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1、建工学院项目建工学院项目调研报告与初步建议调研报告与初步建议（商业部分）（商业部分）2006年年11月月济南诚基地产济南诚基地产观点观点这是一个定位的年代这是一个定位的年代我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是-精准定位精准定位p定位定位释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。即有竞争性的产品力竞争性的产品力和对目标群的形象力目标群的形象力. .p这是一个具备较强操作性的定义：p而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化，定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。 所以，精准定位是商业
2、地产成功的根本秘密所在所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在. .观点观点观点观点这是一个风险的年代这是一个风险的年代 我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是-时间时间p一种几乎无法控制的因素p但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经 营的长期升值上所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡 观点观点 这是一个整合的年代这是一个整合的年代我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量， 唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消费者 全方位的整合才能实现效益最大化
3、所以，我们需要进行更具深度的资源整合。所以，我们需要进行更具深度的资源整合。观点观点所以，塑造成功商业地产项目的解决之道所以，塑造成功商业地产项目的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +精准定位（一种生活方式的主张） +营销推广（整合强力的武器）+商业运营（实现长期的经营升值） 我们的目标我们的目标一切的目的为了一切的目的为了产品价值产品价值实现实现的最大化的最大化任务任务1、找出本项目的市场机会点2、确定本项目的定位3、制定出初步的操作建议4、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务初步成果初步成果因此宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路研究基本思路项目定位商家访谈操作经验操作初步建议政策支
4、持点市场支持点消费支持点项目支持点济南商业发展状况如何？济南商业发展状况如何？我们项目又居于怎样的位置？我们项目又居于怎样的位置？究竟具有怎样的发展潜力？究竟具有怎样的发展潜力？拥有怎样的市场机会？拥有怎样的市场机会？ 宏观认知与把握宏观认知与把握 宏观环境分析宏观环境分析 历下区位于济南市区东南部,面积100.89平方公里。下设10个街道办事处、1个镇，辖64个社区居委会、19个行政村。 地理位置地理位置人口概况人口概况n 泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率6.28。n 建筑新村建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率6.96，人口自然增长率2.06。n 趵突泉街道办事
5、处总人口42631人，人口出生率4.8，自然增长率0.51。n 文化东路文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率4.57，自然增长率2.15。n 解放路解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率6.88，自然增长率1.86。 全区共15.9万户，总人口59.8759.87万万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，而本区固定人口密度为59345934人人/平方公里，人口密度超过5000人/平方公里。而本项目周边流动人口约约1515万万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下：u甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生率7.38。人口自然增长率3.
6、67u千佛山街道办事处总人口60239人，人口出生率5.37。u燕山燕山街道办事处总人口36758人，人口出生率8.4，自然增长率4.91。u东关街道办事处总人口44747人，15943户，人口出生率6.47。u大明湖街道办事处总人口30300人，人口出生率6.65。人口概况人口概况本案本案宏观经济指数分析宏观经济指数分析生产总值（亿元）一产增加值（亿元）二产增加值（亿元）三产增加值（亿元）地方财政一般预算收入(万元)县（市）区19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比全 市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.971
7、7.093380922.2历 下 区280.0816.30.08-33.660.467.4219.5319.07957127.7在全市中所占比重18.30.088.629.88.5经济概况经济概况n历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业。第三产业是历下区的主导产业。n第三产业增加值约第三产业增加值约3030，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、服务业等中心区域。服务业等中心区域。n历下区财政收入成为全市财政收入的主力之
8、一。历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。20062006年年1-91-9月份县月份县( (市市) ) 、区主要经济指标、区主要经济指标规模以上固定资产投资(万元)规模以上工业增加值(亿元)规模以上工业产品销售收入(亿元)规模以上工业利税总额(亿元)县（市）区19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比全 市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6历 下 区748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8在全市中所占比重10.27.494n固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业
9、产品销售收入次于历城固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业产品销售收入次于历城区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。经济概况经济概况续续1规模以上工业利润总额(亿元)规模以上工业亏损企业亏损额(万元)社会消费品零售额(万元)出 口 总 额(万美元)实际利用外资(万美元)县（市）区19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比全 市88.6529.28641525.4690673316.517018233.33072315.3历 下 区1.32-4.6747
10、835.9163139717.12036325.67669825.4在全市中所占比重1.58.623.61225n社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达23.623.6和和2525，出口总额居前列，出口总额居前列，经济发达。经济发达。经济概况经济概况续2城市居民人均可支配收入(元)城市人均消费性支出(元)社会消费品零售额(万元)居民消费价格指数(元)县（市）区19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比19月累计累计同比全 市1131711.5794215.4690673316.5100.8-n社会消费品零售总额达到社会消费品零售
11、总额达到690690亿元，亿元，1-91-9月份，人均消费性支出月份，人均消费性支出79427942元，同比增长元，同比增长15.415.4个百分点，同时人均可支配收入达到个百分点，同时人均可支配收入达到1131711317元，同比增长元，同比增长11.511.5个百分点，足以看出济南个百分点，足以看出济南经济稳健发展的后劲。经济稳健发展的后劲。经济概况经济概况续3政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路研究基本思路相关政策分析相关政策分析在新的背景下，了解新的济南在新的背景下，了解新的济南 8月31日，由北京大学编制，涉及济南、淄博、泰安等7个地级市的济南
12、都市圈规划通过了专家评审。根据规划，未来15年内，济南都市圈将以济南、淄博为“双核”，打造十大产业链，建设成为环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。 规划期限为2006年2020年，期间，将重点推进济南（中央商务区）建设重点推进济南（中央商务区）建设、实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。政策解读政策解读城市商业规划城市商业规划n根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地 区区省际区域商贸中心城市。
13、省际区域商贸中心城市。n总体布局：一核两区四片四心总体布局：一核两区四片四心 一核一核：都市级商业核心区：都市级商业核心区泉城路片区泉城路片区 两区两区：山大路科技文化特色商业街区山大路科技文化特色商业街区 商埠区历史文化特色街区商埠区历史文化特色街区 四片四片：英雄山商业片区等四个商业片区：英雄山商业片区等四个商业片区 四心四心：四个市级商业副中心：四个市级商业副中心来源：来源：2006年年11月月6日日济南时报济南时报A5版版政策解读政策解读城市商业规划城市商业规划政策解读政策解读城市商业规划城市商业规划 山大路科技文化特色商业街区山大路科技文化特色商业街区是项目所在区域。该商业街区位于历
14、山路是项目所在区域。该商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高档大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，金融、通讯为一体的，多功能、高品多功能、高品质的区域性商业中心地位质的区域性商业中心地位、打造以山大路科技市场为主体，以、打造以山大路科技市场为主体，以ITIT产业为龙产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商
15、贸区。头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。 除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。 政策解读政策解读城市规划城市规划 一带一带经一路东关大街特色经一路东关大街特色商业带。商业带。东起山大路西至历黄东起山大路西至历黄路、黑北路，规划建设一批高路、黑北路，规划建设一批高档写字楼宇和商贸载体，重点档写字楼宇和商贸载体，重点引导好电子通讯产品交易、大引导好电子通讯产品交易、大型连锁超市、休闲娱乐、社区型连锁超市、休闲娱乐、社区服务、电子
16、商务等行业的发展，服务、电子商务等行业的发展，形成特色规模效应。形成特色规模效应。 按照按照“大规划、大整合、大建设、大发展大规划、大整合、大建设、大发展”的思路，整合区域资源，调的思路，整合区域资源，调整产业布局，积极引导发展，形成整产业布局，积极引导发展，形成“一带三中心五片区一带三中心五片区”的新格局。的新格局。三中心三中心泉城路商业中心泉城路商业中心。以泉城路商业街为核心，。以泉城路商业街为核心，依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街两侧等开发改造，建设一批
17、档次高、体量大的商两侧等开发改造，建设一批档次高、体量大的商贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融合的商业中心。合的商业中心。政策解读政策解读历下区规划历下区规划东部新城金融商业中心。东部新城金融商业中心。按照东部新城规划定位，以经十路为轴线，按照东部新城规划定位，以经十路为轴线，高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线，高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线，发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。奥体中心
18、。奥体中心。协助协助省市高标准建好奥体省市高标准建好奥体中心竞赛场馆、政务中心竞赛场馆、政务中心及经营性商业开中心及经营性商业开发项目，以举办十一发项目，以举办十一届全运会为契机，打届全运会为契机，打造体育健身、政务办造体育健身、政务办公和现代化商贸服务公和现代化商贸服务区。区。政策解读政策解读历下区规划历下区规划五片区五片区山大路科技商务区。山大路科技商务区。以山大路为轴线，建设以山大路为轴线，建设ITIT产品贸易、物流、软件开发、产品贸易、物流、软件开发、信息服务、商业及生活服务综合功能区，打造信息服务、商业及生活服务综合功能区，打造以以ITIT产业为主导，产业为主导，贸、技、工一贸、技、
19、工一体化，具有自主创新能力，面向全省、辐射全国的国家级现代化大型科技商务体化，具有自主创新能力，面向全省、辐射全国的国家级现代化大型科技商务区。区。政策解读政策解读历下区规划历下区规划东部高新技术产业东部高新技术产业区。区。借助济南东部产业借助济南东部产业带建设，以高新区历下带建设，以高新区历下工业园为依托，发挥毗工业园为依托，发挥毗邻济南高新技术开发区邻济南高新技术开发区及正昊、济炼等大企业及正昊、济炼等大企业的优势，重点发展的优势，重点发展高新高新技术产业，技术产业，努力打造新努力打造新型工业发展基地。型工业发展基地。政策解读政策解读历下区规划历下区规划经十路、文化东经十路、文化东路、文化
20、西路文娱休路、文化西路文娱休闲区。闲区。发挥经十路、发挥经十路、文化东路、文化西路文化东路、文化西路片区大专院校、新闻片区大专院校、新闻机构、体育设施相对机构、体育设施相对集中的优势，集中的优势，引导发引导发展文化娱乐、体育休展文化娱乐、体育休闲、新闻传媒、服装闲、新闻传媒、服装和时尚消费等业态。和时尚消费等业态。政策解读政策解读历下区规划历下区规划泉城风貌带文化名胜旅游区。泉城风貌带文化名胜旅游区。发挥发挥“三大名胜三大名胜”集聚我区、老城文化底集聚我区、老城文化底蕴深厚的优势，整合四大泉群及老城人文资源，突出蕴深厚的优势，整合四大泉群及老城人文资源，突出“悠久历史文化、独特悠久历史文化、独
21、特泉城风貌、优美自然风光泉城风貌、优美自然风光”品牌和特色，搞好旅游开发，引导泉水游、老街品牌和特色，搞好旅游开发，引导泉水游、老街古巷游、购物游，以游促商、以商带游，形成吃、住、行、游、购、娱一条古巷游、购物游，以游促商、以商带游，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的旅游消费链。龙的旅游消费链。南部休闲生态旅游区。南部休闲生态旅游区。以旅游路为主线，保护性开发大佛头、开元寺、以旅游路为主线，保护性开发大佛头、开元寺、浆水泉、狸猫山、龙洞等风景区，构筑新的旅游载体，营造浆水泉、狸猫山、龙洞等风景区，构筑新的旅游载体，营造“山在城中、人山在城中、人在园中在园中”的生态效果，打造集休闲娱乐、健身探险
22、为一体的生态旅游区。的生态效果，打造集休闲娱乐、健身探险为一体的生态旅游区。政策解读政策解读历下区规划历下区规划政策解读政策解读主要产业政策主要产业政策n稳步发展房地产业，细化房地产业专业化分工，稳步发展房地产业，细化房地产业专业化分工，进一步发展和完善二级市场，进一步发展和完善二级市场，培植壮大房地产营销代理、咨询评估、规划设计等机构和物业服务企业，带培植壮大房地产营销代理、咨询评估、规划设计等机构和物业服务企业，带动装修和装饰业、家具业等相关行业的繁荣。动装修和装饰业、家具业等相关行业的繁荣。 n优化提升商贸流通业，积极发展专业商场、专卖店、连锁便利店、仓储式商优化提升商贸流通业，积极发展
23、专业商场、专卖店、连锁便利店、仓储式商场为特色的多元化、多层次的销售网络，引导专业市场向商场化方向改造提场为特色的多元化、多层次的销售网络，引导专业市场向商场化方向改造提升转型，在标志性区域，升转型，在标志性区域，合理布局购物中心和大型百货商场，适度发展大型合理布局购物中心和大型百货商场，适度发展大型综合超市。综合超市。n巩固发展餐饮娱乐业根据经济片区的功能特色，有针对地引进、培育与周边巩固发展餐饮娱乐业根据经济片区的功能特色，有针对地引进、培育与周边环境配套、展现现代化中心城区形象的特色、知名餐饮娱乐企业，提升服务环境配套、展现现代化中心城区形象的特色、知名餐饮娱乐企业，提升服务业的档次和水
24、平。业的档次和水平。 政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路研究基本思路宏观商业状况分析宏观商业状况分析济南主要商业项目分布图济南主要商业项目分布图银座商城八一店大润发山水店世纪联华英雄山店贵和购物中心泉城路商业步行街家乐福人民商场大观园济南华联银座商城（世界贸易中心）大润发堤口路店大润发历下店洪楼大润发中恒商城本案本案济南主要商圈分布图济南主要商圈分布图泉城路商圈泉城路商圈北园路商圈北园路商圈英雄山商圈英雄山商圈段店商圈段店商圈大观园商圈大观园商圈老东门商圈老东门商圈西市场商圈西市场商圈花园路商圈花园路商圈泉城路商圈泉城路商圈英雄山商圈英雄山商圈大观园商
25、圈大观园商圈段段店店商商圈圈北园路商圈北园路商圈花园路商圈花园路商圈本案本案主要商圈商业供应柱型图主要商圈商业供应柱型图济南大中型超市一览济南大中型超市一览大润发堤口路店大润发洪楼店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福贵和（商厦内超市）银座（商厦内超市）银座超市八一店世纪联华济南华联银座购物广场银座北园路店本案本案济南大中型超市一览济南大中型超市一览1、经粗略统计，济南的大中型超市总总供应量在供应量在2020万万左右。 遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。3、在几个分布比较集中的区
26、域里，要数泉城路商圈的分布居多泉城路商圈的分布居多，包含了银座、沃尔玛、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最大润发超市位置最为分散为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。济南大型家电专卖市场一览济南大型家电专卖市场一览国美北园店国美槐荫店国美洪楼店国美开元店国美八一店苏宁电器一店国美解放桥店三联商厦苏宁八一店三联八一店三联槐荫店本案本案济南大型家电专卖市场一览济南大型家电专卖市场一览 济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化
27、、现代化程度较高。 从区域商业供应状况上分析，泉泉城路商圈城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。 另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开国美采用遍地开花的方式花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌三联家电则主要依靠强势品牌效应效应不急于快速扩张而是充分占据市中心充分占据市中心的有利位置的有利位置把持济南家电市场。 济南主要商圈比较分析济南主要商圈比较分析商商业区区地理位置地理位置及交通及交通商圈商圈地位地位商商
28、业核心核心商用物商用物业租租赁价格价格出租率出租率消消费群来源群来源泉城路商圈济南是中心区，交通、商贸中心零售业绝对领头羊，市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店大型商场一般以联营方式扣点2030%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价15万80%左右全市市民、外地游客、客户群范围广泛经二路商圈区域中心，交通便利次级商圈，西部区域商业中心购物中心、大型超市、大型小商品批发市场大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月90%以上西部槐荫区、天桥区居民经四路商圈交通便利传统中央商圈大型百货大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约180元/月95%左
29、右全市消费者花园路商圈区域中心，交通便利次级商圈，东部商业中心超市、咖啡店、酒吧集中区域一般商场租金约200元/月90%左右历城、历下区居民北园大街商圈主要的交通枢纽次级商圈，专业市场聚集地家居、建材类专业市场一般商场租金100元左右/月85%左右鲁中（家居建材），周边居民（超市） 济南各主要商圈租金对比济南各主要商圈租金对比 商圈类别租金范围（元/平米/天）大型商业（在营业）商圈点评泉城路商圈综合类商圈418贵和商厦贵和购物广场、银座商城、银座购物广场等以商场、超市居多，而中小型服饰类专业店则在数量上占据了绝对多数，都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈大观园商圈综合类
30、商圈3.510大观园商场、人民商场济南老商圈典型的代表之一，消费对象除了周边居民外，还面向整个济南市西市场商圈综合类商圈28济南华联、嘉华购物广场、小商品批发市场经营内容较多。其中服饰及餐饮所占比例约为50%。是西城区的商业中心洪楼商圈综合类商圈37洪楼大润发、国美电器等连接洪楼区与东部新区的商业中心，发展潜力巨大老东门商圈综合类商圈36东门小商品市场、家乐福主要面向中低端消费。家乐福的加入弥补了区域中高端消费的弱势英雄山商圈综合类商圈3.56银座八一店、国美八一店消费群体主要面向本区域段店商圈综合类商圈0.52.5温州服装城、温州小商品城人口较少，大型商业经营状况较差泺口商圈专业性商圈1.5
31、9泺口服装城、齐鲁鞋城济南最大的服装批发市场，以中低档为主，辐射区域面向济南周边几个地市山大路商圈专业性商圈27济南科技市场、赛博数码广场、百脑汇等有山东中关村之称，是济南最大的电子科技市场北园大街商圈专业性商圈26银座北园店、东亚家具城、建材市场等济南最大的家居及建材市场段店专业商圈专业性商圈0.82汽配及汽车销售市场济南最大的汽配及汽车销售市场 各类商圈，组建泉城商业新构架各类商圈，组建泉城商业新构架 本案本案泉城路商业街代表性项目一览泉城路商业街代表性项目一览贵和贵和商厦商厦济南济南百货百货大楼大楼贵和购贵和购物中心物中心新新华华书书店店万达万达购物购物广场广场三联三联商厦商厦苏宁苏宁电
32、器电器伊势丹伊势丹百货百货银座购银座购物广场物广场：为各类专卖店及中小餐饮：为各类专卖店及中小餐饮泉城路商业街代表性项目租金一览泉城路商业街代表性项目租金一览序号位置建筑面积平米年租金（售价：元）备注1万达广场一层65号内铺57.51570三个月一签2万达广场一层74号内铺约4513503万达广场一层76号内铺42.0514604万达广场一层11A号内铺601022(原购入价2.5万元)最初平米年租金22005万达广场一层08B号内铺约8310256万达广场奥康临街门头523原租金4600元（现转让价5万元）奥康自营,只售不租7万达广场一层某铺位303080（现转让价4.33万）中介所数据8齐
33、鲁金店对面稻草人门头257920规格3.6m7m9省府前街路口西侧古玩城64056不直接临街10省府前街西侧劲霸男装1002500不直接临街，深约50米11院前街路口华典大厦一层3005070东南临街，含2间办公室12舜井街路口西侧真维斯1202500共两层，各60平米13舜井街西铺位A9.57368大楼拐角铺位14舜井街西铺位B117272大楼拐角铺位15舜井街南临黑西路铺面15292016省政协对面门头房552920没有制冷采暖设备17皇亭体育馆对面门头房A153285无制冷采暖设备及物管18皇亭体育馆对面门头房B352920无制冷采暖设备及物管19皇亭体育馆对面门头房C331643规格3
34、.3m10m泉城路商圈内重点商业状况泉城路商圈内重点商业状况商场名称万达沃尔玛商业广场地理位置泉城路西端开 发 商济南万达商业房地产公司经营管理济南万达商业物业管理公司物业管理济南万达商业物业管理公司认 知 度跨区域，高辐射范围整个市区总 规 模约5万平米经营面积4万平方米楼 层 数地上4层、地下1层经营模式统一经营管理经营特色品牌超市、家居城及室内步行街商场包装整体档次较高，舒适感程度较高经营业态超市为主，家居、百货为辅车 位 数地下约150个整体形象全国商业地产品牌，整体形象较好主力商家沃尔玛超市经营业态超市经营规模约2万平方米半主力商家红星美凯龙经营业态家居经营规模约1万平方米营业时间超
35、市7：00-22：00家居：日-四9：00-20：00 五-六9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情顾客满意度高主力消费群普通市民、白领、中产阶级、政府官员业态分布F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋F2、F3：超市F4：家居万达沃尔玛商业广场万达沃尔玛商业广场泉城路商圈内重点商业状况泉城路商圈内重点商业状况商场名称贵和购物中心地理位置济南市天地坛街1号开 发 商山东鲁能集团经营管理鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司认 知 度跨区域，高辐射范围整个市区及周边县市总 规 模2.2万平米经营面积1.76万平米楼 层 数地上5层、地下1层经营模式统一经营管理
36、经营特色荟萃世界名优精品，传播现代消费文化商场包装整体包装档次高，舒适感程度高经营业态百货为主，超市为辅车 位 数地上约35个整体形象山东省商业品牌，整体形象好营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方顾客满意度高主力消费群白领、中产阶级、政府官员业态分布B1精品超市：名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品F1名贵大堂：钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利）F2秀美天地：女士正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领）F3英俊世界：男
37、士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗劳伦）F4休闲乐园：鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿）F5新生活之家：照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌：喜来登、卡撒天娇、傲胜）备 注北侧入口人流统计：13日16：33-16：38 出来100名，购物33名贵和购物中心贵和购物中心泉城路商圈内重点商业状况泉城路商圈内重点商业状况贵和商厦贵和商厦商场名称贵和商厦地理位置泉城路147号开 发 商鲁能集团经营管理鲁能商贸公司物业管理鲁能商贸公司认 知
38、度跨区域，较高辐射范围整个市区总 规 模约3万平米经营面积3万平方米楼 层 数地上6层、地下1层经营模式统一经营管理经营特色中高档消费时尚生活商场包装整体包装档次较高，舒适感程度较高经营业态百货为主，超市为辅车 位 数地上约130个整体形象全省商业品牌，整体形象好营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方顾客满意度高主力消费群白领、中产阶级、政府官员业态分布B1：生活超市：精品家电、办公用品、高档烟酒、食品、副食、冷冻、生鲜、洗化百货、药品、肯德鸡F1讯彩地带：黄金珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品、照射器材、通讯器材、工艺品、SPR、总服务台（代表品牌：英纳格、天梭）F2流行
39、会馆：男女皮鞋、时尚饰品、少女服装、箱包F3伊人风采：女士服装、女士饰品、彩妆、内衣、领带（代表品牌：哥弟、曼斯汀）F4绅士空间：女士服装、羽绒服、内衣、皮衣、羊绒羊毛（代表品牌：斯卡图、法鳄）F5动感世界：男士服装、运动休闲服饰F6家居天地：床品家具、儿童服装、儿童玩具、体育用品、健身器材、高档工艺品、高档卫浴、美容厅备 注西南入口人流统计：14日11：09-11：19 出来156名，购物39名泉城路北侧贵和商厦段道路人流统计：14日11：34-11：44 由东向西320，由西向东263。泉城路商圈内重点商业状况泉城路商圈内重点商业状况序号位置建筑面积平米年租金（售价：元）备注1万达广场一层
40、65号内铺57.51570三个月一签2万达广场一层74号内铺约4513503万达广场一层76号内铺42.0514604万达广场一层11A号内铺601022(原购入价2.5万元)最初平米年租金22005万达广场一层08B号内铺约8310256万达广场奥康临街门头523原租金4600元（现转让价5万元）奥康自营,只售不租7万达广场一层某铺位303080（现转让价4.33万）中介所数据8齐鲁金店对面稻草人门头257920规格3.6m7m9省府前街路口西侧古玩城64056不直接临街10省府前街西侧劲霸男装1002500不直接临街，深约50米11院前街路口华典大厦一层3005070东南临街，含2间办公室
41、12舜井街路口西侧真维斯1202500共两层，各60平米13舜井街西铺位A9.57368大楼拐角铺位14舜井街西铺位B117272大楼拐角铺位15舜井街南临黑西路铺面15292016省政协对面门头房552920没有制冷采暖设备17皇亭体育馆对面门头房A153285无制冷采暖设备及物管18皇亭体育馆对面门头房B352920无制冷采暖设备及物管19皇亭体育馆对面门头房C331643规格3.3m10m泉城路商圈内重点商业状况泉城路商圈内重点商业状况商场名称银座购物广场地理位置泉城广场负一层开 发 商山东省商业集团经营管理山东世界贸易中心物业管理银座认 知 度跨区域，高辐射范围整个市区总 规 模约3万
42、余平米经营面积3万平方米楼 层 数地下1层经营模式统一经营管理经营特色品牌超市、中高档百货商场包装整体档次较高，舒适感较高经营业态超市为主，百货、餐饮、电玩为辅车 位 数地下约150个，地上泺源大街辅道约75个整体形象山东商业著名品牌，整体形象好主力商家自有银座超市经营业态超市经营规模约1万平方米营业时间日-四9：00-22：00五-六9：00-22：30服务情况素质高，态度好，热情顾客满意度高主力消费群普通市民、白领、中产阶级、政府官员业态分布仕女时尚馆、淑女流行馆、运动休闲城、康康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界交通情况公交：东向：49、K96、80、102、44、K5
43、2、65、89、K54路 西向：增加70路道路：泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米趵南岗交通流量：时间13日13：22-13：23，由东向西75辆、由西向东48辆备 注为目前国内单层商业设施规模之最，拥有1万平米的汽车、自行车停车场银座购物广场银座购物广场泉城路商圈内在建商业状况泉城路商圈内在建商业状况项目名称圣凯摩登城地理位置泺源大街29号 开发商山东圣凯置业 项目性质商场+写字楼 项目规模5万 停车位地下二层，约300个左右 销售模式售后返租，前三年承诺回报率8%，三年后重新签订合同，也可以自由经营 销售价格沿街商铺3-4.5万，商场内部1-4万，起
44、价1万，得房率52% 销售状况销售完成近70%，目前已经暂停发售。 付款方式可按揭，首付40% 物业管理费未定 建筑结构整个建筑地下2层，地上6层，地下一层、一层和二层作为商场运营。每一层的建筑面积在70008000平方米之间，以下全部是停车场。地上三层以上全部是写字楼。泉城路商圈内在建商业状况泉城路商圈内在建商业状况项目名称汇泉地王广场地理位置历下区济南市县西巷 开发商济南汇泉新世界置业有限公司 物业类别商铺占地面积约4万平方米 建筑面积近5万平方米 装修状况毛坯楼层状况3层容积率1.20绿化率25%价格起价:10240元/平方米；均价:26000元/平方米交通状况南到泉城路、北到明湖路,交
45、通便利 付款方式可办理按揭 物业管理费未定建设规划项目分为8个主题区域进行建设：靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区“曲水留商”、“泉酷地带”、“未来泉世界”；以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意loft办公室。 济南新增商业宗地状况济南新增商业宗地状况高新区高新区1 1号地块：号地块：位置：位于轻骑路（工业南路）南侧，高新区行政审批 中心西侧，三庆财富中心项目北侧，崇华路东侧；面积：净用地面积约129亩；用途：规划为商业用地；容积率
46、：3.8。恒隆广场：恒隆广场：总投资：30个亿港元；用途：大型购物中心；位置：贵和购物中心和伊势丹之间，泉城路南侧；动迁面积：127亩；现状：投资商：恒隆集团，预计3年内完工。 济南新增商业宗地状况济南新增商业宗地状况济南轻骑第二装配厂地块济南轻骑第二装配厂地块位于山大路和和平路交叉口世界五百强沃尔玛超市第二家店选址于此，目前正在协商中。山师东路改造，拟建地下人防商城山师东路改造，拟建地下人防商城n项目北起原山东建工学院南门，地下穿越和平路、文化东路、地上过街天桥跨过经十路，南至经十一路为止。n总长度1750米，地下宽度19.8米，总建面积约34650米。对本案影响的思考对本案影响的思考: :
47、四大宗地商业部分的开发，势必将带动周边人口的聚集消费，更加带动整个泉城路商圈的外扩，而泺源大街更将成为整个商圈的主要交通要道，从而使本项目跻身于核心商圈更核心的位置。1、济南市主要商业区域主要商业区域的商业总规模大约为130.4130.4万平方米万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的济南市商业网点发展规划，未来将会有10处2000-50002000-5000平方平方米中型超市米中型超市分布于济南市东
48、部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。3、本项目距离各主要商业区域距离较近，且位于济南著名商业街山师东路的龙头地位，位置较佳。但新近兴起的圣凯圣凯摩登城摩登城、汇泉地王广场、汇泉地王广场等商业项目已经对外发售，并暴露出种种投资风险,预计未来市场竞争将更加激烈。而且项目同时面临附近各大高校的外迁，山师东路的消费结构将发生一定的变化，因而如何巩固本商圈及充分挖掘本区域消费潜力、扩展消费圈层成为我们必须要解决的问题。目前正在拆迁的恒隆广场恒隆广场将成为项目的直接竞争对手。归结与启示：归结与启示：区域市场调研分析区域市场调研分析n n商业街区随着时代的发展而不断变迁，商
49、业街区随着时代的发展而不断变迁，商业业态商业业态的分布和变化在很大程度上反的分布和变化在很大程度上反映出周边主要消费群体的消费习惯和消费形态。我们通过对周边商业街区的调映出周边主要消费群体的消费习惯和消费形态。我们通过对周边商业街区的调查、归纳分析，可以总结周边商业消费环境、了解周边居民的消费状况，为本查、归纳分析，可以总结周边商业消费环境、了解周边居民的消费状况，为本案项目的案项目的精准定位精准定位提供正确依据，为后续招商提供正确方向，更为后续商业良提供正确依据，为后续招商提供正确方向，更为后续商业良好运营奠定有力的理论基础。好运营奠定有力的理论基础。n n通过对项目周边通过对项目周边1.5
50、1.5公里范围内主要街区的考察，对街区主要业态、交通状况、公里范围内主要街区的考察，对街区主要业态、交通状况、人流状况、周边居民分布的数量和特征的统计分析，使我们对项目周边的区域人流状况、周边居民分布的数量和特征的统计分析，使我们对项目周边的区域商业环境有了清晰的认知，对于项目市场机会与未来的发展趋向有了更深入的商业环境有了清晰的认知，对于项目市场机会与未来的发展趋向有了更深入的理解。理解。 一、市场调研目标一、市场调研目标二、市场调研展开步骤二、市场调研展开步骤项目周边1.5公里范围，以周边主要道路为主线依次展开：东西向主要道路：东西向主要道路：解放路和平路文化东路经十路南北向主要道路：南北
51、向主要道路：山大路历山东路山师东路山师北街历山路解放路解放路（山大路（山大路解放桥）解放桥） 业态分布业态分布解 放 路山 大 路赛博数码广场联邦软件速赛笔记本天威数码惠普专卖佳能专卖索尼专卖图文机铁药房服饰地矿大厦地矿医院中国邮政天宇茶叶超市房介恒丰银行历 山 东 路统一银座电动车专卖水果专卖招商银行中心医院饭馆喜铺西部酒城台球农家特产保健专卖泉城大药店历 山 路华夏良子大恒商务数码复印摄影服饰华夏良子润丰农业银行华夏银行文具印务网吧美发移动通信宝明斋眼镜新华书店餐馆茶叶专卖鲜花店历东商务大厦山东国际饭店健身器材店英克莱健身电动车专卖皇明太阳能电动车专卖电动车专卖桃花源鲁轻中国移动网吧注：此
52、处沿街商铺即将拆迁改造解放路解放路（山大路（山大路解放桥）解放桥） 项目银行数码科技商店专卖店服饰大小餐饮美发印务药店通讯娱乐其它总计数量6221631132959871016172比例313918817355469100专 卖 店：医疗，喜铺，3家眼镜专卖，9家电 动车专卖。商 店：包括各类小卖铺、统一银座超市和 利东商城。娱 乐：台球、酒吧、足浴、网吧等。其 它：文具店，火车售票、烟酒店、茶叶店、 干洗店、布点、珠宝店、鞋店、五金 3家等。解放路主要商业特点解放路主要商业特点 区位济南连接中心区与东部城区的主要道路主要商业业态餐饮、娱乐、服装百货、数码科技产品专卖、电动车专卖以及各色等。济
53、南第一家茶叶平价超市。主要商家西部酒城、八点半交友酒吧、老百姓大药房、京卫大药房、华夏良子、索尼数码、佳能专卖店、天宇茶叶平价超市、银座超市等。租金分布特点租金地理分布为东西两端高，分别达到3元/天/平米和3.5元/天/平米，各种临街商铺平均租金为2.5元/天/平米左右，个别旺铺达到4元/天/平米。目前该街区南部商铺处于道路扩建拆迁范围，因而参考价值已不大。评述分布特点是两端商业为数码产品和电动车的集中消费区，中间依托于中心医院，商铺较为活跃。解放路经过大规模整修,由原来的双向四车道变成了双向八车道, 其中中间为快车道，成为泉城路连接东部城区的快车道。因而商业两侧被分割成两部分，其商业氛围弱化
54、。业态分布业态分布和平路和平路（山大路（山大路山师东路）山师东路） 历山琴行和平路和平路（山师东路（山师东路历山路）历山路） 业态分布业态分布和 平 路山东剧院服饰净雅秀布店食杂店专卖阿洪锅钟济南有线电视浦发银行高第街56号服饰空置商铺本案本案国医堂药店百顺商店特步专卖橱柜书报亭居民区工商银行餐馆罗丹商务宾馆远方户外用品桑乐太阳能居民区山师附小山 师 北 街山师附中居民区房介文具专卖生发用品蜂王浆专卖房介新盛宏服饰山 师 东 路和平路和平路（历山路（历山路山大路）山大路）项目餐饮旅馆银行金融服饰鞋帽美容美发烟酒汽车配饰医疗印务专卖店其他总计数量526851262413872比例73811717
55、8361911100 其它：小商店，工艺品店，家具店，庆典店、房产中介等。和平路商业主要特点和平路商业主要特点 区位济南CBD延长线，是济南教育文化区的主轴。主要商业业态大型特色酒店、餐饮、汽车配饰、服饰鞋帽、酒水等专卖店、主要商家嘉汇商务酒店、全聚德、微山湖鱼馆、联想、华夏银行、农业银行、聚富林海鲜城、真如意大酒店、立多金店、张裕专卖、国窖1573等专卖店、高第街56号、中国人寿等。租金分布特点租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到5元/天/平米，东西两端低，分别为2元/天/平米和2.2元/天/平米，各种临街商铺平均租金为3元/天/平米左右。评述分布特点是山师东路为集中分布区，依托于周边丰富
56、的教育资源和附近中档社区，社区商铺较为活跃。其以全聚德、微山湖鱼馆、真如意大酒店、高第街56号、一直延续到泺元大街的巴山夜雨，成为特色餐饮较为集中的区域。但是由于道路狭窄，交通压力较大，再加上附近山师附小、山师附中等学校，使得高峰期交通拥堵现象市场发生。文化东路文化东路（山大路（山大路山师东路）山师东路）业态分布业态分布文化东路文化东路（山大路（山大路山师东路）山师东路）项目银行娱乐宾馆印务药店专卖店服饰餐饮便利店美容美发文化用品其它总计数量52383271723561110120比例422.572.52314194598100专 卖 店：25家体育用品专卖店和2家烟酒店。娱 乐：网吧和酒吧。
57、文化用品：音像、舞蹈用品和美术用品等。其 它：干洗店、玉石店、灯具店、画廊、 汽修、通讯和火车售票。文化东路文化东路（山师东路（山师东路历山路历山路 ）项目银行娱乐宾馆印务专卖店服饰餐饮小百货店通讯其它总计数量6823211817174298比例68232219171742100专 卖 店：各类品牌专卖、音像店、茶叶店 和眼镜店。娱 乐：网吧、KTV等。其 它：书店、药店等。文化东路主要商业特点文化东路主要商业特点 区位曾为济南高校最为集中地区的交通干道之一，是济南高等教育文化区的主轴。主要商业业态餐饮、品牌运动专卖店、各色服饰、文具用品等专卖店。主要商家阿迪达斯、特步、德尔惠、安踏、七匹狼、
58、匹克、露友、达芙妮、圣迪奥、柏仙多格、康威、鸿星尔克、金莱克、百事、米香居、台湾担担面、美国加州牛肉面大王、食全食美、六乃喜、金艺书廊、文东商场等。租金分布特点租金地理分布以山师东路交叉口为高，达到8元/天/平米，东西两端低，分别为3元/天/平米和4元/天/平米，各种临街商铺平均租金为5元/天/平米左右。评述分布特点是依托于周边高校资源和附近中档社区，形成了以文教用品、服饰、餐饮为主体业态的高校经济圈。其中餐饮云集了川菜、湘菜、东北菜、 、台湾担担面等各色菜系以适中的价位，成为特色餐饮较为红火的区域。而各色运动品牌的形象专卖店，成为济南的一大特色。随着各大高校迁往大学城，该商业街区的业态将面临
59、新的调整。虽在最近进行了大规模的整修，但是由于道路狭窄，交通压力仍然较大。经十路经十路（山师东路（山师东路山大路）山大路） 业态分布业态分布经十路经十路（山师东路（山师东路山大路）山大路） 项目银行娱乐宾馆印务药店专卖店汽修餐饮超市加油站总计数量623216221126比例2381084238844100专卖店包括：海参专卖店和烟酒店。经十路主要商业特点经十路主要商业特点 区位是省城济南跨越式发展的是省城济南跨越式发展的城市景观大道，是连接长清到章丘的东西主干道，为双城市景观大道，是连接长清到章丘的东西主干道，为双向向1010车道，也是济南城市整体东西向发展的快车道。车道，也是济南城市整体东西
60、向发展的快车道。主要商业业态餐饮、娱乐、家电卖场。餐饮、娱乐、家电卖场。主要商家名雅建工大饭店、翰林大酒店、山青饭店、大众报业集团、东方肥牛王、云亭火名雅建工大饭店、翰林大酒店、山青饭店、大众报业集团、东方肥牛王、云亭火锅、家亦家酒店、好地方商务酒店、雅悦酒店、国美电器、蜀都宴语、东成西就锅、家亦家酒店、好地方商务酒店、雅悦酒店、国美电器、蜀都宴语、东成西就特色餐厅等。特色餐厅等。评述作为省城经济发展大动脉的经十路是济南车速最高、车流量最大的城市交通干道作为省城经济发展大动脉的经十路是济南车速最高、车流量最大的城市交通干道之一，其主要的商业业态以酒店、餐饮为主，适合商务办公而布局形成的业态格之
61、一，其主要的商业业态以酒店、餐饮为主，适合商务办公而布局形成的业态格局。局。山大路山大路（解放路（解放路和平路）和平路） 业态分布业态分布海参馆海特宝海参美发饭馆富士施乐专卖店道真英语培训神州行便利店轻骑第二装配厂中国联通康巴丝宾馆碧淘阁足浴山大路山大路（和平路（和平路经十路）经十路） 业态分布业态分布和 平 路中兴手机售后金网售后摩托售后大舜天成SOHO俱乐部李氏鱼头海鲜店浦发银行第七街俱乐部大东科技城文 东 路车饰佳美车大舜科技市场网图网城宠物医院新奥图文柔婷美容创展中心加油站居民区加油站军悦大酒店鲍翅海参皇重庆刘氏鸭肠王酒店居民区山东航空国际旅行社山东公安专科学校基建筹备处金马大厦山东省
62、生物药物研究院经 十 路居民区华天汽车生活广场居民区三强建设咨询公司天一铭茶饭馆药店百灵宽带海参馆茅台专卖山大路山大路（解放路（解放路和平路）和平路） 项目餐饮数码彩印专卖店美容美发房产中介银行证券健身汽车配饰超市宾馆其它总计数量161764242111862比例262710636322213100 其它：小商店、鲜花店、快运，药店、烟酒店、服饰等配套设施。山大路山大路（和平路（和平路经十路）经十路） 项目餐饮数码彩印通讯美容美发专卖店娱乐银行汽车配饰宾馆酒店其它总计数量736432123839比例18815108535820100 其它：药店、网吧、烟酒、加油站、小商品店等山大路主要商业特点
63、山大路主要商业特点 区位济南科技商务区主轴线，也是全省数码产品市场的核心。主要商业业态数码、图文、酒店、汽车百货、餐饮等专卖店。主要商家华天汽车百货、中国联通、军悦大酒店、鲍翅海参皇、金马大厦、创展中心、大东科技城第七街俱乐部、柔婷美容等租金分布特点北高南低，其中在创展中心租金得以拉升，至3元/天/平米。北部租金以银座数码广场为周边为最高，达到5元/天/平米。平均租金约为2.7元/天/平米。评述山大路具有山东“中关村”的美誉，是全省数码产品集散地。而我们研究的山大路南段部正是物流交通的主干线，因而交通较为繁忙。分布特点是以数码产品及大型酒店为主要业态，大舜天成及多个居民区的存在支撑了周边多个休
64、闲俱乐部的发展，形成了具有数码产业特色的商圈。华天汽车生活广场华天汽车生活广场是目前省内最大的汽车美容养护连锁服务体系，它的开业，成为该商圈的新兴业态。山师东路山师东路业态分布业态分布山师东路南段山师东路南段项目通讯服饰鞋帽美容美发精品店箱包化妆品其它总计数量513414222212191比例370712116100其它：餐饮店，农贸市场，皮具店，网吧，学习用品店，眼镜店，杂货店。山师东路北段山师东路北段项目餐饮书报服饰专卖美容美发网吧专卖店化妆品其它总计数量58337155667137比例422271144.54.55100 其他包括：印务，干洗店，超市，糖果KTV，门诊等。山师东路主要商业
65、特点山师东路主要商业特点 区位项目南面，连接和平路与文化路、经十路，是高校经济最为集中的区域。项目南面，连接和平路与文化路、经十路，是高校经济最为集中的区域。主要商业业态餐饮、娱乐、服装、美容美发、饰品、化妆品专卖等特色小店。餐饮、娱乐、服装、美容美发、饰品、化妆品专卖等特色小店。主要商家老河道瓦罐、木槿花饭庄、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李宁专卖、水云间、老河道瓦罐、木槿花饭庄、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李宁专卖、水云间、秀水街、糖果秀水街、糖果KTVKTV、达芙妮、柏仙多格、瑞德渔村、异度空间、中鲁时空、同基网络、黑、达芙妮、柏仙多格、瑞德渔村、异度空间、中鲁时空、同基网络、
66、黑骏马俱乐部、师东农贸市场等，共计商家骏马俱乐部、师东农贸市场等，共计商家328328家。家。租金分布特点北头：约北头：约6 6元元/ /天天/ /平米平米 中部：约中部：约9 9元元/ /天天/ /平米平米 南半部分约南半部分约5 5元天元天/ /平米。平米。秀水街：秀水街：A A点，中部主干道，约点，中部主干道，约1212元元/ /天天/ /平米平米 B B点，约点，约1515元元/ /天天/ /平米。平米。 C C点，约点，约5.85.8元元/ /天天/ /平米。平米。 D D点，约点，约4.44.4元元/ /天天/ /平米。（以上电费均自负）平米。（以上电费均自负）水云间：水云间：A
67、A点，靠近门口，一节柜台加两面墙，点，靠近门口，一节柜台加两面墙，30003000元元/ /月。月。 B B点，中后位置，一节柜台，点，中后位置，一节柜台，800800元元/ /月。月。 C C点，二层，约点，二层，约1.71.7元元/ /天天/ /平米。（电费自负，平米。（电费自负，1.01.0元元/ /度）度） 淘宝驿站：主干道，约淘宝驿站：主干道，约7.17.1平米平米/ /天天/ /平米。电费平米。电费1 1元。元。各店铺平均租金为6.7平米/天/平米评述由周边由周边1010所高等院校所共同支撑起的山师东路，各色时尚饰品、服饰，各具特色的美发所高等院校所共同支撑起的山师东路，各色时尚饰
68、品、服饰，各具特色的美发美容店、各色风味的餐饮小吃，汇聚成了山师东路的商业神话，但大学生消费随追求时美容店、各色风味的餐饮小吃，汇聚成了山师东路的商业神话，但大学生消费随追求时尚与品位，受其经济条件所限，很难形成高档的步行街。随着各大高校的外迁，主力消尚与品位，受其经济条件所限，很难形成高档的步行街。随着各大高校的外迁，主力消费群体的变化，再加上明年山师东路的改造，其商业格局也将发生新的变化。费群体的变化，再加上明年山师东路的改造，其商业格局也将发生新的变化。山师北街山师北街项目小商店房产中介宾馆小百货服饰餐饮美容美发其它总计数量4427284536比例11116196221114100其 它
69、：书店、网吧、眼镜店、通讯和火车售票。山师北街主要商业特点山师北街主要商业特点 区位正对山师大北门，连接山师大、山师附中、山师附小，北接和平路。正对山师大北门，连接山师大、山师附中、山师附小，北接和平路。主要商业业态餐饮、美容美发、小百货商店等周边学校配套型商业。餐饮、美容美发、小百货商店等周边学校配套型商业。主要商家学术交流中心学子餐厅、学苑超市、特百惠、兰州拉面、重庆米线等特色小吃。学术交流中心学子餐厅、学苑超市、特百惠、兰州拉面、重庆米线等特色小吃。租金分布特点租金分布的地理特点是南高北低，平均租金约为租金分布的地理特点是南高北低，平均租金约为2.82.8元元/ /天天/ /平米，其中南
70、段租金较高，平米，其中南段租金较高，约为约为4 4元元/ /天天/ /平米。平米。评述由于周边山师大宿舍、山师附中、山师附小等分布于此，因而依托学生群体而布局由于周边山师大宿舍、山师附中、山师附小等分布于此，因而依托学生群体而布局的业态呈现出以餐饮、美容美发、网吧、眼镜店、便利店等为主的特点。由于消费的业态呈现出以餐饮、美容美发、网吧、眼镜店、便利店等为主的特点。由于消费群体较为单一而集中，因而租金也就水涨船高。群体较为单一而集中，因而租金也就水涨船高。业态分布业态分布历山路历山路（解放路（解放路和平路）和平路） 三九药店历山宾馆老渔村海鲜馆和平医院颐正大厦自行车专卖历山剧院和 平 路 历 山
71、 路建工宿舍建筑大学解 放 路 药店交行塑料厂绿景家园电动车专卖餐馆监理公司交行橱柜专卖玛雅婚纱摄影华夏良子文具办公用品电动车专卖普利斯专卖家乐福鑫龙鑫服饰解放桥花卉市场真锅咖啡好地方商务酒店山体招待所海景楼市海参馆婚纱摄影联通印务半岛渔村酒店历山路历山路（和平路（和平路文东路）文东路） 业态分布业态分布文 化 东 路 历 山 路和 平 路 烟酒专卖齐鲁广告调查公司米其林轮胎饭馆诺基亚省法院大润发服饰专卖万象数码冲印药店律师事务所监狱管理局琴行居民区历山名郡网络会所山东省质量监督局凯旋商务中心中国银行琴行山东冶金工业总公司韩王妃健康服务中心干洗店华光大厦鲁菜馆监狱管理局宿舍居民区饭馆网吧沙沙美
72、容工行经 十 路 蜀都宴语历山路南段历山路南段（大润发（大润发经十路）经十路）项目银行宾馆药店专业店服饰餐饮便利店足疗其它总计数量532541153745比例11741192411716100专 业 店：2家琴行和3家塑料专业店。其 它：房产中介、摄影、眼镜店、 印务/通讯、航空售票等。历山路主要商业特点历山路主要商业特点 区位从解放桥到经十路，使城市南北交通最为通畅的交通干道之一。从解放桥到经十路，使城市南北交通最为通畅的交通干道之一。主要商业业态大型超市、大型超市、特色中型餐饮、银行（分理处）、宾馆等。特色中型餐饮、银行（分理处）、宾馆等。主要商家家乐福超市、厉山宾馆、华夏良子、康威索菲亚
73、橱柜、金夫人、大润发超市、颐正家乐福超市、厉山宾馆、华夏良子、康威索菲亚橱柜、金夫人、大润发超市、颐正大厦、麦当劳、肯德基、大厦、麦当劳、肯德基、JennyJenny，s s cofffecofffe、通达琴行、中国银行、深圳发展银行、通达琴行、中国银行、深圳发展银行、真锅咖啡馆等。真锅咖啡馆等。租金分布特点租金分布的地理特点是依托两大主力超市家乐福、租金分布的地理特点是依托两大主力超市家乐福、 大润发，分别形成两个高点，平大润发，分别形成两个高点，平均租金约为均租金约为3.53.5元元/ /天天/ /平米，其中南段租金较高，约为平米，其中南段租金较高，约为5 5元元/ /天天/ /平米。平米
74、。评述由在此立店六年大润发历下店、世界超市排名第三的家乐福超市作为主力店的带动，由在此立店六年大润发历下店、世界超市排名第三的家乐福超市作为主力店的带动，历山路呈现出两大租金高点，也是日常人流较大的区域。大润发不但成就了历山路历山路呈现出两大租金高点，也是日常人流较大的区域。大润发不但成就了历山路的辉煌，而且作为聚客核心承转了文化东路与文化西路的繁华。的辉煌，而且作为聚客核心承转了文化东路与文化西路的繁华。周边商业街区租金分布状况周边商业街区租金分布状况解放路平均租金2.5元/天/平米 和平路平均租金3元/天/平米山师东路 6.7元/天/平米 文化东路平均租金5元/天/平米山大路平均租金 2.
75、7元/天/平米平均租金3.5元/天/平米历山路四、四、周边商业街区特征分析周边商业街区特征分析l 随着城市扩建而形成，缺乏统一的规划和风格，档次较低。如现在的和平路。l 交通便利的地段，形成一定特色的街区；新建物业表现出较 强的优势 和竞争力。如山大路。l 依托大型百货商店或超市或大型社区/单位/学校等而逐步形成，客流 量较大，租金较高。如文化东路、山师北街和历山路。l 各自独立经营的商店自发地组合在一起而形成的，其管理较为松散。 只能是“商店街”，缺乏统一的主题和吸引力，竞争力较弱。如山师东路。周边大型商业物业分布周边大型商业物业分布山山 师师 东东 路路 步步 行行 街街核心商圈核心商圈老
76、东门商圈老东门商圈山大路专业山大路专业山大路专业山大路专业商圈商圈商圈商圈周边大型商业未来发展趋向分析周边大型商业未来发展趋向分析山山 师师 东东 路路 地地 下下 步步 行行 街街 市市场名称名称万达沃万达沃尔尔玛历下大下大润发家家乐福福规模（m2）220001100014000协议租金价格（元/天/平米）0.75（35年免租期）0.550.60协议承租年限50年20年30年客单价水平80元104元150元季度经营分配（年）3：1：2：43：1：2：42：2：2：4停车场地上+地下约800平米四楼241个停车位公交线路1、3、5、41、66、82、85、101、103、104、K50、K51
77、、K54、K91、K109自有14条购物班车，另有：2、18、31、48、75、79、110、103、123、K54、K59、K941，2，3，5，8，23，28，31，37，44，45，46，47，K50，K52，K53，K55，63，65，70，79，83，87，K91，K95，97，99，101，103，116日营业额4050万7080万营业时间7：0010：308:00 - 22:00(全年无休)08:0022:00经营状况好较好好周边大型超市经营现状分析周边大型超市经营现状分析租金测算说明租金测算说明1、目前租金采样80%为门头房，且为目前正在招租或转让物业，所以其租金水平将明显高于
78、实际的操作水平，因此在租金的实际测算上，在其综合租金（3.7）基础上予以10%的租金压缩为3.33元/天/平米（注：此为本区域的平面的平均租金水平，而根据山师东路北段和和平路项目临近区域租金在5元/天/平米左右）。2、通过对卖场租金的综合测算，得卖场综合租金为0.63，但此租金交通条件较为理想，区域商圈核心物业13层的租金水平。所以对于本物业商业环境有一段市场培养期，起始租金水平势将低0.63。市场机会点市场机会点 在目前市场形势下，历山名郡的沿街商铺均价在16000元/平米，而圣凯摩登城均价在3万元/平米，足以看出地段价值对商业价值的影响力。 而根据本区域目前的租售情况，我们认为目前本区域市
79、场的租金水平还是能够达到5元元/天天/平米平米，所能支撑起的售价达到18000元元，支持理由如下：位置面积(m2)单价(元/m2)总价 (万元)首期(万元)10年按揭月供(元)目前一般商铺月租金高档商铺的前10年月租金高档成熟商铺后10年月租金 1Z100180007280108万113=12204100 m2 150元/m2=15000元8元/m2天30天100 m2 = 24000元 15元/m2天30天100 m2 =45,000元政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路研究基本思路知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆项目本身的认识项目本身的认识 项目
80、区域位置项目区域位置解解 放放 路路 和和 平平 路路文文 化化 东东 路路经经 十十 路路泺泺 源源 大大 街街二二 环环 东东路路 经经 十十 东东 路路泉城广场泉城广场泉泉 城城 路路历历 山山 路路 项目现状概况项目现状概况项目实景照片项目实景照片SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析StrengthStrength项目位于文教区，地块的知名度较高。项目位于文教区，地块的知名度较高。项目周边的社区基本生活配套齐全项目周边的社区基本生活配套齐全一期开发周期短（入住时间短）一期开发周期短（入住时间短）建筑风格国际化、多样化，具有欧洲特色的人建筑风格国际化、多样化，具有欧洲特色的人
81、 文景观，文景观，距离核心商圈和距离核心商圈和CBD距离较近距离较近具有城市商业规划和城市规划的相关政策支持具有城市商业规划和城市规划的相关政策支持WeaknessWeakness西边污水沟，环境条件状况差，周边建筑环境参差凌乱西边污水沟，环境条件状况差，周边建筑环境参差凌乱项目运作周期短，持续性发展难度大项目运作周期短，持续性发展难度大交通时常拥挤、使用成本高交通时常拥挤、使用成本高山师东路随着各大高校外迁，人气减弱，经营结构面临调整山师东路随着各大高校外迁，人气减弱，经营结构面临调整周边缺乏高档项目周边缺乏高档项目开发商的知名度和信誉度比较弱开发商的知名度和信誉度比较弱Opportunit
82、yOpportunityCBDCBD发展趋势明确并且发展趋势明确并且CBDCBD重心东移重心东移本区域大型的欧洲风格项目缺少本区域大型的欧洲风格项目缺少消费者对该地段十分认可，消费者对该地段十分认可，郊区类似项目中，多以郊区类似项目中，多以“自然环境自然环境”作为作为USPUSP，缺少缺少人文教育氛围人文教育氛围针对目标顾客需求，从他们的针对目标顾客需求，从他们的InsightInsight出发，创造独出发，创造独特的项目定位，区隔市场。特的项目定位，区隔市场。ThreatenThreatenCBDCBD范围内项目竞争对手多且综合实力的发展商较多范围内项目竞争对手多且综合实力的发展商较多竞争对
83、手有明确的竞争对手有明确的USPUSP，并有强势的广告支持并有强势的广告支持济南居民的购铺投资欲望在现在的项目中得到了充分放量，济南居民的购铺投资欲望在现在的项目中得到了充分放量，济南高端消费理念需要一定时期的引导，状况转变有待时间济南高端消费理念需要一定时期的引导，状况转变有待时间项目总共占地项目总共占地166166亩亩(11(11万平米万平米) )，地上容积率，地上容积率2.12.1，地下，地下0.870.87。其中：其中：住宅占地占地9 9万平方米，万平方米， 商业总面积为总面积为2.42.4万平米万平米 公建2 2万平方米，万平方米， 地下9.69.6万平方米，万平方米， 和平路沿街展
84、示面和平路沿街展示面180180米。米。 建筑密度建筑密度24%24%，绿地率，绿地率33%33%，建筑高度，建筑高度4545米米项目地块基础数据项目地块基础数据首先，我们对项目最基本的认识就是要使项目成就为一个首先，我们对项目最基本的认识就是要使项目成就为一个高档社区高档社区，高端产品高端产品、高品质高品质，实现，实现高价格高价格。其依据有三：。其依据有三： 第一，从土地拍卖价格，已经达到，从土地拍卖价格，已经达到62366236元元/ /平米，土地成本比较高。平米，土地成本比较高。 第二，项目位置决定项目的高起点，位于济南，项目位置决定项目的高起点，位于济南CBDCBD泺源大街一线，泺源大
85、街一线， 周边有山师附小、山师附中等丰富的教育资源。周边有山师附小、山师附中等丰富的教育资源。 第三，从开发商长远发展考虑，只有高档优质的产品，才能树立开发商的品，从开发商长远发展考虑，只有高档优质的产品，才能树立开发商的品牌和公众信任度的建立，利于开发商立足并发展状大。牌和公众信任度的建立，利于开发商立足并发展状大。其次，站在住宅的角度来考虑商业，其次，站在住宅的角度来考虑商业，实现商业提升住宅品质实现商业提升住宅品质，带动住宅价值提，带动住宅价值提升，升，住宅体现商业价值与档次住宅体现商业价值与档次。项目规划的基本思考项目规划的基本思考再次，由于项目规划要求有再次，由于项目规划要求有2.4
86、2.4万平米的商业面积还有公建万平米的商业面积还有公建2 2万平米的体量，而和平路万平米的体量，而和平路沿街展示面除去住宅部分的出入口，只有沿街展示面除去住宅部分的出入口，只有180180平米。因而决定了本项目必然要有平米。因而决定了本项目必然要有一个大型商业设施出现。一个大型商业设施出现。所以我们的产品基本以所以我们的产品基本以大型买场和沿街底商大型买场和沿街底商为主要组成部分，充分考虑商业部分与住为主要组成部分，充分考虑商业部分与住宅部分档次与品质的协调平衡，更考虑住宅与商业的平衡互动，结合商家选址的宅部分档次与品质的协调平衡，更考虑住宅与商业的平衡互动，结合商家选址的物业要求，作出了以下
87、产品设计的初步方案。物业要求，作出了以下产品设计的初步方案。诚然，由于我们对项目了解时间比较短，研究比较粗浅，所能做出的理解和认知可能诚然，由于我们对项目了解时间比较短，研究比较粗浅，所能做出的理解和认知可能有所偏差，因而本方案仅供参考讨论，大家共同探讨改进。有所偏差，因而本方案仅供参考讨论，大家共同探讨改进。项目规划的基本思考项目规划的基本思考项目规划设计方案（一）项目规划设计方案（一）社区街铺：社区街铺：p小高层小高层11F11F，进深为，进深为20m20m，其中，其中p底商底商2F2F，框架结构，自由分割，框架结构，自由分割pF1F1层高层高6.2m6.2m，开间为，开间为5m5m，pF
88、2F2层高层高3.8m3.8mpF3-F11F3-F11层为小高层住宅，层高层为小高层住宅，层高3.1m3.1mp其中另设三层商铺，分布小区出入口两侧，其中另设三层商铺，分布小区出入口两侧，u地上总建筑面积：地上总建筑面积：20000m20000m ，其中商业面积，其中商业面积 6000m6000m u地下面积地下面积: :约约6000m6000m ，为停车库和设备用房。，为停车库和设备用房。u地上地上2020个车位，地下约个车位，地下约100100个车位，共个车位，共120120个。个。大型卖场：大型卖场：p开间为开间为8080米，进深为米，进深为75m75m，单层面积为，单层面积为6000
89、 6000 m m，柱网不小于，柱网不小于8 810m10mp第一层可建商业第一层可建商业6000m6000m ， 层高层高10m10mp第二层可建商业第二层可建商业6000m6000m ， 层高层高6m6mp第三层可建商业第三层可建商业6000m6000m ， 层高层高5.8m 5.8m p地下一层总面积地下一层总面积6000m6000m ，为停车场和设备，为停车场和设备 用房用房p商业商业( (大卖场大卖场) )共共18000m18000mp其中地上车位其中地上车位8080个，地下停车为个，地下停车为120120个，共个，共 计车位计车位200200个个 项目整体规划立面示意图（一）项目整
90、体规划立面示意图（一）农业银行酒酒酒酒店店店店式式式式公公公公寓寓寓寓九层住宅九层住宅九层住宅九层住宅二二 层层 底底 商商大卖场大卖场三层三层底商底商小小小小区区区区主主主主入入入入口口口口和和 平平 路路门卫室门卫室三层三层底商底商山师东路F1F2F3项目规划设计方案（二）项目规划设计方案（二）商务楼：商务楼：p12F12F，进深为，进深为2020米米 p其中其中底商底商2F2F，框架结构，自由分割，框架结构，自由分割pF1F1层高层高6.2M6.2M，开间为，开间为5M5M，pF2F2层高层高3.8M3.8MpF3-F6F3-F6层为商务楼，层高层为商务楼，层高3.1M3.1M，单层面积
91、，单层面积2000M2000M2 2u地上总建筑面积：地上总建筑面积：24000M224000M2，其中商业面积，其中商业面积4000M4000M2 2u地下面积地下面积: :约约2000M22000M2，为停车库和设备用房。，为停车库和设备用房。u地上地上5050个车位，地下约个车位，地下约5050个车位，共个车位，共100100个。个。大型卖场：大型卖场：p开间为开间为8080米，进深为米，进深为7575米，单层面积为米，单层面积为 6000 M26000 M2柱网不小于柱网不小于8 81010米米p第一层可建商业第一层可建商业6000 M26000 M2， 层高层高10M10Mp第二层可
92、建商业第二层可建商业6000 M26000 M2， 层高层高5.8M5.8Mp第三层可建商业第三层可建商业6000 M26000 M2， 层高层高5.8M 5.8M p地下一层总面积地下一层总面积6000 M26000 M2，为停车场和设，为停车场和设备用房备用房p商业商业( (大卖场大卖场) )共共18000 M218000 M2p其中地上车位其中地上车位8080个，地下停车为个，地下停车为120120个，个，共计车位共计车位200200个个 项目整体规划立面示意图（二）项目整体规划立面示意图（二）农业银行十层商务楼十层商务楼小小小小区区区区主主主主入入入入口口口口和和 平平 路路山师东路门
93、卫室门卫室大卖场大卖场二二 层层 底底 商商二二 层层 底底 商商入入入入口口口口政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路研究基本思路消费特性与消费水平消费特性与消费水平n 目标消费者区分：目标消费者区分： 本区域主要有两大主力消费群，其一都是单身白领，其二有一定事业基础，家庭生命周期处于满巢期的家庭。n 消费者家庭结构分析：消费者家庭结构分析：年轻单身期年轻单身期 按目前的社会状况，年轻人的婚姻年龄一般在24-25岁左右，而此类人群由于刚刚进入社会不久，收入水平较低，在住房需求上一般是选择和父母一起住或者自己租房居住。满巢一期满巢一期 是指夫妻开始养育小孩
94、，而且大都由于工作的因素,一般会选择让父母照看孩子因此,在此阶段,三代同堂的现象很多,而且许多家庭开始觉得在经济上有压力，其资金与财富还是有限。此时对居住条件的改善需求较高,如果在此时还没有固定的居住地，大都会考虑购房，以满足居住需要。满巢二期满巢二期 本阶段由于小孩渐渐长大，或由于三代同堂的原因,家庭出现了紧张的居住环境压力,从而迫使夫妻考虑购买较大的房子来加以改善,如大三居、四居等；或者为了子女的上学考虑，而发生房屋置换需求。此外，工作地点的变换也是房屋置换的原因。本阶段购屋的重视因素包括学区、交通便利、购物方便。本阶段夫妻的资金积累开始逐步攀高。 消费群体选择消费群体选择 泺源大街和和平
95、路一线将成为济南的CBD，而目前国内外知名企业：IBM、索爱、索尼、佳能、联想等企业驻济总部、各大银行办公总部大都在以泺源大街为主线的写字楼中办公。 自西向东包括农业银行大厦、金龙大厦、中信广场、玉泉森信、银座索菲特、邮政大厦、胜利大厦、中银大厦、新闻大厦等近十几座写字楼的高端消费群写字楼的高端消费群，其中还有本公司代理的济南纯甲级写字楼升级版济南纯甲级写字楼升级版万基项目，代表了济南办公环境的最高标准。泺源大街势必将成为济南CBD的核心，而这些高端人群最便捷、最理想的消费场所在那里？只要能把握住他们的特点，他们就是我们的主要客户群。 消费环境支持消费环境支持 首先，目前济南的高端消费市场日趋
96、成熟，贵和，银座等更是老牌的高端消费人群聚集地，但都缺乏高档休闲消费场所，缺乏一个集“购物、餐饮、休闲、娱乐”为一体的，包括最近兴起的圣凯摩登城，虽打出此类的口号，但没有深挖休闲消费这一市场空白。在业态布局上没能很好的体现出该主题的特色。而新近开始动迁的恒隆广场，选址虽在核心商圈，也有休闲消费的场所设置，但是周边道路多为单行线且交通拥挤问题将成为一个无法摆脱的经营难题。 其次，目前的消费场所的档次和经营条件已经不能适应高端人群的需求，交通拥挤、停车难等问题令本来劲头十足的有车族望而却步。本案恰可以巧妙利用这一条件，变为自己的优势，占领这一空白 。宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路研究基本思路
97、项目定位政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点项目市场机会寻找项目市场机会寻找 在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。没有人去试图和别人区隔。如果你愿意主动变得与别人不同，没有人去试图和别人区隔。如果你愿意主动变得与别人不同，那麽你将很容易左右市场的需求。那麽你将很容易左右市场的需求。亨利亨利福特福特项目定位支持点回顾与总结项目定位支持点回顾与总结宏观趋势把握政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点l济南稳健发展的经济为项目提供良好的操作背景l区域以第三产业为发展主导，政府积极引导l济南商业网点规划支持本区域的形成文化娱乐的特色商
98、业街区l政策扶持高档卖场、休闲娱乐中心、中西餐饮等业态的发展l济南缺乏真正的高档休闲购物的场所，缺乏有特色的商业形态l济南现存高端消费市场现在已不能满足高端消费群的需求l项目处于CBD一线，有支持该市场的消费群存在，交通便捷l周边丰富的教育资源及山师东路面临的调整，为项目提供机会l项目足够的商业体量和较佳的地理位置，规划设计可灵活调整l周边商业环境有一定的成熟度，项目的档次有利于项目操作项目定位思路项目定位思路宏观趋势把握项目初步定位竞争者差差 异异联联联 想想想政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点项目定位后续操作内容项目定位后续操作内容l 风格确定， （规划设计阶段）l 主题定位l 铺面
99、规划l 业态组合l 环境营造l 业态组合l 文化输入 l 营销策略制定l 招商组市一、项目定位的目的一、项目定位的目的 定位就是将项目的差异化做出来。差异化就是竞争优势。本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间。二、项目定位的价值与作用二、项目定位的价值与作用 制造差异性制造差异性 产品 形象 方便 舒适 价格 服务 利益 制造营销策略制造营销策略 招商 业态 推广 定价 制造竞争优势制造竞争优势 三、项目定位的基本主张三、项目定位的基本主张 四、项目定位的基本主张四、项目定位的基本主张 主张主张1 1：一个据点：一个据点 主张主张2 2：集中火力于狭窄目标：集中火力于狭窄目标 主张主张3 3
100、：第一说法：第一说法 主张主张4 4：差异性：差异性 主张主张5 5：先入为主：先入为主 项目定位方案一项目定位方案一项目定位项目定位高档家居卖场高档家居卖场 + + 社区商业社区商业 = = “宜家宜居宜家宜居”生活广场生活广场引进主力商家高档家居卖场，服务周边高档社区，辐射整个高端市场。深入“家”生活概念，提倡优质生活，实现家居用品一站式购齐的同时，还能享受到休闲购物、特色餐饮、休闲的娱乐享受，实现真正的休闲消费。 沿街底商体量不大，可作为社区配套商业，主要服务本社区及周边区域，餐饮与娱乐部分可于主力店互补互动，形成统一的休闲商业形态。主力店业态规划：主力店业态规划：楼层规划：楼层规划：F
101、1F3：高档家居连锁B1：停车场拟招商家：拟招商家：宜家(IKEA)、东方家园、百安居、居然之家等。社区商业主要业态社区商业主要业态购物：购物：小百货、便利超市、床上用品、家居、五金配件、橱柜、太阳能、窗帘布艺、小百货、便利超市、床上用品、家居、五金配件、橱柜、太阳能、窗帘布艺、 银饰、银饰、 玉石专卖、服饰、精品专卖、音像店、眼镜店、文具店、体育用品、书店玉石专卖、服饰、精品专卖、音像店、眼镜店、文具店、体育用品、书店娱乐：娱乐：KTV、棋牌室、游艺厅、棋牌室、游艺厅休闲：休闲：足浴、桑拿、洗浴、美发、美容足浴、桑拿、洗浴、美发、美容VIP、咖啡、酒吧、茶馆、咖啡、酒吧、茶馆餐饮：餐饮：特色
102、餐馆、酒店、烟酒超市、海参专卖、蛋糕房特色餐馆、酒店、烟酒超市、海参专卖、蛋糕房配套：配套：银行、证券、医院、门诊、宠物医院、通信、房介、数码彩印、药店、培训银行、证券、医院、门诊、宠物医院、通信、房介、数码彩印、药店、培训 健身、干洗店健身、干洗店3.8M6.2M社区商业主要业态布局示意图社区商业主要业态布局示意图项目定位方案二项目定位方案二项目定位项目定位集酒吧、咖啡馆、休闲娱乐与特色餐饮为一体的集酒吧、咖啡馆、休闲娱乐与特色餐饮为一体的“欧式风情街欧式风情街”统一的欧式建筑风格，不论是从街区园林景观、还是外立面的整体风格，都以欧式风情为主，形成别样的欧式建筑产品特色大卖场一层与沿街底商连
103、通，主力店主要起到吸引客流作用，整体风格体现欧式风情，是购物的主要场所，主要业态以社区超市、家居为主。 充满浪漫与闲适、休憩气息的商业步行街，汇集酒吧、咖啡馆、餐饮、KTV、高档网吧、健身、台球、酒店的集合体，真正的闲适之所。主力店业态规划主力店业态规划楼层规划：楼层规划： F1：商业步行街，与沿街底商相连通 F2F3：主题百货店或社区型超市/高档影院 B1：停车场拟招商家：拟招商家： 百货类：霓虹儿童广场、 超市类：沃尔玛、新一佳、江苏时代超市沿街商业主要业态及拟招商家：沿街商业主要业态及拟招商家：酒酒 吧吧 ：The TreeThe Tree、蓝尾狐酒吧、蓝尾狐酒吧 BLUE FOX BA
104、R BLUE FOX BAR 、爱丁堡酒吧、藏酷、爱丁堡酒吧、藏酷 Loft Loft 、爱尔兰吧、爱尔兰吧 HIDDENTREE HIDDENTREE、Jazz-Jazz-YaYa 爵士、哈瓦那爵士、哈瓦那HAVANAHAVANA、阑桂坊欧式酒吧、阑桂坊欧式酒吧特色餐饮：特色餐饮： 西式快餐：西式快餐：肯德基肯德基、麦当劳、德克士、塔可钟、开心汤姆、麦当劳、德克士、塔可钟、开心汤姆、 米力乃、必米力乃、必 胜客、妙角士等西方美食。胜客、妙角士等西方美食。 中式高档餐厅：汇聚南北风味美食、四方风味的特色菜系。中式高档餐厅：汇聚南北风味美食、四方风味的特色菜系。休闲餐饮：星巴克、两岸咖啡、上岛咖
105、啡、真锅、休闲餐饮：星巴克、两岸咖啡、上岛咖啡、真锅、spr咖啡、名典、品尚品等咖啡、名典、品尚品等茶茶 座：茶语轩、徐记茶餐厅、圆缘园、鲁茗茶文化宫等座：茶语轩、徐记茶餐厅、圆缘园、鲁茗茶文化宫等娱娱 乐：乐：KTV、棋牌室、游艺厅等、棋牌室、游艺厅等健健 身：身：足浴、美发、美容足浴、美发、美容VIP、健身等健身等 济南酒吧业发展现状济南酒吧业发展现状u上个世纪上个世纪90年代中期，济南最早的一批酒吧阿波罗、天上人间开张，随后灰姑娘俱乐年代中期，济南最早的一批酒吧阿波罗、天上人间开张，随后灰姑娘俱乐部、卡萨布兰卡、零点酒吧等相继出现。部、卡萨布兰卡、零点酒吧等相继出现。2000年到年到20
106、02年，济南酒吧发展的达到高峰年，济南酒吧发展的达到高峰期，数十、上百间酒吧吸引着流连夜生活的人群。酒吧，大部分集中在历下和市中两期，数十、上百间酒吧吸引着流连夜生活的人群。酒吧，大部分集中在历下和市中两区的商业中心或学校附近区的商业中心或学校附近 。u尽管近两年内济南有十几家酒吧关门，但去年也有尽管近两年内济南有十几家酒吧关门，但去年也有7家酒吧开业。济南多数酒吧在向家酒吧开业。济南多数酒吧在向休闲、商务、娱乐等多功能方向发展，目的在于吸引各种类型的消费者。休闲、商务、娱乐等多功能方向发展，目的在于吸引各种类型的消费者。u济南前卫、时尚、层次高的人并不在少数，酒吧能不能吸引住他们，主要在于经
107、营策济南前卫、时尚、层次高的人并不在少数，酒吧能不能吸引住他们，主要在于经营策略的不断创新。从装修、空间分割、娱乐方式、酒吧主题上，都力争出新。另外，不略的不断创新。从装修、空间分割、娱乐方式、酒吧主题上，都力争出新。另外，不定期邀请来自不同国家的定期邀请来自不同国家的DJ、乐队来刺激本土的酒吧文化，也是目前经营状况较好、乐队来刺激本土的酒吧文化，也是目前经营状况较好酒吧的招牌之一。酒吧的招牌之一。济南酒吧分布济南酒吧分布n 灰姑娘俱乐部灰姑娘俱乐部 省体育中心东门省体育中心东门 n PARK俱乐部俱乐部 泉城公园东门泉城公园东门 n 金座卡美琳金座卡美琳 泺源大街东段泺源大街东段 n 204
108、6俱乐部俱乐部 体育中心灰姑娘俱乐部南邻体育中心灰姑娘俱乐部南邻 n 第七街俱乐部第七街俱乐部 山大路与文化东路的交界口山大路与文化东路的交界口 n 阑桂坊酒吧阑桂坊酒吧 文化东路杂技团附近文化东路杂技团附近 n 金字塔酒吧金字塔酒吧 文化东路山师对面文化东路山师对面 n 沸点酒吧沸点酒吧 千佛山路南段千佛山路南段 n 街角酒吧街角酒吧 银座商城西邻银座商城西邻 n 西部酒城西部酒城 解放路解放路n 八点半交友酒吧八点半交友酒吧 解放桥附近解放桥附近n 班卓音乐酒吧班卓音乐酒吧 佛山街与文化西路交口，营业面积佛山街与文化西路交口，营业面积400余平方米，余平方米， 是济南目前规模最大的音乐主题
109、酒吧。是济南目前规模最大的音乐主题酒吧。 济南酒吧发展特点济南酒吧发展特点n济南的酒吧处于由萌芽到发展的阶段。济南是一个时尚不足的地方，酒吧的发展发展济南的酒吧处于由萌芽到发展的阶段。济南是一个时尚不足的地方，酒吧的发展发展缓慢，但人们对酒吧开始进入由了解到喜欢的阶段缓慢，但人们对酒吧开始进入由了解到喜欢的阶段n济南的酒吧没有形成规模提起北京的三里屯，可以说是家喻户晓，那是有名的酒吧济南的酒吧没有形成规模提起北京的三里屯，可以说是家喻户晓，那是有名的酒吧一条街，现在工人体育场那里也形成了另一个酒吧聚集地，档次要比三里屯的高而一条街，现在工人体育场那里也形成了另一个酒吧聚集地，档次要比三里屯的高
110、而来济南的外地人，往往在济南找不到酒吧，或者说，你想在一条街道上找到三家以上来济南的外地人，往往在济南找不到酒吧，或者说，你想在一条街道上找到三家以上的酒吧，是相当难的事情济南大大小小的酒吧分布于不同的地区，没有形成规模。的酒吧，是相当难的事情济南大大小小的酒吧分布于不同的地区，没有形成规模。n济南的酒吧很多不伦不类，定位不明确酒吧不是酒吧，咖啡厅不是咖啡厅，下午茶济南的酒吧很多不伦不类，定位不明确酒吧不是酒吧，咖啡厅不是咖啡厅，下午茶不是下午茶不是下午茶 有待市场的正确引导。有待市场的正确引导。n音乐水平水平还有待于提高音乐水平水平还有待于提高 n服务水平还需提高服务水平还需提高 通过以上分
111、析我们可以很清晰的看到济南酒吧还有很大的市场空白。通过以上分析我们可以很清晰的看到济南酒吧还有很大的市场空白。相关步行街参照相关步行街参照成都欧洲风情一条街成都欧洲风情一条街 位于成都市武侯区火南街道辖区内的桐梓林东路和桐梓林北街，将通过局部改造、增加光彩、绿化、景观小品等方式打造为极具异域特色的“欧洲风情一条街”，该区域全长约1200米。相关步行街参照相关步行街参照 统一、街道小品设施以及欧式广场、游园的修建来突出欧式商业环境。改造主要包括：两条道路全长约1200米范围内的立面整治、人行道及道路铺装、光彩、绿化、景观小品和三个重要节点的建设，采取地面、立面、空中的三维改造手段，大到围墙立面、
112、花池树池，小到街灯、电话亭、指示牌等细节。 目前，该路段店铺主要以高档时装和餐饮业为主，改造之后的“欧洲风情一条街”还将增加露天酒吧、休闲水屋等项目，突出休闲小憩的氛围，届时，北街以服饰为主打，东路则主营餐饮。让到这里的市民舒服地坐下，休息，并尽可能停留。相关步行街参照相关步行街参照布拉格广场：该广场为整个街的重点所在，地处十街头交汇处，建有水池供路人游玩，其背后的欧式长廊与水池映衬，令人心生身处布拉格广场的错觉。 风情一条街：花岗碎石路、镀铜店招、艺术栅栏，此外还将增设景观售货亭、书报亭，1200米的街道中无处不流淌着浓浓的欧洲韵味。 特色绿化：该区域的绿化是一大重点，百慕大草、孔雀草、葱兰
113、等将在此落户。而原产地中海一带的油橄榄将成为主要的绿化种植物。 露天酒吧：露天酒吧、露天咖啡座将出现在风情街，空气中都仿佛溢满浓酽的咖啡香味和德国的啤酒清香。加上街头画像、街头演奏等具有浓郁欧式情怀的街头项目，几乎把原汁原味的欧洲小镇搬到了成都。 为了让欧洲风情街更加名副其实，从11月8日起，街道办还将请来艺人在街头表演画像、人体雕塑、街舞、滑轮、吉他、杂耍等项目。还将有六大特色方队，轮流在街道上巡游。这六大方队各有特色，分别代表一种欧洲文化。分别为“风笛、鼓手、童话、梦想”；“美食、天堂，Tap！Tap！(热情、踢踏舞)”；“Ole！Ole！(足球，生命)前进！前进！”；“眼界、时代肖像、风
114、车、长矛”；“浪花、木船，Bonjour！Masque(早安！面具)，狂热、斗牛士”；“靓影、米兰时装；缤纷，花海”。相关步行街参照相关步行街参照 欧洲风情街融合中西文化欧洲风情街融合中西文化p欧洲风情街的总设计师邬时夏说，桐梓林的建筑当初就是一种欧式风格，例如中华园，而且该街区外籍人士很多，使得周围形成了一批异国风格的商场、餐馆。为此，政府决定在这里打造一条欧洲风情的街道，让市民感受异国风情，同时也让外国人能从中感受成都。p据了解，桐梓林欧洲风情街将欧洲最具生活化、民俗化、艺术化的文化元素移植、再现于桐梓林，将传统与现代、中国与西方的生活方式、娱乐方式自然融合起来。既给成都建筑、休闲文化带来
115、崭新的发展空间，又提升了广大市民的文化生活质量，生动地展示了成都和谐包容的城市精神。1、项目运作周期较短，受众对开发商比较陌生，且该市场的印象较新， 容易有陌生感2、总体项目商业与住宅的规划有机互动，功能分区明确、特点突出！3、前期的运作，对将来整体项目会有决定性的影响！不可避免的问题不可避免的问题：核心问题核心问题作为一个新型项目作为一个新型项目如何建立可持续经营升值的发展策略？如何建立可持续经营升值的发展策略？解决之道解决之道“充分利用品牌伞的原理充分利用品牌伞的原理”让让“诚基诚基”成为后续拥有众多分项目的大名称成为后续拥有众多分项目的大名称每一期具有自己的子品牌，每一期具有自己的子品牌
116、， 相对独立而又在同一概念下整合为一体。相对独立而又在同一概念下整合为一体。宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路研究基本思路项目定位商家访谈操作经验操作初步建议政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点1.充分考虑住宅与商业的有机互动整合，即保证充分考虑住宅与商业的有机互动整合，即保证住宅部分的住宅部分的利益，又要利益，又要确保按商业确保按商业部分成功部分成功动作动作，促进住宅价值的提升，促进住宅价值的提升。2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心竞争力。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心竞争力。3.“售得好、租得满、做的旺售得好、租得满、做的旺”为大前
117、提为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。的消费人群进行合理而准确的市场定位。4.以以“做得旺做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。项目运作原则及思路项目运作原则及思路5.优先引进核心主力店。优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。品种。6.从长远的发展战略目标，从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。结合城市规划，制定项目的市场定位。7.结合城市规划的有利因素，结
118、合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。造项目品牌。8.站在商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发站在商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。商争创利润最大化。站在项目定位的高度，站在项目定位的高度，从产品特质出发，与目标客户层进行更明确的沟通。从产品特质出发，与目标客户层进行更明确的沟通。一、区域规划一、区域规划总体上由两大区块构成，形成一个大的主题，而每一区域有不同的分主题、标志性建筑、核心景观，最终形成各自的核心卖点。二、从形式发展到内涵二、从形式
119、发展到内涵社区的商业气氛和经营主题成为可塑性很强的地方，从而与超出竞争对手所在层次，产生本质上的区别，形成真正的USPUSP（独特销售主张）（独特销售主张）。项目规划建议项目规划建议项目规划建议项目规划建议主题卖场部分主题卖场部分 建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件 裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔 商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音 超市配置坡梯及货梯的位置 沿街门面以大跨度门幅设计 独立电路布线 交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口 荷载满足超市及卖场的货物堆放 设置商业专业货物卸载码头 外部留有户外广告位置 设置项目外部夜景亮化 外立面注重
120、裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质项目规划建议项目规划建议主题底商部分主题底商部分 建筑层高挑高 独立裙楼 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质一期传播核心支持点（卖点组合）一期传播核心支持点（卖点组合） 欧式风情街的欧式风情街的风格风格享受多元的人文风情享受多元的人文风情 欧式风情街的欧式风情街的思想思想文化与艺术在商业中的最佳诠释文化与艺术在商业中的最佳诠释 欧式风情街的欧式风情街的内涵内涵自由与奔放的领地，您的专属区自由与奔放的领地，您的
121、专属区 欧式风情街的欧式风情街的魅力魅力这里有卡布基诺，更有属于你的天地这里有卡布基诺，更有属于你的天地 欧式风情街的欧式风情街的理念理念自由而艺术的生活自由而艺术的生活 欧式风情街的欧式风情街的主旨主旨只有自己最了解自己只有自己最了解自己项目营销推广延展项目营销推广延展（以第二套定位方案为基本思路）如何进行有效传播？如何进行有效传播？如何进行有效传播？如何进行有效传播？对谁说？对谁说？说什么？说什么？怎么说？怎么说？目标受众的确立标准目标受众的确立标准物业类型物业类型所在辐射区域所在辐射区域商铺商铺/ /房产总价房产总价首付首付/ /按揭按揭目标投资群与目标消费群在同一层面目标投资群与目标消
122、费群在同一层面收入状况收入状况：家庭月收入1万以上或是个人收入5000以上客户来源客户来源：济南：济南CBDCBD泉城路泉城路商圈及邻近商务区；阶阶 层层：外企白领或上市企业的中层管理者为主，传播、金融、咨询等中小 型私企为辅 年年 龄龄：28-35岁教育程度教育程度：受过高等教育，大本以上学历家庭结构家庭结构：单身或两口/三口之家出行方式出行方式：都市的有车族购房动机购房动机：住宅以自住为主，给父母居住为辅，兼有一定投资、保值观念 商铺自营或投资，当成一份休闲经营的事业购房行为购房行为：自己决定或夫妻双方决定目标受众基本信息目标受众基本信息工作状态工作状态：节奏快，压力大，经常出差，有“自己
123、的语言”生活状态生活状态：工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调消费状态消费状态：注重品质，偏爱名牌，持卡消费，崇洋但绝不媚外。家庭状态家庭状态：较多接受西方文化，注重家庭生活，更注重子女的成长环境。娱乐方式娱乐方式：下班后喜欢找个切合自己品味的酒吧或是咖啡馆放松心绪 平时爱和同事或朋友一起去K歌或是去迪厅 周末举家出游近郊，长假选择国内游，也有少数国外游，平时在 市内或家周边找乐。目标受众基本状态目标受众基本状态 他们是社会的一群中坚力量，他们已经获得一定的成就，但却仍在为更好的生存和资本积累而努力。 他们是东西方价值观并存一体的一代。因此，他们会为了实现自我而锋芒毕露，却
124、又会使用中庸的处世哲学保护自己。活跃在商务中心的都市准贵族活跃在商务中心的都市准贵族找到我们的目标群的找到我们的目标群的InsightInsight一期传播核心：一期传播核心：法式休闲生活法式休闲生活优雅、浪漫、休闲、自由、艺术、时尚、梦幻优雅、浪漫、休闲、自由、艺术、时尚、梦幻共同构成法式闲逸生活共同构成法式闲逸生活从身体的感觉到心灵的感受，在这里生活，享受身心的舒适和愉悦。从身体的感觉到心灵的感受，在这里生活，享受身心的舒适和愉悦。面对自我的压力和他人的压力；面对自我的压力和他人的压力；追求成功，应付挑战；追求成功，应付挑战；有一定地位却又受制于人有一定地位却又受制于人在社会上在社会上在社
125、会上在社会上在这里在这里在这里在这里摘下面具，释放自我；摘下面具，释放自我；安全的休憩、养精蓄锐；安全的休憩、养精蓄锐；享受生活，享受闲适之美享受生活，享受闲适之美这里成为生活中缓解压力、表达品位、这里成为生活中缓解压力、表达品位、享受生活的重要载体。享受生活的重要载体。找到我们的目标群的找到我们的目标群的InsightInsight舒适的、轻松的内外环境；舒适的、轻松的内外环境；满足他们满足他们中西一体中西一体的价值取向要求；的价值取向要求；既既“热闹热闹”又又“安静安静”的地方的地方既不是既不是“很奢华很奢华”又不是又不是“很浮躁很浮躁”的地方的地方多样性、独特性多样性、独特性在离他们日常
126、繁忙的活动空间不太远却又僻静的地方在离他们日常繁忙的活动空间不太远却又僻静的地方一群很有主见的人一群很有主见的人他们恨不得专门为他们建筑一个世外桃园！他们恨不得专门为他们建筑一个世外桃园！他们的要求他们的要求梦想一种梦想一种悠闲、随意、而丰富多彩的生活方式悠闲、随意、而丰富多彩的生活方式目标消费者的基本需求目标消费者的基本需求我们的传播机会点我们的传播机会点为为“上帝们上帝们”造城造城一个把他们的梦想变成现实的城一个把他们的梦想变成现实的城将世界公认的最适合居住的地方将世界公认的最适合居住的地方生活氛围和方式淋漓尽致的展现生活氛围和方式淋漓尽致的展现目标消费者需求目标消费者需求目标消费者需求目标消费者需求产品特色产品特色产品特色产品特色悠闲、随意、丰富悠闲、随意、丰富悠闲、随意、丰富悠闲、随意、丰富多彩的生活方式多彩的生活方式多彩的生活方式多彩的生活方式传播概念传播概念欧式生活氛围十足欧式生活氛围十足欧式生活氛围十足欧式生活氛围十足形似而神不似形似而神不似形似而神不似形似而神不似竞争对手弱势竞争对手弱势竞争对手弱势竞争对手弱势一个把他们的梦想变成现实的地方一个把他们的梦想变成现实的地方- - THE ENDTHE END - -
