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1、土地储备讲义土地储备讲义主要内容主要内容土地储备机构目的和职责土地储备机构目的和职责1土地储备相关概念解释土地储备相关概念解释2土地储备机构工作规范土地储备机构工作规范3土地储备机构工作要点土地储备机构工作要点4主要内容主要内容土地储备机构部门职责土地储备机构部门职责5土地储备工作机制土地储备工作机制6土地储备工作流程土地储备工作流程7土地储备风险规避土地储备风险规避81.土地储备机构目的和职责土地储备机构目的和职责v1.1 土地收购储备的重要性和必要性土地收购储备的重要性和必要性v1.2 土地储备土地储备制度制度的目的的目的v1.3 土地储备机构的职责土地储备机构的职责 5垄断城市存量垄断城
2、市存量土地供应土地供应土地市场土地市场规范化规范化盘活存量土地盘活存量土地产业结构升级产业结构升级改善投资改善投资环境环境1.1 土地收购储备的重要性和必要性土地收购储备的重要性和必要性生地生地熟地熟地 6城市土地管理城市土地管理土地一级市场土地一级市场规范化规范化公开、公平公开、公平公正公正房地产市场房地产市场调控调控1.2 土地储备土地储备制度制度的目的的目的限地限地令令地价地价王王1.3 土地储备机构的职责土地储备机构的职责收购、储备收购、储备收回、收购、收回、收购、置换和征收置换和征收土地储备库土地储备库服务于政府非盈利服务于政府非盈利土地市场管理土地市场管理出让：招拍挂出让：招拍挂融
3、资融资2 土地储备相关基本概念土地储备相关基本概念市场交易级别市场交易级别划拨改制划拨改制土地储备土地储备土地储备范围土地储备范围国有土地使用形式国有土地使用形式市场交易形式市场交易形式出让范围及年限出让范围及年限征收补偿费用征收补偿费用2.1 土地储备的内涵土地储备的内涵简而言之：简而言之： 是指市、县人民政府国土资源管理部门为实是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为地的行为2.1 土地储备的内涵土地储备的内涵有偿使用
4、有偿使用招拍挂招拍挂一级市场出让一级市场出让入股、授权经营入股、授权经营划拨改制划拨改制出让形式出让形式范围范围市场级别市场级别有偿有偿使用使用各类经营性用地各类经营性用地二级市场转让二级市场转让出让、出租出让、出租未有偿使用不可出让未有偿使用不可出让其他相关概念其他相关概念补补偿偿费费用用3 土地储备机构的工作土地储备机构的工作规范规范土地储备管理办法土地储备管理办法国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知中心日常管理制度中心日常管理制度土地储备资金管理暂行办法土地储备资金管理暂行办法地方地方土地储备办法土地储备办法国家国家地方地方4 土地储备机构的工作重点土地储备机
5、构的工作重点v4.1 4.1 理论研究理论研究专项课题专项课题v4.2 4.2 市场调研市场调研分析土地市场分析土地市场v4.3 4.3 土地储备品牌土地储备品牌更有助于城市土地经营更有助于城市土地经营v4.4 4.4 廉政建设廉政建设5 土地储备机构的部门及职责土地储备机构的部门及职责v5.1 土地储备机构一般设置专门负责储备、土地储备机构一般设置专门负责储备、交易、开发和财务等方面的部门交易、开发和财务等方面的部门土地储备机构土地储备机构综综合合处处储储备备管管理理财财务务管管理理后后勤勤保保障障人人力力资资源源信信息息化化建建设设储储备备管管理理开开发发管管理理项项目目开开发发市市场场交
6、交易易地地产产处处财财务务管管理理政政策策分分析析资资金金运运作作5.2 部门职责部门职责v（1）财务管理部v财务管理部为财务管理及资金运作部门。v（2）储备管理部v储备管理部为土地储备综合管理部门5.2 部门职责部门职责v（3）开发管理部v开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。 v（4）市场交易部v市场交易部为全市土地入市交易管理部门5.2 部门职责部门职责v（5）项目开发部v项目开发部为具体承担储备开发项目的运作部门。 v（6）综合办公室v综合办公室为行政综合部门。6 土地储备机构的工作机制土地储备机构的工作机制置置换换征征收收收收回
7、回收收购购资资金金运运作作储储备备内内部部运运行行出出让让土地储备中心部门职责及工作机制土地储备中心部门职责及工作机制土地储备中心部门职责及工作机制土地储备中心部门职责及工作机制土地储备中心部门职责及工作机制土地储备中心部门职责及工作机制7 土地储备工作程序及流程土地储备工作程序及流程1、单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因，拟将原用地性质调整为商业、住宅等的者其它原因，拟将原用地性质调整为商业、住宅等的土地，由用地单位向土地储备机构提出土地收购或预土地，由用地单位向土地储备机构提出土地收购或预购申报意见，并告知规划部门。购申报意见
8、，并告知规划部门。2、实施城镇建设规划和土地整治项目政府指令收购的实施城镇建设规划和土地整治项目政府指令收购的土地，由市规划、建设、农业等部门向土地储备机构土地，由市规划、建设、农业等部门向土地储备机构提出收购或预购意见提出收购或预购意见7 土地储备工作程序及流程土地储备工作程序及流程v3、土地储备机构根据汇总的土地储备申报土地储备机构根据汇总的土地储备申报情况和土地市场供求状况，以及区域产业情况和土地市场供求状况，以及区域产业结构调整和城市建设的需要，制定阶段性结构调整和城市建设的需要，制定阶段性的土地储备计划的土地储备计划v4、土地收购储备过程中，建设局负责拆迁土地收购储备过程中，建设局负
9、责拆迁审批工作审批工作7.1.1 土地收购的一般程序土地收购的一般程序v（1）申请收购v（2）权属核查v（3）征询意见v（4）费用测算v（5）方案报批v（6）签订合同v（7）收购补偿v（8）权属变更v（9）交付土地7.1.2 征地提交的文件征地提交的文件v（1）征地拆迁成本核算报告v（2）附件7.1.3 土地收购需原土地使用者提供的资料土地收购需原土地使用者提供的资料土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）；验后返还）；房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）件验后返还
10、）;填写收购申请表；填写收购申请表；1：500或或1：1000地形图（定线、做权属）二张；地形图（定线、做权属）二张；集体土地提供勘测定界图一张；集体土地提供勘测定界图一张；近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情况，如果无上述情况请注明况，如果无上述情况请注明“无无”）等等等等7.1.4 需要进行储备的土地类型需要进行储备的土地类型v（1）因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使）因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；用的土地；v（2）为政府带征的土地；）为政府带征的土地；v（3）依法没收的土地；）依法没收的土地；v（4
11、）依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土）依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土地；地；v（5）因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土）因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；地；v（6）使用期限届满的土地；）使用期限届满的土地；v（7）土地使用权人申请收购的土地；）土地使用权人申请收购的土地；7.2 土地拍卖、挂牌竞价工作流程土地拍卖、挂牌竞价工作流程v（1）根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请）根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请规划选址、指标设计工作；规划选址、指标设计工作；v（2）规划局出具建设项目选址意见书、规划控制指标、）规划局出具建设项目
12、选址意见书、规划控制指标、红线图；红线图；v（3）地籍调查、宗地测绘；）地籍调查、宗地测绘；v（4）委托具有资质的评估机构进行地价评估；）委托具有资质的评估机构进行地价评估；v（5）根据评估价确定土地出让起报价；）根据评估价确定土地出让起报价；v（6）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报市政府审批；）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报市政府审批；7.2 土地拍卖、挂牌竞价工作流程土地拍卖、挂牌竞价工作流程v（7）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告；）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告；v（8）制作土地拍卖、挂牌竞价文件；）制作土地拍卖、挂牌竞价文件；v（9）组织地块现场踏勘；）组织地块现
13、场踏勘；v（10）办理报名登记申请，审核竞买资格；）办理报名登记申请，审核竞买资格；v（11）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证；）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证；v（12）签订拍卖、挂牌成交确认书；）签订拍卖、挂牌成交确认书；v（13）15日内凭成交确认书签订正式土地出让合同。日内凭成交确认书签订正式土地出让合同。7.3 储备资金运作储备资金运作v储备土地资金运作实行收支两条线，并接受财政、审计部门的监督。土地储备资本金来源：v（1）财政拨款；v（2）储备土地增值部分资金；v（3）土地使用权出让金垫支；v（4）储备土地的经营收入。7.3 储备资金运作储备资金运作v土地储备资本金只能用于下
14、列用途，不得移作他用：v（1）土地使用权收购补偿费用；v（2）地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；v（3）储备土地的前期开发费用；v（4）储备土地的管理、招商等其他费用。8.1 城市土地储备风险类型城市土地储备风险类型8.1.1 政策性风险政策性风险v国家政策如：限地令、审批权限回收v房地产建设规模和土地拍卖进程v影响贷款的按期收回8.1.2 规划风险规划风险v土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。8.1.3 效益风险效益风险v兼顾环境治理、提升投资环境、解决群众兼顾环境治理、提升投资环境、解决群众困难、促进地方发展等多方利益困难、促进地
15、方发展等多方利益v必须重视其经济效益与社会效益的平衡与必须重视其经济效益与社会效益的平衡与协调，如果各种效益间的平衡与协调被打协调，如果各种效益间的平衡与协调被打破，就意味着产生了土地储备效益风险。破，就意味着产生了土地储备效益风险。8.1.4 社会风险社会风险v开发商囤积土地的行为限制作用v农民安置补偿、地价上升引起的房价上升等问题v政府管理职能的“越位”风险v较低成本获得大量土地的高新技术工业园区、大学城内的企业来说，两者不具备平等的竞争条件公平8.1.5 可持续发展风险可持续发展风险v如果不对土地储备数量与规模做合理预测与管理，城市规模将无序扩大，导致城市建设规模失控风险v征收了近期土地
16、使用费，而且把土地未来收益也收入囊中，储备出让的规模失衡，则会使政府丧失对城市土地资产的使用权与收益权8.1.6 资金风险资金风险v大部分资金都来源于商业银行贷款，造成借贷资金比例太大，增加了实现经济目标的不确定性及风险水平v政府部门资金风险v土地储备机构资金风险v银行资金操作风险8.1.7 政府信用风险政府信用风险v政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况;v对于拍卖的储备土地款项，
17、政府也可能未及时用对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现而这些承诺又往往不能完全兑现8.1.8 法律风险法律风险v当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地储备风险规避措施建议v8.2.1 土地储备资金筹集的措施建议土地储备资金筹集的措施建议v8.2.2 土地储备效益保障的措施建议土地储备效益保障的措施建议v8.2.3 土地
18、储备组织职能的措施建议土地储备组织职能的措施建议v8.2.4 土地储备管理监督的措施建议土地储备管理监督的措施建议v8.2.5 土地储备指导思想的建议土地储备指导思想的建议8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地储备风险规避措施建议v8.2.1 土地储备资金筹集的措施建议土地储备资金筹集的措施建议v提高土地储备机构的自有资金v大力推行土地证券化v建立土地基金8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地储备风险规避措施建议v8.2.2 土地储备效益保障的措施建议土地储备效益保障的措施建议v要改革土地收益评估体制，做好收支平衡分析v要提高资金运转效率8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地
19、储备风险规避措施建议v8.2.3 土地储备组织职能的措施建议土地储备组织职能的措施建议v提高土地储备机构的政府职能，加强与其他政府部门的联系v要做好土地储备规划与年度计划v改善土地储备日常工作8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地储备风险规避措施建议v8.2.4 土地储备管理监督的措施建议土地储备管理监督的措施建议v要加强土地储备法制建设v要加强土地储备的政府管理与社会监督机制8.2 城市土地储备风险规避措施建议城市土地储备风险规避措施建议v8.2.5 土地储备指导思想的建议土地储备指导思想的建议v五个统筹v统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放谢谢 谢谢
