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1、第九章第九章 房地产经纪人房地产经纪人第一节第一节 房地产及房地产经纪人概述房地产及房地产经纪人概述一、房地产某些概念一、房地产某些概念1、房地产：房产与地产的总和。不仅包括土、房地产：房产与地产的总和。不仅包括土地、房屋、建筑物，也包括产权等经济权利。地、房屋、建筑物，也包括产权等经济权利。房产与地产具有不可分割性房产与地产具有不可分割性,房地产的核心房地产的核心权利是房屋所有权和土地使用权。权利是房屋所有权和土地使用权。属于价值高、耐用性强的不动产属于价值高、耐用性强的不动产具有品质的差异化，用途的多样化，供给的具有品质的差异化，用途的多样化，供给的有限化，价值的影响化。有限化，价值的影响
2、化。2、房地产经济活动三环节：、房地产经济活动三环节：生产环节：房地产综合开发生产环节：房地产综合开发流通环节：表现方式为房地产买卖、租流通环节：表现方式为房地产买卖、租赁、抵押赁、抵押消费环节消费环节:产权过户、房屋维护产权过户、房屋维护3、房地产市场：、房地产市场：狭义：房地产买卖、租赁、抵押、典当等狭义：房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所，它交易活动的场所，它主要指房地产产品主要指房地产产品市场市场广义：是指房地产再生产过程中所有交换广义：是指房地产再生产过程中所有交换关系的总和，它不仅关系的总和，它不仅包括房地产产品市包括房地产产品市场，而且包括场，而且包括房地产再生产过程中
3、涉及房地产再生产过程中涉及的土地、资金、劳动力、信息、技术等的土地、资金、劳动力、信息、技术等要素市场要素市场。=本章仅指狭义的房地产买卖，即房地本章仅指狭义的房地产买卖，即房地产的经济活动中的流通环节。产的经济活动中的流通环节。4、房地产交易中的某些特征：、房地产交易中的某些特征：买卖双方的信息不对称买卖双方的信息不对称产品具有不可复制性和不可移性产品具有不可复制性和不可移性=市场市场的价格难以形成统一，具有灵活的地域性。的价格难以形成统一，具有灵活的地域性。交易主体广泛性交易主体广泛性产品交易中的复杂性和多样性产品交易中的复杂性和多样性复杂性：银行的双向借贷关系复杂性；产权复杂性：银行的双
4、向借贷关系复杂性；产权交易复杂性交易复杂性多样性：方式多样性；多样性：方式多样性；层次多样性层次多样性；目的多；目的多样性；样性；一级市场：土地交易，政府与开发商一级市场：土地交易，政府与开发商二级市场：一手房市场，开放商与使用者二级市场：一手房市场，开放商与使用者三级市场：二手房市场，房地产消费的三级市场：二手房市场，房地产消费的横向转让，再流通横向转让，再流通二、房地产中介二、房地产中介广义：房地产中介服务机构应包括广义：房地产中介服务机构应包括房地产咨房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等纪机构等狭义狭义:即指房地产经纪即指房地产经纪，它
5、是房地产经济活动，它是房地产经济活动的一种中介服务行为，具体是指在市场经的一种中介服务行为，具体是指在市场经济条件下，为促成他人完成房地产交易而济条件下，为促成他人完成房地产交易而从事的从事的居间、行纪、代理居间、行纪、代理等的有偿服务活等的有偿服务活动。动。三、房地产经纪服务：三、房地产经纪服务：内容主要有五项：内容主要有五项：1、是提供房地产政策法规与业务技术咨询；、是提供房地产政策法规与业务技术咨询；2、是提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁等、是提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁等信息服务；信息服务；3、是提供商品房地产经销代理服务；、是提供商品房地产经销代理服务；4、是提供房地
6、产价格评估与开发项目可行性研究服、是提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；务；5、是提供代办各种手续、证书、是提供代办各种手续、证书（房地产开发、立项、交易、过户、租赁备案、抵（房地产开发、立项、交易、过户、租赁备案、抵押登记等手续，与代领房屋拆辽、规划设计、建押登记等手续，与代领房屋拆辽、规划设计、建设开工证件及房地产权证书）设开工证件及房地产权证书）四、房地产经纪人：房地产经纪人是指在房四、房地产经纪人：房地产经纪人是指在房屋和土地的买卖、转让、租赁、交换等房屋和土地的买卖、转让、租赁、交换等房地产交易活动中充当中介，接受客户委托，地产交易活动中充当中介，接受客户委托，收取佣金的自然
7、人和法人。收取佣金的自然人和法人。 特点为：特点为：专业性强专业性强以房地产信息为生存资本以房地产信息为生存资本服务范围广泛服务范围广泛严格遵守法律准则严格遵守法律准则兼顾买卖双方利益兼顾买卖双方利益有关房地产法律、法规及有关政策，并熟悉房地产开发经营过程中的有关土地使用权转让、建筑施工、房地产估价、抵押贷款、物业管理等方面的专业知识五、我国房地产经纪人的分类：五、我国房地产经纪人的分类：在我国只能以房地产经纪机构名义从事经纪在我国只能以房地产经纪机构名义从事经纪活动，而不能以独立的身份开展经纪活动。活动，而不能以独立的身份开展经纪活动。房产经纪机构分为：房产经纪机构分为：专营房地产经纪业务的
8、经济实体：开发项专营房地产经纪业务的经济实体：开发项目转让、房屋买卖、租赁目转让、房屋买卖、租赁专营房地产价格评估业务的经济实体：房专营房地产价格评估业务的经济实体：房地产价格评估，土地开发可行性地产价格评估，土地开发可行性专营商品房经销业务的经济实体：营销代专营商品房经销业务的经济实体：营销代理理全面经营房地产中介业务的经济实体全面经营房地产中介业务的经济实体第二节 房地产经纪人业务一、房地产经纪人应具备的素质和能力：职业道德：诚实信用；爱岗敬业；遵纪守法；规范服务；团结协作；保障客户利益；严守机密注重公关礼仪和形象（衣着、仪表、谈吐）具有强列的经济、信息、品牌服务意识具备各种专业的基本知识
9、和执业能力公关、洞察判断、调研、公关、洞察判断、调研、心理承受能力、组织协调能力、心理承受能力、组织协调能力、创新能力创新能力二、房地产经纪人业务内容：二、房地产经纪人业务内容：（一）房产经纪人业务：（一）房产经纪人业务：1、房产买卖经纪业务：、房产买卖经纪业务：开发客户、搜索房源开发客户、搜索房源-提供信息、中介服提供信息、中介服务务-促成交易促成交易注意事项：注意事项：A、要满足客户的意愿要求：价格、要满足客户的意愿要求：价格B、重视房源的合法性、重视房源的合法性C、重视房屋买卖的法律法规、重视房屋买卖的法律法规2、房地产租赁经纪业务：、房地产租赁经纪业务：接受委托接受委托/代理代理-寻找
10、客户或房源寻找客户或房源-促促成交易成交易-双方签订租赁合同双方签订租赁合同-租后服租后服务务3、房地产互换经纪业务：、房地产互换经纪业务：-涉及房产评涉及房产评估估 房产的互换包括所有权和使用权的互换，是房产的互换包括所有权和使用权的互换，是当事人双方以愿为原则，互换房屋所有权、当事人双方以愿为原则，互换房屋所有权、互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。房产互换是一种房屋交易行为，各自按市场房产互换是一种房屋交易行为，各自按市场价格定价，出现差额时，应由差额方补足。价格定价，出现差额时，应由差额方补足。又称又称“补差性补差性”互换。互换。4、房地产典
11、当经纪业务：房屋所有权和使用、房地产典当经纪业务：房屋所有权和使用权暂时转让的方式，房屋权暂时转让的方式，房屋“活卖活卖”与房屋租赁的区别：承典人无需支付租金，与房屋租赁的区别：承典人无需支付租金，只有当出典人按期向承典人归还原典价后只有当出典人按期向承典人归还原典价后出典人才重新取回所有权和使用权。出典人才重新取回所有权和使用权。与房屋买卖的区别：产权不可立即归属承与房屋买卖的区别：产权不可立即归属承典人，只有出典人逾期不赎回，房屋产权典人，只有出典人逾期不赎回，房屋产权则归承典人则归承典人5、房地产抵押经纪业务：房产抵押贷款、房地产抵押经纪业务：房产抵押贷款（二）地产经纪人业务：（二）地产
12、经纪人业务：1、土地使用权出让经纪、土地使用权出让经纪2、土地使用权转让经纪、土地使用权转让经纪3、土地使用权抵押经纪、土地使用权抵押经纪三、房地产经纪业务方式：三、房地产经纪业务方式：1、房地产代理：主要方式，可分为：、房地产代理：主要方式，可分为：营销代理：适用于房地产商的楼盘买卖，经纪人受营销代理：适用于房地产商的楼盘买卖，经纪人受开发商委托代理新房销售开发商委托代理新房销售租赁代理：房屋租赁代理是指房地产经纪人为房屋租赁代理：房屋租赁代理是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋或为承祖人寻找承租房，促成出租人代理出租房屋或为承祖人寻找承租房，促成出租承租双方租赁成功而收取佣金的行为出租承租双方租赁成功而收取佣金的行为转让代理：房地产权属发生转移转让代理：房地产权属发生转移互换代理：互换代理：抵押代理：抵押代理：产权登记代理：产权登记代理：2、房地产居间：一般在二手房买卖上适用、房地产居间：一般在二手房买卖上适用四、房地产经纪人的权利：四、房地产经纪人的权利：P181五、房地产经纪人的义务：五、房地产经纪人的义务：
