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1、m ma al ll l全全程程商商业业策策划划总总思思路路 （附附录录一一：M Ma al ll l理理解解篇篇）商业策划：唐知明工作组1三明商业创中国商业第一品牌|Mall的概念|Mall的起源和发展演变|国际 Mall的发展和现状 |中国Mall的发展和现状 |Mall的分类、特点、模式目录 2三明商业创中国商业第一品牌Mall的概念MALL 全称Shopping MaLL( 音译“摩尔”或“销品茂”),意为大型购物中心, 属于一种新型的复合型商业业态。|指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐
2、、饮食等各种服务的一站式消费中心。3三明商业创中国商业第一品牌Mall的概念摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，具有高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）家庭式消费为主导方向通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖
3、老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。4三明商业创中国商业第一品牌Mall的概念严格意义上讲，小于0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。华南华南MallMall则属于超级摩尔购物中心。则属于超级摩尔购物中心。5三明商业创中国商业第一品牌Mall的概念连锁摩尔购物中心：以菲律宾SMSUPERMA
4、LL集团为代表。连锁摩尔购物中心的特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深(宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。深度最深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。)，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。国际上部分连锁摩尔购物中心：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBI
5、NSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和EXTRA超市）。6三明商业创中国商业第一品牌Mall的起源和发展演变Mall的发展可分为五个阶段：一.早期探索阶段早期的探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美国，它乃是Mall的先驱.| 20世纪20一30年代，一种较为固定的平面布局方式(即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围)很快得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通
6、枢纽扩散，迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店群背后设置停车场。1921年，西尔斯罗巴克公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心。带形中心是美国早期Mall的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。| 探索阶段的Mall已经具备了一些基本特征:在布局上一般沿着一条中央大街布置，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。7三明商业创中国商业第一品牌二.20世纪50年代成型阶段 50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。郊区集中的人口和购买力足以维持
7、大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。|1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳建成的南谷购物中心具有重要的历史地位，它的革新体现在通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区,这一切使之成为后来Mall建设的范例.
8、|Mall满足了郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞、免费停车场地和充足的商业设施的要求，而且还在精神上满足人们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲。Mall的起源和发展演变8三明商业创中国商业第一品牌三.20世纪60年代勃兴阶段|50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以
9、南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。|这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调，这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。Mall的起源和发展演变9三明商业创中国商业第一品牌四.20世纪70年代成熟阶段60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的Mall建设方兴未艾，日本的Mall也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型Mall。但是好景不长，70年代中期的石油危机给Mall，特别
10、是郊区Mall的发展带来了巨大冲击。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。五.20世纪80年代多样化阶段80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。以美国为例，统计资料表明，从数量上看，在1984年到1987年，每年约有2000个购物中心开工建设。值得注意的是，一些发展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热潮。这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化作出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此
11、之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。Mall的起源和发展演变10三明商业创中国商业第一品牌|摩尔在美国成功后，便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。但以法国为代表的欧洲式购物中心同美国式购物中心与美国式Mall大体上较相象，但欧洲Mall的规模一般比美国Mall小许多。欧洲Mall大都建在城乡交界处，（但英国是
12、例外，英国Mall大多建在市区）；美国的Mall有的在城中有的在城郊。法国Mall里主题店以特级市场为多，不像美国Mall里主题店以百货商店居多。欧洲Mall以经营日常生活用品为主，而不像是以美国Mall以选购品为主，欧洲Mall则以实用品为主。但总体而言，日本和欧洲的摩尔发展地不如东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国迅猛，且日本和欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团， 泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。香港的摩尔从80年代初起步，发展一直很迅速，但香港摩尔的规模较小。而我国台湾地
13、区的摩尔则是从这两年才刚刚开始发展，但发展的速度很快。 Mall的起源和发展演变11三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状|由于具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳州和亚洲国家的购物中心有各自不同的发展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区发展模式和以英国为代表的城市市区发展模式。美国Mall的发展和现状|美国是现代大型购物中心的诞生地，|现代Mall的雏型20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克公司所规划建造的许多独立的商店街。|大型Mall鼻祖：是20年代中期在美国密苏里州的Country Club Plaza, 具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一
14、的管理策略。|现代意义上的摩尔：50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。12三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 |Mall的发展：50、60年代，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而繁荣起来的边缘城市。从70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心， 且市区摩尔的业绩也都相当不错，|截至目前，美国有大大小小的购物中
15、心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有52以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。|注：一平方英尺0.0929平方米13三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 二、简介美国和
16、加拿大的部分摩尔 Mall of America-美国购物中心位于明尼苏达州布鲁明顿市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，占地78英亩，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司,还有大大小小40多家餐馆，1个多功能娱乐中心、2个大型停车场(12，750车位) 商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。目前商城的出租率已达到了99。14三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 二、简介美国和加拿大的部分摩尔
17、加拿大的西爱民顿是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，商场内有100多家餐馆。经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、8个电影院、1个赌场、1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。15三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 “南海岸广场”（SOUTH COAST PLAZA）。这是公认的加州最大MALL，这里有免费的内部公共汽车供游人观光，有可存放
18、上万辆汽车的免费停车场。 这个MALL由6家美国著名的大型百货公司如西尔斯（SEARS）、罗滨逊梅（ROBINSONS-MAY）等作为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在1万平方米以上。它们的特点是：1、设施先进：中央空调、滚动扶梯、地毯、人工采光；2、商品陈列布局清新悦目、通透开阔；3、购物环境优美，店外如花园，店内宽松洁净；4、商品种类齐全，花色新颖，档次甚高；5、除珠宝玉器外，各类商品一律开架售货；6、平时顾客不多，节假日颇热闹。 在6家大型百货公司之间，有多条密封的各长近百米的通道相连。由200多家各具特色的专业商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。这些专业店给人的印象是：（1）每个店
19、不大，一般是一二百平方米；（2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半，照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品、乐器等均有多家专业店；（3）有电影院等娱乐中心5家；（4）有咖啡店、各种餐饮店33家。16三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 美国安大略米尔斯摩尔：1997 年1月至10月，“安大略米尔斯摩尔”的顾客已高达1400万人次，而迪斯尼乐园1995年创历史纪录的全年游客也不过1420万人次。安大略米尔斯Mall商场面积18万多平方米，内有商店237家，工作人员约7300人。在安大略米尔斯Mall内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高
20、级时装的国际品牌在内设店。目前，安大略米尔斯商场每月固定发出200班观光购物巴士，除此之外还增设了一名观光主管，因为日本观光客为商场带来的收入非常可观。曼斯表示，逛商场的所有消费者平均每次花费109美元，而国际观光客每次平均消费435美元。这家商场的经营者为弗吉尼亚州的米尔斯公司。17三明商业创中国商业第一品牌国际Mall的发展和现状 “主街”（MAIN PLACE）。这个MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城区新建的一座庞大的商业大楼，面积不下五六万平方米，外面看似一个大仓库，密封，中央空调。楼外有可停几千辆汽车的停车场。楼分三层，一、二层由西尔斯等大百货公司占据四角形成支柱。四角之间是众
21、多的专业店组成的商业街。格局和前面介绍的“南海岸广场”相仿，只不过前者是一群建筑物，后者是宏伟壮观的一整座建筑物。楼内有多处喷泉，附近有各种小吃店、饮料店。第三层有一个大型电影院。这里的专业店一般不大，但各有特色。比如有一家厨房、餐具商店，专门出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色极为繁多而别致，商店陈列也独巨匠心。18三明商业创中国商业第一品牌东南亚地区摩尔购物中心的发展东南亚地区摩尔购物中心的发展|东南亚地区经济起步比较晚，但Mall的发展已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。80年代起大型摩尔购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。东南亚各国的购物中
22、心数量已经很大，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。|菲律宾、马来西亚、泰国的摩尔规模均很大,经营管理也很成功。菲律宾的SMSUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团，泰国的THEMALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。菲律宾的SMSUPERMALL集团更成为了亚洲最大、全世界排名第3大的摩尔购物中心集团。目前菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内，单体建筑的百货公司、大卖场已极少。由于东南亚的摩尔发展得很好，且东南亚各国的人均收入、文化习俗等国情与我国较相似。所以我们在发展摩尔时，不仅要学习欧美的成功经验，更应该借鉴菲律宾等东南
23、亚国家的发展经验与教训。国际Mall的发展和现状 19三明商业创中国商业第一品牌菲律宾马尼拉的摩尔有近30家，平均35万人口拥有1家摩尔。新加坡的摩尔有20多家，平均15万人口拥有1家摩尔。|简介东南亚的部分摩尔；菲律宾SMMEGAMALL：世界上前十大的购物中心，面积33万平方米。菲律宾马尼拉的MALL是美式的；不仅规模庞大，且业态复合度高，环境舒适优雅。其兼备了4万平方米的时尚的大型SM百货公司（如太平洋百货）、200余家高级专卖店、100余家著名快餐店、餐厅、COFFEE、2000座的FOODJUNCTION、国际Mall的发展和现状 |12厅的SM大影城（每厅均为1000座的大厅，总座
24、位达1万2千）、1万平方米的SM大卖场（如家乐福）、还有药店（如WASTONS）、大型书城、音像店、大型电子游戏城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰场、花店、宠物店、工艺礼品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家电大卖场（如上海的国美）、银行、票务中心甚至还有展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心、赌场等。20三明商业创中国商业第一品牌|泰国曼谷的西康广场/施康广场（SeaconSquare）-全泰之冠，亚洲最大的集购物与娱乐于一体的综合购物广场，是世界排行第五大购物中心，西康广场集合著名商店近400家，还有6家世界级的大型店宇。建筑面积达50万平方米，在Sea
25、con购物广场内，消费者可到各种各样的商店里采购，包括：罗宾森百货店、莲花超级商场、娱乐主题公园YoyoLand、多元化的电影院Seacon14、亚洲国际图书市、泰国第一家动作模拟剧院TheSimulator多媒体电影院及立体电影院，以及具有18个球孔的微型高尔夫球道、国际饮食苑和400家国际知名品牌商店。国际Mall的发展和现状 21三明商业创中国商业第一品牌|新加坡义安城NgeeanCity：东南亚最大的购物中心之一，以四层建筑为中央主楼，左右各有两个塔楼，一个塔楼是大型百货店-高岛屋百货；高岛屋百货内设百货柜台、文化用品柜台、专卖店、餐馆、健身房、游泳池和多功能厅。这六层建筑物出售各色商
26、品。另一个塔楼是专卖店城，购物层有B2-4层，一楼有汇集着减肥香皂、时装等新加坡当地商品的礼品店，并有新加坡最大的化妆品柜台。二楼是高级名牌商场，有Dior、Gucci、Hermes等名牌时装及哥本哈根皇家的最高极陶器。还有咖啡店、东方快车的一般普通商店。三楼为男士服装及体育用品、儿童用品。四楼有餐厅及丸善书店，还有邮局、远藤多津子美容室。地下一层是家电及杂货层，并有迪斯尼时装。地下二层有火箭寿司，还有超级市场、空调等日用品。中央专卖店的24层，主要经营本地的名牌。一层有香奈尔、LouisVuitton、Dunrrlru、burberrys等高级名牌店。地下一层有当地名牌凯斯、消麦尔等，都是面
27、对年轻人的名牌店。地下二层主要是餐厅及儿童用品。这里还有大量各式的商店从高档服装店到蒂芬尼（Tiffanys）、蒙邦（MontBlanc）至贾尼弗塞斯（GianniVersace）等的高质量商店。国际Mall的发展和现状 22三明商业创中国商业第一品牌新加坡新达城广场（Suntec City Mall）是新加坡最大的购物中心，包括四个部分- Galleria、Tropics、Entertainment Centre 和 Fountain Terrace。Galleria 中有各种名牌精品、纪念品商店以及 Warner Bros Studio 店。专卖店有家庭装饰品、休闲衣饰，而在 Tropic
28、s 可以发现各种休闲用品。儿童则有 Kinderworld Entertainment Complex。Fountain Terrace 内设各式餐馆，Entertainment Centre 则有 5个影院和一个虚拟现实主题公园。|马来西亚Midvally Megamall：号称亚洲最大的，四通八达。从实际数据上看，Midvally Megamall称为亚洲之最实在当之无愧。它楼高5层半，每层足有公里长，整个商场共有430间商铺。不过，这里不中不西，置身其中，甚至分不清到底身处曼谷、孟买或是美国的Boise。商场内的店铺，跟世界其他商场的一样 - Coffee Beans、家乐福、Kenny
29、 Rogers、麦当劳星巴克、Levis、Guess。国际Mall的发展和现状 23三明商业创中国商业第一品牌|90年代末期，是内地摩尔的初步形成期随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、庄胜崇光百货广场（待2期工程完工后，将形成18万平方米的大型摩尔购物中心）、东方广场的陆续建成开业，内地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔的邹形。|目前，内地摩尔正在加速起飞继超市、大卖场之后，“摩尔购物中心”目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁摩尔购物中心也开始出现。2002年，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场
30、”、大连和平广场、宁波天一广场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称内地首家连锁摩尔集团。标志着内地摩尔的发展步入了一个新的时期。中国Mall的发展和现状 24三明商业创中国商业第一品牌目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武汉广场、深圳铜罗湾广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的摩尔开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界
31、百货，法国欧尚AUCHAN、台湾好又多等）都已开始在全国各大城市开发一批摩尔购物中心。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁摩尔购物中心。在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团大干快上的同时，各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。中国Mall的发展和现状 25三明商
32、业创中国商业第一品牌中国Mall的发展和现状 中国MALL一览表26三明商业创中国商业第一品牌|上海浦东的台湾好又多集团的摩尔项目、上海吴中路上26万平方米的摩尔虹桥商贸城、北京亦庄经济技术开发区内北京Mall（即大地MALL。占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米，商业设施预定于2003年国庆节投入运营。）、北京东北方孙河一带-65万平方米的春天MALL（占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元。已有英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司公司等在美上市公司拟加盟对北京春天，进行资金及技
33、术投入。）、30万平方米王府井集团的北京摩尔项目。中国Mall的发展和现状 目前国内最大的摩尔是24万平方米的上海正大广场。除华南Mall外在建中较大的摩尔有：成都47万平方米的熊猫万国商城、广州37.6万平方米的正大集团天河正佳商业广场、武汉中商集团的团结商贸城购物中心（总营业面积40万平方米）、27三明商业创中国商业第一品牌|摩尔未来的发展前景一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型摩尔购物中心的需求的不断增强。 另一
34、方面，随着国内摩尔的经营模式和管理技术不断成熟，我国摩尔的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔MALL的时代，上海、北京、广州等地的经济发展水平已开始接近甚至超过了部分东南亚国家，而菲律宾、泰国、马来西亚、印度尼西亚的摩尔购物中心也已红火了十多年了且新的摩尔仍在不断兴建中。东南亚各国的摩尔数量已经很多，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义。现在是时候发展我们自己的摩尔购物中心了，大型的摩尔也是城市的标志性建筑。中国Mall的发展和现状 28三明商业创中国商业第一品牌Ma
35、ll的分类、特点、模式一、按开发商背景及Mall经营管理的模式（包括自营比例）分类：|1、物业型购物中心：又分、物业型购物广场SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、物业型摩尔购物中心MALL。|2、百货公司型购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够，仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。|3、连锁摩尔购物中心MALL：由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经
36、营，自营比例较高，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。29三明商业创中国商业第一品牌|二、按购物中心的商场面积规模分类：1、巨型/超级购物中心SUPERMALL/CITYMALL面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场、马尼拉SMMEGAMALL和香格里拉广场、吉隆坡MidvallyMegamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场SuntecCity、上海正大广场、香港海港城。2、大型购物中心面积在12至24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场
37、和新玛特。“摩尔”就是巨型或大型的购物中心。3、中型购物中心面积在2至12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。4、小型购物中心面积在2至6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。Mall的分类、特点、模式30三明商业创中国商业第一品牌三、据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：按商圈辐射范围分类：1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）按入驻商
38、家的主要业态和行业分类： 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、7主题与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。这八种购物中心共通的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。Mall的分类、特点、模式31三明商业创中国商业第一品牌不同国家类型的摩尔不同国家类型的摩尔Mall及各自特点及各自特点 |1、美国、加拿大式Mall
39、；|2、以法国为代表的欧洲式Mall；|3、日本式Mall；|4、香港、新加坡式Mall；|5、以菲律宾、泰国为代表的东南亚式MallMall的分类、特点、模式32三明商业创中国商业第一品牌1、美国式Mall（大型摩尔Mall的起源地）：|特点：规模大，顾客选择度高。很多美国式Mall外观似大仓库或大工厂简朴无华，但内装修较现代化很人性化很舒适，但并不追究过高档次、做到实用不浪费。|美国的Mall都有集客力非常强的1至6家大百货商店或大型服装专业店作为主力店，常见的主题店有梅西、彭尼、西尔斯、诺德斯特龙、五月、布鲁明代尔等名牌店铺，它们在Mall占有不少于15 的面积；同时WALMART之类的
40、大卖场也是主力店，但大卖场在Mall仅占有不大于110的面积。除了主题店之外，Mall常设有几十家或上百家的名牌专卖店，包括服装、鞋帽、首饰、眼镜、文具、化妆品、图书、音像、电器、体育器材等等。Mall都设有快餐店、小吃店，包容世界各国风味的餐馆。|Mall一般全是室内建筑，但大多是走廊式布局，走在Mall就如同走在具有林荫的商业街上，有很多的绿色植物，有街心花园，花园里有鲜花和喷泉Mall的分类、特点、模式33三明商业创中国商业第一品牌2、以法国为代表的欧洲式Mall（缩小版的美国式Mall）欧洲Mall与美国式Mall大体上较相象，但规模一般比美国Mall小许多。其他不同点：欧洲Mall都
41、建在城乡交界处，美国的Mall有的在城中有的在城郊。法国Mall里主题店以特级市场为多，不像美国Mall里主题店以百货商店居多。欧洲Mall以经营日常生活用品为主，而不像是以美国Mall选购品为主，欧洲Mall则较实用。但英国却与法国不同，英国的Mall大多位于市区。3、日本式Mall（特大百货商厦型Mall）韩国、台湾的Mall大多是日本式的。日本式Mall与美国式Mall的不同点：日本式Mall大多建在都会市中心,日本式Mall大多由大型百货公司投资建设或扩充而来，营业楼层较高（达到地下2至3层，地面7至13层），但占地面积较小，停车场一般位于地下3至7层。美国Mall都由专业Mall集团
42、投资建设或管理，营业楼层较低（地下1层，地面2至4层），占地面积极大，有大型室外停车场及大型停车场附楼。Mall的分类、特点、模式34三明商业创中国商业第一品牌4、香港、新加坡式购物中心（以房地产公司投资建设的物业型购物广场SHOPPING PLAZA为代表）香港、新加坡购物中心大多建在市中心，大多由房地产公司巨头投资建设，大多称为购物广场，营业楼层较高（达到地下2至3层，地面5至7层），停车场一般位于地下3至5层。经营管理方面通常由专业购物中心管理公司负责。台湾的多家购物中心也是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。5、以菲律宾、泰国为代表的东南亚式连锁摩尔购物中心东南亚式购物中心很象美国
43、式购物中心，但自身连锁的特点鲜明。其特点为：由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。Mall的分类、特点、模式35三明商业创中国商业第一品牌类别类别 1 共10条记录第1/1页前页后页美国Alexandria Mall 菲律宾UNIWIDE COAST MALL 菲律宾SM BACOR 菲律宾SM CITY FAIRVIEW 菲律宾马尼拉SM CENTREPOINT 20
44、家连锁SM MALL中最早的1家 马来西亚百盛PARKSON购物中心 美国MALL OF AMERICA （39万平方米） 美国MALL OF AMERICA （39万平方米） 菲律宾SM NEDSA (27万平方米) 1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂,如菲律宾SMMEGAMALL、厦门SM城市广场。按摩尔购物中心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：Mall的分类、特点、模式36三明商业创中国商业第一品牌2.童话般的的欧洲古城堡式外立面, 如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS。菲律宾ROBINSONS（12家ROBINSONS中的1家） 法国巴黎春天 松阪屋百货巴黎
45、购物中心 新加坡白沙浮商城 香港荷里活广场 扬州金鹰购物中心 菲律宾ROBINSONS BACOR 扬州金鹰购物中心时代广场 台贸购物中心 按摩尔购物中心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：Mall的分类、特点、模式37三明商业创中国商业第一品牌3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司, 如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS。Mall的分类、特点、模式按摩尔购物中心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：台北新光三越百货信义购物中心 台北京华城 北京SOGO崇光 菲律宾ROBINSONS 菲律宾ROBINSONS PLACE 菲律宾香格里拉MALL（25万平方米，香港香格里拉集
46、团投资） 菲律宾SM ASIA-MALL（50万平方米） 菲律宾ROBINSONS 上海正大广38三明商业创中国商业第一品牌4、分散的多个商业建筑组成的建筑群, 如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场。上海乐购HYMALL 美国SPENCER PLAZA 香港屯门市广场 杭州元华商城 杭州元华商城 台湾大江国际购物中心 台北纽约纽约购物中心 青岛佳世客JUSCO 青岛佳世客JUSCO 按摩尔购物中心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：Mall的分类、特点、模式39三明商业创中国商业第一品牌5.购物乐园式的摩尔。按摩尔购物中
47、心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：菲律宾ROBINSONS 大连胜利广场 日本福冈县的博多水城 韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资） 韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资） 宁波天一广场（20万平方米） Mall的分类、特点、模式6.交通综合枢纽-换乘式综合摩尔购物中心， 具有内地特色的购物中心。北京西环广场即西直门交通综合枢纽项目 北京东华广场即东直门交通综合枢纽项目,建筑面积达.万平方米 40三明商业创中国商业第一品牌7.美国式的小型购物中心。按摩尔购物中心的外观分类：按摩尔购物中心的外观分类：上海乐购HYMALL 美国SPENCER PLAZA 香港屯门市广场 杭州元华商城 杭州元华商城 台湾大江国际购物中心 台北纽约纽约购物中心 青岛佳世客JUSCO 青岛佳世客JUSCO Mall的分类、特点、模式41
