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1、湖南商学院湖南商学院房地产贸易房地产贸易湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2 2 - -主讲人简介 彭化彭化 2006 2006年毕业于北京工商大学产业经年毕业于北京工商大学产业经济学，研究方向：贸易经济理论济学，研究方向：贸易经济理论 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3 3 - -发表论文 加快内外贸一体化步伐，推进中国向贸易强国迈进加快内外贸一体化步伐，推进中国向贸易强国迈进获获商务部商务部“十一五十一五”规划社会征文三等奖，并收录于规划社会征文三等奖，并收录于内外贸一内外贸一体化大趋势体化大趋势流通产业的开放与创新流通产业的开放与创新 2004年第年第3期期 北
2、京工商北京工商大学学报大学学报流通产业的开放与创新流通产业的开放与创新 （全文转载）（全文转载）2004年第年第8期期 人大复印资料人大复印资料 流通产业的开放与创新流通产业的开放与创新收录于收录于创新贸易经济学创新贸易经济学零售业人才匮乏凸显院校培养缺位零售业人才匮乏凸显院校培养缺位 2004.10.15 中中国商报国商报，并收录于，并收录于创新贸易经济学创新贸易经济学湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4 4 - -内外贸一体化的微观实现模式内外贸一体化的微观实现模式 2005 2005年第年第2 2期期 北京北京市计划劳动管理干部学院学报市计划劳动管理干部学院学报内外贸一体化实
3、现模式的比较内外贸一体化实现模式的比较 2004.12.07 国际国际商报（理论头版）商报（理论头版）按市场化原则进行产权制度改革与集团化运营按市场化原则进行产权制度改革与集团化运营一文收一文收录于录于商业产权革命商业产权革命加快贸易经济学专业的改造与创新加快贸易经济学专业的改造与创新收录于收录于创新贸易创新贸易经济学经济学湖南商学院湖南商学院如何遏制国内房价疯涨如何遏制国内房价疯涨 湖南商学院湖南商学院 涨涨! 涨涨! 涨涨! 到处都在疯涨到处都在疯涨湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 7 7 - - 深圳深圳湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 8 8 - - 上海上海湖
4、南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 9 9 - - 北京北京湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1010 - - 长沙长沙湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1111 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1212 - -潘石屹和邹涛潘石屹和邹涛湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1313 - -不买房运动发起人黯然收场不买房运动发起人黯然收场湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1414 - -近几年来国内房价上涨原因是什么近几年来国内房价上涨原因是什么? 是房地产开发商所指出的供求关系的失衡吗是房地产开发商所指出的供求关系的失衡吗
5、?是有人所指出的是房地产供给制度的缺陷吗是有人所指出的是房地产供给制度的缺陷吗?是所谓地价上涨、建筑材料及住房建筑的成是所谓地价上涨、建筑材料及住房建筑的成本上升所拉动吗本上升所拉动吗?其实，有这些方面的原因，但最根本的原因其实，有这些方面的原因，但最根本的原因不在于此。不在于此。湖南商学院湖南商学院炒作炒作! 炒作炒作! 炒作炒作! 到处都在炒作到处都在炒作湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1616 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1717 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1818 - -截止截止2005年年10月末，全国商品房空置面积月末
6、，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，万平方米，商业地产空置面积上半年也达商业地产空置面积上半年也达2878万平方米；目前万平方米；目前全国空置率已达到全国空置率已达到26%。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 1919 - -按照国际通行惯例，空置率在按照国际通行惯例，空置率在5%10%之间为合理区，之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在空置率在10%20%之间为空置危险区，要采取一定之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房
7、地产市场的正常发措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；展和国民经济的正常运行；空置率在空置率在20%以上以上为商品房严重积压区，国家就应该采为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。系列的严重问题。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2020 - -空置率的空置率的居高不下居高不下与商品房价格与商品房价格的的持续攀升持续攀升已成房产市
8、场的焦点矛已成房产市场的焦点矛盾。盾。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2121 - -深圳社会科学院近日公布的深圳社会科学院近日公布的深圳蓝皮书：中国深圳蓝皮书：中国深圳发展报告深圳发展报告(2007)表明，深圳登记在册的商品表明，深圳登记在册的商品房产权人总数为房产权人总数为109.5万人次，其中只拥有一套住万人次，其中只拥有一套住房的产权人占房的产权人占87.39%。从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证，得到产权证后后3年及年及3年以上转手的住房占住房总套
9、数的年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。业内人士指出，深圳持续上涨的房价为。业内人士指出，深圳持续上涨的房价为炒房者提供了获利空间，在半年内转手的住房比重炒房者提供了获利空间，在半年内转手的住房比重超过超过30%，应属短期炒买炒卖现象。，应属短期炒买炒卖现象。湖南商学院湖南商学院阴谋乎？亦合谋乎？阴谋乎？亦合谋乎？湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2323 - -自自2000年以来，房地产价格持续上涨。在年以来，房地产价格持续上涨。在2004-2006年期间，房屋销售价格指数分别为年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于
10、非住宅销售价格的涨幅，已经其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续连续4年超过年超过5%。从从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年房价增势未改。今年1-6月份，全国月份，全国70个大中城市房屋销售个大中城市房屋销售价格同比分别上涨价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和和7.1%。其中，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、。其中，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、大连、沈阳、厦门、青岛、深圳、成都等城市，其房天津、大连、沈阳、厦门、青岛、深圳、成都等城市，其房价涨幅在
11、很多时候都超过全国平均水平。价涨幅在很多时候都超过全国平均水平。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2424 - -另一方面，全国房贷增速也同步高速上扬。另一方面，全国房贷增速也同步高速上扬。1998年全国银行发放房贷年全国银行发放房贷426亿元，而亿元，而2006年的房贷总年的房贷总额为额为49100亿元，亿元，7年间飙升了年间飙升了115倍。倍。 国内房地产需求是在地方政府纵容下，房地产开国内房地产需求是在地方政府纵容下，房地产开发商与商业银行的配合而造就的市场的发商与商业银行的配合而造就的市场的“非理性繁荣非理性繁荣”。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2525
12、- -首先，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是首先，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。场的行为扭曲。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2626 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2727 - -比如，上海总是有人不断地强调上海未来国际大都市的比如，上海总是有人不断地强调上海未来国际大都市
13、的远景、上海的土地如何稀缺，上海是全国人民的上海、是全远景、上海的土地如何稀缺，上海是全国人民的上海、是全世界人民的上海，上海的房价与香港、东京、纽约等世界大世界人民的上海，上海的房价与香港、东京、纽约等世界大都市的房价相比有多少差距，以此潜移默化地改变购买者的都市的房价相比有多少差距，以此潜移默化地改变购买者的价格标准与购买预期，纵容更多人进入房地产市场。这样做价格标准与购买预期，纵容更多人进入房地产市场。这样做不仅可以抬高房价、创造政绩，还可以左右整个国家宏观调不仅可以抬高房价、创造政绩，还可以左右整个国家宏观调控的力度与方向。控的力度与方向。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- -
14、2828 - -其次，房地产开发商通过垄断的方式来操纵房价。除了其次，房地产开发商通过垄断的方式来操纵房价。除了直接操纵，房地产开发商还通过集体游说来改变政府的政策、直接操纵，房地产开发商还通过集体游说来改变政府的政策、通过媒体所掌握的话语权（因为房地产是国内媒体的广告大通过媒体所掌握的话语权（因为房地产是国内媒体的广告大户）来哄抬房价与误导民众、通过改变住房的类型与式样来户）来哄抬房价与误导民众、通过改变住房的类型与式样来制造住房与土地的稀缺性。制造住房与土地的稀缺性。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 2929 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3030 - -
15、腐败是导致房价虚高的一种隐性力量腐败是导致房价虚高的一种隐性力量湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3131 - -目前，房地产领域已是商业贿目前，房地产领域已是商业贿赂的重灾区，房地产市场的赂的重灾区，房地产市场的腐败腐败板块板块正呈现出令人触目惊心的图正呈现出令人触目惊心的图景。一批与土地案件、房地产开发景。一批与土地案件、房地产开发项目相关连的省市级干部落马，重项目相关连的省市级干部落马，重量级高官陈良宇、李金宝、刘志华、量级高官陈良宇、李金宝、刘志华、杜世成。杜世成。土地市场大量存在假招标、假土地市场大量存在假招标、假挂牌、假拍卖、真协议；挂牌、假拍卖、真协议；市场交易中工业
16、用地转为商业市场交易中工业用地转为商业用地，价格会直线飙升，而土地用用地，价格会直线飙升，而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权又往往由小组手中，但实际决定权又往往由分管领导说了算。分管领导说了算。又如，因目前规划部门的自由又如，因目前规划部门的自由裁量权太大，随意变更规划，如控裁量权太大，随意变更规划，如控制性详细规划的变更，一个中等项制性详细规划的变更，一个中等项目容积率提高零点几个百分点，就目容积率提高零点几个百分点，就会增加数千万元的收入。会增加数千万元的收入。相关链接：http:/ 精明自强- - 3232 - -但是，当权力与开发
17、商勾结以后，就凭空多出了三部分但是，当权力与开发商勾结以后，就凭空多出了三部分成本：成本：一是开发商与权力交换的成本一是开发商与权力交换的成本。如开发商的。如开发商的“公关公关”成成本占到楼盘总成本的本占到楼盘总成本的3%到到5%或更高，这对房价起了推动或更高，这对房价起了推动作用；作用；二是腐败竞争成本。二是腐败竞争成本。开发商们为了更有把握拿到心仪的开发商们为了更有把握拿到心仪的地块，可能争相拿出更多的资金来贿赂官员，加剧腐败的蔓地块，可能争相拿出更多的资金来贿赂官员，加剧腐败的蔓延和升级；延和升级；三是效率成本。三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行当正常的市场交易行为和正常的
18、权力行为，与腐败紧密联系在一起的时候，必然制约效率的发挥，为，与腐败紧密联系在一起的时候，必然制约效率的发挥，这同样会大大增加房地产开发的成本。这同样会大大增加房地产开发的成本。湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3333 - -也就是说，一旦与权力勾结在一起，开发商们就也就是说，一旦与权力勾结在一起，开发商们就无惧相关政策的压力，会变本加厉、有恃无恐地制无惧相关政策的压力，会变本加厉、有恃无恐地制造信息不对称，营造供不应求的假象，诱导消费者造信息不对称，营造供不应求的假象，诱导消费者购房，推动房价上涨。而这些成本，无疑都将悉数购房，推动房价上涨。而这些成本，无疑都将悉数或加倍转嫁到
19、消费者身上。或加倍转嫁到消费者身上。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3434 - -第三，个人住房消费信贷制造就的房地产市场持第三，个人住房消费信贷制造就的房地产市场持久繁荣的假象。久繁荣的假象。建房的钱，买房的钱，绝大部分来自于银行建房的钱，买房的钱，绝大部分来自于银行建房的钱，买房的钱，绝大部分来自于银行建房的钱，买房的钱，绝大部分来自于银行湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3535 - -目前国内商业银行之所以大力追逐个人住房按揭贷款，目前国内商业银行之所以大力追逐个人住房按揭贷款，一方面在于把个人住房贷款看做是商业银行风险最低、收益一方面在于把个人住房贷款看
20、做是商业银行风险最低、收益最为稳定的优质资产，房地产信贷增加，不良贷款率自然下最为稳定的优质资产，房地产信贷增加，不良贷款率自然下降；另一方面，希望借助房地产市场的短期繁荣来增加更多降；另一方面，希望借助房地产市场的短期繁荣来增加更多的利润。以中国工商银行为例，截至的利润。以中国工商银行为例，截至2004年年11月，仅个人月，仅个人住房消费贷款就超过住房消费贷款就超过4000多亿元，其利息收入就达多亿元，其利息收入就达250多亿多亿元，达工行全年总利润的四分之一还强。其他银行近年来利元，达工行全年总利润的四分之一还强。其他银行近年来利润大增也是同样如此。润大增也是同样如此。湖南商学院湖南商学院
21、厚德博学 精明自强- - 3636 - -为什么在房地产宏观调控这样密集的情况下仍然为什么在房地产宏观调控这样密集的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且增速大于有大量的银行信贷进入房地产市场，而且增速大于2005年的年的4倍以上呢？倍以上呢？这是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使这是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的
22、银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房价自然被推高。价自然被推高。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 3737 - -作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。价的过快上涨。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-
23、- 3838 - -湖南商学院湖南商学院一套房要奋斗多少年？一套房要奋斗多少年？湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4040 - -湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4141 - -从以上分析可以看到，在国内房价的疯涨中，无从以上分析可以看到，在国内房价的疯涨中，无论是各地方政府还是房地产开发商及商业银行，都论是各地方政府还是房地产开发商及商业银行，都即期大获其利。当然，如果房地产价格一路飚升形即期大获其利。当然，如果房地产价格一路飚升形成泡沫，商业银行所承担的巨大风险也不可避免了。成泡沫，商业银行所承担的巨大风险也不可避免了。湖南商学院湖南商学院现在买房合适否？现在买房
24、合适否？ 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4343 - -租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米米建筑面积房价之间的比值）面积房价之间的比值） 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为：至：。如价租金比一般界定为：至：。如果售价租金比超过：，意味着房产投资价果售价租金比超过：，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于：值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于：，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无
25、论是低于：还是高于看好。售价租金比无论是低于：还是高于：，均表明房产价格偏离理性真实的房产：，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。价值。 湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4444 - -即把房子按市价的租金出租，即把房子按市价的租金出租，200个月至个月至300个个月内能收回购房款，买房才是合算的。如果把贷款月内能收回购房款，买房才是合算的。如果把贷款利息、利息、装修装修家电、空置期等附加投资计入购房成本，家电、空置期等附加投资计入购房成本，租售比会更高。另外还要考虑住宅平均空置期，这租售比会更高。另外还要考虑住宅平均空置期，这期间房主不能取得租金。期间房主不能取得租金。湖南商
26、学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4545 - -中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的布的2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4显示，显示，2006年我国部分大城市二手房的年我国部分大城市二手房的“租售比租售比”已超过国际警戒线，北京、深圳、上海、已超过国际警戒线，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的杭州等城市中心城区的“租售比租售比”已经高达已经高达1：270至至1：400，房价虚高倾向明显。，房价虚高倾向明显。 湖南商学院湖南商学院 如何遏制国内房价疯涨如何遏制国内房价疯涨?湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强- - 4747 - -打击过度投机打击过度投机科学管理土地科学管理土地严把住房信贷严把住房信贷活用房地产税活用房地产税.
