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1、大成方略纳税人俱乐部大成方略纳税人俱乐部陈萍生陈萍生房地产建筑业房地产建筑业“营改增营改增”专题之二专题之二营改增前后综合税负测算营改增前后综合税负测算1学习交流PPT主要内容主要内容一、税负及影响税负的因素一、税负及影响税负的因素二、房地产业综合税负测算二、房地产业综合税负测算三、建安企业综合税负测算三、建安企业综合税负测算四、营改增后税负转嫁分析四、营改增后税负转嫁分析2学习交流PPT一、税负及影响税负的因素一、税负及影响税负的因素 税负( (税收负担率) ) 税负是指实际计缴的税款占相对应的应税销售收入的比例。税负可以单指增值税税负、所得税税负、营业税税负等。也可以把所有本年度上交的所有
2、税款加总计算一个总体税负。3学习交流PPT 营业税税负率= =当期应交营业税/ /当期营业收入( (含税) )100%100% 增值税税负率= =当期应交增值税/ /当期营业收入( (不含税) )100%100% 即，税负率= =本年累计应纳税额/ /本年累计应税销售额( (不含税) )100%100%。 当期应纳增值税= =当期销项税额当期进项税额 增值税税负高说明企业效益好，利润高。4学习交流PPT营业税率营业税率5%5%3%3%营业收入营业收入100100100100营业成本营业成本80808080营业税金营业税金( (税负税负) )5 53 3营业利润营业利润15151717营业税税负
3、分析营业税税负分析5学习交流PPT购入金额购入金额100100100100销售金额销售金额120120150150增值额增值额20205050增值税增值税(17%)(17%)3.43.48.58.5税负率税负率2.833%2.833%5.667%5.667%销售毛利销售毛利20205050增值税税负分析增值税税负分析6学习交流PPT 影响税负因素 1. 1.营业税按含税收入计征，税率即税负。 2. 2.增值税为销项税额减进项税额，税负因素主要取决于收入的销项税和成本费用的进项税额。 收入高，销项税大，税负高，利润高； 成本大，进项税大，税负低，利润低；支出不变，进项大，税负降低，利润高。7学习
4、交流PPT购进成本费用抵税分析购进成本费用抵税分析金额金额税率税率进项税进项税成本成本10010017%17%14.5314.5385.4785.4710010011%11%9.919.9190.0990.091001006%6%5.665.6694.3494.341001003%3%2.912.9197.0997.091001000 00 01001008学习交流PPT 房地产企业主要成本项目： 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。 建安企业主要成本项目： 直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用等成
5、本项目，部分工程分包的，还可以设置分包成本。 9学习交流PPT 企业还应考虑财务费用、广告费用、甲供材、设备费、设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木树苗、人工劳务费等进项税额抵扣。如主要融资方式抵扣分析： 金融机构借款 非金融机构借款 关联方企业借款 个人借款 股东投资等其他投资方式10学习交流PPT二、房地产业综合税负测算二、房地产业综合税负测算 据万科(000002)2014(000002)2014年报，营业毛利率30%30%，营业净利率约为15%15%。 假设：每平米售价为1000010000元，成本为70007000元，费用为10001000元，营业税金500500 。成本费用分别按5
6、0%50%取得增值税专用发票。 不含税收入=10000=100001.11=90091.11=9009 销项税额=9009=900911%=99111%=99111学习交流PPT 进项税额 =(7000=(700050%50%1.111.1111%)+(100011%)+(100050%50%1.061.066%6%）=375=375 增值税=991-375=616=991-375=616 税负=616=61610000=6.16%10000=6.16% 616 6169009=6.84%9009=6.84% 利润=9009-(8000-375)=1384=9009-(8000-375)=13
7、8412学习交流PPT税负影响利润分析：营改增后利润= 1384= 1384营改增前利润=1500=1500利润减少=1500-1384=116=1500-1384=116税负增加=116=1161000010000100%=1.16%100%=1.16%，即6.16%6.16%注：如果土地成本能够抵扣，按成本30%30%及11%11%税率计算进项税：7000700030%30%11%=231(11%=231(元) )13学习交流PPT三、建安企业综合税负则算三、建安企业综合税负则算 据中国建筑(601668)2014(601668)2014年报，营业毛利率13%13%，营业净利率约为4%4%
8、。 假设：工程收入为1000010000，营业成本87008700，原材料占55%(55%(其中：建筑材料45%45%、钢材40%40%、其他15%)15%)，人工30%30%，机械使用费5%5%，其他费用10%10%。此外，期间费用600600，营业税金300300。14学习交流PPT 建安企业税负测算方法之一 销项税额=10000=100001.111.1111%=99111%=991 进项税额=8700=870060%60%1.171.1717%=75817%=758 758 75880%=60680%=606 (870+600) (870+600)50%50%1.061.066%=83
9、6%=83 增值税=991-689=302=991-689=302 税负率=302=30210000=3.02%10000=3.02% 利润=9009-(9300-689)=398=9009-(9300-689)=39815学习交流PPT 财税200920099 9号 ( (三) )一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%6%征收率计算缴纳增值税： 1 1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰( (不含粘土实心砖、瓦) ) 3 3、自来水。 4 4、商品混凝土( (仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土) )。16
10、学习交流PPT 财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知( (财税201457201457号) ) 为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决定简并和统一增值税征收率，将6%6%和4%4%的增值税征收率统一调整为3%3%。 二、财税200920099 9号文件第二条第( (三) )项和第三条“依照6%6%征收率”调整为“依照3%3%征收率”。 17学习交流PPT 税负测算之二 进项税额=8700=870030%30%1.171.1717%=37917%=379 8700 870030%30%1.031.033%=763%=76 (870+600) (870+600)50%50%1.0
11、61.066%=836%=83 379+76+83=538 379+76+83=538 增值税=991-538=453=991-538=453 税负率=453=45310000=4.53%10000=4.53% 利润=9009-(9300-538)=247=9009-(9300-538)=247 利润减少=400-247=153=400-247=15318学习交流PPT四、营改增后税负转嫁分析四、营改增后税负转嫁分析房地房地产业产业营改营改增前增前营改营改增后增后收入收入10010090.0990.09成本成本80808080税金税金5 5 0 0利润利润151510.0910.09利润率利润
12、率15% 15% 11.2%11.2%19学习交流PPT11%11%税率税率营改营改增前增前营改营改增后增后收入收入10010090.0990.09成本成本808075.0975.09税金税金5 50 0利润利润15151515利润率利润率15%15%16.65%16.65%解决办法：解决办法：之一，降低成本，内部消化之一，降低成本，内部消化或前转。或前转。 80 75.0980 75.09，减，减4.914.91比例：比例：6.14%6.14%之二，转嫁税负，提价保持之二，转嫁税负，提价保持利润。利润。不含税收入为不含税收入为9595，A A1.11=951.11=95A=105.45A=1
13、05.45，比例，比例5.45%5.45%20学习交流PPT建安建安企业企业营改营改增前增前营改营改增后增后收入收入10010090.0990.09成本成本80808080税金税金3 30 0利润利润171710.0910.09利润率利润率17%17%11.2%11.2%21学习交流PPT11%11%税率税率营改营改增前增前营改营改增后增后收入收入10010090.0990.09成本成本808073.0973.09税金税金3 30 0利润利润17171717利润利润17%17%18.87%18.87%解决办法：解决办法：之一，降低成本，内部消化之一，降低成本，内部消化或前转。或前转。 80 7
14、3.0980 73.09，降，降6.916.91比例：比例：8.64%8.64%之二，转嫁税负，提价保持之二，转嫁税负，提价保持利润。利润。不含税收入为不含税收入为9797，A A1.11=971.11=97A=107.67A=107.67，比例？，比例？22学习交流PPT费用构成费用构成单位单位数量数量单价单价合计合计1 1直接费直接费10001000A A人工费人工费200200B B材料费材料费600600C C机械费机械费2002002 2管理费（管理费（A A10% 10% ）20203 3利润（利润（1+21+2）10%10%1021024 4成本（成本（1+2+31+2+3）11
15、2211225 5各项规费：各项规费：4 45.2%5.2%58586 6税金税金(4+5)(4+5)3.413%3.413%40407 7费用总计费用总计(4+5+6)(4+5+6)12201220工程计价清单工程计价清单23学习交流PPT费用构成费用构成单位单位数量数量单价单价合计合计( (新新) )合计合计( (老老) )1 1直接费直接费912.82912.8210001000A A人工费人工费200200200200B B材料费材料费512.82512.82600600C C机械费机械费2002002002002 2管理费管理费(A(A10%)10%)202020203 3利润利润(
16、1+2)(1+2)10%10%93.2893.28(10.2%)(10.2%)102102( (利润率利润率) )4 4成本成本(1+2+3)(1+2+3)1026.11026.1112211225 5规费：规费：4 45.2%5.2%53.3553.3558586 6不含税收入不含税收入(4+5)(4+5)1079.451079.4540(40(税金税金) )7 7税金税金(11%)(11%)118.74118.741220(1220(费用费用) )1198.21198.2合计合计24学习交流PPT 分析：原材料价税合计600600元 其中：不含税成本=600=600(1+17%)=512.
17、82(1+17%)=512.82 增值税=512.82=512.8217%=87.1817%=87.18（元） 营改增后，甲供材工程造价中，定价成本为不含税价512.82512.82元，按11%11%税率计算增值税：512.82512.8211%=56.4111%=56.41元，含税价为569.23569.23元，低于600600元。 那么，我们可以得出什么结论呢？25学习交流PPT 南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供材料”计价方法的通知( (通建价201036201036号) ) 一、本通知所指的“甲供材料”，是指建筑工程中建设方或工程发包方（合同中的甲方）提供工程用各类材料物资
18、、动力等给工程承接方（合同中的乙方），而工程承接方不垫付采购资金、材料发票交由工程建设方（工程发包方）会计处理的材料，工程承接方依合同约定负责其工程施工作业，并向工程建设方或工程发包方收取工程款项。26学习交流PPT 三、工程量清单计价中，甲供材料费用应计入综合单价及工程总造价中，并计取相应的措施项目费及相关规费、税金等。 八、承包人在工程竣工时，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内，甲供材料应全额计入工程造价，一并计征营业税。所以工程承包方及造价咨询人在编制和出具建设工程竣工结算报告书时，应将甲供材料费用列入工程竣工结算内，并提供甲供材料使用明细表
19、，作为有关部门征收营业税的依据和基数，而工程承包方出具的建筑业专用发票金额栏数据则不得包含甲供材料的金额。27学习交流PPT 由于特定原因工程发包方要求承包方在投标报价及工程竣工结算价中不含甲供材料的，承包方所缴纳甲供材料费部分的营业税额仍应由工程发包方承担。 九、在退还甲供材料费用时，应按施工合同及招标文件中约定的数量及单价予以税后退还，退还甲供材料的价格应与计入价相一致。 发包方完成了采购和运输并将材料运至施工工地仓库交由承包方保管的，承包方退价时应按发承包双方确认的计入工程造价的甲供材料价格除以1.011.01退还给发包方(1%(1%作为承包方的现场保管费) )。 28学习交流PPT谢谢大家！谢谢大家！29学习交流PPT
