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1、学时：学时：32 学分：学分： 2主主讲教教师：肖洋：肖洋 1 第一章第一章 房地产经纪概述房地产经纪概述第一节第一节 房地产经纪的含义与分类房地产经纪的含义与分类第二节第二节 房地产经纪的特性房地产经纪的特性第三节第三节 房地产经纪的作用房地产经纪的作用第四节第四节 房地产经纪的产生与发展房地产经纪的产生与发展2第一节第一节 房地产经纪的含义与分类房地产经纪的含义与分类3 一、经纪的含义一、经纪的含义 经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的促进商品交易的中介服务活动中介服务活动。这种中介。这种中介服务活动可以服务活动可以提高交易效率提高交易效率
2、、降低交易成降低交易成本本，是一种，是一种有偿有偿的经济活动。的经济活动。4居间居间经纪服务的主要方式经纪服务的主要方式代理代理行纪行纪5l居间居间：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。l代理代理：指经纪人在受托权限内，：指经纪人在受托权限内，以委托人的名义以委托人的名义与第三方进行交易，并与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责由委托人承担相应法律责任任的经济行为。的经济行为。l行纪行纪：指
3、经纪人受委托人的委托，以：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。济行为。6按经纪活动服务市场不同，按经纪活动服务市场不同，经纪可以分为：经纪可以分为：l房地产经纪房地产经纪l保险经纪保险经纪l证券经纪证券经纪l期货经纪期货经纪l演艺经纪演艺经纪l体育经纪体育经纪l农产品经纪农产品经纪7 二、房地产经纪的二、房地产经纪的含义含义 房地产经纪是房地产经纪是房地产经纪机构房地产经纪机构和和房地产经房地产经纪人员纪人员根据委托人的委托，为促成委托人根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行与第三方进行房
4、地产交易房地产交易，提供的，提供的居间居间或或代理代理等专业服务并等专业服务并收取佣金收取佣金等服务费用的等服务费用的经济行为。经济行为。8三、房地产经纪的三、房地产经纪的分类分类u房地产居间与房地产代理房地产居间与房地产代理u新建商品房经纪与存量房经纪新建商品房经纪与存量房经纪u房地产买卖经纪与房地产租赁经纪房地产买卖经纪与房地产租赁经纪9u房地产居间与房地产代理房地产居间与房地产代理1、房地产居间：、房地产居间：指房地产经纪机构及人员向指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向提供订立房地产交易
5、合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。委托人收取佣金等服务费用的经济行为。2、房地产代理：、房地产代理：指房地产经纪机构及人员以指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。委托人收取佣金等服务费用的经济行为。10u房地产居间与房地产代理房地产居间与房地产代理3、房地产居间与房地产代理的区别、房地产居间与房地产代理的区别 在房地产居间业务中，在房地产居间业务中，房地产经纪机房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方
6、委托人构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。居间服务。 而在房地产代理业务中，而在房地产代理业务中，房地产经纪机房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。构只能接受一方委托人的委托代理事务。11第二节第二节 房地产经纪的特性房地产经纪的特性12一、经纪的特性一、经纪的特性p 活动主体的专业性活动主体的专业性p 活动地位的中介性活动地位的中介性p 活动内容的服务性活动内容的服务性 在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵
7、押经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权，不存在买卖行为。权，不存在买卖行为。13二、房地产经纪的特性二、房地产经纪的特性p 活动范围的地域性活动范围的地域性p 活动后果的社会性活动后果的社会性14第三节第三节 房地产经纪的作用房地产经纪的作用15一、房地产经纪的必要性一、房地产经纪的必要性1、 房地产的特殊性房地产的特殊性p房地产不可移动房地产不可移动p房地产构成要素极为复杂房地产构成要素极为复杂p房地产价格昂贵，难以通过经销商来流通房地产价格昂贵，难以通过经销商来流通2、 房地产交易的复杂性房地产交易的复杂性3、房地产信息不对称性、房地产信息不对称性16二、房地产经纪的作用二、
8、房地产经纪的作用p降低交易成本，提高市场效率降低交易成本，提高市场效率p规范交易行为，保障交易安全规范交易行为，保障交易安全p促进交易公平，维护合法权益促进交易公平，维护合法权益17第四节第四节 房地产经纪的产生与发展房地产经纪的产生与发展18一、房地产经纪的产生与历史沿革一、房地产经纪的产生与历史沿革 据史书记载，我国西周时期就出现了进行交易的据史书记载，我国西周时期就出现了进行交易的市场和商人。这种中介人称为市场和商人。这种中介人称为“质人质人”。“质人质人”负责市场的交易活动，检验买卖凭证和契约，负责市场的交易活动，检验买卖凭证和契约，统一度量。这种统一度量。这种“质人质人”就是我国历史
9、上就是我国历史上“牙人牙人”的萌芽。的萌芽。19一、房地产经纪的产生与历史沿革一、房地产经纪的产生与历史沿革 在秦汉时称在秦汉时称“驵驵”“侩侩”或或“驵侩驵侩”。唐朝时称。唐朝时称“牙人牙人”、“牙子牙子”、“牙郎牙郎”、“牙纪牙纪”。 “牙人牙人”是旧时在城乡市场上为买卖双方说合交易，是旧时在城乡市场上为买卖双方说合交易，并从中收取佣金的中间人，类似现代广为人知的并从中收取佣金的中间人，类似现代广为人知的经纪人。旧时的牙人，有偶而为之者，也有以之经纪人。旧时的牙人，有偶而为之者，也有以之为业者。后者称为业者。后者称“牙商牙商”、“牙侩牙侩”、“市牙市牙”、或或“牙郎牙郎”。20一、房地产经
10、纪的产生与历史沿革一、房地产经纪的产生与历史沿革 我国房地产经纪活动的兴起可以追溯至我国房地产经纪活动的兴起可以追溯至唐宋时期唐宋时期。当时专事田宅交易的经纪人被称为当时专事田宅交易的经纪人被称为“庄宅牙人庄宅牙人”。 在在唐元和六年唐元和六年（公元（公元811年）以后的一段敕文中，年）以后的一段敕文中，称称“应典卖倚当物业，先问房亲。房亲不要不要，应典卖倚当物业，先问房亲。房亲不要不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。房亲着价次问四邻。四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮
11、者，罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮者，并据所欺钱数与情状轻重，酌量科断。并据所欺钱数与情状轻重，酌量科断。”21 宋代宋代有有“典卖田宅增典卖田宅增牙税钱牙税钱”的记载，表的记载，表明房地产经纪活动开明房地产经纪活动开始与税收联系起来。始与税收联系起来。 元代元代大量存在从事房大量存在从事房屋买卖说合的中介，屋买卖说合的中介，被称为被称为“房牙房牙”。这这个称谓一直沿用到个称谓一直沿用到清清代。代。22一、房地产经纪的产生与历史沿革一、房地产经纪的产生与历史沿革 明清时期，随着商业经济的进一步发展，明清时期，随着商业经济的进一步发展，牙商牙商人人数大大增加，形成了一个专门的工会，称为
12、数大大增加，形成了一个专门的工会，称为牙行牙行。清代著名的广东十三行，就是指经营进出口贸易清代著名的广东十三行，就是指经营进出口贸易的十三家牙行商人。除了做生意之外，十三行还的十三家牙行商人。除了做生意之外，十三行还要与来华洋商打交道，从货物买卖到日常起居，要与来华洋商打交道，从货物买卖到日常起居，事无巨细，都必须通过十三行。不过，这里的牙事无巨细，都必须通过十三行。不过，这里的牙行数目并不固定，时有增减，所以广东十三行只行数目并不固定，时有增减，所以广东十三行只是最兴盛的十三家。是最兴盛的十三家。 1840年鸦片战争后，年鸦片战争后，我国上海等一些通商口岸我国上海等一些通商口岸城市，出现了房
13、地产经营活动，城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客房地产掮客应运应运而生。而生。23 西方各国房地产经纪活动起源相对较早。西方各国房地产经纪活动起源相对较早。以美国以美国为例为例，早期的房地产交易中，主要，早期的房地产交易中，主要由律师和公证由律师和公证人人为买卖双方见证，并处理产权转让等具体事宜。为买卖双方见证，并处理产权转让等具体事宜。到了近代，随着房地产市场的发展，较为规范、到了近代，随着房地产市场的发展，较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。完善的房地产经纪业开始形成。一、房地产经纪的产生与历史沿革一、房地产经纪的产生与历史沿革24二、房地产经纪业发展的历史进程二、房地产经纪业发展的
14、历史进程 1、中国大陆房地产经纪业的发展、中国大陆房地产经纪业的发展第一阶段：萌芽阶段（第一阶段：萌芽阶段（1978-1991）1988年年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构的机构深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。第二阶段：起步阶段（第二阶段：起步阶段（1992-1996）1996年年7月出台的城市房地产管理法和月出台的城市房地产管理法和1996年年1月原建设部发布的城市房地产中介服务管理规月原建设部发布的城市房地产中介服务管理规定，使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律定，使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律
15、的承认。到的承认。到1996年底，全国注册登记的房地产经年底，全国注册登记的房地产经纪机构近万家，房地产经纪人员有几十万人。纪机构近万家，房地产经纪人员有几十万人。25二、房地产经纪业发展的历史进程二、房地产经纪业发展的历史进程 1、中国大陆房地产经纪业的发展、中国大陆房地产经纪业的发展第三阶段：崛起阶段（第三阶段：崛起阶段（1997-1999）1996年年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织组织上海房地产经纪人协会成立。上海房地产经纪人协会成立。第四阶段：扩张阶段（第四阶段：扩张阶段（2000-2008）第五阶段：盘整阶段（第五阶段：盘整阶段（20
16、09-2011）26二、房地产经纪业发展的历史进程二、房地产经纪业发展的历史进程 2、中国香港地区房地产经纪业的发展、中国香港地区房地产经纪业的发展1950-1980年，个人代理阶段年，个人代理阶段1980年开始，由个人为主的经营方式向企业化转变，引入了年开始，由个人为主的经营方式向企业化转变，引入了佣金制度。佣金制度。1997年年5月月21日，香港颁布地产代理条例，标志着房地日，香港颁布地产代理条例，标志着房地产经纪纳入法制化管理的轨道，运作更加规范、有效。产经纪纳入法制化管理的轨道，运作更加规范、有效。27二、房地产经纪业发展的历史进程二、房地产经纪业发展的历史进程 3、西方国家房地产经纪
17、业发展概况、西方国家房地产经纪业发展概况 随着房地产经纪业的发展，西方发达国家的房随着房地产经纪业的发展，西方发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度，一般以一定的法律形式对执业人员资格、执度，一般以一定的法律形式对执业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，由有关政府主管机关进行监管。由有关政府主管机关进行监管。28三、房地产经纪的发展现状三、房地产经纪的发展现状1、房地产经纪行业的规模、房地产经纪行业的规模 截止到截止到2010年年5月，全国房地产经纪行业从业人月，全国房地产经
18、纪行业从业人员近员近100万人，房地产经纪机构万人，房地产经纪机构5万余家。万余家。2、房地产经纪行业的地位：、房地产经纪行业的地位：中国的国民经济分为中国的国民经济分为21个门类，个门类，98个大类。房地产个大类。房地产业作为一个单独的大类，在业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第个大类中排列在第72类。在这个大类中，又包括类。在这个大类中，又包括4个小类：房地产开个小类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活动。他房地产活动。29四、房地产经纪的发展趋势四、房地产经纪的发展趋势1、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的支柱、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的支柱2、主要生产要素由劳动密集型向知识密集型转变、主要生产要素由劳动密集型向知识密集型转变3、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变变4、以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发、以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展展5、由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全、由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现面呈现30
