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1、物业经纪理论与实务 刘宝香Email:Email: 指定教材：指定教材： 孔凡文，房地产经纪人，大连理工大学出版社，第5版。参考教材：参考教材：1、中国房地产估价师与经纪人学会编，房地产基本制度与政策，中国建筑工业出版社，2010年5月，第5版。2、中国房地产估价师与经纪人学会编，房地产经纪概论，中国建筑工业出版社，2010年5月，第5版。3、中国房地产估价师与经纪人学会编，房地产经纪实务，中国建筑工业出版社，2010年5月，第5版。4、中国房地产估价师与经纪人学会编，房地产经纪相关知识，中国建筑工业出版社，2010年5月，第5版。教学内容1.房地产经纪概述2.房地产经纪人员3.房地产经纪机构
2、4.房地产经纪机构的企业管理5.房地产经纪基本业务6 6. .房地产经纪延伸业务房地产经纪延伸业务7 7. .房地产经纪合同房地产经纪合同8 8. .房地产经纪信息房地产经纪信息9 9. .房地产经纪执业规范房地产经纪执业规范1 10.0.房地产经纪行业管房地产经纪行业管理与发展理与发展第一章 房地产经纪概述 主要内容：第一节 房地产经纪的含义和分类第二节 房地产经纪的特性第三节 房地产经纪的作用第四节 房地产经纪的产生与发展房地产基础知识准备：房地产基础知识准备：房地产行业细分房地产行业细分房地产业房地产业 房地产投资开发业房地产投资开发业房地产服务业房地产服务业 房地产中介业房地产中介业房
3、地产咨询房地产咨询 房地产价格评估房地产价格评估 房地产经纪房地产经纪 物业管理物业管理房地产产权产籍管理房地产产权产籍管理一个不得不提的概念房地产中介房地产中介是连接房地产与社会（消费者），房是连接房地产与社会（消费者），房地产与社会各经济部门之间以及房地产经济内部地产与社会各经济部门之间以及房地产经济内部的的各种社会经济关系的环节与纽带各种社会经济关系的环节与纽带。根据房地产。根据房地产中介活动的范围，房地产中介可分为广义的中介中介活动的范围，房地产中介可分为广义的中介和狭义的中介。和狭义的中介。广义的房地产中介广义的房地产中介，就是房地产经济中从生产到，就是房地产经济中从生产到消费一切为
4、房地产运行消费一切为房地产运行服务的活动服务的活动。狭义的房地产中介狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。主体服务的活动。房地产业中的房地产经纪房地产业不但涉及生产领域，而且进入流通领域和消费领域，横跨生产、流通和消费三个领域。房地产经纪属于房地产中介范畴。第一节 房地产经纪的含义和类型经纪的含义 在现实生活中，经纪即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指在市场经济条件下，为促成他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动。第一节 房地产经纪的含义和类型 “经纪”包括三个方面的内涵：(1)经纪活动的中介服务对象是买卖双方，
5、即通过提供信息和专业知识服务来进行“牵线说合”，促成买卖双方达成交易；(2)以获取佣金为目的，即经纪人提供中介服务，以赢利为目的，并以“佣金”方式取得其劳动服务的报酬；(3)中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益基础上进行的。第一节 房地产经纪的含义和类型经纪活动的主要方式经纪活动的主要方式 1 1居间：是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费的经济行为。居间是经纪活动中最为原始的一种方式。居间的特点是在撮合交易成功之前一般与委托人没有明确的法律关系。第一节 房地产经纪的含义和类型经纪活动的主要方式经纪活动的主要方式 2 2代理：
6、指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经济行为。经纪活动中的代理属于商事代理活动，代理人根据与被代理人达成的经纪合同的规定从事相应范围、程度和时间等的交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任均由委托人承担。第一节 房地产经纪的含义和类型经纪活动的主要方式经纪活动的主要方式 3 3行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。 有两个主要特征。P2。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 第一节 房地产经纪的含义和类型佣金：经纪收入佣金：经纪收入 经纪人从事经纪活动后获得的劳动报酬称为佣金，佣金是经
7、纪收入的基本来源。经纪人的佣金是劳动报酬、风险报酬和经营收入的综合收入，是委托人依照法律规定或者双方约定，在完成了经纪业务后支付给经纪人的劳动报酬，实现相应权益的一种主要表现形式。佣金分为法定佣金和自由佣金两种。第一节 房地产经纪的含义和类型佣金和回扣佣金和回扣 佣金是经纪人开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。回扣既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入，而是由卖方转让给买方的一部分让利。在我国，暗中收受回扣属于违规违法行为。第一节 房地产经纪的含义和类型佣金和佣金和信息费信息费本质不同。信息费是出卖信息商品的销售收入，它从属于信息咨询业。而佣金则
8、是一种劳务收入，从属于各种经纪业。效果不同。支付信息费满足了买方的信息需求。而支付佣金则是为了实现买方的某一具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的效果是有利于各种资源的合理配置。第一节 房地产经纪的含义和类型房地产纪纪的含义与主要方式房地产纪纪的含义与主要方式 房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。三个核心概念：居间，代理，佣金。房地产经纪的主要方式是居间和代理。 第一节 房地产经纪的含义和类型房地产经纪的类型房地产经纪的类型 （一）房地产居间与房地产
9、代理（一）房地产居间与房地产代理 这是房地产经纪的基本类型这是房地产经纪的基本类型（二）居间商品房经纪与存量房经纪（二）居间商品房经纪与存量房经纪 （三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪（三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪 第一节 房地产经纪的含义和类型房地产居间与房地产代理房地产居间与房地产代理房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。取佣金等服务费用的经济行为。房地产代
10、理房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。取佣金等服务费用的经济行为。第二节 房地产经纪的特性经纪的特性经纪的特性活动主体的专业性活动主体的专业性活动地位的中介性活动地位的中介性活动内容的服务性活动内容的服务性 第二节 房地产经纪的特性房地产经纪的特性房地产经纪的特性活动范围的地域性活动范围的地域性活动后果的社会性活动后果的社会性第三节 房地产经纪的作用房地产经纪的必要性房地产经
11、纪的必要性 房地产的特殊性决定房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少房地产经纪必不可少 房地产交易的复杂性决定房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产经纪必不可少 房地产信息不对称性决定房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少房地产经纪必不可少 第三节 房地产经纪的作用房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 不可移动 构成要素极为复杂 难以通过经销商来流通第三节 房地产经纪的作用房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少 市场信息搜寻极其困难、成本高昂 房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较房地产交易中的谈判和决策非
12、常困难 大多数房地产交易主体独立操作难以保证交易安全、顺利地进行 第三节 房地产经纪的作用房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少 房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称 。房地产商品价值高昂，使得房地产交易中隐含的经济风险特别巨大。而且，由于房地产涉及到各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险第三节 房地产经纪的作用房地产经纪的作用房地产经纪的作用 降低交易成本，提高市场效率降低交易成本，提高市场效率 规范交易行为，保障交易安全规范交易行为，保障交易安全 促进交易公平，维护合法权益促进
13、交易公平，维护合法权益 第四节 房地产经纪的产生与发展经纪的起源经纪的起源 从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。原始社会后期，第一次大规模的社会分工 在父系氏族公社时期，发生了第二次社会大分工第三次社会大分工，即商业从生产中分离出来。 出现了集市，把众多的买者和卖者集中到一起进行交易。到了近代和现代，产生了人类经济活动的全新行业经纪业 第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪的历史沿革我国房地产经纪的历史沿革唐宋时期唐宋时期从事田宅买卖的牙人出现从事田宅买卖的牙人出现元代元代房牙大量存在房牙大量存在鸦片战争之后鸦片战争之后二房东二房东民国之后民国之后白蚂蚁、房
14、纤白蚂蚁、房纤卢沟桥事变后卢沟桥事变后解放初期解放初期第四节 房地产经纪的产生与发展改革开放后，我国房地产经纪的发展改革开放后，我国房地产经纪的发展19961996年年1 1月月8 8日日 20042004年年6 6月月2929日日 20012001年年1212月月1818日日 20042004年年1212月月1010日日 20022002年年7 7月月2121日日 20042004年年7 7月月1212日日 20022002年年8 8月月20 20 日日 20042004年年1212月月1515日日 2002 2002年年1212月月2121日日 20062006年年1010月月3131日日
15、 20032003年年8 8月月1212日日 20062006年年1212月月2929日日 20102010年年1212月月1 1日日, ,商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法 20112011年年1 1月月2020日日, ,房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪业的发展现状我国房地产经纪业的发展现状 根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截止到2010年5月，全国房地产经纪行业从业人员近100万人，房地产经纪机构5万余家。全国取得房地产经纪人执业资格的有34 828人，其中2l419人进行了注册，聘用了注册房地产经纪人的房地产经纪机构有1
16、5038家。第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪业的现存问题我国房地产经纪业的现存问题1 11.1.部分从业人员素质差、缺乏职业道德；部分从业人员素质差、缺乏职业道德；2.2.房地产经纪机构的业务程序缺乏统一规范、房地产经纪机构的业务程序缺乏统一规范、内部管理混乱；内部管理混乱；3.3.由于政策法规不健全，无论是政府的行政监由于政策法规不健全，无论是政府的行政监管，还是行业组织的自律性监管，都存在缺乏管，还是行业组织的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题。监管力度的问题。源自：李贵良源自：李贵良. .房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法解读解读J.J.北北方经济，方经济，2011201
17、1（1212） 第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪业的现存问题我国房地产经纪业的现存问题2 2理论基础严重不足理论基础严重不足立法严重的滞后立法严重的滞后监管经验不足监管经验不足管理体系不健全管理体系不健全22凤鸣凤鸣. .房地产经纪的历房地产经纪的历史与未来史与未来J.J.中国房地信中国房地信息，息，20102010（1111）行业的准入门槛比较低，行业的准入门槛比较低，人员流动过于频繁，导致人员流动过于频繁，导致了房地产经纪队伍鱼龙混了房地产经纪队伍鱼龙混杂。杂。无序竞争，业务发展主要无序竞争，业务发展主要是靠开店招人的人海战术，是靠开店招人的人海战术，不够重视提高我们的专业不够
18、重视提高我们的专业水平和服务质量。水平和服务质量。不规范的职业行为还是大不规范的职业行为还是大量的存在。量的存在。 第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪的发展趋势我国房地产经纪的发展趋势 房地产经纪服务诚信化房地产经纪服务诚信化 房地产经纪企业的规范化房地产经纪企业的规范化 房地产经纪企业的规模化房地产经纪企业的规模化 房地产经纪企业的专业化房地产经纪企业的专业化 房地产经纪企业信息网络化与共享化房地产经纪企业信息网络化与共享化 房地产经纪企业服务的品牌化房地产经纪企业服务的品牌化 房地产经纪服务市场监管主体多元化房地产经纪服务市场监管主体多元化 第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地
19、产经纪的发展展望我国房地产经纪的发展展望房地产经纪业已经开始向现代服务业转型房地产经纪业已经开始向现代服务业转型，主要会，主要会在三个方面表现出来：在三个方面表现出来：(1)(1)以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高。与利用能级大大提高。(2)(2)行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展。深发展。(3)(3)企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。展根本。第四节 房地产经纪的产生与发展我国房地产经纪的发展展望我国房地产经纪的发
20、展展望正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势的趋势：1.1.资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱2.2.主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变3.3.主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变4.4.以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展5.5.由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈
21、现现实训作业：实训作业：我国房地产经纪行业问题及对策思考我国房地产经纪行业问题及对策思考1.1.我国房地产经纪行业发展现状我国房地产经纪行业发展现状人员超过人员超过100100万人，机构（含分支机构）超万人，机构（含分支机构）超过过5 5万家万家二手房在北京、上海、广州等大城市已经二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源成为市场的主要置业房源出台出台房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法，监管部门，监管部门分工，形成合力管理分工，形成合力管理开始实行行业自律管理工作开始实行行业自律管理工作实训作业：实训作业：我国房地产经纪行业问题及对策思考我国房地产经纪行业问题及对策思考2.2
22、.我国房地产经纪行业中存在的主要问题我国房地产经纪行业中存在的主要问题房地产经纪从业人员良莠不齐，持证人员房地产经纪从业人员良莠不齐，持证人员少少房地产经纪机构市场准入机制不健全，未房地产经纪机构市场准入机制不健全，未经备案的大量存在经备案的大量存在房地产经纪行为不规范，恶性竞争严重房地产经纪行为不规范，恶性竞争严重实训作业：实训作业：我国房地产经纪行业问题及对策思考我国房地产经纪行业问题及对策思考3.3.我国房地产经纪行业中现存问题的原因分析我国房地产经纪行业中现存问题的原因分析房地产经纪人员资格准入制度执行不到位房地产经纪人员资格准入制度执行不到位房地产经纪机构市场准入程序与条件不合理房地
23、产经纪机构市场准入程序与条件不合理房地产经纪行业监管模式不合理房地产经纪行业监管模式不合理房地产经纪行业组织的自律管理覆盖面小、作用房地产经纪行业组织的自律管理覆盖面小、作用有限有限缺乏同业间合作与竞争的机制和平台缺乏同业间合作与竞争的机制和平台实训作业：实训作业：我国房地产经纪行业问题及对策思考我国房地产经纪行业问题及对策思考4.4.我国房地产经纪行业发展对策我国房地产经纪行业发展对策贯彻执行贯彻执行房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法，完善，完善房地产经纪机构市场准入制度房地产经纪机构市场准入制度深入推进房地产经纪人员职业资格制度，深入推进房地产经纪人员职业资格制度，提升经纪人员整体素质提升经纪人员整体素质改变房地产经纪市场监管模式，充分发挥改变房地产经纪市场监管模式，充分发挥行业组织的作用行业组织的作用扩大行业组织（协会）的覆盖面，把更多扩大行业组织（协会）的覆盖面，把更多的行业成员纳入自律管理体系的行业成员纳入自律管理体系借鉴发达国家成功经验，推行借鉴发达国家成功经验，推行MLSMLS系统系统
