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1、成都新津县花源创意田园项目开发 顾问咨询工作建议书主要内容第一部分：项目背景及项目初步理解第一部分：项目背景及项目初步理解第二部分：对项目核心问题的梳理第二部分：对项目核心问题的梳理第三部分：世联类似项目的运作经验第三部分：世联类似项目的运作经验第四部分：本项目工作的切入点分析第四部分：本项目工作的切入点分析第五部分：项目工作大纲第五部分：项目工作大纲第六部分：技术支撑和团队保障第六部分：技术支撑和团队保障15245159693101项目背景及项目初步理解0304020105062项目位于成都新津县东北部，距双流国际机场约10公里，总规划面积18.4平方公里新津新津u项目区位：项目位于成都新津
2、县东北部，距成都市区约20公里，距新津县城约7公里，距双流国际机场约10公里u项目四至：地块北至新津县界，西至金马河东岸，东至老川藏路u项目规模：总规划面积约18.4平方公里双流国际机场 约约1010公公里里新津县城 约约77公公里里本项目项目基本情况38km双流航空港本项目临近双流空港，无可争议的交通优势带来大量客流、货流和资金流u项目位于双流机场以南约8公里处，和空港之间有多条道路联通，可共享航空港带来的客流、货流和资金流的辐射效应国际航空枢纽综合功能区的产业定位：以航空枢纽为主导产业的综合功能区，其中包括航空枢纽、航空物流和综合服务功能区。 成都市产业功能区规划空港相邻区在机场周边的6k
3、m范围内或在空港交通走廊沿线15分钟车程范围内。主要是借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展。高科技产业，会展中心，跨国公司的总部等等都会在这里聚集。4依托临空经济综合功能区，产业发展环境优越双流航空港本项目外围环 15km制造配送环 6-15km商务服务环3-6km中心机场环3km临空经济综合功能区结构u临空经济综合功能区结构呈环形分布，本项目属于商务服务环与制造配送环，可利用利用机场的交通优势发展高时效性，高附加值的相关产业u因此本项目发展资金和技术密集型产业以及综合服务功能的产业环境优越u研究案例：u奥黑尔机场,美国u洛杉矶机场, 美国u希
4、思罗机场, 英国u桃园中正机场, 台湾u戴高乐机场, 法国u5区域拥有水系、林盘等优质生态资源，促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成金马河牧马新城大件路老川藏路金马河梁筏共和洪川串头花源社区东华官林长乐方井杨柳河牧马新城花源镇城市片区花源欧风小镇川西林盘6本项目是区域中心城市、城市近郊区、大规模区域开发项目v首先，成都作为四川省省会城市，是四川省唯一的中心城市中心城市：特别是西部大开发的推进和建设、区域交通网的完善与建设，区域产业升级与转移等一系列重大利好的刺激，将面临巨大的发展机遇。本项目在此战略机遇期下，其发展潜力巨大。v其次，项目毗邻双流国际机场，离成都约10公里，具有巨大的交通
5、优势，随着临空经济综合功能区的开发与建设，本项目产业、城市功能等进一步完善。v最后，本项目属于大规模的新城开发项目：项目总体规划区面积18.4平方公里，属于大规模开发，可以通过多种功能组合和内部功能完善，提升项目价值和项目的城市影响力，具有较大的操作空间。项目属性界定区域中心城市城市近郊大规模的新城开发7世联对本项目发展目标的理解提升新津产业服务功能，达到实现新津产业升级与功能升级的目标，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡打造具有竞争力和特色鲜明的综合性新城，充分利用比邻航空港的优势条件，打造成都唯一的临空创意田园新城实践成都 “世界现代田园城市”和花源“生态休闲城镇”的目标，打造城市扩
6、容进程中的理想人居空间，并实现城乡统筹发展提升城市土地价值目标一：产业提升、城市价值提升目标二：综合开发、提升竞争力目标三：环境友好、提升城市品质目标四：持续增值、提高土地价值8目标一：产业提升-提升新津的产业服务功能，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡v成都市产业功能区规划中新津的产业定位：重点发展临空经济综合功能区、水上运动休闲产业中心、金融后台中心v花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，将成为全域成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域，定位为新津县对接成都的桥头堡v本区域如何将产业的发展与周边区域的发展、与城市的发展相结合，是项目成功的关键产业发展城市发展推动反作用第一性第二性县域经
7、济升级产业推动9目标二：综合开发-打造具有竞争力和特色鲜明的田园新城挖掘自身优势产业潜力整合区域范围内的资源依托区域主导产业实现差异化定位特色竞争力可持续发展城市新亮点10目标三：环境友好-打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实现城市统筹发展v成都在成为西部重要城市的进程中，人口的增加和快速城市化是必然的趋势，构建成都的理想人居空间将是城市发展中非常重要的环节v本项目是成都城镇化试点和 “田园城市” 新亮点v项目作为二环绕城高速内最大的开发项目，其规模优势决定了其具有承担此任的基础项目的规模性项目的战略意义打造理想的人居空间决定具备条件时间时间人口促进人口的增加加速城市化的进程城市人口非城市人
8、口11目标四：土地价值-提升城市土地价值v以此项目的开展为契机，配合区域的发展，实现对城市产业、形象方面的带动，实现区域成功开发并树立区域形象的基础上，实现土地价值的最大化，满足政府经营城市的需求项目的成功开发推动 城市产业发展提升 城市形象树立 区域价值形象实现 区域土地价值的最大化12诸多资源利好将为项目高起点开发提供了良好的外部机遇 项目发展机会城市发展轴：项目位于被称为“成都平原城市群脊梁”的南北发展主轴上；同时处于成都田园城市功能分区的提升型发展区和优化型发展区的交界处，兼有城市特征和农村特征；花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，将成为成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域临空经济带
9、：项目毗邻双流国际机场，将推进其与机场等周边区域相互渗透形成临空经济带，良好的区位交通和经济基础将促进项目在可利用机场资源方面获得发展先机，未来以更快的速度与国际对接优质生态资源：众多水系、特色的川西林盘促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成13但由于受到市场、消费者、竞争等因素影响，实现项目的成功开发仍可能面临着诸多问题与挑战项目区域认知受非房地产发展区域与交通距离等多重影响，如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值、实现高溢价？价值实现问题本地市场规模有限，应如何进行客户定位、挖掘客户需求，才能支撑大规模的土地的持续开发？市场实现问题项目周边新区集聚，内部自然、人文资源丰富，如何利用
10、才能实现资源价值的最大化？资源利用问题现有规划的市场风险多大？功能配比如何确定才能实现经济效益最大化？规划实现问题项目开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才能实现事前控制，避免为别人作嫁衣？控地风险问题项目规模大，前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设，如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全？资金运营问题14价值实现问题：项目区域属于待发展区域、非房地产发展主流区域多重影响，如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值、实现高溢价v待发展新区：待发展新区：本项目作为成都待发展的新区，目前仅仅实现基础设施的交通网络，要迅速通过区域定位和关键设施、项目开发确定项目在城市中的地位和在市民中的形
11、象。v区域相对陌区域相对陌生：生：非房地产开发热点区域，房地产开发价值认知低。v交通距离：交通距离：距新津、机场约8公里，郊区的认知进一步加剧了购房置业的心理距离。改变传统认知，改变传统认知，挖掘价值、重新站位挖掘价值、重新站位都市生态区？产业配套区？人文旅游区？生态休闲区？卫星城镇？城郊居住区？工业开发区？15资源利用问题：项目周边大量新开发用地，内部自然、人文资源丰富，如何利用才能实现资源价值的最大化？众多资源如何整理利用、如何分阶段构筑竞争力？哪些资源利于提升区域价值？哪些资源利于房地产销售？新区集聚，如何为项目所用房地产业发展工业发展推动人口聚集：促进城市化水平经济发展：提升房地产发展
12、环境消费力提升：提高收入水平需求群体增加有效需求增多未来发展潜力自然、人文资源丰富，怎样保护和利用自然资源：水系丰富、贯穿地块东西。人文资源：自贡是四川省最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一 同时使川南有名的历史文化名城 。16规划实现问题：土地规划的市场风险多大？功能配比如何确定才能实现经济效益最大化？主要用地功能：居住用地、旅游开发用地、商住用地、商务会议用地、公共绿地主要物业与配套（红线内）：住宅、商业、商务会议、行政办公、湿地公园、等项目规划的功能与配套关键问题是否都具有市场实现性？哪些是盈利来源、哪些是增值手段？用地配比是否是最佳比例？如何确定功能组合与配比，均
13、衡投入与产出，实现利润最大化？就本项目而言，必须根据项目前期研究的开发目标和发展定位，进行本项目的功能布局和规划建议，进行规划的建议！17控地风险问题：项目开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才能实现事前对房地产开发用地有效控制？一二级联动开发可能遇到的问题控地措施的具体实施针对具体情况采取不同的控地方法组合，均衡企业与政府的利益关系：一级开发协议的具体签署责权利关系的确定利益分成模式的确定与当地政府、居民关系的处理出让用地与二级开发用地的具体确定其他二级用地控地措施的提前规划控地方式：规划控地、开发主体控地、设施控地、附加条件控地、取地策略控地地方政府换届人员变动，可能导致企业相关利益
14、得不到相应的保障；企业如果没有获取区域规划控制权和实施权，政府可能侵蚀企业利益；政府可能引入其他投资者，挤占企业即得利益；政府责权利模糊，相关区域开发工作推进不力；土地出让和物业开发的组合关系模糊，利益贬损；优质地块和盈利地块关系不清，失去盈利地块的控制权；18资金运营问题：项目规模大，前期大量资金投入酒店、公共配套开发与建设，如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全？培育期区域成熟度成长期成熟期大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统土地后续增值收益项目前期需要大量资金投入进行基础配套开发与建设，一旦市场不能实现，资金层面面临巨大的风险；区域开发的盈利模式必须放在时间上来统筹把握。n确定盈利模式：
15、确定盈利来源：土地转让、物业开发、物业经营、产业运营确定现金流的表现：快速回现？后期溢价？确定投入与产出的关系：量的关系、时间的关系确定融资模式：融资渠道、融资时间、融资规模区域项目的常规投入-产出关系19本项目作为大规模区域开发，要系统的解决开发过程中的诸多风险，从而实现项目的成功启动与持续开发成功开发政策变化风险运营管理风险市场实现风险资金保障风险客户认识风险规划实现风险通过项目定位与开发模式设计系统化规避风险。如不加防范，任何一条风险都可能导致项目开发失败！2002项目核心问题梳理03040201050621根据世联对此类项目的经验，结合本项目具体情况，必须对以下四方面的问题进行梳理和解
16、答u项目发展定位与功能构建u规划建议与规划指导u开发模式与实施策略u开发节奏的把握与首期启动22在成都发展、新津的扩张或升级过程中，本项目可以承接哪些功能？定位与功能构建u成都城市快速发展u新津立意建设“田园城市”城市发展进入新的阶段需求新津发展必须进行转型与升级对城市的功能和形象提出新的要求扩张升级承接双流航空港的功能辐射是本项目考虑发展定位的重要方向之一承接哪些外溢功能？创造哪些新的机会？如何实现价值最大化？是否有基础接受辐射？应该主动抓住那些机会？可以发展哪些新型产业？地缘优势政府支持23自然资源、航空资源、产业资源应该如何利用，以确保区域开发的价值实现最大化？v本项目北临航空港，拥有丰
17、富的自然资源；从现状阶段来看，这些资源精彩而非精致，宝贵而非稀缺，因此：v一方面，如何把项目的资源范围扩大；v另一方面，如何把现有的资源精细化和合理改造；v是本项目价值实现最大化的重要工作内容航空资源自然资源产业资源区域开发精细化处理、合理化改造适度的利用、必要的保护提升区域价值实现对资源最大化、最优化 的利用24新津新津在西部开发建设背景下，本项目如何突出重围，实现差异化发展，是项目保持竞争力和可持续发展能力的关键v城市升级v功能再造v产业发展u休闲健康新城u航空新城u商贸新城特色竞争力可持续发展城市新名片创意田园新城建设背景下，各地涌现出大量的开发项目：挖掘项目自身特色整合城市与区域资源发
18、挥区域产业基础优势特色化、差异化的发展道路25如何保证本项目总体规划的市场可实现性，需要建立多个评价体系来确保规划的市场优化功能与指标评价用地方案评价经济可行性评价进程实现性评价运营成本与难度规划评价KPI体系功能构成评价：规划功符合项目定位，满足发展目标；功能指标评价：功能配比符合发展目标要求，满足实现项目定位并尽量实现区域价值最大化功能分区评价：分区符合资源禀赋要求，有利于价值实现；整体分区评价：整体分区符合功能融合性，有利于整体价值地价测算：开发机构收支平衡点的地价市场能否实现；开发机构投入测算：要保证规划可实现，开发机构支出是否合理规划有利于启动，有利于在预计的时间内完成建设；按规划建
19、设完成后，区域管理的难度与成本是否在合理范围。26结合项目定位和功能构建，如何协调城市规划、区域规划的关系，如何处理好城乡统筹发展是项目顺利发展的前提项目发展定位及功能与项目构建明确推进落实到与用地规划方案的结合上一级的分区规划的调整牵涉花源创意田园项目自身的总体规划的调整和深化上级规划部门各规划设计单位确保一级土地运营和后续开发的成功规划功能项目协调一致协调我司在这方面的经验和技术力量充分，将尽力协助贵司解决这方面的问题27对投资企业、金融机构、政府资源的整合和把握，是项目能否顺利实施的关键资源的把握和整合一级开发二级开发金融机构投资企业政府开发企业运营管理企业投资合作招商合作、投资关注的核
20、心问题是什么？主要需求是什么？如何看待项目？是否认可项目价值并愿意投资或合作参与？如何建立本项目与他们利益的最佳结合点？如何建立他们对项目的信心和强烈兴趣？v本项目的发展策划必须重点考虑及解决这些问题，必须结合投资企业、商家及金融机构的需求确定功能构建及投资开发计划，如此才具备实操性28开发节奏、资金平衡的把握和启动期的确定，对项目能否持续开发、成功运营起着决定性的作用v开发节奏：开发节奏：时间与空间上的如何合理分配与促进？分期开发过程中资本投入与回报如何实现更好平衡？（如争取政府给予土地补偿）各功能板块的开发节奏如何控制？各自利益如何实现、彼此的促进效应如何体现等？v启动期的启动期的确定至关
21、确定至关重要：重要：首期地块的开发计划？开发策略？开发计划 项目启动期 快速发展期 成熟发展期居住商务商业项目各阶段各物业开发量示意图项目净现金流量示意图：持续、创新、增值时间 项目启动期 快速发展期 成熟发展期开发量净现金流2903世联经验03040201050630咨询+实施 全面解决客户问题世联在客户服务方面取得成功的关键，在于具备在全国范围内将房地产顾问咨询与市场实施相结合的能力。我们的各个咨询业务部门通过不断获取市场知识，形成深入见解，从而积累了大量专业案例，为客户提供最佳决策支持；而我们的实施团队，由于在全国范围内积累大量的客户资源、了解客户的真实需求、帮助客户挖掘与自身利益的切合
22、点等，可以进一步帮助客户实现项目的价值。咨询提供最佳决策市场实施兑现项目价值提供从项目前期定位规划到招商引资等全程的服务31固安开发区行政上隶属廊坊，区位上居京南门户，占地约20平方公里u项目所在地固安县行政隶属于位于京津之间的廊坊市u但从地理位置和区域经济发展的角度来看，项目所在地固安无疑已是“大北京地区”区域经济发展和城镇体系架构的重要组成部分典型案例32项目面临的困局：不在京津冀一体化发展格局下重点发展的三轴线上，也没有对其明确定位，吸引力有限v京津冀城乡空间发展规划研究报告认为，北京作为核心城市应做到“有机疏散”与区域范围的“重新集中”相结合，实施双核心或多中心都市圈战略，对核心城市无
23、序的过度集中进行“有机疏散”，缓解空间压力。v三条轴线的发展将缓解北京旧城和密集建成区的压力，带动区域发展。v京津冀一体化进程，正由学术界的呼声转向政府决策部门的落实。北京的新一轮规划必然和津冀两地产生更为紧密的关系。固安资料来源： 京津冀城乡空间发展规划研究报告33世联占位大北京区域发展的格局，以市场为导向，通过高规格的战略定位推进固安主动迎接北京城市的新发展在北京城市功能向南部疏散空间发展战略的机遇指引下大北京发展格局下周边区域市场的竞争分析固安资源条件的剖析思考的方向低高高竞争地位城市发展吻合度低区域产业现代制造业区域物流高新技术 专业服务教育物流基地生态 农业打造以现代制造业为主体的工
24、业区，建立京南地区最大的现代制造和加工基地；打造生态农业休闲体验度假区，成为大北京地区的“第三生活空间” ；发挥固安进京驿站的城市功能，建立区域仓储物流基地。第一阶段整体定位与规划建议34并基于项目价值点的梳理明确区域的价值定位和功能定位，奠定项目发展的气势价值定位固安大北京第三地功能定位现代文明与田园文化的融合之地正式工作与生活之余的第三空间这是一个具有国际化、现代化水准的集加工制造业、仓储物流和生态农业体验、度假休闲及高尚居住于一体有机融合的新兴工业园区。35在区域定位基础上以核心问题为出发点，通过四步走的战略应确定怎样的功能布局来实现项目定位和土地价值最大化三大核心问题预估项目定位后的土
25、地价值应采取怎样的措施进一步提升土地价值类似定位下的案例借鉴，包括指导区域功能布局、功能指标体系等项目自身资源条件及空间特质的解析区域资源再造、区域设施功能完善区域竞争对手指标体系对照36制定固安开发区的发展策略和指标体系项目总用地规模共计27,082亩（18平方公里），其中建设用地15,918亩（10.6平方公里）106国道廊涿公路12345678910111312京九铁路纺织工业园1415161718192021永定河生态景观带37根据客户目标及约束条件，采取MECE方法来分解客户面临的核心问题，从三大层面进行研究怎样直接获得土地增值收益？怎样间接获得土地增值收益？自营开发？联合开发？如何
26、实现项目目标？开发商在区域开发中的角色开发商在区域开发中的权力和利益点华夏在本项目中的竞争优势土地的增值收益怎样实现？招商的佣金怎样实现？二级开发收益怎样实现？本项目各地块具体操作方案取地次序开发次序及经济测算我们建立怎样的盈利模式获得利益？基于此盈利模式，我们采取怎样的策略实现利益？本项目采用怎样的方案实施策略？策略层面：利益实现研究操作层面：实施方案研究战略层面：盈利模式研究第二阶段开发模式38确定固安开发区综合用地总体开发计划12号地块先期开发100亩生态庄园第二居所2号地块（先期50亩）集中商业的开发市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分土地出让&开发计划关键举措区域规划
27、征地、拆迁补偿基础设施建设区域形象建设纺织工业园及汽车工业园的招商与建设区域营销征地、拆迁补偿基础设施建设公建配套建设工业园继续招商引资扩大开发建设-启动期 （2年）成长期 （2年）持续发展期（34年）稳定期 （23年）下一个周期重要设施建设生态农业园（包括部分休闲娱乐设施）永定河生态文化景观带9号地出让开发生态度假村（酒店）分批次出让8、12号地开发低密度住宅分批次出让1、3号商业用地开发建设出让6号综合居住用地开发普通住宅整合农林资源打造中央生态绿轴新行政中心开工建设区域仓储物流基地开始建设分批次出让东部22、23、24号地块开发低密度居住区分批次出让新行政中心两侧16、20、21、25及
28、26号综合居住用地（约4800亩）出让7号商业用地建设区域零售商业中心（商业街）批次出让4、11及14号地块部分综合居住用地（约3200亩）征地、拆迁补偿基础设施建设公建配套设施建设环境建设工业园区继续招商引资扩大开发建设特色风情商业街区域仓储物流基地二期建设侍机灵活开发&出让固安工业园区内剩余可供开发地块（约1500亩）。资产经营管理基础设施改善环境改善-39并进行合理测算确定固安项目区域开发各阶段的投入与产出流量下一个周期成长期启动期持续发展期稳定期（2年）（2年）（34年）（23年）10年开发成功实现61亿元收益第二阶段后期实现盈亏平衡0.9亿1.8亿产出投入22.2亿17.1亿59.7
29、亿16.4亿17.5亿3.7亿40通过S-C-Q基本结构的分析我们确定项目启动阶段的矛盾与冲突R1R2冲突一：短期VS长期冲突二：无序VS规范冲突三：土地价值不均衡，未充分挖掘土地价值VS土地价值最大化冲突四： 1400亩实现几千万的收益VS14平方公里实现15亿的收益冲突五：众多开发商瓜分争食VS有策略的招商与引入冲突六：纯房地产开发VS工业新城的开发冲突七：现状VS形象C:矛盾冲突期望结果想得到其它结果（区域规范发展）非期望结果由特定情境导致的特定结果第三阶段启动策略41提出要实现从R1到R2所面临的核心问题42综合四个问题的结构化分析结论，世联建议客户现阶段必须关注的三件大事v与国际知名
30、的规划设计公司合作，制定14平方公里起步区的总体规划方案及启动区的详细规划方案，以利于控制土地、制定区域开发建设纲领、勾地策略及土地出让v继续进行服装产业基地的招商，加强建设力度，扩大产业在本区域的发展规模v 区域形象建设，对106国道进行改造43并明确固安项目起步区开发阶段投入与产出关系启动期发展期稳定期（1年）（2年）（2年）5年开发成功实现26.3亿元的收益第一阶段中后期实现盈亏平衡产出投入7.3亿5.9亿23.1亿1.6亿29.7亿11.7亿44在世联的全程服务下，固安开发区发展迅速，成为大北京地区最具投资潜力和投资价值的地区获得的荣誉发展现状2009年7月19日，北京，首届“中国最具
31、投资潜力开发区评选”揭晓，固安工业园区入选“最具投资潜力省级十强开发区” 2008年10月21日，获得“优秀通信产业基地”的荣誉称号2008年6月12日，河北固安工业园区在“中国城市建设与环境提升大会暨颁奖盛典”上，获得“中国最具投资价值十大环保园区”的荣誉称号2007年11月18日，固安工业园区被中国国际跨国公司研究会、联合国全球契约组织、联合国环境规划署联合授予 “跨国公司最佳投资开发区”的殊荣形成以峻凌电子、京东方为龙头的电子信息产业集群；以亚新科、正兴车轮为龙头的汽车零部件产业集群，园区新签约项目累计157个，总投资171亿元，实际利用外资2亿美元。2008年推进县财政收入增长29.2
32、%，远高于全市平均水平45北京顺义建筑总部基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：北京顺义空港南侧n项目规模：占地约300亩 n项目资源：顺义国门商务区，空港南侧n委托客户：北京市甄氏集团 n项目阶段：项目主要目标为贯彻政府理念，并结合客户想法，推动项目实施，从而保障客户土地一级开发顺利进行n客户问题p项目如何做出有高度的整体定位？p建筑产业中哪些行业适合进驻本项目发展？p本项目应具备哪些功能？n顾问内容p项目整体定位及形象定位p根据对建筑产业链的研究，选取适合进驻本项目发展的行业及部门p项目的功能定位和功能分区n效果评价：客户高度认可世联提出的项目发展定位46北京顺义华夏文化产业
33、基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：北京市顺义新城n项目规模：占地5平方公里，可建设用地3.5平方公里n项目资源：毗邻机场及会展中心，拥有大面积代征绿地n委托客户：华夏东鸿文化发展有限公司n项目阶段：前期规划阶段，争取政府的认可n客户问题p项目整体定位p项目功能定位及功能配比n顾问内容p北京及顺义文化艺术产业研究p国内外文化产业基地案例研究p项目整体定位n效果评价：取得后沙峪政府信任，项目进入取地阶段天北路机场北线13.6公顷5.37公顷47n委托客户：北京某房地产开发有限公司n项目阶段：改造和土地出让前期，着手编制规划北京世纪国际艺术城项目 基本情况委托背景服务内容顾问效果n
34、项目位置：朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点n项目规模：总占地1200亩，其中建设用地105亩n客户问题p本项目作为文化艺术产业带中心位置的发展机会是怎样的？p适宜的发展规模、承接的功能和产业结构？p项目综合效益最大化的开发模式和经营模式？n顾问内容p项目整体定位及发展战略p艺术城核心功能定位及功能分区p艺术城分区功能定位p项目总体功能配比p启动区定位及物业发展建议n运作阶段：规划编制n效果评价：开发商对项目思路、整体工作成果、CAD概念的提出以及A、B区的联动策略等表示了高度认可，并协助开发商向政府汇报工作进程48上海浦东北蔡文化商贸园项目 基本情况委托背景服务内容顾问效
35、果n项目规模：占地49.1公顷 n项目界定：位于城市区域商业以及公共服务中心的大规模区域开发n委托客户：上海市浦东新区规划建筑设计有限公司 n项目阶段：有初步的项目定位和规划意向但没有完全确定n客户问题p如何利用项目所处区位优势进行开发，提升区域现有形象，实现区域地价的大幅增长？ n顾问内容p对项目进行整体定位，确定项目的发展战略p制定项目的产品模式，提供有效的物业建议p基于经济评价、开发目标及项目条件制定项目的开发模式n获得当地区政府认可，报告规划建议也在落实中n浦东新区规划公司对项目组给与了高度评价，报告专业性强，落实性高49广州白云新城书画产业中心项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项
36、目规模：占地约150亩n项目界定：城市副中心核心区、优质景观资源文化产业项目n委托客户：深圳市德业基投资控股有限公司n项目阶段：项目前期策划阶段、说服政府取得项目开发权n客户问题p找到顺应城市产业发展趋势并符合地块特质的既具有前瞻性又具有针对性的产业定位。p项目发展战略、核心功能是什么n顾问内容p项目发展目标p发展战略构想p功能定位p空间布局p发展策略p项目效益分析n项目的定位和发展战略得到政府认可，通过多方努力，目前德业绩公司已经和政府达成意向，得到了项目开发权。50广州TIT纺织服装创意园项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：广州市海珠区n项目规模：占地面积9.3万平米n项目特点
37、：老厂房升级改造n委托客户：深圳市德业基投资有限公司n项目阶段：前期拿地n客户问题p如何打动政府获取土地进行开发。p如何突出纺织服装的主题，和将文化主题融入其中。n顾问内容p确定了既能带动纺织服装产业升级，又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行的“纺织服装创意园”的定位p为实现纺织服装创意园的成功开发和运作铺平道路提出了功能构成分析、空间布局分析和发展策略分析p确定了支撑定位和功能实现的重点项目n运作阶段：合作开发n效果评价：世联的定位获得了政府的认同，德业基已经与政府就本项目展开了合作51深圳述古堂南山文化创意产业园基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：深圳市南山区荔枝公园n
38、项目规模：900亩n项目特点：南山区区政府背后，紧邻深圳大学和深圳科技园n委托客户：深圳市德业基投资有限公司n项目阶段：德业基已经和政府就项目事项谈妥，但需要第三方提供可行性研究n客户问题p帮助德业基说服政府p给出可行理由n顾问内容p深圳文化创意产业研究p荔枝公园打造文化创意公园的意义p北京琉璃厂文化产业园以及北京、上海和厦门画家村实证案例研究p利税和文化影响分析n运作阶段：由于不可控原因，目前该项目仍处于前期阶段n效果评价：世联团队向南山区政府进行了汇报，得到了政府认可52罗湖水贝珠宝产业聚集基地定位研究基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：罗湖区水贝n项目规模：0.56平方公里n项目
39、特点：特殊产业研究，深圳市老工业区，物业复杂，产业分散n委托客户：中国规划设计研究院深圳分院n项目阶段：项目规划编制阶段n客户问题p区域地位p政府作为p区域整体功能定位p区域功能比例分配p区域容积率建议p经济测算n顾问内容p产业链、背景和产业聚集研究p产业园区研究p产业基地功能研究（功能互动、分区以及布局）p各地块指标建议n效果评价：改造基本完成，已经成为文博会固定的分会场n效果评价：中规院采纳了顾问研究成果，对规划的编制起到了指导作用53青岛中少上扬动漫基地项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：山东省青岛市崂山区北宅村 n项目规模：规划总用地1100亩 n项目资源：位于青岛崂山山区
40、，并拥有水域n委托客户：青岛中少上扬公司n项目阶段：开发商处于向政府提交一个良好的项目发展规划，从而进一步获得土地开发权n客户问题p在未知盈利点的情况下，解决动漫产业与房地产业的结合，做出规划报告，满足政府需求，使政府予以批地p如何盈利？p协调产业与地产的结合p指导规划设计n顾问内容p初步判断主题乐园是实现动漫产业和地产结合的桥梁，是动漫产业盈利化的一种方式，因此对主题乐园盈利模式进行了全面研究p通过动漫产业研究，得出本项目动漫功能的发展机会p整体定位和功能确定p开发时序和经济测算n运作阶段：由于项目用地审批的问题暂时搁置滨海大道天水路北山 54 三亚崖州湾创意新城生活配套项目基本情况委托背景
41、服务内容顾问效果n项目位置：三亚西南部崖洲湾n项目规模：总占地约159亩，总建筑面积22万n项目特点：创意新城配套用地，要求在形象示范和实现居住配套功能的要求限制下实现经济利益n委托客户：政府下属企业三亚城投n项目阶段：城投公司委托世联从市场角度对项目的发展方向和战略定位提出建议，并制定合理的开发方案n客户问题p部分项目持有，研究租售比、专家楼比例p销售物业的如何实现市场价值？p如何打造创意园区的形象示范？n顾问内容p资源条件解析和市场价值挖掘p整体定位及发展战略p创意园示范区案例研究p经济评价n运作阶段：前期规划阶段n效果评价：受到客户好评，积极推进p租售比例范围测算p专家公寓物业研究p规划
42、布局及开发方案p产品建议55丽江束河古镇国际艺术村项目基本情况委托背景服务内容顾问效果n项目位置：紧邻丽江束河古镇n项目规模：占地约243亩 n项目特点：束河古镇为世界文化遗产，国家AAAA景区，现已发展成为国内较为知名的休闲度假胜地n委托客户：丽江鼎业房地产开发经营有限公司n项目阶段：鼎业公司委托世联从市场、区域发展等角度对束河古镇国际艺术特色民居项目的定位予以论证，对物业发展建议进行研究n客户问题p对项目国际艺术村定位的可行性进行论证？p客户定位？p别墅户型如何设计？n顾问内容p项目资源条件解析p国际高端度假别墅户型特点分析p中国高端财富人群对本项目价值敏感点分析p中国高端财富人群在丽江度
43、假行为特征分析p中国高端级度假别墅户型价值体系n运作阶段：项目进入规划设计阶段n效果评价：鼎业公司对世联的工作表示高度认可，并表达出继续合作的意向束河路束河古镇悦榕庄5604本项目切入点03040201050657结合上述经验，对于前面梳理的核心问题，我司认为本项目的工作应主要从以下几个方面进行切入研究：（1）城市发展角度（2）区域运营角度（3）市场可实现性角度（4）产业市场研究的角度（5）土地增值角度（6）成熟案例研究角度58切入点一：从城市发展的高度，寻找本项目的发展机会重点关注要素：u本区域在成都平原城市群的地位；u本区域在成都市的地位；u新津城市功能升级；u本项目与成都其他功能区的协调
44、互动关系；u本项目与新津其他功能区的协调互动关系u从发展现状出发，寻找城市目前的功能缺失，是本项目确定功能定位的基础；从未来城市格局的地位出发寻找项目未来发展的机遇，是本项目远期发展的根本出发点；充分考虑本项目与其他区域的竞合关系，以达到发展完善本区域城市功能的同时，完善成都市和新津县的相关功能新津新津花源花源成都成都双流机场双流机场花桥镇金马河59房地产业房地产业旅游休旅游休闲产业闲产业教育文教育文化产业化产业创意田园创意田园切入点二：在区域运营的层面，建立本项目的核心竞争力和区域影响力重点关注因素：u不同资源的强势度比较；u区域资源的整合；u区域形象的建立；u区域营销价值点的挖掘与整合；u
45、成都城市功能拓展新津城市功能拓展发展格局盘点区域资源挖掘区域价值有效的区域定位和营销区域运营建立核心竞争力传递核心竞争力奠定区域影响力路径结果国际航空枢纽综合功能区60切入点三：通过建立规划的市场评价指标体系，以确保项目规划市场实现的最优化重点关注因素：u不同功能物业市场状况；u投资者的需求与对本区域未来发展的看法；u消费者的需求与对本区域未来发展的看法；u61切入点四：建立产业筛选模型，以选取最符合本项目的产业，实现区域的可持续发展力和竞争力重点关注因素u国家的产业政策；u成都及新津的产业基础、发展趋势；u区域的产业资源优势；u各区域的竞争因素；u目标产业1目标产业2目标产业3目标产业4目标
46、产业5目标产业6目标产业7目标产业8产业基础产业资源优势产业发展趋势国家产业政策竞争因素产业1产业5产业862切入点五：通过合理的评价体系确定每个地块的价值，从而进行不同定位以确保土地价值实现最大化重点关注因素：u项目交通条件、自然资源、人文资源、周边状况盘点与评估；u土地的价值分级；u资源在区域发展中发挥的价值；u资源与不同功能物业的互动；u资源的保护与开发；u地块资源价值评价体系项目交通条件区位条件自然、人文资源周边状况土地各用途价值分级评价v不同价值的地块实现不同价值的地块实现不同的定位和功能；不同的定位和功能；v确保土地价值实现的确保土地价值实现的最大化最大化63切入点六：通过国内外类
47、似区域的发展经验总结，为本项目的开发提供可靠的依据v初步考虑初步考虑案例案例v案例1v案例2v案例3汉正街重点关注因素：u案例的适用性；u规划布局原则 ；u功能特征；u产业特征；u城市意象特征；u案例借鉴是本项目寻找功能定位以及规划落实原则的关键因素，需要借鉴国内外类似区域成功实现大规模开发的发展经验，以实现功能定位以及规划的前瞻性和先进性。6405工作大纲03040201050665基于项目的发展现状，世联可提供三个阶段的专业服务地块划分功能建议 规划指标建议规划调整意见地块踏勘宏观经济背景研究区域发展研究城市发展规划研究产业研究区域功能发展现状研究相似区域案例研究规划功能市场及指标研究解决
48、区域的功能/价值/形象定位功能的分区及技术经济指标针对现有规划提出优化调整建议主要工作解决问题项目投资匡算及资金需求模拟项目运营相关策略建议第二阶段规划跟进与规划建议第一阶段发展战略、整体定位第三阶段开发模式与实施策略实施策略物业发展建议本项目驱动模式与价值点衔接启动区配套设施建议指导开发执行如何启动产品的具体表现形式挖掘价值实现价值66第一阶段：项目整体定位与发展战略研究该部分的研究将从成都城市群、城市发展及区域价值角度形成对项目确切的主题定位，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟度、拆迁进度等要素对地块价值进行分析，提出符合实际的定位建议，用以指导项目规划的功能布局和指标等的
49、安排。同时从项目整体考虑，从市场实际情况出发，在企业财务目标的约束下制定项目的开发次序与盈利模式。工作时间：60个日历天提交整体定位与发展战略研究报告共分为5个部分进行研究67第一部分：项目基础研究部分 第一篇：成都城市群发展研究a) 成都城市群发展现状及特征b) 成都城市群空间发展规划研究c) 成都城市群产业发展规划研究d) 成都城市群未来发展趋势分析e) 成都城市群中卫星城发展研究第二篇：新津经济发展及城市规划情况a) 新津近年宏观经济及产业发展现状分析b) 新津经济发展在成都城市群中的角色c) 经济发展对本区域带来的挑战与机遇d) 空间结构规划对本区域的影响e) 交通系统规划对本区域的影
50、响第三篇：新津产业发展需求分析a)产业构成及产业布局b)相关产业发展内外环境变化分析c)产业转移及产业升级d)产业规划e)产业政策f)未来产业发展趋势及本项目机会分析第四篇：土地资源盘点a) 区域概况b) 区域用地现状土地规模土地权属土地现状地块四至土地规划功能土地开发限制条件开发难度评判土地自然资源价值评估项目内部人文资源价值评估其他限制条件68第二、三部分：问题的结构化分析与类似区域成功开发案例研究第一篇：问题结构化分析a)多方主体目标分析b)根据基础资料的研究，运用金字塔模型寻找项目的核心问题c)理清项目的问题结构，分出问题的层级与逻辑关系第二篇：项目目标体系的建立a)客户目标b)限制条
51、件c)研究问题的界定d)战略目标的确立e)策略目标的确立 第三篇：案例研究借鉴a)区域发展背景b)区域总体定位c)区域功能构成与布局d)区域核心区的功能与发展e)区域的标志与形象f)区域的交通与对外联系g)区域的产业结构与客户构成h)区域发展的关键成功因素i)区域开发的启动模式j)区域发展资源分析k)区域人文资源利用分析第四篇：案例启示分析a)不同类型的模式分析b)成功运作的KPI体系c)失败（需改进）的经验总结d)适配性分析69第四部分：研究结论部分第一篇：整体定位及发展战略a) 区域竞争分析b) 总体发展战略d) 区域功能定位d) 区域产业定位e）区域形象定位第二篇 产业发展研究a)产业发
52、展方向b)产业选取原则c)备选行业筛选d)确定核心产业e)确定相关产业集群f)循环产业链条的建立g)产业发展与人口结构的关系第三篇：规划布局研究a)本项目整体规划布局原则b)项目各功能比例c)项目功能分区及组团布局d)各组团内重点项目e)项目关键节点的城市设计原则f)各组团土地利用性质及开发强度分布g)核心区位置、规模、功能布局h)核心区位置选择建议i)核心区规模建议j)功能布局建议第四篇： “新津模式”研究（将本项目的整体开发思路上升到运作模式层面）a)“田园城市”与区域产业的相互关系b)“田园城市”与区域开发的相互关系c)“新津模式”的操作框架体系d)“新津模式”的“田园城市” 指标体系e
53、)“新津模式”的“复制性”分析70第五部分：研究实施部分第一篇：开发模式a)总体开发原则b)开发周期分析c)盈利模式d)区域开发流程研究e)区域开发政策f)开发次序与期限g)开发节奏与土地控制第二篇：经济测算a)土地整理及基础设施配套成本估算b)项目投资及收益估算c)项目综合效益评价d)项目盈利能力分析e)项目风险分析71第二阶段：规划跟进服务规划跟进服务内容：世联在服务过程中，对于规划设计已经形成了“设计交底、过程把控、结果把关”的成熟服务模式，确保项目规划设计和建筑设计顺利进行，缩短运营周期，提高决策效率。本阶段重点解决问题：整体定位以及规划调整建议落到实处，把控规划过程。本阶段主要动作以
54、及成果：主要通过三方会议来推进规划落实，次数为3-5次，工作时间根据规划设计单位的时间安排。1、设计开始前阶段：1）如有需要，世联将协助贵单位考察、确定合适的规划设计单位；2）完成规划设计任务书，并与贵单位进行沟通；3）组织由贵单位、设计单位、世联三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。2、概念设计阶段（含规划草案阶段）：1）设计单位提供35个不同的概念方案并汇报方案思路，贵单位、世联就各方案进行讨论，初步确定12个优选方案；2）与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案。72第三阶段：开发
55、模式与实施策略研究主要为本项目提供系统性的解决方案（模式），通过控地策略、投融资、组织架构等手段，解决启动区土地一级开发次序、政策保障、土地出让以及运作策略等问题研究，探讨启动区开发运营中的盈利模式、控制手段，制定符合区域开发目标体系的开发计划。工作时间：50个日历天提交项目开发模式与实施策略研究报告73第三阶段工作大纲第一篇：项目定位与发展战略回顾a)项目定位b)项目发展战略c)项目分期发展策略第二篇：项目实施策略a)启动区位置及规模b)启动区的产业选择c)启动区功能构成及比例d)启动不同功能的关联分析e)启动区的实际操作要点f)启动区的土地利用分析g)启动项目与产品定位h)启动区的客户定位
56、第三篇：开发运作模式分析a)参与主体责、权、利的研究b)机构设置c)土地出让策略d)区域开发政策e)各开发阶段关键行动f)不同性质用地增值举措g)区域开发纲领的制定第四篇：项目风险分析a)项目开发运作流程梳理b) 一级开发流程c) 二级开发流程d)合作风险分析e)市场风险分析f)政策风险分析第五篇：启动区经济测算a)阶段成本分析b)阶段效益分析c)阶段的资金平衡与运作d)远期收益与近期收益的关系e)投资模型7406技术支撑团队保障03040201050675世联参与本项目的十大保障体系全国视野（90多个城市）实操性的市场经验（逾1000个项目） 高学历的人才构成丰富的客户资源及政府机构服务经验
57、城市及专业数据保障强大的平台资源（逾10000条信息沉淀）12456严格的运作流程7世联15年房地咨询服务经验形成本项目服务的十大保障！项目品质控制管理8科学的工作方法9 综合性的业务覆盖面31076作为一流的地产顾问，世联为全国的客户提供优质服务100个城市环渤海区域长三角区域珠三角区域 ( 总部 )600家机构客户超过1000个项目顾问3800人23家分支机构Positioned to serve China 超过1000个策划和代理项目77世联的项目保障体系市场经验 + 市场视角我们的角度政府角度 开发商角度 投资商角度 小业主角度 世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘策划代理、工业区研
58、究、主题地产等方面多个项目具有实际案例操作经验，提出具有 实际可操作性 的建议。78世联的项目保障体系综合性的业务覆盖面世联中国 代理sales & marketing顾问Development Consultancy 评估 Real Estate Appraisal 经纪 Property Brokerage 研发Research & Development研究与数据服务 Research & Data 住宅策划代理服务 residential services写字楼策划代理服务 office services商铺策划代理服务 retail services战略顾问服务 strategic
59、consulting 住宅顾问服务 Residential consulting商业顾问服务 office & retail consulting机构评估服务 land & building appraisal个人评估服务 personal property appraisal投资咨询服务 Investment Advisory Service房屋租售服务 2nd property selling & leasing机构安家服务 corporate property services按揭代理服务 mortgage agency产权办证服务 Title documentation service
60、s不动产担保服务 Property Guarantee Services金融 Finance Service Service Lines 全国排名第一79世联的项目保障体系人员保障v 超过180位专业顾问咨询师；v14%为MBA，70%拥有硕士学位，45%为注册估价师；v 60%毕业于国内名校建筑、城市规划、工程管理、房地产开发等相关专业工作组的专业配备：世联中国以服务环渤海区域的北京公司、服务珠三角的深圳公司、服务长三角的上海公司三地为主，其他分公司协同作战；项目组配备有经济学和市场营销学的专业研究人员；外配社会学、人口学的外脑专家QUALITY BACKUPS深圳北京上海80世联的项目保障
61、体系客户数据保障v世联曾为多家政府机构提供过满意的服务，而且有不少政府机构与世联多次合作，并将世联推荐给其他机构，因此，世联熟悉政府工作方式、对政府机构目标理解力强QUALITY BACKUPS世联服务过的600多家海内外机构中，既包括政府机构、也包括金融机构、众多的开发&投资企业，而且世联15年来还积累了大量的小业主档案（40余万），这些宝贵的客户资源，为世联进行市场调研提供了丰富直接的调查对象和便捷准确的调查途径。服务的政府部门81世联的项目保障体系城市及专业数据保障城市数据来源：（城市宏观数据窗） 世联研发中心对核心城市宏观数据与房地产市场数据的定期监控世联顾问服务的90多个城市，700
62、多个顾问项目的基础数据积累；楼盘信息来源：（基础数据库&EVS自动估价系统）世联自动估价系统EVS有1.5万余全国楼盘即时数据，实现深圳物业、土地自动估价；其他数据来源:世联的华房数据提供世联向专业数据公司购买有针对性的研究数据；注：以上数据截至2006年6月QUALITY BACKUPS专业数据公司数据库世联自动估价系统数据世联多维专业数据支撑82世联的项目保障体系KMS平台支撑v世联知识管理平台是世联在13年房地产专业顾问工作的最佳实践；v目前，知识管理平台有3,000余世联估价顾问项目研究报告；2,000余研究工具（模型、理论、案例）；2,000余行业前瞻性专业探讨文章。 世联深圳、北京
63、、上海各地分公司在同一平台上工作，平台实现各地的专业咨询人员适时调用Knowledge Management System 知识管理平台83首次沟通会市场调研基础资料整理讨论拟定初步解决方案核心成果形成专案团队、部门、公司三级评审核心成果修正核心成果汇报报告分工撰写世联的项目保障体系严格的运作流程84世联的项目保障体系项目品质控制管理每份报告的出品都要通过：专案团队自评；顾问部执委会评审；世联中国评审委员会评审世联四点、三级评审制度对项目品质控制从市场调研阶段到报告成果形成等各阶段均由项目专案团队按照科学和严密的流程进行，四点、三级评审对报告质量进行严密和严格的控制每份报告的出品都要通过：市场调研评审核心数据评审核心成果评审最终报告评审四点评审三级评审85世联的项目保障体系科学的研究方法调研方法城市结构扫描现场勘查一对一深度访谈（相关专家，相关信息知情人）客户群研究类问卷调查（投资者与终端消费者）世联客户数据库研究分析消费者/投资者价值元素分布图技术思路形成方法MECE法界定问题头脑风暴会KPI指标法研究案例专业研究工具-案例、模型、理论专家评审会技术支持获取方法 5G（GROUP）法验证方法市场假设验证专家验证分析 经济测算验证86项目团队组织架构87结束世联顾问愿意为项目提供优质的咨询服务88
