12月湖南省宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告208页

《12月湖南省宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告208页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《12月湖南省宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告208页（208页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、谨呈：天健集团谨呈：天健集团2024/9/182024/9/18宁乡绿地中央花园宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告策划顾问应标报告打破一切常规打破一切常规2 首先感谢贵公司对深圳巨基的信任和支持，作为一家致首先感谢贵公司对深圳巨基的信任和支持，作为一家致力于为国内商业地产开发商提供专业服务的全程策划运营公力于为国内商业地产开发商提供专业服务的全程策划运营公司，我司对于此次能够有机会与贵司合作而感到荣幸。希望司，我司对于此次能够有机会与贵司合作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业地产

2、项目。运营经验，能够成功打造卓越的商业地产项目。31 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略目前项目区域的人气不足，成熟度较低目前项目区域的人气不足，成熟度较低“新县政府新县政府开发新区开发新区车流大车流大人流少人流少”项目概况项目概况商业规划为开放式步行街形式商业规划为开放式步行街形式项目概况项目概况我们的开发目标是什么？我们的开发目标是什么？为绿地为绿地探索新开发模探索新开发模式式积累经验积累经验快速回笼资金，建快速回笼资金，建立轰动效应立轰动效应.2012年年底实现回款底实现回款4亿亿巩固和提升绿地巩固和提升绿地在湖南

3、市场的在湖南市场的品品牌牌影响力影响力利润最大化利润最大化持续旺销持续旺销实现区域实现区域高价高价目标梳理目标梳理实现后的结果实现后的结果公司财务指标要求公司财务指标要求实现目标利润实现目标利润目标一目标一20122012年底回款年底回款4 4个亿个亿目标二目标二持续旺销，利润最大化持续旺销，利润最大化目标三目标三提升和巩固企业品牌提升和巩固企业品牌目标四目标四探索新模式，积累经验探索新模式，积累经验Important&UrgentI ImportantmportantR ResultesultR Resultesult实现第一个目标是当前工作的重点。实现第一个目标是当前工作的重点。目标梳理目

4、标梳理81 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略一环二环之间一环二环之间, ,依托县政府依托县政府新区带来良好前景新区带来良好前景, ,区域集中多个高品质楼盘区域集中多个高品质楼盘老城板块老城板块, ,依托成熟依托成熟配套及河景配套及河景资源资源, ,成为热点成为热点宁乡城市发展的方向是由南由南向北向北扩张:老城区人民路与楚沩河之间的区域,配套成熟,商业繁华，生活氛围浓厚，但市容杂乱，街道拥挤，小县城模样。没没有现代城市的国际感！有现代城市的国际感！新县政府所在区域附近是目前房地产开发的热点区域，片区规划良好，商务氛围浓厚

5、，高端消费人群集中，交通便利，正在形成为新城市的中心。宁乡及商圈发展趋势宁乡及商圈发展趋势百货行业百货行业宁乡原本有步步高百货营业，而且经营状况良好，但由于商场产权问题导宁乡原本有步步高百货营业，而且经营状况良好，但由于商场产权问题导致停业，目前没有正式在营的百货商店。致停业，目前没有正式在营的百货商店。商业行业格局：商业行业格局：超市行业超市行业宁乡超市数量较多，集中在老城区各主要街道，主要经营生鲜食品和日用宁乡超市数量较多，集中在老城区各主要街道，主要经营生鲜食品和日用品，但大多面积不大，形象档次一般，家乐福将进驻新城区，这也是这一品，但大多面积不大，形象档次一般，家乐福将进驻新城区，这也

6、是这一品牌超市首次进入县级城市。品牌超市首次进入县级城市。家电行业家电行业宁乡家电专卖商场较多，均集中在老城区内，营业面积多在数百平方米，宁乡家电专卖商场较多，均集中在老城区内，营业面积多在数百平方米，多为小公司品牌，知名品牌连锁超市通程和苏宁各有一家约一千平方米的多为小公司品牌，知名品牌连锁超市通程和苏宁各有一家约一千平方米的分店在营（大力推行家电下乡）。分店在营（大力推行家电下乡）。商业行业格局：商业行业格局：服装行业服装行业集中在人民路、八一路及金满地地下商业街，其中人民路和金满地地下商集中在人民路、八一路及金满地地下商业街，其中人民路和金满地地下商业街的服装品牌和档次相对较高，但多为国

7、内二、三线品牌，一线品牌和业街的服装品牌和档次相对较高，但多为国内二、三线品牌，一线品牌和国际品牌较少。国际品牌较少。休闲娱乐休闲娱乐老城区几乎没有上档次的休闲娱乐场所，县政府一带则有通程温泉酒店，老城区几乎没有上档次的休闲娱乐场所，县政府一带则有通程温泉酒店，集住宿、泡温泉、餐饮于一体，非常受当地消费者追捧，每到晚饭时间停集住宿、泡温泉、餐饮于一体，非常受当地消费者追捧，每到晚饭时间停车位基本爆满。可想而知一个通程满足了宁乡的上层阶层，有钱人，可想车位基本爆满。可想而知一个通程满足了宁乡的上层阶层，有钱人，可想宁乡人多么不幸，有钱没地方用，去长沙太远，只能去通程消费！宁乡人多么不幸，有钱没地

8、方用，去长沙太远，只能去通程消费！建材行业建材行业集中在粤宁街，以街铺、门面的形式各自经营，档次较低，未能形成集中集中在粤宁街，以街铺、门面的形式各自经营，档次较低，未能形成集中卖场。卖场。主要商场调查主要商场调查目的：了解主要在营在售商场分布、营业面积及经营状况进一步发掘出宁乡商业市场空白点！占地面积：10万平米总建筑面积：266245平米商业面积：7991379913平米，平米，8 8个街区个街区组成 目前引进商业有通程电器，拟进驻有通程百货、通程超市；电影院；五星级酒店。均价：18000元/平米，最高卖到33000元/平米项目位于商业旺区，位置优越；规模大，业态丰富，百货、超市、影院、五

9、星级酒店等一应俱全；售价过高，透支未来升值潜力。仅仅服务于宁乡大众消费，没有高端购物娱乐项目，无法吸引高端人群的消费，夜生活不精彩！大玺门商业广场大玺门商业广场总建筑面积：20000余平米共分为6大主题复合业态A区:儿童、女装区B区：时尚区C区：餐饮区D区：男装区E区：生活超市F区：数码、电玩区售价：1100013000元/平米，3年返租,每年7%.项目位于商业旺区，位置优越；具有规模优势，具市场影响力；规划业态丰富，布局分散，档次低仅仅服务于宁乡普通消费群，没有高端购物娱乐项目，无法吸引高端人群的消费，不存在所谓的夜生活，9点关门！金满地金满地 地下商业街地下商业街金林时代广场金林时代广场/

10、 /步步高百货步步高百货万发家电万发家电中南电器中南电器金满地金满地大热门超市大热门超市心连心购物中心连心购物中心心苏宁电器苏宁电器民润多超市民润多超市大玺门大玺门/ /通程通程家乐福家乐福对于商业体我们还做了很多的市调（详见附件），（详见附件），但是可以看到宁乡大多商业体都没有形成规模，不是超市就是电器城，少数经营不善，面临倒闭。大多都是人气不佳，销售一般，宁乡这样的业态（超市、电器城）实在太多，人气已经分散！小结和启示小结和启示宁乡购物中心主要分布在老城区，规模普遍较小，档次普遍偏低、宁乡购物中心主要分布在老城区，规模普遍较小，档次普遍偏低、形象一般，少有知名品牌运营公司和核心龙头商家，更

11、重要的是形象一般，少有知名品牌运营公司和核心龙头商家，更重要的是老城区没有几个像样的商务休闲娱乐场所老城区没有几个像样的商务休闲娱乐场所；1 1、打造规模商业中心，有竞争优势；、打造规模商业中心，有竞争优势；2 2、引进品牌商家，可挖掘市场机会；、引进品牌商家，可挖掘市场机会；3 3、打造极具特色的高端商务休闲商业街，提升消费档次，、打造极具特色的高端商务休闲商业街，提升消费档次， 这事极具市场潜力；这事极具市场潜力；4 4、新颖规划及经营模式，具市场吸引力、新颖规划及经营模式，具市场吸引力; ;4 4、知名品牌运营公司，具有整合优势；、知名品牌运营公司，具有整合优势；5 5、引进核心龙头商家

12、，可促进区域商业发展；、引进核心龙头商家，可促进区域商业发展；主要商业街调查主要商业街调查目的：了解主要商业街业态分布、租金、档次近一步挖掘宁乡商业市场空白点人民路人民路街道地位:人民路是宁乡最繁华的街道；重点项目:金林时代广场、大玺门商业广场等大型购物中心；主要业态:苏宁电器、通程电器、国美电器、中南电器、 谷良家电超市、万发家电超市等； 人民北路精品时装街； 知名餐饮肯德基、杨裕兴等； 珠宝店有张万福、金大福、宁乡金店、卓尔珠宝等；每月租金:约40-200元/月;评 析:业态丰富,大型商业项目集中（家电为主）,商业发达,市场租金高.均为大众消费，除了珠宝没有其他高档购物和商务除了珠宝没有其

13、他高档购物和商务休闲商业体。休闲商业体。 八一路八一路街道地位街道地位:八一路是宁乡最繁华的街道之一；重点项目重点项目:朝阳商贸城，以经营低档服饰为主；主要业态主要业态:低档服饰;每月租金每月租金:约30-120元/月;评评 析析:缺乏管理,比较脏乱，形象较差； 各业态档次较低.缺乏高档购物和商务休闲商缺乏高档购物和商务休闲商业体。业体。花明路花明路街道地位街道地位:花明路是宁乡繁华街道之一；重点项目重点项目:该路目前无重点商业项目；主要业态主要业态:购物中心有心连心购物中心、大热门超市等；每月租金每月租金:约在于30-150元/月评评 析析:花明路属发展比较成熟的街道,但整体比较零散、 杂乱

14、,未形成主题；缺乏高档购物和商务休闲商业缺乏高档购物和商务休闲商业体。体。粤宁路粤宁路街道地位街道地位:宁乡建材街；重点项目重点项目:无主要业态主要业态:地板、磁砖、厨柜、灯饰、木业等每月租金每月租金:约在100-200元/月之间。评评 析析:该路约500米长，系宁乡专业集中度最高的一条街； 该路比较窄，停车不便；形象较差，发展受限；缺乏缺乏 高档购物和商务休闲商业体。高档购物和商务休闲商业体。一环路一环路街道地位街道地位：后起街道；重点项目重点项目：紫金公馆商业；主要业态主要业态：民润多超市；餐饮有米萝咖啡、金牛角王中西餐厅等知名餐饮；每月租金每月租金：约在30-100元/月之间；评评 析析

15、：该路无明显的主题，业态较杂，不集中没有形成大规模；一环路紧临宁乡行政中心区，具发展前景。缺乏高档购物和商缺乏高档购物和商务休闲商业体。务休闲商业体。步行街步行街街道地位街道地位：最具知名度的商业街；重点项目重点项目：金满地地下步行街；主要业态主要业态：精品服饰；每月租金每月租金：约在80-200元/月之间。评评 析析：商业步行街，地段优越； 业态集中，以二三线品牌为主，； 商业模式单一，缺乏核心竞争力。 缺乏高档购物和商务休闲商业体。缺乏高档购物和商务休闲商业体。小结和启示小结和启示本案将引进高端品牌、为宁乡上层阶层打造本案将引进高端品牌、为宁乡上层阶层打造“都市时尚体验中心都市时尚体验中心

16、”，让他们有钱有地方消费，最大化得丰富其夜生活！因为它，宁乡终于让他们有钱有地方消费，最大化得丰富其夜生活！因为它，宁乡终于有了接轨国际生活的名片，有了宁乡商务休息娱乐的大客厅！有了接轨国际生活的名片，有了宁乡商务休息娱乐的大客厅！宁乡商业街整体缺乏鲜明主题，只有粤宁路（建材）和步行街（服饰）宁乡商业街整体缺乏鲜明主题，只有粤宁路（建材）和步行街（服饰）主题突出；业态比较散乱，缺乏统一规划；自发形成，缺乏统一形象；主题突出；业态比较散乱，缺乏统一规划；自发形成，缺乏统一形象；档次较低，较少品牌商家；租金以人民路、步行街、粤宁路最高。档次较低，较少品牌商家；租金以人民路、步行街、粤宁路最高。通过

17、前面的通程酒店的爆满现象，在看宁乡商业类型我们似乎找到了原通过前面的通程酒店的爆满现象，在看宁乡商业类型我们似乎找到了原因，因，缺乏高档购物和商务休闲商业体缺乏高档购物和商务休闲商业体，基本可以说是空白！宁乡人有钱，基本可以说是空白！宁乡人有钱没地方用，真是一个悲哀，然而也正是我们思考的突破口！没地方用，真是一个悲哀，然而也正是我们思考的突破口！261 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略 A New Lift-style CenterA New Lift-style Center宁乡新区首席新城市生活中心宁乡新区首席新城

18、市生活中心主题定位主题定位p家庭群p片区外青年群为，家庭群p商务群、青年群为主、工业区管理群、家庭群核心商圈核心商圈周边住宅客户主要商圈主要商圈县政府板块客户次要商圈次要商圈片区外人群细分商圈辐射人群三大消费群三大消费群家庭群家庭群商务群商务群青年群青年群目标消费者细分目标消费者细分消费群消费群消费特征消费特征需求需求零售概念零售概念家庭群家庭群 ( (年龄年龄15-5015-50）消费能力：收入稳定，消费能力强，有意识的消费，消费结构多元化新入住家庭对置家的需求日常生活便利性需求；对生活品质化追求；对精神文化需求家庭成员中儿童的消费支出占较大的比例加强品质生活及文化消费概念，强调生活气息商务

19、群商务群（年龄（年龄25-25-4545）消费能力:收入较高而且较为稳定，消费能力强生活品质化追求，商务接待需求满足精神文化的追求，寻求一个工作之余全身心放松的场所加强品质生活、休闲娱乐、商务餐饮及文化消费概念青年群青年群（年龄（年龄22-22-2828）消费能力：收入稳定，消费潜力强，超前消费，属于冲动型消费满足白领对时尚，品质生活的要求及对新的吃喝玩乐消费模式的追求生活配套齐全便利的需求加强品质生活、潮流休闲娱乐及餐饮概念，延长消费者逗留时间目标消费者细分目标消费者细分以满足周边居民的消费为前提，尽可能辐射到县政府板块，以满足周边居民的消费为前提，尽可能辐射到县政府板块，甚至可影响到整个宁

20、乡县的一个特色商业中心。甚至可影响到整个宁乡县的一个特色商业中心。项目功能定位项目功能定位项目功能组成项目功能组成个人中心个人中心家庭中心家庭中心团体中心团体中心项目功能定位项目功能定位家庭中心，让生活更舒适！家庭中心，让生活更舒适！ 概念组成：家居、家电、超市、培训、婚纱摄影、儿童娱乐场概念组成：家居、家电、超市、培训、婚纱摄影、儿童娱乐场家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置引进知名品牌标超，档次和商品品质感需高于宁乡本地超市 ，给宁乡消费者带来新鲜感；家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置提供宁乡最为个性和品味的家居装饰主题区；个人中心，让生活更新潮！个人中心，让生活更新潮！概念组成

21、：品牌服饰、数码、美容概念组成：品牌服饰、数码、美容个人中心主题发展设置个人中心主题发展设置设置品牌服饰精品区，提供与市区内同样丰富的服饰选择；让生活科技主题贯穿全程，延长顾客停留时间以及拉动消费；结合住宅的会所需求，提供宁乡最具知名度的健身/休闲/美容/SPA中心。个人主题发展设置个人主题发展设置团体中心，让生活更精彩！团体中心，让生活更精彩！ 概念组成：休闲餐饮、清吧、酒吧、咖啡厅概念组成：休闲餐饮、清吧、酒吧、咖啡厅塑造不同于传统形式的就餐、休憩场所，提供宁乡口味最为齐全的特色餐饮选择；团体主题发展设置团体主题发展设置团体主题发展设置团体主题发展设置提供宁乡最具特色的娱乐休闲消费场所，如

22、清吧、水景酒吧街、咖啡厅街；等，延长夜间消费时间；项目业态定位项目业态定位我们的思考方式研究新区业态发展的一般规律结合本项目的个性特征探讨最契合本项目的业态组合研究外向型社区商业业态组合一般规律如何确定我们的业态？如何确定我们的业态？新区商业发展规律新区商业发展规律案例案例 宝安中心区发展商业演变宝安中心区发展商业演变商家业态进驻时间天虹百货2002年苏宁电器2006年赛格数码已开业欧麦德家居已开业华润万家综合超市已开业商商家家2002200220062006天虹天虹苏宁苏宁华润万家华润万家欧麦德欧麦德赛格赛格沃尔玛沃尔玛T/T/年年从表可以看出，商家是逐渐进驻宝安中心区，有一个时间过程正中集

23、团正中集团购物中心购物中心新开发区零售业的发展历程，将随着高尚社区不断推出，居住人口不断增加，消费需求逐渐扩大。进而吸引品牌主力商家纷纷进驻，而新开发区也成为众多主力商家争夺的商业重地。案例新区商业发展规律案例新区商业发展规律商家：前期多数不敢进商家：前期多数不敢进 后期抢破头后期抢破头福田中心区主力店分布图宝安中心区主力店分布图天虹商场天虹商场华润万家华润万家苏宁电器苏宁电器赛博数码城赛博数码城欧麦德欧麦德玛泰哈利玛泰哈利对于市场环境还不成熟的新开发区域，能够适应这种新区开发需求的商业业态十分有限，下表是各种商业业态对于新开发区市场适应情况：商家选址关键指标消费力竞争消费需求面积昭示性交通大

24、超市*社区服务*家居装饰*家电*餐饮*数码*百货*休闲娱乐*专卖店* 表示对应业态在该指标上的契合度， *越多，契合度越高，可行性越高；新区商业发展规律新区商业发展规律 业态契合度业态契合度新区商业发展规律新区商业发展规律新中心区商业发展特点新中心区商业发展特点商业发展：n多以社区超市、餐饮启动新区商业；n品牌商业对住宅密集区域兴趣浓厚；n零售业态是在不断演变的，以适应市场需求；从市中心区和宝安中心区的发展来看，呈现如下特点：从以上分析来看，在新开发建设的中心区，消费者对业态需求是逐层递进的：需求层次逐渐提升家电数码家电数码休闲娱乐百货休闲娱乐百货超市餐饮建材装饰家居社区服务超市餐饮建材装饰家

25、居社区服务新区商业发展规律新区商业发展规律业态逐级递进业态逐级递进小结：小结：本项目位于县城新城中心区，其他大型品牌开本项目位于县城新城中心区，其他大型品牌开发商纷纷抢滩，住宅的开发量较大，未来带来发商纷纷抢滩，住宅的开发量较大，未来带来居住人口的激增、消费需求的增长和提升。居住人口的激增、消费需求的增长和提升。项目商业定位必须遵循新区商业发展规律，综项目商业定位必须遵循新区商业发展规律，综合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便为本项目寻找最契合的业态组合为本项目寻找最契合

26、的业态组合新区商业发展规律新区商业发展规律小结小结通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。合、商业布局等一般规律。 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、绿地金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、绿地四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城 。 社区商业研究案例分布图社区商业理论社区商业理论根据社区商业特征，社区

27、商业可划分为外向型、偏外向型、根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。内向型社区商业三种类型。社区商业特点：社区商业特点：u 面向特定的居住区域，面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为以相对固定的客流作为服务对象；服务对象；u 单体商业规模通常单体商业规模通常不会很大；不会很大；u 更加强调超市及其更加强调超市及其他生活配套的作用，引他生活配套的作用，引进业态可更丰富。进业态可更丰富。外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 偏外向型社区商

28、业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。 外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业绿地城绿地城新银座新银座幸福海岸幸福海岸社区商业理论社区商业理论社区商业分类社区商业分类社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是点分别是5%5%、2%2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业5，一般不超过1

29、0%2大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型 商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业25 12 社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业21 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业理论社区商业理论社区商业分类标准社区商业分类标准商业与住宅面积比率：商业与住宅面积比率：商业面积（约50000） ：住宅面积（ 约250000）21人均商业面积：人均商业

30、面积：商业面积（ 50000 ）：项目人口（8000人）6.25/人根据社区商业的研究理论：综合分析，综合分析，本项目明显属于本项目明显属于外向型社区商业外向型社区商业注：住宅按每100平米每户3人计，大约8000人。本项目的商业与住宅面积比率高达21%，说明商业规模相对偏大。本项目住宅居民的消费力不足以支撑如此大的商业体量，需要吸引大量的外部人流支撑消费力，业态规划不仅要满足社区居民日常需求，还需加入幅射范围较大的业态，大量吸引外部人流。社区商业理论社区商业理论项目商业属性初判断项目商业属性初判断社区商业商业 业态比例（）（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16

31、,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.615.619.219.21.0318.118.113.213.23.53.53.623.3综合分析发现，外向型综合分析发现，外向型社区商业的业态主要为社区商业的业态主要为超市、餐饮、配套服务、超市、餐饮、配套服务、美容美发四大类。美容美发四大类。社区商业理论社区商业理论外向型业态比率外向型业

32、态比率项目业态组合建议项目业态组合建议综合以上新区业态发展规律、社区商业类型分析建议本项目选择业态组合为：超市（标超）超市（标超） + + 家居家居+ +品牌餐饮品牌餐饮+ + 社区商业社区商业-1F-1F业态布局示意图业态布局示意图家居家电家居家电生活广场生活广场1F1F业态布局示意图业态布局示意图酒吧、餐饮街主力店超市银行便利店、药店、银行、花店、精品点、干洗店、小吃店、水果店等精精品品店店（珠珠宝宝品品牌牌店店、古古玩玩店店、洋洋酒酒行行、高高尔尔夫夫精精品品专专卖卖店店、渔渔具具专专卖卖店店、知知名名品品牌牌服服饰饰装装卖卖店店）知知名名品品牌牌化化妆妆品品专专卖卖店店、香香水水品品牌

33、牌专专卖卖、知知名名品品牌牌服服饰饰装装卖卖点点2-3F2-3F业态布局示意图业态布局示意图儿童培训证券美容美发健身室儿童游乐场电影院溜冰场婚纱摄影品牌男品牌男装区、装区、品牌女品牌女装区、装区、中大型酒楼休闲休闲餐饮餐饮鞋帽区、鞋帽区、母婴、母婴、儿童用品、儿童用品、运动用品运动用品休闲服饰休闲服饰休闲休闲餐饮餐饮中大型酒楼都市时尚格调生活体验中心都市时尚格调生活体验中心体验新的生活哲学体验新的生活哲学 格调的生活、低调的奢华、顶级的享受格调的生活、低调的奢华、顶级的享受项目形象定位项目形象定位581 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4

34、4项目策略项目策略Q1:我们为什么要打破常规？我们为什么要打破常规？不成熟区域商铺销售的常规模式：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式模式操作要点操作要点优点优点缺点缺点本项目的适用性本项目的适用性住宅住宅主导主导模式模式先卖住宅，待住宅先卖住宅，待住宅销售一段时间，人销售一段时间，人气聚集后，再卖商气聚集后，再卖商铺。铺。卖现实卖现实价值，价值，客户信心强；客户信心强；资金回笼慢；资金回笼慢；根据项目目标及开发根据项目目标及开发模式，必须先卖商业后模式，必须先卖商业后卖住宅；卖住宅；招商招商主导主导模式模式通过招商引进知名通过招商引进知名大商家，促进商铺大商家，促进商铺销售。销售。卖未来卖未来

35、，通，通过过主力店增强主力店增强客户信心客户信心；销售的成败主要销售的成败主要系于主力店的招商，系于主力店的招商，项目项目销售的风险过销售的风险过于集中于集中；主力店的招商一主力店的招商一般周期较长；般周期较长；回款时间紧迫回款时间紧迫按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。Q2:打破常规从哪里入手？打破常规从哪里入手？一切从客户需求出发一切从客户需求出发客户为什么买商铺？客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？客户根据什么判断商铺价值？建立关于客户需求的常识：建立关于客户需求的常识：常识常

36、识1 1商铺是商铺是产生财富的载体产生财富的载体，客户购买商铺的最基本，客户购买商铺的最基本目的目的是为了生财或升财，即是为了生财或升财，即追求财富利益追求财富利益客户需求客户需求商铺功能商铺功能租金收益租金收益出租出租转售转售经营经营业主只需收取租金业主只需收取租金因因“道路刚性道路刚性”而稀缺，而稀缺，从而产生增值从而产生增值销售收益销售收益降低房租成本，并获降低房租成本，并获得营业收入得营业收入经营收益经营收益长期收益长期收益风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益融资工具融资工具融资收益融资收益融资融资可作为不动产进行抵押或可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款置信凭证，

37、从而获得贷款投资能力投资能力编编号号出处出处购铺决策视角购铺决策视角亿万级亿万级1 1投资机构投资机构/ /大型私营业主大型私营业主增值性、长期性增值性、长期性千万级千万级2 2投资机构投资机构/ /台商台商/ /大型私营业主大型私营业主增值性、长期性增值性、长期性百百万万级级接近千万接近千万3 3中等私营业主中等私营业主/ /中等台商中等台商回报率、增值性、长期性回报率、增值性、长期性数百万数百万4 4小型私营业主小型私营业主/ /普通台商普通台商/ /高级公务员高级公务员/ /“本土地主本土地主”回报率、增值性、长期性回报率、增值性、长期性刚过百万刚过百万5 51.2.31.2.3类人的亲

38、属类人的亲属/ /小型私营业主小型私营业主/ /个个体经营者体经营者/ /中高级公务员中高级公务员/ /企业高级管企业高级管理层理层回报率、增值性、稳定性、安全性回报率、增值性、稳定性、安全性十十万万级级接近百万接近百万6 6小型私营企业主小型私营企业主/ /中高级公务员中高级公务员/ /企业企业高级管理层高级管理层/ /个体经营者个体经营者/ 1.2.3/ 1.2.3类人类人的亲属的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛回报率、增值性、安全性、投资门槛常识常识2投资与回报投资与回报是客户购买商铺时最基本的是客户购买商铺时最基本的决策动机决策动机，其，其决策角度与其决策角度与其财富或投资能力财富

39、或投资能力相关相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；常识常识3客户最终是根据客户最终是根据经营前景经营前景来判断来判断投资回报投资回报的，其最直观的，其最直观判断因素则是判断因素则是租金和售价租金和售价购铺用途购铺用途投资投资经营经营投资回报投资回报经营前景经营前景判断基础判断基础收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理项目营销战略晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造“钱景钱景”保障系统保障系统中央政务圈中央政务圈县政府，大批机关县政府，大批机关单位造就了高端

40、人单位造就了高端人群政务圈群政务圈钱景钱景1：县府芯，新城中央地段，坐拥数十万高端消费人士县府芯，新城中央地段，坐拥数十万高端消费人士挖掘价值挖掘价值钱景钱景2：区域大量开发：区域大量开发的高尚居住区为本项目提供大量高消费能的高尚居住区为本项目提供大量高消费能力的客户力的客户宁乡新城中央宁乡新城中央高端人群圈层生活地高端人群圈层生活地挖掘价值挖掘价值钱景钱景3：集中商业价值挖掘集中商业价值挖掘具有整体性；具有整体性；有高度，昭示性强；有高度，昭示性强；外墙可作为大型广告位；外墙可作为大型广告位；挖掘价值挖掘价值钱景钱景4：最大化的最大化的街铺街铺设置设置通过各种形式的街区通过各种形式的街区设置

41、，实现了街铺价设置，实现了街铺价值的最大化。值的最大化。挖掘价值挖掘价值钱景钱景5：全城首创全城首创3楼街铺化楼街铺化二层大铺有二层大铺有一楼大堂一楼大堂和和直通电梯直通电梯，提高了，提高了二层铺位的使用价值二层铺位的使用价值和形象档次和形象档次挖掘价值挖掘价值钱景钱景6：体验式风情街区体验式风情街区广场的绿化、小品广场的绿化、小品以及建筑风格增加以及建筑风格增加了街区的情趣和体了街区的情趣和体验价值验价值挖掘价值挖掘价值创造价值创造价值活力西班牙活力西班牙动感、活力四射动感、活力四射 小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间 给街区公民提供一种给街区公

42、民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，的双优空间， 为他们创造一种差异化城市生活体验的价值为他们创造一种差异化城市生活体验的价值体验式风情街区体验式风情街区创造价值创造价值 潮流阵地（赢取眼球效应）潮流阵地（赢取眼球效应） 最新潮流信息的集散地，最新潮流信息的集散地， 时尚而具特色，眼珠效应佳，时尚而具特色，眼珠效应佳， 引起消费者的共鸣。引起消费者的共鸣。时尚纽约时尚纽约创造价值创造价值休闲浪漫情怀休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休以别具特色的异国风情体现休闲浪漫的生活情致闲浪漫的生活情致浪漫巴黎浪漫巴黎项目营销战略晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造

43、“钱景钱景”保障系统保障系统可信任可信任稳定稳定升值升值高档高档品牌延展风险保证风险保证1 1绿地绿地 NO.1品牌属性绿地品牌绿地品牌严谨严谨品质品质文化文化有责任感有责任感挖掘价值挖掘价值风险保证风险保证2：引入：引入品牌经营公司品牌经营公司统一管理，保障经营统一管理，保障经营目的：目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；经营前景；操作关键点：操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；明确发展商、经营公司、小

44、业主之间的权责和利益关系；时间要求：时间要求：商业街解筹之前确定；商业街解筹之前确定；创造价值创造价值风险保证风险保证3：开发商建立商业：开发商建立商业推广基金推广基金，帮助商家旺场，帮助商家旺场目的：目的：帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围，帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围，促进商业销售；促进商业销售；促进后期住宅增值；促进后期住宅增值；操作关键点：操作关键点：早期大量投入；早期大量投入；辅助并配合商铺销售；辅助并配合商铺销售；实际上来源本项目的营销推广费用创造价值创造价值风险保证风险保证4：引进：引进品牌主力店品牌主力店，带旺人气，带旺人气目的：目的：通过

45、品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；聚集效应；发挥营销作用；操作关键点：操作关键点：确定商业街主题；确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；时间要求：时间要求：商业街解筹之前签约商业街解筹之前签约1-21-2家；家；宣传策略宣传策略高调、广泛：高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式新闻发布会暨签约仪式户外广告户外广告/ /软文软文/ /绿地会会刊绿地会会刊 / /楼书楼书/ /形象墙形象墙/ /售楼处展板售楼处展板/ /橱窗；橱窗；创造价值创造价

46、值2：周边大量高端居住人群：周边大量高端居住人群3：集中商业，具有羊群效益：集中商业，具有羊群效益1:县府芯，商务休闲聚集地县府芯，商务休闲聚集地4:街铺最大化街铺最大化5:全城首创全城首创3楼街铺化楼街铺化6:体验式风情街区体验式风情街区7:绿地开发，信心保证绿地开发，信心保证8：品牌经营公司保障经营：品牌经营公司保障经营9：专项商业推广基金旺场：专项商业推广基金旺场10：品牌主力店进驻，带旺人气：品牌主力店进驻，带旺人气升值前景升值前景回报率回报率安全安全/稳定稳定项目价值项目价值客户需求客户需求美好钱景美好钱景保障系统保障系统本项目最终成为一个本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：安全稳

47、定的升值系统：投资回报率投资回报率时间时间5%第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第15年年一般商业街平一般商业街平均水平均水平住宅开发，人气聚集住宅开发，人气聚集经营保障系统经营保障系统6%县府圈商业格局形成县府圈商业格局形成住宅开发，人气聚集住宅开发，人气聚集经营保障系统经营保障系统7%年均递增约年均递增约6%基本稳定基本稳定14%7.42%成熟商业区参考：深圳华强北成熟商业区参考：深圳华强北10年时间年均租金增长年时间年均租金增长26成熟社区参考：东莞东泰花园，成熟社区参考：东莞东泰花园，5年时间年均租金增长约年时间年均租金增长约10项目属性项目属性宁乡前所未见的，体验式

48、的，最有情调宁乡前所未见的，体验式的，最有情调的，具有文化特色的商业步行街的，具有文化特色的商业步行街产品属性产品属性未来的商业旺地未来的商业旺地区域属性区域属性安全、稳定、升值、长期安全、稳定、升值、长期投资属性投资属性活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略绿地会刊传递项目信息，储备客户绿地会刊传递项目信息，储备客户载体：绿地会会刊载体：绿地会会刊内容：内容：前期以绿地品牌推广为主要内容，从企业前期以绿地品牌推广为主要内容，从企业发展历程、品牌内涵等方

49、面与会员沟通，发展历程、品牌内涵等方面与会员沟通，为前期绿地在湖南的品牌传播做铺垫。为前期绿地在湖南的品牌传播做铺垫。之后的会刊，应针对项目推广需要，以区之后的会刊，应针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求为主要内容，成为项目信息的主要传播求为主要内容，成为项目信息的主要传播媒体。媒体。通过绿地会刊将绿地品牌、项目信息最大通过绿地会刊将绿地品牌、项目信息最大程度传递给绿地会员，为后期的项目销售程度传递给绿地会员，为后期的项目销售储备客户。储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买绿地业主资源利用绿地业主资源利

50、用对象：宁乡、长沙、益阳业主联动推广对象：宁乡、长沙、益阳业主联动推广方式：短信、直邮、电话通知、绿地会会刊方式：短信、直邮、电话通知、绿地会会刊内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户（特别是宁乡、长沙、长三角的业主）析和产品诉求传递给客户（特别是宁乡、长沙、长三角的业主），为后期项目销售储备客户。，为后期项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互

51、动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略搭台搭台“唱大戏唱大戏”旺场、增加人气旺场、增加人气/ /配合商铺销售配合商铺销售 “搭台唱大戏搭台唱大戏”的实践来源的实践来源SOHOSOHO现代城：现代城：1.1.“我记得，小时候去市场，没有谁规定哪儿必须卖葱我记得，小时候去市场，没有谁规定哪儿必须卖葱哪儿必须卖蒜，所有哪儿必须卖蒜，所有SOHOSOHO现代城现代城不做业态定位。不做业态定位。

52、”2.2.“我还记得，每当我还记得，每当唱大戏唱大戏的时候，周围聚的人特别多，生的时候，周围聚的人特别多，生意也特好做，所以我们就不停地搞活动。意也特好做，所以我们就不停地搞活动。”老潘的话有时比较极端，但老潘的话有时比较极端，但唱大戏唱大戏这句大白话这句大白话确实与营销的道理暗合，值得本项目借鉴。确实与营销的道理暗合，值得本项目借鉴。“搭台唱大戏搭台唱大戏”的目的与作用：的目的与作用：3.3.在现阶段缺乏商业氛围的时候，在现阶段缺乏商业氛围的时候，聚集人气聚集人气，为，为早期商家带来消费者，保证其经营；早期商家带来消费者，保证其经营；4.4.建立市场影响力，使本项目成为东莞人普遍向往建立市场

53、影响力，使本项目成为东莞人普遍向往的休闲场所；的休闲场所；促进产品促进产品销售销售1.1.通过活动为项目带来直接客户（商铺及公寓）；通过活动为项目带来直接客户（商铺及公寓）；2.2.使商铺购买者树立对本项目商业前景的信心；使商铺购买者树立对本项目商业前景的信心；提升后续提升后续住宅价值住宅价值根据对本项目的作用确定根据对本项目的作用确定“唱大戏唱大戏”的的3 3大原则：大原则：1.1.主题系列化主题系列化原则原则结合商业街的业态，结合商业街的业态，“大戏大戏”贯串某贯串某一主题，形成系列化；一主题，形成系列化；2.2.配合销售配合销售原则原则重要重要“大戏大戏”的参与群体，尽量能与的参与群体，

54、尽量能与项目的目标客户群相符；项目的目标客户群相符；3.3.规格档次搭配规格档次搭配原则原则合理分配推广费用，以少量合理分配推广费用，以少量“大大戏戏”建立影响力，以大量建立影响力，以大量“中、小戏中、小戏”使客户使客户“习惯性习惯性”的来到本项目的来到本项目；配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐唱大戏宁乡“食文化”配合元素明星/时尚/潮流绿地中央街绿地中央街20122012年年5 5月月20122012年年8 8月，每周末就在月，每周末就在绿地中央街，绿地中央街，请您来！请您来！时尚美食时尚美食狂狂欢欢节节白天白天激情时尚广场激情时尚广场关键点：时尚、明星、潮流关键点

55、：时尚、明星、潮流夜晚夜晚露天电影广场露天电影广场国内外获奖大片永不落幕！国内外获奖大片永不落幕！搭台搭台“唱大戏唱大戏”主题：如王子厨房推广月主题：如王子厨房推广月全面推介签约知名品牌的概念餐饮、精致全面推介签约知名品牌的概念餐饮、精致的装潢风格以及科学的经营方式。绿地、的装潢风格以及科学的经营方式。绿地、海港强强联合，向客户传递本项目商铺尊海港强强联合，向客户传递本项目商铺尊贵、高档的形象。贵、高档的形象。主题：体验生活美食月主题：体验生活美食月啤酒节啤酒节千人盆菜宴千人盆菜宴时尚素食节时尚素食节宁乡最大的披萨竞赛宁乡最大的披萨竞赛主题：健康美容月主题：健康美容月关键：相关活动邀请国内、关

56、键：相关活动邀请国内、港台明星参与，以明星效港台明星参与，以明星效应聚集人气应聚集人气活动时间：内部认购期活动时间：内部认购期活动内容：活动内容： 联合长沙工商联商会，以商会名义向绿地中央街赠送“石雕聚宝盆”，为聚宝盆揭幕，同时邀请高僧为聚宝盆开光与会人员：与会人员：政府领导，长沙各界商会代表，VIP客户、意向客户及媒体记者主题：湖南第一聚宝盆落成揭幕仪式主题：湖南第一聚宝盆落成揭幕仪式活动时间：持续销售期活动时间：持续销售期活动目的：活动目的： 让数钱的快乐深入人心，激发客户投资赚钱的欲望，并形成口碑传播，震撼市场；活动内容：活动内容： 针对成交客户以及意向成交客户举办此项活动，同时增送活动

57、奖品，针对意向客户可给予一定的购房优惠；主题：点钞大赛主题：点钞大赛主题：欢乐新年月主题：欢乐新年月方式：联合著名电台、媒体单位举办各类圣诞方式：联合著名电台、媒体单位举办各类圣诞节、迎新晚会（请知名明星、演员参与）节、迎新晚会（请知名明星、演员参与）目的：聚集人气，引起市场及客户的关注，带目的：聚集人气，引起市场及客户的关注，带旺整个项目的现场气氛，促进商铺销售旺整个项目的现场气氛，促进商铺销售活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略卖场的标准化展示：卖

58、场的标准化展示：商业街展示带动住宅销售商业街展示带动住宅销售消费者能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动；商业街展示餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的海派风格街区商业，主要突出时尚生活和体验式消费；橱窗展示已确定商家业态，给客户信心橱窗展示已确定商家业态，给客户信心售楼处前广场售楼处前广场关键点：关键点：1 1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2 2、体现生态、自然，多布置植物、体现生态、自然，多布置植物 3 3、完善导示系统、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/

59、/给街区公民提供一种给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，为他们创造一的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值种差异化城市生活体验的价值投资手册投资手册、楼书楼书、 绿地会专刊绿地会专刊目的：目的：使客户充分了解项目的优势和亮点使客户充分了解项目的优势和亮点内容规划：内容规划： 1 1、片区规划、片区规划 2 2、项目规划、项目规划 3 3、卖点提炼、卖点提炼 4 4、投资案例讲解、投资案例讲解 关关关关键键键键物物物物料料料料另备：海报、折页另备：海报、折页宣传物料宣传物料系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史目的：目的：给到客户最直观的对未来生活

60、形态感受，同时可给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户以作为纪念品赠送给客户规划：规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片推出不同主题的宣传片关关关关键键键键物物物物料料料料宣传物料宣传物料客户体验客户体验品牌物管，公共契约模式品牌物管，公共契约模式目的：目的：给到客户最安全最人性化的物管信心给到客户最安全最人性化的物管信心关键要求：关键要求：1 1、拟定物管公共契约条款、拟定物管公共契约条款 2 2、法律确认公共契约、法律确认公共契约 绿地品牌物管绿地品牌物管 绿地中央街绿地中央街活动营销活动营销

61、搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略事件营销事件营销1 1：房博会：房博会房博会项目首次登场房博会项目首次登场目的：提升项目市场认知度、知名度，为后目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户期项目储备客户主题：主题：形象代言人启动仪式暨焰火歌舞晚会活动内容：活动内容：邀请唐僧的扮演者徐少华作为本项目的形象代言人，并通过组织大型歌舞演出和焰火表演震撼县城，提升项目的品牌形象；与会人员：与会人员：政府领导嘉宾、项目前期积累的意向客户、普通市民及媒体记者。事件营销

62、事件营销2 2：佛之所指，财之所至！：佛之所指，财之所至！（名人效应）（名人效应）事件营销事件营销3 3：投资论坛：投资论坛形式：论坛形式：论坛/ /发布会发布会/ /讲座讲座主题：中国新城区商业经营发展模式探讨主题：中国新城区商业经营发展模式探讨重要举措：成立绿地商业投资机构重要举措：成立绿地商业投资机构/ /投资会投资会邀请嘉宾：邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记各报社、电视台和网络媒体记 绿地公司领导绿地公司领导 巨基公司领导巨基公司领导 商业投资分析专家、权威商业投资分析专家、权威人士人士 绿地业主、绿地会会员、巨绿地业主、绿地会会员、巨基客户基客户（投资论坛）（投资论坛）事件营销事

63、件营销4 4：商铺：商铺VIPVIP认筹认筹（招商会（招商会/ /商铺商铺VIPVIP认筹）认筹）目的：积累商业客户目的：积累商业客户权益内容权益内容（暂定）（暂定）1 1、5000050000元红筹，元红筹，50005000元蓝筹（一个铺位至少有元蓝筹（一个铺位至少有 一个红筹三个篮筹）一个红筹三个篮筹）2 2、卡号、卡号= =选铺顺序号选铺顺序号( (红筹客户选完篮筹客户再选红筹客户选完篮筹客户再选3 3、选铺当日成功选房者额外优惠、选铺当日成功选房者额外优惠4 4、积分增值优惠（绿地会成员购买、老带新等、积分增值优惠（绿地会成员购买、老带新等 积分）积分） 宣传物料宣传物料 宁乡中央街宁

64、乡中央街招商专刊招商专刊 目录目录 1.1.您为什么选择中国？您为什么选择中国？中国经济及零售消费业发展分析中国经济及零售消费业发展分析2.2.您为什么您为什么选择宁乡？选择宁乡？长沙国民经济发展及零售业发展分析长沙国民经济发展及零售业发展分析3.3.项目所在片区经济发展、消费力增长、商业项目所在片区经济发展、消费力增长、商业现状分析现状分析4.4.您为什么选择本项目？您为什么选择本项目？项目分析、定位项目分析、定位5.5.本项目招商意向本项目招商意向6.6.合作方式合作方式事件营销事件营销5 5：主力店签约仪式暨招商推介会：主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定主力店确定关键工作关键工作: :

65、宁乡最高端酒店或放在长沙宁乡最高端酒店或放在长沙地点地点: :展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售促进后续招商，促进商铺销售目的目的: :邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/ /绿地公司领导邀请绿地公司领导邀请/ /业内人士邀请业内人士邀请/ /绿地中央花园老业主邀请绿地中央花园老业主邀请/ /绿地会会员绿地会会员主持：绿地主持：绿地主题：签约仪式，招商推介主题：签约仪式，招商推介主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会视招商进展情况具体确

66、定视招商进展情况具体确定时间时间: :后续新闻及软文报道后续新闻及软文报道事件营销事件营销6 6：街铺解筹：街铺解筹房博会商铺解筹（客户消化）房博会商铺解筹（客户消化）整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/ /选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控版销控版茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足幸运幸运5252大抽奖，凡持大抽奖，凡持VIPVIP卡者即可参加卡者即可参加关键条件：关键条件：事件营销事件营销7 7：大铺解筹（

67、难点转亮）：大铺解筹（难点转亮）大铺解筹（客户消化）大铺解筹（客户消化）整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/ /选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控版销控版茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足关键条件：关键条件：大户云集，笑傲宁乡大户云集，笑傲宁乡铺王选择规律铺王选择规律一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路）一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路） 二、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。二、唯一

68、性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。 三、面积最大，价格极为昂贵，销售价格为整体均价的三、面积最大，价格极为昂贵，销售价格为整体均价的3-53-5倍倍事件营销事件营销8 8：铺王拍卖：铺王拍卖铺王拍卖铺王拍卖目的：提升项目形象，形成价值标竿目的：提升项目形象，形成价值标竿铺位：选择铺位：选择1 1个外街铺和个外街铺和1 1个个2 2层大铺层大铺事件营销事件营销1010：主力店开店庆典：主力店开店庆典2013.3 2013.3 主力店开店庆典主力店开店庆典展示项目商业良好运营情况，展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目的销售的信心，促进

69、后续项目的销售目的目的: :邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记 者邀请者邀请/ /绿地公司领导邀请绿地公司领导邀请 / /绿地会会员绿地会会员/ /成交客户等成交客户等事件营销事件营销9 9：开街庆典：开街庆典项目商业街开街庆典项目商业街开街庆典各阶段营销推广广告创意表现各阶段营销推广广告创意表现第一阶段第一阶段 面世招商期面世招商期20122012年年3 3月月5 5月月诠释：一直以来宁乡缺乏一条纯正的高端商务商业旗舰大街，服务于诠释：一直以来宁乡缺乏一条纯正的高端商务商业旗舰大街，服务于宁乡高端人群和财智人群的消费。正如新天地之于上海一样！作为宁乡，宁

70、乡高端人群和财智人群的消费。正如新天地之于上海一样！作为宁乡，这一高速发展的城市里也需要一条大街，需要一个展示其高端、国际的这一高速发展的城市里也需要一条大街，需要一个展示其高端、国际的商业消费平台。所以，占据了城市中心，具有高端消费群体的绿地商业消费平台。所以，占据了城市中心，具有高端消费群体的绿地中中央大街来了，代言着城市高端消费实力正式出街。央大街来了，代言着城市高端消费实力正式出街。宁乡中央出街了！宁乡中央出街了！第一阶段广告主题第一阶段广告主题 诠释：要招商要卖货，不能再以虚夸的语言。对于精明的投资诠释：要招商要卖货，不能再以虚夸的语言。对于精明的投资者，他们更看重的是自己的投资是不

71、是值！纵观宁乡一直都没有一者，他们更看重的是自己的投资是不是值！纵观宁乡一直都没有一条像样的商务商业步行街。没有一个大的开放商勇于承担起运营宁条像样的商务商业步行街。没有一个大的开放商勇于承担起运营宁乡繁华的责任。今天中央大街的横空出世，让宁乡终于有了自己的乡繁华的责任。今天中央大街的横空出世，让宁乡终于有了自己的街，弥补了市场的空白。让你的投资真正的又盼头和赚头！街，弥补了市场的空白。让你的投资真正的又盼头和赚头！宁乡只有一条中央大街！宁乡只有一条中央大街！第一阶段广告主题第一阶段广告主题1 1、宁乡中央出街了、宁乡中央出街了（1 1）“中央大街中央大街”出在哪里？出在哪里？A A 出在中央

72、政务圈出在中央政务圈（处城县府中央黄金地脉，周边企事业单位、高档楼盘林立、高端消费群众多，扼守二环中央，路网十分发达）B B 出在中央商务圈出在中央商务圈（数万日均高端客流, 往返长株潭宁乡的商务人士）C C 出在中央领袖圈（出在中央领袖圈（宁乡有钱人最多的地方，共享中央花园近万黄金业主及周边高档楼盘里的近10万常住富裕人口）（2 2）出的是一条什么的街？）出的是一条什么的街？A A 在城市中央，聚人气的街在城市中央，聚人气的街（8万平米超大商业容量-宁乡城一街独大）B B 在城市中央，最璀璨的街在城市中央，最璀璨的街（名店汇聚/品牌云集-数百种品牌的城市消费新中心）C C 在城市中央，最丰富

73、的街在城市中央，最丰富的街（品类众多/多元业态-集商务休闲/品牌购物/ 美食/休闲娱乐于一体，让宁乡人过上真正的夜生活让宁乡人过上真正的夜生活）广告调性：魅力广告调性：魅力/ /高端高端/ /国际国际/ /诱惑诱惑冲动挡不住的感觉第一阶段入市广告内容解构第一阶段入市广告内容解构2 2、宁乡只有一条中央大街、宁乡只有一条中央大街（1 1）中央大街的财富定律：）中央大街的财富定律： 占据新城的中央、商务中央、财富中央、圈层中占据新城的中央、商务中央、财富中央、圈层中 央，就一定能抓住赢利的央，就一定能抓住赢利的金钥匙金钥匙（2 2）中央大街的消费定律：）中央大街的消费定律： 让宁乡高端消费群真正有

74、好去处让宁乡高端消费群真正有好去处（3 3）中央大街的规划定律：）中央大街的规划定律： 让人潮钱潮迅速分布在每个角落让人潮钱潮迅速分布在每个角落 ，宁乡的不眠街，宁乡的不眠街 宁乡的新天地！宁乡的新天地！【系列报版广告系列报版广告】投放目的：导入项目市场形象，引发强烈关注，并铺垫项目商业价值。1/悬念导入：第一篇：出街篇第一篇：出街篇标题：标题：宁乡出街了！宁乡出街了！ 宁乡中央出街了！宁乡中央出街了！内文：正如新天地之于上海一样！宁乡缺乏一个展示其高端消费水准的国内文：正如新天地之于上海一样！宁乡缺乏一个展示其高端消费水准的国际商业平台，面对七零八落的宁乡商务休闲商业，宁乡急需一条纯正的商际

75、商业平台，面对七零八落的宁乡商务休闲商业，宁乡急需一条纯正的商务休闲，购物娱乐的中高端商业旗舰大街。绿地务休闲，购物娱乐的中高端商业旗舰大街。绿地 中央大街来了，荟萃顶级中央大街来了，荟萃顶级国际品牌和潮流名店，以时尚品位与优雅格调，引领新宁乡人全新的生活国际品牌和潮流名店，以时尚品位与优雅格调，引领新宁乡人全新的生活方式与高端消费潮流，代言宁乡令世界瞩目的商业商务名片正式出街。方式与高端消费潮流，代言宁乡令世界瞩目的商业商务名片正式出街。2/项目导入：标题：标题：宁乡只有一条中央大街宁乡只有一条中央大街内文：宁乡最大内文：宁乡最大8 8万商业街，聚引万商业街，聚引1010万高端人群，万高端人

76、群，3030万城市消费万城市消费人群的财富金库；国际知名品牌商家强势入驻，承载亿元商业人群的财富金库；国际知名品牌商家强势入驻，承载亿元商业巨头，与王者共赢传世财富。超市含金量街铺，抢占宁乡新城巨头，与王者共赢传世财富。超市含金量街铺，抢占宁乡新城的大生意；集商务休闲、潮流购物、美食娱乐为一体的品牌名的大生意；集商务休闲、潮流购物、美食娱乐为一体的品牌名店主题街，打造宁乡高端消费中心。店主题街，打造宁乡高端消费中心。3/形象导入：标题：标题：一街一街/ /主导一座城市的潮流主导一座城市的潮流内文：一座城市的潮流品位从中心开始改变。每个季节至经典的内文：一座城市的潮流品位从中心开始改变。每个季节

77、至经典的Fashion Show Fashion Show ，令您魂牵梦绕的国际名牌和名店，在城市中心的绿，令您魂牵梦绕的国际名牌和名店，在城市中心的绿地地 中央大街蔚然呈现。集尊崇与华贵、高雅与时尚于一身，丰盛汇聚中央大街蔚然呈现。集尊崇与华贵、高雅与时尚于一身，丰盛汇聚上百种品牌、上万种品类，散发着无可抵挡的魅惑气息，引领着世界上百种品牌、上万种品类，散发着无可抵挡的魅惑气息，引领着世界风潮的指标，华丽演绎着上流圈层风潮的指标，华丽演绎着上流圈层“至高品质与品位生活至高品质与品位生活”的饕餮盛的饕餮盛宴。宴。4/4/价值解构：价值解构：标题：标题：占据财富中央，就是抓住了赢利的金钥匙占据财

78、富中央，就是抓住了赢利的金钥匙内文：县府所在地就是城市中央，藏纳座城市至稀缺、精粹、核心的优势内文：县府所在地就是城市中央，藏纳座城市至稀缺、精粹、核心的优势资源，聚拢一座城市庞大的高端消费群，从来都是至高价值与财富的象征。资源，聚拢一座城市庞大的高端消费群，从来都是至高价值与财富的象征。绿地绿地 中央大街占据城市中央焦点之上众多城市精英名流荟萃宝地，凝聚周中央大街占据城市中央焦点之上众多城市精英名流荟萃宝地，凝聚周边万千商机与滚滚财源，让您稳握财富制高点。边万千商机与滚滚财源，让您稳握财富制高点。【户外广告户外广告】投放主题：投放主题：宁乡出街了！宁乡出街了！ 宁乡中央出街了！宁乡中央出街了

79、！投放地点：道路户外广告牌：一块位于金洲大道，一块位于二环西路投放地点：道路户外广告牌：一块位于金洲大道，一块位于二环西路投放目的：项目处位二环路中央，有两个户外扼守住宁乡车流的出入口，有利投放目的：项目处位二环路中央，有两个户外扼守住宁乡车流的出入口，有利于导入项目市场形象，引发强烈关注。老城区也建议设立一块！于导入项目市场形象，引发强烈关注。老城区也建议设立一块！【现场包装现场包装】A A 铺面包装铺面包装：模拟项目规划业态，通过做出商铺商面包装，营造商业经营氛围，让客户看未来的经营愿景。B B 广告包装广告包装：以项目形象定位为基调，通过门面、走廊、道旗、围板、指示牌、展板、吊旗等进行项

80、目形象和商业氛围包装。吊旗吊旗吊旗效果吊旗效果刀旗广告牌挂灯挂灯夜间效果夜间效果白天效果白天效果楼层号效果效果楼梯效果第二阶段第二阶段 吸引认筹期吸引认筹期 20122012年年6 6月月9 9月月第二阶段推广主题及主广告语第二阶段推广主题及主广告语财富中央，名店旗舰财富中央，名店旗舰 核心价值演绎：核心价值演绎： 1/与国际品牌同场经营，抓住了高端消费人群，就抓住了赢利的金钥匙与国际品牌同场经营，抓住了高端消费人群，就抓住了赢利的金钥匙2/国际商业巨头抢滩中央大街，站在巨头肩膀上，轻松实现财富梦想国际商业巨头抢滩中央大街，站在巨头肩膀上，轻松实现财富梦想抢铺篇1引标：绿地中央大街引标：绿地中

81、央大街标题：标题：中央大街，抢铺行动！中央大街，抢铺行动！附表：全球预约，最高可过得附表：全球预约，最高可过得58万元财万元财富大礼包。富大礼包。 黄金街铺，即买即租，十年赚回黄金街铺，即买即租，十年赚回抢铺篇2标题：标题：抢铺就要抢中央街铺！抢铺就要抢中央街铺！附表：中央花园商业大街全球火爆预约附表：中央花园商业大街全球火爆预约附表：抢占县府旁的大生意！附表：抢占县府旁的大生意！ 6米层高，米层高，502000超高含金量超高含金量中央中央 旗舰街铺，机不可失！旗舰街铺，机不可失！抢占篇标题：标题：抢占！抢占！10万高端人群的衣柜万高端人群的衣柜附表：全球预约，最高可过得附表：全球预约，最高可

82、过得58万元财富大礼包。万元财富大礼包。符文：符文：踞新城县府中央，守30万高端人群，得200亿巨额投资，中央大街精品服饰街魅力无限。符文：符文：中央大街餐饮美食街盛大招商。免租两年，让利商家。符文：符文：各类男、女精品、各类精品、大型生活超市、便利店、大型家具超市、家具用品、灯饰城、特色餐饮、中西餐厅、情调茶吧、足浴、高级会所等。抢占篇标题：标题：抢占！抢占！10万高端人群的厨房万高端人群的厨房附表：全球预约，最高可过得附表：全球预约，最高可过得58万元财富大礼包。万元财富大礼包。符文：符文：踞新城县府中央，守30万高端人群，得200亿巨额投资， 中央大街餐饮美食街魅力无限。符文：符文：中央

83、大街餐饮美食街盛大招商。免租两年，让利商家。符文：符文：各类男、女精品、各类精品、大型生活超市、便利店、 大型家具超市、家具用品、灯饰城、特色餐饮、中西 餐厅、情调茶吧、足浴、高级会所等。坐守篇标题：标题：坐守！坐守！10万高端人群消费力万高端人群消费力附表：全球预约，最高可过得附表：全球预约，最高可过得58万元财富大礼包。万元财富大礼包。符文：符文：踞新城县府中央，守30万高端人群，得200亿巨额投资， 如此增值的地段，如此巨大的商机，你真的要拱手让给别人？符文：符文：中央大街餐饮美食街盛大招商。免租两年，让利商家。符文：符文：各类男、女精品、各类精品、大型生活超市、便利店、 大型家具超市、

84、家具用品、灯饰城、特色餐饮、中西餐厅、 情调茶吧、足浴、高级会所等。软文炒作：软文炒作：第一篇第一篇附标：附标：2010年宁乡重点招商项目年宁乡重点招商项目主标：主标：为投资打开财富大门为投资打开财富大门附表：全球预约，最高可过得附表：全球预约，最高可过得58万元财富大礼包。万元财富大礼包。小标一：小标一：长沙有黄兴路，宁乡有中央大街小标二：小标二：200亿共同造繁华街区，消费聚合力一触即发第二篇第二篇附标：附标：2010年宁乡重点招商项目年宁乡重点招商项目主标：主标：投资者的利益高于一切投资者的利益高于一切附标：全球预约，最高可过得附标：全球预约，最高可过得58万元财富大礼包。万元财富大礼包

85、。小标一：小标一：长沙有黄兴路，宁乡有中央大街小标二：小标二：200亿共同造繁华街区，消费聚合力一触即发阶段时间：阶段时间：1010月月阶段目的：商铺解筹，热销全城，造成轰动性影响阶段目的：商铺解筹，热销全城，造成轰动性影响推广主题：推广主题：一街倾城，魅力百分百一街倾城，魅力百分百宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、 售楼部内外包装等售楼部内外包装等第三阶段：开盘解筹期第三阶段：开盘解筹期开盘报广开盘报广1：开盘报广开盘报广2：阶段时间：阶段时间：1212月月-1-1月月阶段目的：项目进入持续销售期，持续

86、推货销售，高潮迭起阶段目的：项目进入持续销售期，持续推货销售，高潮迭起推广主题：推广主题：机会递减，抢铺一定要快！机会递减，抢铺一定要快！宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、售楼部内外包装等包装、售楼部内外包装等第四阶段：持续热销期第四阶段：持续热销期标题：标题：机会递减，机会递减， 抢铺一定要快！抢铺一定要快！附标：附标：100间一枪而空，循众加间一枪而空，循众加推推15间，敬请把握！间，敬请把握！报广：报广：标题：标题：王姐找了个有钱的王姐找了个有钱的 “靠山靠山”！附标：把儿子上大学的钱都准备

87、好附标：把儿子上大学的钱都准备好了了 7万投资中央大街万投资中央大街 儿子读到博士，学费不用愁儿子读到博士，学费不用愁报广二：情感类诉求报广二：情感类诉求标题：标题：张先生遇到了个发张先生遇到了个发财的财的“贵人贵人”！附标：居然能用门面孝敬父母附标：居然能用门面孝敬父母 7万投资中央大街万投资中央大街 每个月多给父母每个月多给父母2000元的孝元的孝 敬费！敬费！报广三：情感类诉求报广三：情感类诉求直效营销渠道直效营销渠道绿地会、巨基客户资源营销绿地会、巨基客户资源营销短信发送短信发送DMDM单张直邮单张直邮立体化营销渠道立体化营销渠道特色活动特色活动大型户外广告牌（主体形象）大型户外广告牌

88、（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）网络先行启动（印象和口碑）报纸广告（反复信息灌输）报纸广告（反复信息灌输）媒体策略媒体策略电视广告（形象和信息传递）电视广告（形象和信息传递）受县区市场媒体推广渠道限制，受县区市场媒体推广渠道限制，受县区市场媒体推广渠道限制，受县区市场媒体推广渠道限制，我们建议采取活动营销为主、我们建议采取活动营销为主、我们建议采取活动营销为主、我们建议采取活动营销为主、媒体为辅的推广策略；媒体为辅的推广策略；媒体为辅的推广策略；媒体为辅的推广策略；原则：原则：高效低费的营高效低费的营销推广及媒体组合销推广及媒体组合商业部分提案完毕，商业部分提案完毕，下面进入住宅部分的提

89、案下面进入住宅部分的提案关于住宅二期的营销思考关于住宅二期的营销思考1批开盘引爆期2批强势认筹期3批开盘引爆期1010月月二批开盘二批开盘亮相亮相1212月月三批开盘三批开盘1批强势认筹期2批开盘引爆期2批热销,3批强势认筹3 34 45 56 67 78 89 91010111112125 5月月1 1首批开盘首批开盘住宅整合推广节点时间主轴住宅整合推广节点时间主轴推广主线：运营一座城市的生活梦想！推广主线：运营一座城市的生活梦想！1 12批VIP升级期阶段时间：阶段时间：3 3月初月初-4-4月中月中阶段目的：为项目获得开门红，为以后推广获良好的开始阶段目的：为项目获得开门红，为以后推广获

90、良好的开始推广主题：县府首排，推广主题：县府首排，NO.1NO.1视野视野宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、售楼部内外包装等包装、售楼部内外包装等推广建议：要卖货了，找对项目的主卖点轰炸式宣传！广告语一针见血推广建议：要卖货了，找对项目的主卖点轰炸式宣传！广告语一针见血第一阶段：一批项目强势认筹第一阶段：一批项目强势认筹第一篇：第一篇：PKPK之圈层价值篇（说第一期产品的价值所在）之圈层价值篇（说第一期产品的价值所在）标题：何谓领袖？未登场便以征服全场！何谓领袖？未登场便以征服全场！附标：绿地附标

91、：绿地 中央花园，谁是才是宁乡的真正的第一？唯有中央花园，谁是才是宁乡的真正的第一？唯有PK!PK!标题一：地段标题一：地段PKPK全城，中央花园全城，中央花园视野至高远：视野至高远： 县府正临第一排，视野无阻更开阔；县府正临第一排，视野无阻更开阔；标题二：区位标题二：区位PKPK全城，中央花园全城，中央花园地位至靠前：地位至靠前： 正对县政府，地标形象即彰显正对县政府，地标形象即彰显标题三：户型标题三：户型PKPK全城，中央花园全城，中央花园户型至精到：户型至精到： 户户双阳台，面积适中，布局紧凑户户双阳台，面积适中，布局紧凑标题四：形象标题四：形象PKPK全城，中央花园全城，中央花园形象至

92、高贵：形象至高贵： ART DECOART DECO艺术高端石材，立面恢宏；艺术高端石材，立面恢宏；标题五：配置标题五：配置PKPK全城，中央花园全城，中央花园配置至高端：配置至高端： 5.25.2米挑高大堂，名牌高速电梯；米挑高大堂，名牌高速电梯；标题六：功能标题六：功能PKPK全城，中央花园全城，中央花园功能至多元：功能至多元： 部分单位可商可住，投资价值高；部分单位可商可住，投资价值高；标题七：增值标题七：增值PKPK全城，中央花园全城，中央花园增值至可观：增值至可观： 周边金融街、国际商场等陆续上马。周边金融街、国际商场等陆续上马。引标：绿地引标：绿地 中央花园，领袖生活，以我为中心中

93、央花园，领袖生活，以我为中心标题：标题：雄踞县府首排，成就雄踞县府首排，成就NO.1NO.1的视野！的视野！附标：绿地附标：绿地 中央花园，县府芯中央花园，县府芯4040万平米圈层生活运营体万平米圈层生活运营体小标：地段第一排，昭示性小标：地段第一排，昭示性NO.1NO.1小标：区域第一排，发展力小标：区域第一排，发展力NO.1NO.1小标：县府第一排：效率化小标：县府第一排：效率化NO.1NO.1小标：交通第一排：聚合力小标：交通第一排：聚合力NO.1NO.1小标：资源第一排：先进性小标：资源第一排：先进性NO.1NO.1小标：公园第一排：健康化小标：公园第一排：健康化NO.1NO.1第二篇

94、：首排视野篇（说第一期产品的核心价值所在）第二篇：首排视野篇（说第一期产品的核心价值所在）阶段时间：阶段时间：5 5月初月初-6-6月中月中阶段目的：项目解筹，项目开盘，广告软文部分注重拔高形象，为开盘阶段目的：项目解筹，项目开盘，广告软文部分注重拔高形象，为开盘 定价造势。定价造势。推广主题：主舵县府正央的未来推广主题：主舵县府正央的未来宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、包装、 售楼部内外包装等售楼部内外包装等开盘策略：一口价开盘，给宁乡一次真正的火爆抢购！开盘策略：一口价开盘，给宁乡一次真正的

95、火爆抢购！第二阶段：一期一批开盘期第二阶段：一期一批开盘期引标：引标：1010月月1 1日，绿地日，绿地 中央花园创造一个宁乡的未来中央花园创造一个宁乡的未来标题：标题：是时候，开启宁乡正央的明天！是时候，开启宁乡正央的明天！小标：绿地地产，小标：绿地地产，1717年蓄势，浴火凤凰年蓄势，浴火凤凰小标：每个圈层都有属于自己的影响力圈层小标：每个圈层都有属于自己的影响力圈层小标：中央花园，运营宁乡国际人居的高度小标：中央花园，运营宁乡国际人居的高度小标：圈层生活的与奢想的目的地小标：圈层生活的与奢想的目的地第一篇：开启篇第一篇：开启篇 开盘前拔高项目形象为高价入市提供心理暗示开盘前拔高项目形象为

96、高价入市提供心理暗示附题：附题：1010月月1 1日，绿地日，绿地 中央花园上演一场宁乡的高潮中央花园上演一场宁乡的高潮主标：主标：是时候，主舵县府正央的未来！是时候，主舵县府正央的未来！小标：绿地地产，建造县府旁人居航母小标：绿地地产，建造县府旁人居航母小标：来自大上海城的，中国三强的地产巨龙小标：来自大上海城的，中国三强的地产巨龙小标：从大众住宅到国际人居精品的华丽转身小标：从大众住宅到国际人居精品的华丽转身小标：为宁乡领袖圈层打造当代人居的象征小标：为宁乡领袖圈层打造当代人居的象征第二篇：主舵篇第二篇：主舵篇 开盘前拔高项目形象为高价入市提供心理暗示开盘前拔高项目形象为高价入市提供心理暗

97、示大户外：县府首排，大户外：县府首排，NO.1NO.1视野视野楼体户外：县府首排，楼体户外：县府首排，NO.1NO.1视野视野一批持续热销，二批推出一批持续热销，二批推出第三阶段：二批单位第三阶段：二批单位VIPVIP升级期升级期阶段时间：阶段时间：6 6月中月中-9-9月月阶段目的：深化阶段目的：深化“运营圈层生活运营圈层生活”概念，热销之后再引关注概念，热销之后再引关注推广主题：这就是我最想要的好房子！推广主题：这就是我最想要的好房子！宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包 装、售楼部内外包装等装、售

98、楼部内外包装等推广建议：一批短时间造势的火爆开盘，为项目赢得了声誉！下面的推广推广建议：一批短时间造势的火爆开盘，为项目赢得了声誉！下面的推广 就是落地的深入的解析二批，也就是解读这个项目的生活品质就是落地的深入的解析二批，也就是解读这个项目的生活品质 解读其项目运营的圈层生活！解读其项目运营的圈层生活！第一篇：直面客户，解读购房理由！第一篇：直面客户，解读购房理由！附表：绿地附表：绿地中央花园开盘即售罄，中心无可替代中央花园开盘即售罄，中心无可替代, ,性价打动人心性价打动人心标题：标题：这就是我梦里一直想要的好房子！这就是我梦里一直想要的好房子！附标：绿地附标：绿地中央花园，倾城热销探究之

99、业主访谈实录！中央花园，倾城热销探究之业主访谈实录！标题一：在上海发展的返乡置业者：标题一：在上海发展的返乡置业者： “来自上海的中国三甲品牌，当然值得信赖！来自上海的中国三甲品牌，当然值得信赖！”标题二：周边企业老板：标题二：周边企业老板： “性价比高性价比高, ,长沙省府板块均价都快过长沙省府板块均价都快过60006000，这里潜力大，这里潜力大! !”标题三：周边某机关公务员：标题三：周边某机关公务员： “新城中心新城中心, , 县府对面县府对面, , 在城市核心在城市核心, ,更在生活中心，方便更在生活中心，方便! !”标题四：县府退休老干部：标题四：县府退休老干部： “离公园更近离公

100、园更近, , 离尘嚣更远离尘嚣更远! !空气好，舒服！空气好，舒服！”标题五：重点高中高级老师：标题五：重点高中高级老师： “ART DECOART DECO艺术建筑艺术建筑, , 户型空间更优越户型空间更优越, , 让我诗意栖息让我诗意栖息! !”标题六：某家庭主妇：标题六：某家庭主妇： “宁乡一中就在旁边宁乡一中就在旁边, , 孩子上学方面，超市、步行街应有尽孩子上学方面，超市、步行街应有尽有有! !”标题：标题：中央领袖圈层，怎能缺少你？中央领袖圈层，怎能缺少你？ 附标：绝无仅有的圈层生活，只为因你而来。附标：绝无仅有的圈层生活，只为因你而来。引标：宁乡绝无仅有的品质圈：引标：宁乡绝无仅

101、有的品质圈：小标：绿地小标：绿地中央花园创建前，中央花园创建前， 上海绿地地产早已誉满全球！上海绿地地产早已誉满全球！引标：宁乡绝无仅有的政务圈：引标：宁乡绝无仅有的政务圈：小标：绿地小标：绿地中央花园创建前，中央花园创建前， 县府政务中心早于此屹立！县府政务中心早于此屹立！引标：宁乡绝无仅有的名校圈：引标：宁乡绝无仅有的名校圈：小标：绿地小标：绿地中央花园创建前，中央花园创建前， 百年名校早已桃李天下！百年名校早已桃李天下！引标：宁乡绝无仅有的价值圈引标：宁乡绝无仅有的价值圈小标：绿地小标：绿地 中央花园创建前，中央花园创建前， 百倍增值潜力早已被世人共知！百倍增值潜力早已被世人共知！引标：

102、宁乡绝无仅有的人居圈引标：宁乡绝无仅有的人居圈小标：绿地小标：绿地 中央花园创建前，中央花园创建前， ART DECOART DECO建筑和十数种户型优化已精心完成！建筑和十数种户型优化已精心完成！第二篇：深入剖析圈层价值，为二批蓄客第二篇：深入剖析圈层价值，为二批蓄客第四阶段：二批单位火爆开盘期（深化圈层的含义）第四阶段：二批单位火爆开盘期（深化圈层的含义）阶段时间：阶段时间：1010月初月初-11-11月底月底阶段目的：二期最多一次的房源开盘，为达成热销，必须让宁乡人更深刻的了阶段目的：二期最多一次的房源开盘，为达成热销，必须让宁乡人更深刻的了解项目所拥有的价值！解项目所拥有的价值！推广主

103、题：推广主题：不会让你有遗憾的好房子！不会让你有遗憾的好房子！宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、售楼部宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、售楼部内外包装等内外包装等标题：标题：不会让你有遗憾的好房子！不会让你有遗憾的好房子！附标：附标：“俗话说：货比三家！买房子，一定要在反复比较之后俗话说：货比三家！买房子，一定要在反复比较之后”王先生购房心得王先生购房心得小标：可能有和中央花园一样优美园林的楼盘，但没有中央花园如此优越的地段！小标：可能有和中央花园一样优美园林的楼盘，但没有中央花园如此优越的地段！王先生忠告：中央花园园林规划好看，但是县府

104、中心，才是升值的核心力王先生忠告：中央花园园林规划好看，但是县府中心，才是升值的核心力小标：可能有和中央花园一样优越的地段，但没有中央花园如此完善的配套！小标：可能有和中央花园一样优越的地段，但没有中央花园如此完善的配套！王先生忠告：只有大社区才有大配套，否则你只有在那百多平方的空间里徘徊。王先生忠告：只有大社区才有大配套，否则你只有在那百多平方的空间里徘徊。小标：可能有和中央花园一样完善配套的楼盘，但没有中央花园如此多的户型选择；小标：可能有和中央花园一样完善配套的楼盘，但没有中央花园如此多的户型选择；王先生忠告：户型选择越多，你才越有可能卖到最适合自己的房子王先生忠告：户型选择越多，你才越

105、有可能卖到最适合自己的房子小标：可能有和中央花园一样众多户型的楼盘，但没有中央花园如此多的名校邻居；小标：可能有和中央花园一样众多户型的楼盘，但没有中央花园如此多的名校邻居；王先生忠告：让小孩在家门口上学，才能让自己最放心王先生忠告：让小孩在家门口上学，才能让自己最放心小标：可能有和中央花园一样多名校邻居的楼盘，但没有中央花园如此高雅的品味；小标：可能有和中央花园一样多名校邻居的楼盘，但没有中央花园如此高雅的品味；王先生忠告：住在高雅、有艺术气质的房子里，和住在平庸乏味的建筑里感觉完王先生忠告：住在高雅、有艺术气质的房子里，和住在平庸乏味的建筑里感觉完 全不一样全不一样小标：可能有和中央花园一

106、样高雅品味的楼盘，但没有中央花园如此令人放心的成熟生活；小标：可能有和中央花园一样高雅品味的楼盘，但没有中央花园如此令人放心的成熟生活；王先生忠告：买房子，一定要看清他的规划，中央花园宁乡新城中心唯一城市运营体，王先生忠告：买房子，一定要看清他的规划，中央花园宁乡新城中心唯一城市运营体， 运营价值和生活运营价值和生活第一篇：购房心得，增加项目公信力，为二批开盘定价造势第一篇：购房心得，增加项目公信力，为二批开盘定价造势标题：标题：完美是如何炼成的！完美是如何炼成的！附标：一个总建筑设计师的手记附标：一个总建筑设计师的手记绿地中央花园主创建筑设计师兼创意总监钱先生绿地中央花园主创建筑设计师兼创意

107、总监钱先生小标：一个城市需要经典小标：一个城市需要经典 当一个城市最珍贵的土地在你手上，你有责任打造经典当一个城市最珍贵的土地在你手上，你有责任打造经典小标：从上海来到宁乡，这是历史的使命小标：从上海来到宁乡，这是历史的使命三年磨一剑，为的是给这个城市最美的经典三年磨一剑，为的是给这个城市最美的经典小标：这是建筑设计，也是导演电影大片小标：这是建筑设计，也是导演电影大片建筑设计是一个系统的、庞大的艺术工程建筑设计是一个系统的、庞大的艺术工程小标：不仅是建筑的设计，更是生活的设计小标：不仅是建筑的设计，更是生活的设计让人对于建筑有一种触摸的欲望让人对于建筑有一种触摸的欲望小标：不是建筑营造环境，

108、而是环境生出建筑小标：不是建筑营造环境，而是环境生出建筑设计不仅是设计房子，更是设计阳光、空气、花香和流水设计不仅是设计房子，更是设计阳光、空气、花香和流水小标：房子是有价的，艺术是无价的小标：房子是有价的，艺术是无价的打破宁乡寂静的天空，给城市一片最美的天际风景打破宁乡寂静的天空，给城市一片最美的天际风景第二篇：造房心得，增加项目公信力，为二批开盘定价造势第二篇：造房心得，增加项目公信力，为二批开盘定价造势二批热销，三批推出二批热销，三批推出分组团形象推广主题中央圈层的中央楼王中央圈层的中央楼王是中央花园前期定位的延续与提升。形象清晰，优势明显。阶段时间：阶段时间：1111月月-12-12月

109、月阶段目的：放大中央楼王的价值，为高价开盘造势阶段目的：放大中央楼王的价值，为高价开盘造势推广主题：中央圈层的中央楼王推广主题：中央圈层的中央楼王宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙宣传配合：大报、户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙 包装、售楼部内外包装等包装、售楼部内外包装等推广建议：二批推广是对项目的更深理解，那么三批就是对项目的再次推广建议：二批推广是对项目的更深理解，那么三批就是对项目的再次 拔高，户型都比较的偏大，针对三批位置和户型，作出广告拔高，户型都比较的偏大，针对三批位置和户型，作出广告 策略！同时大批返乡客回流，客户对价格的接受度再次提升

110、！策略！同时大批返乡客回流，客户对价格的接受度再次提升！第五阶段：三批单位强势认筹期第五阶段：三批单位强势认筹期（深化中央楼王（深化中央楼王）标题：标题：中央楼王，百炼经典，成就百年标杆中央楼王，百炼经典，成就百年标杆附标：附标：县府中央的中央楼王，价值的中央，圈层的中央县府中央的中央楼王，价值的中央，圈层的中央小标：卓越地段，不怕您眼光高小标：卓越地段，不怕您眼光高小标：稀世景观，不怕您见识广小标：稀世景观，不怕您见识广小标：绝佳品质，不怕您要求高小标：绝佳品质，不怕您要求高小标：商住大盘，不怕您需求多小标：商住大盘，不怕您需求多小标：价值冠军，不怕您算得精小标：价值冠军，不怕您算得精第一篇

111、：解读中央楼王的价值所在第一篇：解读中央楼王的价值所在阶段时间：阶段时间：1212月底月底-1-1月中月中阶段目的：三批高价去化阶段目的：三批高价去化推广主题：推广主题：中央楼王，一席鼎立区府央！中央楼王，一席鼎立区府央！宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、宣传配合：户外、车身、外展场、短信、夹报、单张、工地围墙包装、 售楼部内外包装等售楼部内外包装等第六阶段：三批单位火爆开盘期第六阶段：三批单位火爆开盘期（深化中央楼王）（深化中央楼王）标题：标题：错一错二，怎能错三？错一错二，怎能错三？附标：附标：错过了一批的第一排、错过了二批领袖圈，错过了一批的第一排、错过了二批

112、领袖圈， 这次绝对不要再错过中央楼王的三批！这次绝对不要再错过中央楼王的三批！小标：不错过区府中央：县府芯，升值潜力彰显小标：不错过区府中央：县府芯，升值潜力彰显小标：不错过公园中央：俯瞰近万平米中央园林小标：不错过公园中央：俯瞰近万平米中央园林小标：不错过名品中央：小标：不错过名品中央：ART DECOART DECO建筑，实用户型建筑，实用户型小标：不错过名街中央：奢想宁乡首条金融街中央配套小标：不错过名街中央：奢想宁乡首条金融街中央配套小标：不错过名校中央：宁乡一中、金励实验小学等名校簇拥小标：不错过名校中央：宁乡一中、金励实验小学等名校簇拥小标：不错过交通中央：扼守二环中路，小标：不错

113、过交通中央：扼守二环中路，3030分钟分钟直达长沙分钟分钟直达长沙第一篇：综合解读中央楼王的价值所在第一篇：综合解读中央楼王的价值所在200专业优势专业优势- -巨基商业地产策略机构的核心成员潜心商业地产十余年，巨基商业地产策略机构的核心成员潜心商业地产十余年，长期为大型商业地产企业提供顾问、策划服务，对商业地产的发展长期为大型商业地产企业提供顾问、策划服务，对商业地产的发展有着深入的了解。有着深入的了解。 资源优势资源优势- -巨基与太平洋商业、中国购物中心协会、华南商业网、美巨基与太平洋商业、中国购物中心协会、华南商业网、美国凯信（中国）商业投资国凯信（中国）商业投资等行业机构进行战略联盟

114、，并协同国内外等行业机构进行战略联盟，并协同国内外商业地产专家和商业基金、投资公司等，联合设立商业地产资源中商业地产专家和商业基金、投资公司等，联合设立商业地产资源中心，向各会员单位定期提供国内外相关行业资源和信息等。心，向各会员单位定期提供国内外相关行业资源和信息等。实操优势实操优势- -我们有别于一般顾问的蜻蜓点水式服务，而是长期深入的我们有别于一般顾问的蜻蜓点水式服务，而是长期深入的全程服务，真正从项目的长期利益出发提供针对性的项目实操服务。全程服务，真正从项目的长期利益出发提供针对性的项目实操服务。行业优势行业优势- -我们的核心成员是国内外多家著名商业企业、商业行业组我们的核心成员是

115、国内外多家著名商业企业、商业行业组织、行业协会组织的核心成员，能通过行业及协会有效地整合行业织、行业协会组织的核心成员，能通过行业及协会有效地整合行业资源为项目提供帮助。资源为项目提供帮助。推广优势推广优势- -我们与国内各地主流媒体和行业媒体有着广泛和深远的合我们与国内各地主流媒体和行业媒体有着广泛和深远的合作关系，能够合理地针对项目提出合理的媒体推广组合方案，为项作关系，能够合理地针对项目提出合理的媒体推广组合方案，为项目策划复合式的推广模式。目策划复合式的推广模式。我们的优势我们的优势201项目小组项目小组由公司主要领导组成，对报告质量进行监督并进行指由公司主要领导组成，对报告质量进行监

116、督并进行指导，参加内部关键会议导，参加内部关键会议由各部门总监组成，对专业技术进行指导，对工作节由各部门总监组成，对专业技术进行指导，对工作节点进行把控，进行规范化执行运作。参加重点会议。点进行把控，进行规范化执行运作。参加重点会议。由项目经理、高策或策划师组成，收集资料进行分析由项目经理、高策或策划师组成，收集资料进行分析研究、报告撰写。研究、报告撰写。保障服务成果质量保障服务成果质量指导委员会指导委员会项目领导小组项目领导小组深圳巨基服务质量控制体系深圳巨基服务质量控制体系202提交服务成果建立合作关系建立合作关系整合甲方资源整合甲方资源调配我方资源调配我方资源按既定计划实施按既定计划实施

117、利用第三方资源利用第三方资源深圳巨基注重多方资源整合与协同作战，实现深圳巨基注重多方资源整合与协同作战，实现1+N1+N1+N1+N的效果的效果深圳巨基公司资源整合思路深圳巨基公司资源整合思路203市场剖折市场剖折宏观经济宏观经济政策分析政策分析区域市场分析区域市场分析商圈分析商圈分析业态分析业态分析典型项目分析典型项目分析消费者分析消费者分析机会与风险评判机会与风险评判定位与发展定位与发展 项目分析项目分析 总体发展战略总体发展战略 整体定位整体定位 目标客户定位目标客户定位 功能业态定位功能业态定位 形象档次定位形象档次定位初步经济测算初步经济测算功能模块构成功能模块构成业态组合业态组合业

118、态布局业态布局面积比例面积比例交通规划交通规划规划设计建议规划设计建议总体布局原则总体布局原则基本细则基本细则建筑、景观建筑、景观配套设施与功能配套设施与功能开发节奏建议开发节奏建议第三方设计公司第三方设计公司总体规划方案总体规划方案详细规划设计详细规划设计效果图效果图多媒体演示多媒体演示功能分区图功能分区图业态分布图业态分布图交通组织图交通组织图招商策略与推广招商策略与推广商家组合商家组合招商政策招商政策招商文本招商文本市场推广市场推广招商实施计划招商实施计划招商组织招商组织招商执行招商执行阶段划分阶段划分与第三方设计与第三方设计公司合作完成公司合作完成营销策略营销策略销售模式销售模式营销推

119、广营销推广营销活动营销活动价格策略价格策略销售实施销售实施实施方案实施方案价格方案价格方案阶段销售策略阶段销售策略销售管理销售管理六大模块、步步为营、谋定后动六大模块、步步为营、谋定后动主力商家招商先期介入主力商家招商先期介入我们的工作内容、流程我们的工作内容、流程204巨基地产已积累了数百家品牌商家，包含超市、百货、家居、建材、服装、珠宝、数码、餐饮、娱乐等各种业态。巨基商家资源巨基商家资源利用巨基中国积累的商利用巨基中国积累的商业资源，一对一招商业资源，一对一招商205巨基商家资源巨基商家资源206 由于时间有限，深圳巨基对项目定位做出的初步由于时间有限，深圳巨基对项目定位做出的初步判断和

120、建议，具体方案还有待明确合作意向后我们还判断和建议，具体方案还有待明确合作意向后我们还将通过开展商家访谈、消费市场验证、财务预测与分将通过开展商家访谈、消费市场验证、财务预测与分析等一系列工作来完善。析等一系列工作来完善。 最后向贵公司各位领导对我们工作团队的热情接最后向贵公司各位领导对我们工作团队的热情接待、鼎力支持和指导，表示衷心的感谢！待、鼎力支持和指导，表示衷心的感谢！207 汇报完毕，汇报完毕，THANKS!THANKS!祝振兴一站式祝振兴一站式MALLMALL项目取得圆满成功！项目取得圆满成功！ 208 THANKSTHANKS结束结束ENDEND中国房地产策划代理综合实力中国房地产策划代理综合实力TOP10企业企业深圳巨基深圳巨基您值得信赖的合作选择！您值得信赖的合作选择！