龙域中央整体功能分区明确、布局合理，拥有独特的高品质风格。整体为现代新古典ARE DECO风格，生态型空间序列设计，住宅产品多样，分为低密度住宅，8、11层板式住宅，18层、26层板塔式组合住宅及33层板塔式住宅四种。五级绿化系统的设计，40%的绿地率，景区中轴带上有下沉式广场、水景小品、蔓藤围廊，组成了一幅宜动宜静的水景图。建筑设计单位：北京易墨建筑设计有限公司、江苏华晟建

277、筑设计有限公司 入驻企业分析入驻企业分析七号地块七号地块现国信地产项目现国信地产项目 此地快项目位于徐州新城核心区，占地630余亩，与大龙湖新城中心近距离相拥，该项目为有多种物业形态的复合型产品，将打造出63万平方米的徐州第一中产生活区，将在徐州新区与国信龙湖世家形成国信地产的双子项目。该项目于2008年6月奠基开工。 入驻企业分析入驻企业分析入驻企业分析入驻企业分析徐州新城区同批启动项目特征：徐州新城区同批启动项目特征：项目规模均较大项目规模均较大开发商实力均较强开发商实力均较强非住宅开发比例较高非住宅开发比例较高从城市发展运营的角度来看，当前入驻新区企业符合徐从城市发展运营的角度来看，当前

278、入驻新区企业符合徐州新城区发展需要。州新城区发展需要。目前所面临的竞争并非区域内部竞争，而是新城区与老目前所面临的竞争并非区域内部竞争，而是新城区与老城区之间的竞争。城区之间的竞争。发展策略分析发展策略分析从新城区自身情况来看，最为重要的首选是要让客户认可徐州新从新城区自身情况来看，最为重要的首选是要让客户认可徐州新区，在此基础上才是区域内项目的内部竞争。在当前新区内大盘区，在此基础上才是区域内项目的内部竞争。在当前新区内大盘云集，各项目开发体量大、开发周期长的前提下，出现差距明显云集，各项目开发体量大、开发周期长的前提下，出现差距明显的销售状况的可能性较小，所以区内项目发展特点可以归纳为：的

279、销售状况的可能性较小，所以区内项目发展特点可以归纳为：共同发展共同发展只有区域内项目共同发展，才能使本区域获得客户认可。只有区域内项目共同发展，才能使本区域获得客户认可。只有每个项目都具有市场，项目才会真正获得发展机会。只有每个项目都具有市场，项目才会真正获得发展机会。项目之间不存在生死存活的关系，但具有竞争争优的空间。项目之间不存在生死存活的关系，但具有竞争争优的空间。发展策略：发展策略：1 1、成立开发商企业联合会（推广联盟形式）、成立开发商企业联合会（推广联盟形式） ，统一造势，增强区域知名，统一造势，增强区域知名度。绿地作为新城区内规模最大项目开发商，可以争取到话语权。度。绿地作为新城

280、区内规模最大项目开发商，可以争取到话语权。2 2、加强项目自身优势，如增加产品附加值，大盘效应，内部配套效应，、加强项目自身优势，如增加产品附加值，大盘效应，内部配套效应，加强营销推广等在区域内获优势地位。加强营销推广等在区域内获优势地位。规模规模/基建基建区位区位政策政策产业产业/文化文化拉德芳斯拉德芳斯六本木六本木郑东新区郑东新区苏州园区苏州园区成长中的成长中的徐州新区现状徐州新区现状项目案例参照研究项目案例参照研究发展加强区发展加强区政策扶持、徐州产业发展、政策扶持、徐州产业发展、区域发展是项目未来成功区域发展是项目未来成功的关键因素。的关键因素。1 1、争取政府对区域发展扶持，促进实质

281、利好的产生（税收优惠、特、争取政府对区域发展扶持，促进实质利好的产生（税收优惠、特定组织导入新城区或本项目内等）定组织导入新城区或本项目内等）2 2、开发节点与新城区发展、基础设施等工程建设节奏相配合，做到、开发节点与新城区发展、基础设施等工程建设节奏相配合，做到借势发展。借势发展。3 3、区域发展需要经过中长期的运营才会具备商业、商务发展条件。、区域发展需要经过中长期的运营才会具备商业、商务发展条件。4 4、商业主题定位结合周边社会人文环境。、商业主题定位结合周边社会人文环境。5 5、结合徐州产业发展速度，而制定商务发展周期。、结合徐州产业发展速度，而制定商务发展周期。项目发展对策项目发展对

282、策200820102012201420162018项目发展建议项目发展建议新城发新城发展预测展预测商业发商业发展建议展建议住宅发住宅发展建议展建议办公发办公发展建议展建议项目开发前期项目开发前期项目开发中期项目开发中期项目开发后期项目开发后期根据案例分析，结合区域发展预测，根据案例分析，结合区域发展预测，建议项目分为前、中、后三个发展阶段。建议项目分为前、中、后三个发展阶段。物业部分细分目标发展前期20082012发展中期20122015发展后期2015以后商业部分开发目标脱离市场发展水平发展。打造大体量主题商业，吸引人流聚集。高于市场发展需求，维持商业高速发展水平。形成商业商务圈，商业发展向

283、高品质业态转变经营目标增加项目附加值，提高住宅销售价格。初步形成特定商圈，具有良好商业氛围。商业的运营与逐步变现回笼资金。形成新城区核心商圈。具有自身品质、档次。成为新城区消费首选。住宅部分开发目标超越市场发展水平，加强住宅开发量，导入人口数量。加强住宅发展，随着经济指标限制，由中高密度普通住宅向中低密度精品住宅转变。住宅发展基本完成，少量高品质住宅开发经营目标项目开发资金回笼，利用整个项目滚动开发。形成高尚社区，提高居住产品品质，提升整个项目价格中枢，使开发利润增加。树立新城区标杆，利于商业、商务的发展。办公楼部分开发目标低于市场水平发展，以品质代替数量。结合市场发展而逐步开始放量发展。在徐

284、州经过多年发展后，新城区以及商务办公的市场环境得到巨大的改善。大量发展商务办公、形成商务氛围浓厚的办公区域。经营目标通过产品塑造、政府政策逐步培育商务氛围。初步形成商务区氛围，成为入住新城区企业首选项目。成为项目后期利润主要增长点。项目发展建议项目发展建议项目客户研究住宅项目客户研究住宅近期客户：近期客户：政府部门人员以及相关部门政府部门人员以及相关部门/ /产业工产业工作人员。作人员。徐州市内具有一定实力的，并且认徐州市内具有一定实力的，并且认可徐州新区发展的投资客户。可徐州新区发展的投资客户。中期客户：中期客户：新区产业发展导入客户。新区产业发展导入客户。跟随型投资客户。跟随型投资客户。远

285、期客户：远期客户：老城区导入客户。老城区导入客户。新城区自身产生客户。新城区自身产生客户。中长期投资客户中长期投资客户近期客户定位：近期客户定位：外力导入客户，外力导入客户，及偏冲动投资客户及偏冲动投资客户中期客户定位：中期客户定位：内在产业导入客户，内在产业导入客户，及成熟投资客户及成熟投资客户远期客户定位：远期客户定位：区内自身客户，区内自身客户，及外区吸纳客户及外区吸纳客户客户特征：客户特征：自住：自住：由于政府主导，随着机关/单位/相关企业迁入新城区，而进入新城区工作，使其产生了居住需求。投资：投资：徐州当地人，认可徐州新城区的发展规划，并且具备一定资金，具有投资冲动的客户。客户特征：

286、客户特征：自住：自住：新城区产业的发展，而带动企业迁入，随之带来住宅需求客户的导入。投资：投资：徐州为主，周边地区为辅的具备经济实力的投资者。随着徐州新城区规划逐步落实，认可新区发展前景的成熟投资客户。客户特征：客户特征：自住：自住：新城区自身城市功能基本形成，区域内居住需求稳步产生。 新城区的良好生活环境也能够吸引老城区人前来落户。投资：投资：对新城区发展认可的中长期置业投资者。项目客户研究商业项目客户研究商业经经营营者者消消费费者者置置业业者者近期近期中期中期远期远期以大型商家为主，具体如下：以大型商家为主，具体如下：青少年特色娱乐类体验商业；青少年特色娱乐类体验商业；艺术文化商业设施；艺

287、术文化商业设施；并设相关生活并设相关生活/娱乐配套商业。娱乐配套商业。淮海经济圈内娱乐类消费客群，淮海经济圈内娱乐类消费客群，以度假短途旅游为主要消费目以度假短途旅游为主要消费目的。的。徐州市民假日休闲、娱乐、文徐州市民假日休闲、娱乐、文化生活消费场所。化生活消费场所。绿地持有大型商业物业。绿地持有大型商业物业。主题商业配套部分商业在统一主题商业配套部分商业在统一业态定位后分割销售。业态定位后分割销售。住宅配套商业销售。住宅配套商业销售。在聚集人气后，由假日旅游型在聚集人气后，由假日旅游型商业逐步向日常消费型商业定商业逐步向日常消费型商业定位转变发展。发展专业、特色位转变发展。发展专业、特色消

288、费场所，并逐步向百货购物消费场所，并逐步向百货购物中心等业态发展。中心等业态发展。维持周边短期度假客户。维持周边短期度假客户。发展特色商业业态吸引市内客发展特色商业业态吸引市内客户导入消费。户导入消费。发展日常消费场所，满足随着发展日常消费场所，满足随着新城区自身人口增长所需。新城区自身人口增长所需。寻找大型投资机构，变现运营寻找大型投资机构，变现运营情况良好的大型商业物业。情况良好的大型商业物业。针对投资者，增加分割型小面针对投资者，增加分割型小面积商业的供应量。积商业的供应量。绿地加强专业商业运营投入。绿地加强专业商业运营投入。形成具备较大规模的新城区商形成具备较大规模的新城区商业中心项目

289、。并且与周边项目业中心项目。并且与周边项目共同形成徐州新城区综合性市共同形成徐州新城区综合性市级商圈。级商圈。市区导入特色消费客户。市区导入特色消费客户。新城区自身形成消费客户。新城区自身形成消费客户。外来旅游型消费客户。外来旅游型消费客户。在形成商圈后，绿地能够向特在形成商圈后，绿地能够向特定投资者逐步变现所持有的大定投资者逐步变现所持有的大型商业。型商业。主力商家招商主力商家招商市场人气培养市场人气培养商业运营商业运营业态发展定位业态发展定位商圈形成商圈形成物业变现物业变现项目客户研究商务项目客户研究商务发展阶段发展阶段置业置业需求需求90投资投资需求需求企业企业使用使用需求需求70401

290、03060发展初期发展初期市场培育市场培育绿地绿地商务商务开发开发比例比例发展中期发展中期市场发展市场发展发展后期发展后期市场稳定市场稳定中瑞对徐州产业发展作出科学预测，论证了项目发展可行性。但基于徐州发展现状、政府政策中瑞对徐州产业发展作出科学预测，论证了项目发展可行性。但基于徐州发展现状、政府政策及项目发展战略，建议项目初期小规模开发，到中后期加强开发力度，以规避风险并获得最大及项目发展战略，建议项目初期小规模开发，到中后期加强开发力度，以规避风险并获得最大开发利润。开发利润。自住客户的增长随着徐州以及新城区产业发展而显著增长，主要为新城区内服务性企业。自住客户的增长随着徐州以及新城区产业

291、发展而显著增长，主要为新城区内服务性企业。价格价格趋势趋势103060自住自住 客户客户比例比例第四部分第四部分第四部分第四部分 产品定位深化研究产品定位深化研究产品定位深化研究产品定位深化研究商业部分商业部分核心定位核心定位功能定位：功能定位：集合大型公共游乐、大型特色娱乐、住宿、购物中心、餐饮、集合大型公共游乐、大型特色娱乐、住宿、购物中心、餐饮、特色商业街等业态。特色商业街等业态。打造淮海经济区内打造淮海经济区内以休闲、娱乐为核心的购物主题乐园以休闲、娱乐为核心的购物主题乐园商业部分商业部分大型公共游乐大型公共游乐物业类型：物业类型：环球嘉年华或类似游乐园。环球嘉年华或类似游乐园。项目背

292、景：项目背景：环球嘉年华是世界知名的娱环球嘉年华是世界知名的娱乐品牌，是与迪斯尼主题公乐品牌，是与迪斯尼主题公园、环球影城并驾齐驱的世园、环球影城并驾齐驱的世界三大娱乐主题之一界三大娱乐主题之一 。开发规模：开发规模：占地面积占地面积3000050000（可考虑安排在绿化用地上）（可考虑安排在绿化用地上）发展定位：发展定位：辐射整个淮海经济区娱乐消辐射整个淮海经济区娱乐消费客户。提升项目价值。费客户。提升项目价值。商业部分商业部分大型特色娱乐大型特色娱乐物业类型定位发展规模（）备注新城区影剧院新城区乃至徐州最高端文化娱乐设施2000030000集合多个放映厅以及主舞台，成为新城区乃至徐州最高端

293、的文化娱乐设施。给予徐州市民全新的感观体验。也为项目自身以及新城区树立品质。新城区综合运动馆新城区内运动中心1000015000集合各种常规室内外运动场所，进行市场运营，在未来新城区大量人口导入的前提下，发展前景较好。青少年科技体验中心徐州青少年高科技体验场所500010000徐州科技馆的建设将会给区域带来大量客群，本项目与新城区徐州科技馆差别定位，打造专业性较强的专项场所，针对青少年体验高科技感受。亲子中心徐州儿童游乐场所500010000打造徐州市内面向18岁以下儿童的室内游乐场所，是家长与子女理想的亲子场地。文化艺术创意展馆新城区文化艺术展示中心1000020000以艺术创意产业如（设计

294、、绘画、动漫）等。商业部分商业部分购物购物物业类型：大型生活购物中心大型生活购物中心规划体量：6000070000物业定位：区域生活购物广场区域生活购物广场业态配比百货店：百货店：1500020000大型卖场：大型卖场：20000左右左右居家生活（家居、家饰等）：居家生活（家居、家饰等）：1000015000家电卖场：家电卖场：10000 商业部分商业部分购物购物物业类型：大型居家购物中心大型居家购物中心规划体量：5000060000物业定位：面向徐州，辐射淮海经济区的面向徐州，辐射淮海经济区的家具、建材中心家具、建材中心业态配比专业品牌建材旗舰店：专业品牌建材旗舰店：2000030000专业

295、品牌家具店：专业品牌家具店：2000030000商业部分商业部分购物购物物业类型：物业类型：特色品牌购物街规划体量：规划体量：2000030000物业定位：物业定位：品牌专卖店业态定位业态定位引进一二线品牌（未来），打造徐州高档次购物氛围，吸引淮海经济区客户。商业部分商业部分购物购物物业类型：物业类型：特色、流行、专业购物场所规划体量：规划体量：4000050000物业定位：物业定位：面向特定客群的专业购物场所业态定位业态定位打造面向特定客群的专业购物场所。面向青年客户的流行服饰购物场所；体育用品专卖店；商业部分商业部分特色餐饮特色餐饮物业类型：物业类型：特色餐饮街规划体量：规划体量：2000

296、030000物业定位：物业定位：品牌餐饮街业态定位业态定位以国内餐饮为主，引进全球餐饮菜系，塑造徐州餐饮聚集之地。商业部分商业部分酒店酒店物业规模（）运营模式面向客户四星级酒店30000引进相应酒店管理公司，长期运营，物业资本运作。徐州市中高端商务客户，中高端旅游客精品商务酒店15000区域内中端商务客户快捷酒店12000（考虑2家）普通商务客户，旅游客户酒店公寓60000引进相关管理公司成立管理部。物业分割销售。随着新城区发展带来的白领客户商业部分商业部分居住配套居住配套物业类型：物业类型：居住社区配套商业（沿街商业）规划体量：规划体量：1500020000物业定位：物业定位：社区日常生活消

297、费业态定位业态定位日常消费、居家休闲娱乐类商业业态。注：按注：按100100万住宅体量，居住人口约万住宅体量，居住人口约3 3万，人均万，人均0.50.5计算。计算。（标准为人均（标准为人均1 11.51.5考虑到大型商业考虑到大型商业/ /餐饮街等所提供的商业满足部分日常需求）餐饮街等所提供的商业满足部分日常需求）商业部分商业部分商务配套商务配套物业类型：物业类型：商务配套商业（写字楼底层/裙房）规划体量：规划体量：3000040000物业定位：物业定位：商务配套商业业态定位业态定位商务洽谈/交流配套商务休闲/娱乐配套商业部分商业部分汇总汇总类型类型物业物业规模（）规模（）运营模式运营模式开

298、发顺序开发顺序大型游乐嘉年华室外合作运营前期文化娱乐新城区影剧院2000030000长期持有前期新城区综合运动馆1000015000长期持有中期青少年科技体验中心500010000长期持有前期亲子中心500010000长期持有前期文化艺术创意展馆1000020000长期持有中期大型购物大型生活购物中心6000070000长期持有，资本运作后期大型居家购物中心5000060000长期持有，资本运作前期特色品牌购物街2000030000对外销售后期特色、流行、专业购物场所4000050000对外销售中期特色餐饮街2000030000对外销售中期酒店四星级酒店30000长期持有后期精品商务酒店150

299、00长期持有中期快捷酒店12000（考虑2家）长期持有前期酒店公寓60000对外销售前期居住配套沿街商业1500020000对外销售跟随商务配套写字楼底层/裙房3000040000对外销售跟随商业总开发量约商业总开发量约5050万，直接可分割销售部分约万，直接可分割销售部分约2323万，占万，占4646。对外吸引人流商业前期开发，消。对外吸引人流商业前期开发，消费配套商业中后期根进开发。费配套商业中后期根进开发。商务部分商务部分核心定位核心定位徐州新城商务徐州新城商务CBDCBD档次定位：档次定位：徐州未来城市中心的商务徐州未来城市中心的商务CBDCBD核心。核心。是新城区商务发展的主要载体。

300、是新城区商务发展的主要载体。产品定位：产品定位：根据徐州发展预测研究，建议打造多重商务办公产品，形成根据徐州发展预测研究，建议打造多重商务办公产品，形成高低错落的商务办公圈。具体为：标准甲级写字楼、准甲级高低错落的商务办公圈。具体为：标准甲级写字楼、准甲级写字楼、写字楼、LOFTLOFT写字楼。写字楼。商务部分商务部分标准甲级写字楼标准甲级写字楼发展规模：发展规模：150000左右左右（2栋塔楼形成一个主体）栋塔楼形成一个主体）物业定位：物业定位：商务城核心物业标志产品建议：产品建议：标准层：标准层：2000以上以上层高：层高：4.5m电梯电梯/空调设备：按照高标准配置空调设备：按照高标准配置

301、客户定位客户定位未来徐州市大型企业总部，跨地区公司总部。商务部分商务部分准甲级写字楼准甲级写字楼发展规模：发展规模：350000左右左右（由十多栋办公物业形成写字楼群）（由十多栋办公物业形成写字楼群）物业定位：物业定位：商务办公主要组成部分产品建议：产品建议：标准层：标准层：1000层高：层高：4.2m电梯电梯/空调设备：按照标准配置空调设备：按照标准配置客户定位客户定位徐州市主要商务企业客户。商务部分商务部分LOFT写字楼写字楼发展规模：发展规模：150000左右左右（由（由45栋栋LOFT形成创意园）形成创意园）物业定位：物业定位：创意办公聚集园区产品建议：产品建议：标准层：标准层：200

302、0左右左右层高：层高：5.6m电梯电梯/空调设备：按照标准配置空调设备：按照标准配置客户定位客户定位随着新区发展而带来的行业自由性较高的企业。商务商务开发节奏开发节奏总规模（）总规模（）开发比例开发比例阶段规模阶段规模运营模式运营模式标准甲级写字楼开发中后期启动，开发中后期启动，开发后期入市开发后期入市150000100150000长期持有/部分销售准甲级写字楼开发前期少量启开发前期少量启动（动（20），中），中期大量启动（期大量启动（60），后期剩余），后期剩余启动（启动（20）3000002060000对外销售60180000对外销售2060000对外销售LOFT办公开发中期启动开发中期启

303、动（30），中后），中后期启动（期启动（70）1500003045000对外销售70105000对外销售商务部分商务部分汇总汇总项目商务总开发量约项目商务总开发量约5050万，万，7070以上为可分割销售面积。以上为可分割销售面积。根据发展定位研究，商务主要开发将在项目运营中后期开始，前期发展根据发展定位研究，商务主要开发将在项目运营中后期开始，前期发展量不宜过大。量不宜过大。中瑞中瑞中瑞中瑞CHONGRUICHONGRUI房房 地地 产产 全全 程程 解解 决决 方方 案案 提提 供供 商商Professional real estate full-process solution provider