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1、保利国防公园保利国防公园POLY DEFENCE PARK一、整体形势一、整体形势POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARKn2016年3月25日，中共中央政治局召开会议，审议通过了关于经济建设和国防建设融合发展的意见，把军民融合发展上升为国家战略。n军民融合的国家战略，对保利集团而言，既是历史机遇，又是历史课题。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARKn保利集团脱胎于军队，30多年的发展，在军的方面（保利科技）成绩显著，在民的方面（保利地产、保利文化等）业绩突出。但是在军民融合方面，除近年在各地大受欢迎的国防兵器展外，鲜有重大举措。n保利
2、国防兵器展最初是作为房地产项目的营销手段，不曾想到每到一地，万人空巷，民心激昂，其效果和意义远远超过了房地产营销。很多地方政府的主要领导看过国防兵器展后，都提出希望保利能够在当地设立永久性的军事主题项目。保利集团在军民融合领域的探索POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利集团在军民融合领域的探索我们提出了“保利国防公园（PolyDefencePark）”的概念。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK二、优势和愿景二、优势和愿景POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利集团做军事主题公园的优势我们的优势P
3、OLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利集团做军事主题公园的愿景我们的愿景123充分利用自身优势，以国防公园为抓手，响应中央号召，积极践行军民融合国家战略；普及军事知识，提高国防意识；激发国人的血性、责任跟担当，培养民众的爱国主义情怀；POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK三、项目定位和建设理念三、项目定位和建设理念POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园的定位军民融合的平台爱国教育的平台军事娱乐的平台保利国防公园POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK国内军事主题公
4、园发展现状n成都航空大世界，位于四川天府新区，是中航国际投资300亿元建设以航空科普娱乐、休闲度假、文化博览和创新创业为主要内容的项目。具体包括航空博物馆、航空主题公园、“极客”飞行公园、航空文化主题酒店、航空世界度假村、创客基地、水上运动基地、飞行演艺中心等重点项目。一期项目预计2016年动工，2018年正式运营。n作为前期调研，我们分析、走访了一些主题公园，包括中航工业的“一把手工程”航空大世界。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK华侨城“旅游地产”模式的六大特点大规模廉价拿地在帮助当地政府发展旅游产业同时，华侨城在偏远地区大规模获取了超大片土地，取得低成本
5、单位地价；把土地规划成若干功能区，采取“旅游酒店房地产”形式；旅游开发先行优先开发主题公园为主的旅游项目，以旅游项目及周边相关旅游配套来带旺已获取的周边土地，使周边土地成熟；土地层层增值旅游业开发使周边土地成熟，“生地”转化成“熟地”，周边综合配套开发，土地实现增值，土地分片多次开发实现土地的多次增值；满足政府和顾客需求旅游业的开发满足当地政府旅游业发展需求，增加了当地旅游收入、就业和税收；旅游项目周边高端社区的开发满足了高端顾客的消费需求，也为当地带来了就业和税收；旅游品牌央企背景华侨城发展建立了锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷等知名旅游品牌；华侨城是国资委管理企业之一；分片综合开发开发相
6、关综合配套、酒店、商场等，实现土地再增值；对周边的住宅地产用地实行分片多次开发，每开发一次都实现后续开发土地增值；POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK国外军事主题公园发展现状n军事主题公园在世界旅游业是一个新的开发点，俄罗斯军事主题园建在库宾卡坦，库宾卡坦本身就是一个军事机地，这里不但有俄罗斯空军基地，还有着名的坦克博物馆，公园本身还在投资扩建，知名度不断扩大。n目前在亚洲还没有拥有军事主题世界级的旅游景点，保利国防公园的开发可以弥补这一空白。军事做为现代人们最感兴趣的话题，在世界范围内，尤其在亚太地区的旅游开发上都是潜力无穷的。POLY DEFENCE PAR
7、KPOLY DEFENCE PARK迪斯尼主题公园n纵观目前成功的主题公园，无一不以文化内容作为核心支撑。迪斯尼的成功，最核心的，不是它在硬件方面投入多少，而是它有一系列的电影故事。看米老鼠唐老鸭，肯定得去迪斯尼；看白雪公主和七个小矮人，也得去迪斯尼。n而那些纯粹靠巨量投入、砸硬件的主题公园，实际上没有主题，缺乏文化的支撑，必然不可持续发展。所谓文化恒久远，一脉永流传。电影文化输出回哺主题公园POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园建设理念n保利国防公园虽没有迪斯尼动画电影内容，但是可以把人类的整个军事文化作为内容。这些内容本身就精彩纷呈，扣人心弦，引人
8、入胜。n因此，保利国防公园的整体建设理念是：“以内容为主、以装备为辅”、“小投入、大产出”。在此基础上，保利国防公园还要做出自身的特点。其他主题公园和游乐场追求的效果可以总结为八个字：“大呼小叫，一惊一乍”。n保利国防公园追求的效果是让所有的参与者“热血沸腾，豪情万丈”。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK四、国防公园整体布局四、国防公园整体布局POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园的分类n保利国防公园根据各地的实际情况，分为三大类：A类公园，占地5000亩以上；B类公园，占地2000亩到5000亩；C类公园，2000亩
9、以下（含室内公园）。A类公园B类公园C类公园POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园五大特色单元5、军旅文化区1、军事科目训练区2、战役对抗区3、军事装备区4、实弹打靶区6、军事主题娱乐区POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK军事科目训练区n该区将引入特色军事训练科目，包括：1.国内外的优秀科目，如美国、以色列的军事科目；2.已撤销兵种的训练科目，如骑兵的训练科目等。科目教官将聘请有训练经验的退役军人。n目标客户群为：各大高校军训新生、中小学夏令营、企事业单位新员工拓展等。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFE
10、NCE PARK战役对抗区n比如在贵州等山区丛林地区，可以模拟中央红军“四渡赤水”战役，完成预先设定的任务。n在青岛等靠海的地方，可以让双方穿上盟军和联军的军服，重演诺曼底登陆；n该区将结合公园所在地的自然条件和人文特点，将历史上的著名战役改编成双方可以参与、对抗的游戏。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK军事装备区n该区分为两个部分：一是军事装备体验，可以让民众坐进装甲车、坦克、潜水艇等，零距离体验。二是军事装备展示（DefenceExhibition），陈列一些先进的、可以展示的武器装备。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK实
11、战打靶区n引入实弹打靶，作为保利国防公园的一大亮点（我们已就此事做了前期调研）。n目标客户群为：较高收入群体、军事爱好者、公检法系统枪械培训等。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK军旅文化区n该区将汇集有军队特色的文艺表演，如军旅歌唱家现场演唱军旅歌曲。n与迪斯尼的花车巡游类似，保利国防公园可以邀请三军仪仗队进行分列式表演，举行小型的阅兵式等。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK军事主题娱乐区n该区将分为两个部分：一是将引入大型室外游乐设施，如带有军事色彩的大型过山车、伞兵跳伞蹦极体验、室外坦克碰碰车等。二是打造室内军事主题电玩城
12、，如真人激光CS、模拟飞行驾驶大型游戏机、军事模型娱乐设施等。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK五、目标客户和盈利模式五、目标客户和盈利模式POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园的目标客户目标客户n二是家庭。家庭，特别是儿童，一直是主题公园的重要客源。保利国防公园将在合适的区域，为儿童定制专属项目，比如“小兵张嘎”等。n一是团体。主要包括大专院校新生军训、企事业单位新员工入职培训跟拓展。军队中团结协作、出生入死的氛围，最能激发人的斗志和团队精神。经过保利国防公园浸入式军营生活，员工除了同事的关系外，还成了出生入死的兄弟
13、姐妹。这种效果是任何拓展训练无法比拟的。n三是散客。自助游等游客。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园的盈利模式传统的门票收入；团体军训、员工拓展的收入；军事衍生品的销售，如军模、各国军服等；真人战斗对抗电视转播权；配套酒店和餐饮的收入；技能培训评级体系，比如枪支使用水准评级；POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK六、落地运营和积极影响六、落地运营和积极影响POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK投资测算n项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需
14、预付的全部流动资金。n目前我国主题公园项目的资本开支在每平米1万元左右，每亩大约需要670万元。但考虑到保利国防公园的整体建设理念是：“以内容为主、以装备为辅”、“小投入、大产出”，对比国内其他主题公园有着成本优势，经初步测算大约为300万元/亩。n下图测算以A类国防公园为例（不含土地成本）：序号项目名称占地面积（亩）投资额（万元）1中心区域20060,0002科目训练区5015,0003战役对抗区10030,0004军事装备区10030,0005实弹打靶区5015,0006军旅文化区5015,0007军事主题娱乐区30090,0008辅助区域15035,0009宣传10,00010合计100
15、030,000POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK经营周期分析n第8年之后进入相对成熟期，入园人次仍稳定提升，收入亦可保持高单位数或低双位数的增长，毛利率在70%上下；培育期增长期成熟期n前3年是培育期，3年左右，从财务的角度，算上那些非现金性的折旧和摊销，基本上能够实现盈亏平衡；n从第3年到第8年，项目逐步进入快速增长期，项目入园人次快速增长，收入完全覆盖成本，盈利能力逐渐提升；（以大型军事主题公园为例）POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK保利国防公园的运作构想一、平台设立二、文创团队三、合作开发四、运营实施向集团内部募股（也可
16、引入外部投资者），成立“保利国防公园管理股份有限公司（暂定名）”，作为国防公园的运营平台。建立或者外聘文创团队，在整体框架下，根据每个公园的特点设计具体内容。地产平台以“保利国防公园”拿地，承担公园的土地成本和建安成本，配建保利国防公园周边的酒店等设施，而后通过适宜商业开发的土地获得平衡。公园建成后，交由公园管理公司运营。保利国防公园基础的、日常的管理工作可以交由保利自己的物业公司。军事资源和军事人才的协调、整合工作由保利科技完成。POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK积极影响保利国防公园可以预见到的积极影响123帮助党和政府解决转业、复员和退伍军人就业问题保利国防公园将优先聘用有从军经历的干部职工；发挥保利军事资源优势，夯实保利价值基石，进一步提升保利影响力；打造保利集团的新名片，为地产板块获取优质土地资源增加筹码；4为保利集团提升业绩持续贡献营业收入和利润（拟在全国重点城市全面布局，预计A类军事主题公园5-10家；B类国防公园及C类国防公园30-50家）POLY DEFENCE PARKPOLY DEFENCE PARK
