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1、v 某在建工程开工于某在建工程开工于2008年年3月月1日，日，规划划总建筑面建筑面积1万，用途万，用途为写字楼。土地面写字楼。土地面积2万万，取得于，取得于2007年年3月月1日。日。该项目的正常建目的正常建设期期为2年，建年，建设费用（包括前期工程用（包括前期工程费、建筑安、建筑安装工程装工程费、管理、管理费等）等）为每平方米建筑面每平方米建筑面积2300元。至元。至2009年年3月月1日日实际完成了主体完成了主体结构，构，已投入已投入70%的建的建设费用，估用，估计至建成尚需至建成尚需1年的年的时间，还需投入需投入40%的的费用。用。v 试估算估算该在建工程在建工程2009年年3月月1日
2、的正常日的正常购买总价。价。 项目三项目三成成 本本 法法 教学目的教学目的v本本项目目主主要要介介绍成成本本估估价价法法的的基基本本原原理理和和操操作作要要点点。通通过学学习，应掌掌握握成成本本法法的的基基本本原原理理、适适用用范范围、操操作作步步骤和和基基本本公公式式，理理解解成成本本、重重置置成成本本、直直接接成成本本、间接接成成本本、减减价价修修正正等等基基本本概概念念，并并掌掌握握建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本和和减减价价修修正正额的的评估估方方法法，了了解解租租赁房房地地产的的收收益益和成本，掌握和成本，掌握评估租金的成本法估租金的成本法积算法。算法。任任务1 1 认识成
3、本法成本法v一、成本法的概念一、成本法的概念v1.1.成本的含成本的含义：是指：是指价格，即估价价格，即估价对象房象房地地产在估价在估价时点的重点的重置价。置价。 成本成本-价格价格完全性完全性 现时性性客客观性性（1）完全性：是指）完全性：是指对于房地于房地产的的购买者而言者而言须支付的支付的全部金全部金额，而不是指，而不是指对于开于开发商而言的开商而言的开发成本。因成本。因此它不此它不仅包括开包括开发商的成本，商的成本，还包括开包括开发商的正常利商的正常利润和和应纳税金。税金。（2）现时性：是指待估房地性：是指待估房地产在估价在估价时点的重新建造点的重新建造成本，而成本，而不是不是其当初建
4、造其当初建造时所所发生的成本（生的成本（历史成本史成本），但，但还要考要考虑建筑物的折旧，即建筑物的折旧，即还要减价。要减价。（3）客）客观性：意味着性：意味着这时所所说的成本是在估价的成本是在估价时点的点的经济、技、技术条件下，重新开条件下，重新开发估价估价对象房地象房地产所必所必须花花费的正常成本，而非估价的正常成本，而非估价对象房地象房地产开开发的的实际花花费的成本。的成本。2. .成本法成本法v（costapproach），又称原价法、重置成本法、），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假点以假设重新建造（开重新
5、建造（开发）待估房地）待估房地产所需耗所需耗费的各的各项必要必要费用以及正常的利用以及正常的利润、税金、税金为依据来依据来评估估价估估价对象房地象房地产价格的一种估价方法。价格的一种估价方法。v 或估价或估价对象房地象房地产在估价在估价时点的重新点的重新购建价建价格格(重建成本与重置成本重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算，扣除折旧，以此估算估价估价对象房地象房地产客客观合理价格或价合理价格或价值的方法。的方法。P863. 两个成本两个成本重重 建建 成成 本本 -（reproduction cost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的
6、建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重重 置置 成成 本本 -（replacement cost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。二二、理、理论依据依据 v需求方（需求方（买方）：方）：替代原理替代原理v供供给方（方（卖方）：生方）：生产费用（开用（开发成本）价成本）价值论三、成本法的适用范三、成本法的适用范围v1. 适适用用于于无无收收益益又又很很少少发生生交交易易（没没有有市市场）的的房房地地产的的估估
7、价价，如如学学校校、图书馆、体体育育馆、医医院院、政政府府办公楼、公楼、军队营房、公园等房、公园等公用、公益公用、公益房地房地产；v2. 对于于一一些些特特殊殊用用途途的的并并独独特特设计的的房房地地产，如如化化工厂、工厂、钢铁厂、厂、发电厂、油田、厂、油田、码头、机、机场等；等；v3、适适用用于于房房地地产保保险（包包括括投投保保与与理理赔）及及其其他他损害害赔偿；v4、对于于新新开开发的的土土地地，如如新新城城区区、各各类开开发区区，往往往往由由于于已已完完成成开开发的的土土地地尚尚未未形形成成活活跃的的土土地地市市场，也常常采用成本法，也常常采用成本法进行估价。行估价。四、成本法运用的基
8、本步四、成本法运用的基本步骤v1. 将待估房地将待估房地产的土地的土地视为空地，空地，评估其价格估其价格v2. 估算建筑的重新建造成本；估算建筑的重新建造成本；v3. 估算建筑的减价修正估算建筑的减价修正额（折旧）；（折旧）；v4. 建建筑筑的的重重新新建建造造成成本本减减去去其其减减价价修修正正额，得得到建筑在估价到建筑在估价时点的价格；点的价格；v5. 待待估估房房地地产的的土土地地价价格格与与建建筑筑的的价价格格相相加加，得到待估房地得到待估房地产的价格。的价格。五、基本公式五、基本公式vP=L+C-Dv P待估房地待估房地产在估价在估价时点的价格点的价格v L待估房地待估房地产在估价在
9、估价时点的土地价格点的土地价格v C建筑在估价建筑在估价时点的重新建造成本点的重新建造成本v D建建筑筑在在估估价价时点点的的减减价价修修正正额，又又可称可称为累累计折旧折旧v在不同情况下表示不同：在不同情况下表示不同：v1、旧有房地、旧有房地产估价的基本公式估价的基本公式v旧旧有有房房地地产价价格格=旧旧有有房房地地产重重新新建建造造完完全全价价值-建筑物折旧建筑物折旧v建筑物折旧建筑物折旧:v(1)折旧折旧：建筑物的价：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价耗，又叫建筑物的减价修正修正额。 (2)折旧原因折旧原因：v物理因素（物物理因素（物质折旧）：包括折旧）：包括v自然自然经过的老朽，如的老
10、朽，如风吹、日晒、雨淋；吹、日晒、雨淋；v正常使用的磨正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；，是由于人工使用引起的；v意外的破坏意外的破坏损坏，因突坏，因突发性的天灾人性的天灾人祸引起的引起的v延延迟维修修的的损坏坏残残存存，是是由由于于没没有有适适时地地采采取取预防、保养措施或修理不防、保养措施或修理不够及及时等。等。v功功能能因因素素（功功能能折折旧旧）：又又称称精精神神磨磨损、无无形形损耗耗，是是指指由由于于消消费观念念变更更、规划划设计更更新新、技技术进步步等等原原因因导致致功功能能方方面面的的相相对残残缺缺、落落后后和和不适用所造成的其价不适用所造成的其价值损失。如房型、装修失。如房
11、型、装修v经济因因素素（经济折折旧旧）：又又称称外外部部性性折折旧旧，是是指指建建筑筑物物以以外外的的各各种种不不利利因因素素所所造造成成的的其其价价值的的损失失。包包括括供供过于于求求、需需求求不不足足、自自然然环境境恶化化、城市城市规划改划改变、政府政策、政府政策变化等。化等。(3)自然寿命与经济寿命自然寿命与经济寿命v自自然然寿寿命命：建建筑筑物物由由竣竣工工至至因因自自然然磨磨损而而不不能能继续使使用用，宣宣告告报废的的时间段段称称为建建筑筑物物的的物物理理寿寿命，又称物理耐用年限。命，又称物理耐用年限。v经经济济寿寿命命：从从建建筑筑物物竣竣工工至至建建筑筑队物物使使用用收收支支相相
12、抵抵之点的之点的时段，称段，称为建筑物的建筑物的经济耐用年限。耐用年限。（4）残）残值率率=S/CvS 经济寿命寿命终结时的残的残值vC 建筑物重新建造完全价建筑物重新建造完全价值，即重置价，即重置价2、新建房地、新建房地产估价的基本公式估价的基本公式v新新建建房房地地产价价格格=取取得得土土地地费用用+建建造造建建筑筑物物费用用+利税利税v土地土地费用有包括：用有包括：v1）征地）征地费 2）拆迁）拆迁补偿费和拆迁安置和拆迁安置费 v3）地价款及有关）地价款及有关费用用v土土地地取取得得成成本本的的构构成成（根根据据房房地地产开开发取取得得土土地地的途径）分的途径）分为：v（1 1）征征用用
13、农地地取取得得的的，土土地地取取得得成成本本包包括括农地地征征用用费和土地使用和土地使用权出出让金等；金等；v（2 2）通通过在在城城市市中中进行行房房屋屋拆拆迁迁取取得得的的，土土地地取取得得成成本本包包括括城城市市房房屋屋拆拆迁迁安安置置补偿费和和土土地地使使用用权出出让金等；金等；v（3 3）通）通过市市场“购买”取得，包括地价款和税取得，包括地价款和税费。v3、新开、新开发土地估价的基本公式土地估价的基本公式v新开新开发土地价格土地价格=土地土地费用用+开开发费用用+正常利税正常利税1、周周围环境境发生生的的一一些些不不利利于于待待估估建建筑筑物物的的本本质性性改改变，属于折旧原因中的
14、，属于折旧原因中的_。 A.物理因素物理因素 B.自然因素自然因素 C.功能因素功能因素 D.经济因素因素2、王王某某于于1998年年花花了了17万万元元购得得“一一大大三三小小”住住宅宅一一套套，此此后后不不久久在在住住宅宅小小区区上上风位位建建了了一一座座化化工工厂厂，致致使使空空气气中中时常常有有一一股股酸酸臭臭味味。于于是是王王某某于于2003年年底底将将该住住房房以以14万万元元低低价价转售售，则引引起起减减价价的的折折旧旧因素有（因素有（）。）。v A.物理因素物理因素 B.区位因素区位因素 C.功能因素功能因素 D.经济因素因素3、运用成本法、运用成本法评估所得价格，通常称作估所
15、得价格，通常称作_。4、对坐落在市中心商坐落在市中心商务区的直隶区的直隶总督署清代古建筑督署清代古建筑运用成本法运用成本法评估估时，宜采用（，宜采用（）。）。A.重置成本重置成本B.完全成本完全成本C.重建成本重建成本D.实际成本成本1.运用成本法运用成本法评估旧建筑物价格估旧建筑物价格时，折旧的，折旧的实质是是房地房地产价价值的（的（ ） A.减减损 B.摊销 C.回收回收 D.分配分配2.砖混混结构房屋的残构房屋的残值率率为_。3.某房屋拆除后的旧料价某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理万元，清理费用用30万元，万元，该房屋造价房屋造价为500万元，万元，则残残值率率为： A.2% B.
16、0 C.4% D.-4%4.某某办公楼公楼1995年建成，年建成，2005年年补办了土地使用了土地使用权出出让，土地使用，土地使用权年限年限为40年。建筑物的年。建筑物的经济寿命寿命还剩下剩下45年。年。则计算算该建筑物折旧的建筑物折旧的经济寿命寿命为_年。年。v新建房地新建房地产价格价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开土地开发成本成本+ +建建筑物建造成本筑物建造成本+ +管理管理费用用+ +投投资利息利息+ +销售税售税费+ +开开发利利润 任任务2 运用成本法运用成本法 一、一、重新构建价格的求取重新构建价格的求取 (一一)土地重新价格的求取土地重新价格的求取v-假假设开开发法
17、、基准地价修正法法、基准地价修正法v例例：某某地地块，土土地地总面面积2500m2，是是6年年前前通通过征征用用农地地所所得得，土土地地使使用用年年限限50年年。当当时取取得得费用用8000元元/m2，现时取取得得该类土土地地50年年使使用用权需需要要20000元元/m2。求求取取本本地地块的的价价格格。（假假定定本本地地块年收益率年收益率为10%）v(二二)建筑物重新建筑物重新购建价格的求取建价格的求取:v1.直接法直接法v (1) 数量数量调查法法工料工料测算法算法(概概预算算)v (2) 面面积比比较法法(分部分分部分项法法)v2.间接法接法v (1) 指数法指数法v (2)单位比位比较
18、法：法：单位面位面积法、法、单位体位体积法法v如如某某建建筑筑物物的的建建筑筑面面积为300平平方方米米，该类建建筑筑结构构和和用用途途的的建建筑筑物物的的单位位建建筑筑面面积造造价价为1200元元/平平方方米米，则该建建筑筑物物的的重重新新购建价格可估建价格可估计为3001200=36(万元万元)。v二、折旧的二、折旧的计算方法算方法v（一）（一）耐用年限法耐用年限法v1. 定额法定额法(直线法直线法)每年折旧每年折旧额相等相等v又叫直又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因是相等的，因此只要将建筑物
19、在耐用年限内此只要将建筑物在耐用年限内总的价的价值耗耗损平平均分均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正点的减价修正额。 基本公式如下：基本公式如下：vD=（CS）/N = C（1-R）/NvD减价修正减价修正额，每年折旧，每年折旧额vC重置价，建筑物的重新重置价，建筑物的重新购建价格建价格vS残残值=CRv N耐用年限耐用年限 v现值V=CDt C1-（1-R）t/Nvt-已使用年数已使用年数v例例1：P100例例v设建建筑筑物物的的剩剩余余经济寿寿命命为n，理理论上上有有Ntn，则计算建筑物算建筑物现值的各种公式的各种公式转换总结为：vV=C
20、（CS）t/NvV=C（CS）tC（CS）Nnv tn Nv= （CS）Sv NvV= （CS）SvvV= （CS）NSvNv或或V C1-（1-R）t/N C1-（1-R） t v t+nv V= C1-（1-R） N-n = C（1-R） n +Rv N Nv V=C(1-R) n +R = C(1-R) N-t +R v t+n Nv2、定率法：余、定率法：余额递减法。减法。v3、罗斯法罗斯法v建建筑筑物物价价值的的减减损在在整整个个耐耐用用年年限限内内并并不不是是平均的，而是逐年增加。平均的，而是逐年增加。v先先根根据据直直线折折旧旧法法计算算出出年年折折旧旧额，再再把把耐耐用用年年限
21、限平平分分五五期期，并并假假定定每每一一期期的的折折旧旧额为定定额法下年折旧法下年折旧额的比率分的比率分别为：v 第一期：第一期：3/5v 第二期：第二期：4/5v 第三期：第三期：5/5v 第四期：第四期：6/5v 第五期：第五期：7/5 （二）（二）实际观察法察法v估估价价人人员亲临现场，直直接接观察察建建筑筑物物在在物物质、功功能能及及经济等等方方面面的的折折旧旧因因素素所所造造成成的的折折旧旧总额。vP102表表v完好房：十、九、八成新；完好房：十、九、八成新； v基本完好房；七、六成新基本完好房；七、六成新 v一般一般损坏房：五、四成新；坏房：五、四成新； v严重重损坏房及危坏房及危
22、险房：三成新以下。房：三成新以下。 （三）（三）成新法成新法v不不以以耐耐用用年年限限和和已已使使用用年年数数为基基准准，而而是是根根据据建建筑筑物物的的结构构、装装修修和和设备等等部部分分的的实际完完损程程度度来来确确定定建建筑筑物物的的成成新新度度，依依据据实地地观察，判定建筑物的成新折扣度。察，判定建筑物的成新折扣度。v V=Cq（q的的计算仍用年限法）算仍用年限法）v-对建筑物的物建筑物的物质折旧、功能折旧及折旧、功能折旧及经济折旧折旧分分别分析来求得建筑物折旧的方法。分析来求得建筑物折旧的方法。v物物质折旧：建筑物折旧：建筑物损耗分耗分为可修复的可修复的损耗和不可耗和不可修复的修复的
23、损耗（修理或更耗（修理或更换），），预计修复所需的修复所需的费用小于或等于修复后房地用小于或等于修复后房地产价价值的增加的增加额的，的，为可修复的可修复的损耗耗(如外如外墙的刷新的刷新)，反之，反之，为不可修复不可修复的的损耗。耗。对于可修复的于可修复的损耗，可直接估算其修复耗，可直接估算其修复所需的所需的费用作用作为折旧折旧额。（四）分解法（四）分解法v某建筑物的重置价格某建筑物的重置价格为180万元，万元，经济寿命寿命为50年，有效年，有效经过年数年数为10年。其中，年。其中，门窗等窗等损坏的坏的修复修复费用用为2万元；装修的重置价格万元；装修的重置价格为30万元，万元，平均寿命平均寿命为
24、5年，已使用年，已使用3年；年；设备的重置价格的重置价格为60万元，平均寿命万元，平均寿命为15年，已使用年，已使用10年。残年。残值率率假假设均均为零。求零。求现值。v其折旧其折旧总额计算如下：算如下：门窗等窗等损坏的折旧坏的折旧额2(万元万元) 装修的折旧装修的折旧额301/53 18(万元万元) 设备的折旧的折旧额601/1510 40(万元万元) 长寿命寿命项目的折旧目的折旧额(180-2-30-60) 1/5010 17.6(万元万元) 该建筑物的折旧建筑物的折旧总额2+18+40+17.6 77.6(万元万元) v 该建筑物建筑物现值=180-77.6=102.4 (万元万元) v
25、某房地某房地产估价机构承接了一住宅估价机构承接了一住宅烂尾楼尾楼转让价格的价格的评估估业务，估价，估价时点点为2006年年6月月15日。根据委托方提日。根据委托方提供的供的资料，料，该烂尾楼尾楼项目的土地是目的土地是2001年年6月通月通过出出让取得，取得，2002年年6月开始建月开始建设。委托方提供的。委托方提供的实际成成本价格本价格为1800元元/，包括土地取得成本、开，包括土地取得成本、开发成本、成本、管理管理费用、用、销售售费用用.销售税金和期望利售税金和期望利润，并，并计算算了自了自2001年年6月至估价月至估价时点的投点的投资利息。估价人利息。估价人员经调查核核实.认为委托方所列支
26、的各委托方所列支的各项实际成本成本费用符用符合支出当合支出当时的正常市的正常市场情况，情况，为此，在采用成本法估此，在采用成本法估价价时确定确定该房地房地产的重置价格的重置价格为1800元元/. v在此基在此基础上上还应考考虑哪些因素才能得出哪些因素才能得出积算价格算价格? 参考答案：参考答案：v还应将重置价格减去折旧：将重置价格减去折旧：v可能存在的施工可能存在的施工质量缺陷、有形量缺陷、有形损耗等各耗等各种原因种原因产生的物生的物质折旧。折旧。v可能存在的可能存在的烂尾楼尾楼设计过时(落后落后)等各种原等各种原因因产生的功能折旧。生的功能折旧。v可能存在的由于市可能存在的由于市场供求状况、
27、供求状况、规划、政划、政策等方面的外部因素策等方面的外部因素变化化产生的生的经济折旧。折旧。选择题1.成本估价法可作成本估价法可作为以下以下对象估价的首象估价的首选方法方法_.A.写字楼写字楼 B.商商场 C.经济适用住房适用住房 D.学校用房学校用房2.房屋的完房屋的完损等等级是根据房屋的是根据房屋的_等等组成部分成部分的各个的各个项目完好、目完好、损坏程度来划分的。坏程度来划分的。A.主体主体 B.装修装修 C.室内室内设施施 D.设备 E.结构构3.房屋直房屋直线折旧的折旧基数折旧的折旧基数为_.A.C B.C-S C.1-R D.C(1-R)4.某房地某房地产1993年年5月建成月建成
28、2003年年5月俗月俗评估其估其现值，判定，判定该房地房地产尚可使用尚可使用40年，若殘年，若殘值率率为零，按直零，按直线法确定其成新率法确定其成新率为_。A.20% B.30% C.50% D.80%判断判断题1.运用成本法运用成本法评估房地估房地产价价值时，开，开发成本是指将生地、毛成本是指将生地、毛地等开地等开发可供建可供建设用熟地所花用熟地所花费的一切客的一切客观、合理、合理费用。用。2、某开、某开发商使用商使用贷款款80万元和自有万元和自有资金金60万元，投万元，投资某一某一项目。扣除目。扣除偿还银行行贷款本息，自有款本息，自有资金及其他各金及其他各项费用用支出，尚有支出，尚有30万
29、元剩余，万元剩余，则其自有其自有资金利金利润率率为50%。3.建筑物的建筑物的经济寿命寿命应从建筑物竣工从建筑物竣工验收合格之日起收合格之日起计，建，建造期不造期不应计入。入。4.现实生活中，房地生活中，房地产价格多取决于花价格多取决于花费的成本，成本增减的成本，成本增减必定影响房地必定影响房地产价格的增减。价格的增减。5.耐用年限耐用年限为建筑物的建筑物的经济寿命。寿命。6.某一旧有建筑物，其某一旧有建筑物，其现值可能大于原可能大于原值。7.从理从理论上上讲，同一个开，同一个开发项目的开目的开发利利润，无，无论采用哪能采用哪能种种计算基数与其算基数与其对应的利的利润率来率来计算，所得的算，所
30、得的结果都是相果都是相同的。同的。三、成本法运用三、成本法运用v例例1.1.现有一幢政府有一幢政府办公楼，土地公楼，土地总面面积为350m2，建筑建筑总面面积为140m2，建筑物建于，建筑物建于1985年，年，结构构为钢筋混凝土筋混凝土结构。构。现已根据市已根据市场比比较法求得法求得该地地块的价格的价格为2184元元/m2，建筑物的重置成本，建筑物的重置成本为1120元元/m2。试用定用定额法法评估出估出该房地房地产今年的市价。今年的市价。 v分析：房地分析：房地产包括建筑物与土地，包括建筑物与土地，该房地房地产把建筑把建筑物与土地分开物与土地分开计算，在算，在计算算过程中，特程中，特别要注意
31、建要注意建筑物需要折旧，而土地筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。不需要折旧。 v解：解：v1、定、定额法法v查国国家家有有关关规定定，钢筋筋混混凝凝土土结构构的的耐耐用用年年限限为60年，残年，残值为零。零。该房地房地产耐用年限耐用年限为60年。年。v设C1为建筑物的重置价，建筑物的重置价，C2为土地的成本土地的成本vC1=1120 140=156800元元vC2=2184 350=764400元元vE=（C1S）/NT=156800 24/60 =6.27(万元万元)v =85.84(万元万元)v2、罗斯法斯法v 该房房地地产的的耐耐用用年年限限为60年年，把把它它平平分分为五五期，每期期，
32、每期12年。年。v先根据定先根据定额法算出年折旧法算出年折旧额：v D=1120140/60=0.261(万元万元)v19851997年折旧年折旧额:v D1=0.261 3/5 12=1.879(万元万元)v19982009年折旧年折旧额:v D2=0.261 4/5 12=2.501(万元万元)v V=C1+C2D1D2vv =87.74(万元万元)v例例2计算算题1.某一房地某一房地产，土地，土地总面面积2500m2，是，是6年前通年前通过征征用用农地所得，当地所得，当时费用用800元元/m2，现时取得取得该类土土地需要地需要1000元元/m2。地上建筑。地上建筑总面面积6000m2，是
33、，是2年前建成交付使用的，当年前建成交付使用的，当时建筑造价建筑造价800元元/m2，现实建筑同建筑同类建筑物建筑物1100元元/m2，估，估计该建筑物有八建筑物有八成新，成新，该类建筑物的残建筑物的残值率率为2%，试选用所用所给资料料评估估该房地房地产的的现时总价和价和单价。价。总价价778万元万元 单价元价元/m22.某宗房地某宗房地产占地占地2000m2，容，容积率率为。土地是在。土地是在1999年年4月通月通过出出让方式取得的，出方式取得的，出让年限年限40年。建筑物于年。建筑物于2000年年10月建成使用的。月建成使用的。经调查，现在取得在取得类似土地似土地40年使用年使用权的市的市场价格价格为500元元/m2，同，同类建筑重置价格是建筑重置价格是1000元元/m2。通通过估价估价师对该建筑物建筑物观察察鉴定，定，对门窗等可窗等可修复部分修复部分进行修复需花行修复需花费5万元，装修重置价万元，装修重置价格格30万元，万元，经济寿命寿命5年；年；设备的重置价格的重置价格50万元，万元，经济寿命寿命15年。残年。残值率假率假设均均为零，零，资本化率本化率为8%。求。求该房地房地产在在2003年年4月的市月的市场价格。价格。万元万元v作作业P112 习题第第8题
