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1、1第二章第二章第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法资产评估的基本方法资产评估的基本方法2资产评估方法资产评估方法是实现评资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整合自身特点形成的一整套方法体系。套方法体系。3 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料
2、收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程4资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法5市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资
3、产评估方法体系资产评估方法体系6第一节第一节 成本法成本法一、成本法及其适用范围1、成本法及其基本思路成本法及其基本思路：（1）成本法： 指在评估资产时，首先估测被评估资产的重置成本（简称重置全价），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。（2）基本思路： 一项资产的价格不应高于重新建造的具有相同功能的资产的成本，否则，投资者将会选择后者。7理论依据理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值
4、是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。变化而相应变化。 82 2、成本法的前提条件及其适用范围、成本法的前提条件及其适用范围（1）前提条件前提条件：被评估资产可能的买方必须将该项资产的特征，与具有相同生产能力（或功能）的新型资产进行直观的比较。被估资产处于继续被估资产处于继续使用状态或被假定使用状态或被假定处于继续使用状态处于继续使用状态形成资产价值的形成资产价值的耗费是必需的耗费是必需的具备可被利用具备可被利用的历史资料的历史资料9（2）适用范围适用范围：适用于一切以资产重置、补偿为目的的：适用于一切以资产重置、补偿为目的的
5、资产业务，是清产核资中最基本的评估方法，同时也资产业务，是清产核资中最基本的评估方法，同时也用于承包、租赁、股份经营、兼并、经营评估、中外用于承包、租赁、股份经营、兼并、经营评估、中外合资合作、抵押贷款、经济担保等经济活动的资产评合资合作、抵押贷款、经济担保等经济活动的资产评估。估。（3）基本公式基本公式：资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本-资产的实体性贬值资产的实体性贬值- 资产的功能性贬值资产的功能性贬值-资产的经济性贬值资产的经济性贬值10二、成本法的基本要素二、成本法的基本要素（1）重置成本重置成本（重置全价）：资产的现行再取得成本。复原重置成本复原重置成本：采用：
6、采用与评估对象与评估对象相同相同的材的材料、建筑或制造标准、料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，设计、规格及技术等，以以现时现时价格水平重新价格水平重新构建与评估对象构建与评估对象相同相同的全新资产所发生的的全新资产所发生的费用。费用。更新重置成本：更新重置成本：采用采用与评估对象并与评估对象并不完全不完全相同相同的新型材料、建的新型材料、建筑或制造标准、设计、筑或制造标准、设计、规格及技术等，以规格及技术等，以现现时时价格水平构建与评价格水平构建与评估对象具估对象具有同等功能有同等功能的全新资产所需要的的全新资产所需要的费用。费用。11（2）实体性贬值实体性贬值： （有形磨损贬值）指评估
7、对象与重新购置的全新状态的相比，在实体方面包括使用过程中的磨损损耗，受自然力风化及腐蚀的影响等造成的陈旧贬值。实体性贬值率实体性贬值率=资产实体性贬值额资产实体性贬值额/资产的重置成本资产的重置成本12（3）功能性贬值功能性贬值： 又称无形损耗指评估对象与重新购置的相比，由于科学、技术的不断进步，在功能及性能方面显示出落后与欠缺，使原有资产部分或全部失去使用价值所造成的陈旧贬值。（4）经济性贬值经济性贬值: 指非因评估对象自身原因，由于外界因素引起的，与新置资产相比较获利能力下降而造成的损失。外界影响因素：市场需求的减少、原材料供应的变化、成本的上升、通货膨胀、利率上升、政策变化等。三、重置成
8、本的估算三、重置成本的估算 估算重置成本的常用方法有：重置核算法、功能价值类比法、物价指数法和点面推算法。1、重置核算法重置核算法： （细节分析法、核算法） 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。 14 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调
9、试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造资产的管取得和建造资产的管理费用、设计制图等理费用、设计制图等费用费用15间接成本常用的分摊方法有：（1 1）人工成本比例法）人工成本比例法间接成本=人工成本总额成本分配率（2 2）单位价格法）单位价格法间接成本=工作量总额单位工作量价格（3 3）间接成本百分率法）间接成本百分率法间接成本=直接成本间接成本占直接成本比例适用范围：重置核算法既适用于计量复原重置成本，也适用于重置核算法既适用于计量复原重置成本，也适用于计量更新重置成本。计量更新重置成本。16【例】【例】重置设备一台，现行市价每台5万元，运杂费0.1
10、万元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的0.8倍，该机器设备的重置成本为： 直接成本 51800元 其中：买价 50000元 运杂费 1000元 安装成本 800元 其中：原材料 300元 人工 500元间接成本（安装成本） 400元（5000.8）重置成本合计 52200元17例：例：被评估资产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为备账面原值为10.2万元，其中，购买价为
11、万元，其中，购买价为8万元，运万元，运杂费杂费1.6万元，安装费中直接成本万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本万元，间接成本为为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成，安装费中直接成本上涨本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。，间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？问：该设备的重置成本是多少？18（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万
12、元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本 重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）（万元）192 2、功能价值法：、功能价值法： 利用某些资产的功能的变化与其价格或
13、重置成本的变化呈指数关系或线性关系，通过参照物的价格或成本估测被评估资产重置成本的方法。（1）生产能力比例法 基本假设： 被评估资产已出现换代产品，新资产的功能优于被评估资产，而且性能与成本之间的关系可用某一确定的关系式（称为功能成本函数）加以描述。20【例】被评估资产为一台年加工4000件零件的机床，而重新购置安装一台新型机床的成本为 5万元，新机床一年可加工同类零件5000件，则被评估机床的重置成本为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=5000=500000（4000500040005000） =40000 =40000元元21（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法反映资产功
14、能成本之间的非线性关系非线性关系，特别是企业整体资产，其生产能力的增长比资产成本增加的速度要快，即存在规模经济现象： 规模经济效益指数X可通过统计分析获得，不同行业，X值不同，但恒有 0X1。经验数据一般在 0.4-1之间，加工行业可取X值为0.7，房地产行业的X值在 0.9左右。22【例】已知被评估资产的生产能力为50万件/年，作为参照物的同类资产的生产能力为40万件/年，重置成本为600万，规模经济效益指数为 0.7，则被评估资产的重置成本为：233、物价指数法、物价指数法指按资产的定基价格指数，把资产的历史成本调整成重置成本的方法。其计算公式为：资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账
15、面原值物价变动指数物价变动指数分类物价指数个别物价指数综合物价指数24物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）25要求：物价指数的基期最好与资产的形成期一致； 资产历史成本真实、准确。适用范围：由于仅考虑了物价变动因素，所以物价指数法通常只适用于技术进步因素对价格影响不大的资产的重置成本估测，而且它估算的重置成本只能是复原重置估算的重置成本只能是复原重置成本。成本。26【例】【例】 被评估资产于2006年
16、购入，入账总成本为12万元，2007年进行技术改造，投资2万元，若定基物价指数2006年为1.00，2007年为1.35，2015年为2.10，适用物价指数法计算该资产2015年的重置成本。20062006年投入费用年投入费用1212万元，调整系数为万元，调整系数为2.101.002.101.00，20072007年投入费用年投入费用2 2万元，调整系数为万元，调整系数为2.101.352.101.35，20152015年的重置成本为：年的重置成本为：122.101.00122.101.0022.101.3522.101.3528.3128.31（万元）（万元）27物价指数法的特点物价指数法的
17、特点1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是格变动因素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本 ；2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某）物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的一类甚至全部资产的物价变动水平物价变动水平上上 ；3）对于科学技术进步较快的资产，采用物价）对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的指数法估算的重置成本往往会偏高重置成本往往会偏高 。284、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本29点面推算法（统计分
18、析法）点面推算法（统计分析法）是根据统计原理，由部分推算全体的一种评估方法。其操作步骤为：A、按适当标准将资产总体分为若干类别；B、在各类资产中选择部分有代表性的资产（样本资产），较精确的估算出其重置成本；C、用样本资产的重置成本与其账面历史成本的比值作为调整系数，把总体资产的账面历史成本调整为重置成本。其计算公式是：总体资产重置成本总体资产重置成本= = KK总体资产账面历史成本总体资产账面历史成本其中：K 为加权平均调整系数30K 值的计算方法：值的计算方法：式中：n为分类的类别总数； Wi为第 i 类资产账面成本占总资产账面成本的比重； Ki为第 i 类资产的调整系数，按下式计算求取：适
19、用范围：对大批量的通用机器、设备、原材料、库存对大批量的通用机器、设备、原材料、库存产品等资产的评估。产品等资产的评估。【例】某企业因转让，需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本，根据厂方提供的资料，这些设备是于2005年、2010年、2013年分批购进，账面成本总值为1000万元。估算步骤如下：（1）按构建时间把设备分成三批（类），据查各批账面原置占账面总值的比重(Wi)分别为60%、30%、10%。（2）采用前述求取重置成本的方法，如功能成本法或物价指数法求取样本资产的重置成本和相应的调整系数，得出三批资产的相应调整系数（Ki)分别为120%、130%、150%。（3）求取加权平均调
20、整系数：32【例例】被评估资产为某类通用设备。经评估人员被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样万元。评估人员从中抽样选取了选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为成本为50万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为80万元。万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本该类通用设
21、备的重置成本=120080/50 =1920（万元）（万元）331 1、实体性贬值的估算、实体性贬值的估算决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度四、各种贬值的估算方法四、各种贬值的估算方法34常用的估算方法有：观察法、使用年限法、修复法等。（1 1）观察法）观察法 指由评估人员对资产实体各主要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计使用年限、实际使用磨损、维修、改造等情况，将评估对象与其全新状态相比较，用一个百分比来表示其实体性贬值率,从而估算资产的实体性贬值。以全新状态时的实体性贬
22、值率为以全新状态时的实体性贬值率为 0 0，而报废时的实体，而报废时的实体性贬值率为性贬值率为100100。35计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度36形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物
23、评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等37（2 2）使用年限法）使用年限法 是以资产实际已使用年限与其总使用年限的比率作为资产的实体性贬值率，并据此来估算资产的实体性贬值，其计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值= （重置成本（重置成本-预计残值）预计残值）资产实体性贬值率资产实体性贬值率38 式中的“总使用年限”一般是指资产的一般是指资产的“经济寿命经济寿命”，即资产从投入使用到因继续使用会造成经济上不合算而退出服务为止所经历的时间。总使用年限总使
24、用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率39（3 3）修复法）修复法 也成修复金额测算法，它是以修复资产的实体性损耗，使之达到全新状态所需支出的金额来估测资产的实体性贬值，其计算公式为：实体贬值可补偿的：可完全修复且经济上划算不可补偿的：无法以经济上划算的办法完全修复 可补偿部分的实体贬值通常可以直接用修复支出的金额来估算，不可补偿部分的实体贬值可根据观察法或使用年限发来估测。402 2、功能性贬值的估算、功能性贬值的估算由于新技术的发展，在许多情况下，可替代的新型资产不仅仅是购建时要比复原重建
25、旧资产花钱少，而且在投入运转后，新资产的效率更高、运营成本更低。（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重置成本低于复原重置成本。重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 41注意：注意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投资成本引起的功能性贬值；投资成
26、本引起的功能性贬值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已经考虑在内了，无需考虑；已经考虑在内了，无需考虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成成本本，也也不不需需再考虑超额投资成本。再考虑超额投资成本。42（2）超额运营成本造成的贬值称为功能性贬值（）由于原资产效率低、运营成本高所引起的。用未来的超额运营成本的现值来表示分析设备的超额运营成本，应考虑下列分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低
27、操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低4344功能性贬值（功能性贬值（）估算可按下列步骤进行：）估算可按下列步骤进行：A、比较被评估资产与功能相同、但性能更好的参照物资产在年生产量相同情况下的年运营成本，两者之差额即为被评估资产的年超额运营成本额。B、确定年税后超额运营成本净值。年税后超额运营成本年税后超额运营成本=年超额运营成本年超额运营成本(1所得税率）所得税率）C、估测被评估资产的剩余寿命D、以适当折现率将被评估资产在剩余寿命期内的每年税后超额运营成本折现，此折现之和即为被评估资产的功能性贬值（）。3 3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算产生的原因有：产生的原因有：（1）竟争加剧，社
28、会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策策，导导致致企企业运营成本加大；业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不需需要要计算经济性贬值。计算经济性贬值。4546其对资产价值的影响不外乎两种情况：（1）运营费用上升）运营费用上升超额运营费用
29、的估算方法可参照功能性贬值的估算；47（2）资产闲置资产闲置式中：A 为原定或设计生产能力； B 为实际生产能力； x为规模经济效益指数。48注意：当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。49五、成新率五、成新率关于成新率的概念有两种不同的定义：1、将成新率定义为一项反映资产实体新旧程度的指标。资产的实体性贬值越大，新旧程度越低，实体性贬值与成新率的关系为： 成新率（%)=1实体性贬值率（%）资产的实体性贬值可用下式求取： 实体性贬值=重置成本（1成新率）50成新率的估算方法：A、观察法：成新率的确定原则与损耗率的确定原则相同，只是假设资产在全新状态下的成新率为100%，而资产处于报废状态时的
30、成新率为0%。B、使用年限法：C、修复法：512、将成新率定义为“反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率”。因此，52六、重置成本法的优缺点及评估程序（一）重置成本法的优缺点1、主要优点主要优点：（1）在考虑重置成本的基础上，较全面的估算资产的各类贬值因素，因而具有很强的适应性。特别是在物价变动幅度较大，市值不稳定情况下，它具有很强的真实性和公平性。（2）客观反用于单项资产评估，特别是那些不经常在市场上交易或者不易收益为目的的专用资产的价值评估。（3）可对不同性质的贬值因素分别计算。532、主要缺点主要缺点：（1）往往要求较大的工作量；（2）贬值额，特别是实体性贬值额估算过程中，主观
31、因素影响较大；（3）对未来的经济条件未作分析，也不能充分估测资产的经济性贬值；（4）不适用于对下列资产进行评估： 资产的性质不满足重置的假设； 价值不取决于成本以及随着时间推移不具有贬值因素的资产。54（二）重置成本法评估资产的程序估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的重置成本确定被评估资产的尚可使用年限确定被评估资产的尚可使用年限估算被评估资产的各种贬值估算被评估资产的各种贬值计算确定被评估资产的净值计算确定被评估资产的净值55第二节第二节 现行市价法现行市价法一、现行市价法及其适用范围一、现行市价法及其适用范围1、现行市价法及其基本思路（1）现行市价法： 也叫市场法，是指利用市场上同样或
32、类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的方法。（2）基本思路：现行市价法和重置成本法一样，都是以替代性原则为基础，即任何正常的购买者都不会付出多于购买可比较资产的价格而购买一项资产。因此，市场可比较的价格就可作为被评估资产价值的依据。562 2、现行市价法的前提条件：、现行市价法的前提条件：（1）存在一个充分发育和活跃的资产交易市场，经常有类似资产的交易，市场所反映地资产价格信息真实、准确、正常；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。3 3、现行市价法的适用范围、现行市价法的适用范围现行市价法主要适用于单项生产要素的交易，如买卖设备、原材料等单项生产要素投资参股、合
33、资经营等资产业务。在课征财产税和遗产税时，一般也以现行市价为税基。57二、现行市价法的基本程序及有关指标二、现行市价法的基本程序及有关指标（一）选择参照物要求：要求：1 1、参照物与被评估对象具有可比性，大体可替代、参照物与被评估对象具有可比性，大体可替代2 2、参照物成交价格真实，且为正常交易、参照物成交价格真实，且为正常交易3 3、参照物数量、参照物数量3 3个个58（二）选择可比因素（二）选择可比因素1 1、时间因素：指参照物成交时间与评估基准日时间、时间因素：指参照物成交时间与评估基准日时间差异对价格的影响。差异对价格的影响。 物价指数法物价指数法2 2、功能因素：指资产实体功能过剩或
34、不足对价格的、功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响影响实体功能过剩：指特定资产实体的效能很高，用途广泛，但购买者未来使用中不需要这样高的效能和广泛的用途，形成的剩余又不能在交易中得到买方承认，因此，只能按低于其功能价值的价格来交易。实体功能不足：指因资产功能低不能满足买方的要求，使其在购买后必须要追加投资进行技术改造，此时买主就要考虑花较少的钱购买才是经济合理的。 功能系数法功能系数法593、区域因素：指资产所在地区或地段条件对资产价格的、区域因素：指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响，特别是在房地产评估时的地区因素最为敏感。影响，特别是在房地产评估时的地区因素最为敏感。 打分法
35、打分法4、交易条件：批量、动机等、交易条件：批量、动机等（三）指标对比、量化（三）指标对比、量化（四）调整指标差异（四）调整指标差异（五）综合分析确定评估值（五）综合分析确定评估值60三、现行市价评估的方法三、现行市价评估的方法（一）直接比较法（一）直接比较法1、当参照物与评估对象的差异体现在某一基本、当参照物与评估对象的差异体现在某一基本特征上时：特征上时：（1）现行市价法）现行市价法 若能在市场上找到与被评估对象在结构、性能、新旧程度等方面相同的参照物，则可将参照物的市场价格直接作为被评估对象的评估值。61（2）市价折扣法）市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑销售条件、销售以参照物成交价
36、格为基础，考虑销售条件、销售时限等，设定价格折扣率时限等，设定价格折扣率资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（1-价格折扣率）价格折扣率）62（3）功能价值类比法）功能价值类比法呈线性关系呈指数关系63（4）物价指数法）物价指数法（5）成新率价格调整法）成新率价格调整法 642 2、当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某、当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上的时候一基本特征上的时候（1 1）市场售价类比：例题）市场售价类比：例题（2 2）价值比率法）价值比率法成本市价法成本市价法P=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本（参照物成交价格（参照物成交价格参照物现
37、参照物现行合理成本）行合理成本）市盈率倍数法市盈率倍数法P=被评估企业相同口径的市被评估企业相同口径的市盈率盈率参照企业的市盈率参照企业的市盈率65（二）间接比较法（二）间接比较法 利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分，从而得到评估对象和参照物各自的分值。应用不广泛。66四、现行市价法评估资产价值的优缺点四、现行市价法评估资产价值的优缺点（一）优缺点优缺点：1、优点优点：（1）现行市价法直接以市场为依托，评估所需数据直接来源于市场，反映了市场供求关系对资产价格的影响。（2）评估结果能反映市场价格变化趋势，易为交易双方所接受，是以市场价值为
38、基础的资产评估的首选方法。2、缺点缺点：（1）对市场条件要求苛刻，需有公开、活跃的市场为基础；（2）仅对市场价值为基础的资产评估适用；（3）在进行差异调整因素的比较、判断时受评估人员的主观因素影响较大。 67第三节第三节 收益现值法收益现值法一、收益现值法及其运用范围1、收益现值法及其基本思路（1）收益现值法：是指通过估算被评估资产的未来预是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。资产评估方法。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资产的价值规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值
39、之和等于其预期未来收益的现值之和6868资产资产资产收益率收益资产收益率收益收益收益资产资产资产资产资产收益率资产收益率收益收益69（2）基本思路：）基本思路：购买资产是一项 投资，而投资既要承担风险，又要取得收益，收益是投资的主要动机。因此，可以根据被评估资产在未来若干年内带来的收益（将其折为现值）来确定被评估资产的价值。70（3）理论依据）理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决定资产的价值 收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资流，而收益有时间价值，因此
40、为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益折算为现值，这就是资产的评估值。712 2、收益现值法的前提条件及其适用范围、收益现值法的前提条件及其适用范围（1）运用收益现值法进行资产评估必须同时具备以下三个前提条件：A A、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；币来衡量；B B、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；测并可以用货币来衡量；C C、被评估资产的获利年限可以预测被评估资产的获利年限可
41、以预测72（2）适用范围： 收益现值法一般适用于以企业整体为评估对象收益现值法一般适用于以企业整体为评估对象的资产评估。的资产评估。以企业整体参加一项经营活动，如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，均可采用收益现值法评估。 对于单项资产通常不适用不适用收益现值法，但可预测未来收益的单项资产的评估，特别是适用于无形特别是适用于无形资产、房地产的评估。资产、房地产的评估。73二、收益现值法的基本公式1、基本计算公式收益现值法的基本计算公式为：评估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期742、收益现值法的运用形式、收益现值法的运用形式 收益现值法的运用，实际上就是
42、在收益期内对被评估收益现值法的运用，实际上就是在收益期内对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化处理的过程。资产未来预期收益进行折现或本金化处理的过程。从资产的从资产的收益期收益期看有：永续经营和有限期经营两类；看有：永续经营和有限期经营两类；从从预期年收益额的变动趋势预期年收益额的变动趋势看有：等额的，也有按一看有：等额的，也有按一定规则变动或随机变动的。定规则变动或随机变动的。75各年收益额现值系数1）未来各年收益额不相等）未来各年收益额不相等76例题：例题：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下：收益额（万元）折现率折现系数收益折现
43、值（万元）第一年6006%0.9434566.04第二年8006%0.8900712.00第三年4006%0.8396335.843年内收益现值总额=6000.9434+8000.89+4000.8396=566.04+712+335.84=1613.88（万元）77）未来收益期无限的情况：）未来收益期无限的情况：（）未来收入年金化的情况：即未来各年预期收益为等额的情况，可按适用本金收益率本金收益率“按利溯本”，确定资产的重估价值。当为等额年金时，78上述公式中，称为年金现值系数，用符号（ P/A,i,n ）表示。此时，亦可得出：其中：称为投资回收系数，用符号（A/P,i,n)可见，年金现值系
44、数与投资回收系数存在倒数关系。适用范围：一般适用于那些已进入稳产期的资产，适用范围：一般适用于那些已进入稳产期的资产，即几年的收益足以代表企业永续收益水平。即几年的收益足以代表企业永续收益水平。79（2）永续递增收益情况：在资产净收益呈长期稳定增长情况下，运用递增收益折现法，其计算公式为：式中：P为评估值； F1为未来第一年收益额； i 为折现率； g 为资产年收益额增长率（ g i )80(3)(3)预期收益不等额的情况：预期收益不等额的情况： 适用于未来各年预期收益高低不等，且没有明显稳定增长趋势的情况。具体办法具体办法：以若干年为界，划分前期和后期，对前期（一般取5年），预期各年预期收益
45、额折现加总；对后期，先设定各年收益为适当额度的年金，并经本金化得出以后期第1年为基期的本金，再把这个后期本金进行折现处理；将前后两段的收益现值加和。计算公式为：81例题：例题：对某整体企业进行评估，预测期最近未来5年内的收益额分别为580 000元、624 000元、653 000元、672 000元和697 000元；经调研分析，前期各年折现率为10%，则有：前期预期收益额折现系数前期年收益额折现值第1年5800000.9091527278第2年6240000.8264515674第3年6530000.7513490599第4年6720000.6830458976第5年6970000.620
46、9432767合计32260002425294 考虑到未来通货膨胀可能会进一步提高，确定从第6年起，本金化率定为12%，永续年收益额为700 000元。则得该企业资产评估价值为：8282（一）收益额（一）收益额1、含义及特点、含义及特点收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。超出其自身价值的溢余额。主要特点：主要特点：收益额是资产收益额是资产未来预期收益额未来预期收益额，而不是资产，而不是资产的历史收益额或现实收益额；的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的收益额是资产的客观收益客观收益，而不是资产的实，而不是资产的实际收益；际收
47、益；收益额是资产收益额是资产超出自身价值的溢余额超出自身价值的溢余额。 三、收益现值法的基本参数三、收益现值法的基本参数83（1）综合调整法：）综合调整法：预期年收益额预期年收益额=当前正常年收益额预期有利因素增加的收益额当前正常年收益额预期有利因素增加的收益额 预期不利因素减少的收益额预期不利因素减少的收益额2、收益额预测方法、收益额预测方法84（2）产品寿命周期法：）产品寿命周期法：成长期成长期成熟期成熟期萎缩期萎缩期产品的寿命周期产品的寿命周期增长量模型法增长量模型法 几何平均法几何平均法简单平均法简单平均法加权平均法加权平均法移动平均法移动平均法指数平滑法指数平滑法灰色预测法灰色预测法
48、85（3）因果分析法）因果分析法一元线性回归一元线性回归多元线性回归多元线性回归 （4）曲线模型预测方法）曲线模型预测方法8686（二）折现率（二）折现率1、含义也叫贴现率。是在一定时期内的投资收益与相关投资的比率。它是由资金的时间价值决定的。从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。872、折现率的形式、折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值的比例收益折算成现值的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现值的比例收益折算成
49、现值的比例88基本方法：基本方法： 折现率折现率=无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断3、折现率的估算方法、折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险89（三）（三）收益期限收益期限1 1、含义：指资产具有获利能力持续的时、含义：指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为单位。间，通常以年为单位。2、收益期估测方法、收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测90四、收益现值法的优缺点四、收益现
50、值法的优缺点：1、优点：（1）真实和较准确地反映资产本金化的价格；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。2、缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。91五、操作程序五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被
51、评估资产价值9292第四节第四节 资产评估方法的选择与配合资产评估方法的选择与配合一、资产评估方法的思维途径一、资产评估方法的思维途径 根据目前主要的资产评估方法，其思维途径基本可以分为以下几个方面：（1 1）核算论：）核算论： 核算是人们在生产经营活动中按照特定的规则对资源占用、劳动消耗和经济收益进行连续、系统、全面的计量和反映的方式。 基本特点：对业已完成的活动、现实存在的对象进行货币反应。 重要特点：直接针对构成资产价格的各种成分和要素，据实进行货币计量和反映。9393（2 2）类比论）类比论： 类比是根据两个对象的某些属性相同，推出它们的其他属性也可能相同的间接推理。 资产评估中，类比
52、把评估对象与参照物对照起来，把可比性建立在重要因素基本相同的基础上，并就其具有差异的因素确定适当的系数，调整参照物价格，由已知的参照物价格得出未知的评估对象价格。 是现行市价法的思维途径。9494（3 3）预测论：）预测论： 预测是对未来事件的陈述，是根据过去和现在的状况，依照事物发展过程固有的规律性，来揭示将来的状况。 特点：资产的某些价值属性只有通过未来的过程才能反映出来，或取决于未来的过程和环境。因而它的计量就不能运用核算的方式，只能运用预测的方式。 预测在资产评估中得到了广泛的运用。Example: 市场供求关系预测、企业生产经营前 景预测、资产收益预测、政策法规预测等。9595（4
53、4）调整论：）调整论： 这是根据资产价格变化的规律，把过去调整把过去调整为当前，把局部调整为整体，通过过去或局部资为当前，把局部调整为整体，通过过去或局部资产的价格资料，产的价格资料，评估现在或全部资产价格的方式。Example: A、通过物价指数的调整，可以从资产历史成本求得资产重置成本。 B、通过摸索资产价格的“点”、“面”关系，按照“点”上资产评估的有关资料，调整“面”上资产的相关数据，求得“面”上资产的评估值。9696注意：A、虽然一种具体的计算方法是以某种思维途径为主导的，但并不等于说这种方法不涉及其它的思维途径。 Example: 在类比中也要广泛的利用调整的方式，即根据被评估对象
54、与类比物的不同之处确定调整系数，经过类比物价格按相关系数进行调整得到被评估资产价格。B、思维途径仅是探索方法和认识方法的一个步骤，并不能等同于方法的全部。由于评估所需的价格信息资料不同、信息来源不同，信息处理、分析利用的方式等不同，形成了多种多样的资产评估的具体方法。9797注意：注意： 上述四项规则，一般来说是相互支持、融为一体的。特殊情况下，也会产生某种程度的互斥。 例如，从数据缺乏着眼选择的评估方法，往往同评估标准的要求相矛盾。此时，要优先考虑评估标准的制约，并通过评估方法的创新和数据支持率的提高来保证评估任务的完成。 总之，上述四项规则在遇到互斥现象时，考虑的优先级是递减的，即以前面规
55、则的要求为主。其宗旨还是为了更好的完成评估任务。98二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择 资产评估方法的多样性提供了适当选择评估途径，有效完成评估任务的现实可能。 选择评估方法主要应遵循以下规则：（1 1）必须严格与评估计价标准相适应）必须严格与评估计价标准相适应 评估计价标准决定了应该评估的价格类型。 评估计价标准与评估方法是两个不同层次的概念：A A、评估计价标准说明：评估计价标准说明：“评什么评什么”，具有排他性，具有排他性，对评估方法具有约束性；对评估方法具有约束性；B B、评估方法说明：评估方法说明：“怎么评怎么评”，具有多样性和替代，具有多样性和替代性，服务于评估计价标准。
56、性，服务于评估计价标准。99（2 2）资产评估方法必须与评估对象相适应）资产评估方法必须与评估对象相适应A A、评估对象的评估对象的资产属性资产属性不同，所要求的评估方法不同，所要求的评估方法也不尽相同。也不尽相同。Example: 固定资产评估中各种损耗的测算，是一个十分重要的问题，需要专门的方法；而对于流动资产来说，这个问题并不重要。B B、资产评估对象的资产评估对象的市场交易状态市场交易状态的不同对评估方的不同对评估方法的要求也有不同。法的要求也有不同。Example: 市场成交价活跃的就机器设备评估，可采用类比方评估；市场上少见的旧专用设备的评估，只能采用核算的方法来解决。100100
57、（3 3）选择评估方法受所能得到的数据和信息资料的制约）选择评估方法受所能得到的数据和信息资料的制约 各种方法都要依据一系列数据资料进行分析、处理、转换，没有相应的数据作基础，那么，各种方法就成了“空中楼阁”。（4 4）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。 由于对评估结果进行相互验证的需要，还要在其他途径下选择评估方法，多种方法实行“殊途同归”，更好的满足评估计价标准的要求。101三、资产评估方法的配合使用三、资产评估方法的配合使用资产评估方法的配合使用包括如下内容：（1 1）在一个评估流程中进行不同评估方法的配合使用）在一个评估流程中进行
58、不同评估方法的配合使用评估流程：指针对一个确定的评估对象，从数据信息资料的搜集整理，到选择特定规程对数据进行分析、处理，最终得出评估值的过程。 完成这个评估流程，可以用一种评估方法贯穿到底，也可以穿插不同的评估方法。穿插的方式一般有三种：A A、横向穿插：横向穿插：评估流程中几种评估方法平行运用；B B、纵向穿插：纵向穿插：评估流程中交替运用几种评估方法；C C、纵横交插纵横交插：某一阶段平行运用，另一阶段交替运用。102（2 2）运用不同方法评估同一对象，分别完成评估流）运用不同方法评估同一对象，分别完成评估流程，并进行相互验证程，并进行相互验证评估误差产生的主要原因：评估误差产生的主要原因
59、：A、基本数据信息资料有误差；市场价格受特殊因素影响，使市价数据与公开市价有误差。B、测算数据有误差；（受人为因素影响）C、评估方法内在的误差；（技术规程限制造成）D、各种方法使用条件的限制。评估方法运用的数据资料不全，或因资料限制用次优方法替代从而造成误差。103结论：结论： 只依靠单一方法评估，是不能满足资产评估目的要求的，需要从不同角度，采用不同方法，分别完成对特定对象价格的评估，再进行比较、调整，以提高评估值的可靠性。 对同一评估对象运用不同方法分别评估，要求这些方法具有互补性、互斥性。 实践证明进行两三种方法分评互验是最为适宜的。 经过长期的研究和反复的实践验证，目前在资产评估领域主要形成了三种基本的评估方法：重置成本法、收益现值法、现行市价法。
