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1、XXXX大厦项目大厦项目发展战略与定位报告发展战略与定位报告谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司20042004年年2 2月月XX项目项目发展战略与定位报告发展战略与定位报告我们解决问题的技术思路我们解决问题的技术思路分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标面实现目标面实现目标面实现目标面临的问题临的问题临的问题临的问题市场市场市场市场研究研究研究研究地块地块地块地块分析分析分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业链产业链产业链产业链研
2、究研究研究研究项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争项目界定项目界定写字楼写字楼写字楼写字楼案例案例案例案例基础资料研究基础资料研究当前研究内容：开发商目标及约束条件当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标面实现目标面实现目标面实现目标面临的问题临的问题临的问题临的问题市场市场市场市
3、场研究研究研究研究地块地块地块地块分析分析分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业链产业链产业链产业链研究研究研究研究项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争项目界定项目界定写字楼写字楼写字楼写字楼案例案例案例案例基础资料研究基础资料研究我们的研究必须
4、以开发商目标为出发点，以市场我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向为导向同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解解”开发商需要世联解决的问题开发商需要世联解决的问题当前研究内容：项目界定当前研究内容：项目界定分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标面实现目标面实现目标面实现目标面临的问题临的问题临的问题临的问题市场市场市场市场研究研究研究研究客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业链产业链产业链产业链研究研究研究研究项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功
5、能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争写字楼写字楼写字楼写字楼案例案例案例案例基础资料研究基础资料研究地块地块地块地块分析分析分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景项目界定项目界定第一部分：项目界定第一部分：项目界定一、项目分析一、项目分析二、区域背景二、区域背景一、项目分析一、项目分析项目规划限制指标项目规划限制指标项目所在区域项目所在区域项目周边环境项目周边环境项目交通项目交通项目四至项目四至项目分析总结项
6、目分析总结项目规划限制指标项目规划限制指标项目所在区位：项目所在区位：本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周边环境：项目周边环境：XXXX注：本图仅为示意之用XXXX注释XXXX注释：XXXX注释XXXX项目交通项目交通项目四至项目四至XX XX XXXX小小 路路XXXXXXXXXX本本项项目目北项目地块现状：项目地块现状：XXXX项目分析小结项目分析小结二、项目区域背景二、项目区域背景区域与城市的关联区域与城市的关联区域对外联系区域对外联系区域发展现状区域发展现状项目与城市的关联项目与城市的关联XXXX位置位置与与XX的关系的关系未来发展展望未来发展展望区域对
7、外联系区域对外联系XX发展现状发展现状通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：界定位为：XXXX项目界定确定本项目的研究范围项目界定确定本项目的研究范围1 1、城市宏观环境（宏观经济与、城市宏观环境（宏观经济与城市规划）城市规划）2 2、市场分析、市场分析3 3、产业链、产业链我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作当前研究内容当前研究内容分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标面实现目标面实现目标面实现目标面临的问题临的问题临的问题临的问题市场市场市场市场研究研究研究研究地块地块地块地块分析分析
8、分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业链产业链产业链产业链研究研究研究研究项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争项目界定项目界定写字楼写字楼写字楼写字楼案例案例案例案例基础资料研究基础资料研究第二部分：基础资料研究第二部分：基础资料研究一、一、XX
9、XX房地产市场现状房地产市场现状二、二、XXXX宏观环境与规划发展宏观环境与规划发展三、三、XXXX产业链研究产业链研究一、一、XXXX房地产市场现状房地产市场现状办公市场办公市场商住市场商住市场市场总体特点：区域化分布市场总体特点：区域化分布XXXXXX注释：XXXXX办公市场现状：办公市场现状：XXXX资料来源：市场调研、企业访谈客户（企业）类型小结：客户（企业）类型小结：1 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；、国家行政企、事业单位、大中型企业；2 2、工业区企业；、工业区企业；3 3、中海壳牌、中海壳牌、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；项目承建商及相关建设单位；4 4、当
10、地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；司；5 5、外地公司办事处；、外地公司办事处；办公市场现状：办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈办公市场现状：办公市场现状：资料来源：市场调研、企业访谈小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。XXXX办公企业浏览办公企业浏览（1/21/2）XXXX办公企业浏览办公企业浏览（2/22/2）XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼XXXX办公市场总结办公市场总结二、二、XXXX宏观环境宏观环境XXXX宏观经济状况宏观经济状况XXXX规划发展规划发展XXXX宏观经济状况研
11、究结论宏观经济状况研究结论XX宏观经济：宏观经济： GDP指标指标XX宏观经济：人均宏观经济：人均 GDPXX整体经济结构：产业发展整体经济结构：产业发展XXXX宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济对其房地产市场的带动宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800800250025002500250040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼生存、改善需求兼有有改善需求为主改善需求为主
12、改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型快速发展快速发展以数量为主，数量以数量为主，数量与质量并重与质量并重平稳发展，以质平稳发展，以质量为主，数量与量为主，数量与质量并重质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差2003年XX宏观经济增长速度80人均GDP3259美元XX规划发展研究总结规划发展研究总结三、三、XX产业链研究产业链研究XX产业发展周期产业发展周期企业办公、居住的发展企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义对本项目的借鉴意义案
13、例研究案例研究案例研究对本项目的借鉴案例研究对本项目的借鉴？思考：思考：从从XXXX招商项目看，各项目建设阶段是否产招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？生大量商务办公、居住需求？本项目能够抓住的本项目能够抓住的办公办公需求分析（需求分析（1/21/2）本项目能够抓住的本项目能够抓住的办公办公需求析需求析(2/2)(2/2)本项目能够抓住的本项目能够抓住的商住商住需求分析（需求分析（1/21/2）本项目能够抓住的本项目能够抓住的商住商住需求分析（需求分析（1/21/2）当前研究内容当前研究内容分析思路分析思路结果构成结果构成实现目标面实现目标面实现目标面实现目标面临的问题临
14、的问题临的问题临的问题市场市场市场市场研究研究研究研究地块地块地块地块分析分析分析分析区域区域区域区域背景背景背景背景客户目标客户目标客户目标客户目标解决方案解决方案解决方案解决方案产业链产业链产业链产业链研究研究研究研究项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏观宏观宏观宏观环境环境环境环境客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位产品定位产品定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞区域竞区域竞区域竞争争争争项目界定项目界定写字楼写字楼写字楼写字楼案例案例案例案例基
15、础资料研究基础资料研究解决方案解决方案项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析功能比例功能比例功能比例功能比例客户定位客户定位客户定位客户定位形象定位形象定位形象定位形象定位功能、产功能、产功能、产功能、产品定位品定位品定位品定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议区域竞争区域竞争区域竞争区域竞争写字楼案例写字楼案例写字楼案例写字楼案例项目定位项目定位项目定位项目定位项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略价格定位价格定位价格定位价格定位经济测算经济测算经济测算经济测算减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会优势（S）
16、：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：项目项目项目项目项目项目SWOTSWOTSWOT分析分析分析分析分析分析及及及及及及相应战略相应战略相应战略相应战略相应战略相应战略根据根据SWOTSWOT分析，得出本项目发展战略分析，得出本项目发展战略1 1、适应多种客户需求，降低市场风险、适应多种客户需求，降低市场风险2 2、可组合小空间，降低置业门槛、可组合小空间，降低置业门槛3 3、形象公建化，低成本运作、形象公建化，低成本运作项目定位项目定位1 1、项目客户定位、项目客户定位2 2、项目形象定位、项目形象定位3 3、项目功能、产品定位、项目功能、产品定位4 4、项目价格定位、项目价格定位项目定位
17、项目定位1 1、项目客户定位、项目客户定位2 2、项目形象定位、项目形象定位3 3、项目功能、产品定位、项目功能、产品定位4 4、项目产品定位、项目产品定位客户定位参考规律客户定位参考规律任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。熟时期的成长历程。而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不
18、同。由此而不同。世联客户分析模型世联客户分析模型客户定义客户定义企业成长历程企业成长历程草创型成长型快速成长型成熟型规模小形象要求不高中低可临街商铺民宅规模小在乎形象中低可/分开民宅办公楼有一定规模，在乎形象中高分开商业写字楼规模较大在乎形象高分开商业写字楼规模形象需求档次需求商住一起目前办公地点特点客户群分析客户群分析客客户户群群置业倾向置业倾向区位区位配套配套价格价格面积面积使用成本使用成本提升形象提升形象片区前景片区前景投资价值投资价值草草创创型型 小 成成长长型型 中 快快速速成成长长型型 大宽敞 成成熟熟型型 大宽敞 其他客户分析其他客户分析客客户户群群客户描述客户描述置业倾向置业倾
19、向区位区位配套配套价格价格面积面积使用成本使用成本提升形象提升形象片区前景片区前景投资价值投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景 目标客户目标客户(1/2)客客户户群群置业倾向置业倾向区位区位配套配套价格价格面积面积使用成本使用成本提升形象提升形象片区前景片区前景投资价值投资价值草草创创型型 小 成成长长型型 中 快快速速成成长长型型 大宽敞 成成熟熟型型 大宽敞 投投资资客客 其他其他XXXX产业带动的第三产业如物产业带动的第三产业如物流、贸易、事务所等流、贸易、事务所等外地企业办事处外地企业办事处XX大中型企业大中型企业偶得客户偶得客户游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户草创
20、型企业草创型企业成长型企业成长型企业投资客投资客项目客户定位项目客户定位项目定位项目定位1 1、项目客户定位、项目客户定位2 2、项目形象定位、项目形象定位3 3、项目功能、产品定位、项目功能、产品定位4 4、项目产品定位、项目产品定位写字楼案例借鉴写字楼案例借鉴草创型、成长型企业对写字楼关注点草创型、成长型企业对写字楼关注点区域发展前景好物业形象好，外观公建化价格实惠；小面积，总价低；24小时办公；（部分要求有居住功能）配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等）交通便捷投资客关注点投资客关注点价格实惠，总价低区域发展前景好写字楼案例研究总结写字楼案例研究总结XXXX开发区开发区中心区
21、核心位置中心区核心位置发展中区域发展中区域XX产业带动产业带动区域首个写字楼项目区域首个写字楼项目项目形象高档项目形象高档项目成本中低档项目成本中低档项目所在区位项目所在区位项目发展背景项目发展背景项目开发目标项目开发目标客户关注因素客户关注因素项目定位因素分析项目定位因素分析高档高档地标地标积极进取积极进取朝气朝气领先的时代，创新领先的时代，创新高档高档小空间，可自由组合小空间，可自由组合分析因素分析因素本项目条件本项目条件衍生联想涵义衍生联想涵义关键字：关键字：项目形象定位项目形象定位建议案名：建议案名： 项目定位项目定位1 1、项目客户定位、项目客户定位2 2、项目形象定位、项目形象定位
22、3 3、项目功能、产品定位、项目功能、产品定位4 4、项目产品定位、项目产品定位功能功能办公、居住及配套设施；写字楼及公寓比例的确定原则写字楼及公寓比例的确定原则以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险；从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、办公居住、居住、投资）；配套设施比例的确定原则配套设施比例的确定原则既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营；更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；功能定位原则功能定位原则根据市场结论，本项目物业应具备办公、居根据市场结论，本项目物业应具备办公、居住功能。住功能。从客户目标出发，酒店式公寓是否可行
23、？从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？1 1、本区域现实条件的支撑？、本区域现实条件的支撑？结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明显较弱。资料来源：世联模型2 2、目标客户需求市场的支撑？、目标客户需求市场的支撑？资料来源：客户访谈3 3、公寓供给市场的重点竞争、公寓供给市场的重点竞争资料来源：市场调研XX 本项目项目产品定位本项目项目产品定位本项目总体功能比例本项目总体功能比例建议配套设施建议配套设施设施：设施：餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、证券营业厅、便利店等规模：规模：12层，约5000平米1 1、平面布置、平面布置2 2、建筑设计、建筑设计3 3、建筑风格、建筑风
24、格4 4、其它、其它物业发展建议物业发展建议1 1、平面布置、平面布置N1 1、平面布置：广场、平面布置：广场2 2、建筑设计之户型（、建筑设计之户型（1/31/3）+ += =标准单元户型面积：标准单元户型面积：50506060平米，可多套灵活组合平米，可多套灵活组合平面组合：公寓 办公竖向组合：平面 复式 2 2、建筑设计之户型、建筑设计之户型(2/3)(2/3)也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果2 2、建筑设计之户型、建筑设计之户型(3/3)(3/3)设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质。设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公
25、空间的品质。( (满足办公、商住的复合功能要求满足办公、商住的复合功能要求) )二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。2 2、建筑设计之环境、建筑设计之环境楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力2 2、建筑设计之空间布置、建筑设计之空间布置入口及大堂现代气派，体现物业形象入口及大堂现代气派，体现物业形象2 2、建筑设计之大堂、建筑设计之大堂引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等2 2、建筑设计：生态概念、建筑设计：生态概念建筑
26、造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公楼形成明显区别；楼形成明显区别；现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；3 3、建筑风格、建筑风格提供酒店式服务提供酒店式服务业主入口厅堂设酒店式服务台；家居清洁及家务助理服务；干湿洗熨服务；安排电召的士服务；租车服务；提拿物件，关开车门；定时唤醒服务；代为订餐、送餐服务；代租、代管服务。项目盈利方式项目盈利方式销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）可租可售其它物业建议其它物业建议项目定位项目定位1 1、项目客户定位、项目客户定位2 2、项目形象定位、项
27、目形象定位3 3、项目功能、产品定位、项目功能、产品定位4 4、项目价格定位、项目价格定位项目价格定位项目价格定位同档写字楼物业同档写字楼物业现有办公物业现有办公物业销售：销售：30003000元元/ /平平租金：租金：10102020元元/ /平平本项目价格定位：本项目价格定位：SERVICE OFFICESERVICE OFFICE：3000-40003000-4000元元/ /平平商业：商业：7000700090009000元元/ /平平同档商业物业同档商业物业销售：销售：6600660088008800元元/ /平平经济测算经济测算经济测算方案、指标、结果总表经济测算方案、指标、结果总
28、表详见附件：附件附件市场竞争楼盘市场竞争楼盘如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具
29、竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包
30、括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于
31、何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分析析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项
32、目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均
33、GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业
34、人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观
35、经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/固定资产固定资产投资投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售
36、售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.6
37、0.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4% 9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%200
38、82008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产品特点品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层
39、面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争
40、市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发
41、商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值要胁）的价值要素素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大
42、环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
