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1、深村钢材市场项目独立商业部分定位报告深村钢材市场项目独立商业部分定位报告 20092009年年9 9月月4 4日日谨呈：佛山市兆阳房地产投资有限公司谨呈：佛山市兆阳房地产投资有限公司冈驱隘锁赞桨夜芥茹猎蝶拔镇伤挟欢颗蔑还兢汉喧熬泥们壳伎歉弄箔姆撮2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P本报告要解决的核心问题：本报告要解决的核心问题：本报告要解决的核心问题：本报告要解决的核心问题：问题一：在目前众多佛山商业项目的激烈竞争中，定位中问题一：在目前众多佛山商业项目的激烈竞争中，定位中有哪些切入点可令本案突围而出？有哪些切
2、入点可令本案突围而出？问题二：本案所处地段，会有哪些人来消费？他们的消费问题二：本案所处地段，会有哪些人来消费？他们的消费特征是什么？特征是什么？问题三：本案作为问题三：本案作为2-3万方规模的商场，有什么合适的商万方规模的商场，有什么合适的商业定位能实现经营兴旺？业定位能实现经营兴旺？问题五：目标商家名录推荐与租金收入的预估。问题五：目标商家名录推荐与租金收入的预估。问题四：对于目标商家，怎样的商场硬件才能满足其求？问题四：对于目标商家，怎样的商场硬件才能满足其求？趟毅殃浸沽疯兰大醇逢剔镭徘虑戌箍蒲烦擦性谬足茬奶颐均枉力焙度鉴吠2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P20
3、09深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析
4、、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈
5、分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测精贤涡谅角候顶纶禁制误鸳卸怀付模丹泅钮札郑馋蹭澄墒险轰跋枫试父丢2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研1、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建
6、议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风
7、格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测大个傣虚幂诲枢烹轧剖炕擒抄蛾纺乖行炔刨均刨漏茹柯湍木剧仇蛔妖亭谦2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P祖庙商圈祖庙商圈祖庙路目前是佛山最成熟最繁华的商业街。旧城区的重新规划建设以及广佛地铁的开通将更有利于商业氛围的建设，将凸显商业拓展良机。季华路商
8、圈季华路商圈2001年东建世纪广场建成，季华路商圈崭露头角。季华商圈作为大佛山新兴的商业板块的代表，不断展现出城市中心商业区的魅力。众多的商家巨头纷纷在这圈地绸缪，抢夺商业制高点。桂城商圈桂城商圈2002年南海广场的出现改变了桂城无商业广场的历史，随之出现的城市广场等商业广场，三大零售商业巨头的进驻，以及未来千灯湖商贸金融区的建成，进入商业中心地位的争夺地位。禅桂区域商圈分布：已形成三足鼎立的商业格局，禅城以祖庙和季华路为核禅桂区域商圈分布：已形成三足鼎立的商业格局，禅城以祖庙和季华路为核禅桂区域商圈分布：已形成三足鼎立的商业格局，禅城以祖庙和季华路为核禅桂区域商圈分布：已形成三足鼎立的商业格
9、局，禅城以祖庙和季华路为核心商圈，桂城以南海大道心商圈，桂城以南海大道心商圈，桂城以南海大道心商圈，桂城以南海大道千灯湖及桂城东组成的商千灯湖及桂城东组成的商千灯湖及桂城东组成的商千灯湖及桂城东组成的商圈亦正得到迅速发展。圈亦正得到迅速发展。圈亦正得到迅速发展。圈亦正得到迅速发展。祖庙路祖庙路季华五路季华五路南南海海大大道道桂城东桂城东升平路升平路祖庙商圈祖庙商圈季华路商圈季华路商圈桂城商圈桂城商圈以“一核三带六区”布局发展。“一核”即千灯湖商务核，“三带”为南海大道商业商务带、千灯湖高端商务带、桂澜路商业商务带。“六区”是“保利水城”高端商务区、金融高新区、夏西夏北服务外包区、南海大道中介服
10、务区、“天安科技城”孵化器和林岳中小企业服务区 旧城区的重新规划和建设将更有利于商业氛围的建设，将凸显商业拓展良机，约需35年时间将祖庙东华里一带打造成融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角、影响华南的文化、旅游、商业的综合街区，打造成佛山市的城市标志。 沿季华路两侧发展，并东西双向延伸，是主商业中心惟一一条轴心商业带。其中，该商业带东段，即季华二路与桂澜路交汇口，将依托一环快速路、东平水道沿岸开发，整合半月岛等旅游资源，形成新的商业核心。 覆往交淮蕾佐哪早遣荧嘘淫萝谦意贾稳秋谬屹磊穗咆疼终肩抬热缄免瞬藉2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村
11、钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P祖庙商圈祖庙商圈单核单核放射型放射型商圈商圈东方广场东方广场领南领南新天地新天地祖庙商圈祖庙商圈环球国际环球国际广场广场百花广场百花广场兴华百货兴华百货季华商圈季华商圈枢纽型枢纽型多核多核带状商圈带状商圈桂城商圈桂城商圈枢纽型枢纽型双核双核带状商圈带状商圈该商圈以百花广场百花广场为中心原点向外扩散，几大大型商业网点经营为主。商业街区为辅，贯通并连接各商业网点。季华商业带季华商业带目前以集中式商业为主，均具备一定的对外辐射力，但无绝对的核心焦点。商圈以综合型的百货及大型超市为主。构成格局是以南海广场，嘉信茂广场南海广场，嘉信茂广场为根本为根本，城市
12、广场为辅。各大商圈结构分析：三大商圈结构多异，吸引人群分散，仍无占绝对性优各大商圈结构分析：三大商圈结构多异，吸引人群分散，仍无占绝对性优各大商圈结构分析：三大商圈结构多异，吸引人群分散，仍无占绝对性优各大商圈结构分析：三大商圈结构多异，吸引人群分散，仍无占绝对性优势的商圈出现势的商圈出现势的商圈出现势的商圈出现南海广场南海广场嘉信茂嘉信茂城市广场城市广场桂城商圈桂城商圈保利水城保利水城东建世纪东建世纪嘉信茂嘉信茂顺联国际顺联国际新都会广场新都会广场季华商圈季华商圈流行前线流行前线恒基国际恒基国际磺藩熄冠郊舜厂莉整督空厌携匿茂臃狐默磊畜尖郎壳焦聚捂堡藉葡惠埔幢2009深村钢材市场项目独立商业部
13、分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目地块项目地块季华商圈季华商圈桂城商圈桂城商圈祖庙商圈祖庙商圈百花广场百花广场兴华商场兴华商场百花总汇百花总汇东方广场东方广场岭南新天地岭南新天地福星广场福星广场逸彩状元坊逸彩状元坊百花新翼百花新翼环球国际环球国际祖庙商圈经过数十年沉淀，已积累有百花广 场、百花总汇、兴华商场、优越百货、玫瑰商场、苏宁电器、国美电器作为主力商场。吸引整个大佛山的中高档消费人群。该商圈以大型商业网点经营为主，商业街区为辅，贯通并连接各商业网点，租赁情况较为稳定。商圈内的东方广场由于规模宏大已形成以其为主导的旧城片区次商圈。但由
14、于受交通及规模所限，大部分人对其印象都是“大型品牌超市+特色餐饮”。而其附近的状元坊、福星广场、德胜楼，则以低兼的消费及特色食街而吸引佛山人（最主要是学生及年青白领），变相拉低整个商圈的档次。祖庙商圈祖庙商圈单核外扩型商圈单核外扩型商圈殖傣磕肇聘眺扑丁飞倘尽橇另舒熙拒萝像泥雾址往膨熟仆燃兄鳃乳轮坛堰2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P兴华商场兴华商场百花广场百花广场东方广场东方广场祖庙商圈祖庙商圈东华里片区的旧城改造带来发展新契机！东华里片区的旧城改造带来发展新契机！东方广场东方广场岭南岭南新天地新天地祖庙商圈
15、祖庙商圈环球国际环球国际广场广场百花广场百花广场兴华百货兴华百货目前该商圈受到地铁兴建的影响而影响生意，但是由瑞安集团所开发的岭南新天地以东华里为该核心增加大量的新建商业体，未来极有可能将引领祖庙商圈坐稳佛山 商圈“一哥”地位。由于商圈发展的更替，祖庙商圈现时消费档次呈现更大众化、多元化的发展趋势，而新天地的进驻将大大提升的祖庙商圈经营档次与业态的层次，其旅游地产的主题经营模式也将吸引广佛两地甚至全国的客户到访消费。祖庙商圈：祖庙商圈：各商场业态定位各商场业态定位较雷同，交通拥挤以及受周边较雷同，交通拥挤以及受周边新商圈发展所带来的分流竞争，新商圈发展所带来的分流竞争，该商圈空间积压效应日趋明
16、显，该商圈空间积压效应日趋明显，随着岭南新天地的开发，该商随着岭南新天地的开发，该商圈处于升级换代期！圈处于升级换代期！犁瞻怖菇哨躁严懊晚膘吟乏狸渣文感袄黍系记档书呀半铺锅祖合企秃梁殴2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目地块项目地块桂城商圈桂城商圈祖庙商圈祖庙商圈季华货仓季华货仓好又多好又多同济广场同济广场嘉信茂嘉信茂流行前线流行前线丽日食街丽日食街东建世纪东建世纪顺联国际顺联国际季华商圈季华商圈季华商圈季华商圈多核带状型商圈多核带状型商圈季华商圈由于附近高档住宅及写字楼众多，已积累有顺联广 场、东建世纪广
17、场、流行前线、嘉信茂等作为主力商场。欲打造以高档商场为主的“佛山第一街”吸引整个大佛山的中高档消费人群。由于顺联广场的诞生而令整个商圈成为大佛山最高档的商圈，主要的目标客户是针对高端消费的大老板与中产、高级白领。 但目前由于有桂城千灯湖保利水城的介入，使其唯一性大大限低，并且由于禅桂的老板们喜欢到香港澳门购物，故生意非常一般。缨馒示眯述芦恨凶凋坊户氧鳖圭覆搓括蓖厘捣砖甚聪塌拄里罢绢拐羽插晃2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P东建世纪东建世纪嘉信茂嘉信茂顺联国际顺联国际新都会广场新都会广场季华商圈季华商圈流行前线
18、流行前线恒基国际恒基国际季华商圈季华商圈多核带状型商圈多核带状型商圈季华商圈：季华商圈：“佛山高档商场第一街佛山高档商场第一街”，沿线多点布局齐步，沿线多点布局齐步发展的商业态势为核心商业奠定了良好的基础，发展的商业态势为核心商业奠定了良好的基础，未来发展空间广阔。未来发展空间广阔。季华商业带目前以集中式商业为主，均具备一定的对外辐射力，但无绝对的核心焦点。该商圈以综合型的集中式零售百货商场为主，基本上都维持在3-5万的体量，只租不售的商场招商状况比较良好。而销售的商业则业绩一般，租赁稳定。拥有多功能的商业大厦、大型写字楼和多种业态经营的商家，城南周边众多楼盘形成了一个成熟的居住社区，消费人群
19、质素偏高，消费能力强劲，消费观念也比较先进。嘉信茂广场嘉信茂广场东建世纪东建世纪顺联国际顺联国际新都会广场新都会广场流行前线流行前线刻斋萍戮祷邹等寂泄襟堪傅砷器疾缄欠摈露拴短晴曹钱孵呀贩隙轰码逃做2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目名称项目名称 商业量（）商业量（）推出时间推出时间九鼎国际城300002010年中星星华园国际500002010年中恒福新城100002010年初星之海地块1000002011年怡翠南都地块700002010年万科南村66000未知怡翠玫瑰财富城50000未知合计：合计：2602
20、60，000000随着广佛同城化建设的发展，季华路上聚集的商业项目朝着大而全的综合性商业发展，并成随着广佛同城化建设的发展，季华路上聚集的商业项目朝着大而全的综合性商业发展，并成为城南片区的核心，以集中式商业为主，随着改造沿线商业及市政规划的跟进完善，该商业带将向为城南片区的核心，以集中式商业为主，随着改造沿线商业及市政规划的跟进完善，该商业带将向东西两极延伸，其商业价值体现日趋明显。东西两极延伸，其商业价值体现日趋明显。季华路未来商业评估季华路未来商业评估 季华路未来商业供应以裙楼商业体带动，且由于中心区位的特殊性，商业供应均突季华路未来商业供应以裙楼商业体带动，且由于中心区位的特殊性，商业
21、供应均突破过往小区的首层临街商业模式，以大型的商业中心结合街区式商业作主导。破过往小区的首层临街商业模式，以大型的商业中心结合街区式商业作主导。习滑锣索算嫩贩霸甘稽月理署怔牛醛萎闽毙欲贬莎她展乃绰诀巧吞论顽苦2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P禅城商业个案借鉴禅城商业个案借鉴1：典型主题式商场成功案例典型主题式商场成功案例流行前线，佛山首家为年轻人打造的时尚潮流购物商场，由于其流行前线，佛山首家为年轻人打造的时尚潮流购物商场，由于其定位清晰，定位清晰，主题明确主题明确，现阶段经营状况良好。，现阶段经营状况良好。
22、商场名称商场名称流行前线位置位置普澜二路规模规模20000约400间商铺面积区间面积区间15-30 主力商家主力商家麦当劳SOFE租金租金首层：100元/；二层：2500元左右；三层：2000元，顶手费2-3万元。物业管理费物业管理费25元/出租情况出租情况95%虽然该商场转租率高，但由于其经营门槛不高以及虽然该商场转租率高，但由于其经营门槛不高以及经营商品种类繁多以及新潮，吸引了不少创业者入经营商品种类繁多以及新潮，吸引了不少创业者入场经营和佛山青少年购物首选之地。场经营和佛山青少年购物首选之地。却揭亮顽淋友葡锰读搔览都昔亩赴淑令樊瑞硒胳挖姑卸睬凳刚羌拨斡研幕2009深村钢材市场项目独立商业
23、部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P禅城商业个案借鉴禅城商业个案借鉴2：商业街案例商业街案例丽日玫瑰摩尔坊：引进美食一条街的概念，丽日玫瑰摩尔坊：引进美食一条街的概念，定位实现定位实现对该区域饮食对该区域饮食业态的空白点业态的空白点填补填补，同时提升该区域商业氛围的竞争力。，同时提升该区域商业氛围的竞争力。商场名称商场名称丽日玫瑰摩尔坊位置位置绿景二区与魁奇路之间规模规模总建筑面积1万方，商铺100间面积区间面积区间80-120 主力商家主力商家六千馆、杯子红茶馆租金租金60-100元售价售价1.3-1.5万（06年）出租情况出租情况95%由
24、于面积小，总价低，开售时吸由于面积小，总价低，开售时吸引了众多投资者进行购买其二层引了众多投资者进行购买其二层商铺；商铺；但由于其临街商铺为拆迁户所有，但由于其临街商铺为拆迁户所有，未能按照规划进行招商，是影响未能按照规划进行招商，是影响该商场正常经营的重要因素。该商场正常经营的重要因素。撰茬剂揖倾奄窃财布俄贝启辊痴车淬煌涩户藻骑蚁烃滔懊掠姐洪票娜菇姑2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P季华商圈季华商圈项目地块项目地块桂城商圈桂城商圈祖庙商圈祖庙商圈南海广场南海广场嘉信茂嘉信茂保利水城保利水城城市广场城市广场家
25、天下家天下紫金城紫金城百花时代广百花时代广场场又一城又一城桂城商圈桂城商圈枢纽型双核带状商圈枢纽型双核带状商圈南海广场-保利水城核心圈主要由南海广场、又一城、嘉信茂、保利水城组成。主要针对周边中高端消费人群，经营状况稳定。由于千灯湖版块定位为全国金融高新区，保利水城定位类似广州的“天河城广场”，是整个高新区中心的商业霸主，发展潜力无可限量。与顺联广场一样，其主要针对的客户会以老板、中产、高级白领为主。城市广场商圈-百花时代广场商圈，针对片区大型楼盘众多，应运而生的补缺形商场。其中城市广场以特色餐饮+大型超市为吸引点；百花时代广场则以品牌百货店+特色餐饮+时尚购物为主题。附近有多个大型主题饮食商
26、业体，片区商业分布与项目类似。朽滩壤度往怀柳嫌导峡喂勿痰柜鸦豆挟呈闲杰獭肠罕烤下涕蛀淘则门淳撬2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P桂城商圈桂城商圈链条互补式的势态链条互补式的势态南海广场南海广场嘉信茂嘉信茂城市广场城市广场保利水城保利水城南海广场南海广场城市广场城市广场嘉信茂广场嘉信茂广场保利水城保利水城桂城商圈：桂城商圈：目前已进入商业中心地位重新洗牌的阶段，目前已进入商业中心地位重新洗牌的阶段，南海广场、保利水城、南海嘉信茂三大商南海广场、保利水城、南海嘉信茂三大商业同台经营，影响辐射面日趋扩大业同台经营，
27、影响辐射面日趋扩大该商圈以综合型的集中式零售百货商场及大型超市为主，以南海广场，嘉信茂广场和城市广场为基本，形成桂城的商业金三角模式。只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则销售情况一般，租赁稳定。周边拥有多个大型商住楼盘常住居民以及周边镇区为主力消费群体。榔衔询茄妮受骨斧潍谰岛亩巢祸茫竹饲舅乓制义缆篡汞受目掖淡釉垒裔蓖2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商场名称商场名称保利水城位置位置桂城千灯湖规模规模占地10万，总建筑面积16万面积区间面积区间50-150，200-500主力商家主力商家吉之岛、电
28、影城溜冰场等租金租金首层60-100元/,二层30元/ ，三层15-20元/ 。售价售价租售结合出租情况出租情况70%桂城商业个案借鉴桂城商业个案借鉴1 1：典型城市典型城市MALLMALL保利水城：位于保利水城：位于CBDCBD核心的最大规模城市综合型商业体，一开业便成为广佛中心的核心的最大规模城市综合型商业体，一开业便成为广佛中心的地标性商地标性商业体，业体，成为城中新的消费旅游热点。成为城中新的消费旅游热点。3030404060605050707080801001009090110110120120140140130130150150160160170170首层二层三层四层租金：元租金：
29、元/ /依靠金融区的核心优势及千灯湖的资源，把商业依靠金融区的核心优势及千灯湖的资源，把商业与水资源相融，打造容纳行业最多、经营品类与水资源相融，打造容纳行业最多、经营品类最全的密闭式超大购物中心，是集购物、休闲、最全的密闭式超大购物中心，是集购物、休闲、饮食、娱乐旅游为一体的饮食、娱乐旅游为一体的“一站式一站式”休闲购物休闲购物中心；中心；开业当天佛山、广州车辆到场比率为：开业当天佛山、广州车辆到场比率为：7 7：3 3。成为地铁开通前真正突破地域界限的广佛第一成为地铁开通前真正突破地域界限的广佛第一商业中心；商业中心；自成功开业后，从原来的自成功开业后，从原来的“依靠依靠CBDCBD发展发
30、展”迈迈向向“成为发展中的成为发展中的CBDCBD吸引外来资金的风向标吸引外来资金的风向标”犬极曾础可撼睛抖坟沏沃局蛤片畔酶俏幼寿千禾恩娄佬凹罐脱趣乡应魁麦2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P桂城商业个案借鉴桂城商业个案借鉴2：典型购物中心典型购物中心嘉信茂广场：占据嘉信茂广场：占据1.61.6万平方的万平方的主力商家主力商家沃尔玛沃尔玛是保证人流的重要保障是保证人流的重要保障，而且，而且停车停车便利，便利，现阶段经营状况良好。现阶段经营状况良好。商场名称商场名称嘉信茂广场位置位置桂城南海大道与南桂东路交界规模
31、规模6万面积区间面积区间10-1000主力商家主力商家沃尔玛麦当劳肯德基等租金租金部分商家采取分成，售价售价只租不售物业管理费物业管理费35元/出租情况出租情况80%铡求顿曝拔良朗窗陇锤侯抹茵削萄嘶盎质掠角洼珊部闪慑壤页痊醚熬休酉2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P禅桂的集中式商业主要分布在禅桂的集中式商业主要分布在祖庙路、季华五路、南海大道祖庙路、季华五路、南海大道。百货：百货：百花广场兴华商场东建世纪广场、顺联国际、嘉信茂广场、吉之岛、南海广场主题商城：主题商城：流行前线、 国美电器、 苏宁电器、永乐电器超
32、市：超市：沃尔玛、好又多、百佳、易初莲花、家乐福购物中心：购物中心：东方广场、城市广场、保利水城三大商圈态势小结：以百货、主题商城、超市以及购物中心为主，未形成有绝三大商圈态势小结：以百货、主题商城、超市以及购物中心为主，未形成有绝对优势的商圈，未来竞争激烈。对优势的商圈，未来竞争激烈。禅桂的真正意义上的商业街街铺只有祖庙路步行街，主要以依附主要以依附集中式商铺周边发展的临街商铺和社区型街铺。集中式商铺周边发展的临街商铺和社区型街铺。步行商业街：祖庙路社区型商铺：玫瑰园湖景路在建/待建项目商业规模东华里拆迁项目-恒福商业中心18000九鼎国际城5万财富城20000 雅居乐集中商业20000百花
33、时代广场20000保利水城160000 博乐国际街区60000九珑新街15000 中海文华熙岸15000 希考牙诬之辱躲且痒餐桥硷烙坯苞钠儡环烯率千许钧砍机懦宫优陶医橡取2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P市场租售方式对比：市场租售方式对比：供应方式供应方式租售结合租售结合只租不售只租不售只售不租只售不租开发背景最常见的的方式，主要是本地开发商开发的商用物业，通过前期进行大型商家的招商吸引投资者进行购买。基本以百货商场为主，并且占据城市中心商业区域，该类发展商具有丰富的商业投资经营经验，大部分采用与商家分成扣点
34、的合作方式以街铺为主，一般位于住宅底商或社区型街铺。发展商不做统一招商，进行销售后由小业主执行进行招租，代表性物业百花广场东建世纪东方广场兴华商场嘉信茂广场顺联国际福升商场米兰大道租售结合为市场主流，但随着城市的发展，更多具有较强商业经营经验的实力发展商选租售结合为市场主流，但随着城市的发展，更多具有较强商业经营经验的实力发展商选租售结合为市场主流，但随着城市的发展，更多具有较强商业经营经验的实力发展商选租售结合为市场主流，但随着城市的发展，更多具有较强商业经营经验的实力发展商选择只租不售的模式，而作为社区型商铺或住宅底商，大部分发展商不愿意背负经营的沉择只租不售的模式，而作为社区型商铺或住宅
35、底商，大部分发展商不愿意背负经营的沉择只租不售的模式，而作为社区型商铺或住宅底商，大部分发展商不愿意背负经营的沉择只租不售的模式，而作为社区型商铺或住宅底商，大部分发展商不愿意背负经营的沉重负担，一般都会选择只租不售。重负担，一般都会选择只租不售。重负担，一般都会选择只租不售。重负担，一般都会选择只租不售。薯诊辫歉盯燎询刺债桂呸滋欢泣纯挪所思饲傣惫娥武绘龙蹄脸症兴祈汾碉2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P各商业出租率统计：各商业出租率统计：价格区位价格区位出租率出租率% %百花广场90%福升商场100%东方广场
36、70%顺联国际80%东建世纪80%流行前线95%同济广场30%汇潮天地70%南海广场100%城市广场60%价格区位价格区位出租率出租率% %祖庙路100%仿古街90%玫瑰园85%湖景路50%普澜路100%祖庙路100%丽雅苑80%怡翠花园80%鹿璟村95%街区商业街区商业集中式商业集中式商业集中式商业首二层以及临街的位置出租率较高，租金稳定，而二层以上出租率及租集中式商业首二层以及临街的位置出租率较高，租金稳定，而二层以上出租率及租集中式商业首二层以及临街的位置出租率较高，租金稳定，而二层以上出租率及租集中式商业首二层以及临街的位置出租率较高，租金稳定，而二层以上出租率及租金都相对较低，并且经
37、营者流动转换较快金都相对较低，并且经营者流动转换较快金都相对较低，并且经营者流动转换较快金都相对较低，并且经营者流动转换较快鹿亡马斡崩泻卯淘诸虐蕊臀总路鸭躺道啃茁黑钒双酷培廷夷阐港姆造接随2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P集中式商业中，在以经营精品为主的基本面积都在集中式商业中，在以经营精品为主的基本面积都在集中式商业中，在以经营精品为主的基本面积都在集中式商业中，在以经营精品为主的基本面积都在2020202030303030平方左右，以品牌店或餐饮经平方左右，以品牌店或餐饮经平方左右，以品牌店或餐饮经平方左
38、右，以品牌店或餐饮经营为主的基本集中在营为主的基本集中在营为主的基本集中在营为主的基本集中在80808080100100100100平方的范围内。平方的范围内。平方的范围内。平方的范围内。3030404060605050707080801001009090150150200200300300250250350350400400500500佑一城（40-100）汇潮天地（20-30）城市广场（80-120）顺联国际100-150）南海广场（80-120）桂城嘉信茂广场（50-150）百花总汇（30-40）流行前线（20-30）东建世纪广场（40-100）集中式商业主力面积区间统计集中式商业主力面
39、积区间统计让诞蔚谱气兹钝尘惦念晾景佃卒绿狠螟茫牌孕禄挟骤卖顿嗽膀技作褒轨穿2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P街铺式商业主力面积区间统计：街铺式商业主力面积区间统计：3030404060605050707080801001009090150150200200300300250250350350400400500500九珑新街（40-100）米兰大道（40-70）汇银第一街（40-80）力讯上筑（30-80）博乐街区（100-200）保利水城（100-200）金玉汇（80-120）百花时代广场（80-150 ）金
40、色街区（40-100）小型社区临街商铺面积区间基本集中在小型社区临街商铺面积区间基本集中在小型社区临街商铺面积区间基本集中在小型社区临街商铺面积区间基本集中在40408080平方的范围之内；项目商业规模相对平方的范围之内；项目商业规模相对平方的范围之内；项目商业规模相对平方的范围之内；项目商业规模相对较大的街区商铺，面积集中在较大的街区商铺，面积集中在较大的街区商铺，面积集中在较大的街区商铺，面积集中在100100150150平方米的范围之内。平方米的范围之内。平方米的范围之内。平方米的范围之内。柿侄郸五摇井亩仿缉闰箱哨瘸敝盔恨舵蜜隙惟漾刷冒祥限水犯基搪腮背进2009深村钢材市场项目独立商业部
41、分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P禅桂区域性大型商业体量发展迅猛，各商圈间辐射范围趋向重叠，竞争条件各有各商圈间辐射范围趋向重叠，竞争条件各有优势，商业供应饱和运作，优势，商业供应饱和运作，人口增速缓慢，且同质竞争严重。百货、零售、大型超市、金融办公类商业场所供应在未来35年内在各个商圈均有大量增加，而禅桂未来35年内商业体量将呈现直线上升的态势。集中式商业集中式商业及街铺式商业林立，但整体投资经营状况一般。及街铺式商业林立，但整体投资经营状况一般。随着地铁开通、广佛同城等交通市政配套落实，预计未来商圈之间竞争非常激烈，同时交通配套的完善将导
42、致消费流向趋于分散。周边生活配套型消费及外向主题周边生活配套型消费及外向主题式消费将成为未来禅桂区域居民的两种重要消费模式。式消费将成为未来禅桂区域居民的两种重要消费模式。禅桂商圈市场小结：禅桂商圈市场小结：本项目必须在已有的商业形态中，定位采用区域补充、错位本项目必须在已有的商业形态中，定位采用区域补充、错位经营的路线，发掘市场空白点，扩大未来商业价值潜力。经营的路线，发掘市场空白点，扩大未来商业价值潜力。臃态略臣猖铃小癌奠畦龙紊癌填柯武饮绊包癌拘幕患瞬套榔伺束眉茨压遭2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告
43、目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议2、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、
44、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测弯珠椭
45、屁窖别壁此篮襄含馒劣陨软曹如洪涪按迟嗅杆垣汞盆磊粟亥酱虱卵2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目附近商业市场现状项目附近商业市场现状四大主力商场盘点四大主力商场盘点 集中式商集中式商业 以大型超市及国美以大型超市及国美电器器带动整体商整体商场运作运作小型商家以小型商家以经营服装、服装、首首饰精品精品类为主主 大型商大型商业经营稳定，定，小型自主小型自主经营商商业冷清冷清新都会华新都会华庭庭顺联国顺联国际广场际广场东建世东建世纪广场纪广场嘉信茂嘉信茂广场广场 社区型社区型购物中心物中心沃沃尔玛国国际知名商知名商
46、业体体进驻，吸吸纳小型商家小型商家开开业半年，地段及品牌半年，地段及品牌优势明明显，目前人流，目前人流稳定定 集中式商集中式商业打造高档服装皮具打造高档服装皮具类为主，主，负一一层为超市超市商商业氛氛围浓厚，高档次商厚，高档次商业形形象确立象确立3 3层以上的品牌店人流少以上的品牌店人流少 集中式商集中式商业以品牌服装店自主以品牌服装店自主经营，针对客客户以附近写字楼白以附近写字楼白领消消费群群为主主返租期将返租期将过，撤，撤场商家增商家增多，整体人流量下滑多，整体人流量下滑搞绎撞嘲咸盔峦典恳挫置巴哗间逸韩庆沧榴沸姆榷租芒灯准但宛四碰颐籍2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）13
47、5P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目名称项目名称项目位置项目位置总面积总面积（约数）（约数）主力面积：主力面积：数量数量（间）（间）售价售价租金租金流行前线普澜路2000030-80（建筑）3628000-1700060-130元/财富城季华七路50000左右50-100（实用）未定均价20000元5090元/新都会广场季华五路、汾江南路交界处18000左右40-80（建筑）1.2万60130元/东建世纪广场季华路、华远路交界处2000040-60（建筑）400间左右-30-50元/顺联国际购物广场普澜路、季华路交界处4600050-60（实用）270间不售扣点
48、2030 靠区域优势拉阔辐射面，综合型的集中式零售百货商场基本上都维持在靠区域优势拉阔辐射面，综合型的集中式零售百货商场基本上都维持在靠区域优势拉阔辐射面，综合型的集中式零售百货商场基本上都维持在靠区域优势拉阔辐射面，综合型的集中式零售百货商场基本上都维持在3-53-5万的万的万的万的体量，根据招商状况而言，只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则体量，根据招商状况而言，只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则体量，根据招商状况而言，只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则体量，根据招商状况而言，只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则销售情况一般，租赁
49、稳定。销售情况一般，租赁稳定。销售情况一般，租赁稳定。销售情况一般，租赁稳定。项目附近商业市场经营状况：项目附近商业市场经营状况：讣睫乐挥节讳碗弥冉铺声治驳应技森酝扳款茸此紫校歹狱徽像煤简炔硕袱2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目附近商业市场现状项目附近商业市场现状周边社区商业业态周边社区商业业态丽日玫瑰名城商业丽日玫瑰名城商业丽日都会商业丽日都会商业惠景城商业惠景城商业绿景、华远路沿线商业绿景、华远路沿线商业以烟、酒、茶，装修、装饰等社区街铺和集中式饮食街为主，经营状况较好。以社区街铺为主，业态上有休闲保
50、健中心以及新一佳等，经营一般。以社区街铺为主，龙头业态为惠景书城，其他为餐饮、银行等日常生活配套。餐饮为主，兼顾装修、装饰及休闲娱乐。庄虾侮冯她匠炙剩逮独拽溅足恳溉贼郭呸诡传闲异慕简纷册掺宾墟唬擂苹2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P华华远远东东路路主营：餐饮、美容、生活配套类主营：餐饮、美容、生活配套类丽日社区丽日社区本本案案绿景路绿景路区域内楼盘众多，但无大型的超市、购物、区域内楼盘众多，但无大型的超市、购物、休闲、娱乐综合性商业体，此类消费需求分休闲、娱乐综合性商业体，此类消费需求分流至季华商圈中。流至季
51、华商圈中。大型超市在此持续经营的大型超市在此持续经营的发展空间较大。发展空间较大。项目周边主要商业业态以装饰设计、家私家项目周边主要商业业态以装饰设计、家私家具、餐饮等专业性的商业以及生活配套类为具、餐饮等专业性的商业以及生活配套类为主，颇具规模并拥有一定的知名度。为此，主，颇具规模并拥有一定的知名度。为此，延续餐饮旺势，发展社区休闲消费相关的业延续餐饮旺势，发展社区休闲消费相关的业态将是本案商业体定位重点考虑的方向。态将是本案商业体定位重点考虑的方向。项目附近商业市场现状项目附近商业市场现状周边社区商业业态周边社区商业业态绿景一路绿景一路主营：装饰、家具、生活配套类业态主营：装饰、家具、生活
52、配套类业态绿景二路绿景二路主营：装饰、家具主营：装饰、家具疗辜铰浩棺奢奸听呻诽唤羹厕茂隧批到鬼岗昔原娘证夹搅乞政府贩羔药淌2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商业商业类型类型区域区域租金水平租金水平( (元元/ / /月月) )出租出租率率商家商家数数主要业态主要业态主力商户主力商户经营状况经营状况大型大型商业商业体体顺联国际顺联国际广场广场负一层：20-30一层：300-600二层：150-380三层：80-150四层：30-60五层：20100%270超市、餐饮、零售百货百佳超市、真功夫、周大福、TONY、
53、鳄鱼、皮尔卡丹、SONY、松下、NOKIA、三星、阿迪达斯、耐克等季华商业圈中档次定位最高的大型商场东建世纪东建世纪广场广场一层：300-550二层：180-350三层：50-130四层：30100%400超市、餐饮、洋快餐、娱乐、书店、零售百货肯德基、屈臣氏、雅芳婷、奥利侬、凌宇书屋、世纪美食业态规划较为凌乱，美食城为其聚拢不少客源，虽有极少空置，但经营情况良好流行前线流行前线一层：180-450二层：90-350三层：40-80100%360流行服饰、精品饰品、洋快餐麦当劳、潮色通讯、流行服饰以经营潮流服饰、精品、饰品为主题，定向性商业体，经营情况较好社区社区外向外向型型丽日玫瑰丽日玫瑰名
54、城名城30-50100%35餐饮毛家餐馆、德庄火锅、杯子红、粤府湘苑以经营中档次的餐饮酒楼为主，辐射面较广，但由于停车困难，经营情况一般周边大型集中商业体业态租金汇总周边大型集中商业体业态租金汇总扁谩孽危苯瓢夏堡浸蚜灌隘唱三卡表困泻沤浊怯演力届覆今好仿肆杖婚声2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商业商业类型类型区域区域租金水平租金水平( (元元/ / /月月) )出租出租率率商家商家数数主要业态主要业态主力商户主力商户经营状况经营状况街街铺铺华远东路华远东路北段北段40-15090%约70餐饮、士多、美容美发、
55、装修、汽车美容、办公天府鱼庄、滋味轩、喜来轩、永康美容、永安广告、华夏广告受季华商圈覆盖，人流较旺，以中档餐饮为主，经营较好绿景一路绿景一路40-8090%约60家具、装饰三赢装饰、八零后装饰、森美橱柜、名匠轩、威家斯、曼克斯等绿景一路以生活配套、休闲娱乐类业态为主，并有部分家私家具、装饰类延伸至此，空置较少绿景二路绿景二路50-10090%约160家具、装饰、生活配套类索菲亚整体衣柜、法律书店、啡式咖啡馆、欧亚会绿景二路主营装饰、家具卫浴橱柜等业态，经营红火，出租较旺普澜二路普澜二路120-28090%约90餐饮、服饰、家具、装饰、茶楼、士多、美容美发阳光世纪、伊丽莎白、富安娜、美丽经典、凉
56、茶世界、蜀家人、普澜二路为连接祖庙、季华两大商圈的枢纽，车流人流最旺，路段经营较红火，业态多样化社社区区底底商商丽日玫瑰丽日玫瑰40-12060%约160家具、装饰、超市、娱乐、服饰、士多、药房、美容丽日会、全草堂、美膳宫食府以满足居民生活配套类业态为主；靠汾江路、魁奇路段由于人流较少，空置比例较高；惠景路段及靠近丽日食街段，人流较大，经营红火。玫瑰园玫瑰园45-130100%约120装饰、家具、橱柜、洁具、茶楼、美容法国索菲亚、自然美、威家斯、金爵会棋艺馆、蓝安琪美容连锁、以经营专业性的中、高档家具类业态为主，靠绿景路段经营红火，其他路段有少数空置金碧花园金碧花园30-8080%约80装饰、
57、家具三星装饰、欧派、雅仕阁、香港纤盈堂以经营专业性的中、高档家具类业态为主，靠绿景路段经营红火，其他路段有少数空置绿景绿景-华远沿线与周边社区裙楼商业租金汇总华远沿线与周边社区裙楼商业租金汇总券匣两竣搏帘沾一浚询幽而忠块衍愿窿邑装确幅谊岸詹愉鞋啃哦最荐遮肥2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P名称名称经营业态经营业态商家数商家数主力商家主力商家租金范围租金范围比例比例丽日社区丽日社区餐饮餐饮2222杯子红、六千馆、重庆德庄杯子红、六千馆、重庆德庄7080708020%20%娱乐娱乐5丽日都会、V2BAR、丽日沐足
58、70905%美容美容1818格丽菲、诗曼、蓓莎格丽菲、诗曼、蓓莎80-10080-10017%17%超市超市2新一佳、华兴商行15-202%装饰装饰7名雕装饰、名扬居60706%服饰服饰8海谷、HELEN80907%精品精品8檀木世家、芙洛拉艺术馆80907%烟酒茶零售烟酒茶零售1818茶之林、御鼎酒业、骏德酒业茶之林、御鼎酒业、骏德酒业80-9080-9017%17%生活配套生活配套2020柯达数码、星碟影音、神仙水果柯达数码、星碟影音、神仙水果50-7050-7019%19%合计合计10810850-10050-100100%100% 丽日社区商铺总数约为丽日社区商铺总数约为240间，对进
59、驻的约间，对进驻的约110家进行业态分析研究，以期对本项目家进行业态分析研究，以期对本项目商业业态的定位提供支撑及帮助，分析如下：商业业态的定位提供支撑及帮助，分析如下：丽日社区业态租金汇总丽日社区业态租金汇总侈砧阁脾叮狄骡页结垢挪贮覆僻漓芒臀志龙核广一范例芳痉似熙塌扭嘉让2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P名称名称售价售价租金租金商家数商家数入驻率入驻率面积面积（）（）经营情况经营情况丽日玫瑰丽日玫瑰惠景路惠景路120001200040-7040-701818100%100%80-10080-100以生活配套
60、类商业为主，由于非社区出入口且路边杂乱停车，租金相比稍低，商家进场率较高小区商业小区商业街街铺高铺高10.410.4米米15000-15000-170001700060-8060-80252590%90%250-350250-350以中档餐饮、娱乐为主，高档次的餐饮主力店较少，停车困难，制约了客流量的提高铺高铺高6.56.5米米12000-12000-130001300050-8050-80707095%95%80-10080-100以满足社区生活配套类的商业业态为主，依托社区业主支撑消费，经营一般魁奇路魁奇路17000-17000-190001900040-8040-80454530%30%
61、80-10080-100人流较少，商业氛围较弱，商家驻场率约30%左右丽日都会丽日都会广场广场惠景路惠景路100001000050-7050-701818100%100%50-5550-55丽日都会广场为区域内唯一集超市，餐饮、娱乐、美容休闲于一体的大型商业广场，但由于地段制约以及超市（新一佳）档次较低，仅辐射周边较近区域，经营较差，汾江南路段约有3成门面空置汾江南路汾江南路13000-13000-140001400050-6050-60303020%20%60-8060-80内街内街7000700030-4030-40303070%70%40-5040-50地铁口地铁口50005000/ /
62、0%0%50-6050-60项目邻近商业资料汇总项目邻近商业资料汇总奴宵陀闻离帮尖淆巫荧粮嚼苔赏蓝垫承艇潦管披恤岿渠墩哄窍约鲜衡约撞2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135Pu2公里区域内的大型商业体基本采用收取固定租金形式，根据其档次定位和业态组合租金有所不同，但相对比社区铺和街铺，大型商业体的租金较高；首层约在300-600元/之间、二层、三层按50%左右递减；从业态上发现，作为凝聚客源的核心业态超市的租金最低，如百佳仅约15元/左右，屈臣氏35元/左右，好又多20元/左右；u 项目周边临街店铺的平均租金水平在5
63、0-80/平方米。其中，衔接祖庙商圈与季华第一商圈的普澜一、二路，临街铺面最高可达300/平方米；华远东路北段虽然也有部分临街铺面租金较高，但仅限于极少数面积在15个平米以内的商铺以及靠近季华路沿线区域，租金基本是在60-180元/之间；u 从周边社区铺的调研发现，社区铺的租金基本较低，但业态档次较高的家私家具类业态拥有不错的租金回报，约在：70-100元/内。项目周边商业租售情况盘点小结项目周边商业租售情况盘点小结烘弯氰磨捌毋衙蹋雾洗捅纽邮遣菊淀贼俱价故嘶羊任目肾侍灼珐丰循肪颂2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）13
64、5Pl周边商业业态发展不均衡周边商业业态发展不均衡：传统零售业比重偏大，满足个性化需求的业态明显不足。小型商业网点，大部分都是档次低、无特色的传统小店，缺少有自己特色的专业店、专卖店和精品店。l 商业特色主题不突出商业特色主题不突出：区内零售商业以传统生活服务型零售为主，与其他地区商业形态雷同。中心商圈为大型饮食配套，业态单一，缺少多元吸引力和凝聚力。l周边市场定位档次较低周边市场定位档次较低：区内各专业市场基本是档次较低的粗放型市场，缺少与休闲、娱乐文化特色结合紧密的主题式集中商业。l 商业定位缺乏预留未来发展空间商业定位缺乏预留未来发展空间：缺乏对商业布局的调控手段；商贸信息的收集处理能力
65、不足；没有对重点发展的商业设施预留相应的土地资源；停车位少，停车不便。小结：小结：项目启示：项目启示：大型商业体虽然会给项目带来高附加值以及高租金回报，但是在经营上亦同样存在较大的大型商业体虽然会给项目带来高附加值以及高租金回报，但是在经营上亦同样存在较大的大型商业体虽然会给项目带来高附加值以及高租金回报，但是在经营上亦同样存在较大的大型商业体虽然会给项目带来高附加值以及高租金回报，但是在经营上亦同样存在较大的难度，为此，在如此激烈的竞争市场里，要突围而出必须难度，为此，在如此激烈的竞争市场里，要突围而出必须难度，为此，在如此激烈的竞争市场里，要突围而出必须难度，为此，在如此激烈的竞争市场里，
66、要突围而出必须“走差异化路线、占据市场空白走差异化路线、占据市场空白走差异化路线、占据市场空白走差异化路线、占据市场空白”。高档次的商业必须配备足够的停车场以及特色餐饮、特色娱乐，方能吸引高端消费者光临。高档次的商业必须配备足够的停车场以及特色餐饮、特色娱乐，方能吸引高端消费者光临。高档次的商业必须配备足够的停车场以及特色餐饮、特色娱乐，方能吸引高端消费者光临。高档次的商业必须配备足够的停车场以及特色餐饮、特色娱乐，方能吸引高端消费者光临。零售业租金高，但持续兴旺难、竞争大，为此，项目定位应针对生活最基本的需求缺口，以零售业租金高，但持续兴旺难、竞争大，为此，项目定位应针对生活最基本的需求缺口
67、，以零售业租金高，但持续兴旺难、竞争大，为此，项目定位应针对生活最基本的需求缺口，以零售业租金高，但持续兴旺难、竞争大，为此，项目定位应针对生活最基本的需求缺口，以大龙头、主力店为基础，大龙头、主力店为基础，大龙头、主力店为基础，大龙头、主力店为基础，“抓小放大抓小放大抓小放大抓小放大”采用零活的合作方式让商场能迅速满场、持续兴旺。采用零活的合作方式让商场能迅速满场、持续兴旺。采用零活的合作方式让商场能迅速满场、持续兴旺。采用零活的合作方式让商场能迅速满场、持续兴旺。程郑寓霞谣畔赣培列杰降辛咱严弄坍肇挺交毡详孝皆袒汾契鉴振哨醇芳舞2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P20
68、09深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状3、消费行为分析、消费行为分析1
69、1、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写
70、字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测郭轩住汰橇盘结僚怨铺俞形嘶嫩烯好饶揉俗架芬愚渝托核各蔚普纯逛猫鞠2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P访谈对象访谈对象年龄年龄住址住址职业职业客户语录客户语录周小姐26金桂园公司职员现在季华商圈都很好啦，一般和朋友吃饭会去丽日食街，逛街的话还是去季华路一带啦；深村下面感觉乱糟糟的，人都很杂，没有特殊情况我都不会考虑过去买东西啦；逛街主要还是逛心情了，环境好一点才有逛街消费的心情哦；如果深村那里有家好一点的KTV我觉得都不错啊，在丽日食街食完饭走
71、过去唱歌都几OK！黄先生33惠景城个体经营户钢材市场那里的位置很不错啊，以后会有大发展吧！现在城南这边的商铺都好紧张的，贵得很了，你看丽日的铺子随便都租2000多一个月！如果是钢材市场那边发展起来了我都会考虑买个商铺投资；这附近都没有什么可以逛街、休闲、买东西的地方，要是有个休闲的商场肯定吸引人过去啦！梁先生42玫瑰园私企主钢材市场这边环境不太好啊，地方有点杂。我在雅居乐都有买商铺投资了，那里的发展比较快，深村估计拆迁改建都需要一段时间，商业气氛都不好，现在那里的商铺肯定无人买啦！消费者分析消费者分析-重点客户访谈重点客户访谈 为了能更准确地为商场进行定位，我司以深访的形式访谈了为了能更准确地
72、为商场进行定位，我司以深访的形式访谈了1010位居住在项目附近的位居住在项目附近的居民，以点带面分析周边居住人群的消费行为、寻找潜在的消费需求，访谈重点内容摘居民，以点带面分析周边居住人群的消费行为、寻找潜在的消费需求，访谈重点内容摘录如下：录如下：朝饮查塘征郝邪躯拧究涌绕夕泼劫但杜奇雨廖误嘴盏旺图吠踏辱铺盯咐袄2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P访谈对象访谈对象年龄年龄住址住址职业职业客户语录客户语录田女士35周边民居家庭主妇呢个地段既日常生活配套应该是非常完善的，但档次就比较低，附近的超市都好一般，大D好D
73、的都没有。如果百佳、吉之岛、沃尔玛呢D禁高档次既超市系呢度开分店，唔单止会令附近既人都能光顾，并且你地个盘都可以卖贵好多啦！现在晚上出来都没有可以逛街、休息的地方了，逛街都会去季华路那边，也不是很远。陈先生28惠景城公务员钢材市场那里交通不是很方便了，路比较窄，停车比较难；如果有家电影院在附近会不错了，除了唱歌、喝酒多个玩的选择，要是有健身房更好了！这里生活都几方便，就是娱乐休闲场所比较少，出门都不知道逛什么，只有去季华哪里看看如果是买衫啊，较为大件的消费都会外出消费，好像去广州啊、香港啊，现在都很方便梁先生24汇星园公司职员附近的商业配套真系好差，要咩无咩，除左餐厅以外，其他超市啊、百货啊都
74、无！想约朋友去玩都要很远了，看电影要去大明星，平时就陪女友逛流行前线，从这里出去坐车又不方便，都不想出去逛街啦，要是附近有可以逛又可以玩的商场就好了！郭小姐26金碧花园文员奶奶就住在惠景城，平时生活配套都比较齐全，但是我就很少到那边消费，感觉深村还是比较杂，也没有什么可以消费的场所，那里的食街也不是很吸引我，好似都是中餐多，特色比较少，家里人会去食街消费，我就比较少。如果以后那里有个较好的商场，有个电影院啊，星巴克那类型的休闲场所的话我可能都会去逛逛，毕竟离家比较近，同朋友聚聚都有个比较好的场所，现在网上购物非常方便，我买衫一般都在网上买了，所以逛街好少买衫。消费者分析消费者分析-重点客户访谈
75、重点客户访谈委飞瑞崇启啤借磷假嗓肋喇戊啡壬喝肄察笨紧干灶沦离柏腾厅元庭熟蔬诞2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P访谈对象访谈对象年龄年龄住址住址职业职业客户语录客户语录周女士32怡乐居二期会计平时好少在那个区域消费，主要是没有什么商业配套支持，如果食饭大多会选择珠江渔村，丽日食街我周边的朋友都会经常去。我在百花广场上班，所以平时日常购物消费场所都是在旧城区，好像东方广场等，都很方便。如果以后那个位置有大型高档次超市的话都会考虑过去消费，新一佳实在太差。陈小姐28丽日玫瑰公务员现在很少在周边消费，丽日食街大部分都
76、是中餐，虽然档次比较高，但全部的食肆的空间都很小，如果是有什么喜庆，亲戚朋友聚餐摆两三围台就一定要到珠江渔村啦，如果周边有好像顺联5楼或者湖景路水秀名轩那类型的中型食肆一定很好生意。如果那个地方做百货购物的话，档次要好像顺联、兴华那一类我才会去消费，如果好像流行前线、福星那一类就一定不会去。如果有电影院应该会经常光顾，其实做好像“欧亚会”那类型的会所都好，但欧亚会消费太贵啦，如果是健翔那个档次和消费水平都可以接受，毕竟附近真的没有这类型休闲的地方。周六日一般会举家外出购物，其实超市不在乎远近，最重要有足够的停车位。林小姐28绿景苑私企业主很少在附近消费，消费场所都在桂城多，我在桂城上班，平时消
77、费购物多数会系桂城。那个位置看以后做咩啦，如果又系好象流行前线、东方广场那类的格仔档多，就一定少去啦。我最想那儿有电影院同大型超市，事关我最钟意睇电影。儿子是我生活的重心，如果那里有专门的儿童游乐场所都会带他去玩。消费者分析消费者分析-重点客户访谈重点客户访谈券碘溯讫烘妖巫税科浚剔挑忘昌视褂昏肪洛趁变菌跌桨鞠篮韩傈粮皱钦戒2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135Pl周边居民对商业消费观念受目前较为杂乱的钢材市场影响，区域认同度较低。周边居民对商业消费观念受目前较为杂乱的钢材市场影响，区域认同度较低。l周边长期缺乏大型
78、购物、休闲商业配套，周边居民除了居住地附近购物消费外，大多习惯在工周边长期缺乏大型购物、休闲商业配套，周边居民除了居住地附近购物消费外，大多习惯在工作地域消费或到其他区域的大型商场消费。作地域消费或到其他区域的大型商场消费。l周边周边5年内新交楼的楼盘较为集中，周边居住人群主要为年内新交楼的楼盘较为集中，周边居住人群主要为2040岁的年轻家庭，处于人生上升岁的年轻家庭，处于人生上升周期的人群是核心消费人群，这类型人群对消费场所的特色及档次要求较高。周期的人群是核心消费人群，这类型人群对消费场所的特色及档次要求较高。消费者行为特征小结：消费者行为特征小结：项目启示：项目启示：由由由由于项目附近楼
79、盘众多，故由此产生的中高端消费力极强，大超市、电影院等生活型配套于项目附近楼盘众多，故由此产生的中高端消费力极强，大超市、电影院等生活型配套于项目附近楼盘众多，故由此产生的中高端消费力极强，大超市、电影院等生活型配套于项目附近楼盘众多，故由此产生的中高端消费力极强，大超市、电影院等生活型配套尤其缺乏；尤其缺乏；尤其缺乏；尤其缺乏；居住在附近大型楼盘的客户群以年轻家庭较多，其对子女的教育与培育非常重视，故针对居住在附近大型楼盘的客户群以年轻家庭较多，其对子女的教育与培育非常重视，故针对居住在附近大型楼盘的客户群以年轻家庭较多，其对子女的教育与培育非常重视，故针对居住在附近大型楼盘的客户群以年轻家
80、庭较多，其对子女的教育与培育非常重视，故针对儿童教育为主题的商业将很有发展潜力。儿童教育为主题的商业将很有发展潜力。儿童教育为主题的商业将很有发展潜力。儿童教育为主题的商业将很有发展潜力。募塔棵踢唬住昏坞婶劝贷翰蕉哟文贤枯琉估牺翔址登诉冒斥寨钦靶拾孟喻2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、
81、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态
82、规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议4、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测寡容荐偶篡柯祝铲糯藤花欧搀戌粟募谣鬃悉截褥蔷畏掐落群霞砂茁鞘踌刃2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P鉴于区域商业的容量有限，为了既能利用大
83、型商业提升住宅部分的价值，鉴于区域商业的容量有限，为了既能利用大型商业提升住宅部分的价值，又能在保留长期收租物业的同时，尽早回笼一部分的资金，又能在保留长期收租物业的同时，尽早回笼一部分的资金，建议只兴建四层约建议只兴建四层约25000方的商场，五至六层则以独立的商务方的商场，五至六层则以独立的商务LOFE（创新商务公寓）作卖点进（创新商务公寓）作卖点进行出售。行出售。为此，我司特别针对禅桂地区主要的写字楼及商务公寓进行研究，为为此，我司特别针对禅桂地区主要的写字楼及商务公寓进行研究，为本案的精准定位打好更坚实的基础。本案的精准定位打好更坚实的基础。慈鹰惟你瓶斩坦掂葬哩苑惋匹蹲惫够畸备歹那掌悉
84、琢涛诫胎季悟摔免狰示2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P萌芽期萌芽期(以单位自建写字楼为主)无序开发期无序开发期(雨后春笋般发展，但在金融危机后出现大规模断租及烂尾）萎缩期萎缩期(租售低迷，且烂尾项目林立，开发进度放缓甚至取消)快速发展期快速发展期(政府着力打造商务金融区，外来投资商不断涌入，开发水平不断提高，写字楼质素更新换代)1995年以前年以前1996-1998回暖期回暖期(不少烂尾楼被重新包装上市，且品质出现明显提升)1999-20022003-20072008年及以后年及以后佛山写字楼产业的发展历程佛
85、山写字楼产业的发展历程穿鸣鄙敌椰姿玫马碱稽椎闹李汕刘庙抚羔哇症片肋及疏躁岛能捏趋诺襄阐2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P萌芽阶段萌芽阶段启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段动因动因办公需要办公需要改善环境改善环境追求形象追求形象需求多样化需求多样化客户价值多元化客户价值多元化表现形式表现形式住宅改办公住宅改办公住宅立项、商务办公住宅立项、商务办公纯商务形象纯商务形象客户特征客户特征早期中小企业早期中小企业成长型中小企业成长型中小企业迅速发展的中小企业为迅速发展的中小企业为住，也有部分国内大型住，也
86、有部分国内大型企业分支机构企业分支机构各类型企业各类型企业产品特征产品特征住宅住宅早期商务公寓早期商务公寓纯写字楼开始出现纯写字楼开始出现写字楼与商务公寓写字楼与商务公寓并存并存客户关注点客户关注点无无位置、价格位置、价格交通、成本交通、成本位置、配套位置、配套硬件、商务氛围硬件、商务氛围地段、服务地段、服务软环境软环境市场商务需求日渐成长，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象。市场商务需求日渐成长，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象。佛山写字楼产业的发展阶段佛山写字楼产业的发展阶段杀喝伴册一框佯悍遏绵系贾瓶错虫葛彩爆痈彤淌蓝罐叉式馋鼓非逾意使痊2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报
87、告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P东建大厦环球国际百花广场华辉大厦创业大厦永丰大厦鸿业豪庭新荣大厦东盛大厦经华大厦电力大厦发展大厦公交大厦气象大厦侨都大厦财政大厦瑞山大厦创意产业园经委大厦财汇大厦(21)君宁大厦(22)富荣中心(23)国际商业中心(24)天安数码城(25)财富大厦(26)佛山国际中心1234567891011121314151617181920212223242526禅城城门头、汾江路及季华路（季华五路）为目前写字楼最密集区域。禅城城门头、汾江路及季华路（季华五路）为目前写字楼最密集区域。佛山写字楼产业的分布情况佛山写字楼产业的分布
88、情况舱信挟仅德掷效锦耗蛾司柔很钩兢盟押多堰招织误鲤庆军良愁羚宅当援弄2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P城门头城门头季华路季华路千灯湖千灯湖南南海海大大道道汾汾江江路路n95-97年，百花广场的出现标志佛山写字楼发展序幕的开启；n98-03年，禅城写字楼出现南延发展，汾江路、季华路成热点，季华路便成为佛山首条金融街；n04-06年，烂尾写字楼纷纷重新启动，佛山写字楼迎来一个发展春天；n07-08年，政府重点发展桂城千灯湖及禅城季华路商务区，两片区均有大量商务用地供应，将发展成未来佛山两大中高档写字楼密集区。禅城
89、北起城门头，向南沿汾江路、季华路发展；桂城南起南海大道，北向千灯湖发展禅城北起城门头，向南沿汾江路、季华路发展；桂城南起南海大道，北向千灯湖发展佛山写字楼产业的发展格局佛山写字楼产业的发展格局友脑赃操赁幸棋浩笔哑炔尽焉弯喷阮赊磅饯遭灶咽傍返义堤辑免断掏绽测2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P佛山供电局佛山电信星星华园国际现在未来推出财政大厦金融广场国贸大厦永丰大厦供水大厦创业大厦季华路季华路季华路季华路汾汾汾汾江江江江路路路路宏城项目季华东商务区季华东商务区季华东商务区季华东商务区季华西商务区季华西商务区季华西
90、商务区季华西商务区广发大厦烟草大厦东盛大厦兴业银行中国人寿鸿业豪庭中国人民保险公司新城大厦新荣大厦岭南明珠九鼎项目写字楼恒福新城商住、办公项目在建写子楼侨都大厦气象大厦公交大厦电力大厦发展大厦京禅大厦经华大厦细分市场细分市场季华路商务分布现状季华路商务分布现状季华商务圈以季华隧道分为东区和西区；东区为商务发展新区；西区集中在汾江路与季华五季华商务圈以季华隧道分为东区和西区；东区为商务发展新区；西区集中在汾江路与季华五路一带为商务成熟区。路一带为商务成熟区。目前已投入使用的写字楼，主要分布在汾江南路及季华五路一带，当中，季华五路被目前已投入使用的写字楼，主要分布在汾江南路及季华五路一带，当中，季
91、华五路被誉为誉为“佛山金融街佛山金融街”，沿线聚集了大量写字楼物业，商务氛围最为成熟。，沿线聚集了大量写字楼物业，商务氛围最为成熟。驶晚咒趴礁俏潦骤幂拣智顿撬弧酚投棕躬歌笔冰坷允依眯负篆垢淡剐劣淀2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P名称名称规模规模层数层数出租率出租率租客构成租客构成租金租金管理及其他费用管理及其他费用永丰大厦350003690%网络电信、保险、证券、地产等公司365.8元/创业大厦360002690%地产、物流、咨询服务等公司407元/金融大厦250002695%进出口、律师所、咨询服务业30
92、-455元/，每月另加100元/间的公共管理费经华大厦320003275%保险、贸易、咨询服务等大型企业505元/公交大厦1500026100%证券、贸易以及佛山政府部门办事处355元/京禅大厦1395%贸易、IT、保险类企业355元/发展大厦3200022100%银行、证券、金融服务等35-50管理费6元/，中央空调22.5元/小时季华商务写字楼经营列表季华商务写字楼经营列表季华商务圈写字楼均为中档商务办公楼宇，其租金水平和管理费水平处于佛山中等偏低水平。季华商务圈写字楼均为中档商务办公楼宇，其租金水平和管理费水平处于佛山中等偏低水平。帕渺格沏球校表水曲泥继癸魁支庞跋现兄榨弟招尸酱妇漏酝巴忙
93、崔蓝游乏2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P规模区间面积价格(元)月租金（元/）出租率管理费租客构成2.5-6万40-2005000-9000幅度：25-50平均：40幅度：50%-95%平均：85%5-10元不等贸易、保险、金融、律师、商贸、装饰、外资企业、政府部门等季华商务写字楼经营情况归纳季华商务写字楼经营情况归纳季华路写字楼商务氛围成熟；季华路写字楼商务氛围成熟；租赁市场日渐成熟，销售市场有待激活；租赁市场日渐成熟，销售市场有待激活；部分住宅改用商业办公，较为杂乱；部分住宅改用商业办公，较为杂乱；租金水
94、平偏低，销售价格不高、投资回报率低、销售周期长、资金回笼慢、市场风险高；租金水平偏低，销售价格不高、投资回报率低、销售周期长、资金回笼慢、市场风险高；租客构成单一，政府、商贸金融机构成主力租户群；租客构成单一，政府、商贸金融机构成主力租户群；缺乏高质素甲级写字楼，整体设计单调，缺乏城市地标建筑。缺乏高质素甲级写字楼，整体设计单调，缺乏城市地标建筑。铱顾矮酚洋皖犀牟无仁扔戮崇禄甚吞稼骸骤剂幽僧瓦糊档露益辆吟靖慎喻2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P供应方式供应方式租售结合租售结合只租不售只租不售只售不租只售不租开
95、发背景开发背景是目前最常见的方式，是目前最常见的方式，一般位于城市中心位一般位于城市中心位置，主要集中在置，主要集中在CBD中心区域及附近中心区域及附近由国有企业、资金背由国有企业、资金背景雄厚的外资、银行景雄厚的外资、银行等单位修建的写字楼，等单位修建的写字楼，对开发商资金实力要对开发商资金实力要求较高求较高依靠地段及发展前依靠地段及发展前景，一般销售较好景，一般销售较好代表性物业代表性物业百花广场、环球国际百花广场、环球国际永丰大厦、东建大厦永丰大厦、东建大厦广发大夏、创业大厦广发大夏、创业大厦新闻中心（中银大厦）新闻中心（中银大厦）暂无暂无项目名称项目名称出租率出租率百花广场百花广场90
96、%东建大厦东建大厦90%环球国际广场环球国际广场35%永丰大厦永丰大厦85%创业大厦创业大厦95%广发大厦广发大厦100%发展大厦发展大厦90%财汇大厦财汇大厦50%经委大厦经委大厦75%新闻中心（中银新闻中心（中银大厦）大厦）70%n城门头的百花广场、东建大厦整体出租率达90%以上，环球国际广场由于刚落成招商，目前整体出租暂时未理想；n汾江路的永丰大厦、创业大厦整体出租率在85%左右；n季华路商务区，沿线写字楼分布较为密集，但整体出租率最高，普遍在90-95%之间，且租金稳定，并开始出现部分共不应求的局面；n桂城写字楼发展相对有所独立，目前主要分布在南海大道沿线，整体出租率在70%左右。租售
97、结合是目前市场主流，只租不售物业多由国企、银行等资金雄厚企业兴建；禅城写字租售结合是目前市场主流，只租不售物业多由国企、银行等资金雄厚企业兴建；禅城写字楼整体出租率高，普遍在楼整体出租率高，普遍在85%以上，桂城写字楼整体出租有所降低，在以上，桂城写字楼整体出租有所降低，在70%左右。左右。佛山写字楼产业的租赁现状佛山写字楼产业的租赁现状饼吁兔病女藐谨磅寡异犬南毒宛忌巫萎浚苯梦谁瞻抒靖庙谷霉初虑腿纱霜2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P10001-120009001-10000环球国际8001-9000东建大厦
98、7001-8000百花广场6001-70005001-6000财汇大厦发展大厦4001-50003000-4000序序号号写字楼名称写字楼名称是否销售是否销售1百花广场百花广场是是2东建大厦东建大厦是是3环球国际广场环球国际广场是是4永丰大厦永丰大厦否否5创业大厦创业大厦否否6广发大厦广发大厦否否7经华大厦经华大厦否否8发展大厦发展大厦是是9财汇大厦财汇大厦是是10经委大厦经委大厦否否11新闻中心新闻中心否否当当前前售售价价目前整体销售约70%二手售价，有价无市销售周期达10年，目前整体成交约80%左右销售周期达8年，目前整体成交约50%左右07年发售，整体成交60%目前中低档写字楼的价格在目
99、前中低档写字楼的价格在5000-6000元元/，大部分以二手销售为主，销售率普遍在，大部分以二手销售为主，销售率普遍在60%左右，而全新中高档写字楼售价基本在左右，而全新中高档写字楼售价基本在10000-12000元元/左右。左右。佛山写字楼产业的销售现状佛山写字楼产业的销售现状旷背凝银懊滴嘎烟治拘防诚蚕欺僻姨溜翔税萄站阔第霜坪炉也预幸担栏菌2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P序号序号写字楼名称写字楼名称1百花广场百花广场2东建大厦东建大厦3环球国际广场环球国际广场4永丰大厦永丰大厦5创业大厦创业大厦6广发大厦
100、广发大厦7经华大厦经华大厦8发展大厦发展大厦9财汇大厦财汇大厦10经委大厦经委大厦11新闻中心新闻中心91-10081-9071-8061-7051-6041-50东建大厦创业大厦环球国际31-40百花广场永丰大厦新闻中心21-30广发大厦经华大厦发展大厦财汇大厦经委大厦10-20高端市场明显缺失中高端集中分布在城门头、汾江路一带季华路、南海大道为主月月租租金金高端市场缺失，目前大部分均面向低端客户，中高端市场集中在城门头、汾江路一带高端市场缺失，目前大部分均面向低端客户，中高端市场集中在城门头、汾江路一带佛山写字楼产业的租金现状佛山写字楼产业的租金现状倪迸屁想物企正舅兴步肉裙早织扁斥帐俏墙畔
101、绵浚桑错夺耕阀绢查骂窜桅2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P百花广场（百花广场（50/套，可以灵活组合）套，可以灵活组合）东建大厦（东建大厦（50-300 ）环球国际（环球国际（88-420 ）永丰大厦（永丰大厦（100-300 ）创业大厦（创业大厦（150-380 ）广发大厦（广发大厦（80-200 ）发展大厦（发展大厦（75-275 ）财汇大厦（财汇大厦（50-220 ）经委大厦（经委大厦（70-280 ）5010015020025030045050035040080-220是佛山写字楼主力面积区间，大部分
102、可内部自由间隔，灵活多变。是佛山写字楼主力面积区间，大部分可内部自由间隔，灵活多变。佛山写字楼产业的面积区间佛山写字楼产业的面积区间婉障矿倚照续甲婶僧卓铆捏抽漓雁掘岳魂弛兰秀避喝耐底俘噬琴渐累搂硕2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P新闻中心新闻中心工行大厦工行大厦金汇大厦金汇大厦广发大厦广发大厦经华大厦经华大厦环球国际环球国际百花广场百花广场传统建筑为主，整体风格过于单调，缺乏现代简约元素，更缺乏城市地标建筑。传统建筑为主，整体风格过于单调，缺乏现代简约元素，更缺乏城市地标建筑。佛山写字楼产业的立面风格佛山写字
103、楼产业的立面风格幅秉火希提拈丑冗胡使呐竿歪隶胳宴表辆吭方习狐灶耐铃拘廊天驮官梨婿2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P目前佛山大部分写字楼的商业配套集中以满足在大厦中办公的白领一族的快餐、百货为主。受条件所限，在娱乐方面非常缺乏，顶多只有游戏机室及健身中心。餐饮、商业是目前佛山写字楼最常见的配套，另外娱乐配套也占有一定比例。餐饮、商业是目前佛山写字楼最常见的配套，另外娱乐配套也占有一定比例。佛山写字楼产业的商业配套佛山写字楼产业的商业配套殃突辆恒温铝捶趋符任亮节窜丘甲鹰韭惮扯爆罗艇置讼纸捞纯孪芦缝蜕坎2009深村
104、钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P楼盘名称楼盘名称物业公司物业公司/ /顾问顾问管理费管理费百花广场百花广场百花物业百花物业5 5元元/ / 东建大厦东建大厦佛山东建物业佛山东建物业1010元元/ / 环球国际广场环球国际广场广州珠江物业广州珠江物业 1010元元/ / 永丰大厦永丰大厦佛山佳宇物业佛山佳宇物业5.825.82元元/ / 创业大厦创业大厦佛山创业大厦物业佛山创业大厦物业1515元元/ / 广发大厦广发大厦5 5元元/ / 发展大厦发展大厦佛山明兆行物业佛山明兆行物业5 5元元/ / 财汇大厦财汇大厦佛山财
105、汇大厦物业佛山财汇大厦物业5 5元元/ / 经委大厦经委大厦南海依安物业南海依安物业5 5元元/ / 新闻中心（中银大厦）新闻中心（中银大厦）5 5元元/ / 目前佛山的写字楼多以开发商目前佛山的写字楼多以开发商直属物管公司管理，管理服务素直属物管公司管理，管理服务素质较一般，管理费在质较一般，管理费在5-105-10元元/ /（不含中央空调费）。（不含中央空调费）。佛山写字楼产业的物管费用佛山写字楼产业的物管费用氯族此漾孕彪裙舒吱尧度裕榆庶倍浚涸且诀垦绿袍会硬率肄颇饱柠犹向葬2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135
106、Pn规模方面：各写字楼物业整体规模偏小。规模方面：各写字楼物业整体规模偏小。n形象方面：外立面过于传统，时尚简约风格尚未被广泛接受，缺乏甲级写字形象方面：外立面过于传统，时尚简约风格尚未被广泛接受，缺乏甲级写字楼，更缺乏地标建筑。楼，更缺乏地标建筑。n配套方面：普遍缺乏商业配套支撑，饮食、娱乐配套比例不高，另外商务配配套方面：普遍缺乏商业配套支撑，饮食、娱乐配套比例不高，另外商务配套方面的服务内容也有待提高。套方面的服务内容也有待提高。现阶段禅桂中心写字楼存在规模小、设计传统、商务配套不齐全，缺乏甲级写字楼。现阶段禅桂中心写字楼存在规模小、设计传统、商务配套不齐全，缺乏甲级写字楼。佛山写字楼产
107、业现状整体描述佛山写字楼产业现状整体描述逮摩虱兢肆赔蛹统臀内挎卖脑扒兵唾起慕讹木岔执牙洞贯探浇寄泡努贷拌2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P区域板块区域板块客户特点客户特点租客构成租客构成租金水平租金水平季华路季华路 政府机构及中小型企业为主政府机构及中小型企业为主政府机构、金融、商务、房地产、外贸等政府机构、金融、商务、房地产、外贸等25-3525-35元元/ / 城门头城门头中小型企业为主中小型企业为主装修、美容、贸易、律师事务、房地产等装修、美容、贸易、律师事务、房地产等30-4030-40元元/ / 汾
108、江中汾江中国内大型企业为主国内大型企业为主保险、地产、物流、网络等保险、地产、物流、网络等30-4030-40元元/ / 南海大道南海大道银行、政府机构为主银行、政府机构为主会计、外贸、保险、地产等会计、外贸、保险、地产等20-3020-30元元/ / 千灯湖千灯湖国内外大型金融企业国内外大型金融企业银行、保险等相关大型金融机构银行、保险等相关大型金融机构暂时未有租金情况暂时未有租金情况比较因素比较因素季华路季华路 城门头城门头 汾江中汾江中南海大道南海大道千灯湖千灯湖成本成本 开发商品牌开发商品牌 档次档次 政府扶持力度政府扶持力度 越多表示成本越高、开发商品牌优势越明显、档次越高、政府扶持
109、力度越充足。越多表示成本越高、开发商品牌优势越明显、档次越高、政府扶持力度越充足。千灯湖为目前佛山最高档的商务区，而季华路商务区优势集中体现在政府扶持力度及成本千灯湖为目前佛山最高档的商务区，而季华路商务区优势集中体现在政府扶持力度及成本优势方面，有相当的发展前景。优势方面，有相当的发展前景。佛山写字楼产业未来发展前景佛山写字楼产业未来发展前景腮丹仙摈执耪瞎膊宽读甘汗女窝磺釜谐囚番领伸疆午呛橇徒限票梭妮室仍2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P千灯湖金融商务区效果图千灯湖金融商务区效果图 将集中分布在禅城季华路沿
110、线及桂城千灯湖商务区内，季华商务圈从计划六路将集中分布在禅城季华路沿线及桂城千灯湖商务区内，季华商务圈从计划六路沿季华七路逐步向东延伸。沿季华七路逐步向东延伸。佛山商务用地未来供应佛山商务用地未来供应八妥拾赘棵糖倡碾畔怔术及缮妇汝惮冯到注热就匀债持句潮青营地斩粥少2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P城门头城门头季华路季华路千灯湖千灯湖南南海海大大道道汾汾江江路路地处旧城区（传统城市中心），商业商务氛围浓厚，交通配套完善，写字楼发展较成熟。受土地供应限制，未来供应有限。烂尾项目重新包装，产品升级换代。政府打造“广
111、东金融高薪服务区”，主力发展高档（甲级）写字楼。土地供应充足，未来供应持续放大。大品牌开发商相继进驻，即将出现众多高档、甲级写字楼物业。季华路升级打造为季华路中心商务区，沿线将大力发展中高档写字楼。土地供应放大，未来供应持续增加；以本土开发商为主，主力发展中高档写字楼物业；大量商务用地供应大量商务用地供应+交通优势交通优势+政府规划引导，季华路商务区及千灯湖金融服务区未政府规划引导，季华路商务区及千灯湖金融服务区未来发展前景广阔。来发展前景广阔。佛山商务用地未来发展前景佛山商务用地未来发展前景棺菇壮弦已浅罪感捷瞩他判预肚撑锣丫访躁前罩绩测垂可泳顽怨插岿蹦廖2009深村钢材市场项目独立商业部分定
112、位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P城门头城门头佛山国际商业中心（8万 ）汾江路汾江路财富大厦（约15万 ）季华路季华路万科南村项目（约2万 ）恒福国际（约4万）九鼎国际（6万）宏城项目（约5万）星星华园国际（约3万 ）佛山创意产业园（约10万）桂城东桂城东天安数码城（约10万）千灯湖千灯湖天安项目（约15万 ）佛山国际商业中心佛山国际商业中心天安千灯湖项目天安千灯湖项目天安数码城天安数码城卓远国际卓远国际星星华园国际星星华园国际九鼎国际九鼎国际 恒福国际恒福国际财富大厦财富大厦补充：上述写字楼供应大部分均为独立写字楼物业。未来即将有未来即将有9
113、9项目推出写字楼物业，合共约项目推出写字楼物业，合共约7878万，当中季华路合共约万，当中季华路合共约2020万，桂城合万，桂城合共约共约2525万。万。佛山商务用地未来供应预测佛山商务用地未来供应预测摈距损侵碴肢仕恋怎鞭寞炸盔疾枯丛错碑绞埔丫葫响秦槐爱诫罪缀昏徘非2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P开发公司：永新房地产开发置业有限公司总用地面积：78164，净用地面积：62902容积率：3.8总建筑面积： 363931商务面积：约4万建筑控高： 112m用地性质：居住兼容商业项目概况：项目由创意空间洋房、生态
114、办公区、创创意空间洋房、生态办公区、创意街区、名店商业区和高级商务公寓意街区、名店商业区和高级商务公寓五个部分组成项目定位：禅城多元化物业项目卖点：将建成融创意产业、总部基地、金融、中介、高尚住宅等功能于一体的国际化综合性商务中心。商务供货预测商务供货预测九鼎国际城九鼎国际城沿季华路、文华路以商务公寓及写字楼沿季华路、文华路以商务公寓及写字楼为主为主多元化综合体，未来两年供应以写字楼及商业为主，与本项目在区域及定位上是最大的竞争。多元化综合体，未来两年供应以写字楼及商业为主，与本项目在区域及定位上是最大的竞争。酒欺邢桨漂颜快傲栽槛澎选黍厘掇淄宝竖专免黄桨趁吗乳枯纂乖圃柱迟蚌2009深村钢材市场
115、项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P前身：兆银酒店（烂尾）新开发公司：永利德房地产开发有限公司投资组合：星星房地产总用地面积：99419净用地面积：77137总建筑面积：约27万商务面积：约3万建筑密度：35容积率：3.5绿化率：35规划用途：商住 4 : 6星星华园国际星星华园国际星星华园国际星星华园国际 写字楼写字楼写字楼写字楼 商业街区商业街区商业街区商业街区 住宅住宅住宅住宅酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓物业类型众多物业类型众多的复合体的复合体大型购物中心大型购物中心大型购物中心大型购物中心商务供货预测商务供货预测星星华
116、园国际星星华园国际多元化综合体，商业体量大，依靠地铁的交通设施，核心优势明显。多元化综合体，商业体量大，依靠地铁的交通设施，核心优势明显。读帕郸绢槽涩逻曰乐磁毫懦鞋克从揉可足熏淘勒锹帆出舍叛蜜深锌蘑琐桃2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P佛山创意产业园定位为人居创意产业园，是佛山市首家园林式的办公园区。产业园现占地面积为100亩，拟建建筑面积18万平方米，第一期已经建成的建筑面积约8万平方米。 以出租办公室或展厅的方式，聚集和整合人居创意产业。园区内有饮食、休闲、商务公寓、会展场等配套。商务供货预测商务供货预测
117、佛山创意产业园佛山创意产业园 佛山新型商务产业园形态，脱离传统的办公模式，加入更多的休闲配套及格调，目前佛山新型商务产业园形态，脱离传统的办公模式，加入更多的休闲配套及格调，目前吸纳了本土中小型公司进驻。吸纳了本土中小型公司进驻。胞亭时良易咒伪般蓖惺癌烽媳昭氢已姚蕉骏固垢术树曹柬壮彻镍嘻刮棍睡2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P写字楼对周边商务氛围的要求较高，对商业配套有一定的要求，项目规划设计中需充分考虑项目所在区位的实际情况。从最低经营风险的角度出发，项目所在区位不适宜做常规的写字楼规划。传统商务模式无法形
118、成竞争差异化，只有通过商务办公创新形态，商务办公细节定位，突破传统商务办公模式，才能提升项目商务市场竞争力。写字楼分析小结写字楼分析小结供求关系：供求关系：供求关系：供求关系：逐渐出现供不应求局面，但销售较为平淡逐渐出现供不应求局面，但销售较为平淡发展趋势：发展趋势：发展趋势：发展趋势：新金融商务区的打造，推动写字楼升级发展新金融商务区的打造，推动写字楼升级发展价格分布情况：价格分布情况：价格分布情况：价格分布情况：普遍在普遍在20-35元元/，中高档在，中高档在40-50元元/面积区间：面积区间：面积区间：面积区间：主力在主力在80-220配套设施：配套设施：配套设施：配套设施：商业、饮食娱
119、乐比例偏高，商务配套欠缺商业、饮食娱乐比例偏高，商务配套欠缺嗜嘴阑油叫谐浴钾戒拥牲缚询顶俄浊叼郝戌盯辉酗祖作邹理柠镶高昂达佳2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四
120、、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析1、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、
121、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测哪播往县膨炸睹溅洞参勘员沧诞王运菇节跳工燥晦便篷靳傣晤道卖庄休演2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P结合我司商业项目操作经验，影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：结合我司商业项目操作经验，影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：1.51.
122、5公里半径范围内商业情况公里半径范围内商业情况；地块制约因素地块制约因素；市场竞争预期市场竞争预期。项目定位部分项目定位部分此类因素具有以下主要特点：此类因素具有以下主要特点： 不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，很难精确把握；不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，很难精确把握； 具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准； 处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分
123、析。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。岛貌倚浮胶聘永迫梦等烈秦尔顶喀厅缅拔定弟八迂凡酪均委衔觅述棒颈然2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P地块四至：整体昭示条件较差，主要商业氛围集中在西侧及南侧地块四至：整体昭示条件较差，主要商业氛围集中在西侧及南侧项目北侧为项目北侧为项目北侧为项目北侧为45454545层高民宅，这类高度参差的建筑物将项目与绿景路形成视线阻隔，层高民宅，这类高度参差的建筑物将项目与绿景路形成视线阻隔，层高民宅，这类高度参差的建筑物将项目与绿景路形成视线阻隔，层高民宅
124、，这类高度参差的建筑物将项目与绿景路形成视线阻隔，直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。北往南单行北往南单行北往南单行北往南单行东：城中村初级商业配套东：东升工业区及村屋西南：惠景中学西：惠景城北：沿绿景路建材街铺西侧为项目西侧为项目西侧为项目西侧为项目广场、双向广场、双向广场、双向广场、双向2 2 2 2车道的小车道的小车道的小车道的小区路及惠景区路及惠景区路及惠景区路及惠景城高层建筑，城高层建筑，城高层建筑，城高层建筑，这个位置是这个位置是这个位置是这个位置是周边三大社周边三大
125、社周边三大社周边三大社区及丽日食区及丽日食区及丽日食区及丽日食街的主要车街的主要车街的主要车街的主要车流动线，是流动线，是流动线，是流动线，是项目昭示条项目昭示条项目昭示条项目昭示条件最好的一件最好的一件最好的一件最好的一则。则。则。则。东侧为空地、东侧为空地、东侧为空地、东侧为空地、双向社区路双向社区路双向社区路双向社区路及城中村，及城中村，及城中村，及城中村，日常车流较日常车流较日常车流较日常车流较少，入黑后少，入黑后少，入黑后少，入黑后人车流更少，人车流更少，人车流更少，人车流更少，商业气氛淡商业气氛淡商业气氛淡商业气氛淡薄。薄。薄。薄。项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感
126、的营造，但对项目对外昭项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感的营造，但对项目对外昭项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感的营造，但对项目对外昭项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感的营造，但对项目对外昭示的关联性不足。示的关联性不足。示的关联性不足。示的关联性不足。蓟甚瘟龙当图升诚舞母弦毋颊崭差拷岂恃碧谰指磅边壹毗粮穗惦涅谴砍泳2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目地段及交通分析项目地段及交通分析绿景路（双向4车道）魁奇路（双向68车道）佛山大道（双向68车道）绿景路（双向
127、4车道）华远东路（双向2车道）金澜路（双向2车道）汾江路（双向6车道）岭南大道（双向6车道）项目周边主要为社区路，交项目周边主要为社区路，交通较为拥挤，成为制约项目通较为拥挤，成为制约项目商业发展的重要因素。商业发展的重要因素。远离城市主干道，外来车流、远离城市主干道，外来车流、客流量较少。客流量较少。在地铁站在地铁站800800米辐射范围，米辐射范围，可享受地铁交通。可享受地铁交通。受交通条件制约，大型超市、受交通条件制约，大型超市、大型百货、写字楼等外向型大型百货、写字楼等外向型商业开发难度大。商业开发难度大。单行段单行段广佛地铁1号线佛山段终站仙碗甲录酱挥朋瘦剔台慨砷挑蔼拥蚤锯蹿咋做虐酝
128、馁很基逆渺哲宣成坡垃2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项项目目约1.4公里季华商业轴线核心点项目核心辐射范围分析项目核心辐射范围分析项目处于季华五路商业核心商圈项目处于季华五路商业核心商圈1.51.5公里中心辐射范围。公里中心辐射范围。邻近丽日食街邻近丽日食街- -都会广场饮食主题都会广场饮食主题商圈，可承接其辐射客源。商圈，可承接其辐射客源。以项目为圆点以项目为圆点1.51.5公里辐射范围内公里辐射范围内除季华五路商业外无商场式集中除季华五路商业外无商场式集中商业，但片区人口密度大，社区商业，但片区人口密度
129、大，社区型商业配套完善。型商业配套完善。共约共约3.63.6万平方米商业体量，是项万平方米商业体量，是项目所处商圈最大集中商业体量。目所处商圈最大集中商业体量。丽日商圈谱伟缉浩鞠例伞例跑怂辉贰蛊懈捕活沿辟粮腹四匣蚕诌膜惧冒阿胯憎弧辑2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目地段人口密度分析项目地段人口密度分析季华路季华路绿景路绿景路魁奇路魁奇路汾汾江江路路岭岭南南大大道道文文华华路路季华园季华园星星华园国际星星华园国际二中教师楼二中教师楼季华花园季华花园绿景轩绿景轩绿茵花园绿茵花园（约（约1万人）万人）惠景城惠景
130、城玫瑰名园玫瑰名园（约（约4万人）万人）丽日丽日豪庭豪庭（约（约1万人）万人）丽日玫瑰丽日玫瑰（约（约2万人）万人）季华新景园季华新景园月亮湾月亮湾绿景华庭绿景华庭汇星源汇星源（约（约2万人）万人）东建世纪广场东建世纪广场低层社区低层社区（约（约5千人）千人）项目项目世博家园（约世博家园（约1.5万人）万人）钢材专业市场钢材专业市场深村村屋深村村屋玫瑰园（约玫瑰园（约4万人）万人）村屋村屋村屋村屋凯德项目凯德项目怡乐居、慧雅苑、怡乐居、慧雅苑、碧云天（约碧云天（约1万）万）村屋村屋嘉信茂、交通大厦嘉信茂、交通大厦恒福花园，恒福花园，区政府办公楼、区政府办公楼、宿舍宿舍金碧花园金碧花园（约（约1
131、.5万）万）深村村屋深村村屋汇银花园、汇银花园、东建世纪康城东建世纪康城（约（约5000人）人）村屋村屋雅居乐（约雅居乐（约1万人）万人）钢材专业市场钢材专业市场食肆食肆村屋村屋中海文华熙岸中海文华熙岸力迅上筑力迅上筑（约（约2500人）人）文华公园文华公园文华公园文华公园村屋村屋项目项目1.51.5核心辐射圈范围内居住人员数量达核心辐射圈范围内居住人员数量达15201520万人，居住人口密度极高。万人，居住人口密度极高。位处城市核心居住片区，商务型消费人群较少、家庭式日常休闲娱乐消费为主要消费目的。位处城市核心居住片区，商务型消费人群较少、家庭式日常休闲娱乐消费为主要消费目的。片区现状为高档
132、社区与出租型村屋混居，大型新建社区带来大量中高端消费人口聚居，但片区现状为高档社区与出租型村屋混居，大型新建社区带来大量中高端消费人口聚居，但周边村屋的消费人口质素参差，项目的消费人群选择应向中高端消费倾斜。周边村屋的消费人口质素参差，项目的消费人群选择应向中高端消费倾斜。肛郸蛛萍辽析析砧廉亭诱踞洽高交纵策餐锦虽忙互扩和携颅杭惯固满启之2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目理解项目理解地块分析小结地块分析小结项目先天气质项目先天气质2 23 34 41 1城市核心地段；周边居住氛围成熟，大量人口扎堆，周边居民
133、可发城市核心地段；周边居住氛围成熟，大量人口扎堆，周边居民可发掘消费潜力大。掘消费潜力大。非主干道旁商业体，受道路较窄及相邻道路连接单行车道影响，交非主干道旁商业体，受道路较窄及相邻道路连接单行车道影响，交通条件较差。通条件较差。地铁经济效应辐射范围，但广佛地铁沿线商业密集，项目附近为路地铁经济效应辐射范围，但广佛地铁沿线商业密集，项目附近为路线终站，地铁优势不明显。线终站，地铁优势不明显。项目四周皆为项目四周皆为4545层以上建筑物，项目与城市干道之间存在明显的视层以上建筑物，项目与城市干道之间存在明显的视线遮挡，难以成为禅桂片区内视觉识别明显的标志性建筑物线遮挡，难以成为禅桂片区内视觉识别
134、明显的标志性建筑物建面超过建面超过1919万平方，地块方正易于规划。万平方，地块方正易于规划。城南旧区，尽享成熟人居氛围城南旧区，尽享成熟人居氛围地段价值地段价值项目昭示性项目昭示性周边竞争周边竞争交通可达性交通可达性项目周边人口密度及消费水平条件优越，但交通条件与项目建筑昭示条件较为不足，项目周边人口密度及消费水平条件优越，但交通条件与项目建筑昭示条件较为不足，项目周边人口密度及消费水平条件优越，但交通条件与项目建筑昭示条件较为不足，项目周边人口密度及消费水平条件优越，但交通条件与项目建筑昭示条件较为不足，指向项目应以主力打造内向型社区商业，谨慎选择辐射范围需求面更大的百货类外向型商业。指向
135、项目应以主力打造内向型社区商业，谨慎选择辐射范围需求面更大的百货类外向型商业。指向项目应以主力打造内向型社区商业，谨慎选择辐射范围需求面更大的百货类外向型商业。指向项目应以主力打造内向型社区商业，谨慎选择辐射范围需求面更大的百货类外向型商业。哩要姨涝拢祁航幌午巡旭凌榔刽伶蒂疮瓤汞嚷枉硕蜕励伏奉遍阶施怂敢翠2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布
136、及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析2、项目、项目SWOT分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划
137、要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测欲太铁黑滴留烦饼准趟啪屏校睡掳刀宣介探狗套苏剿浪测脉羞蹲烂秽邯蝶2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分
138、定位报告（正稿）135P项目定位项目定位swot分析分析我们的战略我们的战略优势（优势（S）劣势（劣势（W）地段地段成熟居住地段，强大中高端居住人口支持成熟居住地段，强大中高端居住人口支持商业缺口商业缺口项目附近项目附近1.5公里范围内暂时缺乏大型集中公里范围内暂时缺乏大型集中商业配套商业配套旧改地段，周边杂乱印象旧改地段，周边杂乱印象周边多单行路，交通条件较差周边多单行路，交通条件较差周边被城中村包围，项目昭示性较差周边被城中村包围，项目昭示性较差机会（机会（O）发挥优势，抢占机会（发挥优势，抢占机会（SO）利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势(WO)钢铁市场外迁，城市面貌改造钢铁市场外迁，
139、城市面貌改造丽日商业食街发展成熟，本项目可承丽日商业食街发展成熟，本项目可承接其目标消费客流接其目标消费客流片区启动十年，人口支撑足，具备可片区启动十年，人口支撑足，具备可激活的潜在消费力激活的潜在消费力威胁（威胁（T）发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁(ST)弱化劣势，避免威胁弱化劣势，避免威胁(WT)未来商业竞争激烈，外围资源性分流未来商业竞争激烈，外围资源性分流城市规划政策次要地城市规划政策次要地强化地段优势，立足周边庞大消费强化地段优势，立足周边庞大消费群体，发掘潜在消费需求群体，发掘潜在消费需求全新创意形象，与周边形成硬全新创意形象，与周边形成硬件区隔，扭转市场及客户认知。件区隔，
140、扭转市场及客户认知。以成熟地段商业价值定以成熟地段商业价值定义地块的市场占位。义地块的市场占位。摸准目标市场，细分客摸准目标市场，细分客户群，差异化竞争。户群，差异化竞争。酱炒腋衡惩望叁奥榷抽潭拉翔玖霸舟铃脯砍庆篱蚜沾智均播懊含轩阔喻艘2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P各大商圈现状对比各大商圈现状对比适应性商业形态判研适应性商业形态判研商圈范围商圈范围大型超市、大型超市、百货百货服饰精品集散服饰精品集散写字楼写字楼大型餐饮、娱大型餐饮、娱乐、休闲广场乐、休闲广场社区服务超市社区服务超市+商业步行街商业步行街百
141、花百花祖庙祖庙东方广场东方广场佛山地标式建筑最传统最大型核心商圈消费人口辐射广佛最传统最大型核心商圈周边居住人口密集购物消费习惯目的地佛山地标式建筑最传统最大型核心商圈佛山区域内认知度最高地段最传统最大型核心商圈消费人口辐射广佛周边居住人口密集周边各类型社区底商街铺配置，满足生活便利的城市生活需求消费人口辐射广佛保利水城保利水城南海广场南海广场桂城嘉信茂桂城嘉信茂南海传统商业商务地段主干道沿线物业，建筑昭示性明显南海购物消费习惯目的地主干道沿线物业，建筑昭示性明显南海传统商业商务地段南海购物消费习惯目的地主干道沿线发展基本成熟商务办公点较为分散政府规划打造大型高新金融商务区消费人口辐射广佛周边
142、居住人口密集消费者质素较高周边各类型社区底商街铺配置，满足生活便利的城市生活需求季华季华普澜普澜城市形象主干道，交通条件优越周边人口密度高城市核心商务地带周边居住人口密集城市干道沿线物业购物消费习惯目的地城市形象主干道，交通条件优越政府规划的城市核心商务地带地段商务定位明确地段商务价值较高周边市政休闲配套齐全处于周边多个大型超市辐射范围地段商务定位明确地段商务价值较高本项目本项目项目非主干道沿线物业，受单行线交通影响建筑昭示性较为不足处于周边多个大型超市辐射范围项目非主干道沿线物业，受单行线交通影响附近没有同类型集散地，难以形成专业市场氛围项目非主干道沿线物业不具备做甲级写字楼的软硬件周边居住
143、人口密集消费者质素较高对日常生活型的消费需求大周边各类型社区底商街铺配置，满足生活便利的城市生活需求墨聂萧灼杉进喀坟宣爪明颧锚忌衔韵尘杨帅商州楞翱玩皖槛哲必盟类窃砂2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目商业发展及定位策略： 借势城南、差异竞争、提升项目向心力项目发展面临的核心问题： 如何突破项目被商圈发展边缘化的现状困局，并在激烈的商圈发展中构筑核心竞争优势？小结：小结：励钮离井熬漳妄沏蛹帅浆筛伪洽失稿湃颇袍翠屏弟讲鸡匪术肛燃患欢咐鸣2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材
144、市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分
145、析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析3、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼
146、圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测筐舀该枣接绸镊帛局他服剖桓椒竖忧胺桨罗哪灾瞧疟仓抗肌亦茁磺宵鞭趁2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P项目定位项目定位依托片区住宅人口支撑，满足片区中高品质生活消费需求，与禅桂大型商业商务供应形依托片区住宅人口支撑，满足片区中高品质生活消费需求，与禅桂大型商业商务供应形成错位互补。承接季华路商务、商业能量南移的辐射效应，以及【城南商圈】崛起的城市使成错位互补。承接季华路商务、商业能量南移的辐射效应，以及【城南商圈】崛起的城市使命，项目集中式商业的市
147、场占位命，项目集中式商业的市场占位以社区型休闲商业形象突围于自发、零散的社区型商业；以全新的商业概念包装和差异化定位制胜于片区市场；以城市商业持续发展新动力的市场角色加速城南商圈形成，顺势承接季华商业带南移。以服务片区为基础，拓展禅桂客源的特色主题商场以服务片区为基础，拓展禅桂客源的特色主题商场以服务片区为基础，拓展禅桂客源的特色主题商场以服务片区为基础，拓展禅桂客源的特色主题商场 城南首席优质生活“一站式”体验空间舍液囚算本壁勘元烽哑审瓶葫鹰以竟枚婉届孜瀑衷赡转拟细嗅烷狄拜踪蚁2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）13
148、5P核心核心客户客户重点重点客户客户l品牌商家租户自有客户品牌商家租户自有客户l以项目为核心以项目为核心1515分钟步行距离内区域的分钟步行距离内区域的 其他城南区域居民其他城南区域居民l1.51.5公里半径范围内社区住户公里半径范围内社区住户l周边专业市场休闲商务消费周边专业市场休闲商务消费游离游离客户客户l1.51.5公里范围外主题消费客户公里范围外主题消费客户l以项目为核心的以项目为核心的1515分钟步行距离内的住宅分钟步行距离内的住宅 小区居民及常住人口小区居民及常住人口客户（消费者）定位客户（消费者）定位株幢昆文侠肖浴梭株暖为领命挽侠涅翁邱红颂杖峦意椰循说斥万骄怂见翘2009深村钢材
149、市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P职业：职业：企事业机关单位企事业机关单位高级职员、高级职员、私营业主为主私营业主为主家庭状态：家庭状态：两代（夫妇两代（夫妇+ +子女）子女）和三代（夫妇和三代（夫妇+ +子女子女+ +父母）为主父母）为主关注因素：关注因素：消费场所档次消费场所档次消费及购物的便利性消费及购物的便利性足够的停车位置足够的停车位置财务状况：财务状况：家庭月收家庭月收入不低于入不低于1000010000元元消费目的：消费目的：满足日常生活及休满足日常生活及休闲娱乐需求为闲娱乐需求为主要目标主要目标客户年龄：客户
150、年龄：20452045岁岁客户特征核心客户核心客户1.5公里范围内约公里范围内约1520万社区居民万社区居民偏好：偏好：品味、文化品味、文化 畜凰琉券敞噶牲针蹿综始靴啼批捣蝶妖数榔她难怠闷嘎爵姐佐杏倍豌歼瘪2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P客群定位他们有固定的购物目的地，习惯而有熟识的的购物场所他们有固定的购物目的地，习惯而有熟识的的购物场所他们追求高品质生活享受，选择有舒适休闲的消费场所他们追求高品质生活享受，选择有舒适休闲的消费场所他们交游广阔，追求新鲜，喜好与志同道合者交流；他们交游广阔，追求新鲜，喜好
151、与志同道合者交流；他们创富空间大，向往城市繁华生活，追求城市就近生活的便利，对居住区周边配套依赖。他们创富空间大，向往城市繁华生活，追求城市就近生活的便利，对居住区周边配套依赖。他们有消费能力但精打细算，追求以最小的付出享受最大的生活乐趣他们有消费能力但精打细算，追求以最小的付出享受最大的生活乐趣他们周末一般与家人共度，除了注重家人的生活品质，更有丰富的精神层面需求他们周末一般与家人共度，除了注重家人的生活品质，更有丰富的精神层面需求城市精英品质生活新生代他们来自于周边社区来自于周边社区摒弃厚重的浮华，追求现代简约的品质体验；摒弃厚重的浮华，追求现代简约的品质体验；充满年轻、活力和对未来的自信
152、；充满年轻、活力和对未来的自信；渴望改变和新的认同。渴望改变和新的认同。展倪见夸轧淡讹瓶谋欠陨尊番植数蜀煤驳诱鼻内晓相境是樊酬中慧么俺缠2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介
153、及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议1、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、
154、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测谎讹违梯髓诺汞韩让轩瘫恢挝悬籽勘坞俘辽臃柜蹭恒哭它写盘阔纲埠瑰虱2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P在进行项目的业态定位之前，我们必须针对项目的实际情况先分析一下本案是在进行项目的业态定位之前，我们必须针对项目的实际情况先分析一下本案是属于什么类型的商场。在
155、案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区属于什么类型的商场。在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：商业主要分为如下三类：类型类型商业比例商业比例外向型外向型5 51111偏外向型偏外向型2 255内向型内向型22外向型的社区商业面积与住宅面积之比在外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 51111之间之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在偏外向型的商业面积和住宅面
156、积之比在2 25 5之间之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的内向型商业面积与住宅面积的2 2以下以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。良店秒格宇眨裙硬蛛役娘特虽牢滦永屡嘘靡胸难厢较杆卓毒辰匈窃磋夸颗2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P围绕如何确定社区商业规模及定位的问题，我们对负责商业研究及商
157、场招商的专业人围绕如何确定社区商业规模及定位的问题，我们对负责商业研究及商场招商的专业人仕进行了深访，并综合深访的结论，总结了普遍性的方法和规律。仕进行了深访，并综合深访的结论，总结了普遍性的方法和规律。确定商业规模及定位的总体思路是确定商业规模及定位的总体思路是：社区商业规模及定位确定的研究社区商业规模及定位确定的研究项目内外部项目内外部因素因素确定社区商业确定社区商业所属类型所属类型确定社区商业确定社区商业体量体量定性定性分析分析定量定量确定确定1.51.5公里半径内商业情况公里半径内商业情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期人均商业面积人均商业面积商业面积占住宅面积的比例商
158、业面积占住宅面积的比例规划前期社区商业类型的确定规划前期社区商业类型的确定1.51.5公公里里半半径径范范围围商商业业情情况况地地块块制制约约因因素素市市场场竞竞争争预预期期外外外外 向向向向 型型型型社社区区户户数数及及人人口口内内内内 向向向向 型型型型偏偏偏偏 外外外外 向向向向 型型型型 肇频漏怂追逮并共柠铆阶喊瞥辐昆戈灯午札遵射筋奉胖槛股垢甭角筛予冰2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P如果如果1.51.5公里半径范围的核心商圈内公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到尚无大型品牌超市，常
159、住人口达到1010万人以上，万人以上，人均商业面积人均商业面积1 13 3，有主要的城市道路经过项目，有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，且未来区域规划及发展趋势看好，而而项目又可临主要道路做出充足的展示面项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，一个大型品牌主一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其力店可支撑其他业态的经营面积为其2 2倍左右倍左右，可形成强大的规模效应
160、，对外经营的性质，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强。比较强。另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，合超市开店要求，则可考虑品牌社区标准超市较大规模餐饮的主力业态组合方式，增则可考虑品牌社区标准超市较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业。强辐射面。以上两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业。 外向型社区商业具备的条件概述外向型社区商业具备的条件概述显然本案具备一定做外向型社区商业的条件，但由于项显然本案具备一定做外向型
161、社区商业的条件，但由于项显然本案具备一定做外向型社区商业的条件，但由于项显然本案具备一定做外向型社区商业的条件，但由于项目地理位置的制约，故发展起来会有一定的难度。目地理位置的制约，故发展起来会有一定的难度。目地理位置的制约，故发展起来会有一定的难度。目地理位置的制约，故发展起来会有一定的难度。怖疫合河肿蜜股卒售上嘘朋酒姥界绑似橡煮柬抒罗稳傣留呛涤岛晓简崇反2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P偏外向型社区商业偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响立足于本社区消费群，兼顾周边消费群
162、，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发交通系统虽不十分发达但较为顺畅达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用昭示作用有限有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径如具备条件，如半径1.51.5公里范围内常住人口达到公里范围内常住人口达到1010万以上，人均商业面积万以上，人均商业面积1 1 ，亦可引进综合超市。，亦可
163、引进综合超市。 偏外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商业具备的条件概述显然本案具备做偏外向型社区商业的条件，显然本案具备做偏外向型社区商业的条件，并且在客源上较能符合要求。并且在客源上较能符合要求。期震虱虚柬雪减带幌程剁童盒产剖枉墓朝煤杭愁志踏拄幽秦输差译钱仇阁2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费。一般情况下，有其他社区的消费者来消费。一般情况
164、下，定位为内向型社区商业有可能是定位为内向型社区商业有可能是1.51.5公里公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如广州万（如广州万科四季花城等附近没有其他项目的大型小区），科四季花城等附近没有其他项目的大型小区），人均商业面积人均商业面积1 ，不足以形成对，不足以形成对项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展项目商业的有效消费支撑；由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标准超市或品牌便利超市。示面，所以一般内向
165、型社区商业的主力店为社区标准超市或品牌便利超市。内向型社区商业具备的条件概述内向型社区商业具备的条件概述显然本案不具备做内向型社区商业的条件显然本案不具备做内向型社区商业的条件出匹宣垄龟坷仙恋虐膊耶轨负会双阜颧鸽瞒橱照紧戒吧铰撒危苞书延疏浆2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ： 以以综合超市综合超市综合超市综合超市为经营龙头及主力店，辅以为经营龙头及主力店，辅以餐饮、美容餐饮、美容餐饮、美容餐饮、美容及其他服务配套，及其他服务配套，主要以品牌主力店主要以品牌
166、主力店主要以品牌主力店主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营，综合超市的规模达的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营，综合超市的规模达的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营，综合超市的规模达的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营，综合超市的规模达16,00016,00016,00016,000。外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型 ： 以以社区标准超市较大规模的餐饮及美容社区标准超市较大规模的餐饮及美容社区标准超市较大规模的餐饮及美容社区标准超市较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，、其他服务配套为典型业态
167、，餐饮的指向性消餐饮的指向性消餐饮的指向性消餐饮的指向性消费特点明显费特点明显费特点明显费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。注：外向型商业要求整体必须形成对外部消费群的强大吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准，根据典型业态组合的结果及经验判断，外向型社区商业的规模一般外向型社区商业的规模一般在在15,000-30,00015,000-30,000，社区人均商业面积大于，社区人均商业面积大于1 1 。各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较飘体皋污钞杭厦孪柜娇慕仑埠淬秤喊苟汲谆光三眼五督剂豁馈裙谁束钮庞
168、2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型 ： 偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型 ： 以以品牌社区标准超市品牌社区标准超市品牌社区标准超市品牌社区标准超市为经营龙头，为经营龙头，辅以餐饮、适量美容辅以餐饮、适量美容辅以餐饮、适量美容辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，及其他服务配套，主要以满足本社主要以满足本社主要以满足本社主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群区居民日常消费为主，兼顾外部消费群区居民日常消费为主，兼顾外部消费群区
169、居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以以综合超市综合超市综合超市综合超市为经营龙头及主力店（通常规模较小），为经营龙头及主力店（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容辅以适量餐饮、美容辅以适量餐饮、美容辅以适量餐饮、美容及其他服务配套，及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，主要以品牌主力店的规模效应
170、增强辐射面，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。吸引人流，带动其他业态的经营。吸引人流，带动其他业态的经营。吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。占比例及综合超市规模一般均会有所减少。注：偏外向型商业主要还是立足于本社区，同时要求对外部消费群有一定吸引力，除了业态组合需达到要求，规模也必须达到一定的标准，因此兼有外向型社区商业的特点，根据典型业态组合的结果及经验判断，偏外向型社区商业的规模一般在偏外向
171、型社区商业的规模一般在8,000-15,0008,000-15,000较为适宜，社区人均商业面积较为较为适宜，社区人均商业面积较为接近接近1 1 。各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较萤舱焙鸣容萄嘛锌搭垮股偷圈尿杉墩良袜守氦衣逢华橡剂秀薯惶攫政诬伎2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态组合类型 ： 内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态组合类型 ： 以以品牌便利超市品牌便利超市品牌便利超市品牌便利超市为经营主力，为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、
172、适量美容，主要以满足本偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，社区居民日常消费为最主要目的，社区居民日常消费为最主要目的，社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能业态的设置在量上以内部消化能业态的设置在量上以内部消化能业态的设置在量上以内部消化能力为限度。力为限度。力为限度。力为限度。以以品牌社区标准超市品牌社区标准超市品牌社区标准超市品牌社区标准超市为主力店，为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、
173、美容，以本社区居偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社相对外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。注：内向型商业主要基本靠本社区消费群消化，根据典型业态组
174、合的结果及经验判断，内向型社区商内向型社区商业的规模一般在业的规模一般在3,000-8,0003,000-8,000较为适宜，经营状况较好的万科四季花城人均商业面积为较为适宜，经营状况较好的万科四季花城人均商业面积为0.36 0.36 ，较具有参照意义。较具有参照意义。各类社区商业业态组合比较各类社区商业业态组合比较掳膊串室泼音果昭哼苹锰攒坠柬晒憾彬棘百桶思导涨钙陨酮菠选菏佛序咏2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P综上分析，综上分析，本案适宜做以综合超市为主力店的偏外向型商场本案适宜做以综合超市为主力店的偏外向
175、型商场，再辅以，再辅以餐饮及美容美体及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活餐饮及美容美体及其他服务配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，以特色配套拓展需要，以特色配套拓展1.5公里半径范围外的客户。公里半径范围外的客户。为了更好地对本案的业态规划进行定位，我们特别深访了不同行业的为了更好地对本案的业态规划进行定位，我们特别深访了不同行业的商家，以下是他们对于铺位需求及铺位位置的一些看法，以供贵司参考。商家，以下是他们对于铺位需求及铺位位置的一些看法，以供贵司参考。蚤全吴石噬价聪壤笺芒奎雀诅撵咋算邵熟烤您残钡暑如撬贿仓喧睹贷否纲2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正
176、稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P业态业态 指标指标经营面积（）经营面积（）经营楼层经营楼层位置位置综合超市综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社区标准超市社区标准超市2, 000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮餐饮快餐类：100500； 西餐咖啡：300800 中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容美容/ /美发美发美发：100-200 美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求休闲类休闲类1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的
177、展示面便利店便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介地产中介501001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他其他10401层位置要求不高，可移动弹性较强各类商家对商铺的面积指标需求各类商家对商铺的面积指标需求齿涯身眠掌炔
178、节俗缠缘疟丁敖易吏巾里方起桐乍多赁溯乌硝诌西灭玖嘱工2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135PI. I.无论是外向型社区还是内向型社区，无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越高高，其对于位置的要求也越高（具体业态的位置敏感度见下页表格）。（具体业态的位置敏感度见下页表格）。 这是确定社这是确定社区商业规划的主要控制因素。区商业规划的主要控制因素。II. II.在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题在
179、规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主，一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥核心群聚效应，从而力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥核心群聚效应，从而也带动了其他业态小商家的经营。也带动了其他业态小商家的经营。III.III.综合综合/ /社区超市、餐饮店对外性要求高，社区超市、餐饮店对外性要求高，规划布点时需特别考虑其昭示性和交通、停规划布点时需特别考虑其昭示性和交通、停车等便利行。车等便利行。IV.IV.便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入口较
180、近或在商要求离社区主出入口较近或在商场的首层，方便社区居民购买。场的首层，方便社区居民购买。各类商家对商铺的面积指标需求各类商家对商铺的面积指标需求搽蜗琅按讽惶拔泼鹊鸯词诣埠袖闷担鞋容硬该亲坍拷浴糊玩乘遮闸蜡羌剃2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 业业 态态位置敏感度位置敏感度位置敏感业态：位置敏感业态：综合超市综合超市社区标超社区标超便利店便利店餐饮餐饮干洗店干洗店饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：位置要求相对不高业态：冲印店冲印店花店、茶叶花店、茶叶地产中介地产中介生活家居生活家居美容美容
181、/ /美发美发休闲类休闲类其他（精品、服装等）其他（精品、服装等）具体业态对位置的敏感度：具体业态对位置的敏感度：各类商家对商铺地理位置需求各类商家对商铺地理位置需求烁审银蒙咨敢豌鹃眷滦逝彰发舔围辖银颅胜独募哇骨叶奢祥汛醇己孙冠树2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要求在要求在8,0008,000-15,000-15,000之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都之间，涉及到的技术指标复
182、杂，而且对技术指标都有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要求比较严格。故一经确定商场的各层业态，就应对主力商家进物业硬件要求比较严格。故一经确定商场的各层业态，就应对主力商家进行招商洽谈，为其度身订造最完善的硬件，避免后期要对商场进行改动。行招商洽谈，为其度身订造最完善的硬件，避免后期要对商场进行改动。超市超市各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求术熟狗纯诗茁煽店低宫海罗邪涯骄歹深至艇着磐村稿数钓绥坑瘦立专梨卓2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材
183、市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要求具体要求综合型超市综合型超市社区区标准超市社区区标准超市需求面积（）8,000-15,0002,000-5,000经营楼层选择（层）3层一层单层面积（）4,0008,0001，000-5,000层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500给排水提供市政管道供水，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等接驳到位供配电提供符合国家标准的市电和变压器，同时提供后备发电机提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源中央空调提供独立的中央空调提供独立的中央空调店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部-电话线提供配口提供接口
184、弱电要求提供配口200w/燃气管道提供城市燃气管道配口配备管道煤气或瓶装煤气站排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200-500物业交付装修标准毛坯毛坯各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求砖晚娟报妙请藻俩酿股嚷末督藻初诅拈同纂嚷盂赫振豌泅普脑洼寝搔咏渍2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在2002001,5001,500之间，也有不少之间，也有不少
185、小规模的餐饮，需求的面积一般在小规模的餐饮，需求的面积一般在5050100100之间，由于有污染、卫生、噪音之间，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。术指标也有基本的要求。餐饮餐饮各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求徐画熬催跪毗代稻瞥侗绞胡暴趴吩米冗铜瀑坦霄捷版袍目冕殿耗帕出详箩2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要求具体要求中餐类酒楼中
186、餐类酒楼中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店西餐咖啡厅西餐咖啡厅需求面积（）1000-3000150-400150-400200-500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（）500200100500层高要求（m）3.53.53.53.5楼板承重（Kg/）500500500500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道
187、等设施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场数量（个）100左右不要求不要求20物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修毛坯各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求葵臼涪嘻敏救窜纸器序察领柯鹊年芒凛亥京老埔犯吗忽侩抉仲韶闹瘪涝裸2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 社区商业便利店社区商业便利店/ /连锁店业态对经营面积的要求是在连锁店业态对经营面积的要求是在5050-200-200之间，对经营场之间，对经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标基本没有所的
188、选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和良好的展示面。特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和良好的展示面。便利店便利店/连锁店连锁店各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求缆资决仗木灰炔皆斥秀鳞憋斑碾痹常餐雪异盼阴睫吉掷赶毋顽浑集骡慨傈2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）60200经营楼层选择（层）一楼层高要求（m）3m开间（m）49进深（m）18给排
189、水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露没有绿化带燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求购庐礁嘶独矣黄碰瞬圃文季乏香撅淬媚坤深作邢排隅啮扔俺乞否之只曼湛2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在3030-200-200，小部分为，小部分为20 20 左右，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，左右，服务
190、配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求，这类型的商家建议可总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求，这类型的商家建议可放在临街商铺。放在临街商铺。服务配套服务配套各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求汞蝉滋候焚突仰潦朋稠氧第氛残毅娘频舵粟窄涵包调宝萄妥蝇美笆倘灵姿2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200经营楼层选择（层）13层高要求（m）3m开间（m）310进深（m）给排水提
191、供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调可有可无店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准毛坯各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求锨遍鳞女挨渠涂医羌沦坷蒸夜壤酸畏粗辆慌攫缓慧左王翟瓢栅伤卯员按戮2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 社区商业美容业态的经营面积要求是在社区商业美容业态的经营面积要求是在5050-500-500之间，如果是知名的之间，如果是知名的连锁式美容美体中心则面积可达上千方。由于美容业服务的特点，其对给排连锁式美容美体中心则面积可达上千方。由于美容业服务的特点，其对给排水
192、、排污等技术指标提出较细致的要求，一般会选择商场的首层或独立的临水、排污等技术指标提出较细致的要求，一般会选择商场的首层或独立的临街商铺，另外会对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带的要求，以街商铺，另外会对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带的要求，以利其能通过门面及广告吸引客户。利其能通过门面及广告吸引客户。美容美体中心美容美体中心各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求出藤歪网助赔盈霉拧下著帐填谈有滔狄拥飞迹雾声齐榴痔尤宗寞只喻窒彼2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要
193、求具体要求美容美容SPASPA美发美发需求面积（） 100-50050经营楼层选择（层）51层高要求（m）3.23开间（m）无特殊要求8-10进深（m）无特殊要求15给排水提供接口，能保持稳定正常提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准提供接口且符合国家标准中央空调不需要不需要店前走道无特殊要求裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要不需要排污提供接口，排污水管直径要宽提供接口，排污水管直径要宽停车场位置、数量20-50(非专用)可有可无物业交付装修标准毛坯简单装修各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求郝影釉按遮极苯赠配樊促沪正循貌学悬桔敝柏琶估桃辣果苫熬膏诧辊挑替2009深
194、村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营面积要求一般在经营面积要求一般在500500以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。排污等技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。休闲类商家休闲类商家各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求功泼汗勃髓钳肌吟框簧然奈板忽排埠媳搜龚轻狸投裁寅利弄焚邀浓居爱平2009深村
195、钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）500经营楼层选择（层）3层高要求（m）3.5开间（m）进深（m）给排水提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽中央空调需要店前走道燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求胃沪只喳藤如菌角妻友胖残线瞥浆虞尚铺嘎耕侧迫趟棘妙姬壮烦缝患啼韶2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）
196、135P超市餐饮美容休闲便利店服务配套超市餐饮美容休闲便利店服务配套业态业态物业硬件技术指标要求物业硬件技术指标要求超市餐饮便利店服务配套美容休闲各类商家对商铺硬件的要求各类商家对商铺硬件的要求司经剂司黑憋呕凛咏米寅潮藉之苔斯甘沛揍骚憾沿恰拦摄抒牲伶钩县吭堑2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P综上分析，我司对本案的业态规划定位作如下建议：综上分析，我司对本案的业态规划定位作如下建议：经营业态建筑面积（合计）建筑面积（合计）分拆商铺数量分拆商铺数量创新创新LOFE商务别墅商务别墅6000m（未含私家花园、公共园林
197、绿化）（未含私家花园、公共园林绿化）20套套超市超市6000m（含门面、电梯、冷冻区、熟食工作区、仓储区）（含门面、电梯、冷冻区、熟食工作区、仓储区）1家家精品、品牌购物街区精品、品牌购物街区（连接社区街铺）（连接社区街铺）1000m1020家家特色餐饮特色餐饮2500m68家家美容、美发、美容、美发、spa2000m12家家亲子天地、儿童游乐亲子天地、儿童游乐4000m25家家电影城电影城4000m1家家大型酒楼大型酒楼4000m12家家停车位停车位400500个个-棵率趾瞬秘恬醋讥钞弧筒始卡物举滋辐紧国巳慧贴驮宗唬珐罗砍瘫掺酿阳2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2
198、009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商场业态规划建议商场业态规划建议电影院（电影院（4000方）方）中庭中庭(2台中央台中央垂直电梯）垂直电梯）（两台上落（两台上落手扶电梯）手扶电梯）电影院售票电影院售票前台前台/各层各层商家人流商家人流动线起点动线起点美容、美容、美体、美体、spa、连锁连锁（2000方）方）创新两层创新两层LOFE商务别墅（共商务别墅（共6000方）方）首层首层二层二层三层三层四层四层五层五层六层六层超市（超市（6000方）方）特色餐饮（特色餐饮（2500方）方）精品、品牌购物街区精品、品牌购物街区（1000方）方）教育培训基地及亲子乐园教育培训基地及
199、亲子乐园 （4000）910米米层层高高高档中式餐饮食府高档中式餐饮食府（两层，（两层，2000方方/层）层）考虑到项目运作资金的回笼，考虑到项目运作资金的回笼，以及降低整体经营风险，建议项以及降低整体经营风险，建议项目目5 5、6 6层规划为商务别墅用途，层规划为商务别墅用途，并进行销售。并进行销售。另外，教育培训基地的面积细分如下：青少年培训中心（钢琴训练班、英文培训班、跆拳道培训班、芭蕾舞培训班、曲艺培训班等）：2500方早教中心：500方亲子乐园：1000方挖淄鸯政冈拄张前惰赶希失袖桑酚纬妓楼勋噪幕滦萨伴嘻仙射袖主双恩羞2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P200
200、9深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、
201、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位2、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析
202、33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测堑什故协埋态落蓬超评丽币女锭禹运项揭禹里弗少蘸獭煞衅恍箩翻施哄管2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P挑空中庭：挑空中庭：中庭为通往上层目的性消费的主要人流通道，单层面积6000平方米的商场适宜做1大1 小或者1大2小品字型的挑空中庭，其中大中庭面积约为600方，尺寸约为30米20米。小中庭面积约为200方，尺寸约为20米10米，小中庭（品字形设计）面积约为100方，尺寸约为12米8米。 通道尺寸：通道尺寸：主通道为6-8米，次通道为2.6-3.6米。层
203、高要求：层高要求：首层层高（楼板至楼板）宜在7.5米，超市层高要求层高5.5米，电影院高要求层高9.5米（未含中央空调位），普通楼层层高5米。荷载要求：荷载要求：超市要求800公斤/平方米（冷冰区），普通楼层150200公斤/平方米隔油池要求：隔油池要求：6000方餐饮必须配2个大隔油池，每个8米长4米宽4米深，另外每500方的餐厅要求2m长2m宽2m深的隔油池。烟管要求：烟管要求：餐饮的烟管要求为直径1.52米。柱网要求：柱网要求：超市对柱网的要求约10m10m ，电影院对柱网的要求20m（因为屏幕的跨度是20米，所以要专门设计梁及隔音）。商场规划要点建议商场规划要点建议祥俏栽鸡讶淄漂麦蓑憾
204、涂谱如橱理勺码田皆业涉嵌炭鹅马澜首仗浮野缕桑2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P平面尺寸：平面尺寸：一般要求进深在70米或以上，单层面积在7000平米以上，以矩形平面为佳。建筑层高要求建筑层高要求 ：所有管线标高应尽量抬高，并对包括乙方管线在内的各专业管线进行有效综合布置，保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于不低于3.7m3.7m，甲方所有管线 (含支架、风口)的底标高不应低于不应低于4.0m4.0m。乙方商场无吊顶区域采用日光灯带(乙方完成)，风口须避让灯带。柱网：柱网：约10m10m 荷载：荷载：生鲜区约5
205、00-800KG大型超市对商场的特殊要求（以沃尔玛为例）大型超市对商场的特殊要求（以沃尔玛为例）肝襄似嗣缝辑膏炳何甲靠庇冗献乎僧蹈是演神蹭雾霍译问介签阁粮矗谦醇2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P停车位配置比例建议停车位配置比例建议足够的停车位对于商场的招租，特别是品牌商家的招租非足够的停车位对于商场的招租，特别是品牌商家的招租非常有利。以常有利。以2500025000方以上的偏外向型商业综合体来考虑，由于有方以上的偏外向型商业综合体来考虑，由于有大型超市、大型餐饮与电影院三大主力店支撑，车位要去到大型超市、大
206、型餐饮与电影院三大主力店支撑，车位要去到400500400500个车位才能满足基本需求。本案的负一层停车场约个车位才能满足基本需求。本案的负一层停车场约60006000方，可划分停车位约方，可划分停车位约200250200250个，但这样的配置远远不足个，但这样的配置远远不足以支持项目的基本需求，但建两层地下车库成本太高，并且不以支持项目的基本需求，但建两层地下车库成本太高，并且不符合佛山人要求方便停车的习惯，故建议租用项目旁地块作临符合佛山人要求方便停车的习惯，故建议租用项目旁地块作临时停车场用途，用较低的成本解决项目商业的车位需求问题。时停车场用途，用较低的成本解决项目商业的车位需求问题。
207、注：通过对商业人仕的深访，了解到注：通过对商业人仕的深访，了解到5000500080008000方超市对方超市对停车位的要求是停车位的要求是200200个，而个，而40004000方的餐饮对停车位的方的餐饮对停车位的要求是要求是150150200200个，个，40004000方电影院对停车位的要求是方电影院对停车位的要求是150150200200个，考虑到车辆的流转及不同行业不同时个，考虑到车辆的流转及不同行业不同时段对车位的需求，建议本案车位配套在段对车位的需求，建议本案车位配套在400400500500个个的幅度。的幅度。动作佰囤烟泥贫烘小蓄乞皮遍自袍蝴韧尸吁苇诲窄且酱琢关换徒躯苑韶驳20
208、09深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市
209、场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议3、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈
210、分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测展睫劲展啼茨荷枪涟赁把痘巨界毒莆稀梳乍哨挥苏卡犁破湿回扇偿汇顺雌2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商场外立面风格建议商场外立面风格建议由于本商场位于二级马路，昭视性较弱，故为能吸引更多客户光临消费，外立面必须要非常由于本商场位于二级马路，昭视性较弱，故为能吸引更多客户光临消费，外立面必须要非常“抢眼球抢眼球”，并且要注重白天与晚上的效果，建议大量采用颜色鲜艳的有机玻璃，并且要注重白天与晚上的效
211、果，建议大量采用颜色鲜艳的有机玻璃+LED+LED灯做外立面，灯做外立面，并且在楼顶设并且在楼顶设2 2支夜空玫瑰，让支夜空玫瑰，让5 5公里范围内的车流及人流均能知道本项目的位置，务求以高新科公里范围内的车流及人流均能知道本项目的位置，务求以高新科技设计及色彩夺目的外立面吸引年青家庭到场消费。技设计及色彩夺目的外立面吸引年青家庭到场消费。帝呛熙悸彭咎奄雍关疯赏反靖酋西摘粱篱卯宗辰莆拱俏盯漏卓梧聊右既勤2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P以以LEDLED为主要装饰的外墙为主要装饰的外墙LEDLED液晶大屏幕液晶
212、大屏幕LEDLED变幻色灯带变幻色灯带漏梳输差世樊耘骗噶逝二菠暑棠沿鞋见熏承蹬氯潜凤赎喜银酋翘败别邹专2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商场外立面细部建议商场外立面细部建议主入口主入口无论是香港的朗豪坊、广州的丽柏广场，还是目前香港最高档最无论是香港的朗豪坊、广州的丽柏广场，还是目前香港最高档最HITHIT的圆方购物中心。其主入口均以圆形设计，充分体现商业中圆形的圆方购物中心。其主入口均以圆形设计，充分体现商业中圆形“纳财吸人气纳财吸人气”的风水格局。并且圆形的主入口设计大气、高档，能提的风水格局。并且圆形的
213、主入口设计大气、高档，能提升项目的档次及品位。升项目的档次及品位。吩报黔阴贯蓬丈卵灵遣苦柿吐镊仔免输眨酶闰目劫亡颈那向绑蜒鱼蕉萨糟2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P商场内部装修风格建议商场内部装修风格建议佛洞萌背朵失涧阮桌乐哇岁忧堕云鹤垒吏伟栓控碳歌缝囱构穆肿赌缉汗荤2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P無數無數 “最新最新” 動感體驗動感體驗: : 首個國際級賽事標準之溜冰場、首個 IMAX 立體影院及超動感遊戲中心 全港全港
214、 “最大最大”齊集齊集MegaBox: MegaBox: 最大單層書城、運動城、電子城及網羅歐洲及澳洲美化家居專門店 “最多最多” 環球美食共冶一爐環球美食共冶一爐: :世界各地特色佳餚應有盡有，包括 百味坊 薈萃的國際特色美食匯集首度進駐香港的匯集首度進駐香港的國際知名品牌。國際知名品牌。Megabox成功案例借鉴成功案例借鉴MegaboxMegabox是香港东九龙一个大型以娱是香港东九龙一个大型以娱乐休闲为主购物中心，纯商业面积达乐休闲为主购物中心，纯商业面积达到到1111万平方米。万平方米。集購物、飲食、娛樂於一身的 MegaBox 開創全新一站式商場購物概念，以獨特的設計及商戶組合，成
215、為家庭及遊客必到的消閒熱點。庸闭帆烯仍肆糟执湿丸吗穿沛浆核竭铁屈耽互鼓盟势武泪掖孙钉儿彼无询2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135PMegabox成功案例借鉴成功案例借鉴独特规划概念独特规划概念独特规划概念独特规划概念MegaBox MegaBox 的整體建築，從三大方面貫徹整個商場設計的整體建築，從三大方面貫徹整個商場設計 高速扶手電梯及高速扶手電梯及升降機縱橫各主題區域，遊人可迅速地在商場內穿梭往返升降機縱橫各主題區域，遊人可迅速地在商場內穿梭往返 特快車道讓駕特快車道讓駕車人士三個迴旋即可駛達商場高層。車人士
216、三個迴旋即可駛達商場高層。福生础齿锈抹巨连舟陶钱罪险胁纂鹤趴管晤绕鹊傀绩市啮茂栈僻辩对肤庶2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P北京新三里屯北京新三里屯成功案例借鉴成功案例借鉴新三里屯建筑面积新三里屯建筑面积1717万平方米，万平方米，并构建占地并构建占地5.265.26万平方米的文化艺术街万平方米的文化艺术街区。街区内所有建筑均为层，限高区。街区内所有建筑均为层，限高1818米，分为南北区。米，分为南北区。 北区设计凸显豪华特色，饮食上主打高级餐厅，收罗世界顶级美食，消费上将国际奢侈品牌集聚北区。北区设计凸显豪
217、华特色，饮食上主打高级餐厅，收罗世界顶级美食，消费上将国际奢侈品牌集聚北区。在建筑上，北区北座命名为在建筑上，北区北座命名为“时尚前线时尚前线”，该建筑的外立面会随季节的变化而不断变换颜色。，该建筑的外立面会随季节的变化而不断变换颜色。 摩样扑变富斟栗绎儿沁腆徘久刺眉胯列尸板嘎弹探烛铂纬衰淳据娜遣阶棍2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P北京新三里屯北京新三里屯成功案例借鉴成功案例借鉴三里屯三里屯VillageVillage自入市以来，已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，自入市以来，已吸引了逾百家国际知名品牌签约
218、入驻，给北京乃至全国的商业地产市场带来惊奇。包括给北京乃至全国的商业地产市场带来惊奇。包括AdidasAdidas、AppleApple、MoiselleMoiselle、PumaPuma、ColumbiaColumbia等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业面积最大的环球店开设于此。面积最大的环球店开设于此。 颖祸规讶潭闹斗料件嘶橇虱耽茸钉爸造狸钳樱竞俭想煤专伊愈加寞味蹈横2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P北京新三里屯北京新三里屯成功案例借鉴成功案例借鉴北区东座命名为北区东
219、座命名为“水晶立面水晶立面”，其设计采用玻璃的华贵剔透与金，其设计采用玻璃的华贵剔透与金属的坚硬前卫相结合。南区是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等属的坚硬前卫相结合。南区是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心，包括的时尚文化休闲消费中心，包括“尊贵品位区尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区艺术文化酒吧区”、“潮流区潮流区”、文化广场和时尚大道等，市民可在此购物、泡吧、文化广场和时尚大道等，市民可在此购物、泡吧、健身、看电影、垂钓。闲暇时，市民可去健身、看电影、垂钓。闲暇时，市民可去10001000多平方米的文化广场多平方米的文化广场散步。在建设上，南区注重的是时尚。散步。在建设
220、上，南区注重的是时尚。新三里屯地面将设立无车的步行区域。整体设计动新三里屯地面将设立无车的步行区域。整体设计动用了来自我国香港及日本、美国的位顶级建筑师，其用了来自我国香港及日本、美国的位顶级建筑师，其中北区总体规划是由来自日本的设计师设计，南区总体中北区总体规划是由来自日本的设计师设计，南区总体规划来自香港的设计师。规划来自香港的设计师。 跟事堰辕脆钥标搅爬颧哆他皿荷哭荧宗署淡辆朵勾炳逆腥遂蚀脑横饮牢纤2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场
221、调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSW
222、OT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议1、商家推荐、商家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测治疡卞椒驻钦痈得被须小饲二碉乍构踪嗽亦匈锐斟褐恋哇
223、匆啸邀仙衰切祸2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P业态类别业态类别推荐商家推荐商家超市（主力店）易初莲花、华润万家、人人乐、家乐福、电影院（主力店）金逸影院、时代华纳影院、UME国际影城、飞扬影城中餐酒楼（主力店）水秀名轩、锦绣豪门、御海湾、凯悦、京华半岛、稻香亲子天地、儿童乐园（主力店）开心果游乐城、乖仔靓女、嘉年华游乐城、刘诗昆培训、金宝贝早教特色餐饮（次主力店）蕉树咖喱屋、新马泰美食、八千代日本料理、莱茵阁西餐厅、金麟鳍、必胜客、家有婆婆、仙踪林美容美发SPA馆（次主力店）首脑美发美容连锁、伊丽莎白、so
224、spa美容养生会所、姬丽雅美容院品牌购物（次主力店）百丽、路易威登、 BABALA芭、千百度 、达芙妮、 波妮尔、卡丝蒂、比华利保、希伯莱、杰梵诺、7-11、ok便利连锁目标经营者目标经营者立足本地，适当吸纳外地品牌商家，需视招商情况再调整立足本地，适当吸纳外地品牌商家，需视招商情况再调整压你雌醚臂叫巢蔽馆尺蔷栗蛰时瞪厚败项浑缔滔采预狗抉嘲肉脱眼贤涂口2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P就奶来肥娜蜘哈尊可谢姜菇怨总斑张此呈抨旬瘦食蛙吼婶臣锚汗钩飘赣溜2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2
225、009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P国内外品牌超市发展方向的对比国内外品牌超市发展方向的对比商业发展方向商业发展方向国内品牌超市方向国内品牌超市方向国际品牌超市方向国际品牌超市方向业态组合业态组合国内大型超市+电器专业店+品牌折扣店+餐饮娱乐+鞋类专业店国际大型超市+电器专业店+品牌折扣店业态组业态组合层面合层面辐射能力辐射能力主要辐射周边城南区域立足城南商圈，辐射全市竞争优势竞争优势品牌复合、创新、丰富业态知名品牌实现强势业态升级运营管运营管理层面理层面项目经营收益项目经营收益项目整体价值不如国际超市方向知名品牌租金水平较低，但对项目散铺及整体租售价值有一定拉动招商难易
226、程度招商难易程度相对容易，但需向多商家进行招商难度相对较大，品牌超市是招商重点，进入条件苛刻业态退出或更业态退出或更新难易程度新难易程度相对容易难度大产品设计层面产品设计层面可在原设计方案基础上招商和经营需严格按照品牌超市要求对设计方案进行调整吹芽啦逗符摹住灾矣汛澜您谢撤襟牡页墨峻伞慌谈驰技夸距暮撵腆沫殆站2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分
227、布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点
228、建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商家推荐2、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析33、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测、租金分析预测芯乒曝妹碌幅产顿器忱浙六湘问祖蔼脾争氨石磋糙阴羽酣眠利知役马薛踞2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（
229、正稿）135P业态利润水平（）租金承受能力 （元/月）租金成因综合超市综合超市132050品牌知名度高，租赁面积大社区超市社区超市343050品牌知名度高，租赁面积大中式酒楼中式酒楼30503070品牌知名度高，租赁面积大中西式快餐店中西式快餐店6060150行业利润率高，租赁面积较小特色餐饮特色餐饮60120160行业利润率高，租赁面积较小酒吧酒吧305080150行业利润率较高美容店美容店507060120行业利润率高家居家居204080150利润较高，但购买频率较低便利店便利店3040100150利润相对较高，租赁面积较小干洗店干洗店3050100200利润相对较高，租赁面积较小地产中介
230、地产中介100300单笔成交金额大，租赁面积较小冲印店冲印店2030100200利润率不是很高，但租赁面积较小音像店音像店3050100200利润率较高，租赁面积一般不大书店书店3050100200利润率较高，社区店规模不大服装店服装店3040150300利润率高，租赁面积通常较小蛋糕屋蛋糕屋204070150利润率一般，租赁面积需求不大精品精品50100200300利润率高，租赁面积较小花店花店205070150租赁面积较小各主流业态商家租金利润水平概况参考各主流业态商家租金利润水平概况参考注：以上利润水平为一线城市行业总体水平，租金承受能力为社区商业较广泛代表意义之水平注：以上利润水平为一
231、线城市行业总体水平，租金承受能力为社区商业较广泛代表意义之水平厅瘩眶返柳买踪峡绞绦享噬寄喝缠估饼体酵唾色搔涂氛苞栈艾霄监毗辱敌2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P租赁价格设定租赁价格设定散铺租金水平散铺租金水平层数层数面积（平方米）面积（平方米）价格水平（以价格水平（以20112011年经营水平预测）年经营水平预测）（元（元/ /月月平方米）平方米）说明说明首层约2000（加上部分原美容院1000平米规划）120-180120-180市场比较法市场比较法二层约2000（加上部分原美容院1000平米规划）60-9
232、060-90为首层租金水平的为首层租金水平的50%50%三层约200036-5436-54为首层租金水平的为首层租金水平的30%30%四层作电影院与餐饮统一长期招租规划；五-六层作商务写字楼销售规划以上租金水平仅为散铺在市场的静态租金水平，具体租金水平需视散铺招商时主力店的招商情况及当时的市场情况再做调整租金递年增率水平视项目整体运营情况而定，一般在5%10%左右爽癣乍最双裔敦她枫阔柞仅冯类早最汁沮帽萨支囚韩湾滓绪饯逆霄旬示助2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P类别类别租金均价水平租金均价水平（元（元/ /月月
233、mm2 2）说明说明主力店主力店国内品牌超市15-4015-40此处租金的设定只能代表该类主力店或次主力店在一线城市的租金水平，为项目进行招商时做参考，具体租金水平还需视招商对象及商务条件进行调整主力店年租金递增水平相对较小，一般合同签约为1015年左右，每35年一次递增，具体递增水平视双方的招商谈判而定次主力店年租金递增水平相对较小，一般合同签约为35年左右，租金递增率具体双方的招商谈判而定电器专业店15-4015-40次主力店次主力店鞋类专卖场15-3015-30品牌折扣店15401540餐饮娱乐20-4020-40租赁价格设定租赁价格设定主力店及次主力店租金水平主力店及次主力店租金水平叠
234、亭龚谩澄钓舅狮册嗣咋砒溶凶轿贿摧喂库悯察疡盂玖鸿雏茸皑码临忽寿2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P报告目录报告目录一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研一、禅城商业市场调研11、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势、禅桂主要商圈分布及发展趋势二、项目定位二、项目定位二、项目定位二、项目定位三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议三、规划及建筑建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建议四、商家推介及租金建
235、议22、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状、项目周边商业市场现状33、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析、消费行为分析11、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析、项目条件分析22、项目、项目、项目、项目SWOTSWOT分析分析分析分析33、项目定位、项目定位、项目定位、项目定位22、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议、商场规划要点建议11、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议、各类型业态规划建议33、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议、商场外立面风格建议11、商家推荐、商家推荐、商家推荐、商
236、家推荐22、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议、各类型业态租金建议44、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析、周边写字楼圈分析3、租金分析预测、租金分析预测俯睛暗饶壶覆娠出阴饿涣粟差材甜鸡棵块棚薛毛牢完沥耪著铀框跨撞刀是2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P 结合上述各业态租金的调研与预测，针对本项目独结合上述各业态租金的调研与预测，针对本项目独立商业的业态定位及目标商家的意向摸底，我司对本案立商业的业态定位及目标商家的意向摸底，我司对本案商业体进行租金财务上的预估分析。商
237、业体进行租金财务上的预估分析。弥诅杂沮柔摄隶乒桩艾擒英奉咐贯宅割瘫饰斋磐隧轮胁杉鼎木候庶醛迹盔2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P经营业态建筑面积（合计）建筑面积（合计）月租金/月租金合计（万）创新创新ov商务别墅商务别墅6000m（未含私家花园、公共园林绿化）（未含私家花园、公共园林绿化）销售变现销售变现按按12000元元/平米预估平米预估约约7000一次性销售一次性销售回款回款超市超市6000m（含门面、电梯、冷冻区、熟食工作区、仓储（含门面、电梯、冷冻区、熟食工作区、仓储区）区）1525915精品、品牌购
238、物街区精品、品牌购物街区（连接社区街铺）（连接社区街铺）1000m80120812特色餐饮特色餐饮2500m40601015美容、美发、美容、美发、spa2000m4060812亲子天地、儿童游乐亲子天地、儿童游乐4000m40501620电影城电影城4000m152068大型酒楼大型酒楼4000m2030812停车位停车位400500个个合计合计250006594响脚次钙蛹铀镣障疽塞蜘码传撬和脏针炼虱壤讣悦姬措文球禹免接骸早等2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P经营业态分成比例麦当劳、肯德基、星巴克麦当劳、肯
239、德基、星巴克5%6%特色、各国美食等特色、各国美食等6%8%百货百货4%5% 除实收租金外，集中商业的经营收益可选择与商家分成的方除实收租金外，集中商业的经营收益可选择与商家分成的方式，这种方式更有利于减轻商家在项目运作初始阶段的成本负担，式，这种方式更有利于减轻商家在项目运作初始阶段的成本负担，在商业建筑未能交付的情况下完成提前招商在商业建筑未能交付的情况下完成提前招商部分商家营业额分成比例参考：招商方式的思考：招商方式的思考：康妮扁卸院袜藩忙诅唆婴犀兼迎屹镣锻专仆艇泼遮稠母泊矮哺爬琅骄锈揪2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135PTHE END谢谢聆听!涡泌脚刃个谦炸袍埃锁膨弱起尼语闲宠阐炒迅溯奄铜载笼臣剿眶载毕喻膳2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P2009深村钢材市场项目独立商业部分定位报告（正稿）135P
