第九章土地增值税

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1、土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 第九章第九章内容提要第一节第一节 土地增值税概述土地增值税概述第二节第二节 土地增值税的计算土地增值税的计算第三节第三节 土地增值税的申报土地增值税的申报缴纳缴纳 2第一节 土地增值税概述 一、概念一、概念 土土地地增增值值税税是是对对有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上建建筑筑物物及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，就就其其转转让让的的增增值值额额征征收收的的一种税。一种税。 3第一节 土地增值税概述 二、特点二、特点（一）以土地增值额为征税对象；（一）以土地增值额为征税对象；（二）征税面较广；（二）征

2、税面较广；（三）采用扣除法和评估法计算增值（三）采用扣除法和评估法计算增值; ;（四）实行超率累进税率；（四）实行超率累进税率；（五）实行按次征收（五）实行按次征收4第一节 土地增值税概述 三、征税范围三、征税范围 （一）一般规定（一）一般规定 1土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其它附着物的产权征税。 所谓地上建筑物地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 3土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。5 有关事

3、项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.以房地产投资、联营以房地产投资、联营 非房地产开发企业将房地产投资到投资非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免联营企业，暂免; ;其他情况，征税其他情况，征税2.2.合作建房合作建房建成后自用，暂免；建成后转让，征税建成后自用，暂免；建成后转让，征税3.3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产暂免暂免4.4.房地产交换房地产交换单位之间换房，征；单位之间换房，征；个人之间互换自住房，免征个人之间互换自住房，免征5.5.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征而以房地

4、产抵债，征6.6.出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）7.7.房地产评估增值房地产评估增值不征（无收入）不征（无收入）8.8.国家收回房地产权国家收回房地产权不征不征9.9.转让、抵押、置换转让、抵押、置换征征（二）征税范围的若干具体规定（二）征税范围的若干具体规定6五、税率五、税率 四级超四级超率率累进税率累进税率 增值额增值额扣除项目扣除项目 利润利润成本成本 成本利润率成本利润率 30% 40% 50% 60% 50% 100% 200% 第一节第一节 土地增值税概述土地增值税概述四、纳税人四、纳税人 土地增值税的纳税人是土地增值税的纳税人是转让转让国有土地使用权及国有土地使用权

5、及地上的一切建筑物和其他附着物地上的一切建筑物和其他附着物产权产权，并取得收入并取得收入的单位和个人。的单位和个人。7第一节 土地增值税概述表101 土地增值税四级超率累进税率 级次级次 增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率 税率（税率（% %） 速算扣除系数速算扣除系数(%) (%) 1 1不超过不超过50%50%的部分的部分 30300 02 2超过超过50%50%100%100%的部分的部分 40405 53 3超过超过100%100%200%200%的部分的部分 505015154 4超过超过200%200%的部分的部分 60603535 例：某房地产公司转让商品楼收入

6、5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。 【解析】增值税扣除项目金额比例（50004200）4200100%19%，适用第一级税率，即30%。 8第二节 土地增值税的计算 土土地地增增值值税税的的计计税税依依据据是是纳纳税税人人转转让让房房地地产产所所取得的增值额。取得的增值额。 土地增值额转让房地产收入扣除项目金额土地增值额转让房地产收入扣除项目金额一、计税依据的确定一、计税依据的确定 （一）收入额的确定（一）收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许

7、从中减除任何成本费用。 9（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额n扣除项目的确定扣除项目的确定 1 1、取得土地使用权所支付的金额：地价款、取得土地使用权所支付的金额：地价款+ +有关费用有关费用 2 2、房地产开发成本、房地产开发成本 3 3、房地产开发费用、房地产开发费用 4 4、税金、税金 5 5、加计扣除、加计扣除6 6、旧房及建筑物的评估价、旧房及建筑物的评估价 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率不按实际发生的费用扣除，按标准扣除不按实际发生的费用扣除，按标准扣除营业税、城建税、印花税、教育费附加营业税、城建税、印花税、教育费附加从事房地产开发的纳税人按从事房地产开发

8、的纳税人按1、2项之和加扣项之和加扣20%10（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额 房房地地产产开开发发费费用用是指与房地产开发项目有关的销销售售费费用、管理费用、财务费用用、管理费用、财务费用。 （1）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 房房地地产产开开发发费费用用利利息息（取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额房地产开发成本）房地产开发成本）5%5%以内以内 （2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本

9、）产开发成本）10%10%以内以内 11（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额 与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金：指指在在转转让让房房地地产产时时缴缴纳纳的的营营业业税税、印印花花税税、城城市市维维护护建建设设税税，教教育费附加育费附加也可视同税金扣除。也可视同税金扣除。 其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用的，印花税不再单独扣除。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。12 例：某房地产公司销售房屋取得应税收例：某房地产公司销售房屋取得应税收入入100

10、01000万元，其扣除项目金额为万元，其扣除项目金额为400400万元，万元，计算其应缴纳的土地增值税。计算其应缴纳的土地增值税。 解解: 1、增值额、增值额=1000-400=600万元万元 2、增值额、增值额/扣除项目扣除项目=600/400=150% 3、应纳税额、应纳税额=40050%30% +400（100%-50%）40% + 400（150%-100%）50% =240万元万元 速算扣除法：速算扣除法： 应纳税额应纳税额=60050%-40015%=240万元万元13（二）扣除项目及其金额（二）扣除项目及其金额 旧房及建筑物扣除项目为：旧房及建筑物扣除项目为： 1.房屋及建筑物的

11、评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。14二、应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征收。计算公式是：应纳税额应纳税额 ( (每级距的土地增值额每级距的土地增值额适用税率适用税率) ) 速算扣除法计算，即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下； 应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数 15三、减免税优惠 （一一）建建造造普普通通标标准准住住宅宅出出售售，其其增增值值率率未未超超过

12、过20%20%的的，予予以以免免税税。增增值值率率超超过过20%20%的的，应应就就其全部增值额按规定计税。其全部增值额按规定计税。 （二二）因因国国家家建建设设需需要要而而被被政政府府征征用用、收收回回的的房地产，免税。房地产，免税。 （三三）20082008年年1111月月1 1日日起起，对对居居民民个个人人销销售售住住房房一律免征收一律免征收土地增值税。土地增值税。 （四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。（四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。16第三节 土地增值税的申报缴纳一、一、纳税期限纳税期限： 纳税人应自转让房地产合同签订之日起应自转让房地产合同签订之日起7 7日日内内，向房地

13、产所在地的主管税务机关申报纳税。 二、纳税地点：二、纳税地点： 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。房地产所在地，是指房地产的坐落地。三、房地产开发企业土地增值税清算管理（了解）三、房地产开发企业土地增值税清算管理（了解） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视视同销售房地产同销售房地产。17计算举例 【例例题题1 1】某某房房地地产产开开发发公公司司出出售售一一幢幢写写字字楼楼，收收入总额为入总额为1000010000万元。万元。 开开发发该该写写字字楼楼有有关关支支出出为为：支支付

14、付地地价价款款及及各各种种费费用用10001000万元；万元； 房地产开发成本房地产开发成本30003000万元；万元； 财财务务费费用用中中的的利利息息支支出出为为500500万万元元（可可按按转转让让项项目目计计算算分分摊摊并并提提供供金金融融机机构构证证明明），但但其其中中有有5050万万元元属属加加罚的利息；罚的利息； 转让环节缴纳的有关税费共计为转让环节缴纳的有关税费共计为555555万元；万元； 该该单单位位所所在在地地政政府府规规定定的的其其他他房房地地产产开开发发费费用用计计算算扣扣除除比比例例为为5%5%。试试计计算算该该房房地地产产开开发发公公司司应应纳纳的的土土地地增增值

15、税。值税。18计算举例 【答案答案】（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元万元（2）房地产开发成本为）房地产开发成本为3000万元万元（3）房地产开发费用）房地产开发费用50050（10003000）5% 650（万元）（万元）（4）允许扣除的税费为）允许扣除的税费为555万元万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额（加计扣除额（10003000）20%800（万元）（万元）（6）允允许许扣扣除除项项目目金金额额合合计计100030006505558006005（万元）（万元）（7）增值

16、额）增值额1000060053995（万元）（万元）（8）增值率）增值率39956005100%66.53%（9）应纳税额）应纳税额399540%60055%1297.75（万元）（万元）19计算举例 【例例题题2 2】某某工工业业企企业业转转让让一一幢幢2020世世纪纪9090年年代代建建造造的的厂厂房房，当当时时造造价价100100万万元元，无无偿偿取取得得土土地地使使用用权权。如如果果按按现现行行市市场场价价的的材材料料、人人工工费费计计算算，建建造造同同样样的的房房子子需需600600万万元元，该该房房子子为为7 7成成新新，按按500500万万元元出出售售，支付有关税费计支付有关税费

17、计27.527.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。【答案答案】（1 1）评估价格）评估价格60070%60070%420420（万元）（万元）（2 2）允许扣除的税金）允许扣除的税金27.527.5万元万元（3 3）扣除项目金额合计）扣除项目金额合计42042027.527.5447.5447.5（万元）（万元）（4 4）增值额）增值额500500447.5447.552.552.5（万元）（万元）（5 5）增值率）增值率52.5447.5100%52.5447.5100%11.73%11.73%（6 6）应纳税额）应纳税额52.530%52

18、.530%15.7515.75（万元）（万元）20计算举例n 【例题例题3 3】某房地产开发公司某房地产开发公司20102010年开发商年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率率5%5%、城市维护建设税税率、城市维护建设税税率7%7%、教育费附加征、教育费附加征收率收率3%3%、印花税税率、印花税税率0.50.5（已记入公司（已记入公司“管理管理费用费用”中中) )、企业所得税税率、企业所得税税率25%25%）1.1.按转让产权合同取得收入按转让产权合同取得收入40004000万元；万元；2.2.支付取得土地使用权的金额支付取得土地使用权的金额

19、800800万元；万元；3.3.开发成本开发成本15001500万元；万元；4.4.开发费用开发费用250250万元（当地政府规定开发费万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为用的扣除比例为10%10%）。）。 计算该公司应缴纳的各种税费是多少？计算该公司应缴纳的各种税费是多少？21计算举例【答案答案】（1）营营业业税税、城城建建税税和和教教育育附附加加=4000 5% （7%+3%）=220万万（2）土地增值税：）土地增值税： 扣扣除除项项目目金金额额8001500（8001500）10%220 (8001500)20%3210（万元）（万元） 增值额增值额40003210790（万元）（万元

20、） 增值率增值率7903210100%25% 应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税79030%237（万元）（万元）（3）企业所得税：）企业所得税： 应应纳纳税税所所得得额额40008001500250220237993（万元）（万元） 应纳企业所得税应纳企业所得税99325%248.25（万元）（万元）22案例n 例例55（20102010注会）某房地产开发公司于注会）某房地产开发公司于20092009年年1 1月受让月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款60006000万元，万元，当月办好土地使用权权属证书。当月办好土地使用权权属证书。2

21、0092009年年2 2月至月至20102010年年3 3月中旬月中旬该房地产开发公司将受让土地该房地产开发公司将受让土地70%70%（其余（其余30%30%尚未使用）的面尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。积开发建造一栋写字楼。 在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计务费和材料费共计58005800万元；发生的利息费用为万元；发生的利息费用为300300万元，万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。 20102010年年3 3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的月

22、下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。 20102010年年4 4月月6 6月该公司取得租金收入共计月该公司取得租金收入共计6060万元，销售万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入部分全部售完，共计取得销售收入1400014000万元。该公司在写万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800800万元、销售万元、销售费用费用400400万元。万元。23案例n （说明：该公司适用的城市维护建设税税率为（说明：该公司适用的城市维护建

23、设税税率为7%7%；教育费附加；教育费附加征收率为征收率为3%3%；契税税率为；契税税率为3%3%；其他开发费用扣除比例为；其他开发费用扣除比例为5%.5%.）n要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。计算出合计数。n（1 1）计算该房地产开发公司）计算该房地产开发公司20102010年年4 4月月6 6月共计应缴纳的营业月共计应缴纳的营业税。税。n（2 2）计算该房地产开发公司）计算该房地产开发公司20102010年年4 4月月6 6月共计应缴纳的城建月共计应缴纳的城建税和教育费附加。税和教育费附加。n（3 3）计

24、算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。n（4 4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。n（5 5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。n（6 6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。n（7 7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。24案例n 【参考答案参考答案】

25、n（1 1）营业税）营业税=605%+140005%=3+700=703=605%+140005%=3+700=703（万元）（万元）n（2 2）城建税和教育费附加）城建税和教育费附加=703=703（7%+3%7%+3%）=70.3=70.3（万元）（万元）n（3 3）土地成本）土地成本=(6000+60003%)70%80%=3460.8(=(6000+60003%)70%80%=3460.8(万元万元) )n（4 4）开发成本）开发成本=580080%=4640=580080%=4640（万元）（万元）n（5 5）开发费用）开发费用=30080%+=30080%+（3460.8+4640

26、3460.8+4640）5%5% =240+405.04=645.04 =240+405.04=645.04（万元）（万元）n（6 6）写字楼土地增值税的增值额）写字楼土地增值税的增值额=14000-3460.8-4640-645.04-=14000-3460.8-4640-645.04-140005%140005%（1+7%+3%1+7%+3%）- -（3460.8+46403460.8+4640）20%=286420%=2864（万元）（万元）n（7 7）增值税率）增值税率28642864（14000-286414000-2864）100%=25.72%100%=25.72%n应缴纳的土地

27、增值税应缴纳的土地增值税=286430%=859.2=286430%=859.2（万元）（万元）25案例n 例例66（20112011注会）府城房地产开发公司为内资企业注会）府城房地产开发公司为内资企业, ,公公司于司于20082008年年1 1月月-2011-2011年年2 2月开发月开发“东丽家园东丽家园”住宅项目住宅项目, ,发生发生相关业务如下：相关业务如下：n（1 1）20082008年年1 1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款载总价款1700017000万元，并规定万元，并规定20082008年年3 3月月1 1日动工开发。由于

28、日动工开发。由于公司资金短缺，于公司资金短缺，于20092009年年5 5月才开始动工。因超过期限月才开始动工。因超过期限1 1年未年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款款20%20%的土地闲置费。的土地闲置费。n（2 2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计套设施费和间接开发费用合计24502450万元。万元。n（3 3）20102010年年3 3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款款3150

29、3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%95%，剩余，剩余5%5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。款开具了发票。26 案例n（4 4）发生销售费用、管理费用）发生销售费用、管理费用12001200万元，向商业银行借款万元，向商业银行借款的利息支出的利息支出600600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150150万元，已取得相关凭证。万元，已取得相关凭证。n（5 5）20102010年年4 4月开始销售，可售总面积为月开始销售，可

30、售总面积为4500045000，截止，截止20102010年年8 8月底销售面积为月底销售面积为4050040500，取得收入，取得收入4050040500万元；万元；尚余尚余45004500房屋未销售。房屋未销售。n（6 6）20102010年年9 9月主管税务机关要求房地产开发公司就月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽东丽家园家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。毕为由对此提出异议。n（7 7）20112011年年2 2月底，公司将剩余月底，公司将剩余45004500房屋打包销售，收取房屋打包销售，收取价款

31、价款43204320万元。（其他相关资料：万元。（其他相关资料：当地适用的契税税率为当地适用的契税税率为5%5%；城市维护建设税税率为城市维护建设税税率为7%7%；教育费附加征收率为教育费附加征收率为3%3%；其他开发费用扣除比例为其他开发费用扣除比例为5%5%）27n要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。问需计算出合计数。n（1 1）简要说明主管税务机关于）简要说明主管税务机关于20102010年年9 9月要求府城房地产开月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。发公司对该项目进行土地增值税清

32、算的理由。n（2 2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？置费是否可以扣除？n（3 3）计算）计算20102010年年9 9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。金额。n（4 4）计算）计算20102010年年9 9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。本金额。n（5 5）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？款利息支出如何进行税务处理？案例28案例案例n

33、（6 6）计算）计算20102010年年9 9月进行土地增值税清算时可扣除的开发月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。费用。n（7 7）计算）计算20102010年年9 9月进行土增值税清算时可扣除的营业税月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。金及附加。n（8 8）计算）计算20102010年年9 9月进行土地增值税清算时的增值额。月进行土地增值税清算时的增值额。n（9 9）计算）计算20102010年年9 9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。增值税。n（1010）计算）计算20112011年年2 2月公司打包销售的月公司打包销售的450045

34、00房屋的单位建房屋的单位建筑面积成本费用。筑面积成本费用。n（1111）计算）计算20112011年年2 2月公司打包销售的月公司打包销售的45004500房屋的土地增房屋的土地增值税。值税。29 案例n【答案答案】（1 1）已竣工验收的房地产开发项目，已转）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在例在8585以上的，主管税务机关可要求纳税人进行以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。土地增值税清算。府城房地产开发公司截止府城房地产开发公司截止20102010年年8 8月底已经销售了月底已经销售了

35、4050040500平米的建筑面积，占全部平米的建筑面积，占全部可销售面积可销售面积4500045000平米的平米的90%90%，已经达到了主管税务，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。n（2 2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。以扣除。n。30案例案例n（3 3）可以扣除的土地成本金额）可以扣除的土地成本金额= =（1700017000170005%170005%）90%=16065

36、90%=16065（万元）（万元）n（4 4）可以扣除的开发成本金额）可以扣除的开发成本金额= =（2450245031503150）90%=504090%=5040（万元）（万元）n（5 5）超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税）超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税前可以扣除。前不能扣除，在企业所得税前可以扣除。600600万元万元中其他的利息支出在土地增税税前可以扣除，在企中其他的利息支出在土地增税税前可以扣除，在企业所得税税前也可以扣除业所得税税前也可以扣除31n（6 6）可以扣除的开发费用）可以扣除的开发费用= =（600600150150）90%90%（1

37、60651606550405040）5%=1460.255%=1460.25（万元）（万元）n（7 7）可以扣除的税金）可以扣除的税金=405005%=405005%（1 17%7%3%3%）=2227.5=2227.5（万元）（万元）n（8 8）扣除项目金额）扣除项目金额=16065=16065504050401460.251460.252227.52227.5（160651606550405040）20%=29013.7520%=29013.75（万元）（万元）n增值额增值额=40500=4050029013.75=11486.2529013.75=11486.25（万元）（万元）n（9

38、9）增值率）增值率=11486.2529013.75100%=39.59%=11486.2529013.75100%=39.59%n应纳土地增值税应纳土地增值税=11486.2530%=3445.88=11486.2530%=3445.88（万元）（万元）案例32案例案例n（1010）单位建筑面积成本费用）单位建筑面积成本费用= =（1606516065504050401460.251460.25）40500=0.56(40500=0.56(万元万元/ /) )n（1111）扣除项目）扣除项目= = （160651606550405040）* *1.21.21460.25/90%1460.25/90%n*10%+4320*0.055=2976.25+237.6=3213.85*10%+4320*0.055=2976.25+237.6=3213.85（万（万元）元）n增值额增值额=4320=43203213.85=1106.153213.85=1106.15（万元）（万元）n增值率增值率=1106.154320100%=25.61%=1106.154320100%=25.61%n应纳土地增值税应纳土地增值税=1106.1530%=331.845=1106.1530%=331.845（万元）（万元）33