武汉联发瑞盛裕大华项发展思路沟通报告

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1、谨呈：武汉联发瑞盛置业有限公司裕大华项目发展思路沟通报告CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司本报告严格保密 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司战争，是国家的头等大事，是关系民众生死的所在，是决定国家存亡的途径，不能不认真加以考察、研究。始记篇孙孙子子曰曰：兵兵者者， 国国之之大大事事，死死生生之之地地，存存亡亡之之

2、道道，不不可可不不察察也也。CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司长江和平大道临江大道工院路下新河后街本案新生路新河街北至工院路东至和平大道南至新生路西至临江大道项目四至情况重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司土地性质土地性质商业、综合用地商业、综合用地占地面积69738容积率4.5建筑面积31.4万居住面积9.42万公建面积21.98万建筑密度不大于35%土地性质土地性质商业

3、、综合用地商业、综合用地占地面积125696容积率4.4建筑面积44.3万居住面积26.6万公建面积17.7万建筑密度不大于35%A地块技术指标B地块技术指标特殊规划要求：1.临江一线布置一栋不少于200米的超高层公建，及2-3栋100米左右公建；2.户型建筑面积90以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司长江沙湖万达联发瑞盛绿地万达福星惠

4、誉万达：重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司万达：中国商业地产龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG

5、REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司万达中心总建面：62万投资额：70亿元物业形态：国际六星级的酒店、甲级5A商务写字楼、精装豪宅、滨江商铺、SOHO以及室外步行街项目定位：打造滨江商务新地标CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍沙湖长江二桥过江隧道沙湖大桥友谊大道

6、徐东大街和平大道临江大道中山路本本案案万达中心长江CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司和平大道临江大道商铺商铺住宅住宅住宅SOHOSOHO商铺商铺商铺商铺SOHOSOHO5A写字楼威斯汀酒店及裙楼商务酒店住宅住宅商业面积：4.5万5A写字楼面积：6.8万威斯汀酒店面积：4.88万SOHO面积：9万商务酒店：0.8万住宅面积：24.7万地下面积：8.7万CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD

7、重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司1.六星级酒店，5A写字楼高端入驻，树立项目调性。2.精装江景豪宅25万，巩固高端印象。沿临江大道商铺5A写字楼+威斯汀酒店一期住宅项目核心优势重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍“楚河汉街”，万达集团投资额达550亿，打造“中央文化区”,是旅游、文化和商业结合的初次尝试。项目占地120万，总建筑面积340万，万达持有的商业和酒店面积达60万。高尚居住：155万商业娱乐

8、（汉街）：18万滨湖休闲：2.6万商务办公：44.3万酒店：12.1万汉街:“武汉中央文化区”核心，位于楚河南岸，总长1500米，集商业、美食、休闲、娱乐多种业态。环湖南路中北路沙湖路CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司万达“楚河汉街”重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司看点一：60多个奢侈品大牌云集引入高端百货店，聚集60多个国际顶级奢侈品牌，预计2012年开业，有望形成武

9、汉奢侈品的扎堆地。看点二：八大“快时尚”聚首“快时尚”品牌8家，总数量已超过北京、上海的时尚街区。汉街也因此将成为全国最重要的国际时尚品牌秀场。看点三：“汉秀”剧场请奥运大师设计与世界最著名的弗兰克演艺公司合作，打造超越目前世界所有演艺水平的“武汉秀”大型演艺节目。看点四:电影主题公园看6D电影汉街万达电影城拥有30个厅、5000个座位，是中国最大的电影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX厅、飞行影院、体验影院等全球电影视听技术。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG

10、 REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司看点五：知名外来餐饮齐开花北京高端大董烤鸭店、香港有名翠华茶餐厅、米其林餐厅，也少不了武汉本土小吃。看点六：5座名人广场纪念湖北名人名人广场作为市民亲水平台和休闲空间。此外，汉街还设有美术馆、博物馆，展出中国近现代画作及文物。看点七：楚河5艘豪华游艇连通东湖和沙湖的“楚河”，全长2.2公里，将出现五艘豪华、低噪音的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。看点八：高端物业云集斥资35亿元，打造5个酒店，其中两座六星级酒店，一座五星级酒店，两座三星级酒店。楚河东段将建成8栋国际级的超高层甲级写字楼。重点竞

11、案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目核心优势1.文化、旅游、商业三箭齐发：牵引多层次消费，深化城市印象，拔高商业峰值。为万达集团继二、三代产品，开启旅游地产借鉴蓝图的重大举措。2.体量巨大，330万从此改写武昌商业格局。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG

12、 REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司绿地：绿地集团是中国企业500强，中国综合性地产领军企业。除武汉项目外，绿地目前已建和在建300米以上超高层共6座，年内还将再开工4座，绿地在业内享有“超高层建筑专家”的名号。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉绿地国际金融城总建面：约300万投资额：逾300亿元物业形态：集超五星级酒店、国际

13、甲级办公、高档商业、顶级公寓等于一体的超高层城市综合体项目定位：武汉市规模最大的现代服务业综合体CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍沙湖过江隧道沙湖大桥友谊大道徐东大街和平大道临江大道中山路本本案案万达中心长江CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目介绍武汉绿地国际金融城正式开工建设绿地集团与美国万豪国际酒店集团签署了合作协议、与泰国正大集团签署了项目合作意向书。万豪集团将运

14、行金融城项目的白金五星酒店，正大集团将参与金融城商业部分的运营管理，引进国际领先的商业运营理念和高品质的商业品牌资源，为武汉绿地国际金融城量身打造高端购物中心。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司1.体量巨无霸，300万，总投资逾300亿元的顶级城市综合体。2.主楼海拔优势：世界第三、中国第二、华中第一高楼，606m绿地中心，打造滨江商务、金融超级载体，吸引各界持续关注。项目核心优

15、势重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司福星惠誉：湖北本土最大的房地产开发企业，连续四次入围中国地产100强，稳健性前十名，湖北房企龙头，综合开发实力连续三年排名武汉第一。截止2010年末，公司资产总额近115亿元，为中国优质上市公司。现在，福星惠誉的发展战略已经开始由单一住宅开发逐步转向复合型地产,正紧密布局商业地产领域。重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUH

16、AN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司福星惠誉水岸国际总建面：120万，其中一期40万物业形态：矩阵式SOHO商业街区、SOHO公寓、LOFT公寓、高级写字楼等项目定位：打造“武汉SOHO特区”重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍沙湖长江二桥过江隧道沙湖大桥友谊大道徐东大

17、街和平大道临江大道中山路本本案案长江福星惠誉水岸国际CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司和平大道武车路友谊大道规划路公寓式酒店LOFT写字楼SOHO住宅商业商业公寓式酒店商业街面积：5万高层商业面积：5.9万K6住宅面积：13.57万地下面积：6万CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目核心优势1SOHO配套最大化，10万独栋商业、步

18、行街、景观广场，物业形态丰富。2矩阵式街区设计独特，泛首层、开放式，店面互通，减小死角。水岸3F示意水岸4F示意重点竞案一览项目基本情况地块经济指标 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD重点竞案介绍CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司仅凭知己知彼，还不足以取得成功；还有知地知天，胜利才有百分之百的概率。孙孙子子曰曰：知知己己知知彼彼， 胜胜乃乃不不殆殆；知知

19、天天知知地地， 胜胜乃乃可可全全。谋攻篇CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司滨江商务区武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，西临长江，东连沙湖，包括武昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片以及积玉桥D、H片。总用地面积:约134.16公顷沿江总长度：3230米交通规划：4条轨道线，1条过江隧道长江二桥过江隧道长江大桥白沙洲大桥2008年，武汉市启动了武昌滨江商务区建设。滨江商务区为武汉主城区临江南岸的核心区段，也是武汉市重点建设的商务功能区之一。高端服务业为特色的多元商务区新型商务办公休闲娱乐区域规划远景宏观区域规划政府规划方向区域功能界定 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHEN

20、G REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD生态资源配套本本案案CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司发展思路比肩陆家嘴顶级规划加上完善商务配套，先天优势条件使武昌滨江商务区成为武汉最具价值潜力的区域。在产业结构整合和经济发展建设思路与模式上，武昌滨江商务区与上海浦东陆家嘴基本一致，以国际化思路结合本地特色探索城市发展新模式，高起点规划建设基础设施与生活配套，高标准发展高新技术产业和现代化服务业，将武昌滨江商务区建成国际区域性、辐射中部及全国的经济、金融与商贸中心。宏观区域规划政府规划方向区域功能界定 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN

21、 LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD生态资源配套CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司政府规划大东湖生态水网工程，将增进滨江商务区与自然的和谐，实现江南金融商务中心的空间格局。大东湖生态水网工程，又称武昌“六湖连通”工程，连通东湖、沙湖、北湖、杨春湖、严东湖、严西湖六个湖泊。随着武昌大东湖水系的重织，武汉市民可荡一叶轻舟，穿城走巷，畅游武昌六湖。楚河汉街为东湖-沙湖段工程重要组成部分。长江沙湖东湖九峰渠严西湖严东湖东沙渠杨春湖滨江商务区宏观区域规划政府规划方向区域功能界定 联联发瑞发瑞盛盛WU

22、HAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD生态资源配套本本案案CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司善于用兵的人，兵员不再次征调，粮饷不再三转运。各项军用从国内取得后，粮草补给在敌国就地解决，那么，军粮就可满足了。在营销的世界，信息就是军粮,就是保证胜算的要器！作战篇孙孙子子曰曰：善善用用兵兵者者，役役不不在在籍籍，粮粮不不三三载载；取取用用于于国国，因因粮粮于于敌敌，故故军军食食可可

23、足足也也。CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司积玉桥片区随着地理位置利好和市政规划实施，已经成为众多住宅及商业项目的热点开发区域。万达绿地欧林湾三江福星惠誉金地融侨华府金都汉宫华润凤凰城玉桥新都锦江国际城未售楼盘尾盘售罄在售微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目名称物业类型万达公馆住宅，soho，集中式商业，写字楼，酒店绿地国际金融城住宅，服

24、务型公寓，集中式商业，酒店，写字楼福星惠誉水岸国际住宅，soho，loft，写字楼，酒店融侨华府住宅，商业金地国际花园住宅，酒店式公寓根据销售时间分类：融侨华府、金地国际花园处于尾盘，绿地国际金融城、航天首府尚未开售根据体量分类：仅金地国际花园在35万以下微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司物业类型经营模式所在区域单位面积（）售价（元/）去化率沿和平

25、大道商铺销售9-11#楼和8#楼的底商90-150（1拖2，1拖3）临街45000-51000，内街30000-3200092.6%沿临江大道商铺销售1#楼600，三层独栋内部销售100%SOHO（精装）销售9#、11#楼39-57均价1400080%住宅销售一期住宅270-320均价2400074%武汉万达中心各产品销售情况微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况水岸国际4号地块各产品销售情况

26、物业类型所在区域单位面积（）均价（元/）去化率商铺K442549.181-2F：均价330003F:220004F：160005F：1100057%SOHOK427633.44900096%写字楼K426634.061100089%CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司积玉桥片区商铺研究微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商

27、业地产顾问武汉公司积玉桥典型商铺项目分析项目销售形式是否返租价格面积区间供应量去化量去化情况万达中心滨江商铺一拖三不返租内部去化60020套内部去化全部去化和平大道商铺一拖二一拖三不返租均价30000-32000元/80-150136套120套（开盘周）内街售罄外街剩余少量水岸国际平层销售1，2F：3年年返租8%3,4,5F：5年年返租7%23000元/40-83约260套122套（开盘周）目前4，5层去化遇到困难融侨华府平层销售不返租50000元/沿街底商：60-120小区内底商：25-253105套60套（至今）沿街底商基本去化，小区内住宅底商去化遇阻商铺销售分析：1.返租项目占比较小，证

28、明市场对该区域商业价值认可度较高2.水岸国际去化问题主要由楼层性质造成(3层以上为办公性质，其余部分基本销售完毕），融侨华府则由于部分铺位规划在小区内部，人流欠畅旺3.市场显示，三层商铺为投资客心理上限，四层以上商铺销售风险较高微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司积玉桥片区soho研究微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN

29、LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司推出情况：9#，11#楼的SOHO均价：soho均价14000元/去化状况：11#基本去化完毕，9#正在热销中，去化约70%优惠：一次性98折、按揭99折两栋SOHO将在后期启动万达中心SOHO基本信息：SOHO总体量：1.9万*2栋面积区间：39-57单元户数：5梯20户开盘销售情况：绿地SOHO基本信息：微观市场调研整体销售情况商铺销

30、售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司面积区间：38.51平米106.49平米层高：3.15米、4.8米价格：平层9200元/（成交价），LOFT11600元/单元户数：5梯18户户型面积区间（）套数占比销售套数销售率2*240.8、40.966020%60100%41.54、41.746020%60100%44.36-45.293010%30100%48.79-49.733010

31、%30100%71.77-72.76020%2846.7%78.27-79.23010%516.7%82.26-83.583010%1963.3%合计40-84300100%23277.3%户型面积：40-83销售情况：当天到访260批客户，推出300套，销售232套，开盘销售率为77.3%，其中50以下小户型售罄。水岸国际SOHO基本信息：2011年3月20日开盘销售情况：微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/

32、酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目供应量价格面积区间销售情况万达中心SOHO9万方14000元/39-57去化80%水岸国际SOHO5.3万方9200元/40-83去化96%积玉桥片区SOHO市场总结1.本片区各竞案SOHO售价高于周边普通住宅均价，且去化速度较快，一定程度上证明在目前住宅限购的政策环境下，该类产品市场认可度高。片区SOHO销售总结微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字

33、楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司积玉桥片区写字楼研究微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉写字楼市场相比其他二线城市,价值未充分释放，近年来有一定好转，目前分布趋势为集群型。l高端写字楼供应目前主要分布于建设大道、中南板块，未来将集中在滨江商务区及王家墩板块l未来高端写字楼

34、新增供应将超过300万，其中甲级写字楼新增供应将达到16个2010年武汉写字楼市场去化状况l2010年武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套l成交面积58.63万，较上年增加142.5%l成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%l全年成交均价为5816元/，较2009年下跌3.63%武汉高端写字楼供应状况微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况2010年武汉写字楼成交量价月度走势

35、成交套数CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉销售型写字楼以中、小面积划分为主，组合性强，有利于市场消化。从目前武汉主要写字楼主力面积区间来看，50-200平米占主导地位，一是表明武汉写字楼客户面积需求尚处于较低水平，高端需求有限；二是武汉写字楼面积多为小区间划分，面积组合机动性强，有利于市场快速消化。微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司l1

36、80米甲级5A商务写字楼l工程进度已经封顶，预计在2012年面市积玉桥万达l40-1100自由组合纯写字楼，4月20日开始销售至今已经基本清盘。售价11000元/l业态涵盖超市、电影院、品牌服饰、中西餐饮、KTV、电玩城等l目前中影已进驻，超市未定福星惠誉水岸国际l606米世界第三高楼l预计2017年面市绿地国际金融城在滨江商务区的整体背景下，绿地、积玉桥万达、东沙万达、福星惠誉共规划12栋写字楼，必将抬升区域商务价值；短期内片区竞争主要集中于高端写字楼。l商务办公由九栋高层及超高层写字楼组成，面积达45万l预计2012-2013年逐步面市东沙万达微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞

37、发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉及片区酒店研究微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司东湖沙湖长江墨水湖

38、汉口火车站省政府长江二桥长江大桥过江遂道武昌火车站徐东大街和平大道友谊大道中北路发展大道青年路解放大道建设大道中山大道汉阳大道鹦鹉大道武珞路临江大道中山路雄楚大道卓刀泉路鲁磨路武汉四星级以上酒店业格局分析1.五月花酒店2.华美达光谷大酒店3.光明万丽酒店4.纽宾凯新时代国际酒店5.湖滨花园酒店6.雄楚国际大酒店7.新华诺富特酒店8.香格里拉大酒店五星级酒店1.圣淘沙酒店2.禧邦可大酒店3.天安假日酒店4.高雄大酒店5.金盾大酒店6.长江大酒店7.葛洲坝大酒店8.江汉饭店9.纽宾凯国际酒店10.纽宾凯新宜休闲酒店11.亚洲大酒店12.中原国际大酒店13.洪广大酒店四星级酒店9.华美达天禄酒店10

39、.城市名人酒店11.马哥孛罗酒店12.锦江国际大酒店13.武汉新世界酒店14.江城明珠豪生大酒店15.东湖大厦16.珞珈山国际酒店14.旋门华天大酒店15.安华酒店16.帅府饭店17.新大地酒店18.白玫瑰大酒店19.好苑新海天大酒店20.弘毅大酒店21.海怡锦江大酒店22.东湖宾馆23.圣宝龙大酒店24.中天世纪大酒店25.东鑫大酒店26.晴川假日酒店12345678911101213110234514678911121314151617181920212223242526市委市政府汉口火车站省政府1516建设大道商务圈洪山广场政务圈微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WU

40、HAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司积玉桥片区酒店物业远景预测积玉桥片区属滨江商务区但目前尚未形成成熟商务环境，短期内酒店需求有限，长期看来则有较大发展空间。积玉桥片区酒店在未来6年内至少有五星级酒店4座，其他类型2座。经营方式多为通过租用方式与国际知名酒店品牌联合，如绿地及万达两大开发商确定投资建设万豪酒店及六星级酒店威斯汀酒店。万达威斯汀酒店预计于明年落成；绿地万豪预计在2017年。微观市场调研整体销售

41、情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况积玉桥片区住宅研究微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司项目供应量价格面积区间销售情况万达公馆约20万方24000元/240-340

42、3套/周融侨华府约8000方11000元/51-908套/周航天首府预计30万方未定未定未开盘绿地国际金融中心预计15万方未定85-146未开盘l2011年，伴随原成交三甲楼盘的纷纷售罄或进入尾盘销售，以及区域后发的万达、绿地等大盘的入市，板块开始步入江景豪宅时代微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司需求结构变化l2010年武昌全年商品房供应量为72.

43、66万平米，成交量为77.63万方，供求比为1：0.94，供需基本平衡l强势调控下，刚需地位进一步提升，在此支撑之下2010年板块住宅1房、2房成交比例得以上升，三房成交回落l2011年度，在售小户型产品基本进入尾声，万达、绿地中大户型，甚至豪宅户型开始成为板块主力供应；l供应结构变化带来相应客群结构变化，城市核心力量、中坚团体开始涌入板块。微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况大户豪宅入市万

44、达公馆融侨华府绿地中大户型入市小户型在售水岸国际2011年小户型在售供应结构变化后市板块住宅市场产品线判断中小户型后市看好，市场空白机会点短暂出现大户型豪宅短期供应井喷，产品生命力经受考验微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况微观市场调研整体销售情况商铺销售情况 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG R

45、EAL ESTATE LTDSOHO销售情况写字楼/酒店研究住宅销售情况商铺：市场对该区域商业价值认可度高，商铺去化情况较可观SOHO：目前住宅限购的政策环境下，该类产品市场接受度高，如本案考虑发展SOHO物业，应在产品细节上寻求突破。酒店：区域目前尚未形成成熟商务环境，短期内酒店需求有限，长期看来则有较大发展空间。住宅：大户型豪宅短期供应井喷，产品生命力经受考验；中小户型后市看好，市场空白机会点短暂出现微观市场总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司目录一、重点竞案一览二、宏观区域规划三、微观市场调研四、产品发展思路CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司高明的将领考虑问题，一定兼顾

46、利与害两个方面。在不利的条件下看到有利的一面，事情就可以顺利进行；在有利条件下看到不利的因素，祸患便可以及早解除。孙孙子子曰曰：是是故故智智者者之之虑虑，必必杂杂于于利利害害。杂杂于于利利而而务务可可信信也也，杂杂于于害害而而患患可可解解也也。CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDB号地块商业总建面17.7万方，其中沿江展示面需建：1栋200m和2栋100m的公建（3栋公建总面积约10万方）整体分析

47、看来B号地块由和平大道至临江大道的开发价值逐步提升，在开发顺序上应从和平大道至临江大道上逐步开发结合发展商实际需求，B号地块需先开发10万方的体量，既保证资金快速回笼，又提升发展商的品牌知名度项目物业发展方向背景分析CentaPro建议：10万方的开发量集中在和平大道沿线，将预留给3栋临江公建外的7.7万方商业集中开发于此政策打压住宅市场，商业产品更利于销售回款;首先开发集中的高品质商业有利于后期物业的溢价、升值CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司客群住宅：商业：渴望进入城市核心区的社会中层渴望进入城市核心区的社会中层 +片区情节的社会中坚片区情节的社会中坚投资客投资客 +城市话语权拥有

48、者城市话语权拥有者 相比汉口内环核心圈，积玉桥片区价格略微偏低，收入较稳定、年期有为的社会中层更能接受区域原住民，或居住在此的新城市居民，及在附近工作的高收入人群，他们对片区有很强的依赖性，以公务员及泛公务员为代表闲钱丰富，以投资为目的的社会人士活跃在各行各业的领袖人物，拥有成功的事业及巨大的资产，认为商业物业是很好的保值投资渠道之一产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司方向一：造势凭借政府对滨江商

49、务区的大力支持，结合区域商业发展空缺，建议项目开发方向为集：购物中心、情景商业街、SOHO和住宅于一体的高端综合体项目。产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司名称数量总用地面积22915.8B地块中一部分总建筑面积123679.8不计入容积率面积23679.78计入容积率面积99900其中商业街13600购物中心46700SOHO16600住宅23000容积率4.4车位数855个和平大道临江大道整体

50、规划产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司现金牛产品情景商业街：建筑面积：1.36万单层面积：一、二层5000，三层3600层数：两层为主，局部三层现金牛产品住宅：建筑面积：2.3万层数：21层/22层规划亮点：区域内稀缺的大型综合体，消费潜力巨大1.36万情景商业街，有效连接商业体与后期住宅现金牛产品SOHO：建筑面积：1.66万层数：20层明星产品商业综合体：建筑面积：4.67万单层面积：935

51、0层数：5层和平大道临江大道整体规划产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD立面设计CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司SOHO外立面设计外立面大量采用玻璃与钢材结构，增强商业体整体通透感突出商业综合体与

52、商业街之间连接性，打造时尚街区感产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司购物中心外立面设计产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司CentaPro森拓普商业地产顾问武

53、汉公司购物中心外立面设计产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司国际风尚标，都市时尚购物中心CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD购物中心形象定位CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司和平大道和平大道沿

54、和平大道步行街：连接一期综合体与后期住宅，拉动人流与万达中心沿和平大道商铺形成互补，并与融侨华府住宅底商相互辉映，营造氛围产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD情景步行街融侨华府前广场融侨华府底商融侨华府底商和平大道万达中心街铺CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司屋顶流线型骨架设计，形成独特光影照射效果商铺设计较竞案更为合理，进深控制在8.715m之间，柱距为9m，更符合商业运营需求产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛W

55、UHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD情景步行街设计特色CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司沿街设置喷泉小景，增强趣味性屋顶绿化带设计，与艺术小品互相呼应，营造舒适温馨的购物氛围产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD情景步行街设计特色CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司租售建议：本方案由购物中心、商业街、SoHo及住宅产品构成

56、；综合考虑发展商的资金压力、品牌知名度提升及长久利益，CentaPro建议：持有物业：购物中心；（提升项目调性，打响发展商品牌）销售物业：商业街、SoHo、住宅；（迅速资金回笼，减小发展商资金压力，商业街带租约销售可增加回现速度）产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司销售收益商业街总建面：13600销售周期：3-4个月销售均价：30647元/销售回款约为：4.17亿元（带租约销售，迅速回款）SoHo

57、建面：16600销售周期：3-5个月SoHo销售均价：18000元/销售回款约为：2.99亿元商业街开盘SoHo开盘住宅开盘2012年6月2012年8月2012年10月2012年12月2013年2月2013年4月2013年6月2013年8月2013年10月2013年12月住宅建面：23000销售周期：3-6个月住宅销售均价：15000元/销售回款约为：3.45亿元在16个月的销售周期内完美售罄后总销售回款为：商业街总回款+SoHo产品总回款+住宅产品总回款商业街返租=10.18亿元销售价格参考区域内市场平均数据产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISH

58、ENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司购物中心收益估算：注：租金范围参考区域内市场平均数据因业态暂未确定，租金范围根据常规业态分布情况估算（1、2F为零售，3F为大型餐饮，4F为影院+休闲娱乐，5F为影院+KTV）1F面积（）2F面积（）3F面积（）4F面积（）5F面积（）总建面（）93409340934093409340467001F租金（元/月）2F租金（元/月）3F租金（元/月）4F租金（元/月）5F租金（元/月）月租金收益（万元）年租金收益（万元）3002001208060

59、709.848518产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司第一年租金收益（元）第二年租金收益（元）第三年租金收益（元）第四年租金收益（元）第五年租金收益（元）前五年租金总收益（万元）租金收益8518080085180800894398409391183298607423.645232年递增/5%5%5%注：根据一般商业操作经验，大型商业综合体需要2-3年养成期，并在第三年后形成租金递增；第三年至第五

60、年租金递增率预估为5%，属市场常规情况购物中心五年租赁总收益：4.52亿元产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司总收益=销售总收益+购物中心五年租赁总收益=10.18亿元+4.52亿元=14.7亿元备注：本方案有4.67万方的持有物业，经过2-3年培育期后，每年有递增的租金收益及运营管理收益，长久看来的收益远超14.7亿元产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARU

61、ISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司情景商业街前三年租金收益：商铺业态面积比例面积（）租金（元/月）业态租金（元/月）业态租金（元/年）1F零售35%17501602800003360000休闲15%75010075000900000餐饮50%250010025000030000002F零售15%75010075000900000休闲20%10008080000960000餐饮30%1500801200001440000娱乐35%17507012250014700003F休

62、闲40%1440701008001209600餐饮15%5406535100421200娱乐45%162060972001166400年总收益（元）14827200三年总收益（万元）4448.16第一年第二年第三年合计返租率7%7%7%21%返租金额（万元）2917.62917.62917.68752.8情景商业街三年返租支出：为拉动情景商业街销售溢价，提升去化速度，建议商业街返租3年商业街实际返租：=前三年租金收益前三年返租支出=-4304.64万元附方案一方案二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG

63、 REAL ESTATE LTD地块后续发展建议CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司华润中心采用都市综合体模式，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、住宅和酒店式公寓。2004年，其购物中心开业后，陆续聚集了全球最新形象、中国最大的LV旗舰店，以及Prada、Hermes、Dior、BVLGARI等国际顶级品牌。经过5年的经营，住宅项目幸福里低调开卖，均价高达4万元/平米，异地实操案例借鉴深圳华润中心住宅溢价解析：产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTAT

64、E LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司区位：深圳市罗湖区深南东路5016号楼层：地上100层，地下4层总建面：60万，其中京基100大厦22万商业面积：8.35万建筑高度：441.8米车位：2101个总投资额：60亿元开业时间：2010年11月26日开发商：京基集团商业管理：京基百纳案例参考深圳第一高楼京基100大厦，集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDC

65、entaPro森拓普商业地产顾问武汉公司百货：（京基百纳空间）是京基金融中心的商业核心构成，经营面积8.35万，定位为“地标商业”，致力于打造一个以集深圳首家影院、精品购物、各类国际高端特色餐饮、休闲娱乐于一体的国际时尚精品购物中心。酒店：美国喜达屋集团旗下超五星级酒店品牌瑞吉酒店（），经营面积4.6万，位于京基100大厦第75100层，是世界各国首脑政要、商界领袖和社会名流下榻的首选写字楼：京基100大厦写字楼约17万，塔楼共100层，其中5层为国际会议中心，6-72层为甲级办公楼产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTAT

66、E LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司KKMALL位于高层住宅旁，外观极具时尚感产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉天地商业区一二三期于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万平方米武汉天地2007年10月开街，经历2年养成期，拉动其住宅均价稳健增长本土实操案例借鉴武汉

67、天地住宅溢价走势图：一期商业街开业二期商业街开业三期商业街开业商业街成熟运营金融风暴影响产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司方向二：借势商业街：周边竞案商铺产品，均存在一定硬伤，为本案商铺指明了相应的生存空间SOHO：区域热卖产品，抵抗限购、办公/居住使用灵活住宅：项目商业规划将提高住宅追捧度，增强了住宅的溢价能力产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISH

68、ENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司东西方文化碰撞带城市风尚生活领地形象定位产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司名称数量单位备注总用地面积22915.8B地块中一部分总建筑面积123776.28其中不计入容积率面积23679.78计入容积率面积100096.50商业部分（含公寓底商）

69、36829.00住宅（两梯四户）部分28115.00SOHO35152.50其中LOFT14872.50720*5.1/4.5=816平层20280.00容积率4.368覆盖率35%绿地率30%车位数750个地下591，地上159商业街住宅公寓26F29F17F30F2-3F产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司与总统府毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。南京1912正是在此基础上打造的一个传承

70、中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海新天地相媲美的现代城市客厅。借鉴项目：南京借鉴项目：南京19121912产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司娱乐（酒吧/KTV）餐饮休闲南京1912业态分布图南京1912是南京迄今为止，娱乐性互动性做得最好的酒吧街区，已成为南京市夜生活的名片。由“博爱”“共和”“新世纪”“太平洋”4个街心广场及17幢民国风格建筑组成，总面积近3万平方米。青灰色与砖红色相间的建

71、筑群，风格古朴典雅，错落有致地环绕着南京总统府，成为一个以民国建筑为特点，民国文化为特征的大型酒吧相对较集中的街区。案例借鉴点一.科学合理的业态组合，精准的定位攻破目标消费群二.文化感凝重的建筑风格，带来美妙的消费体验产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司备选风格：参考备选风格：参考 三三里里屯屯VILLAGEVILLAGE产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFAR

72、UISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD三里屯Village南区零售：苹果、BestSeller、Craft等；餐饮：Hatsune、Herbalcafe等；其它：一座设有八个屏幕的影院。北区零售：Montblanc、Sephora、Versace、PortsInternational、Masterpiece、ClassRobertoCavalli等。整体规划该项目占地面积5.26万方，总建筑面积17.5万方，由19座时尚商业体组成。其中南区7万方，11栋楼组成；北区4万方，7栋楼组成。时尚王国众多国际品牌的旗舰店和

73、环球店来到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。错位经营南区年轻时尚，北区则高贵奢华。南北两区差异化定位，经营互补。品牌效应全提升香港太古地产在北京的品牌价值与知名度。持有物业物业持有，后期无产权纠纷，给商家增加信心。租金达600-1000元/平米；周边商业租金约400-700元/平米。特色街区南北两区差异化定位，经营互补。全品牌旗舰店物业以街区形式分布，外部连廊、上层商铺外廊、单体全玻璃幕墙设计，新颖建筑风格及自由自在的购物环境。产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG R

74、EAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司主要材料：以石材为主，并且尝试性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一种更具实验性的外观。此外，注重自然材料的运用（如木头、石头和竹子）。建筑形象：极具实验性的几何美感赋予每幢建筑独特的外观和个性产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司l商业内街使风情感拢聚，同时为众多店铺带来展示面，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性，可以达到金

75、角银边的效果。l中庭广场是规划亮点之一，既保证了足够的开敞空间，又形成了丰富多彩的建筑形态，为项目增添了生动活力。和平大道内街/广场商业风情街产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司ABC单铺以12米*4.5米为主，柱距9米，利于商铺分割销售。街区由不规则的建筑形态组成，屋面水波纹设计使商业灵动充满活力。南区的定位为中高档国际及本地品牌。潮流和美食、当代建筑和前沿设计、艺术和人文在这里聚集。打造一个惊

76、喜不断的街区。民国时期的建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。物业特色示意产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司餐饮+购物+休闲+娱乐，形成趣味横生，充满文化气息的艺术街区。产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL

77、ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司鸟瞰二LOFTSOHO鸟瞰一LOFTSOHO产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD住宅28115.00SOHO+LOFT35152.50Centa

78、Pro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司LOFT户型建议5.1m挑高LOFT，居家办公两用SOHO，从总价、实用性而言，有无可比拟的优势。ABCDE产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产

79、顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDSOHO形象建议CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司户型编号户型套内面积建筑面积户数使用率A1一房两厅一卫44.9553.36484.24%A2一房两厅一卫44.0852.3311A3一房一卫32.9339.092产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL

80、ESTATE LTD平层SOHO户型建议CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司各栋层高示意产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD5.1m4.2m4.2m5.1m3.0m3.0mCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司方案二商业街销售收益商铺均价面积销售收入1F50000元/14731.673658万元2F30000元/14731.644194.8万元3F18000元/7365.813258.44万元总计131111.24万元产品发展思

81、路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司方案二SOHO销售收益产品均价面积销售收入LOFT（精装）20000元/14872.529745万元SOHO（精装）17000元/2028034476万元总计64221万元产品均价面积销售收入住宅15000元/2811542172.5万元产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN L

82、IANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司商铺业态比例面积（）租金（元/月）年业态租金（万元）1F零售35%5016.06160989.96352休闲15%2149.74100265.1688餐饮50%7165.8100883.8962F零售15%2149.74100265.1688休闲20%2866.3280282.84672餐饮30%4299.4880424.27008娱乐35%5016.0670433.109043F休闲40%2866.3270247.49088餐饮15%1074.876586.17986娱乐45%3224.616

83、0238.65192全年总收益4116.74562万元三年总收益12350.23686万元附方案一方案二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD方案二商业街租金收益CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司年数第一年第二年第三年年返租金额9177.787万元9177.787万元9177.787万元三年返租总额27533.36万元方案二返租测算注：据市场经验，建议发展商以年返租7%的额度，进行三年返租，确保项目商业氛围的养成，增强投资信心。附方案一方案二 联联发瑞发瑞盛盛WU

84、HAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD方案二总收益=销售（商业街+SOHO+住宅）+租金（商业街）-返租（商业街）=22.23亿CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司销售收益商业街总建面：36829.00销售周期：两次推，每次3个月销售均价：32666元/销

85、售回款约为：13.11亿元商业街开盘LOFT开盘SOHO加推2012年6月2012年8月2012年10月2012年12月2013年2月2013年4月2013年6月2013年8月2013年10月2013年12月SOHO建面：20280销售周期：3个月销售均价：17000元/销售回款约为：3.45亿元在15个月的销售周期内，总销售回款为23.74亿元LOFT建面：14872.5销售周期：3个月销售均价：20000元/销售回款约为：2.97亿元住宅总建面：28115销售周期：3个月销售均价：15000元/销售回款约为：4.21亿元方案二产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN L

86、IANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司方案优劣势对比方案一优势：物业形象档次高；持有型物业（购物中心）对周边物业形成有力的溢价；利于建立开发商形象。劣势：持有型产品回款周期较销售型产品较长，且对开发商运营能力提出一定要求。方案二优势：商业街价值最大化，配合SOHO、住宅，形成全销售型产品组合，确保前期回款充足。劣势：缺乏较高端物业的支撑，项目形象感、开发商影响力有一定限制。VS产品发展思路发展方向一发展方向二 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHE

87、NG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司附1：后续产品示意附 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司后续公建立面住宅发展示意杭州深蓝广场附 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业

88、地产顾问武汉公司后续公建立面住宅发展示意附 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司附2：整盘产品操作方向附 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDCentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司ABC其他开发方向：l从地缘条件及开发时序角度而言，本地块可划分为A、B、C三块lA地块全商业性质，第一期启动产品，规避限购政

89、策风险、奠定项目价值、利用项目最好的沿街面lB地块承接A地块，去化剩余部分商业面积，与A地块一起形成环岛高尚商业区lC区充分利用项目江景资源，豪宅等超溢价产品云集于此，最终实现项目整体利润额提升附 联联发瑞发瑞盛盛WUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTDWUHAN LIANFARUISHENG REAL ESTATE LTD绿地CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司香港总部九龍旺角彌敦道677號恒生旺角大廈18樓全層电话（852）23095254传真（852）23997293深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心48楼09室电话（755）82478556传真（755）82478550武汉公司：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦I座16楼16室电话（027）85558206传真（027）85558255CentaProCentaPro森拓普商业地产顾问有限公司森拓普商业地产顾问有限公司