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1、西海岸三十三界项目西海岸三十三界项目沟通方案沟通方案二一年九月二一年九月项目价值提升建议项目价值提升建议3市场简析与项目理解市场简析与项目理解项目销售思路项目销售思路目录目录中地行合作方式中地行合作方式中地行合作方式中地行合作方式政策与市场解读政策与市场解读Part 1Part 1Part 2Part 2Part 3Part 3Part 4Part 4Part 5Part 5Part 6Part 6中地行简介中地行简介中地行简介中地行简介政策与市场解读政策与市场解读Part 1Part 1宏观政策解读截止2010年8月，中央就房地产市场调控出台了20余个相关政策2010年1-8月份国家房产宏观
2、调控政策最新出台国家房产宏观调控政策宏观政策解读9 月13 日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。9 月27 日，国土资源部、住房和城乡建设部发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目
3、的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。通知中强调加大对保障性住房的土地供应9 月29 日，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。温家宝：稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。国土资源部住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理
4、央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知宏观政策解读海南省地方调控政策宏观政策解读加大房地产市场供给、抑制不合理需求，是当前调控政策的重点。全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至。深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务未来调控政策的走向房价调控不可避免。中地行观点：海南政府在海南楼市降温的市场态势下，出台的限购政策对海南房地产楼市的影响极大，一方面规范了海南的房地产市场，另一方面打压了海南房地产投资客的投资需求。全国房地产市场走势宏观市场解读宏观市场解读1-9月中国105个城市土地市场交易情况月度供应量1-9月全国105城市土地住宅用地供应量逐渐趋稳，1
5、-9月全国105 个城市住宅用地累计供应量同比增加58%月度成交量1-9月全国105城市土地成交量自4月起开始低位徘徊，但1-9 月全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加47%自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国105个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7 万平方米，环比增加16%，同比则下降18%，成交量远低于上年同期水平。宏观市场解读1-9月中国105个城
6、市土地市场交易情况新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“ W形”的“双谷底”走势。重缺乏连续性、从同比变化来看，2010 年1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“W 形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。九月房市开始普遍回暖宏观市场解读1-9月中国105个城市住宅市场销售情况9月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因
7、此导致交易量的回升市场交易量明显回升的情况下，一线无大幅度上涨，而表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。2010年1-9月一线城市商品住宅销售情况2010年1-9月一线城市商品住宅价格情况宏观市场解读2010年1-9月全国105个城市土地市场交易表（部分主要城市）小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈W,九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中。二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品
8、住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。20102010年年5-95-9月二三线城市销售面积环比增长率月二三线城市销售面积环比增长率宏观市场解读中地行观点：至2010年受国家调控新政的影响，1-8月全国重点城市房地产市场虽土地交易量上升，但商品住宅交易量明显下降，楼面住宅均价浮动率较大。受救市新政的影响，全国房地产市场自09年始，市场量价齐升，疯狂反弹。新政出台后，导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动。在市场积累了一定量的需求需要释放，因此交易量回升。9月初以来全国重点城市商品住宅销售面积、销售量明显回升。受新政的制衡，一线主要城市价格
9、无明显提升。受新政的影响和房地产市场的调整，未来市场走势将在土地交易量和土地成本增加的双压下，出现供大于求，房价 上涨的新局面。海口市场解读p海南房地产市场已经过一个周期的发展：p88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫p93年宏观调控后，94年滑入低谷p97、98年开始复苏p01、02年开始起步发展p04年，房地产总开发量 达400万平米，其中60是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期p08年，成交均价已回复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口发展周期09年后海口房地产市场经过发展周期的低谷及复期，年后海口房地产市场经过发展周期的低谷及复期， 海口房地产市
10、场价格压力得到释放、海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升。市场量价齐升，岛外购房比例继续上升。 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 084000年份房价海口房地产市场发展趋势图高速发展期 急速下滑期低谷期复苏期发展期3000200010005000海口市场解读发展周期p09年年底海口房价在5000元左右p10年初海口房地产市场响应建设国际旅游岛号召，房价出现大幅度攀升p10年4月海口房地产受国家调控影响价格由8500均价跌落至6000左右p10年4月，海口房地产市场开始回暖，至5月
11、恢复2月均价8500水平p10年5月，海口房地产市场开始出现较大波动，至8月初p10年9月-10月，海口市房地产价格出现回暖2010年，海口房地产市场经历了金九银十，和全国房地产市场回暖的趋势，价格年，海口房地产市场经历了金九银十，和全国房地产市场回暖的趋势，价格趋于稳定。将在淡市中迎来海南传统的销售旺季趋于稳定。将在淡市中迎来海南传统的销售旺季09年10月-10年10月海口房地产走势图海口市场解读整体市场以岛外客户为主的西海岸西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。富力、中原等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。以岛外客户为主的东海岸东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。异地二线品牌开发
12、商主要集中在海甸岛海甸岛片区。首创 4000多亩联华1600亩万科 浪琴湾长信泰达比华利山庄新世界美丽沙宝安 江南城万隆 新埠岛鲁能海蓝椰风新建桥荣域西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；海口市场解读西海岸海甸岛东海岸国贸填海南海大道09-10年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升岛内外购房群体图整体市场海口市场解读近期土地市场时间时间区域区域开发商开发商占
13、地面积占地面积（）（）容积率容积率总价（亿总价（亿元）元）土地单价（元土地单价（元/ /）折合楼面价（元折合楼面价（元/ /）2010.9.13乐东海南利唯56406-2.74786.722010.9.1澄迈海南永升达61933-2.413891-2010.7.28海口浙江国都1195772.51.71444056852010.7.23陵水葛洲坝374200-24.76600-2010.5.12海口内蒙古伊泰置业 86859 2.570790万 81503260 2009.12.18三亚中铁746702.516.8225008460海南近期各市县部分土地出让信息一览表海南近期各市县部分土地出让
14、信息一览表随着国际旅游岛政策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少资源相对较少。就海南岛整体而言，东部海岸线纵深1公里已经基本没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分只有民间公司有部分区域有地块做土地转让或股权转让区域有地块做土地转让或股权转让。且海南国际旅游岛建设发展规划纲要当中规定，海岸线200200米范围内既有建筑物不得扩建米范围内既有建筑物不得扩建。西线的土地资源储备较大，但一线海景地块也都表现出相当程度的紧俏。 综上所述，海南一线海景地块将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。海南一线海景地块
15、将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。海口市场解读住宅市场海口成交量最大的城市，2010年2月全市成交量大幅下降39%2010年2月海口全市均价8619元/m2，环比上升34，成交面积27万，环比下降39，市场整体明显处于有价无市的状态。2010年3月海南楼市提前进入淡季,政策出台严控楼市条款严厉遏制疯涨海口市场解读住宅市场海口市场解读住宅市场4.15新政出台，海南“严寒”淡季提前降至由于市场的观望情绪进一步浓郁，投资者对于海南房产的投资将出现一定时间段的断层；自住改善型购买者的购买欲望将被一定的抑制；发展商对客户群的定位需求跃升一级，寻找较之前更为高端的客户，以求减少购买方式
16、上的阻碍；海南惯性销售淡季的来临之际，在“新政”的催化作用下，造成“更淡、更早”的形象。2010年5月-7月市场处于持续低迷期海口市场解读住宅市场从上述数据可见，5-7月无论供应量及成交量均处于较低水平2010年8月份市场开始回暖海口市场解读住宅市场8月海口市商品住宅供应量19.88万平方米，同比下降18.91%，环比上升287.61%；商品住宅成交量4万平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%，商品住宅成交均价6940元/平方米。8月商品住宅供求比为1：0.2，成交量小于供应量，明显供大于求市场简析与项目理解市场简析与项目理解Part 2Part 2Part Part Part P
17、art 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解片区规划中强、西拓、东中强、西拓、东优、南控优、南控 旅游区布局构建旅游区布局构建“三带、一轴、三带、一轴、一中心一中心”结构结构三带三带”指西海岸指西海岸旅游带、东海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景旅游带和生态景观旅游带观旅游带;“一轴一轴”指南渡江城市指南渡江城市水系旅游轴水系旅游轴;“一一中心中心”指都市旅指都市旅游区，海口商务游区，海口商务中心区、海口旧中心区、海口旧城历史文化街区城历史文化街区及府城格局保护及府城格局保护区。区。 p市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；西海岸西海岸已成为海口重点发展的新区重点发展的新区；
18、海口西海岸海口西海岸南依滨海大道，北靠临琼州海峡，西靠粤海大道，东至规划路南依滨海大道，北靠临琼州海峡，西靠粤海大道，东至规划路距离海口中心区域18公里左右，是海口未来重点发展区域，海景资源丰富，未来规划前景看好。本案项目位置Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解各板块产品总结各板块产品总结市中心区域产品以公寓为主，市中心区域产品以公寓为主，别墅产品多集中在沿海区域别墅产品多集中在沿海区域Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解市场市场格局格局市中心西海岸海甸岛、东海岸独栋别墅
19、：30000-60000万科沿海大独栋：100000公寓：8000-15000联体别墅：19000-22000独栋别墅：31000-48000本案1夏威夷海岸2美锦熙海3万科浪琴湾4泰达天海国际5城市海岸3期6紫园7荣域8鲁能海蓝椰风主要个案分布主要个案分布竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸沿线沿线强相关个案次相关个案12345678本案Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解针对本项目别墅产品西海岸沿线、一线海景的自身针对本项目别墅产品西海岸沿线、一线海景的自身条件，确立当前直接对
20、比样本个案条件，确立当前直接对比样本个案项目名称项目名称区位区位产品线产品线资源占用资源占用备注备注夏威夷海岸夏威夷海岸西海岸多层，独栋一线海景所剩房源有限美锦熙海美锦熙海西海岸小高层，别墅，多层一线海景短期内供应量少万科浪琴湾万科浪琴湾西海岸独栋，叠加，联排，多层一线海景所剩房源有限泰达天海国际泰达天海国际西海岸小高层，洋房，独栋一线海景短期内供应量少城市海岸城市海岸3 3期期西海岸小高层，独栋，洋房非海景短期内供应量少荣域荣域海甸岛小高层，独栋别墅一线海景短期内供应量少鲁能海能海蓝椰椰风东海岸独栋，联排一线海景短期内供应量少竞争个案竞争个案样本选取样本选取 从竞争个案后续供应量情况来看，整
21、体市场的后续短期供应少，市场竞争激烈，本项目需由内至外提升项目品质及形象，提高市场竞争力由内至外提升项目品质及形象，提高市场竞争力。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解直接竞争直接竞争项目分析项目分析 从样本个案产品与价格体系来看，充分利用本项目一线海景资源，通本项目一线海景资源，通过提升项目品质及包装，把项目打造成顶级楼盘过提升项目品质及包装，把项目打造成顶级楼盘，则可获取超高溢价。大独栋6000-9000万小独栋1800-2400万大独栋100000（带装修5000拎包入住）小独栋60000（带装修2000硬装）大独栋600-9
22、00小独栋300-400 独栋、叠加、联排、多层万科浪琴万科浪琴湾湾小高层100-150洋房140-260独栋350-600二房120-147三房162-188独栋600-800主力产品主力产品独栋30000多层23800（带装修2000硬装）独栋30000毛坯报价报价独栋1000-1800万小高层、洋房、独栋泰达天海泰达天海国际国际二房285-350万三房385-447万独栋1800-2400万多层、独栋夏威夷海夏威夷海岸岸主力总价主力总价产品产品项目名称项目名称万科浪琴湾和泰达天海国际离本案较近且同为一线海景参考万科浪琴湾和泰达天海国际离本案较近且同为一线海景参考意义大，夏威夷海岸作为区域
23、内的知名楼盘是本案的目标意义大，夏威夷海岸作为区域内的知名楼盘是本案的目标Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解地理位置滨海大道270号体量57751平方米产品类型独栋、叠加、联排、多层主力面积大独栋600-900m2小独栋300-400m2报价大独栋10万/m2（ 5000元精装修）小独栋6万/m2（2000元硬装）总价大独栋6000-9000万小独栋1800-2400万直接竞争对手直接竞争对手万科浪琴湾万科浪琴湾优势：良好的地理位置，有海景、河景的双重景观，优势：良好的地理位置，有海景、河景的双重景观，2.52.5公里海岸线。公里
24、海岸线。开发商实力、品质过硬，户型设计科学合理。开发商实力、品质过硬，户型设计科学合理。劣势：总价高。劣势：总价高。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解立体多层式的园林景立体多层式的园林景观观园园林林雕雕塑塑东东南南亚亚风风格格元元素素特特色色风风情情庭庭院院别墅立面效果丰富，层次感强别墅立面效果丰富，层次感强Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解直接竞争对手直接竞争对手泰达泰达天海国际天海国际地理位置滨海大道189号体量186386平方米产品类型独栋别墅、小高层、多层主力
25、面积独栋别墅350-600m2报价别墅3万/m2总价大独栋1000-1800万优势：开发商品牌实力较强，岛屿式布局，中等面积独栋别墅产优势：开发商品牌实力较强，岛屿式布局，中等面积独栋别墅产品，总价低。品，总价低。劣势：比华利山庄曾出现过问题，有一定负面影响。劣势：比华利山庄曾出现过问题，有一定负面影响。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解园林层次感强园林层次感强风情化社区风情化社区建建筑筑立立面面有有丰丰富富Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解间接竞争对手间接竞争对手鲁
26、能海蓝椰风鲁能海蓝椰风地理位置琼山大道8号体量186386平方米产品类型独栋、联排主力面积联排190-200m2 、端头250m2独栋350m2报价联排19000元/m2独栋30000元/m2总价联排360-475万独栋1050万优优势：开发商资金实力雄厚，品牌号召力强；纯别墅大社区。势：开发商资金实力雄厚，品牌号召力强；纯别墅大社区。劣势：片区影响力弱于西海岸。劣势：片区影响力弱于西海岸。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解定义定义市场表现解读市场表现解读项目营销手段项目营销手段对开发企业的要求对开发企业的要求实施结果实施结果万科
27、浪万科浪琴湾琴湾市场先驱者区域内最早进入的知名开发商之一，区域第一个真正意义一线海景社区，万科一贯的高品质社区体现项目自身一线海景自然景观优势明显售楼处现场包装豪华，营造豪华氛围，体现高端物业品质开发企业知名度高，品牌效应明显，具有成为区域价格制定者的资格对房企操盘能力要求高成为区域价格标杆，制定区域价格极限，提升开发企业认可度和知名度价格标准的建立者区域商品房价格标杆项目，为后续周边开发项目提供价格标准区域影响者提升区域整体形象，高档居住区形成的始作俑者鲁能海鲁能海蓝椰风蓝椰风着力塑造东海岸海景纯别墅社区充分利用地块自身海景优势，以纯别墅产品塑造东海岸高端居住社区首推景观最好房源，拔高项目起
28、始价格水平售楼处现场表现力强，体现社区品质开发企业品牌号召力强，雄厚资金做后盾开发大型社区，拥有丰富的操做大盘经验操盘手法使购房者认可项目高端品质和销售价格，进一步确立市场品牌形象区域开发先行者区域内首个项目，大手笔开发促进区域发展区域价格制定者项目售价决定区域未来商品房价格标准 万科浪琴湾对本案借鉴意义在于自身产品的特点、海景的充分利用、价格自身产品的特点、海景的充分利用、价格标准标准，鲁，鲁能海蓝椰风值得借鉴的是其营销表现力。其营销表现力。竞争案例解读Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解中地行观点：中地行观点：至今年年底来看整体
29、西海岸片区独立别墅可售体量较少，大量新品独立别墅将在2011年下半年左右推出。由于受到上半年房价高涨的影响，目前大量一线海景别墅与目标客户群体需求有所脱节，因此海景房有待升级。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解 本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的高端楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机，本项目有极大的价格成长空间。优势（优势（优势（优势（strength strength strength strength ）: : : : 海景资源优越，户户带泳池设计，堪比一线海景房：海景资源优越，户户带泳池
30、设计，堪比一线海景房：海景资源优越，户户带泳池设计，堪比一线海景房：海景资源优越，户户带泳池设计，堪比一线海景房：二楼即可望海，户户带泳池设计，充分体现国际旅游带休闲度假概念。 纯大别墅社区，圈层纯粹：纯大别墅社区，圈层纯粹：纯大别墅社区，圈层纯粹：纯大别墅社区，圈层纯粹：33套全部为600平米以上大别墅社区，客户圈层纯粹。有有有有优优优优越越越越的的的的海海海海景景景景景景景景观观观观资资资资源源源源和和和和配配配配套套套套，但但但但于于于于周周周周边边边边项项项项目目目目比比比比，绝绝绝绝对对对对竞竞竞竞争争争争力力力力不不不不突突突突出出出出，核核核核心心心心竞竞竞竞争争争争力力力力仍仍
31、仍仍需需需需整整整整合合合合、提提提提炼炼炼炼。v项目项目SWOTSWOT分析分析 西海岸整体发展及政府规划优势：西海岸整体发展及政府规划优势：西海岸整体发展及政府规划优势：西海岸整体发展及政府规划优势：紧邻滨海大道，交通便捷，周边有喜来登、凯莱、游艇会等五星级酒店林立，配套丰富。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解 小区私密性较差：小区私密性较差：小区私密性较差：小区私密性较差：无论是小区与滨海大道的私密性，或是小区别墅之间的私密性均较差。 规模较小，难以营造大社区内部景观效果：规模较小，难以营造大社区内部景观效果：规模较小，难以
32、营造大社区内部景观效果：规模较小，难以营造大社区内部景观效果：项目占地较小，也仅有33席，很难营造内部园林景观的效果。在在在在现现现现有有有有的的的的基基基基础础础础上上上上，需需需需要要要要进进进进行行行行部部部部分分分分细细细细节节节节的的的的改改改改造造造造，扬扬扬扬长长长长避避避避短短短短，突突突突出出出出产产产产品品品品亮亮亮亮点点点点，规规规规避避避避缺缺缺缺陷陷陷陷。v项目项目SWOTSWOT分析分析 劣势（劣势（劣势（劣势（weakness weakness weakness weakness ）：）：）：）： 景观缺乏相应特色：景观缺乏相应特色：景观缺乏相应特色：景观缺乏相应
33、特色：由于本案产品在规划在项目整体涨价前，因此以目前产品来看与全国同价位的产品在景观上缺乏一定的个性。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解 海南传统旺季到来：海南传统旺季到来：海南传统旺季到来：海南传统旺季到来：按现有时间节点，项目可赶在海南传统旺季到来时公开发售。 现楼销售，展示效果好：现楼销售，展示效果好：现楼销售，展示效果好：现楼销售，展示效果好：项目已是现楼，并能提供三辆宾利车接送客户，展示效果非常好。需需需需利利利利用用用用现现现现有有有有的的的的资资资资源源源源，抓抓抓抓住住住住时时时时机机机机，争争争争取取取取在在在在
34、旺旺旺旺季季季季到到到到来来来来时时时时公公公公开开开开推推推推售售售售。v项目项目SWOTSWOT分析分析 机会（机会（机会（机会（opportunityopportunityopportunityopportunity） ：Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解 新政的持续以及后续可能出现的新措施：新政的持续以及后续可能出现的新措施：新政的持续以及后续可能出现的新措施：新政的持续以及后续可能出现的新措施：新政已初具成效，但大中城市房价近期出现略微涨幅，或将出现颁布新措施，持续抑制房价。 周边后起产品将陆续出街：周边后起产品将陆续出
35、街：周边后起产品将陆续出街：周边后起产品将陆续出街：周边泰达天海国际等大盘的竞争。强强强强调调调调品品品品质质质质，突突突突出出出出亮亮亮亮点点点点，避避避避免免免免同同同同质质质质化化化化竞竞竞竞争争争争，同同同同时时时时在在在在逆逆逆逆市市市市中中中中迎迎迎迎流流流流而而而而上上上上。v项目项目SWOTSWOT分析分析 威胁（威胁（威胁（威胁（Threat Threat Threat Threat ）：）：）：）：Part 2Part 2Part 2Part 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解户籍区域1000万以下1000万-2000万2000万以上东北地区15.00%7.00
36、%3.00%长三角区域26.00%33.00%42.00%西北地区8.00%5.00%3.00%京津唐地区22.00%25.00%32.00%国内其它11.00%16.00%7.00%本地10.00%5.00%3.00%港澳台5.00%7.00%8.00%海外2.00%2.00%2.00%合计100.00%100.00%100.00%西海岸客群分析西海岸客群分析户籍分析户籍分析从目前西海岸购买人群区域来看，公寓房主要以东、西北及长三角区域及北京区域。以东、西北及长三角区域及北京区域。别墅类产品主要以经济较发达的区域为主。例如北京、上海北京、上海等地。港、澳、台区域港、澳、台区域客户占整个西海岸
37、区域客户比重不高客户占整个西海岸区域客户比重不高。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解西海岸客群分析西海岸客群分析职业分析职业分析 从购买人群职业来看，主要以企业主为主企业主为主，由于海口与三亚区域有所区别，因此影视明星在区域所占比重相对较低。职业1000万以下1000-2000万2000万以上政府官员5.00%8.00%12.00%企业老板34.00%42.00%66.00%影视明星2.00%4.00%8.00%公务员13.00%7.00%2.00%私营业主22.00%17.00%4.00%中高级管理人士12.00%12.00%8
38、.00%自由职业者6.00%2.00%0.00%其他职业6.00%8.00%0.00%合计100.00%100.00%100.00%Part Part Part Part 2 2 2 2 : : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解西海岸客群分析西海岸客群分析购买动机分析购买动机分析 从购买动机来看，主要还是考虑到以投资、度假投资、度假为主。相对自住的比重低。而随着产品提升，商务需求也随着上升。购买动机1000万以下1000-2000万2000万以上自住21.00%12.00%8.00%商务0.00%15.00%23.00%度假58.00%56.00%62.00%投资75.00%78.00%8
39、2.00%养老34.00%24.00%20.00%其他7.00%3.00%2.00%Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解目标客户总群体定位目标客户总群体定位将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成本案的主力客源定位如下：将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成本案的主力客源定位如下：功成名就、收入丰厚的功成名就、收入丰厚的上层建筑上层建筑通常根据社会人群的收入、消费习惯、经济地位等，可将他们划分为五个层次： Part 2Part 2Part 2Part 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解q隐性顶层q富豪阶层q中产阶级上层q中
40、产阶级中层q中产阶级下层q普罗大众其他省市北京山西上海江浙等地海南海口西海岸华南片区海口市场驱动力区域级竞争市层客群品牌发展战略城市级竞争全国客群需求吸纳力客户界定客户界定 Part 2Part 2Part 2Part 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解以投资倾向为主导的人群素描以投资倾向为主导的人群素描身份地位：身份地位： 以专业地产投资客、奢侈品收藏人士、外籍买家为主，另含部分外省市机构以对外窗口的目的购买。 本地和外地的高收入人群。客户界定客户界定 Part 2Part 2Part 2Part 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解职业：职业：大型企业、私营企业、富商
41、巨贾、影视红星、政坛名流年龄：年龄：3560岁为主支付能力：支付能力：个人月收入30万元以上，家庭年收入600万元以上置业用途：置业用途：投资型客户为主置业次数：置业次数：多次置业客户来源：客户来源：全国经济较发达地区为主及港澳休闲渡假客户为辅基本特征：基本特征：心智成熟、有物质基础，对精神生活有追求阅历和经验，让他不再为表面的、虚哗的东西轻易打动，他能够穿透外表注重事物内在的品质，并为真正的品质所打动，对细节注重程度较高。客户界定客户界定 独立别墅物业面向的客户群体独立别墅物业面向的客户群体Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解项目
42、定位项目定位2222公里致美海岸公里致美海岸 ，3333席别墅藏品席别墅藏品备注：备注： 通过22公里突出西海岸线的稀缺， 通过33个来突出产品在区域里的资源稀缺性。Part Part Part Part 2 2 2 2: : 市场简析与项目理解市场简析与项目理解项目价值提升建议项目价值提升建议Part3Part3 从周边个案产品与本案产品相比较而言，本案别墅产品在园林景观方面缺少产品鲜明个性和豪宅的品质感，同时细节部分处理较为粗略。建议：建议： 从产品居住舒适性入手，在景观上进行柔化。使环境更具居住舒适从产品居住舒适性入手，在景观上进行柔化。使环境更具居住舒适性，从而使产品价值能够得以提升，
43、从而产生溢价。性，从而使产品价值能够得以提升，从而产生溢价。中地行观点：中地行观点：Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议从目前本案产品景观设计而言，有以下几方面缺陷：从目前本案产品景观设计而言，有以下几方面缺陷：问题问题1 1：园林景观缺少产品鲜明个性。问题问题2 2：没能很好利用有限的空间打造一个浓郁的居住氛围问题问题3 3：局部细节部分处理过于粗略问题问题4 4：核心区景观没能体现品质问题问题5 5：业主居住私秘性太差总结：总结：由于本案小区规模较小，在景观方面打造必须充分考虑到空间小、 规模小的特点。因此如何打造一个较有个性化的生活空间对本案
44、产品 在区域内脱颖而出至关重要。因此我司就目前景观部分做以下几方面 建议。溢价增值建议园林景观对现有景观部分进行柔化，进而增强产品的品质感对现有景观部分进行柔化，进而增强产品的品质感Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议1、功能性：功能性：以人为本，强调居民的舒适、愉悦与可参与性，营造开放与私密 兼顾的闲空间2、文化性：文化性：根据各地块景观特征，分别采用不同元素符号， 使其具备一定的内涵，给人以文化的思考。3、生态性：生态性：强调自然因素的生态适应性及生态环境的恢复与再现，突出居住与海资源优美的自然景观最大程度结合注重水质保护，水土流失及噪声、使环
45、境的达到可持续发展的要求。4、观赏性：观赏性：在景观的空间构图、尺度、比例、材质、色彩、光影等配置上运用美学原理，使其成为有一定审美价值的艺术品。5、地域性：地域性：充分运用当地气象条件和植被资源，地形、地貌、现状和周边环境及人文优势，分析项目规划和建筑特色，建成独具个性的作品。 6、规范性：规范性： 在安全、卫生、环保、无障碍设计、物业管理及相关指标体系方面满足现行法规要求。 景观设计六大原则景观设计六大原则 Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议一个主题、一条景观主轴、一个主题、一条景观主轴、 一个核心景观区、二条景一个核心景观区、二条景观带观带
46、、1 1、一个主题、一个主题花为主题：花为主题：所谓一个主题就是花为主题，自然坡地、森林通过这一主题营造出巴厘岛的景观风格。通过园景来勾勒出住户的独立空间。 2 2、一条核心轴、一条核心轴一条自然坡地景观轴线：一条自然坡地景观轴线：在社区的中心，打造一条以坡地森林为景观的核心轴线，通过该景观轴线来营造。3 3、两条景观带、两条景观带两条休闲步道：两条休闲步道：所谓二条核心轴就是总规方案中，利用两条环行道路，以枝冠类植物为主，营造一种产品鲜明个性的休闲步道。4 4、一个景观区、一个景观区以水景色及花为核心内容：以水景色及花为核心内容：所谓一个景观区，就指利用小区的广场打造一个以水及植物为主的，提
47、供业主休闲享受的空间。景观方案的框架 Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议中心广场中心广场景观主轴景观主轴两条景观带两条景观带现小区入口处状况现小区入口处状况缺少别墅社区的大气和品质感。Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议社区入口处社区入口处 在本项目的总规方案中，有两条贯穿整个项目南北的主干道路，我们建议将本项目的核心思想坡地森林的自然绿化景观赋予这条道路，使之成为贯穿整个项目的坡地森林主题： 以营造绿色、静谧烘托社区的高雅及大器以营造绿色、静谧烘托社区的高雅及大器 Part3Part3Part3Pa
48、rt3: : 项目价值提升建议项目价值提升建议中央景观轴建议中央景观轴建议由于本小区规模较小，因此建议将中央景观路面进行柔化处理。从而增加社区内的居住感和舒适感。Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议坡地式生活为主题坡地式生活为主题建议在现有的道路系统上对路面进行柔化Part3Part3Part3Part3: : 项目价值提升建议项目价值提升建议小区现道路绿化状小区现道路绿化状况况现在绿化状况过于单一，建议通过花木类植物增强社区内部环境的美观及品质感。Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议香缇漫步香缇漫步景
49、观带景观带考虑到项目较低容积率及项目私密性营造等方面的特点,景观节点的规划不做明显的区隔,主要通过高大乔木高大乔木爬藤植栽等爬藤植栽等 特色步特色步行道行道植被进行自然过渡,在营造景观的同时,极大的丰富的宅间景点的私密性.这是一个容易被忽略的空间同时也是体现体现主人尊贵的细节表显主人尊贵的细节表显。Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议中心广场中心广场该片区是整个小区园林景观核心表现区域。而目前该设计不论从功能性、实用性、文化性而言都难以体现整个小区内在特质。因此建议对该部分景观进行休整。Part3Part3Part3Part3: : 项目价值提升建
50、议项目价值提升建议中心广场中心广场 结合水系布局及道路布局节点,布置适量特色叠瀑静水等多层级节点水景, 营造丰富水景组团.营造生动、灵趣的艺术品味营造生动、灵趣的艺术品味Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议增加艺术小品的趣味性增加艺术小品的趣味性在现有的园林水景中增加艺术类小品，从而增强小区的文化性。Part3Part3Part3Part3: : 项目价值提升建议项目价值提升建议艺术小品艺术小品通过对艺术小品的增加来，营造社区内的人文艺术氛围，增强居住舒适性。Part3Part3Part3Part3 : : 项目价值提升建议项目价值提升建议现宅间围
51、墙现宅间围墙缺点：私秘性过差，同时档次感较差，与售价不符。Part3Part3Part3Part3: : 项目价值提升建议项目价值提升建议院内围墙建议院内围墙建议由于本案产品目前所采用的户间围墙全部采用铁艺结构。因此这对业主私秘性造成很大程度的影响。因此特建议做以下几方面调整。建议方案1：重新拆除改做水泥墙体结构。通过艺术加工增强其美观度。Part3Part3Part3Part3: : 项目价值提升建议项目价值提升建议建议方案2：通过爬藤类植物包裹，铁艺形成一道自然的屏障。然后下方通过灌木类植物增强业主院内的私秘性。院内围墙建议院内围墙建议Part3Part3Part3Part3: : 项目价
52、值提升建议项目价值提升建议项目销售思路项目销售思路Part 4Part 4Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销中心选择营销中心选择产品销售原则：产品销售原则：产品销售的三大核心要素产品销售的三大核心要素产品现场的产品现场的实际震撼力实际震撼力岛内主要通岛内主要通路的广告拦截路的广告拦截通过中地行已有通过中地行已有资源扩大销售渠道资源扩大销售渠道各个环节相扣协同，达到项目品牌、销售双赢局面各个环节相扣协同，达到项目品牌、销售双赢局面Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销中心选择营销中心选择“三十三界三十三界” 展示攻略展示攻略利用利用A2A2别墅
53、，将样板展示与营销中心洽谈功能融为一体别墅，将样板展示与营销中心洽谈功能融为一体内部展场内部展场外部展场外部展场设置于喜来登酒店或游艇俱乐部，符合档次定位，同时设置于喜来登酒店或游艇俱乐部，符合档次定位，同时增加客户渠道增加客户渠道同时利用接待用宾利车，形成内外交融，可体验、可参与的流同时利用接待用宾利车，形成内外交融，可体验、可参与的流动展示空间。动展示空间。Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销中心选择营销中心选择针对销售现场的现状，对现场进行系统的布置规划，针对销售现场的现状，对现场进行系统的布置规划，使得现场与项目整体调性相匹配。使得现场与项目整体调性相匹配。n
54、销售中心外部要渲染浓郁的氛围，打造一个高档别墅的文化氛围；销售中心外部要渲染浓郁的氛围，打造一个高档别墅的文化氛围；n园区通道可系统的进行装饰，摆放热带珍稀植物和有关的植被及装饰园区通道可系统的进行装饰，摆放热带珍稀植物和有关的植被及装饰性物品。性物品。视觉：视觉：n现场融入项目特点，现场融入项目特点， 回归自然的感觉。回归自然的感觉。n现场环境设计暖色调，舒适的沙发，调性更靠近棕榈滩案名的浪慢，现场环境设计暖色调，舒适的沙发，调性更靠近棕榈滩案名的浪慢，传递出项目的品质感。传递出项目的品质感。n文化艺术氛围的营造：油画，艺术品的增设。文化艺术氛围的营造：油画，艺术品的增设。n灯光的设计：暖色
55、调的灯光，营造氛围。灯光的设计：暖色调的灯光，营造氛围。听觉：听觉：n背景音乐的增设：保持现场情调。背景音乐的增设：保持现场情调。味觉：味觉：n多款西点洋酒的增设：免费雪茄。多款西点洋酒的增设：免费雪茄。“公共洽谈区公共洽谈区”“独立洽谈区独立洽谈区”Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路销售通道销售通道停车停车车行路线车行路线人行路线人行路线封闭封闭封闭封闭样板房样板房2010.12.12010.12.12010.12.12010.12.1销售准备工作期销售准备工作期公开发售期公开发售期接待中心（含示范接待中心（含示范单位）交付启用单位）交付启用工程线工程线工程线工程线2
56、010.9.12010.9.12010.9.12010.9.12010.11.12010.11.12010.11.12010.11.1营销推广线营销推广线营销推广线营销推广线蓄客认筹期蓄客认筹期公开发售公开发售2011.1.12011.1.12011.1.12011.1.1持续强销持续强销接受接受咨询登记咨询登记全国重点城市全国重点城市异地巡展、异地巡展、圈层营销圈层营销硬广介入硬广介入入市炒作入市炒作系列软文铺垫系列软文铺垫9.209.209.209.20 10.110.110.110.1Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路推广节点推广节点三大战役定乾坤三大战役定乾坤第
57、一战役：西海岸别墅论证，媒体强势出击第一战役：西海岸别墅论证，媒体强势出击时间节点：时间节点：20102010年年9 9月份月份1010月底月底广告布点：抓住两大点。机场及西海岸片区的广告点位。广告布点：抓住两大点。机场及西海岸片区的广告点位。 突出：西海岸资源的唯一性，突出产品一线海景资源的稀缺性突出：西海岸资源的唯一性，突出产品一线海景资源的稀缺性广告宣传攻势：与岛内强势媒体开展线上，线下活动。开展项目专题研讨会。广告宣传攻势：与岛内强势媒体开展线上，线下活动。开展项目专题研讨会。拟定标题：拟定标题：“西海岸线上的别墅知多少？” 世界的海口，世界级的西海岸，稀缺的一线别墅Part4Part
58、4Part4Part4：销售思路销售思路推广节点推广节点主要工作：主要工作：p 销售团队组建及培训销售团队组建及培训：高要求选拔置业顾问，并到一线城市进行系统、针对性培训一线城市进行系统、针对性培训一个月一个月，确保销售团队的专业性；p 广告设计及包装广告设计及包装：协助开发商，选择高素质广告机构，把控项目广告设计及其他形象包装，确保入市独特、高端的形象；p 销售道具及现场物料制作销售道具及现场物料制作：包装内外二个展点，制作沙盘、楼书等销售物料；p寻找外接待点寻找外接待点Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点其他工作内容其他工作内容时间段：9月10
59、月底Part4 Part4 Part4 Part4 ：销售思路销售思路推广节点推广节点新闻讨论会新闻讨论会第二战役：资源利用，主动出击第二战役：资源利用，主动出击时间节点：时间节点： 1111月月1212月底月底主动营销、异地营销、活动营销三结合，为开盘奠定基础主动营销、异地营销、活动营销三结合，为开盘奠定基础1 1、利用现有资源向鄂尔多斯做项目产品推介会；、利用现有资源向鄂尔多斯做项目产品推介会；2 2、利用中地行在浙江商会资源进行产品品牌推介会；、利用中地行在浙江商会资源进行产品品牌推介会；3 3、利用中地行岛内及华南片区的高端客户资源做产品宣传；、利用中地行岛内及华南片区的高端客户资源做
60、产品宣传；利用开发商及中地行在岛内岛外的优势资源，进行主动型的客户发掘。Part4 Part4 Part4 Part4 ：销售思路销售思路推广节点推广节点主要工作：主要工作：p接待中心（含示范单位）交付使用接待中心（含示范单位）交付使用 ：2010年11月1日接待中心交付使用，营销团队正式进场开始进行客户接待及蓄客工作；p全国重点城市异地推介会全国重点城市异地推介会：11-12月，选择4个重点城市进行项目的巡展，通过有针对有针对性的圈层营销性的圈层营销，并组织巡展意向客户到项目现场考察，确保开盘前意向客户拥有量意向客户拥有量；p 公关活动公关活动：在开盘前夕举行“圣诞活动圣诞活动” ” 、产品
61、推介酒会、产品推介酒会等公关活动，使项目的高端形象通过目标圈层和媒体目标圈层和媒体进行有效传播；p 媒体推广配合媒体推广配合：岛内媒体以网络为主要媒介网络为主要媒介，辅以系列软文宣传推广，岛外则通过3-4场重点城市推介会，共同为开盘造势。蓄客期相关工作蓄客期相关工作Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点产品推荐会产品推荐会参与知名奢侈品共同举办项目推介会，扩大项目知名度。提升品牌效应。参与知名奢侈品共同举办项目推介会，扩大项目知名度。提升品牌效应。Part4Part4P
62、art4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点艺术品收藏鉴赏会艺术品收藏鉴赏会Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点 以古玩、现代艺术瓷器鉴赏、拍卖会，吸引收藏界客户群体，配合软文宣传，达到销售产品的目的。第三战役：豪门盛宴，精装登场第三战役：豪门盛宴，精装登场时间节点：时间节点：20112011年年1 1月月1 1日日之后之后Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点通过与活动公司联合举办，高端客户盛宴，将产品推入市场。同时邀请媒体参与，使产品公开信息得以传播。举办慈善宴会，邀请游艇会员或则潜力
63、客户前来参与。共享盛宴主要工作：主要工作：p全国公开发售全国公开发售：并通过与中地会邀请全国知名企业家，举办“生活奥斯卡慈善晚宴生活奥斯卡慈善晚宴”，与意向客户一同以慈善为名，见证项目的开盘。p点对点发掘客户资源：点对点发掘客户资源：通过中地行一、二手联动进行客户资源整合p精确至导寻找客户：精确至导寻找客户：通过与周边酒店及游艇会，进行客户资源挖掘热销期具体工作热销期具体工作Part4Part4Part4Part4：销售思路销售思路营销推广节点营销推广节点胡润百富生活奥斯卡慈善晚宴“生活奥斯卡”是一个生活方式的盛宴，它把生活中最美好的事物一一呈现：音乐、美酒、优雅的生活方式以及“奖励自己、帮助
64、别人”的生活理念 “生活奥斯卡”是中国企业家心目中最顶级的生活品味的时尚慈善活动品牌。 自 2004 年 4 月创办以来，“胡润百富”总计已向北京、上海、广东当地的慈善机构捐赠了四百余万人民币。 PartIV PartIV PartIV PartIV ：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议活动营销活动营销与晚宴主题相符的高资产净值人与晚宴主题相符的高资产净值人士现身生活奥斯卡主题晚宴士现身生活奥斯卡主题晚宴来宾签到来宾签到PartIV PartIV PartIV PartIV ：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议活动营销活动
65、营销PartIV PartIV PartIV PartIV ：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议活动营销活动营销邀请孔祥东音乐机构邀请孔祥东音乐机构等，在项目现场举行等，在项目现场举行钢琴演奏会，吸引人钢琴演奏会，吸引人气到现场气到现场与当地高尔夫球会达成战略合作。利用高尔夫球会高端客源，来对项目销售进行促进以项目名称冠名高尔夫比赛以项目名称冠名高尔夫比赛PartIV PartIV PartIV PartIV ：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议：营销推广活动建议活动营销活动营销红酒、雪茄品鉴沙龙红酒、雪茄品鉴沙龙邀请对象：业内人士、成交客
66、户、意向客户等小结：此类活动符合我项目业主的审美情趣。营造温馨、舒适的活小结：此类活动符合我项目业主的审美情趣。营造温馨、舒适的活动气氛。可以充分传递项目高贵典雅品质。动气氛。可以充分传递项目高贵典雅品质。中地行合作方式中地行合作方式Part 5Part 5进场时间：进场时间：合同签定后15个工作日内，销售人员进场进场条件：进场条件：合同签定后5个工作日内甲方支付乙方5万元 作为乙方进场前期启动费用。商务条件商务条件销售佣金点数为：销售佣金点数为：2.5%溢价分成：溢价分成：双方约定销售底价，高出底价部分甲乙方分成比例为8：2具体工作内容安排具体工作内容安排序号序号内容内容具体内容与深度要求具
67、体内容与深度要求备注备注一整体营销实操案市场调查与研究制定各阶段推售目标、实施方案和工作计划就市场变化随时调整各营销阶段租/售价格就市场、客户需求随时调整推售促销手法制定营销现场包装和营销动线的方案（包括新的销售中心包装方案及销售动线的安排）二公关活动建议公关活动策略的确定公关活动准备（现场包装、人员培训及道具准备等）公关活动的监督（质量/标准）主要操作者为公关活动公司三营销管理设计销售组织管理架构、岗位设置与职责，制定日常营销管理制度提供并且指导使用营销日常报表成交日报表、成交周报表、成交月报表、成交明细、客户登记表及销控表等制定定期销讲及市调安排，进行市场更新和市场动态跟踪四营销培训建立专
68、业的销售队伍制定培训计划以及课程仪容仪表、专业守则、专业知识、营销技巧、危机之应变、模型演练、计价及谈判技巧等考核营销人员，达到合格上岗根据营销推广计划，制定营销培训方案五项目设计辅助对项目规划、单体、外立面、户型、园林、配套、装修、营销中心及样板房等的设计提供调整建议九月份具体工作安排九月份具体工作安排策划工作部分策划工作部分 西海岸区域市场调研 9月15日 项目形象定位及推广执行力报告 9月15日 项目广告推广计划 9月15日 本项目销售价格建议 9月15日 项目样板房装修建议 9月20日 项目整体包装建议 9月20日 广告通路选择 9月25日 销售工作部分销售工作部分 项目人员最快入场时
69、间 9月15日 项目销售价格表制定 9月20日 销售人员项目知识及职业培训 9月25日 豪宅项目知识培训 9月25日 销售看房通道的建议 9月25日 Part 6Part 6中地行简介中地行简介“做一个项目，树一座丰碑”，广州中地行是一家立足广州，面向全国的大型综合物业顾问公司，也是广州极负盛名的一级代理行，建设部重点表彰的二十家放心中介之一，业务遍布全国，涵盖珠三角、长三角、环渤海、西南、东北等中国主要经济区域。公公司司概概况况职工总数职工总数约约500500人人其中：专业技术人员数其中：专业技术人员数3030人人策划师策划师7575人人注册房地产估价师注册房地产估价师5 5人人公司及分支机
70、构名册公司及分支机构名册1 1中地行房产代理中地行房产代理( (香港香港) )有限公司有限公司2 2广州中地行房产代理有限公司广州中地行房产代理有限公司3 3广州中地行投资咨询有限公司广州中地行投资咨询有限公司4 4北京中地行房产经纪有限公司北京中地行房产经纪有限公司5 5海南中地行房产代理有限公司海南中地行房产代理有限公司6 6长沙中地行房产代理有限公司长沙中地行房产代理有限公司7 7广西中地行投资咨询有限公司广西中地行投资咨询有限公司8 8济南中地行投资咨询有限公司济南中地行投资咨询有限公司9 9贵阳中地行房产代理有限公司贵阳中地行房产代理有限公司1010南昌中地行房产代理有限公司南昌中地
71、行房产代理有限公司1111中地行无锡办事处中地行无锡办事处1212中地行沈阳办事处中地行沈阳办事处1313安徽中地行房产代理有限公司安徽中地行房产代理有限公司1414中地行武汉办事处中地行武汉办事处中地行公司概况中地行足迹北京上海重庆沈阳天津南京、镇江、苏州、无锡合肥海口广州武汉长沙大连郑州成都福建山东江西广西贵阳琼海三亚中地行客户保利地保利地产：广州保利林语山庄、保利香槟花园、保利贵阳高尔夫温泉花园、保利心语、保利康桥等万科地万科地产：万科云山、万科金色家园、中山城市风景等奥园地奥园地产：广州奥园、南沙奥园等力迅投力迅投资：广州东山雅筑、力迅上筑等江西城投：江西城投：南昌城开学园等珠江珠江实
72、业：珠江新岸、长沙珠江花城、三亚珠江南田57等高德置地高德置地：朱美拉帆船公寓营销策划代理 (全国知名品牌地产公司)项目海口“阳光经典花园”营销策划代理（荣获“中国杰出营销奖”）海口“长信水城”营销策划代理海口“伊甸家园” 营销策划代理海口“比华利”山庄营销策划海口“东海艺墅”花园营销策划代理海口锦地地产白水塘项目营销顾问海口“美舍香槟”营销策划代理海口“东汇森语林”全程策划及营销策划代理海口城建集团桂林洋大学城项目整体策划三亚“擎天半岛”营销策划三亚南田温泉一期、二期营销代理（珠江南田57）三亚鲁能亚龙湾Cotel企业使馆区营销策划三亚“半山一号”营销策划代理文昌“月亮城”营销策划代理琼海“瑞海水城”营销策划顾问海南本地业绩 中地行于2001年进入海南市场以来，成功操作了多个代表性项目，包括海口阳光经典、长信海岸水城、比华利山庄、伊甸家园、三亚珠江南田57、亚龙湾鲁能COTEL、琼海瑞海水城、月亮城、美舍香槟、海口城建集团桂林洋大学城项目、东汇森语林、半山一号等。并在2005年成立了海口中地行分公司。 这些楼盘在当地均具有相当的代表性和较高的知名度，同时在这些项目的实操过程中，针对海南市场和旅游地产领域，中地行积累了较为丰富的市场数据和操盘经验。中国品牌地产战略伙伴中国品牌地产战略伙伴
