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1、贵阳太慈桥项目定位报告贵阳太慈桥项目定位报告思源经纪二零零七年十一月纲纲 要要市场研究结论回顾本体研究项目SWOT分析项目运作目标项目定位开发策略初步规划设计建议2 23 34 45 56 67 71 12项目运作目标项目运作目标13项目运作目标项目运作目标l目标一：项目价值最大化l目标二：项目可持续销售l目标三：开发企业品牌提升4市场研究结论回顾市场研究结论回顾25l2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%；l大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未
2、来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻；l太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。住宅市场结论回顾住宅市场结论回顾（一）供供 需需6产产 品品l市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大；l目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流； 90平米以下户型市场接受度低；客客 群群l客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。l市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。住宅市场结论回顾（二）住宅市场结论回顾（二）7宏观政策宏观政策结论回顾结论回顾l70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策；l国家对房地产宏观调控力度会
3、逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。宏宏 观观政政 策策8商业、酒店市场结论回顾商业、酒店市场结论回顾商商 业业l贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白；l传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破；l潜在商业供给主要以Shopping mall为主，体量巨大，市场竞争激烈；l大型商业开发风险大开发风险大，开发周期长，操作难度大。酒酒 店店l高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加；l当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展；l与专业品牌酒店管理公司经营合作合作是未来的发展趋势。9本体研究本体研究310项目所处区位项目所处区位l项目位于贵阳市
4、两城区之一的南明区；l南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。 11项目具体位置项目具体位置l地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域； l该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分；l地块距市中心相对较近，周边现状尚地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。需改善，区域的发展潜力巨大。南南 明明 城城 区区本本案案地地块块12项目技术经济指标项目技术经济指标地块总面积：地块总面积：933,215933,215平方米平方米规划建筑用地：规划建筑用地：592,139592,139平方米平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：
5、269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：容积率：3.03.0建筑密度：建筑密度：30%30%绿地率：35%13地块内部环境地块内部环境l地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等；l属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；l地块内存有大量待拆迁户。14地块外部环境地块外部环境l火车噪音污染突出火车噪音污染突出l空气污染严重空气污染严重l高压线干扰明显高压线干扰明显外部环境的干扰因素较多造成区域居住环境的认可度偏低15项目项目SWOT分析分析416l项目体量大，可塑性强l距市区较近，区域发展潜力大l依山傍水的自然环境较好WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）l区域整体形象差，市民
6、认可度低l商业体量大，增加运作风险l住宅体量大，销售持续性困难l外部环境干扰因素突出l户型配比受限制（90/70政策）l地块交通条件差，道路通而不畅l回迁量大，影响项目形象l两城区土地供应量逐步缩减l城市郊区化发展加速，外扩性增强l贵阳客户住宅升级需求逐步增强l贵阳客户购房能力逐步增强l潜在供应量巨大，未来竞争激烈l品牌开发商进入，竞争水平升级l市场主流产品户型同质化产品严重l调控政策预期更加严格OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析17实现目标的核心难点实现目标的核心难点l项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？l受90/70政策严
7、重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？l区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？182.2.项目必须被持续关注，形成可持续性客源。项目必须被持续关注，形成可持续性客源。1.1.扩大客户基数；扩大客户基数；项目体量大，如何实现可持续性销售？项目体量大，如何实现可持续性销售？19受受90/7090/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？如何实现项目整体价值最大化？1.1.进行客户分解，产品分解；进行客户分解，产品分解；2.2.产品进行优化并重新组合。产品进行优化并重新组合。20
8、区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？1.1.打造区域形象，形成城市亮点；打造区域形象，形成城市亮点；2.2.迅速确立项目形象。迅速确立项目形象。21如何解决？如何解决？22180180万？我们不能只盖房子！万？我们不能只盖房子！不能把人塞进去，不能把人塞进去，不能用广告把人拉进去。用广告把人拉进去。23看到困难的同时，一定要看到机会！看到困难的同时，一定要看到机会！180180万？大船必须寻找蓝海！万？大船必须寻找蓝海！大事件大事件 大视野大视野 大手笔大手笔 大发展大发展25 超越区域超越区域 创造区域创造区域 引领贵阳引领贵阳把项目打造成为市场的领导者，成为
9、城市的新标识！把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！26二级土地的开发，一级土地的做法二级土地的开发，一级土地的做法城城 市市 运运 营营 27我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？l跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。运作目的项目可持续性销售项目价值最大化开发商、项目品牌提升营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作28什么是城市运营？什么是城市运营？l城市运营是一个过程；l城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度，通过城市战略定位、城市开发、城市规划、
10、城市经营等等对城市进行整体的运营，并最终实现战略目的。最终目的增加城市的综合竞争力城市的财富增加城市品牌提升城市经营城市规划城市开发城市定位城市运营29项目定位项目定位530项目定位核心理论：三个维度项目定位核心理论：三个维度实现价值最大化实现价值最大化满足、优化自身条件满足、优化自身条件确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力31满足项目价值最大化满足项目价值最大化如何实现项目价值最大化？ 争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！必须坚持必须坚持“中端及以上的项目定位方向中端及以上的项目定位方向”中端及以上人群中端及以上人群中端以上住宅中端以上住宅中端
11、以上商业中端以上商业中端以上配套中端以上配套中端中端高高档档次次项项目目意味着意味着项项目目高高利利润润借借 助助32l大体量项目频频亮相，大盘优势不再新鲜；l依山傍水、配套齐全、品牌开发等惯用卖点不再稀有。l卖点多样化，但常规卖点较多，且重叠性强确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力市场竞争特点市场竞争特点必须坚持必须坚持“领先性差异化的方向领先性差异化的方向”33需要满足自身条件需要满足自身条件l住宅体量巨大，需持续消化；住宅体量巨大，需持续消化；l受受90/7090/70政策限制政策限制，9090平以下户型占主力；平以下户型占主力；l容积率较高，容积率较高，全部低密度社区难以实现；全部低密
12、度社区难以实现；l商业体量大，运作的风险巨大。商业体量大，运作的风险巨大。必须坚持必须坚持“产品组合的定位方向产品组合的定位方向”自身限制条件自身限制条件34项目定位核心理论：三个维度项目定位核心理论：三个维度实现价值最大化实现价值最大化满足、优化自身条件满足、优化自身条件确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力35本项目定位方向本项目定位方向 具有具有领先性领先性 的中端及以上的产品组合的中端及以上的产品组合36迅速打造区迅速打造区域形象，形域形象，形成城市亮点成城市亮点中端及以上产品组合目前客群基数有限，必须走出贵阳只有形成城市亮点才能扩大客户基数，辐射到整个贵阳乃至整个贵州根据三个纬度的分析
13、，我们的产品必须是中档及以上的方向；项目体量大，市场竞争激烈，只靠贵阳本地的消费不足；南明区以外乃至贵州地州县市客户为什么到本区域置业？一定是本区域有足够吸引它的亮点；跳出区域去思考！跳出区域去思考！37如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？借助借助产业产业l区域形象提升起到重要作用；l可持续性被关注；产业产业先行先行l先期发展产业能够快速让区域成为城市亮点，l对区域形象起到迅速提升的重要作用；39产业，同时实现商业升级，解决商业的难题产业，同时实现商业升级，解决商业的难题商业难题必须转化转化方向商业体量巨大，如何能够商业体量巨大，如何能够降低
14、商业运作的风险，并降低商业运作的风险，并成为利润点？成为利润点？必须将商业进行转化，必须将商业进行转化，降低运作风险；降低运作风险；产业，实现商业转化产业，实现商业转化和升级！和升级！40我们需要什么产业我们需要什么产业 ？41具有具有足够吸引力的产业，足够吸引力的产业，成为贵阳的一个社交场所，成为贵阳的一个社交场所，才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！42如何打造具有吸引力的产业？如何打造具有吸引力的产业？一定是成为贵州的样板一定是成为贵州的样板全全大大新新奇奇43案例：案例：华侨城华侨城华侨城华侨城旅游地产项目旅游地产项目旅游地产项目旅游
15、地产项目旅游产业旅游产业旅游产业旅游产业“欢乐谷欢乐谷欢乐谷欢乐谷” ，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升44什么产业会成为贵州样板？什么产业会成为贵州样板？娱乐产业的讨论娱乐产业的讨论为什么为什么考虑考虑娱娱乐产业？乐产业？本项目所在的区域受地段的影响，不是传统的购物商圈，传统商业开发前景不乐观；娱乐产业不受地界的限制，辐射范围广。消费观念：贵阳人喜欢尤其是新型、时尚型的娱乐；市场现状：目前游乐业不发达，娱乐业态单一，没有综合性娱乐消费场所。45贵阳第一娱乐贵阳第一娱乐MALL集集游乐游乐、休闲、购物、餐饮于一体的体验式娱乐、休闲、购物、餐
16、饮于一体的体验式娱乐MALLMALL46产业产业将对住宅客群起到积极的带动作用！将对住宅客群起到积极的带动作用！47接下来，让我们去深入分析住宅客群。接下来，让我们去深入分析住宅客群。48目标客户来源区域构成目标客户来源区域构成贵阳市贵州地州县省外省外l贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源有逐年增长的趋势；有逐年增长的趋势；l另有少量的省外客源，但另有少量的省外客源，但他们必然都他们必然都是与贵阳有一定联系的人；是与贵阳有一定联系的人；49其它其它职业构成职业构成企事业单位员工公务员私营业主l公务员、企事业单位公务员、企事业单位员工份额最大，占有绝员工份额最大，占有
17、绝对比重；对比重；目标客户主力职业构成目标客户主力职业构成50客群层次构成客群层次构成超高端客群超高端客群高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群中低端、低端客群中低端、低端客群客客群群层层次次构构成成51目标客户的购房目的目标客户的购房目的自住客群为主自住客群为主自住客群为主自住客群为主自住投资客群为辅自住投资客群为辅自住投资客群为辅自住投资客群为辅旅游投资客群为旅游投资客群为旅游投资客群为旅游投资客群为 补充补充补充补充52中端中高端客户特征描述中端中高端客户特征描述l注重户型实用性、功能性；注重户型实用性、功能性；l追求产品性价比；追求产品性价比；l对总价、单价敏感；对总价、
18、单价敏感；l向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。53高端客户特征描述高端客户特征描述l向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性；向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性；l对总价、单价的承受力较高；对总价、单价的承受力较高；l对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品质来体现身份和地位。质来体现身份和地位。54l对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华；对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华；l对总价和单价相对不敏感；对总价和单价相对不敏感；l追求个性化的生活，讲究生活的品位、健
19、康以及生活舒适度的满足，追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康以及生活舒适度的满足，有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高；有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高；l有较高的文化修养。有较高的文化修养。超高端客户特征描述超高端客户特征描述55住宅客群定位住宅客群定位泛贵阳区域的中端及以上客群泛贵阳区域的中端及以上客群56针对不同层次客群的需求，针对不同层次客群的需求，住宅产品如何定位？住宅产品如何定位？57产品档次定位产品档次定位 居住：多档次的居住类型中端产品中端产品超高端产品超高端产品中高端产品中高端产品高端产品高端产品58产品类型定位产品类型定位产品档次产品档次产品类型产品类型高端高
20、端高端高端中高端中高端中高端中高端中端中端中端中端超高端超高端超高端超高端高层高层高层高层小高层小高层小高层小高层花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼/ / / /联排联排联排联排双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅59高端、超高端产品提升整个项目形象高端、超高端产品提升整个项目形象高层住宅花园洋房、叠拼、高汤联排、独栋别墅小高层住宅价值提升价值提升价值提升价值提升价值60产品类型初步配比建议产品类型初步配比建议我们为什么要进行产品组合？我们为什么要进行产品组合？l满足控规条件；l别墅产品提升整体项目形象，提升价值；l小高层、高层集聚人气，保持项目持续关
21、注度；l花园洋房实现快速回款，保证资金链；l小高层是利润的主要实现点；在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售61高端、超高端产品是形象产品高端、超高端产品是形象产品中端、中高端产品是主流产品中端、中高端产品是主流产品产品定位产品定位62跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？63150万平米的中高档居住区万平米的中高档居住区8万平米亮点产业，城市样板万平米亮点产业，城市样板高档酒店需求趋势高档酒店需求趋势高档酒店一定要做高档酒店一定要做提升项目整体形象提升项目整体形象需求需求64引进高档品牌酒店，引进高档品牌酒店
22、，提升项目整体价值。提升项目整体价值。65完善的公建服务配套是必须的！完善的公建服务配套是必须的！直接提升项目附加值。直接提升项目附加值。66完善的公建服务配套完善的公建服务配套公共服务设施公共服务设施商业服务医疗卫生文化体育市政公用教 育行政管理金融邮电67项目定位项目定位新地标新地标城市复合体城市复合体集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体68定位解决了哪些核心难点？定位解决了哪些核心难点？解决的问题解决的问题项目核心难点项目核心难点扩大客户基数； 1.项目体量大，如何实现可持续性销售？项目必须被持续关注，形成可持续性客源；进行客户分解，产品分解，化整为零
23、； 2.受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？化零为整，优化并进行重新组合打造区域形象，形成城市亮点； 3.区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？迅速确立项目形象；经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？l客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；l打造城市亮点产业，引进品牌酒店；l产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；定定 位位解决解决解决69开发策略开发策略670核心难点中未被解决的问题核心难点中未被解决的问题1.1.如何使项目被持续关注，形成可持续
24、性客源？如何使项目被持续关注，形成可持续性客源？2.如何化零为整，优化并进行重新组合？如何化零为整，优化并进行重新组合？3.3.如何迅速确立项目形象？如何迅速确立项目形象？71如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？72区域的认可，是项目受到关注的重要前提造楼盘之前，先造区域，先造环境利用外围进行展示只有展示开放给公众才有价值展示足以让贵阳人想象项目180万开发之后的引领只有获得公众的认可，才能成为城市的标识73形象工程先行，重中之重形象工程先行，重中之重1l充分利用项目先天优势，山、水（河道、桥）同时打造出自身独特的优势2l通过突出的先导形象l形成
25、项目的领先性差异化，标识性3l实现以点带面，l带动项目整体形象、价值4l1、实现提升区域的竞争力；l2、实现对项目的持续关注，形成可持续性客源74低密度高端产品低密度高端产品低密度高端产品低密度高端产品先行先行先行先行景观先行景观先行景观先行景观先行产业打造先行产业打造先行产业打造先行产业打造先行拆迁工程先行拆迁工程先行拆迁工程先行拆迁工程先行形象工程先行要点形象工程先行要点75拆迁工程先行拆迁工程先行l待拆迁户阻碍了项目交通动线；待拆迁户阻碍了项目交通动线；l待拆迁户占据了形象展示的地块；待拆迁户占据了形象展示的地块；l后拆迁，直接增加成本。 产业打造先行产业打造先行l项目核心竞争力需要主导
26、产业形成；项目核心竞争力需要主导产业形成；l项目关注度需要主导产业提升；l项目价值前景需要主导产业提前展现。项目价值前景需要主导产业提前展现。76低密度高端产品先行低密度高端产品先行l确立项目的高端市场地位；确立项目的高端市场地位；l引导中高端以上客户的关注l高端低密度客群对交通的不敏感景观环境先行景观环境先行l树立项目的高档次品质；l通过优质景观的视觉冲击，通过优质景观的视觉冲击， 引导客户憧憬未来生活。引导客户憧憬未来生活。77通过先行改造项目环境，通过先行改造项目环境，同时实现项目形象的迅速确立同时实现项目形象的迅速确立！78如何进一步解决如何进一步解决项目受项目受90/7090/70形
27、成的制约，难以实现整体价值最大化问题？形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？7970/9070/90的影响分析的影响分析1 1大户型社区的市场价值可想而知大户型社区的市场价值可想而知l纯粹大户型社区将会稀缺，甚至将绝迹90/7090/70政策影响政策影响2 2l90/70政策导致未来大户型将日趋减少80我们能否打造？我们能否打造？本项目虽受本项目虽受70/9070/90政策影响，但仍具备政策影响，但仍具备4545万平米的大户型万平米的大户型可供打造出几个可供打造出几个纯粹高端纯粹高端的的大户型社区大户型社区；81我们如何打造？我们如何打造？容积率拆分容积率拆分将地块分解为多个项目，规划不同的
28、产品，进行容积率拆分82我们如何实现？我们如何实现？根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整，根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整，即即模拟多楼盘模拟多楼盘l打造出纯粹高端的大户型社区；打造出纯粹高端的大户型社区；l分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。模拟多楼盘模拟多楼盘83模拟多楼盘的意义模拟多楼盘的意义l通过高价值的纯粹大户型社区l通过低密度产品的带动l通过多层次的客户需求合理规避9070的制约，最终实现项目价值最大化84由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作，由此可
29、见，模拟多楼盘对于项目的运作，意义重大！意义重大！85核心开发策略核心开发策略模拟多楼盘模拟多楼盘形象先打造形象先打造86定位与开发策略解决了哪些核心难点？定位与开发策略解决了哪些核心难点？解决的问题解决的问题项目核心难点项目核心难点扩大客户基数； 1.项目体量大，如何实现可持续性销售？项目必须被持续关注，形成可持续性客源； 进行客户分解，产品分解，化整为零； 1.受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？化零为整，优化并进行重新组合打造区域形象，形成城市亮点； 3.区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？迅速确立项目形象； l客群定位：跳出贵阳，辐射
30、整个贵州乃至外省市；l打造城市亮点产业，引进品牌酒店；l产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；定定 位位 、 开开 发发 策策 略略l开发策略：形象工程先行l开发策略：模拟多楼盘l开发策略：形象工程先行解决解决解决解决解决解决彻底解决项目核心难点！彻底解决项目核心难点！87 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。难点。初步规划设计建议初步规划设计建议789主要经
31、济技术指标主要经济技术指标地块总面积：933,215平方米规划建设用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：35%项目红线项目红线A-190A规划条件规划条件91l地形较为复杂，规划建设用地只占总地块的63%；l林地、河道及河道保护面积共占总地块用地的33%， 既是项目的环境优势，又对项目规划形成一定的制约。92l土地性质：商业、居住综合用地l商业建筑面积：约80,000平方米l其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米l回迁用房
32、建筑面积：暂定为130,000平方米l90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上按照容积率按照容积率3.0初步计算，总建筑面积约为初步计算，总建筑面积约为1,776,417平方米平方米规划指标规划指标A-293受70/90的限制，90平米以下住宅占项目总建筑面积的60%，建筑面积约107万平米，是规划体量最大的部分，对项目整体规划产生巨大影响。规划功能建筑面积住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回迁房130,000商业80,000公建配套40,000总建面积1,776,417面积单位（平米）94产品组合配比产品组合配比l类别墅l花园洋房l
33、高层板楼l回迁高塔l会所l产业l公建配套l配套酒店物业组合百分比平均楼层类别墅5.2%3.5花园洋房18%7小高层板楼42.390平米以上2.61290平米以下39.715高层板楼20.5%30高层塔楼7%32会所1%2产业(商业)4%3公建配套2%2.5配套酒店1%15合计合计100%100%l按照容积率：3.0 建筑密度：30% 初步计算；l 通过优化组合，小高层将是本项目主要产品形式。A-395为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围，为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围， 洋房和类别墅规划用地占总用地面积的洋房和类别墅规划用地占总用地面积的41%41%。96公共服务设施控制指标
34、（平方米公共服务设施控制指标（平方米/ /千人）千人） 居住规模居住规模居住区居住区(30000(300005000050000人人) )小区小区(7000(70001500015000人人) )组团组团(1000(100030003000人人) ) 类别类别建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积 总指标总指标16052700206546801176117621022102128212823334 3334 363363854 854 50250210701070其其 中中教育教育6001200100024006006001200120
35、01000100024002400160160400400300300500500医疗卫生医疗卫生60801001902020808040401901906 6202012124040文体文体10020020060020203030404060601818242440406060商业服务商业服务700910600940450450570570100100600600150150370370100100400400金融邮电金融邮电203025501616222222223434市政公用市政公用40130703003030120120505080809 91010202030 30 行政管理行政管
36、理851507020040408080303010010020203030303040 40 其它其它规划设计依据规划设计依据A-4下表为城市规划标准规范大全中对居住区公共服务设施的千人配建控制指标。97公共服务公共服务设施种类设施种类居住区居住区建筑面积建筑面积用地面积用地面积商业服务41496414964286442864文化体育912091202736027360教 育5472054720109440109440金融邮电1368136822802280医疗卫生3648364886648664市政公用592859281368013680行政管理6840684091209120合合 计计12
37、3120123120213408213408（面积：平米）l社区人口数初步估算：社区人口数初步估算：9090平米以下：平米以下： 1,068,4921,068,49280802.52.5人人33390 33390 人人9090平米以上：平米以上： 457,925 457,925 1501504 4人人1221112211人人预计本项目人口将有预计本项目人口将有 4560145601人，达到居人，达到居住区人口规模。住区人口规模。l公建配套面积估算公建配套面积估算根据千人控制指标计算:98按照规划设计规范要求，本项目应该设置按照规划设计规范要求，本项目应该设置1212万平米的公共服务设施，万平米
38、的公共服务设施，但根据标书的规划指标，以下规划建议均但根据标书的规划指标，以下规划建议均按按“其他公共服务配套设施建其他公共服务配套设施建筑面积不低于筑面积不低于4 4万平方米万平方米”进行建议。进行建议。本方案设计依据说明：本方案设计依据说明：99B规划难点及规划策略规划难点及规划策略1001)1)地块自身条件地块自身条件l地形条件复杂;l项目地块大，社区规模大;2)2)地块周边环境地块周边环境l周边环境差；l地块交通条件差，道路通而不畅;规划难点规划难点B-13)3)限制条件限制条件l13万回迁房体量大;l容积率高;l临近火车道,存在噪音干扰;l部分地块受高压线影响;l商业体量大;101规
39、划策略规划策略2. 充分利用地块现状和资源条件充分利用地块现状和资源条件3. 考虑复合社区中同类产品的集中性考虑复合社区中同类产品的集中性4. 合理的交通组织合理的交通组织1. 展示性强展示性强5. 弱化限制条件弱化限制条件规划策略规划策略B-2102如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾展示性优先展示性优先规避噪音优先规避噪音优先如何决择？如何决择？如何决择？如何决择？核心难点核心难点B-3103两个决择方向两个决择方向l保证项目展示的同时，弱化噪音影响？保证项目展示的同时，弱化噪音影响？l规避噪音的同
40、时，优化项目展示？规避噪音的同时，优化项目展示？104我们的决择我们的决择l符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象；密度氛围，提高项目形象；l符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。保证项目展示的同时，弱化噪音影响保证项目展示的同时，弱化噪音影响105C地块分析地块分析1063 310108 84 41 16 67 75 59 9
41、2 211111212小小车车河河车车水水路路整个建筑用地按地形、环境和整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成开发条件分成1212个开发地块。个开发地块。已建铁路线已建铁路线待建铁路线待建铁路线高高 压压 线线河河 流流林林 地地 保保 护护公公 路路1071 1、2 2号地块分析号地块分析优势：优势：l背靠自然山景；l拥有天然坡地资源；l地势高，视野开阔；l私密性强；劣势：劣势：l地块受高压线影响较大；l2号地块未来将有贵广线穿过。超高端产品超高端产品C-11 12 2小小车车河河主要开发方向主要开发方向108高高 端端 产产 品品中高端产品中高端产品C-2优势：优势：l地块东部地势平坦；l
42、地块西部背靠山景，拥有坡地资源；l地块西部地势高，视野开阔；l地块紧临规划中的市政道路，交通优势相对明显劣势：劣势：l地块与经适房青山小区临近，环境较杂乱；l存在少量拆迁问题。3 3号地块分析号地块分析3 3小小车车河河主要开发方向主要开发方向109中中 端端 产产 品品中高端产品中高端产品C-3优势：优势：l地块面积大，地势平坦、方正；l无拆迁；l能够远眺山景；劣势：劣势：l景观资源不丰富。4 4、5 5号地块分析号地块分析4 45 5小小车车河河主要开发方向主要开发方向1106 6、7 7号地块分析号地块分析高高 端端 产产 品品C-4优势：优势：l地势稍高，相对平坦；l视野开阔；l拥有山
43、景资源；l能远眺水景；劣势：劣势：l离教育用地较近，有一定噪音影响。小小车车河河车车水水路路6 67 7主要开发方向主要开发方向1118 8、9 9号地块分析号地块分析高高 端端 产产 品品主要开发方向主要开发方向C-5优势：优势：l紧临天然河道；l依山傍水；l拥有天然坡地资源；l对外展示面大；l交通优势明显；劣势：劣势：l离铁路线较近，火车噪音影响大；l存在拆迁问题。小小车车河河车车水水路路8 89 9112C-61010号地块分析号地块分析优势：优势：l项目地块中离车水路出口最近的地块；l位于地块拐角处，对外展示面大；l紧临天然河道；l依山傍水；劣势：劣势：l离铁路线较近，存在火车噪音影响
44、；l存在拆迁问题。集中商业集中商业小小车车河河车车水水路路1010主要开发方向主要开发方向113中高端产品中高端产品C-71111号地块分析号地块分析小小河河车车水水路路1111车车优势：优势：l拥有较长的天然河道；l形成相对独立的半岛；l依山傍水，景观资源丰富；劣势：劣势：l三条火车线在此交汇，噪音干扰；l存在拆迁问题。主要开发方向主要开发方向114C-81212号地块分析号地块分析回迁安置回迁安置优势：优势：l地处山谷之中，景观环境较好；l相对独立和幽静；劣势：劣势：l未来贵广线将直接穿过该地块；l地处北坡，通风及日照条件较差；l交通制约大。小小车车河河1212主要开发方向主要开发方向11
45、5C-9优势：优势：l地块狭长；l紧邻天然河道；l处于地块中心位置；l对外展示面大；l交通优势明显；劣势：劣势：l存在火车噪音。 教育用地分析教育用地分析建议：调整教育用地至建议：调整教育用地至1111号地块号地块小小河河车车水水路路1111车车116地块地块地块地块编号编号编号编号开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发开发开发开发方向方向方向方向优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势(1)天然坡地，三面环山离高压线较近超高端(2)天然坡地，两面环山高压线横穿，靠近贵广线超高端(3)视野开阔，交通优势大挨近经适房，环境较杂高端、中高端(4)地块方正景观资源不丰富中端、中高端(5)地势平
46、坦，有自然山景火车噪音影响中端、中高端(6)地势有一定起伏前面是学校，有一定噪音高端(7)地势较高，视野开阔看不到河景高端(8)拥有天然河道，展示面大拆迁难度大，离火车较近高端(9)依山傍水火车噪音影响高端(10)临河湾，离交通干道较近火车噪音影响商业(11)拥有天然河道，相对独立火车噪音影响高端、中高端(12)环境较好，相对独立贵广线穿过，通风日照较差回迁评价总结评价总结117D用地规划建议用地规划建议118用地规划建议用地规划建议l住宅规划建议l产业规划建议l商务规划建议l公建配套规划建议l交通规划建议l干扰因素规避建议l形象关键点建议119住宅规划建议住宅规划建议住宅规划建议住宅规划建议
47、D-1类别墅类别墅依山而居依山而居l产品类别：以联排、叠拼别墅为主，辅以少量独栋、双拼；l楼层区间：23.5层指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群1 1）住宅产品类型：）住宅产品类型：）住宅产品类型：）住宅产品类型：120车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车l作为项目高端、价值最大化产品；l选择地块中景观较好的1、2号地块；l3、9号地块依山部分及沿河部分零星分布。类别墅分布区域类别墅分布区域121花园洋房花园洋房滨水而居滨水而居l产品类别：以花园洋房为
48、主；l楼层区间：4.59层指向高端人群、部分中高端人群指向高端人群、部分中高端人群指向高端人群、部分中高端人群指向高端人群、部分中高端人群122车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车花园洋房分布区域花园洋房分布区域l花园洋房是项目主要的产品部分；l也是提升项目形象及品质的产品；l根据“具备良好展示性”的规划策略， 选择具有展示性的6、7、 8、9号地块；l其它地块的坡地部分零星分布。123小高层、高层小高层、高层登高而居登高而居l产品类别：小高层、高层 （平层、LOFT、空中别墅、高汤）；l楼层区间：小高层1218层 高层26-3
49、2层指向中端及中高端人群指向中端及中高端人群指向中端及中高端人群指向中端及中高端人群124车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车回迁安置区回迁安置区l根据地形特点以及同质产品集中原则，小高层，高层选择地块中部相对平坦位置；l高层主要分布于3、4、5 11号地块；l12号地块相对独立，将作 为回迁房集中安置区域。小高层、高层分布区域小高层、高层分布区域125高汤高层高汤高层TOWNHOUSETOWNHOUSEl观山观城观园l带动高层整体价值提升带动高层整体价值提升; ;特点：特点：在小高层、高层建筑的高处设计TOWNHOUSE品质户
50、型；连廊式设计，空中花园及观景长廊设计，形成相对独立空间1262 2 2 2）小区划分：）小区划分：）小区划分：）小区划分：lA小区：1+2号地块lB小区：3+4号地块lC小区：5号地块lD小区：8号地块lE小区：6+7+9号地块lF小区：11号地块lG小区：12号地块由于地块大，社区规模大；由于地块大，社区规模大；依据依据“模仿多楼盘模仿多楼盘”开发策略；开发策略；将社区分为七个小区：将社区分为七个小区：车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车A A A AF F F FB B B BE E E ED D D DGGGGGGGGC
51、CCC127七个小区如何开发？七个小区如何开发？组团分期开发组团分期开发形象展示性较强产品先行形象展示性较强产品先行提升项目价值空间配套先行提升项目价值空间配套先行沿河地块先开发沿河地块先开发低密度高端产品先开发低密度高端产品先开发产业先行产业先行沿河景观先行沿河景观先行拆迁工程先行，是项目顺利开发的保证拆迁工程先行，是项目顺利开发的保证128一期：一期：一期：一期：E E E E小区小区小区小区6 6 6 6、9 9 9 9组团组团组团组团车车水水路路小小河河车车3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212建议：建议：为便于后期组团顺利开发，回迁房建议与该
52、组团同期开发，以有效解决回迁安置问题。以花园洋房为主；以花园洋房为主；以花园洋房为主；以花园洋房为主；迅速树立项目高端社区形象迅速树立项目高端社区形象迅速树立项目高端社区形象迅速树立项目高端社区形象l根据“形象先行”开发策略，先期开发展示性强的6、9号地块；l通过花园洋房高端产品的展示，全面提升项目形象；l为项目分期开发打下良好形象基础；l拉动后期产品价格，扩大利润空间。129l依据“产业先行”开发原则，产业开发引发项目的持续关注；l8#花园洋房与产业同期开发扩大项目展示面。二期：二期：二期：二期：D D D D小区小区小区小区8 8 8 8、10101010组团组团组团组团以娱乐产业和花园洋
53、房为主；以娱乐产业和花园洋房为主；以娱乐产业和花园洋房为主；以娱乐产业和花园洋房为主；扩大项目展示面，提升项目总体扩大项目展示面，提升项目总体扩大项目展示面，提升项目总体扩大项目展示面，提升项目总体想象想象想象想象车车水水路路小小河河车车3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212130车车水水路路小小河河车车3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212l北接青山小区，区域环境和配套较成熟；l通过小高层、高层产品开发，丰富产品线， 促进销售，保证回款稳定；三期：三期：三期：三期：B B B B小区小区小区小区3 3 3 3组团
54、组团组团组团开发产品：以小高层及高层板楼开发产品：以小高层及高层板楼开发产品：以小高层及高层板楼开发产品：以小高层及高层板楼为主，为主，为主，为主， 辅以部分别墅和洋房辅以部分别墅和洋房辅以部分别墅和洋房辅以部分别墅和洋房131车车水水路路小小河河车车3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212一一一一一一期期期期期期二二二二二二期期期期期期三三三三三三期期期期期期后期将根据市场情况进行后期将根据市场情况进行按序开发。按序开发。132产业规划建议产业规划建议产业规划建议产业规划建议D-21 1）区位选定：）区位选定：）区位选定：）区位选定：1010号地块最具商
55、业气质号地块最具商业气质 l直观：直观：10号地块位于项目北侧外沿， 展示面较好；l直达：直达：10号地是项目重要的北出入口， 距离主干道近，距离周边住宅区 及市区近 ； l集中化：集中化：产业集中方能呈现产业规模。 小小车车河河车车水水路路1010133小小车车河河车车水水路路小小车车河河水水小小车车河河路路1010l 小车河水分流入地块，形成人工河；l使娱乐产业区形成一个 “岛屿”。人工岛娱乐产业区人工河“岛岛”与社区保持联系又相对独立；与社区保持联系又相对独立； 利用水系，增强产业区的利用水系，增强产业区的差异性竞争力；差异性竞争力；“岛岛”使产业更为集中，便于娱乐氛围打造。使产业更为集
56、中，便于娱乐氛围打造。借势地利，营造人工借势地利，营造人工岛岛134时尚休闲区：时尚休闲区：时尚动感街区：时尚动感街区：儿童主题广场：儿童主题广场：通过一系列时尚休闲娱乐会馆的规划吸引中高端，时尚人吸引中高端，时尚人群群通过动感的娱乐休闲项目吸引个性年轻人群；吸引个性年轻人群；通过儿童主题的休闲娱乐广场规划吸引儿童人群，带动家吸引儿童人群，带动家长人群长人群2 2 2 2）娱乐主题：）娱乐主题：）娱乐主题：）娱乐主题：135半山间咖啡馆，摩天轮做包厢半山间咖啡馆，摩天轮做包厢结合休闲与游乐，个性独特，结合休闲与游乐，个性独特，引起关注，引导时尚！引起关注，引导时尚！a3 3 3 3）特色推荐：
57、）特色推荐：）特色推荐：）特色推荐：半山摩天咖啡馆半山摩天咖啡馆作为项目的个性的，标识性建筑设计，作为项目的个性的，标识性建筑设计，令人对项目记忆深刻！令人对项目记忆深刻！136河景酒河景酒吧风情街，吧风情街，贵阳最具浪漫格调，贵阳最具浪漫格调，最具文化气质的街道最具文化气质的街道利用河道，可开设游船流动茶室b酒吧风情街：酒吧风情街：利用独特水资源；利用独特水资源；独特的河道风情街，提升项目总体文化品位。独特的河道风情街，提升项目总体文化品位。137根据儿童喜欢动画片特点，根据儿童喜欢动画片特点，修建儿童电影主题游乐场；修建儿童电影主题游乐场；延伸至儿童玩具商城延伸至儿童玩具商城c儿童电影主题
58、游乐场：儿童电影主题游乐场：打造贵阳的打造贵阳的“迪斯尼迪斯尼”吸引儿童人群同时，带动家长客群吸引儿童人群同时，带动家长客群成为家庭娱乐的时尚场所成为家庭娱乐的时尚场所138海浪，海滩，冲浪，游戏海浪，海滩，冲浪，游戏与水亲密接触与水亲密接触d魔幻水上世界：魔幻水上世界：营造人工海世界，满足贵阳人营造人工海世界，满足贵阳人对海亲密接触的渴望！对海亲密接触的渴望！139利用山地地形条件，利用山地地形条件，开展极限运动项目开展极限运动项目e极限运动区：极限运动区：挑战性的极限运动，挑战性的极限运动，吸引贵阳个性化的年轻人吸引贵阳个性化的年轻人140f修建山地高尔夫练习场，满满足足高高端人士需求提升
59、项目品质端人士需求提升项目品质山地高尔夫练习场：山地高尔夫练习场：141引引 进进 世世 界界 第第 一一 早早 教教 机机 构构GymboreeGymboree “金金宝宝贝贝”等等知名育婴，育儿机构知名育婴，育儿机构g亲子大课堂：亲子大课堂：成为贵阳最著名的亲子大课堂！成为贵阳最著名的亲子大课堂！142商务规划建议商务规划建议商务规划建议商务规划建议D-3五星级酒店五星级酒店l建议酒店置于10#地人工岛上；l于人工河与车水和交汇处。l景观好，对外展示强，l与欢乐岛娱乐产业相互补充；l五星级酒店建筑极大的提升项目 的形象，带动区域价值提升。143公建配套建议公建配套建议公建配套建议公建配套建
60、议D-4若根据设计规范，本项目的公建配套面积应为12万平米左右，招标文件中指出，公共服务配套设施建筑面积不低于4万平米；因此本报告的公建配套以4万平米作为规划指标。公共配套服务设施主要包括以下内容：l金融邮电l医疗卫生l市政公用l行政管理用房l商业服务l会所（文化体育）l教育备注：以下将重点建议商业服务、会所及教育备注：以下将重点建议商业服务、会所及教育144商业主要服务于社区居民同时兼顾对外经营配套商业建议：配套商业建议：超市药店冲印店、花店西饼屋宠物店或宠物医院便利店、干洗店特色餐饮美容美发1 1）商业服务）商业服务）商业服务）商业服务l l商业内容：商业内容：商业内容：商业内容：145l
61、主要的商业集中于人工河西侧； 与“欢乐岛” 相互呼应；l在社区不同小区内,设置小区便 民商业商业服务区位建议：商业服务区位建议：商业服务区位建议：商业服务区位建议：商商业业街街便民商业1462 2 2 2）会所：）会所：）会所：）会所：会所满足业主文体生活的需求,更能提升项目品质!社区规划运动及休闲两大中心会所运动及休闲两大中心会所; ;考虑社区规模大,同时规划四个小休闲会所，四个小休闲会所，服务各小区的客户。服务各小区的客户。147休闲会所休闲会所选择项目中间区域会所区域划定会所区域划定山间会所山间会所服务别墅区客群小区间小会所运动会所运动会所选择社区外街，部分为项目先期售楼处；148l幼儿
62、园、小学：建议幼儿园、小学选择相对独立的11号地块。引进知名的一流的幼儿园、小学；3 3 3 3）教育：）教育：）教育：）教育：小学，中学幼儿园l中学：中学：中学为独立规划的教育用地；建议将目前的教育用地移至11号地块；教育是客户关注的重点，教育是客户关注的重点，整合一流的教育资源，增加项目的附加价值，整合一流的教育资源，增加项目的附加价值，使之成为项目重要的卖点之一。使之成为项目重要的卖点之一。1491 1）出入口分布：）出入口分布：）出入口分布：）出入口分布：车车水水路路小小河河车车3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212主出入口主出入口先期开发主出先
63、期开发主出入口入口由于社区规模大，根据项目分区，地形条件在由于社区规模大，根据项目分区，地形条件在对外衔接路段设置对外衔接路段设置5 5个出入口；个出入口；l两个主出入口按便捷就近、展示优先原则进行设置，方便客户出入，同时成为项目的主展示口；l三个次出入口，方便由于不同小区不同的组团的出入；l出入口考虑人车分流；l通过山坡造景，打造别致的出入口景观。交通规划建议交通规划建议交通规划建议交通规划建议D-5次出入口次出入口次出入口次出入口次出入口次出入口1503 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212沿河道路沿河道路2 2）沿河道路规划：）沿河道路规划：）沿河道
64、路规划：）沿河道路规划：交通是影响项目开发成败的关键点之交通是影响项目开发成败的关键点之一，充分利用地块资源，沿河道路先一，充分利用地块资源，沿河道路先行规划实施！行规划实施！l为改善社区交通状况；l缓解交通压力，增加项目形象力；l道路与河道共同打造社区独特的 景观。1513 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212水水路路河河车车车车小小景观景观桥桥景观桥景观桥景观桥景观桥景观景观桥桥3 3）桥梁分布：）桥梁分布：）桥梁分布：）桥梁分布：桥梁是社区与外界重要的交通干道桥梁是社区与外界重要的交通干道也是社区标识设计的重要承载体也是社区标识设计的重要承载体l沿河
65、规划不同风格的桥梁，便利业主交通，并成为社区重要的形象景观；l桥梁分为交通桥（车行/人行）及景观桥（人行）。l2座交通桥分布在主要出入口；l6座景观桥分布于小车河及人工河景观资源较好地段，成为景观的重要组成部分。交通桥交通桥（车行（车行/ /人行）人行）交通桥交通桥（车行（车行/ /人行）人行）152干扰因素规避建议干扰因素规避建议干扰因素规避建议干扰因素规避建议D-61 1）铁路噪音干扰规避建议：）铁路噪音干扰规避建议：）铁路噪音干扰规避建议：）铁路噪音干扰规避建议：项目地块，尤其是东侧河景资源较好地块面临火车噪音干扰；为充分契合项目为充分契合项目“高档社区高档社区”定位，充分定位，充分保证
66、河景展示区中高档产品的规划，噪音保证河景展示区中高档产品的规划，噪音为规避重点！为规避重点！l建议协商相关部门，在社区东侧火车道上设置防噪隔音板；l通过绿化植被对隔音长廊进行美化；l建筑设计考虑整体隔音措施。1531 12 2小小车车河河高压线主要干扰条件较好的1、2号地块，建议高压线改道，使该地块优势更为突出，为规划高端产品奠定基础。1 12 2小小车车河河改道前改道前改道前改道前改道后改道后改道后改道后2 2 2 2）高压线干扰规避建议：）高压线干扰规避建议：）高压线干扰规避建议：）高压线干扰规避建议：154形象关键点建议形象关键点建议形象关键点建议形象关键点建议D-7充分利用项目的稀缺性
67、优势充分利用项目的稀缺性优势山，水（河道；桥）山，水（河道；桥）形成项目的差异化，标识性形成项目的差异化，标识性实现以点带面，带动整体价值实现以点带面，带动整体价值1551 1）山的利用）山的利用依据山势打造社区的丰富空间层次感；依据山势打造社区的丰富空间层次感；利用项目缓坡、林地等条件打造特色配套，全面提升项目的品质。利用项目缓坡、林地等条件打造特色配套，全面提升项目的品质。l根据地块山势条件， 在设计规划上进行台地，坡地的设计；l结合林地保护，在坡地基础上设计出具有空间变化，层次感较强的山 水园林景观；l利用部分山地，规划山地高尔夫练习场，极限运动场；l在别墅之间的林间规划高档的“山间”会
68、所。156充分利用项目紧邻小车河优势，社区内外通过对水的利用，充分利用项目紧邻小车河优势，社区内外通过对水的利用，使社区成为山水自然景观中的住宅，更具独特竞争力：使社区成为山水自然景观中的住宅，更具独特竞争力：l将河水引入地块营造园林内水系；l通过水系串联项目各小区，各组团；l在园区内修建园区湖泊，岛屿；l通过引河入地，打造产业区“欢乐岛”2 2）水的利用）水的利用1573 3）河道的处理）河道的处理河河道道是是项项目目漫漫长长的的展展示示线线，也也是是项项目目最最佳佳的的名名片片，通通过过河河道道的的处处理理，满满足客户需求同时，更加直观，更加有效的传达项目形象。足客户需求同时，更加直观，更
69、加有效的传达项目形象。l改造河道，修建沿河社区道路改造河道，修建沿河社区道路 包括商业步行街、车道、景观缓坡、亲水休闲空间几个功能空间；商业步行街商业步行街车道车道亲水休闲空间亲水休闲空间景观缓坡景观缓坡158通过雕塑、亲水小品、植被等使河道成为贵阳一条亮丽的风景线；成为最惬意的休闲区。l河道是开放的风景，也是项目的名片河道是开放的风景，也是项目的名片只有开放给公众，作为公共空间，才能使项目更有亲和力，吸引更多的客群。只有开放给公众，作为公共空间，才能使项目更有亲和力，吸引更多的客群。1594 4）桥的运用）桥的运用桥是河流上的风景。利用项目沿河优势，通过不同造型和风格的桥，桥是河流上的风景。
70、利用项目沿河优势，通过不同造型和风格的桥，使之成为项目独特的风景线，独特的标识！使之成为项目独特的风景线，独特的标识！l桥连接社区与外界，方便客户出行；l交通桥，景观桥打造社区独特风景。160项目主入口处设置凸显项目形象的标志性景观；项目主入口处设置凸显项目形象的标志性景观；彰显项目的独特形象。彰显项目的独特形象。5 5）标识设计的处理）标识设计的处理161车车水水路路小小河河车车1 12 25 56 69 97 7111112123 34 48 81010车车小小高高层层高高层层小高层小高层小小高高层层高高层层回回迁迁房房花园花园洋房洋房花园洋房花园洋房类类别别墅墅产业岛产业岛景观景观桥桥景
71、观桥景观桥景观桥景观桥景观景观桥桥交通桥（车行交通桥（车行/ /人行）人行）交通桥交通桥（车行（车行/ /人行）人行）主出入口主出入口先期开发主出入口先期开发主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口次出入口次出入口初步规划建议示意初步规划建议示意初步规划建议示意初步规划建议示意沿河道路沿河道路1 1、住宅建议、住宅建议2 2、出入口建议、出入口建议3 3、交通建议、交通建议162通过进一步的规划，我们项目的通过进一步的规划，我们项目的SWOT SWOT 得到明显的优化！得到明显的优化！营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作l项目体量大，可塑性强l距市区较近，区域发展潜力大l依山傍水的自然环境
72、较好WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）l区域整体形象差，市民认可度低 l商业体量大，增加运作风险 l住宅体量大，销售持续性困难l外部环境干扰因素突出l户型配比受限制（90/70政策）l地块交通条件差，道路通而不畅l回迁量大，影响项目形象l两城区土地供应量逐步缩减l城市郊区化发展加速，外扩性增强l贵阳客户住宅升级需求逐步增强l贵阳客户购房能力逐步增强l潜在供应量巨大，未来竞争激烈l品牌开发商进入，竞争水平升级l市场主流产品户型同质化产品严重l调控政策预期更加严格OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）SWOTSWOTSWOTSWOT得到明显优化！得到明显优化！164E产品规划设计参考产
73、品规划设计参考165龙湖地产12年的地产开发经验使其在别墅、花园洋房的设计方面积累了丰富的经验。北京的龙湖艳澜山、香醍漫步及别苑项目将异域风情演绎得纯粹唯美，堪称经典。其项目在建筑设计、园林环境打造方面的诸多细节都值得我们参考与借鉴。案例参考案例参考166l龙湖艳澜山项目位置：顺义后沙峪温愉河东岸产品类型：联排别墅建筑特点：典型的地中海式建筑规划特点：利用台地营造错落有致的视觉感受167l龙湖艳澜山龙湖艳澜山-建筑风格建筑风格采用典型的地中海式建筑，主要表现为三种风格意大利风格：运用质朴自然的石材，建筑弧线的设计托斯卡纳风格：运用自然石材顔色协调环境，更多原生态装饰西班牙风格：融入阳光原色、融
74、合廊道的巧妙布置168l龙湖艳澜山龙湖艳澜山-园林设计园林设计以托斯卡纳的园艺手法造园，搭配使用丰富植物种类，利用集中绿地，街区绿化、私家庭院营造公共又私有，开放又内敛的三重景观。169l龙湖香醍漫步/香醍别苑项目位置：顺义潮白河国家森林公园产品类型：独栋别墅/花园洋房建筑特点：典型的地中海式建筑项目特点：意大利托斯卡纳风情庄园170香醍漫步香醍别苑香醍漫步龙湖香醍龙湖香醍-建筑风格建筑风格 采用典型的地中海式建筑风格，运用多坡 屋顶、西班牙特制S形瓦、文化石及STUCCO涂料外墙、加拿大红雪松木等多种元素构造出唯美浓郁的异域风情。171龙湖香醍龙湖香醍-园林设计园林设计l设计14万平米坡地公
75、园，入口布置4000平米绿地，演绎意大利托斯卡纳庄园风景。l充分利用地块资源，最大限度的保留原生成树，l选择同纬度珍稀树种中的20年成树进行全冠移栽。l精选各种植物：常绿与落叶树种4：6黄金比例搭配，保证四季常青。172龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑-立面选材立面选材突出特点：以别墅的建筑手法设计花园洋房突出特点：以别墅的建筑手法设计花园洋房173龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑-建筑立面特点建筑立面特点l丰富的材质运用；l多层次退台设计，富于变化的开窗；l底层设私家庭院，一层由庭院入户。丰富的材质运用多层次退台设计一层庭院设计174l首层户型不仅有私家庭院、还带下沉式庭院龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑-户型设计
76、户型设计首层地下一层175l标准层做到4居均朝南龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑-户型设计户型设计标准层176l顶层户型均带花园大露台龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑-户型设计户型设计顶层177代表项目：万科十七英里代表项目：金地荔湖城其它建筑风格参考其它建筑风格参考现代主义风格现代主义风格178现代中式民居风格现代中式民居风格 代表项目：成都清华坊179 再造区域环境、制项目亮点再造区域环境、制项目亮点l独有的1.83 公里中国首条骑江实木观光休闲大道；l改造项目交通要道的桥底环境，做出2个桥底休闲公园；重点参考案例：广州星河湾景观设计参考景观设计参考180 做足水景文章做足水景文章l首期打造一江两河四湖六
77、大泳池，社区水景面积超过3万平米； l小区自建水厂，运用活水循环系统进行全天候过滤，园区清水养鱼；l每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放。重点参考案例：广州星河湾景观设计参考景观设计参考181 营造多层次的丰富园林景致营造多层次的丰富园林景致l大型集中绿化与特色异域风情园林相结合重点参考案例：广州星河湾景观设计参考景观设计参考182 受90/70政策限制，本项目将有70%的90平米以下户型的产品，其产品理念能否最大限度的满足目标客户需求将是项目成功的关键。我们在此仅提供三种设计方向以供参考。户型设计参考户型设计参考1839090平米以下的紧凑型三居户型平米以下的紧凑型三居户型户型点评
78、：1、89平米三居，合理紧湊2、拥有观景大露台3、3.9米厅宽，保证舒适度4、主卧带弧形观景窗成都置信丽都花园城90平米“头等舱”1849090平米以下户型的组合示例平米以下户型的组合示例三居二居一居建筑面积：61.52平米二居建筑面积：87.76平米三居建筑面积：150.93平米一居 通过在平层户型的设计折分组合，使原本两个平层小于90平米的户型在组合后为为一套舒适的三居。l平层的拆分组合平层的拆分组合1859090平米以下户型的组合示例平米以下户型的组合示例跃层（二居）建筑面积：150.93平米 通过上下楼层户型设计折分组合，使原本两个位于上下楼层的小于90平米的户型在组合后成为一套跃式舒
79、适形的户型。l上下层的拆分组合上下层的拆分组合首层上层平层（零居）建筑面积：75.49平米186最后，让我们对上述内容进行整理。最后，让我们对上述内容进行整理。项目定位和开发策略，解决项目的核心难点！项目定位和开发策略，解决项目的核心难点！营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作项目定位和开发策略，解决项目的核心难点项目定位和开发策略，解决项目的核心难点解决的问题解决的问题项目核心难点项目核心难点扩大客户基数； 1.项目体量大，如何实现可持续性销售？项目必须被持续关注，形成可持续性客源； 进行客户分解，产品分解，化整为零； 2.受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何
80、实现项目整体价值最大化？化零为整，优化并进行重新组合打造区域形象，形成城市亮点； 3.区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？迅速确立项目形象； l客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；l打造城市亮点产业，引进品牌酒店；l产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；定定 位位 、 开开 发发 策策 略略l开发策略：形象工程先行l开发策略：模拟多楼盘l开发策略：形象工程先行解决解决解决解决解决解决彻底解决项目核心难点！彻底解决项目核心难点！189通过进一步的规划，我们项目的通过进一步的规划，我们项目的SWOT SWOT 得到明显的优化！得到明显的优化！营销策略项目规划开发策
81、略项目定位项目运作l项目体量大，可塑性强l距市区较近，区域发展潜力大l依山傍水的自然环境较好WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）l区域整体形象差，市民认可度低 l商业体量大，增加运作风险 l住宅体量大，销售持续性困难l外部环境干扰因素突出l户型配比受限制（90/70政策）l地块交通条件差，道路通而不畅l回迁量大，影响项目形象l两城区土地供应量逐步缩减l城市郊区化发展加速，外扩性增强l贵阳客户住宅升级需求逐步增强l贵阳客户购房能力逐步增强l潜在供应量巨大，未来竞争激烈l品牌开发商进入，竞争水平升级l市场主流产品户型同质化产品严重l调控政策预期更加严格OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁
82、）SWOTSWOTSWOTSWOT得到明显优化！得到明显优化！191最终实现项目的运作目标最终实现项目的运作目标运作目标项目可持续性销售项目价值最大化开发商、项目品牌提升营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作实实现现大船必须寻找蓝海！大船必须寻找蓝海！大事件大事件 大视野大视野 大手笔大手笔 大发展大发展193应用城市运营的理念，实现项目目标！应用城市运营的理念，实现项目目标！项目运作目标项目可持续性销售项目价值最大化开发商、项目品牌提升城市运营最终目的增加城市的综合竞争力城市的财富增加城市品牌提升194后续提示甲方的考虑及工作后续提示甲方的考虑及工作1.地质初勘地质初勘2.高压线改道高压线改道3.教育用地迁移教育用地迁移4.道路先行道路先行5.与相关部分协调林地使用与相关部分协调林地使用195Thanks.
