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1、长安轿车销售有限公司长长安安轿轿车车三三月月自自驾驾游游活活动动汇汇报报长安轿车销售有限公司2009年2月28日长安轿车销售有限公司目录 活动概述活动概述 活动主题活动主题 活动物料活动物料 总体费用预算总体费用预算 日程安排日程安排 人员组成人员组成 人员分工人员分工 友情提示友情提示 组织注意事项组织注意事项 活动总体费用活动总体费用 存在问题存在问题长安轿车销售有限公司活动概述活动时间活动时间：2009年 3月 13日2009年 3月15日活动地点活动地点： （由经销商落实具体目的地及活动路线）活动路线活动路线：长安轿车销售有限公司活动主题活动主题活动主题/口号：口号：奔放由我奔放由我
2、快乐飞翔快乐飞翔 例如：长安奔奔三月例如：长安奔奔三月(九寨沟九寨沟)激情自驾游激情自驾游 各地根据目的地另换副标题长安轿车销售有限公司活动物料活动车贴活动车贴 规格:65CM*30CM 贴于副驾驶车门上长安轿车销售有限公司活动物料横幅及油箱贴横幅及油箱贴 备注:参加自驾游车辆进行编号管理长安轿车销售有限公司活动总费用预估项目项目针对客户类型针对客户类型时间时间服务中心参与数服务中心参与数量量费用标准费用标准费用合计费用合计自驾游奔奔、悦翔、志翔车主3.1550家5060人,5万元/家250万长安轿车销售有限公司日程安排【2009年年03月月01日日-10日日】通知通知&邀请邀请A、 确定用户
3、邀请名单、潜在用户邀请名单、媒体等嘉宾邀请名单B、 长安世家俱乐部网上信息发布、聊天群信息发布、短信通知、电话通知C、 电话确认，落实具体参与注意事项【2008年年03月月14日日】活动安排活动安排 活动日期 当天时间活动内容活动道具例如：3月14日 8：309*：00 启动仪式1、横幅2、摄影、摄像长安轿车销售有限公司日程安排【2009年年03月月15日日 活动安排活动安排】【2009年年03月月15日日 编队行驶，回程编队行驶，回程】 活动日期 当天时间活动内容活动道具例如：3月15日9：0010：00 集合、返回 活动日期 当天时间活动内容活动道具例如：3月15日 8：309*：00叫醒
4、、早餐长安轿车销售有限公司人员组成工作人员（ ）人：媒体记者（ ）人：保有用户（ ）人：潜在用户（ ）人：备注：红线内填写人员姓名，如用户数过多可以备注：红线内填写人员姓名，如用户数过多可以不填写，只填用户人数。不填写，只填用户人数。长安轿车销售有限公司人员分工本次活动主要负责人： 联系电话 领队： 联系电话 报名联系人： 联系电话 活动咨询： 联系电话长安轿车销售有限公司人员分工：负责和协作方的沟通，审核参与人员的资质。：协作其领队管好车队，确保车队的秩序及安全。督促机修工管好工具，以备急用。：确保联络客户的实到人数，做好登记。 ：负责人员统计管理会场，确保大家有一个难忘的出游：（共 人）负
5、责车的救援，并带好随身要用的工具：做好参观景点的路线及食宿的安排。：安排一个良好的住宿环境。确保安全、舒适和卫生。：负责互动活动的筹备安排。：双方有义务配合、协作完成本次活动。 长安轿车销售有限公司友情提示1.如果您参与驾驶，那么请确保您有3年以上驾龄；2.请小心驾驶，注意安全；3.沿途您可以欣赏沿途自然风光，感受当地民俗民风，但听从领队的安排，发扬团队精神，集体行动，请勿私自离开车队；4.目的地温度有可能偏低，请您携带好足够的备用衣物；5.户外活动随时随地存在风险，请您确保能够对自己的安全负责，因此请您慎重考虑后决； 6.请您携带有效身份证件（预防出现意外及伤病时，及时联系您的家人）；7.请
6、您按规定在车上贴油箱贴便于管理。8.特此声明：在此次活动中因驾驶技术原因而导致的各种人身伤害及特殊事故,由当事人自行承担！所以公司提醒您一定注意人身安全长安轿车销售有限公司组织注意事项1.须提供准确的参与人数及须备机修工、紧急抢修工具、对讲机、矿泉水及熟食等，以便应急2.要准备足够的口香糖、一次性杯子，香皂，牙膏3.每人确保要有一条干净的毛巾，两瓶矿泉水，一把牙刷4.晚上活动的小礼品准备5.准备足够的车贴、横幅、照相及摄影器材等长安轿车销售有限公司物料清单编号清单数量备注1条幅 部分物料各服务中心可自行找广告公司设计、制作。 生活备用品、纪念品等自行采购。2活动主题车贴3活动主题油箱贴4生活备
7、用品5活动礼品6参与纪念品备注：数量可根据各服务中心实际情况来订备注：数量可根据各服务中心实际情况来订长安轿车销售有限公司活动明细费用费用用项目目数量数量单价（元）价（元）总额（元）（元）备注注车贴易拉宝横幅小礼品油费过路费互动游戏礼品吃、住、行费用媒体费用摄像费照片、光盘制作费其他备注：费用项目由商家填写备注：费用项目由商家填写,可根据实际情况自行添加或删减可根据实际情况自行添加或删减长安轿车销售有限公司存在问题本次自驾游费用如何报销?可使用费用额度有多少?长安轿车销售有限公司恭恭 祝祝 出出 行行 平平 安安 快快 乐乐 ！长安轿车销售有限公司THE END长安轿车销售有限公司如何进行房地
8、产市场分析长安轿车销售有限公司学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告长安轿车销售有限公司市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议
9、推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？长安轿车销售有限公司什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业
10、（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何
11、种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭
12、示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本
13、资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网
14、站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发
15、展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合
16、理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标
17、标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4
18、%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分
19、、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结长安轿车销售有限公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收
20、入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标长安轿车销售有限公司STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）长安轿车销售有限公司SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）
21、/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等长安轿车销售有限公司O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住
22、核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。长安轿车销售有限公司SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W长安轿车销售有限公司进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖
23、得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！长安轿车销售有限公司补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性
24、的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2长安轿车销售有限公司学习内容 理论部分 案例学习长安轿车销售有限公司MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7k
25、ljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE
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