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1、天合广场营销策划报告技术文件正本|序|PREFACEPREFACE凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、营销。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对策划公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对天合广场而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于浚源而言：市场把握是经验，全面整合是能力，营销策划是专业。而丰富市场实战经验与超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。 观察观察观察观察-1-1-
2、1-1：透过新政看市场透过新政看市场透过新政看市场透过新政看市场国家政策：国家政策：2010年出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知年出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知；关于坚决遏制部分城关于坚决遏制部分城市市房价过快上涨的通知房价过快上涨的通知；关于进一步贯彻落实国发【关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知号文件的通知。2011年年新新政策政策导向：导向：n1月新版国八条的颁布实施；月新版国八条的颁布实施；n2月武汉月武汉版版限购令的颁布实施限购令的颁布实施；n3月月武汉版限价令出台，价格涨幅不得高于武汉版限价令出台，价格涨幅不得高于GDP增长速度增长速度。小结：小结：随
3、着国家新政逐步得到落实，未来一段时间住宅投资、投机性客户会逐随着国家新政逐步得到落实，未来一段时间住宅投资、投机性客户会逐渐减少，住宅刚性需求仍将是市场的主流，商业将会成为一种渐减少，住宅刚性需求仍将是市场的主流，商业将会成为一种“新型投资产品新型投资产品”成为投资者的追捧，同时，商业地产投资开发将迎来较大的机会点成为投资者的追捧，同时，商业地产投资开发将迎来较大的机会点。观察观察观察观察-2-2-2-2：从宏观数据察武汉楼市动向：从宏观数据察武汉楼市动向：从宏观数据察武汉楼市动向：从宏观数据察武汉楼市动向小结：小结：小结：小结：n 武汉整体楼市受新政影响非常明显，呈现 “销量急剧回落，价格坚
4、挺并小幅上扬”态势；n开发商和消费者均对市场走势不明朗，客户 观望情绪较浓；n 综上分析看出，在市场环境不断变化的 条件下，中心区楼盘的价值表现的更加 明显，楼盘抗风险能力相对较强。观察观察观察观察-3-3-3-3：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。小结：小结：小结：小结：n 从我们对市场监控情况来看，在1月份， 区域市场供应与销售量均达到了最高点；随 着2、3月份新政出台，客户观望反应明显， 开发商也谨慎行事，不少楼盘都选择了短期 观望，开盘加推速度明显放缓；n 今年2月份汉阳中心区商品房98
5、套，商品房销 售量下降67%；2月份成交均价8546.16元/平 方米，价格涨幅0.42元/平方米；n综上分析，汉阳区域刚性需求仍然较大，客户 对汉阳区域的价值、认知度正逐渐加深。观察观察观察观察-4-4-4-4：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。 小结：小结：小结：小结：n 汉阳区域房地产发展与全市相比相对滞后， 大部分房地产开发集中在临主干道开发（汉 阳大道、龙阳大道和鹦鹉大道）。与汉口中 心区、武昌中心区相比，汉阳中心区配套还 相对较弱，客户对配套的依赖性很强；n 随着新区
6、整体环规划明晰并得到落实，临汉 江滨江板块价值会逐渐显现，预计1-2年内 该区域会成为 汉阳的重点发展区域，待贯 穿本地块地铁线贯通至少也需2-3年时间， 短期内给项目带来的直接效益还不明显；n 近年来，国内一线品牌开发商纷纷进驻汉 阳，汉阳市场未来竞争会日趋激烈。市场观察结论市场观察结论n 随着国家新政逐步得到落实，住宅投资、投机型客户会逐渐减 少，刚性需求将成为市场的主流。商业产品正好适合目前的市 场形势，是个较好的机会点，但应保持谨慎乐观的态度；n 汉阳中心区配套与汉口、武昌中心区相比相对滞后，而且客户 对生活配套依赖性很强，导致汉阳中心区房地产开发呈现“沿沿 主干道发展开发主干道发展开
7、发”模式。随着地铁全线贯通，汉阳滨江板块将 成为汉阳未来开发的热点，区域价值会得到较大提升，对本项 目开发来说是个较好的机会点。n 随着汉阳区域价值逐渐显现，国内一线品牌公司纷纷进驻，未 来市场竞争会日趋激烈，应保持高度警惕性。n n 武汉新区：武汉新区：武汉新区：武汉新区：武汉新区规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万，建设成为辐射华中地区乃至全国的现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游中心和独具滨江滨湖特色的现代化商居住新城。 n n 城市二环线：城市二环线：城市二环线：城市二环线：随着汉口二环高架的全线建成后，将贯通城市二环线，极大的增强二环线对汉阳中心区以及
8、武汉新区辐射能力，全面提升区域价值。区域价值区域价值稀缺景观环境稀缺景观环境新区、二环线新区、二环线交通环境交通环境项目所在地项目所在地王家湾商圈王家湾商圈n n 地铁交通：地铁交通：地铁交通：地铁交通：规划中的地铁3号、4号线将分别经过汉阳王家湾，轨道交通贯通会带动沿线区域价值的提升。n 公共交通：公共交通：公共交通：公共交通：204路、 205路、 208路 、222路、 520路、 531路、 537路 、541路、 556路、 575路、 579路、 580路 、597路、 646路、 649路 、710路、 720路、 808路。区域价值区域价值稀缺景观环境稀缺景观环境新区、二内环新
9、区、二内环交通环境交通环境王家湾商圈王家湾商圈n n 稀缺稀缺稀缺稀缺“江景观资源江景观资源江景观资源江景观资源”：本项目3-5公里范围内拥有稀缺的自然景观资源和人文景观资源，为营造舒适、高端的居住生活氛围奠定良好基础；n n 区域远期规划：区域远期规划：区域远期规划：区域远期规划：据武汉市城市总体规划，本项目所在区域划入城市中央活动区，将集中打造以汉江为依托，集本区域将打造成为集自然景观资源为一体的高端滨江居住生活区。区域价值区域价值稀缺景观环境稀缺景观环境新区、二内环新区、二内环交通环境交通环境动物园动物园月湖月湖归元寺归元寺古琴台古琴台江滩公园江滩公园汉江汉江王家湾商圈王家湾商圈本项目紧
10、邻王家湾商圈，距离王家湾商圈仅一站路，该商圈超市购物、商店、百货等生活休闲一应俱全。王家湾商圈知音湖东苑社区本案国信新城区域价值区域价值稀缺景观环境新区、二内环交通环境王家湾商圈优优势：势：地块位置：地块位置：本区域属传统王家湾商圈内，离王家湾核心商圈不到1500米，共享中心区生活配套；产品：产品：本项目公寓的产品投资价值高，回报大；国信品牌：国信品牌：国信地产集团在汉阳有较高的知名度和美誉度，拥有丰富客户和社会资源。劣劣势：势：配套：配套：周边配套薄弱、商业氛围不够。土地年限过短，仅23年机会点：机会点：区域价值：区域价值：处于汉阳二环以内、龙阳大道与琴台大道交汇处、地铁3、4号线，具有很大
11、的发展前景与升值空间；市场竞争力：市场竞争力：本项目产品在区域内具有唯一性；政策：政策：本案属商业地产不受新政限购限制。威威胁：胁：由于本项目周边未启动项目较多，未来竞争激烈。项目项目SWOT分析分析通过对本项目区域环境、地理位置和机会点分析后通过对本项目区域环境、地理位置和机会点分析后通过对本项目区域环境、地理位置和机会点分析后通过对本项目区域环境、地理位置和机会点分析后，我们对本项目的关键词提炼如下我们对本项目的关键词提炼如下我们对本项目的关键词提炼如下我们对本项目的关键词提炼如下：武汉新区武汉新区武汉新区武汉新区 / /城市二环线城市二环线城市二环线城市二环线 / /桥头堡经济圈桥头堡经
12、济圈桥头堡经济圈桥头堡经济圈王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈 / /一线江景资源一线江景资源一线江景资源一线江景资源 / /商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体我们应该怎么做?假设一下我们均价必须定在10000元/平方米以上,我们有机会吗?我们先看看武汉什么样的房子可以卖到1万上吧?他们为什么可以卖到他们为什么可以卖到1万以上呢万以上呢?项目名项目名价值支撑点价值支撑点产品定位产品定位时代豪苑时代豪苑一线江景一线江景 超高层物业超高层物业 酒店式管酒店式管理理 住宅住宅 写字楼写字楼 酒店公酒店公寓寓万科金色家园万科金色家园普通住宅普通住宅1 1万左右万左右, ,复式一万二复式一万
13、二, ,通通过面积的赠送提升单价过面积的赠送提升单价晋合世家晋合世家地段地段+ +装修装修( (实际装修实际装修10001000元左右元左右, ,对外宣称对外宣称30003000元元, ,物业管理物业管理纯粹高端住宅纯粹高端住宅武汉天地武汉天地地段地段 品牌品牌 一线江景一线江景 物业管理物业管理天下红公馆天下红公馆酒店式管理酒店式管理融科天城融科天城3030楼以上的景观支持楼以上的景观支持世贸锦绣长江世贸锦绣长江品牌品牌 规模规模 江景江景金都汉宫金都汉宫一线江景一线江景高端住宅高端住宅新世界中心新世界中心甲级写字楼甲级写字楼公寓公寓 写字楼写字楼 商业商业他们为什么可以卖到他们为什么可以卖
14、到1万以上呢万以上呢?我们可以将我们可以将10000元以上项目的价值点总结一下元以上项目的价值点总结一下:4）偷面积：万科金色小复式、奥山星座；）偷面积：万科金色小复式、奥山星座；1）提供酒店式服务的公寓）提供酒店式服务的公寓:天下红公馆天下红公馆;3）具有特别景观的项目）具有特别景观的项目:金都汉宫、武汉天地、锦绣长江、融科天城高层部分；金都汉宫、武汉天地、锦绣长江、融科天城高层部分；2）高端写字楼）高端写字楼:新世界中心、时代豪苑写字楼新世界中心、时代豪苑写字楼5）通过装修提高单价：晋合世家）通过装修提高单价：晋合世家我们可以卖到我们可以卖到1万以上吗万以上吗?带着这个问题我们访谈了带着这
15、个问题我们访谈了30几位高端置业客户。我们得到几位高端置业客户。我们得到了这样的结论：了这样的结论：1）如果是投资的话，主要是看投资回报率和升值空间，但是）如果是投资的话，主要是看投资回报率和升值空间，但是1万万以上的房子的投资回报和升值空间，客户持否定的态度；客户提以上的房子的投资回报和升值空间，客户持否定的态度；客户提出如果是象向上海和北京那样的具有较高投资回报率的酒店式公出如果是象向上海和北京那样的具有较高投资回报率的酒店式公寓可能会考虑；寓可能会考虑；2）如果是自住的话，客户觉得这个价格买不买主要是周边楼盘比）如果是自住的话，客户觉得这个价格买不买主要是周边楼盘比较，客户觉得为项目的软
16、件如服务，档次定位可以接受的价格差较，客户觉得为项目的软件如服务，档次定位可以接受的价格差异在异在20%以内，因为景观可以接受的价格差异在以内，因为景观可以接受的价格差异在30%以内；以内；3）这个项目比较小，如果卖到）这个项目比较小，如果卖到1万以上，我觉得有江景有一定吸万以上，我觉得有江景有一定吸引力一些，这个项目除非有特别吸引人的亮点。引力一些，这个项目除非有特别吸引人的亮点。普通小户型住宅不具备投资价值，高档酒店式公寓有市场需求。普通小户型住宅不具备投资价值，高档酒店式公寓有市场需求。产品定位差异的溢价空间在产品定位差异的溢价空间在10-20%间，景观的溢价空间在间，景观的溢价空间在2
17、0-30%间。间。项目自身条件不能支持项目的价格定位，必须要附加值支撑。项目自身条件不能支持项目的价格定位，必须要附加值支撑。我们的出路在哪呢我们的出路在哪呢?通过分析，我们的思路已渐渐清晰，我们只有以下的出路可以选择：通过分析，我们的思路已渐渐清晰，我们只有以下的出路可以选择：一、功能提升一、功能提升二、附加值提升二、附加值提升1）酒店式服务公寓）酒店式服务公寓2）自住式公寓）自住式公寓1）产品附加值提升）产品附加值提升2）景观附加值提升）景观附加值提升3）配套附加值提升）配套附加值提升4）管理附加值提升）管理附加值提升我们的出路在哪呢我们的出路在哪呢?设想一设想一:定位为酒店式公寓可行吗定
18、位为酒店式公寓可行吗?我们来看看武汉酒店式公寓市场吧我们来看看武汉酒店式公寓市场吧?武汉酒店业状况分析武汉酒店业状况分析汉阳酒店业状况分析汉阳酒店业状况分析王家湾商圈酒店业分析王家湾商圈酒店业分析个案分析个案分析酒店式公寓的深入研究酒店式公寓的深入研究（以下数据来自武汉年鉴、市场调研。）（以下数据来自武汉年鉴、市场调研。）酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。IndustrialAreaRegenerationPlann据了解，截止据了解，截止20102010年武汉共有星级酒年武汉共有星级酒店店1
19、42142家家，可容纳，可容纳2.52.5万人入住万人入住 。n从不同星级划分来看，到从不同星级划分来看，到20102010年末，年末，武汉市星级酒店共武汉市星级酒店共142142家，其中，家，其中，五星五星级酒店级酒店6 6家，准五星级酒店家，准五星级酒店1212家家，四星，四星级酒店级酒店2222家，三星级酒店家，三星级酒店6565家。二星家。二星级酒店级酒店7 7家，家，四、五星级酒店所占的比四、五星级酒店所占的比例一般。例一般。n从客房的规模来看，到从客房的规模来看，到20102010年末，酒年末，酒店客房数店客房数300300499499间的有间的有9 9家，家，200-200-29
20、9299间的有间的有1515家，家，100-199100-199间的有间的有2121家，家，1 19999间的有间的有9797家。家。n由此可见，由此可见，武汉市的酒店规模武汉市的酒店规模主要集主要集中在中在100-200100-200间左右间左右。 武汉酒店业状况武汉酒店业状况类别类别武汉武汉上海上海北京北京广州广州星级酒店星级酒店出租率出租率70.6%70.6%78%78%75.7%75.7%757520102010年各大城市酒店出租率比较年各大城市酒店出租率比较结论：从上面的统计表可以看出，武汉的酒店出租结论：从上面的统计表可以看出，武汉的酒店出租率与其他城市相比并不高，说明市场还存在一
21、定的率与其他城市相比并不高，说明市场还存在一定的发展空间。发展空间。目前武汉的星级酒店中，存在星级越高，出租率越高的现象，目前武汉的星级酒店中，存在星级越高，出租率越高的现象，如五星级酒店武汉香格里拉大酒店和美华达天禄酒店的出租率如五星级酒店武汉香格里拉大酒店和美华达天禄酒店的出租率均在均在70%70%以上，远高于武汉平均水平。以上，远高于武汉平均水平。通过实际调研，随着武汉经济的发展，商务人员对星级酒店的需通过实际调研，随着武汉经济的发展，商务人员对星级酒店的需求增长较快，虽然武汉市近几年加大了星级酒店建设力度，但星求增长较快，虽然武汉市近几年加大了星级酒店建设力度，但星级酒店的建设周期长，
22、原有星级酒店逐渐老化，所以目前武汉的级酒店的建设周期长，原有星级酒店逐渐老化，所以目前武汉的高档星级酒店供应略微不足高档星级酒店供应略微不足 。n高档酒店缺乏高档酒店缺乏n星级越高，出租率越高星级越高，出租率越高为迎合武汉高档酒店的需求，武汉正加大力度建设星级酒店，为迎合武汉高档酒店的需求，武汉正加大力度建设星级酒店，如中心区的瑞安地产的高档酒店项目，艳阳天酒店和已经签约如中心区的瑞安地产的高档酒店项目，艳阳天酒店和已经签约的希尔顿大酒店将有效的提升高档酒店的供应。的希尔顿大酒店将有效的提升高档酒店的供应。n政府计划增加高档酒店政府计划增加高档酒店现状结论：武汉整体酒店供应量稳定，但高档星级酒
23、店所现状结论：武汉整体酒店供应量稳定，但高档星级酒店所占比例较小，导致星级酒店出租率较高的市场状况。占比例较小，导致星级酒店出租率较高的市场状况。类别类别汉口汉口武昌武昌汉阳汉阳酒店出租率酒店出租率72.49%72.49%70.59%70.59%68.66%68.66%星级酒店出租率星级酒店出租率74.17%74.17%69.6869.6867.12%67.12%从上面数据显示，从上面数据显示，20102010年汉阳区的星级酒店的出租率年汉阳区的星级酒店的出租率排名第三，但星级酒店出租率与武昌区相差不大排名第三，但星级酒店出租率与武昌区相差不大, ,说说明汉阳区域市场星级酒店前景良好。明汉阳区
24、域市场星级酒店前景良好。武汉各区武汉各区20102010年酒店出租率比较年酒店出租率比较IndustrialAreaRegenerationPlan汉阳酒店业状况汉阳酒店业状况汉阳区域酒店市场分析项目片区内的酒店市场概况项目片区内的酒店市场概况酒店名称酒店名称地址地址单间价格（元单间价格（元/ /间间) )标间价格标间价格（元（元/ /间间) )标准标准总数总数备注备注爱琴海宾馆爱琴海宾馆武汉市汉泰路武汉市汉泰路8 8号号136136156156经济型经济型4 4层，层，9090间间（套）（套）帅府车友酒店帅府车友酒店武汉武汉 汉阳区二桥汉阳区二桥路路1818号号278278278278三星级
25、三星级主楼高主楼高1010层，层，附楼高附楼高3 3层，层，共有客房共有客房180180间套间套 服务设施：服务设施： 1 1、预定、预定全国下一站酒店、机全国下一站酒店、机票、旅游路线；票、旅游路线；2 2、租、租车服务车服务 3 3、话费空中、话费空中充值充值 4 4、商务打印复、商务打印复印休闲设施：印休闲设施： 棋盘室棋盘室 餐饮服务：餐饮服务： 中餐厅中餐厅 西餐厅西餐厅 酒店特色：酒店特色： 精品商务客房为主，精品商务客房为主，中西式餐厅为辅，服中西式餐厅为辅，服务品质高务品质高 格林豪泰酒店格林豪泰酒店武汉汉阳区二桥路武汉汉阳区二桥路特特1 1号号199199219219商务型商
26、务型楼高楼高1616层，层，附楼高附楼高5 5层，层，客房总数客房总数141141间（套）。间（套）。 加床价：￥加床价：￥8080元元 早餐：￥早餐：￥1515；服务设；服务设施施 会议厅会议厅 免费停免费停车场车场 洗衣服务洗衣服务 叫醒叫醒服务服务 餐饮服务：餐饮服务： 中中餐厅餐厅项目片区内的酒店市场概况项目片区内的酒店市场概况酒店名称酒店名称地址地址单间价格（元单间价格（元/ /间间) )标间价格（元标间价格（元/ /间间) )标准标准总数总数备注备注香格里都香格里都汉阳王家湾与郭茨口汉阳王家湾与郭茨口之间之间128128（宽带）（宽带）120120（无宽带）（无宽带）0 0经济型经
27、济型东鑫大酒店东鑫大酒店武汉汉阳区汉阳大道武汉汉阳区汉阳大道685685号号268268268268三星级三星级楼高楼高1010层，客层，客房总数房总数7878间间（套）。（套）。 加床价：￥加床价：￥100100元元 早餐：￥早餐：￥2020；服务设施；服务设施 商务中心服务商务中心服务 会议厅会议厅 外币兑外币兑换换 旅游票务服旅游票务服务务 免费停车场免费停车场 理发美容室理发美容室 出出租车租车 洗衣服务；洗衣服务；餐饮服务餐饮服务 中餐厅中餐厅 限时送限时送餐服务餐服务免费上网免费上网 宽带宽带项目片区内的酒店市场概况项目片区内的酒店市场概况酒店名称酒店名称地址地址单间价格单间价格（
28、元（元/ /间间) )标间价格标间价格（元（元/ /间间) )标准标准总数总数备注备注武汉新龙商务酒店武汉新龙商务酒店汉市汉阳龙阳大道特汉市汉阳龙阳大道特8 8号号 258258298298商务型商务型楼高楼高1313层，共层，共有客房总数有客房总数9999间（套），标间（套），标间面积间面积2828平米平米免费上网免费上网 宽带宽带武汉纽宾凯新航酒武汉纽宾凯新航酒店店武汉汉阳区汉阳大道武汉汉阳区汉阳大道718718号号198198208208商务型商务型楼高楼高7 7层，客层，客房总套数房总套数107107间间餐饮设施餐饮设施 大堂吧、大堂吧、瀛洲轩中餐厅瀛洲轩中餐厅 康体娱乐康体娱乐 ：棋
29、牌、桑拿、卡棋牌、桑拿、卡拉拉OKOK、按摩、夜、按摩、夜总会总会 会议设施会议设施 新航厅：新航厅：最多可容纳最多可容纳100100人；人；会议室：可容纳会议室：可容纳3030人人汉阳酒店市场档次细分汉阳酒店市场档次细分档次定位档次定位价格定位（客房价价格定位（客房价格）格）入住率入住率代表代表项目目经济型型120158元元/间70%爱琴海、香格里都琴海、香格里都商商务型型198298元元/间68.66%68.66%格林豪泰、格林豪泰、武武汉纽宾凯新航酒店、武新航酒店、武汉新新龙商商务酒店酒店三星三星级258300元元/间67.12%帅府府车友、友、东鑫酒鑫酒店店四星四星级目前目前汉阳区域市
30、阳区域市场没有四星没有四星级酒店公寓酒店公寓汉阳区域酒店现状分析汉阳区域酒店现状分析p酒店档次普遍较低，多数以低房价抢占市场，缺乏高酒店档次普遍较低，多数以低房价抢占市场，缺乏高档次酒店；档次酒店；p 酒店经营范围较单一酒店经营范围较单一，多以住宿为主，餐饮、娱乐、，多以住宿为主，餐饮、娱乐、商务等功能缺乏；商务等功能缺乏；p 服务理念薄弱，影响整体形象及档次的塑造；服务理念薄弱，影响整体形象及档次的塑造；p目前王家湾商圈酒店客房的平均入住率在目前王家湾商圈酒店客房的平均入住率在75%75%左右。左右。现状结论：目前龙阳大道区域酒店以小规模的普通现状结论：目前龙阳大道区域酒店以小规模的普通酒店
31、为主，高档酒店缺乏，服务配套设施也缺乏。酒店为主，高档酒店缺乏，服务配套设施也缺乏。此区域周边没有金融圈、且处于老城区周边环境也此区域周边没有金融圈、且处于老城区周边环境也较为复杂，因此不具备做高档酒店的条件。较为复杂，因此不具备做高档酒店的条件。武汉圣淘沙酒店公寓武汉圣淘沙酒店公寓区域位置：区域位置：武汉江汉路万松园路199号开业时间：开业时间：2005年经营管理：经营管理：武汉圣淘沙酒店管理客房套数：客房套数：384套入住率：入住率：72%概况：概况：武汉圣淘沙酒店位于武汉最繁华的商业核心地带万松园路中段矗立着两栋按照国际酒店标准进行装修配置的28层大厦，武汉圣淘沙酒店内设中西餐厅，各地美
32、食必将让您大快朵颐；6间多媒体会议室是商务会谈的首选绝佳场所；精心设置的写字楼、商务中心、健身中心及配套齐全的休闲娱乐场所。IndustrialAreaRegenerationPlan个案研究个案研究n购买人群状况：购买人群状况：客户主要以本地投资性客户为主，外地客户约占20%。n较高的投资回报。较高的投资回报。对于投资客来说包租八年，前2年6.9%，后6年8%投资回报对于投资者具有较强的吸引力。n具有广泛客源的酒店管理公司管理，降低市场风险。具有广泛客源的酒店管理公司管理，降低市场风险。对于酒店式公寓来说，广泛的客户资源是成功重要的条件，项目的开发商前期聘请了广州花园酒店管理有限公司统一经营
33、管理，该公司有广泛的客户网络资源，能有效降低市场风险。n钢结构住宅，便于分割。钢结构住宅，便于分割。采用钢结构，可以随意分割户型，投资客可以购买两套或多套，以后根据需要改变户型，提高居住舒适度。圣淘沙酒店公寓定位分析圣淘沙酒店公寓定位分析n圣淘沙大厦酒店式公寓的主力户型大约为45-70平米之间。n 目前圣淘沙酒店式公寓的月租金为月租金为1700-2200元元，根据户型和房间位置有500左右价差，多采用季付的方式，选择此种方式的求租者约占60%，日租的情况较少，选此种方式的求租率者约占40%。n 此外圣淘沙酒店式公寓还提供年租，租金为20000-25000左右左右。圣淘沙酒店式公寓出租情况圣淘沙
34、酒店式公寓出租情况 大多数服务式公寓只有很少，甚至几乎没有餐饮设施。服务大多数服务式公寓只有很少，甚至几乎没有餐饮设施。服务式公寓的餐饮收入只占总收入的式公寓的餐饮收入只占总收入的11.8%11.8%，而而圣淘沙全服务酒店式公圣淘沙全服务酒店式公寓的餐饮收入却占到总收入的寓的餐饮收入却占到总收入的31.6%31.6%。 大多数的服务式公寓运营费用远低于全服务酒店的管理费用。大多数的服务式公寓运营费用远低于全服务酒店的管理费用。服务式公寓的未分配的运营费用（包括服务式公寓的未分配的运营费用（包括行政、营销成本、设施和行政、营销成本、设施和物业运营成本）仅为总收入的物业运营成本）仅为总收入的15.
35、5%, 15.5%, 而圣淘沙全服务式酒店公寓而圣淘沙全服务式酒店公寓却达到了却达到了19.6%19.6%。圣淘沙酒店式公寓圣淘沙酒店式公寓圣淘沙酒店式公寓圣淘沙酒店式公寓主要运营成本和收益情况主要运营成本和收益情况主要运营成本和收益情况主要运营成本和收益情况项目名称项目名称配套配套面积面积经营管理经营管理包租服务包租服务阳光阳光新天地新天地四星级酒店服务四星级酒店服务标准标准38-7338-73（主力（主力4646）武汉新宜天地酒店管理公武汉新宜天地酒店管理公司进行统一酒店销售与运司进行统一酒店销售与运营管理营管理6 6年内固定年投资回报率为年内固定年投资回报率为7.5%7.5%，按月支付；
36、，按月支付；3636天免租入住；在天免租入住；在6 6年内违约金为年内违约金为1.51.5万元万元圣淘沙酒店公圣淘沙酒店公寓寓商务中心、会议商务中心、会议室、茶座室、茶座50-6050-60为为主主武汉圣淘沙酒店管理公司武汉圣淘沙酒店管理公司统一运营管理统一运营管理8 8年内固定年投资回报率为年内固定年投资回报率为8%8%，按月支付；在按月支付；在8 8年内违约金为年内违约金为1 1万万元元卓悦假日酒店卓悦假日酒店餐饮、娱乐、休餐饮、娱乐、休闲、健身及多功闲、健身及多功能会所能会所29-5929-59武汉卓悦酒店管理公司统武汉卓悦酒店管理公司统一运营及管理一运营及管理6 6年租约，每年年租约，
37、每年8%8%固定投资回报；固定投资回报；约满确定是否续租约满确定是否续租武汉酒店式公寓对比武汉酒店式公寓对比结论结论结论结论: : : :建议本项目可进入酒店式公寓市场。建议本项目可进入酒店式公寓市场。建议本项目可进入酒店式公寓市场。建议本项目可进入酒店式公寓市场。本项目进入酒店式公寓可行性？本项目进入酒店式公寓可行性？从国家新政的影响，商业投资也成为将来一段时间的重要对象，大量的住宅投资客会选择进入购置产权式酒店作为投资。从区域酒店需求来看，各酒店出租率很高，但对星级酒店的需求更高，而且随着王家湾商圈的日益成熟，四新地块的开发逐渐完善，王家湾的商业氛围会日益趋浓，市场前景无限；投资回报稳定,
38、酒店式公寓可引入品牌知名酒店管理公司进驻，对项目有较大的价格提升空间,整体均价达一万元问题不大。 本项目定位酒店式公寓必须在四星及以上方可有市场竞争力。 本项目的地理位置周边商业氛围浓厚,距离王家湾核心商圈仅一站路，而且本项目具有一线江景优势，距离汉口仅一桥之隔，真正享受“闹中取静”的生活居住氛围。 根据成本测算，酒店式公寓规划的最低售价需要在1万以上（含装修），若按7%的最低回报计算，以60平方米标准间计算，最低月租金需要在3500左右以上，通过酒店式管理公司来经营是完全可以达到；酒店式公寓可行分析酒店式公寓可行分析结合国家政策，针对天合广场的实际情况，我司建议将产品进行合理化配置：结合国家
39、政策，针对天合广场的实际情况，我司建议将产品进行合理化配置：14楼为酒店经营裙楼楼为酒店经营裙楼525楼为酒店式公寓楼为酒店式公寓2631楼为自住式酒店公寓（兼商务办公）楼为自住式酒店公寓（兼商务办公）设定酒店返租年限为设定酒店返租年限为10年，年返租回报为行业平均值年，年返租回报为行业平均值7%左右进行项目估算。左右进行项目估算。酒店式公寓利润测算酒店式公寓利润测算客房营业收入方面（按客房营业收入方面（按525层共计层共计378套客房进行计算）：套客房进行计算）：/全年全年平均售价平均售价全年全年客房率客房率全年客房全年客房营业收入营业收入阶段性目标阶段性目标经营策略经营策略第第1年年290
40、元元50%1973万元万元争取保平争取保平确保不亏确保不亏大力推广低价策略大力推广低价策略争取市场份额和积累争取市场份额和积累第第2年年370元元60%3020万元万元争取赢利争取赢利确保保平并确保保平并收回经营投资收回经营投资磨合管理和市场渠道磨合管理和市场渠道降低运营成本降低运营成本逐步提升销售价位逐步提升销售价位第第3年年370元元60%3020万元万元第第4年年370元元60%3020万元万元第第5年年390元元70%3714万元万元争取获取争取获取更多经营效益更多经营效益确立市场地位和品牌确立市场地位和品牌高效运营高效运营提升专业服务质量提升专业服务质量提升服务附加值提升服务附加值第
41、第6年年390元元70%3714万元万元第第7年年390元元70%3714万元万元第第8年年390元元72%3821万元万元第第9年年420元元72%4115万元万元第第10年年420元元75%4286万元万元合计合计380元元65.9%3.4亿元亿元/酒店式公寓利润测算酒店式公寓利润测算业主委托出租经营的固定回报：业主委托出租经营的固定回报：378套客房的建筑面积大约为套客房的建筑面积大约为22445.64平方米，以平均购房价格平方米，以平均购房价格10000元元/平平方米和行业平均返租方米和行业平均返租7%的固定投资回报来推算，每年支付业主的固定租金回报为的固定投资回报来推算，每年支付业主
42、的固定租金回报为1309万元，万元，10年共计需支付租金约年共计需支付租金约1.3亿元亿元；结合酒店；结合酒店10年运营总收入年运营总收入3.4亿元亿元。酒店式公寓销售经济指标测算酒店式公寓销售经济指标测算酒店公寓面酒店公寓面积积( (平米平米) )6060销售单价销售单价( (万元万元/ /平米平米) )1.01.0注：以总价注：以总价6060万元计算，每月万元计算，每月业主返租回馈业主返租回馈35003500元元首付首付(50%)(50%)3030万万首付首付(60%)(60%)3636万万贷款贷款1010年年3030万万贷款贷款1010年年2424万万1010年月供年月供3523.593
43、523.591010年月供年月供2818.872818.87我们的出路在哪呢我们的出路在哪呢?设想二：写字楼市场可行吗设想二：写字楼市场可行吗我们再来看看武汉的写字楼市场吧我们再来看看武汉的写字楼市场吧?武汉优质写字楼集中于市中心，武汉优质写字楼集中于市中心，主要分布在主要分布在4个区域。个区域。1. 建设大道商务圈2. 武广商务圈3. 中南商务圈4. 光谷商务圈汉口汉口一环线一环线二环线二环线三环线三环线长长江江沙湖沙湖东湖东湖建设大道建设大道武广武广光谷光谷中南中南汉阳汉阳武昌武昌武汉优质写字楼市场概况武汉优质写字楼市场概况n优质写字楼市场目前供应分布序序号号项目名称目名称建建设大道商大道
44、商务圈圈1新世界国新世界国贸大厦大厦 2建建银大厦大厦3瑞通广瑞通广场4禧邦可广禧邦可广场5武武银大厦大厦6招招银大厦大厦7良友大厦良友大厦8福星商会国福星商会国际大厦大厦9浦浦发银行大厦行大厦武广商武广商务圈圈10新世界中心新世界中心11世界世界贸易大厦易大厦12武广福布斯中心武广福布斯中心13泰合广泰合广场中南商中南商务圈圈14新新时代商代商务中心中心15中商广中商广场16中建广中建广场17中中铁大厦大厦182008新新长江广江广场光谷商光谷商务圈圈19慧谷慧谷时空空20华乐商商务中心中心21联合国合国际优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区，其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、
45、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域，而且光谷也有一定的市场供应。202119832甲级写字楼甲级写字楼54本项目本项目1697101112131415171816乙级写字楼乙级写字楼汉阳市场写字楼情况本案本案顶绣广场顶绣广场闽东中天闽东中天国际城国际城n优质写字楼供应一览表优质写字楼供应一览表序号序号项目名称目名称落成落成时间层数数单层面面积建筑面建筑面积（平（平方米）方米）得房率得房率目前平均租金目前平均租金（元（元/平方米平方米/月）月）空置率空置率1新世界国新世界国贸大厦大厦2005522,300-2,600104,39364.565.005%2建建银大厦大厦1999501,3
46、0074,09463.570.004%3瑞通广瑞通广场2000291,10033,64066.568.0015%4禧邦可广禧邦可广场2002281,32036,00067.5100.0012%5武武银大厦大厦1999281,00029,6807057.0028%6招商招商银行行1997311,33050,0006548.006%7良友大厦良友大厦1999281,10031,5606637.005%8福星商会国福星商会国际大厦大厦2003281,68045,0907545.003%9浦浦发银行大厦行大厦2009221,70033,00075%75.0042%10新世界中心新世界中心2007253
47、00068,9006360.001.5%11世界世界贸易大厦易大厦199960150078,2006345.0010%12武广福布斯中心武广福布斯中心199648130058,9007030.005%13泰合广泰合广场199647130073,0006343.0015%14新新时代商代商务中心中心2008451,82167,00070.0%50.0057%15中商广中商广场2000452,100100,20965.0%45.006%16中建广中建广场2007261,30027,00070.0%40.005%17中中铁大厦大厦2006261,10013,50071.2%40.002%182008
48、新新长江广江广场2007261,200-1,40027,00075.0%45.008%19慧谷慧谷时空空2005241,10028,00070%25.006%20华乐商商务中心中心2004281,30038,00072.9%30.003%21联合国合国际2007191,90036,10075%40.002%商商务圈圈建建设大道商大道商务圈圈武广商武广商务圈圈中南商中南商务圈圈光谷商光谷商务圈圈概况概况优优质质写写字字楼楼主主要要聚聚集集在在建建设设大大道道沿沿线线，东东起青年路，西至黄浦大街起青年路，西至黄浦大街区区域域优优质质写写字字楼楼物物业业整整体体品品质质和和租租金金均均为为武武汉汉市
49、市最最高高水水平平，其其中中甲甲级级写写字字楼楼存存量量占占整体甲整体甲级级楼存量楼存量51建建银银、招招银银等等多多家家银银行行的的武武汉汉分分行行设设立立于于此此，带带动动了了区区域域写写字字楼楼市市场场的的发发展展，形形成成了城市的商了城市的商务务金融中心金融中心位位于于解解放放大大道道与与青青年年路路两两条条城城市市主主干干道道结合合处，交交通通便便捷捷，商商业氛氛围极极为浓厚厚，并并拥有酒店等配套有酒店等配套设施施区区域域汇集集了了大大量量乙乙级写写字字楼楼，甲甲级写写字字楼市楼市场尚有尚有较大大发展空展空间区区域域内内优质写写字字楼楼发展展迅迅速速，不不仅吸吸引引了了众众多多的的知
50、知名名企企业入入住住，而而且且租租金金水水平平也也处在在较高水平高水平优优质质写写字字楼楼主主要要聚聚集集在在中中南南路路、中中北北路路沿沿线线武武昌昌核核心心区区位位，交交通通便便利利，商商业业、商商务务氛氛围浓围浓厚，展示性好厚，展示性好区区域域优优质质写写字字楼楼租租金金、品品质质略略低低于于建建设设大大道及武广商道及武广商务务圈圈优优质质写写字字楼楼主主要要聚聚集集在在以以鲁鲁巷巷广广场场为为核核心心, , 西起卓刀泉西起卓刀泉, ,东东至城建学院至城建学院新新兴兴商商务务圈圈，商商业业、商商务务氛氛围围相相对对较较弱弱，该该商商务务圈圈的的兴兴起起依依赖赖于于光光谷谷科科技技园园及及
51、周周边边的的高高校校科科研研机机构构，因因此此，其其租租户户类类型型也也以以高科技行高科技行业为业为主主写字楼品写字楼品质质及租金及租金较较低低优劣劣势分析分析优势：区域区域发展成熟，利于企展成熟，利于企业形象展示形象展示区区域域内内优质商商业、酒酒店店和和金金融融配配套套极极为丰丰富富城市的主干道，公共交通系城市的主干道，公共交通系统完善完善劣劣势：上下班高峰期上下班高峰期间，交通，交通较为拥堵堵停停车位数量位数量较为紧张，且停，且停车成本成本较高高优势优势：临临城市主干道，交通城市主干道，交通优势优势明明显显区区域域内内有有充充足足的的优优质质商商业业、酒酒店店和和金金融融配套配套劣劣势势
52、：航航空空路路高高架架桥桥的的不不合合理理设设置置难难以以缓缓解解该该地地段段交交通通拥拥堵堵的的现现状状，而而且且对对周周边边写写字字楼楼车车行行动动线线有有较较大大制制约约，同同时时也也影影响响其其展示性展示性优势优势：区域内区域内优质优质商商业业和酒店配套丰富和酒店配套丰富临临城市主干道，可城市主干道，可视视性性较较好好劣劣势势：交通极交通极为拥为拥堵，堵，办办公楼的公楼的车车行行动线动线混乱混乱优势优势：区域内配有一定体量的区域内配有一定体量的优质优质商商业业城市主干道，可城市主干道，可视视性性较较好好劣劣势势：道路通达性不好，离城市中心区域道路通达性不好，离城市中心区域较远较远公交公
53、交线线路方便，未来将有地路方便，未来将有地铁经过铁经过租租户特征特征以以外外资资和和国国内内企企业业为为主主，涉涉及及行行业业包包括括金金融保融保险险、制造、社会服、制造、社会服务务等等武武汉汉市市绝绝大大多多数数的的外外资资企企业业均均进进驻驻该该区区域域，如如通通用用、诺诺基基亚亚、微微软软、汇汇丰丰银银行行等等知知名名企企业业行行业业包包括括零零售售/贸贸易易、制制造造业业、金金融融、社会服社会服务务等等区区域域内内企企业业以以国国内内与与国国外外大大型型企企业业为为主主，包包括括佳佳能能、北北方方华华光光投投资资、恒恒大大地地产产、阿里巴巴等企阿里巴巴等企业业以以国国内内企企业业为为主
54、主，外外资资企企业业进进驻驻较较少少，但但依依然然有有爱爱普普生生、ABB、马马士士基基等等知知名名企企业业入住入住行行业业包包括括制制造造业业、数数码码科科技技、社社会会服服务务业业、贸贸易等易等主主要要租租户户行行业业类类型型以以光光电电子子信信息息产产业业为为主主导导，光光通通信信、移移动动通通信信、激激光光、创创意意、软软件件与与服服务务外外包包、生生物物医医药药与与高高科科技技农农业业、环环保等保等区区域域内内外外资资企企业业较较少少，主主要要为为高高科科技技中中小小企企业业和和创业创业型企型企业业 现有有产品特征品特征现有有的的写写字字楼楼都都处于于主主干干道道沿沿线或或十十字字路
55、路口交口交汇处，可，可视性佳性佳大大部部分分写写字字楼楼统一一产权，个个别物物业分分散散出出售售给投投资型型业主主甲甲级级写字楼属于城市写字楼属于城市综综合体的一个板合体的一个板块块多以写字楼多以写字楼+商商业业的形式出的形式出现现部分散售写字楼部分散售写字楼为为中小企中小企业业自用自用区区域域现有有的的优质写写字字楼楼沿沿主主干干道道分分布布，可可视性好性好新新建建写写字字楼楼大大部部分分分分散散出出售售，其其中中部部分分面面积供大型企供大型企业自用自用区区域域现有有的的优质写写字字楼楼沿沿主主干干道道分分布布，可可视性好性好新新建建写写字字楼楼大大部部分分分分散散出出售售，其其中中部部分分
56、面面积供大型企供大型企业自用自用市市场前景前景未未来来，该区区域域仍仍是是写写字字楼楼供供应较为集集中中的的区域，区域，竞争将会加争将会加剧区区域域内内未未来来供供应应极极为为有有限限，商商务务发发展展将将会会受受到到未未来来CBD和和建建设设大大道道区区域域的的严严重重冲冲击击区区域域内内新新增增项目目将将主主要要集集中中在在洪洪山山广广场周周边，未来商，未来商务区域逐步向北区域逐步向北扩展展近近年年开开发的的众众多多写写字字楼楼，是是否否有有足足够的的企企业来支撑，有待光来支撑，有待光电子子产业的的进一步一步发展。展。n优质写字楼各商务圈特征优质写字楼各商务圈特征我们的出路在哪呢我们的出路
57、在哪呢?设想二设想二:定位为写字楼可行吗定位为写字楼可行吗?本项目的地理位置周边的办公氛围并不浓厚本项目的地理位置周边的办公氛围并不浓厚,无法打无法打造好的金融环境造好的金融环境;武汉目前的写字楼消化速度不快武汉目前的写字楼消化速度不快,销售价格较低销售价格较低,无法无法支撑本项目的预期价格支撑本项目的预期价格;结论结论:本项目进入写字楼或行政公寓不可行本项目进入写字楼或行政公寓不可行.我们的出路在哪呢我们的出路在哪呢?写字楼不可行写字楼不可行, ,酒店式公寓可行酒店式公寓可行, , 但我们需根据但我们需根据客户需找准项目定位并提升产品的附加值客户需找准项目定位并提升产品的附加值; ;思路思路
58、可行性可行性酒店式公寓酒店式公寓可行可行行政公寓行政公寓不可行不可行提升附加值提升附加值提升附加值思考提升附加值思考思考点思考点品质提升品质提升细节是客户最关心的细节是客户最关心的配套提升配套提升要体现身份的象征要体现身份的象征智能化提升智能化提升安全性是关键安全性是关键产品设计提升产品设计提升户型的功能性户型的功能性 及创新是关键及创新是关键景观提升景观提升享有城市景观、一线江景享有城市景观、一线江景服务提升服务提升特色物业管理是关键特色物业管理是关键我们的我们的目标客户是谁目标客户是谁为了明确我们的目标客户，我们对30多组高端客户进行了深度访谈，得出如下结论：高端客户：即有钱又有时间，不认
59、同本项目，看重资源和地段。高端客户：即有钱又有时间，不认同本项目，看重资源和地段。高端客户：即有钱又有时间，不认同本项目，看重资源和地段。高端客户：即有钱又有时间，不认同本项目，看重资源和地段。准高端客户：有钱没时间，期待本项目，看重生活方式。准高端客户：有钱没时间，期待本项目，看重生活方式。准高端客户：有钱没时间，期待本项目，看重生活方式。准高端客户：有钱没时间，期待本项目，看重生活方式。1、客户特征关键词：生意在汉口、生活在汉阳关键词：生意在汉口、生活在汉阳关键词：生意在汉口、生活在汉阳关键词：生意在汉口、生活在汉阳客户年龄层次在35-48岁。基本上工作圈在汉口和汉阳工作圈在汉口和汉阳，因
60、生活和工作的需要在城市中心区拥有一套房子短期居住，但需要不要太嘈杂，需要闹中取静的居所。客户正处于事业发展的旺盛期，工作、家庭和生活对他（她）都非常重要。属于创业成功者和企业高级管理者。以多次置业者为主， 购买本项目目的是暂居性居所暂居性居所。2、客户“文化属性”喜好关键词：崇洋媚外关键词：崇洋媚外喜欢欧式洋味，厌恶香港的xxx豪、xxx庭之类的俗，认认为沾点洋就高贵。为沾点洋就高贵。认为现代文化没有内涵。追求工作之外的趣味，在艺术和创意中自得其乐。看重标签化的兴趣爱好与下一阶层带来的区隔感。3、客户“生活方式”关键词：繁忙、注重享受、关注细节关键词：繁忙、注重享受、关注细节繁忙（奔波于生意场
61、上）、珍视时间（无空暇打理家务）；对细节很挑剔，往往细节成为其主要关注因素。细节成为其主要关注因素。价格考虑不是第一因素，关键是有没有独一无二的产品，认为项目生活方式在市场上应该是独一无二的，能成为象征身份（自豪、荣誉）的居住标签、符号或logo。既努力实现价值、同时乐享生活成就努力实现价值、同时乐享生活成就。合理分配自身资源来享受舒适的奢侈给生活带来的乐趣。比较在意社区的居住人群素质，希望社区能形成一定的符号区隔。关键词：效率、私享，艺术生活关键词：效率、私享，艺术生活关键词：效率、私享，艺术生活关键词：效率、私享，艺术生活4.目标客户总结售价至少在售价至少在1 1万以上，您认为怎样的产品才
62、会让您非常动心接受这万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？样的价格？10000元/平米不算贵，可以接受，主要考虑投资，后期的增值是否有保障、经营状况。假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？更小？我首先会考虑着三种物业的回报率，酒店公寓主要是要看后期的经营管理，商铺更多的是市场培育周期长，投入资金大，属性单一，受周边环境影响大，风险相对来说也是最大的，精装自住公寓我目前已经有两套住宅，基本
63、不会考虑购买。客户客户特征特征客户称呼：程先生客户称呼：程先生客户类型：业内人士客户类型：业内人士职职 业：酒店经理业：酒店经理访谈对象介绍：武汉人，44岁，年薪150000左右，目前持有两套住宅，目前关注周边的商业项目。该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？对地段非常了解：地段一般，但是逛街、休闲娱乐，需驱车去王家湾商圈，不是很方便，但就目前整个汉阳区域酒店发展，市场前景好，酒店物业稀缺，总的来说算的上是一个闹中取静的地方。客户访谈客户访谈“您对天合广场的区位的看法怎样？您对天合广场的区位的看法怎样？该项目本身的位置属汉阳王家湾边缘地
64、段，周边旧城区多，老房子较多，人口环境较为复杂。售价至少在售价至少在1 1万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？样的价格？对武汉房地产的整个行情并不看好，认为就投资的角度来讲，武汉10000多元的房子升值空间极为有限，现在在北京三环的地方都可以买到。相对来说武汉如有景观或临湖的房子倒是可以考虑。假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？更小？商铺
65、不会考虑，会考虑购买酒店式公寓，毕竟自己住的少，只是出差来一下，这样即可感受下家的感觉，同时也有人帮着照看。很放心。该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？还可以，主要是考虑到经常出差武汉，每次都匆匆忙忙订酒店，住的都不舒服，所以之前有考虑在武汉买一套小户型，但是怕没人搭理，有点浪费就没有买下。客户特客户特征征客户称呼：曾小姐客户称呼：曾小姐客户类型：投资，自住客户类型：投资，自住职职 业：外地私营业主业：外地私营业主 访谈对象介绍：曾小姐因在武汉读过书，而且也有部份的生意在武汉，去年在楼市最好的时候看过几处的小户型打算自住，现在已定居北
66、京。售价至少在售价至少在1 1万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这万以上，您认为怎样的产品才会让您非常动心接受这样的价格？样的价格？因今年房市行情不乐观会多多比较一下，关键是物要有所值。假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您假设目前要您选择投资，商铺、酒店式公寓、精装自住公寓、您更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更多的会考虑那一种物业类型？您觉得以上三种物业那一个风险更小？更小？只要项目品质能达到我的要求会考虑，如果以上集中物业类型我会考虑购买酒店式公寓，因为酒店式服务有保障，产品有升值的空间，能保值增值。该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体
67、现在哪里？该项目对您的吸引力大不大，吸引力主要体现在哪里？ 整体感觉不错，开车去王家湾、汉口都很方便，最主要的是还有一线江景，在武汉这样的项目很少了，未来的价值能否有所保证，而且我现在就住是天安假日的长包房。客户特客户特征征客户称呼：何先生客户称呼：何先生客户类型：自住客户客户类型：自住客户职职 业：外资企业高管业：外资企业高管 访谈对象介绍：何先生从小在武汉长大，海归，他在外地有多处房产，一心扑在工作上，现就是汉阳某酒店长包房，一直想买套星级酒店式公寓，因为在国外和国内一线城市很多这样的项目，他本人很讲究生活品质。客户访谈根据市场分析，我们得出区域市场需要的是一个根据市场分析，我们得出区域市
68、场需要的是一个高品位，高档次，多功能于一体的四星级酒店高品位，高档次，多功能于一体的四星级酒店项目定位项目定位四星级四星级服务型产权式服务型产权式酒店公寓酒店公寓大众型酒店大众型酒店本项目客户定位：本项目客户定位：n从区域来看，武汉市及至从区域来看，武汉市及至8+1城市圈区域内投资客户客户为主。城市圈区域内投资客户客户为主。市区客户以汉口、沌口、汉阳中心区客户居多，其它区域为辅；市区客户以汉口、沌口、汉阳中心区客户居多，其它区域为辅；n从置业目的来看，主要分纯投资型、自住型两类；从置业目的来看，主要分纯投资型、自住型两类；n从职业来看，以大型企事业单位高管、政府官员、金融系统中高从职业来看，以
69、大型企事业单位高管、政府官员、金融系统中高管、外资企业中高层、创业派私营老板、社会名流等。管、外资企业中高层、创业派私营老板、社会名流等。客户定位客户定位项目价格定位根据酒店公寓市场武汉市场销售情况本案均价为根据酒店公寓市场武汉市场销售情况本案均价为10008元元/注：由于本项目具体规划未定，因此，定价因素主要考虑其配套、交通、成熟度等因素项目价格定位通过市场比较法确定即期可比价格 由于项目的具体工程进度、产品、规划未定，浚源仅从市场方面得出价格趋势的预判即： 通过影响项目定价的因素，与目前市场在售项目的均价进行可比分析，得出本项目的即期可比价格：根据住宅市场和公寓市场对比测算注：由于本项目具
70、体规划未定，因此，定价因素主要考虑其配套、交通、成熟度等因素住宅住宅对比比测算算项目目本案本案塞塞纳河畔河畔汉商商银座座王王+one+one平均价格（元平均价格（元/ /）8210821096009600130001300088008800权权重（重（% %）20%20%35%35%15%15%交通交通25%25%1919202022222020容容积率率5%5%2 24 43.73.73 3绿化率化率5%5%2 23 32.32.32.52.5整体整体规划划10%10%8 87 78.58.58 8社区成熟度（知名度）社区成熟度（知名度）20%20%1212121218181717生活配套生
71、活配套25%25%131322.522.5232322.522.5开开发商商10%10%7 77 79 98 8总分分100%100%636375.575.586.586.58181根据住宅市场对比测算出本案均价为根据住宅市场对比测算出本案均价为8210元元/项目整体定位项目整体定位汉阳核心/全功能/城市级/ 服务式公寓武汉首家四星级武汉首家四星级主题型主题型服务式酒店公寓服务式酒店公寓BoutiqueServicedApartment客户访谈的提示这样的价格定位可以接受,但最终买不买,主要是看你能给我什么样的体验?这种体验可以有以下方面: 产品的精细化程度;(客户很关注细节) 商业的档次与配
72、套;(面子问题) 稀缺的景观资源; 物业管理和服务;豪宅案例研究豪宅案例研究什么样的产品能够满足他们的需求呢?我们看看国内豪宅成功的案例吧.豪宅客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出豪宅客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出我们的想象我们的想象客户为客户为35-5035-50岁的中青年岁的中青年占绝大占绝大多数比例；多数比例；客户的客户的置业经历非常丰富，置业经历非常丰富，都都具有较多次置业经历，置业次具有较多次置业经历，置业次数在数在2-42-4次者约为次者约为70%70%。资料来源：深圳星河丹堤香蜜湖资料来源：深圳星河丹堤香蜜湖1号客户访谈号客户访谈“我看过汤臣一品，景观很
73、好，价格高的离谱。它是参照参照香港豪宅定价香港豪宅定价，我觉得还缺乏支撑的基础缺乏支撑的基础。” “印象特别深的物业？那是外国的拉丁美洲，特别大气，当然首先都是双主卧双主卧，主卧洗手间、更衣间、储藏间主卧洗手间、更衣间、储藏间空间都很大空间都很大。” “国外高端物业会有主人梯及保姆梯主人梯及保姆梯，而且保姆梯直到自家厨房门。”“停车场放置几辆类似超市的载物小车载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈。” “我有朋友想买圣莫丽斯，我一直劝他不要买，住住那个地方就跟住郊区一样那个地方就跟住郊区一样，多不方便啊。” “红树西岸的装修我不喜欢装修我不喜欢，还有就是太多电子设备太多电子设备了，我家
74、保姆怎么搞的清楚怎么用。” 客客户特征特征TH产产品品叠叠H产产品品年年龄3640岁岁32%28%4145岁岁20%26%50岁岁以上以上6%15%置置业次次数数二次二次6%32%三次三次36%30%四次四次24%11%高端客户高端客户访谈访谈二手楼价格验证：除居住品质（产品设计及材料升级）外，居住体验的细节成为价格二手楼价格验证：除居住品质（产品设计及材料升级）外，居住体验的细节成为价格支撑关键。支撑关键。 “物业管理公司是嘉里建设公司同香格里拉共同组建的公司，事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服，可以享受享受的五星酒店的尊贵和高尚服务的五星酒店的尊贵和高尚服
75、务。”“会经常看到保安对社区的安全设施和装备进行定期维护和检修定期维护和检修，让人觉得社区很安全社区很安全。”“入户社一层上大堂，可提供餐饮服务，有可以坐在那里休憩；有时候孩子在那里独自玩耍，他们还会帮忙照顾帮忙照顾。”“社区的礼宾车道礼宾车道在举行婚礼等大型聚会的时候会打开， 让业主很有面子、气派。有面子、气派。” 资料来源：雅颂居住户访谈资料来源：雅颂居住户访谈“雅颂居建筑层高层高3-3.153-3.15米米，比一般住宅的2.9米好不少，更更大气些大气些。”品质支撑一品质支撑一: : 产品设计注重人居细节的打造产品设计注重人居细节的打造 品质支撑三品质支撑三: : 富于温情、安全、稳定质量
76、的物业服务富于温情、安全、稳定质量的物业服务 品质支撑二品质支撑二: : 公共空间品质与功能的双重公共空间品质与功能的双重塑造塑造“社区配有3000平方米的半地下会所半地下会所，设有恒温泳池和健身设施，男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和湿蒸间湿蒸间。”“可保证每户人1个车位，满足10年内停车要求，车位要车位要 宽大一些。宽大一些。” “配有独立的防火电梯独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。住在里面比价舒适。”“入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。”“公共通道的垃圾
77、桶放在专门设计的小阳台上垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。”“会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具设有配餐间和厨房器具，可以订餐可以订餐，由 香格里拉配送香格里拉配送。”香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验和品牌带来香港先进的豪宅开发理念和品牌带来香港先进的豪宅开发理念服务体系设置服务体系设置细节分类细节分类主要内容主要内容搭建专属搭建专属价值体系价值体系提升居住价值提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序
78、，同时营造社，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级实行服务分级物业经理人物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多
79、个领域问为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；题；物业私人助理物业私人助理最直接面对业主的服务者，最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务全方位服务社区卫士社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐隐性特卫队性特卫队/护卫仪仗队护卫仪仗
80、队深度礼宾式深度礼宾式指南针服务指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务健康服务为业主建立家庭健康档案为业主建立家庭健康档案/提供提供24小时医疗急救援助小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座定期举办健康知识讲座/私人陪护服务私人陪护服务/提供健康顾问，心理提供健康顾问，心理咨询等咨询等异地异地SOS服务服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务前置服务设立沟通大使设立沟通大使/收楼大使收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供
81、全程服务装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务个性化服务私人随护私人随护/四点钟学校四点钟学校/爱心服务爱心服务/物业理财物业理财/保姆培训保姆培训/家居服务家居服务/代办服务代办服务产品软性服务领先：中海深蓝服务体系香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验和品牌带来香港先进的豪宅开发理念和品牌带来香港先进的豪宅开发理念产品品质领先：功能细节+安防体系空间分类空间分类品质要素品质要素居住细节居住细节居住空间居住空间功能区隔式的布局功能区隔式的布局主仆严格区分主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）
82、/主人私享（独立书房主人私享（独立书房/独立起居室）独立起居室）功能空间功能空间独特的配套功能独特的配套功能独立晒衣房独立晒衣房/私家泳池私家泳池/酒窖酒窖/多个不同功能的会客厅多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台生活阳台外设置设备平台/智能电梯直智能电梯直接入户设计接入户设计公共空间公共空间汽车汽车汽车大堂汽车大堂/1：1.68的停车位的停车位会所会所多个有落差连接的无边际泳池多个有落差连接的无边际泳池/健身设施健身设施其他其他大堂大堂/豪华电梯厅豪华电梯厅/高轿电梯高轿电梯安防系统安防系统周边防护系统周边防护系统社区围墙红外高速云台摄影机社区围墙红外高速云台摄影机/对射探测器对射探
83、测器/警示灯警示灯/24小时监控社区安全小时监控社区安全/设置监控中心设置监控中心/配合社区集中控制室对社区进行配合社区集中控制室对社区进行24小时监控、摄影小时监控、摄影停车场快速到达系统停车场快速到达系统使用智能卡放置车内，使用智能卡放置车内，系统系统10外遥感来车外遥感来车，快速过闸无须停车刷卡，快速过闸无须停车刷卡豪宅居住价值：豪宅居住价值：为豪宅营造一场前所未有的居住体验为豪宅营造一场前所未有的居住体验 功能化价值优化(从户型设计细节，到公共空间的营造、配套等打造，居住感的打造)物业服务(高价的物管费用，即是人群的门槛也是不同服务标准的体现)安防系统(不仅仅是户内的，更是社区内的；它
84、是社区内良好居家交往氛围的重要前提)居住精细化重要体现在居住精细化重要体现在: :本项目的附加值提升建议本项目的附加值提升建议提升附加值思考提升附加值思考思考点思考点品质提升品质提升五星级酒店式入户大堂五星级酒店式入户大堂考究的立面考究的立面停车地下大堂停车地下大堂LOW-ELOW-E玻璃玻璃考究的室内装饰考究的室内装饰配套提升配套提升高档商业配套、酒店会所高档商业配套、酒店会所智能化提升智能化提升安防系统和智能化系统安防系统和智能化系统产品设计提升产品设计提升江景系观景房、创新户型江景系观景房、创新户型景观提升景观提升强调观景阳台的配置强调观景阳台的配置. .服务提升服务提升引进知名酒店管理
85、公司提供酒店式引进知名酒店管理公司提供酒店式管理服务管理服务. .武汉纽宾凯国际酒店武汉纽宾凯国际酒店区域位置：区域位置：湖北省武汉汉口新华路231号开业时间：开业时间：2006年3月经营管理：经营管理：武汉纽宾凯国际酒店管理客房套数：客房套数：3030层、层、2 285套入住率：入住率：72%概况：概况：武汉纽宾凯国际酒店是一家国际商务型酒店，外观设计简洁流畅，整体气势宏伟。酒店位于武汉金融商业中心新华路中段，与密集商务办公区域、数家高档购物广场和武汉国际会展中心咫尺之遥。酒店客房全透空时尚设计，宽敞舒适，客房设施齐全。酒店有不同规模的会议室，中餐厅。 房型房型面积（）面积（）楼层楼层价格价
86、格宽带宽带早餐早餐豪华双床房豪华双床房37376 61515层层388388免费免费不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券豪华大床房豪华大床房37376 61515层层408408免费免费不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券行政双床房行政双床房373716161717层层408408免费（带电脑）免费（带电脑）不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券行政大床房行政大床房373716161717层层428428免费（带电脑）免费（带电脑）不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券豪华套间豪华套间58586 61515层层518518免费免费不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券行政套间行政
87、套间58581616层层568568免费（带电脑）免费（带电脑）不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券VIPVIP套间套间1161161 16 6层层988988免费免费不带（不带（4040元）早餐券元）早餐券武汉纽宾凯国际酒店武汉纽宾凯国际酒店武汉圣淘沙酒店公寓武汉圣淘沙酒店公寓案名建议案名建议迪纳酒店公寓自我介绍：自我介绍：没错，我就是迪纳酒店公寓。为了不拖沓、不冗长，我对外的统没错，我就是迪纳酒店公寓。为了不拖沓、不冗长，我对外的统一名称叫一名称叫“迪纳迪纳”。这个名，源自。这个名，源自“帕萨迪纳帕萨迪纳”。缘起：缘起：帕萨迪纳，是美国的一座城市。帕萨迪纳，是美国的一座城市。1873年
88、创建，北面靠山，风景美丽，年创建，北面靠山，风景美丽，属于旅游休养胜地。帕萨迪纳城市属于美国浪漫之都，这个城市，每年都会举办属于旅游休养胜地。帕萨迪纳城市属于美国浪漫之都，这个城市，每年都会举办一次大型的花车活动，深受年轻族的追捧。一次大型的花车活动，深受年轻族的追捧。鉴赏：鉴赏：准确来看，当年的帕萨迪纳，被准确来看，当年的帕萨迪纳，被“分割分割”成两部分：成两部分：星河城和迪纳酒星河城和迪纳酒店公寓店公寓。名变不代表意变。不管是以商业为主题的星河城还是以住宅为主的酒店。名变不代表意变。不管是以商业为主题的星河城还是以住宅为主的酒店公寓，它们都不忘在各种场合标明其年轻时尚的国际定位。公寓，它们
89、都不忘在各种场合标明其年轻时尚的国际定位。“玩物玩物”不一定能不一定能“丧志丧志”，在帕萨迪纳，在帕萨迪纳，“玩物以明志玩物以明志”，其用意可见一斑。，其用意可见一斑。酒店式公寓产品建议产品建议u建筑外立面设计在造型方面强建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透露出十足的现代感。健中透露出十足的现代感。u局部层面设置凹进局部层面设置凹进,并利用公共并利用公共空间在外立面表现出绿意空
90、间在外立面表现出绿意,充分体充分体现项目的个性化与时代感。现项目的个性化与时代感。外立面建议一外立面建议一产品建议产品建议外立面建议二外立面建议二u建筑外立面设计采用建筑外立面设计采用ArtDeco风格，以浅色系石材作为外立面材质。风格，以浅色系石材作为外立面材质。u在造型和建筑元素运用上，充分运用在造型和建筑元素运用上，充分运用ArtDeco风格元素，在细节中表现项目高贵气风格元素，在细节中表现项目高贵气质。质。大堂建议大堂建议大堂连廊，内外景致顺势流转大堂：外挑式精装大堂，四星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动，大气
91、卓越。地面：地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚墙面：木饰面和乳胶漆，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地毯铺地，木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。电梯厅及电梯建议电梯厅及电梯建议电梯：电梯：采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯。电梯厅：电梯厅：采用纯天然大理石墙裙；电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢。其他部位建议其他部位建议内部公共走道：内部公共走道：建议铺设高级防滑地砖墙面喷涂高级乳胶漆；消防梯部
92、分：消防梯部分：采用高级面砖铺设踏板平台等部位：平台等部位：墙面和天花板采用高级涂料喷刷。会所建议会所建议简化会所配套设施，做到精致而全面简化会所配套设施，做到精致而全面商务功能：商务功能：设置商务中心与小型会议室，提供商务服务娱乐健身：娱乐健身：屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。其他：其他：书报阅览室、咖啡吧智能化建议智能化建议公共部位公共部位磁卡门禁系统、停车场门禁系统磁卡门禁系统、停车场门禁系统建议在停车场到服务式公寓的地下电梯建议在停车场到服务式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。厅设置磁卡式门禁系统。智能化建议智能化建议室内部分室内部分智能化建议智能化建议
93、n可视对讲门禁系统n室内智能化控制开关n 厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能网络设施配置网络设施配置网络设施：网络设施：打造全无线自由社区，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。布线系统：布线系统：每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网路。其他配置其他配置24小时热水：小时热水：在楼顶设置热水锅炉，提供24小时热水服务。分质供水：分质供水：采用双路供水管道，提供直饮水。自助式洗衣间：自助式洗衣间：设置公共自助式洗衣间，既减少占用房间面积，也方便租赁客户洗熨衣物。服务建议服务建议基础服务：基础服务：家政服务家政服务
94、（包括室内清洁、干湿洗衣、电话接听等）商务服务商务服务（包括商务中心服务，会议室租赁等）安全服务安全服务（24小时服务，24小时保安等）交通服务交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）个性化量身定做的服务：个性化量身定做的服务：针对每一个居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是让租客感觉到宾至如归的感觉。营造温馨的家居氛围。户型面积及配比建议户型面积及配比建议1）反映功能面积效率和收益配置比例 功能功能经营功能经营功能酒店酒店楼层楼层酒店范围酒店范围1F1F大堂、咖啡吧大堂、咖啡吧2 2F.F.中餐厅中餐厅3F3FKTVKTV4 4F F桑拿桑拿5-25F5-25F客房客房26-31F26
95、-31F自住式酒店公寓自住式酒店公寓说明说明自住式酒店公寓物业管理费收取将略高于武汉市同类型公寓标准。自住式酒店公寓物业管理费收取将略高于武汉市同类型公寓标准。商业定位思路商业定位思路本项目商业配合四星级酒店式公寓的整体高端定位，势必对商业配套提出本项目商业配合四星级酒店式公寓的整体高端定位，势必对商业配套提出更高要求，不仅局限于功能的满足，更是体现项目品质和品位的窗口。更高要求，不仅局限于功能的满足，更是体现项目品质和品位的窗口。各物业类型有机地结合，合理定位，充分挖掘其中的互动关联，增强产品各物业类型有机地结合，合理定位，充分挖掘其中的互动关联，增强产品特色，是项目成功的关键。创造特色，是
96、项目成功的关键。创造1+1+13的整体形象。的整体形象。商业整体定位基调以休闲娱乐型为主，与本案商务型酒店式公寓形成互补商业整体定位基调以休闲娱乐型为主，与本案商务型酒店式公寓形成互补消费者分析消费者分析事业成功，追求事业成功，追求高品位和知名品高品位和知名品牌，享受高质量牌，享受高质量生活。生活。熟悉、青睐周熟悉、青睐周边商业氛围，边商业氛围，对档次要求较对档次要求较高、消费力高、消费力强。强。追求高品位的生追求高品位的生活，文化及收入活，文化及收入水平较高，休闲水平较高，休闲娱乐为消费主娱乐为消费主导。导。商业定位商业定位品位化时尚化配套化定 位 基 准联动王家湾路的高档商圈，提升区位新形
97、象联动王家湾路的高档商圈，提升区位新形象提提升升区区域域总总体体消消费费水水平平周周边边商商业业的的基基础础上上形形成成群群聚聚效效应应吸吸引引周周边边高高档档社社区区居居民民及及商商务务客客群群为为高高端端酒酒店店公公寓寓提提供供配配套套服服务务业态规划建议业态规划建议商业业态从品位、档次、功能上加以完善，真正迎合目标客群的需求。商业业态从品位、档次、功能上加以完善，真正迎合目标客群的需求。本项目商业业态的组合应是在充分利用王家湾商圈的资源上形成互补本项目商业业态的组合应是在充分利用王家湾商圈的资源上形成互补加以提升，形成为特色商业地带，满足自身及周边需求。加以提升，形成为特色商业地带，满足
98、自身及周边需求。一层、二层规划建议一层、二层规划建议建议选择中高档主题餐厅建议选择中高档主题餐厅和休闲咖啡厅和休闲咖啡厅三、四层规划建议三、四层规划建议娱乐休闲娱乐休闲专区专区MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv
99、109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89
100、J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
