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1、贵州省镇远县项目贵州省镇远县项目市场调研报告市场调研报告镇远概况中国历史文化名城镇远，位于贵州省东部，地处湘黔两省的怀化、铜仁和黔东南三地区五县接壤交汇之处，其中少数民族占48%。人口较多的少数民族有侗、苗、土家族。镇远交通便利，区位优越，湘黔铁路、株六复线、320国道、沪瑞高速公路穿境而过。总面积1878平方千米。镇远县辖6个镇、6个乡（其中1个民族乡），221个村委会、13个居委会。年末总人口25.65万人。镇远县辖6个镇、5个乡、1个民族乡：潕阳镇、蕉溪镇、青溪镇、羊坪镇、羊场镇、都坪镇、江古乡、涌溪乡、金堡乡、报京乡、大地乡、尚寨土家族乡。主要矿产资源有铅锌、锰、硅、方解石、重晶石等。
2、项目概况项目概况本项目位于火本项目位于火车站片区，目车站片区，目前周边生活配前周边生活配套较齐全，未套较齐全，未来区域发展优来区域发展优势差，城市主势差，城市主力发展区域为力发展区域为城西片区。本城西片区。本项目地处通向项目地处通向青溪必经之处，青溪必经之处，地块属于山体，地块属于山体，开发存在一定开发存在一定难度，火车站难度，火车站及及2级公路给级公路给项目带来巨大项目带来巨大噪音。噪音。城市主力发展区域，城西新区城市主力发展区域，城西新区古城步行街中心区古城步行街中心区老城商业集聚区老城商业集聚区火车站片区好美溪上：位于镇远城西新区，是未来城市发展的主力片区，占地30352.90平方米，建
3、筑面积86947.8平方米（地下为车库，12层为商业，2层以上为住宅），7层步梯房并带有电梯，共400多套，9栋步梯房，4栋电梯房，目前正在平地阶段。推盘时间2013年4月份左右。（一）好美溪上（一）好美溪上好美溪上户型图好美溪上户型图（二）云龙花苑（二）云龙花苑云龙花苑景区暨建材一条街项目，由镇远县永康房地产开发有限公司投资建设，一期总投资约3.8亿元，占地面积约15.2公顷，建设规模为20.4万平方米，项目位于县城区小田溪大道旁，集景观湖泊、溶洞旅游、休闲健身、人居购物于一体，预计两年内建成营业。该项目将成为进一步提升我县城市品位、优化城区功能、提高对外接待能力的有益补充。总结：此两个项目
4、都位于城西新区，从形式上都是以步梯+电梯+别墅的综合形态，且云龙花苑依托云龙洞自然景区的有利条件，利用地形地貌，修建了人工湖自然景观，美好溪上则依托紧靠360国道以及小田溪的景观优势，在宣传上大打环境牌，另外，在政府规划中，在未来，政府行政部门将搬迁至小田溪地块，且，现已有部分已经搬迁至此，因此在与销售人员交谈时，政府牌就变成了他们手中必不可少的支撑点，从未来的发展态势来看，由于火车站的局限性、以及地块的稀缺性、政府的行政引导性，对两个项目都存在政府行政行为的支持。1、您家在镇远哪个地区？、您家在镇远哪个地区？项目数据比例A、火车站区域1426%B、新大桥区域2649%C、开发区713%D、下
5、属县份611%2、您的职业是？、您的职业是？项目数据比例A、公务员59%B、企事业单位1732%C、个体户1630%D、自由职业者1325%E、其他24%总结：因本项目属于火车站片区，针对客户来源情况，本次调查主要是以新大桥片区以及火车站片区为主。总结：因本项目属于火车站片区，针对客户来源情况，本次调查主要是以新大桥片区以及火车站片区为主。总结：从实际购买力出发，本次调查以企事业单位、个体、自由职业者为主要的调查对象。总结：从实际购买力出发，本次调查以企事业单位、个体、自由职业者为主要的调查对象。一、住宅部分一、住宅部分3 3、您、您现在住房的性在住房的性质是？是？项目数据比例A、自建房163
6、0%B、商品房2140%C、租房1019%D、单位房611%4 4、您若、您若购房，您会在什么房，您会在什么时间购房？房？项目数据比例A、半年内24%B、一年内48%C、一年二年内2140%D、二年以上2548%总结：从调查结果来看，镇远县城中，自购商品房的占到总结：从调查结果来看，镇远县城中，自购商品房的占到40%，自建房占到了，自建房占到了30%，租房户占到了，租房户占到了19%。总结：从购房时间来看，一年总结：从购房时间来看，一年二年内购房的占到二年内购房的占到40%，二年以上占到了，二年以上占到了48%,因此本项目要杀出重围必因此本项目要杀出重围必须要在工期上给予取舍，以争取在最短的时
7、间内做出环境吸引客户。须要在工期上给予取舍，以争取在最短的时间内做出环境吸引客户。5 5、您的月收入状况、您的月收入状况为？项目数据比例A、10002000元48%B、20003000元1326%C、30004000元1938%D、4000元以上1428%6 6、你知道枇杷湾位置、你知道枇杷湾位置吗？项目数据比例A、知道3363%B、不知道24%C、不清楚1733%总结：对于本项目所在位置总结：对于本项目所在位置63%的调查者是了解的，对于项目所在位置今后的发展态势也是了解的。的调查者是了解的，对于项目所在位置今后的发展态势也是了解的。总结：从经济收入来看月收入在总结：从经济收入来看月收入在2
8、000以上的人群占到了以上的人群占到了92%，也就是说，镇远的个人收入能够支撑购房，也就是说，镇远的个人收入能够支撑购房所需的银行贷款所需的银行贷款7、您愿意在枇杷湾附近您愿意在枇杷湾附近购房房吗？项目数据比例A、可以考虑3166%B、愿意购买24%C、不予考虑1430%8 8、您、您购房的目的是？房的目的是？项目数据比例A、首次置业1428%B、改善生活条件（二次购房）2448%C、为子女购房1224%D、为父母购房00%总结：从购房目的来看，总结：从购房目的来看，48%的客户因为已有购房，对二套房的购买主要是为了改善生活条件，因此这部分的客户因为已有购房，对二套房的购买主要是为了改善生活条
9、件，因此这部分人群若能解决首付问题，则能够成为本项目的另一个主要购买群体。人群若能解决首付问题，则能够成为本项目的另一个主要购买群体。总结：对于本项目位置是否购房的问题上，总结：对于本项目位置是否购房的问题上，66%的调查者可以考虑，的调查者可以考虑，4%的调查者愿意购买说明，调查者对本的调查者愿意购买说明，调查者对本项目位置的认可度较高，但是项目位置的认可度较高，但是30%的客户认为本项目位置不是镇远县城的发展主要区域，没有新区的发展潜的客户认为本项目位置不是镇远县城的发展主要区域，没有新区的发展潜力大。力大。9 9、针对本本项目，您目，您认可的建筑模式是？可的建筑模式是？项目数据比例A、步
10、梯房1632%B、小高层（11层）1224%C、高层电梯房（18层）918%D、花园洋房48%E、联排别墅48%F、独栋别墅24%G、退台洋房36%1010、您若、您若够买，您能接受的住宅面，您能接受的住宅面积？项目数据比例A、60以下（1房1厅）00%B、60-80（2房）00%C、80-90（2房/小3房）48%D、100-120（3房1卫/3房2卫）1531%E、120-130（3房2卫）2041%F、130-140（3房2卫/小4房）612%G、140150（4房2卫）24%H、150以上（复式）24%总结：对于面积需求总结：对于面积需求100120占到了占到了31%，120130占到
11、了占到了41%，因此建议本项目的面积控制在，因此建议本项目的面积控制在100130区间。区间。总结：对于建筑模式，因固有的住宅思想观念，步梯房的选择占到了总结：对于建筑模式，因固有的住宅思想观念，步梯房的选择占到了32%，对于小高层占到了，对于小高层占到了24%，通过了解，通过了解对电梯房来说只能迎合年轻一代的品味。对电梯房来说只能迎合年轻一代的品味。1111、您若、您若购房，你喜房，你喜欢户型亮点是什么（可多型亮点是什么（可多选）：）：项目数据比例A、超大入户花园109%B、室内花园65%C、超大阔景阳台1412%D、两房可变三房1211%E、转角飘窗1312%F、落地窗1513%G、客厅有
12、穿堂风2623%H、双阳台1715%1212、在下述、在下述诸多因素中，您最看重的因素是：（多因素中，您最看重的因素是：（ ）其次是）其次是 （ ） 项目数据比例A、地段1213%B、园林78%C、价格1820%D、品质67%E、交通2124%F、小区配套1315%G、开发商口碑44%H、物业管理89%总结：对于户型亮点，由于镇远建筑风格的习惯，客厅穿堂风占到总结：对于户型亮点，由于镇远建筑风格的习惯，客厅穿堂风占到23%，其他如超大景观阳台、可塑空间、，其他如超大景观阳台、可塑空间、转角飘窗、落地窗是调查者喜欢的户型亮点转角飘窗、落地窗是调查者喜欢的户型亮点总结：对于购买因素中，交通和价格是
13、调查者最为看重的，其次是小区配套及总结：对于购买因素中，交通和价格是调查者最为看重的，其次是小区配套及地段。地段。1313、你喜、你喜欢的的户型形式是？型形式是？客厅：开间 项目数据比例3-3.5米24%4.5米 918%4.8米 24%5.1米 00%大1327%合适1531%一般714%无所谓12%厨房宽度项目数据比例1.8米 00%2.0米 24%2.2米 00%2.4米 12%2.4米以上715%大49%合适2146%无所谓1124%主人房宽度项目数据比例3米 00%3.6米 00%3.9米 25%4.2米 25%大512%合适2149%一般49%无所谓921%其他房间 项目数据比例A
14、、一大一小818%B、合适就行2557%C、无所谓1125%阳台项目数据比例A、一定要有两个1571%B、客厅有一个就行15%C、阳台能变成花园524%总结：对客户喜欢的客厅开间只需要合适、大气就可以了占到了总结：对客户喜欢的客厅开间只需要合适、大气就可以了占到了31%，厨房合适就好主卧合适就好占到厨房合适就好主卧合适就好占到46%，其他房间合适够住就好占到，其他房间合适够住就好占到57%，阳台要有，阳台要有2个占到个占到71%14、您若在枇杷湾区域购买住房，您觉得多少价格合适？（元、您若在枇杷湾区域购买住房，您觉得多少价格合适？（元/）：）：项目数据比例3000以下2766%30003200
15、1024%32003500410%15、您在购买住房时，以什么主题的园林最受您的青睐？、您在购买住房时，以什么主题的园林最受您的青睐？项目数据比例A.以水为主题1120%B.以大面积绿化2241%C.以康乐设施为主题1528%D.以雕塑广场为主题24%E.无须主题，有绿化即可36%F.其他（请注明）12%总结：在价格上，调查者认为现在镇远的房价远远高于实际的房价，因此本次调查的价格只能作为参考，总结：在价格上，调查者认为现在镇远的房价远远高于实际的房价，因此本次调查的价格只能作为参考，不能做为定价的依据，也可以反映出购房者对本项目房价的期盼。不能做为定价的依据，也可以反映出购房者对本项目房价的
16、期盼。总结：对于本项目所在位置枇杷湾，本身都是以种植枇杷而得名，因此本项目在园林主题上还是坚守一大总结：对于本项目所在位置枇杷湾，本身都是以种植枇杷而得名，因此本项目在园林主题上还是坚守一大面积绿化为主，康乐为辅的原则进行。面积绿化为主，康乐为辅的原则进行。16、就园林、就园林风格而言，您喜格而言，您喜欢以下哪一种？以下哪一种？项目数据比例A.中国古典风格1525%B.欧陆豪华风格1831%C.日本精致庭园58%D.热带风情园林1220%E.其他风格915%总结：对于园林风格，在调查者看来，欧陆豪华风格是他么没有见识过的，因此对此的期望着比较高，占总结：对于园林风格，在调查者看来，欧陆豪华风格
17、是他么没有见识过的，因此对此的期望着比较高，占到了到了31%，中国古典风格是他们无法丢弃的文化底蕴，因此选择占到了，中国古典风格是他们无法丢弃的文化底蕴，因此选择占到了25%，建议本项目以中国古典风格，建议本项目以中国古典风格为主，辅以部分欧陆豪华风格的小品做为点缀。为主，辅以部分欧陆豪华风格的小品做为点缀。17.您喜欢小区内有以下哪些配套：（可多选）您喜欢小区内有以下哪些配套：（可多选）项目数据比例A、休闲广场2621%B、音乐喷泉87%C、游泳池2218%D、运动场2017%E、健身房1714%F、商务会所1714%G、老年活动中心1173%总结：对于小区配套，调查者认为，一个高端的小区，
18、应该必须有一个休闲广场做为小区的主要休闲场所，总结：对于小区配套，调查者认为，一个高端的小区，应该必须有一个休闲广场做为小区的主要休闲场所，因此选择占到了因此选择占到了21%，游泳池、运动场、健身房、商务会所其次。，游泳池、运动场、健身房、商务会所其次。18、 您希望住房附近有哪些生活服您希望住房附近有哪些生活服务设施？（施？（选四四项）项目数据比例A、便利店66%B、购物中心3432%C、商场1110%D、银行2422%E、干洗店410%F、美容美发114%G.、餐饮店1716%1919、若本、若本项目的能目的能够满足您的所有要求，您是否会足您的所有要求，您是否会购买？项目数据比例A、会11
19、22%B、不会510%C、考虑3468%总结：对于本项目在完全满足调查者所需的条件下会购买的占到了总结：对于本项目在完全满足调查者所需的条件下会购买的占到了22%，考虑购买的占到，考虑购买的占到68%，因此建议本，因此建议本项目在设计规划的过程中，充分考虑客户需求，并在此基础上提升产品价值。项目在设计规划的过程中，充分考虑客户需求，并在此基础上提升产品价值。总结：对于周边配套，大多数调查者了解项目所在地位置的周边情况，因此在他们的选择上购物中心占到总结：对于周边配套，大多数调查者了解项目所在地位置的周边情况，因此在他们的选择上购物中心占到32%，一行占到，一行占到22%，餐饮占到了，餐饮占到了
20、16%。20、本、本项目位置与舞阳目位置与舞阳镇文德社区位置楼文德社区位置楼盘，您，您认为那一个未来那一个未来发展更展更为好？好？项目数据比例A、枇杷湾2047%B、舞阳镇文德社区2253%21、对于建筑于建筑风格你比格你比较喜喜欢哪一种哪一种类型？型？项目数据比例A、中式（纯中国风）1533%B、欧式1022%C、现代2146%总结：在本项目位置与新区位置认可度调查中，由于对项目未来发展较为看好，因此就算新区有政府支持，总结：在本项目位置与新区位置认可度调查中，由于对项目未来发展较为看好，因此就算新区有政府支持，现阶段周边配套较为齐全的情况下，认可本项目的依然占到了现阶段周边配套较为齐全的情
21、况下，认可本项目的依然占到了47%。总结：对于建筑风格而言，现代的建筑模式以及想现代的建筑理念（大气而不失简约，追求时尚与潮流，非总结：对于建筑风格而言，现代的建筑模式以及想现代的建筑理念（大气而不失简约，追求时尚与潮流，非常注重居室空间的布局与使用功能的完美结合）是调查者所能够接受的新鲜理念。常注重居室空间的布局与使用功能的完美结合）是调查者所能够接受的新鲜理念。总结：从本次住宅调查结果来看，本项目在竞争激烈的市场环境下，若要脱颖而出，必须在户型打造、园林风格、小区配套、建筑风格上作出完整规划，扬长补短，既要有其他项目已有的优点，还要在此基础上提高自身产品的价值，有自己的个性，在下面的建议中
22、，将会提到我司对本项目的相关建议。1、购房时间在一年二年之内的占到40%；2、对本项目位置的占到63%；3、考虑在本项目区域内购房的占到66%；4、购房目的中第一次购房占到28%，改善型客户占到48%；5、购买步梯房的选择占到了32%，对于小高层占到了24%；6、购买者喜欢的户型亮点中客厅穿堂风占到23%，其次是超大景观阳台、可塑空间、转角飘窗、落地窗；7、园林以大面积绿化为主，占到41%8、小区配套以休闲场所为主，因此选择占到了21%，辅以游泳池、运动场、健身房、商务会所；9、周边配套中，购物中心占到32%，银行占到22%，餐饮占到了16%。10、户型中尽量以双阳台设计为主；11、建筑风格而
23、言，现代的建筑模式以及现代的建筑理念是调查者所能够接受的新鲜理念。1 1、您近期是否有、您近期是否有购买商商铺的的计划划? ?项目数据比例A、有此计划，但目前仍观望2751%B、有此计划，正在决策之中713%C、无此计划1936%2 2、您、您购买商商铺所所计划的用途是划的用途是：项目数据比例A、自用营业1022%B、投资3167%C、其他511%二、商业部分二、商业部分总结：调查者对购买商铺因对项目周边商业的了解，因此对本项目商业并不看好，因此，观望态度较大。占总结：调查者对购买商铺因对项目周边商业的了解，因此对本项目商业并不看好，因此，观望态度较大。占到到51%。总结：对于商铺的用途，因为
24、镇远的性质：历史文化古镇，对商铺的投资性接受度较强，因此作为投资性质总结：对于商铺的用途，因为镇远的性质：历史文化古镇，对商铺的投资性接受度较强，因此作为投资性质的占到的占到67%3、您所需、您所需经营面面积为 平方米（平方米（单选）（建筑面）（建筑面积，非使用面，非使用面积）项目数据比例A、10以下00%B、11-3049%C、31-501022%D、51-801124%E、81-1001022%F、101-150511%G、151-200511%H、201-30000%4、您、您认为商商铺的的经营模式中，以下哪种更适合投模式中，以下哪种更适合投资？项目数据比例A、整体规划、统一经营1439
25、%B、独立铺面、自主经营1542%C、以“品牌店为主，独立铺面为辅”719%总结：商铺经营中，传统的经营模式是镇远人所能接受的，因此独立铺面、自主经营占到了总结：商铺经营中，传统的经营模式是镇远人所能接受的，因此独立铺面、自主经营占到了42%。总结：对于商业面积，主要面积区间在总结：对于商业面积，主要面积区间在30100之间。之间。5、 如果在本如果在本项目目购买/租用商租用商铺，您会，您会选择什么什么样的商的商铺？项目数据比例A、独栋商铺36%B、一层商铺3057%C、临街商铺2038%D、社区商铺00%6、 如果在本如果在本项目目购买/租用商租用商铺，您，您对商商铺户型的要求怎型的要求怎样
26、？项目数据比例A、独立商铺1957%B、自由分割式2543%总结：对于商业形态，固有的经营模式影响着镇远的经营者，因此一层商铺占到总结：对于商业形态，固有的经营模式影响着镇远的经营者，因此一层商铺占到57%总结：对于商业户型要求，独立的商铺占到总结：对于商业户型要求，独立的商铺占到57%，自由分割占到，自由分割占到43%，从此可以看出，随着市场的进步，外，从此可以看出，随着市场的进步，外来商业模式也能够得到经营者的认可。来商业模式也能够得到经营者的认可。7、如果在本、如果在本项目目购买/租用商租用商铺，您，您对装修的要求怎装修的要求怎样？ 项目数据比例A、清水商铺，自己出钱装修238%B、精装
27、商铺，拿到铺子就可以开张1526%C、无所谓538%D、其它（请注明）028%8、若本、若本项目内有以上您所目内有以上您所选择的的业态模式，您是否有模式，您是否有兴趣趣购买？项目数据比例A、可以考虑3469%B、愿意购买612%C、不予考虑918%总结：对于商业户型满足条件的基础上，总结：对于商业户型满足条件的基础上，69%的客户可以考虑购买。的客户可以考虑购买。总结：对于商业装修，大对数调查者认为，不装为好，毛坯状态下，可根据个人意愿对商铺进行装修。总结：对于商业装修，大对数调查者认为，不装为好，毛坯状态下，可根据个人意愿对商铺进行装修。9、我、我们的商的商铺要如果做成要如果做成产权式商式商
28、铺您是否会您是否会购买？（？（产权式商式商铺的意思是：商的意思是：商铺业主出于投主出于投资目的将目的将产权商商铺通通过开开发商商或第三方公司整体委托品牌或第三方公司整体委托品牌经营商商进行行统一一经营，商，商铺业主主获得定期定得定期定额的投的投资回回报的一种方式。）的一种方式。）项目数据比例A、愿意1330%B、不愿意716%C、可以考虑2353%总结：对于商业产权式销售模式，大多数调查者认为，这样满足了其投资的意向，并且完全不需要担心投资总结：对于商业产权式销售模式，大多数调查者认为，这样满足了其投资的意向，并且完全不需要担心投资回报，是一种非常方便的投资途径，因此建议在销售过程中可引入产权式商铺的营销手段。回报，是一种非常方便的投资途径，因此建议在销售过程中可引入产权式商铺的营销手段。商业总结：1、有购买意愿，但处于观望的占到51%；2、购买商铺投资性占到67%；3、面积需求在30100；4、购买商铺选择一层商业占到57%；5、产权式商铺理念认同度占到83%，通过对商铺的调查，可以看出，本项目区域位置的问题，对商业的潜在价值并不认同，因此本项目的商业要实现销售，必须让经营者对本项目的区域位置的业态产生浓厚的兴趣，这样才能达到快速销售的目的，本司建议，本项目商业做成集：旅游、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的综合体商业群体。
