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1、LOGO第第8章章 土地增值税法土地增值税法财税与公共管理学院财税与公共管理学院 伍云峰伍云峰第一节土地增值税基本原理第一节土地增值税基本原理 v一、土地增值税概念一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有有偿转让国有土地使用权使用权及地上建筑物和其他附着物产权产权（简称转让房地产），取得增值增值收入收入的单位和个人单位和个人征收的一种税。 v二、我国土地增值税的特点二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人与征税范围第二节纳税义务人与征税范围v一、纳税义务人一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是
2、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校 B.税务机关C.外籍个人 D.国有企业正确答案 ABCDv二、征税范围二、征税范围 （一）基本征税范围土地增值税是对转让国有转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。包含的三个判断标准：转让的土地使用权是否国家所有国家所有；土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让产权转让；转让房地产是否取得收入取得收入。基本征税范围 不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包括出
3、售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。 1.不包括国有土地使用权出让出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 （二）具体事项征税的规定有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地
4、产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。（2）2011年新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。(即：投资方或被投资方是房企的都要征)6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。【例题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权
5、人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】【例题单选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.投资于房地产开发企业的房地产项目 【答案】CC第三节税率第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下需记忆级次级次增值额与扣除项目金增值额与扣除项目金额的比率额的比率税率（）税率（） 速算扣除系数速算扣除系数（）（） 1 不超过50的部分（含50%） 30 0 2 超过50至100的部分（含100%） 40 5 3 超过100至200的部分(含200%) 50 15 4 超
6、过200的部分 60 35【例题判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（ ）【答案】【例题单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%正确答案A土地增值额应税收入扣除项目合计v一、应税收入一、应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。v二、确定增值额的扣除项目二、确定增值额的扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括：（1）纳税人
7、为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（如：登记费、手续费等(房地产开发企业取得土地使用权所支付的契税款也包括在内)）第四节应税收入与扣除项目第四节应税收入与扣除项目2.房地产开发成本：（适用新建房转让）是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（适用新建房转让）（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息(1)(2)5%(或以
8、内)这里的利息注意两点专门规定两点专门规定：利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用(1)(2)10%（或以内）【2011年年新增内容新增内容关于利息的其他规定】关于利息的其他规定】（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费
9、用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况企业状况可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转
10、让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5（产权转移书据）【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（ ）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房地产开发企业新建房转让房转让）从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用(1)(2)20% 【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经
11、开发就转让的，不得加计扣除。6.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。【2011年新增内容年新增内容】 1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月
12、计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。例：某公司2007年6月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2011年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格80*（15*5%）100（万元）。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【归纳】：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异：企业情况企业情况转转让让房房地地产产情情况况可扣除项目可扣除项目房地产开发企业转让新建房1
13、.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算扣除（新增）3.转让环节缴纳
14、的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加；购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权所支付的金额2.转让环节缴纳的税金【例题单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年）A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元【答案】【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（1
15、0000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元），增值额10000-8400-115=1485（万元）【例题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。( )（2000年）【答案】【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评估值。B第五节应纳税额的计算第五节应纳税额的计算v一、增值额（计税依据）一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收按照房地产评估价格计算征收土地增
16、值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。v二、应纳税额计算二、应纳税额计算应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数计算土地增值税要注意4个步骤个步骤：第一，要计算扣除项目，注意扣除项目归集时的具体内容；第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除项目；第三，计算土地增值率，前述第二项目第一项目；据此选出税率和扣除率；第四，计算税额。【例题单选题】2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万
17、元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元正确答案答案解析根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：（1）计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；（2）计算土地增值额1400070106990（万元）；（3）计算增值率69907010100%99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；（4）应纳土地
18、增值税699040%70105%2445.5（万元）。B【考题计算题】（2009年）某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。（说明：当地适用
19、的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3；产权转移书据适用的印花税税率为0.5。其他开发费用扣除比例为4%）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税（略）。（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。（4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。答案
20、解析（2）8000（1+3%）60%=4944（万元）（3）180005%（1+5%+3%）=972（万元）（4）50070%+（4944+6200）4%=795.76（万元）（5）18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）20%=18000-15140.56=2859.44（万元）（6）2859.44/15140.56=18.89%应纳土地增值税=2859.4430%=857.83（万元）v三、房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算要点要点主要规定主要规定清算单位（1）土地增值税以国家有关部门审审批批的房地产开发项目为单位进行清算，对于
21、分期开发的项目，以分期项目为单位清算（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算条件纳税人应应进进行行土土地地增增值值税税的的清清算算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的主管税务机关可可要要求求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）
22、省税务机关规定的其他情况要点要点主要规定主要规定非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用2011年年新新增增内内容容：土地增值税清算时（1
23、）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。要点要点主要规定主要规定扣除项目规定可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其
24、成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补
25、偿费（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除要点要点主要规定主要规定土地增值税的核定征收五个条件（省略）清算后再转让房地产在土
26、地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金【考题单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目正确答案【考题多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的
27、B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的正确答案【考题单选题】（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的正确答案BABCD第六节税收优惠第六节税收优惠v一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。【提示】20%是起征点，1
28、9.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。v二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。v三、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。v四、个人转让房地产的税收优惠(2008-11-1有变化，不征)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：1.居住满5年或5年以上的，免征；2.居住满3年未满5年的，减半征税；3.居住未满3年的，按规定计征土地增值税。第七节征收管理第七节征收管理v纳税地点与申报时间纳税地点:房地产所在地。申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内。v【本章小结本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。本章主要内容：本章主要内容：LOGO伍云峰伍云峰
