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1、2010-01-06临平合源项目商业定位报告临平合源项目商业定位报告市市场场篇篇临平整体商业市场分析临平整体商业市场分析商业格局分析细分商圈研究临平商圈发展趋势商业业态分析写字楼市场分析星光街商圈星光街商圈市中心北市中心北大街商圈大街商圈莱蒙商莱蒙商业中心业中心家乐福家乐福城南城南CBD临平商业格局临平商业格局临平目前形成规模的商圈主要有：市中临平目前形成规模的商圈主要有：市中心北大街商圈、莱蒙商业中心、家乐福、心北大街商圈、莱蒙商业中心、家乐福、星光街商圈、城南星光街商圈、城南CBD，形成一心多点，形成一心多点的商业格局。的商业格局。u北大街商业中心：商业网点密集，聚集临平主要娱乐、休闲、购
2、物消费场所，如：中都广场、银泰利群店、大红鹰、九曲营步行街等。u城东家乐福：是自沃尔玛开业后，依托城南居住区，自成小型商业板块，位置比较偏远，但在本地人心目中也有一定地位。u城南CBD板块：以写字楼为主，是自双铁开建以来，快速崛起的版块，因为有地铁和高铁的配套，属于临平未来发展的核心板块，但是目前商业气息不浓，有价无市，要形成有规模的商业中心需要一定时间。u城西莱蒙商业中心：随着沃尔玛的入驻，也慢慢颇具规模，而且因其地理位置靠近市中心，所以也吸引了不少市中心客群。u城北星光街：随着临平的好去处。城北板块的崛起，近几年逐步形成的商业街，虽然无大型商业支撑，但业态齐全，是临平人休闲娱乐的重要场所之
3、一.本案本案商业格局分析商业格局分析细分商圈研究细分商圈研究市中心北大街商圈市中心北大街商圈市中心北大街，老城区的商业板块，目前已经成型，发展成熟，人流量大，由多个中高档商业集成，其中档次较高的有中都购物中心，利群购物中心，并且有两条繁华步行街组成。主力面积30-100方店铺租金2.5-8元/天/平方米商业定位购物消费、生活消费、休闲娱乐消费群体临平各区域人群大红鹰超市大红鹰超市世纪华联世纪华联利群购物中心（银泰）利群购物中心（银泰）中都购物中心中都购物中心中都步行街中都步行街九曲营路步行街九曲营路步行街临平最早形成的商圈，功能俱全，业态繁多，辐射整个临平城区，其临平最早形成的商圈，功能俱全，
4、业态繁多，辐射整个临平城区，其商业地位在临平难以动摇商业地位在临平难以动摇细分商圈研究细分商圈研究莱蒙商业中心莱蒙商业中心莱蒙商业中心莱蒙商业中心莱蒙商业中心，位于临平城西，依托周边居民生活消费形成的商业中心，虽然规模很小，但是因沃尔玛的入驻，其辐射能力非常强，大量吸纳老城区居民生活消费。主力面积10-80方店铺租金5-8元/天/平方米商业定位生活消费、休闲娱乐消费群体老城区居民临平单体建筑面积最大、功能最强的商业项目，已经是老城区居民生临平单体建筑面积最大、功能最强的商业项目，已经是老城区居民生活消费的首选活消费的首选细分商圈研究细分商圈研究家乐福家乐福家乐福，位于临平城东，周边有临平职高和
5、临平技校，还有多数高档住宅小区，依托周边居民生活消费形成的商业中心，离本醒目很近，规模比莱蒙商业中心较小，但其商业性质和定位，基本和莱蒙商业中心一致。主力面积30-50方店铺租金4-6元/天/平方米商业定位生活消费消费群体城东居民、学生家乐福家乐福中低档大众消费，一站式购物，运营状况良好中低档大众消费，一站式购物，运营状况良好本案本案细分商圈研究细分商圈研究星光街商圈星光街商圈随着临平城北的崛起，近几年逐具规模的商业街道，整条街道自西向东贯穿临平城北，以道路两旁店铺为主。虽然没有大型商业支撑，但是业态繁多，基本涵盖市场主流业态。主力面积50-200方店铺租金1-3元/天/平方米商业定位休闲娱乐
6、、购物消费消费群体 城北居民、老城区居民星光商业街星光商业街餐饮、酒吧，足浴，茶楼等休闲业态为主，但城北商业气氛不浓厚餐饮、酒吧，足浴，茶楼等休闲业态为主，但城北商业气氛不浓厚细分商圈研究细分商圈研究城南城南CBD项目所在板块，位于临平城南区域，正在快速崛起的CBD板块，目前板块内并无规模性商业，主要以写字楼为主，比如理想国际、八方杰作、发展大厦等，但空置率较高，有价无市，人流量少，要形成有规模的商业中心需要一定时间。但是随着双铁时代的到来，将会对该区域商业带来实质性影响，将来将会是重点发展板块。随着双铁时代的到来，临平正在迎来新一轮的发展契机，城南随着双铁时代的到来，临平正在迎来新一轮的发展
7、契机，城南CBD将将会是未来商业发展的核心板块会是未来商业发展的核心板块本案本案城南城南CBD随着双铁时代的到来，地铁的一端将连着杭州武林广场，高铁的另一端连着上海虹桥，杭州地铁一号线余杭段内将新增一站点，与临平高铁站边对边距离仅为56米，实现了高铁与地铁两站之间的同地“零换乘”。杭州杭州20分钟，上海分钟，上海30分钟，快捷的交通，将对临平的分钟，快捷的交通，将对临平的商业起到关键性作用。商业起到关键性作用。地铁地铁1号线站口位于城南号线站口位于城南CBD，将来城南，将来城南CBD会是未来商业中心的核心。会是未来商业中心的核心。高铁和地铁的交汇点高铁和地铁的交汇点余杭高铁站，余杭高铁站，届时
8、将会给临平商业带来实质性变化届时将会给临平商业带来实质性变化城南城南CBD引领临平新城走向国际化引领临平新城走向国际化双铁时代双铁时代细分商圈研究细分商圈研究商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:
9、/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！细分商圈研究细分商圈研究细分商圈研究结论：细分商圈研究结论：临平目前主要商业中心在市中心北大街板块，商业网点密集，商业结构完善，相当成熟，在临平当地人心中有巩固的地位。在临平当地人心中有巩固的地位。城南城南CBD，依托地铁，将有大量高端人口导入，依托地铁，将有大量高端人口导入，居民消费水平会有较大的提高，商业将获得良好的发展机遇，但目前尚不成熟，还需要一定发商业将获得良好的发展机遇，但目前尚不成熟，还需要一定发展时间；展时间；临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势任何城市商业格局变化的驱动因素
10、主要有三个方面：人口因素、房地产开发、任何城市商业格局变化的驱动因素主要有三个方面：人口因素、房地产开发、交通系统建设。交通系统建设。人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素。驱动因素。房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素。房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的重要因素。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响。临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势临平人口规模增长临平人
11、口规模增长近期：常住总人口达到近期：常住总人口达到65万人，其中城镇人口万人，其中城镇人口50万人，城市化水平达到万人，城市化水平达到77%；远期：常住总人口达到远期：常住总人口达到83万人，其中城镇人口万人，其中城镇人口74万人，城市化水平达到万人，城市化水平达到89%；购买力不断提高购买力不断提高到到2005年，余杭人均可支配收入达到年，余杭人均可支配收入达到16863元，消费支出元，消费支出12127元。元。2009年，人均可支配收入达年，人均可支配收入达26087元，消费支出元，消费支出17955元，达到全国先进水平。元，达到全国先进水平。居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有
12、促进作用。居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有促进作用。历年余杭人均收入和消费支出情况历年余杭人均收入和消费支出情况因素一：人口规模增长因素一：人口规模增长临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势余杭商品房销售面逐年增长，直到余杭商品房销售面逐年增长，直到2009年，余杭区商品房销售面积年，余杭区商品房销售面积达到达到281.9万平方米，未来大量人口导入。万平方米，未来大量人口导入。因素二：房地产开发的规模因素二：房地产开发的规模临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势区域交通的城镇道路骨架总体上采用“环加方格网”的模式，在功能上形成组团间联系与组团内部联系两个层次，组团间快速通道主要由环路承担，组
13、团内部快速通道主要由方格网路承担。路网局部压缩呈“M”型，形成“两环九横七纵”的快速路和框架性主干路：“两环”即东西大道、良祥路320国道与104国道连接线北缘路延伸。“九横”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世纪大道延伸、320国道、01省道航海路、宁桥大道仁超路、临丁路、乔贤路。“七纵”即良睦路、104国道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、东连接线东湖路延伸。因素三：交通系统建设因素三：交通系统建设城市交通日益完善，整体城市交通日益完善，整体布局布局“两环九横七纵两环九横七纵”临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势星光街商圈星光街商圈市中心北市中心北大街商圈大街商圈莱蒙商莱蒙商业
14、中心业中心家乐福家乐福城南城南CBD本案本案市中心北大街商圈市中心北大街商圈发展较早，商业形态固化，商业档次逐渐落后发展较早，商业形态固化，商业档次逐渐落后莱蒙商业中心莱蒙商业中心体量有限，周边无发展空间体量有限，周边无发展空间家乐福家乐福小型生活商业，无法满足现代化消费需求小型生活商业，无法满足现代化消费需求星光街商圈星光街商圈无大型商业支撑，城北人气不足无大型商业支撑，城北人气不足城南城南CBD随着杭州东扩，为了承接杭州市辐射，临平整随着杭州东扩，为了承接杭州市辐射，临平整体向南发展，而地铁的开发，无疑又拉近了杭体向南发展，而地铁的开发，无疑又拉近了杭州和临平的距离，依托地铁兴起的城南州和
15、临平的距离，依托地铁兴起的城南CBD板块，将会是以后发展的重点，但目前商业气板块，将会是以后发展的重点，但目前商业气氛还未形成，需要一定成长时间。氛还未形成，需要一定成长时间。三大因素驱动临平商业快速发展，但是各大商圈可持续发展能力有限，唯独城南三大因素驱动临平商业快速发展，但是各大商圈可持续发展能力有限，唯独城南CBDCBD脱颖而出，未来发展潜力巨大，传统市中心地位将受到挑战。脱颖而出，未来发展潜力巨大，传统市中心地位将受到挑战。VSVS临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势临平商圈发展趋势结论：临平商圈发展趋势结论：交通的发展，特别是双铁的来临，为临平城南特别是双铁的来临，为临平城南CBD的发展
16、提供了必要的的发展提供了必要的优势条件。优势条件。临平的市中心北大街商业中心发展成熟，但是商业固化，商业档次逐渐落后。而莱蒙商业中心和家乐福只是生活商业区，未来的发展重点是临平城南CBD。临平传统商业中心将受到挑战。临平传统商业中心将受到挑战。商业业态分析商业业态分析零售业态现分为零售业态现分为17大类，临平目前以超市、大型超市、百货店、专卖大类，临平目前以超市、大型超市、百货店、专卖店为其主要零售业态，且多集中在市中心北大街。店为其主要零售业态，且多集中在市中心北大街。零售业态零售业态商业业态分析商业业态分析子行业 行业现状 小结 大型中餐 大型中餐在临平发展迅速，已形成多个本地知名品牌，例
17、如花园食府、新开元，主要以公务、商务人群工作应酬为主，目前分布在城市各区域内，并形成了区域内餐饮消费的中心 大型中餐市场发展相对成熟，且客群广泛，在临平入座率很高 休闲餐饮 休闲餐饮行业在临平发展迅速，临平人对这种休闲时尚的生活接受度高，目前主要有休闲小站，避风港、拉夫瑞等，店面建筑，装修都相对时尚，主要客群为年轻人 休闲餐饮，较为时尚，讲究情调与品位，特别符合年轻家庭与商务洽谈消费的要求 连锁快餐 目前快餐行业在临平发展相当快，主要品牌有，国际品牌如麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐，国内连锁品牌如永和豆浆、大娘水饺，江南小厨、一席地、九百碗等，目前经营形势为门店加外卖，国际品牌经营状况良好，
18、如肯得基，中式快餐经营情况一般，门店较少 快餐有较强的聚客能力，且项目周边年轻人口较多 快餐品牌能承受较高的租金，经营方式灵活 对商业体建筑结构要求简单 咖啡屋 咖啡屋目前在临平一般结合餐饮、主要有蓝衫、迪欧、两岸等大型知名品牌 咖啡屋注重商务与休闲，对提升项目的档次有较强作用 西餐 目前在临平出现的西餐有日式料理、韩国烤肉等，知名品牌西餐厅相对较为缺少，未来将会有很大的商业发展空间 西餐品类发展较慢，市场存有空白点西餐讲究品位和环境，对提升商业整体档次有较大作用 火锅餐厅 火锅餐厅以大众消费为主，目前已出现全国知名连锁品牌如小肥羊等，其他以四川和重庆的为主，但是火锅餐厅在临平经营情况并不火爆
19、 火锅餐厅消费相对较低，但是有季节性选择消费 全国连锁品牌较少 美食广场 目前临平无规模性美食广场，最多也就是夜市街小贩成群，饮食档次非常低 市场上占有量少，竞争压力小 强大的人流驱动力 餐饮业态餐饮业态目前临平餐饮行业较为发达，主要分布在各大型商业周边，目前临平餐饮行业较为发达，主要分布在各大型商业周边， 但是缺乏知名但是缺乏知名品牌的支撑，行业缺乏整合。品牌的支撑，行业缺乏整合。商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，
20、再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！商业业态分析商业业态分析临平休闲娱乐业主要以俱乐部、酒吧、临平休闲娱乐业主要以俱乐部、酒吧、KTV和洗浴为主，行业分和洗浴为主，行业分布较广，主要集中在市中心以北。布较广，主要集中在市中心以北。休闲娱乐业态休闲娱乐业态商业业态分析商业业态分析市中心北大街商圈市中心
21、北大街商圈利群购物中心（银泰）利群购物中心（银泰）银 泰 百 货层数业态品牌1F化妆品，黄金珠宝、烟草、手表、服装、快餐OLAY、AUPRES、纪梵希、利群、LACOSTE、麦当劳2F女装、女鞋、女包、内衣、饰品法澜诗诺、BELLE、LESAUNDA、敦奴、HERSTOPY、FIRSTVIEW3F男装、男鞋、男包、男士用杂品金利来、巴贝、保罗、雷迪波尔、曼哈顿4F家电、日用品、童玩、体育用品、数码产品区位：杭州市余杭区东湖街道北大街132号建筑面积：建筑面积：12000平方米平方米层数：层数：4F商铺面积：商铺面积：50-100平方米平方米租金：租金：5-7元元/天天/平方米平方米入组率：入组
22、率：100%简介：是余杭区及周边地区广大消费者的主要购物休闲场所。以化妆品、流行服饰为主要经营范围，同时还引进了麦当劳、宝宝贝贝儿童摄影、电玩游戏城等综合配套服务设施，是集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性百货商场，基本满足消费者“一站式”的购物需要。典型商业典型商业市中心北大街商圈市中心北大街商圈中都购物中心、中都商业步行街中都购物中心、中都商业步行街中都购物广场层数业态品牌1F服装、金器、手表、化妆品BELLE、TATA、伊纳芙、九牧王、雅戈尔、皮森、KFC2F购物中心、健身中心华联吉买盛、新华书店、一兆韦德健身中心3F吉买盛商场（家电、日用品、百货）市面一、二线家电品牌4F写字楼5F写
23、字楼6F中都广场管理处步行街二层商铺为主服装、礼品、速食店贵人鸟、达芙妮、爱登堡、新巴黎、红磨坊、阿迪达斯区位：余杭临平北大街与东大街交汇处建筑面积：建筑面积：110000平方米平方米层数：层数：6F（地下停车场）（地下停车场）商铺面积：商铺面积：50-100平方米平方米租金：租金：4-7元元/天天/平方米平方米入组率：入组率：95%简介：中都广场集大型精品购物中心、商业步行街、酒店式公寓（6层以上）、智能化写字楼、食品城等于一体的综合性大型建筑群，项目于2003年全面竣工,作为杭州临平的城市改造工程,中都广场凭借其优越的地理位置、庞大的规模、恢弘的气势成为杭州临平的主要建筑物之一。商业业态分
24、析商业业态分析典型商业典型商业市中心北大街商圈市中心北大街商圈九曲营路步行街九曲营路步行街区位：杭州市余杭区东湖街道北大街132号类型：沿街商铺类型：沿街商铺商铺面积：商铺面积：30-100平方米平方米租金：租金：2.7-4.5元元/天天/平方米平方米入组率：入组率：95%简介：临平九曲营路步行街,北大街至保健路,建设时间早，人流量大，街区内以中低档次服装、鞋类、日用品等商业为主，因为低价格，高品质，深受当地居民喜爱。同时街道内还有酒吧、电玩游艺厅、网吧、台球房等娱乐设施配套。是专供居民和游客步行观光、购物和休闲的城市特色商业街区。商业业态分析商业业态分析典型商业典型商业莱蒙商业中心莱蒙商业中
25、心莱 蒙 商 业 中 心层数业态品牌1F商场（服装、珠宝、手表、眼镜专营店）、餐饮ROSHT、JACKJONES、ZIPPO、屈臣氏、雅戈尔、西尼亚、太阳鸟、老凤祥、KFC2F商场（服装、鞋类、饰品、手机、日用百货）沃尔玛、特步、布森哲、森马、稻草人、保罗、李宁、美特斯邦威、贵人鸟、真维斯3F商场（日用品、家电）沃尔玛（市面一、二线家电品牌）4F娱乐城加州电影城、电玩游艺厅、金仕堡健身中心、金麦KTV 区位：临平城西迎宾路与藕花洲大街交汇处的黄金地段建筑面积：建筑面积：50000平方米平方米层数：层数：4F（地下停车场）（地下停车场）租金：租金：6-8元元/平方米平方米商铺面积：商铺面积：10
26、-60入组率：入组率：100%简介：莱蒙商业中心总投资1.8亿元人民币，是香港莱蒙鹏源集团、英国斯卡伯集团与美国沃尔玛三大国际巨头联合打造的第二代定单地产商业。其中主力店沃尔玛购物广场近20000方。莱蒙商业中心是临平迄今单体建筑面积最大、功能最强的商业项目，已成为集大型超市、时尚购物、休闲娱乐及特色餐饮于一体的现代化商业中心。商业业态分析商业业态分析典型商业典型商业家乐福家乐福家 乐 福层数业态品牌1F商场（服装、床上用品专营店）、餐饮、酒店万达奴、SEPTWPLVES、NJSMASO、摩奥、达芙妮、KFC、永和、港信酒店2F商场（食品、日用百货）家乐福3F商场（家电、百货）家乐福4F娱乐广
27、场新世界娱乐城（影院、KTV、餐饮）、可乐网吧5-7F会所馨浪会所（桑拿、棋牌）区位：政法街与体育路交汇口 （原凤仪家园净菜市场址）建筑面积：建筑面积：16000余平方米余平方米层数：层数：7F（地下停车场）（地下停车场）商铺面积：商铺面积：30-50租金：租金： 4-6 4-6元元/ /天天/ /平方米平方米入组率：入组率：100%100%简介：家乐福临平项目座落于临平副城政法街与体育路交汇口（原凤仪家园净菜市场址），总投资1.5亿，建筑面积16000余平方米，是集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮于一体的大型商业中心。商业业态分析商业业态分析典型商业典型商业星光商业街星光商业街商业业态
28、业态非常丰富，基本包含市场主流业态，但是主力业态为餐饮、茶楼、棋牌、足浴、广告服务等商业层数1-3层店铺面积两层合计50-200方，部分多间打通店铺租金1-3元/平方米/天 入租率90%客群流量一般商业业态分析商业业态分析典型商业典型商业商业业态分析商业业态分析家乐福家乐福九曲营步行街九曲营步行街莱蒙（沃尔玛）莱蒙（沃尔玛）利群（银泰百货）利群（银泰百货）中都广场中都广场高档高档中档中档低低 档档中高档中高档星光商业街星光商业街各商业档次对比各商业档次对比临平商业主要以中高档次为主，相对较高端的利群购物中心和中都购物中心临平商业主要以中高档次为主，相对较高端的利群购物中心和中都购物中心都分布在
29、市中心都分布在市中心老商业项目以日用百货为主流，仍然处于基础地位；餐饮、休闲、娱乐总老商业项目以日用百货为主流，仍然处于基础地位；餐饮、休闲、娱乐总体比例没有超过体比例没有超过30%，而较新的几个商业项目（莱蒙、家乐福）的餐饮、，而较新的几个商业项目（莱蒙、家乐福）的餐饮、娱乐、休闲项目的比重明显加大，星光商业街更是以休闲为主力业态，为娱乐、休闲项目的比重明显加大，星光商业街更是以休闲为主力业态，为商圈吸引更多人气。商圈吸引更多人气。新商业项目新商业项目老商业项目老商业项目商业业态分析商业业态分析商业业态分析商业业态分析商业业态分析结论：商业业态分析结论：临平零售业竞争激烈，沃尔玛、家乐福、中
30、都、利群大型龙头企业，吸纳沃尔玛、家乐福、中都、利群大型龙头企业，吸纳城市大量消费需求。城市大量消费需求。餐饮行业发展较快，但是分布零散，而且品种相对稀少，但是分布零散，而且品种相对稀少，缺少高档品牌餐饮店。休闲娱乐基本属于市场主流娱乐业态，总体形势单一，档次不高。有一定总体形势单一，档次不高。有一定发展空间。发展空间。临平整体商业档次不高，但是近几年发展的商业项目，已经由单一的百货业态，逐渐向集休闲、娱乐、餐饮于一体的多元化商业发展。逐渐向集休闲、娱乐、餐饮于一体的多元化商业发展。写字楼市场分析写字楼市场分析2 23 34 45 56 61 17 7一号线世纪大道站（临平站）传统市中心写字楼
31、城南CBD本项目编号编号名称名称总体量总体量租租金金/ / /天天 售售价价/ /元元/ /销售率销售率 入住率入住率1中都广场1100001.5-1.7100%90%2华都大厦120001.3-1.6100%100%3美亚大厦390001.4-1.81350080%60%4八方.杰座470501.5-1.81200090%40%5理想国际558781.7-2.01400070%30%6临平新天地150001.5100%70%7南苑发展 大厦130001.51300095%60%u临平写字楼主要分布在市中心和城南CBD板块，城南CBD板块起步发展较晚，盛业气氛不浓厚，整体入住率不高。u临平写字
32、楼租金水平整体在1.3-1.8元/天/平方米。临平写字楼主要集中在地铁站周围临平写字楼主要集中在地铁站周围CBD中心，但目前写字楼销售速中心，但目前写字楼销售速度缓慢，入住率低度缓慢，入住率低写字楼市场分析写字楼市场分析个案分析个案分析理想国际大厦理想国际大厦理想国际大厦位于临平中央商务区时代广场城市综合体，南大街、世纪大道交叉口，紧邻杭州地铁1号线余杭段临平站，交通便利；周围家乐福南苑店、银行、酒店、余杭图书馆、建设中的时代广场商业中心、规划中的地铁地下商业步行街等各项配套设施完善。作为临平首席5A甲级写字楼，理想国际大厦外立面精选加拿大进口大理石材，采用玻璃和花岗岩梁柱相结合的幕墙装饰，极
33、具现代感；挺拔向上、简洁灵动的设计风格体现了一种向更高理想飞翔的理念。近1000平方米的豪华精装修商务大堂挑高约10米，并重金聘请意大利著名设计师主持内饰设计，显得大气磅礴。开发商：理想四维地产集团有限公司 物业管理：杭州理想四维物业管理有限公司建筑形态：高层（建筑高度：100；标准层层高：4米）产品类型：甲级写字楼总建面55878标准层面积：1,800建筑容积率：5.3日租金1.7-2.0 元/平方米 装修状况全装修配套功能办公、会议、餐饮、娱乐销售价格13000-16000/平方米建筑年份2008年商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼
34、升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！写字楼市场分析写字楼市场分析个案分析个案分析美亚大厦美亚大厦美亚大厦项目由新加坡美亚集团投资，其下属独资外企杭州美亚房地产公司开发建设。项目地
35、处临平世纪大道和迎宾路交汇处，地处临平新城的政务中心、商业中心和文化中心。大厦总建筑面积38000多平方米，由4层商业裙房和20层甲级写字楼组成。同时，美亚大厦周边商务配套齐全，美亚大厦周边的规划定位为临平真正意义上的CBD，目前数十万平米建筑面积规模的写字楼正在规划建设、逐步形成。附近的余杭大厦拥有国际会议中心、城市花园酒店，富邦国际酒店也即将交付使用。周边的时代广场商业中心、易初莲花大型超市及购物广场、450米地铁地下商业步行街、沃尔玛商业中心的联动开发，将使该区域成为未来临平的核心商业区。人民广场、图书馆、博物馆、体育馆、水景公园以及周边的高档社区，大大提升了该地段的文化价值。更为得天独
36、厚的优势是根据杭州地铁1号线的建设规划，世纪大道站将在美亚大厦设置两个出口。 开发商：杭州美亚房地产公司开发有限公司 物业管理：建筑形态：高层（24层）产品类型：准甲级写字楼总建面：38000标准层面积：1,300装修状况：毛坯日租金：1.4-1.8元/平方米 销售价格：单价12000-15000元/平方米配套功能办公、银行入驻率65%建筑年份：2007年写字楼市场分析写字楼市场分析个案分析个案分析美亚大厦美亚大厦位置：位于南大街与世纪大道交界处，距临平汽车南站和杭州地铁一号线临平站点约300米 项目情况：项目分为A、B两座楼，A座总高10层，B座总高8层，A、 B两座楼一、二层均为商铺，A座
37、3-10层为写字楼，B座3-8层为写字楼。 装修：本项目是由区政府规划，外立面统一是低调的银灰色调，幕墻以石材、铝板、LOW-E中空玻璃为主，内装修采用暖色调五星级酒店装修标准，原装进口三菱VRV中央空调，属目前临平装修档次最高的写字楼。 本项目作为临平CBD时代广场的中心建筑，规划为政府办公中心、行政服务中心，环抱时代广场15000平米中心景观，共享近8500方内院景观及400余米的沿河休闲街，着力打造生态办公，为企业营造一个便捷、舒适、健康的办公场所。开发商：杭州八方安迪信实业有限公司物业管理：杭州理想四维物业管理有限公司建筑层高：A座10层、B座8层产品类型：写字楼总建面：47050标准
38、层面积：2,000以上建筑容积率：4.8日租金：A座1.8元/以下；B座1.5元/以下 装修状况：毛坯配套功能：办公、商场、餐饮、娱乐入驻率：20%建筑年份：2008年商业业态分析商业业态分析写字楼市场分析结论：写字楼市场分析结论：临平写字楼供应主要集中在城南主要集中在城南CBD核心区；核心区；临平甲级写字楼供应量少，市场表现较一般，销售率与入住率较低；市场表现较一般，销售率与入住率较低；传统城市商业中心受到挑战，新城市中心逐步形成，但尚需较长时间发展；商业格局商业格局商业业态众多，但是缺乏知名品牌支撑，商业亟待整合；虽然临平商业格局呈现多点发展，但是缺乏强调生活感的时尚消费场所；国际大品牌零
39、售企业进驻，零售市场竞争激烈；商业业态商业业态临平写字楼市场处于供大于求的状态，写字楼售价不高，租金较低，入住率较低；写字楼市场写字楼市场商业市场研究总结商业市场研究总结定定位位篇篇项目整体国际化的定位项目整体国际化的定位临平国际地标建筑临平国际地标建筑临平国际地标建筑临平国际地标建筑项目整体定位：项目整体定位：项目整体定位：项目整体定位：准确的商业定位，是在符合项目整体定位的前提准确的商业定位，是在符合项目整体定位的前提下下,充分展现商业部分的个性特征充分展现商业部分的个性特征,进行鲜明的市进行鲜明的市场信息传递场信息传递.城市缺乏强调生活感的时尚个性消费场所；缺乏知名品牌支撑的众多商业业态
40、亟待整合；市场面市场面本板块生活氛围浓厚；特色个性商业缺失；板块面板块面项目整体定位高端，在业态选择上要匹配；商业体量不足2万方,难以以规模面形成影响力.要选择具号召力品牌.业态相对集中。整体定位要考虑品牌入驻可能性和后期的经营.项目面项目面定位关键词定位关键词都市化都市化时尚性时尚性个性化个性化品牌号召品牌号召商业概念定位商业概念定位具有时尚感、个性化的具有时尚感、个性化的目的性消费场所目的性消费场所考虑商业定位应符合项目整体形象，并服务于项目营销需要考虑商业定位应符合项目整体形象，并服务于项目营销需要和后期入驻业主生活配套：和后期入驻业主生活配套：商战无序，策划先行商战无序，策划先行201
41、32013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！北大街商圈莱蒙商业中心家乐福商业中心家乐福商业中心星光商业街城南CBD商圈传统的传统的生活感
42、的、大型的生活感的、大型的生活感的、普通的生活感的、普通的不成熟的不成熟的未来的、投资的未来的、投资的本项目目的性的、个性的、时尚目的性的、个性的、时尚的的形成个性鲜明的目的性消费产所形成个性鲜明的目的性消费产所业态建议业态建议以主力店（二以主力店（二 三楼三楼 品牌餐饮店品牌餐饮店+1+1楼服装精品店）楼服装精品店）领携其余配套商业，形象和内容相结合。领携其余配套商业，形象和内容相结合。品牌餐饮品牌餐饮u最容易存活业态u租金承受力高u对面积去化贡献力大u对商铺有特殊要求：如排烟管等的设置服装精品店服装精品店u时尚、个性品牌具号召力u提升项目形象u对商铺位置要求高：良好的昭示面和人流量。u商铺
43、选择高，可能要牺牲部分租金收益。品牌餐饮店建议：俏江南、焦叶餐厅（二、三楼）品牌餐饮店建议：俏江南、焦叶餐厅（二、三楼）业态建议业态建议业态建议业态建议服装精品店建议：服装精品店建议：ZARAZARA（南面沿街铺位）（南面沿街铺位）业态建议业态建议配套商业（围绕个性化的目的性消费设置），北面沿街小配套商业（围绕个性化的目的性消费设置），北面沿街小铺。铺。健康生活健康生活健身、健身、SPYSPY、美容养生会所等、美容养生会所等富有品位富有品位咖啡厅、西餐咖啡厅、西餐日常需求日常需求7-117-11，书屋，音像店，糕点店，书屋，音像店，糕点店业态建议业态建议健健身身房房、SPY业态建议业态建议西西
44、餐餐、咖咖啡啡业态建议业态建议日日常常需需求求综合业态配比：业态业态主力形象店主力形象店餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐零售零售合计合计比例比例5%25%25%45%100%面积面积0.08万万0.4万万0.4万万0.72万万1.6万万商战无序，策划先行商战无序，策划先行20132013房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！火爆促销中震撼升级上市！火爆促销中此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】2013房地产营销策划大全唯一唯一官方网站：，唯一唯一指定淘宝店铺：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！关于商业持有业态建议关于商业持有业态建议1.目前临平写字楼市场处于供大于求的状态，写字楼售价不高，出租率较低；2.本项目所在位置缺乏办公氛围，写字楼出租、出售难度较大；3.考虑到贵司有一定量的办公需求；4.可以考虑低价出租办公楼，类物业，以吸引人流，为本项目商业部分销售带来利好；综合建议持有写字楼部分物业综合建议持有写字楼部分物业汇报完毕谢谢
