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1、第二章第二章 土地评价的基础理论土地评价的基础理论第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价第三节第三节 可持续发展与土地评价可持续发展与土地评价2024/8/221土地土地评评价的基价的基础础理理论论第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价 一、区位论概述一、区位论概述(Location Theory) 区位论区位论是关于人类活动的空间分布是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说。及空间之间相互关系的学说。 区位区位是指社会、经济等活动在空间是指社会、经济等活动在空间上分布的位置。上分布的位置。2024/8/222土地土地评
2、评价的基价的基础础理理论论 孤立国同农业和国民经济的关系孤立国同农业和国民经济的关系 （18261826年）年） 屠能屠能 农业区位论农业区位论 论工业的区位论工业的区位（19091909年）年） 工业区位工业区位区位的一般原理及资本主义理论区位的一般原理及资本主义理论 韦伯韦伯 工业区位论工业区位论 德国南部的中心地德国南部的中心地（19331933年）年） 克里斯塔勒克里斯塔勒 “ “中心地理论中心地理论” 区位经济学区位经济学（19401940年）年） 廖什廖什 “ “市场区位论市场区位论”2024/8/223土地土地评评价的基价的基础础理理论论城市城市（工业品）（工业品）孤孤 立立 国
3、国农村、农业用地农村、农业用地马车马车农产品农产品（一）古典区位论（一）古典区位论 农业区位论农业区位论 P=VP=V(E(ET)T) P+T P+TV VE EK K 中心内容中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的集约程度，不仅取决于土地的自然特性自然特性，而且，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的费地（市场）的距离距离。 2024/8/224土地土地评评价的基价的基础础理理论论 2 2工业区
4、位论工业区位论 运输费用运输费用- -运距、原料运距、原料 原材料：广布性、限制性；纯、粗原材料：广布性、限制性；纯、粗 原材料系数限制性原材料总重制成品总重原材料系数限制性原材料总重制成品总重原材料系数限制性原材料总重制成品总重原材料系数限制性原材料总重制成品总重 劳动成本劳动成本 劳动系数劳动成本指数地域重量劳动系数劳动成本指数地域重量劳动系数劳动成本指数地域重量劳动系数劳动成本指数地域重量 集聚因子集聚因子 生产或技术集聚纯集聚生产或技术集聚纯集聚生产或技术集聚纯集聚生产或技术集聚纯集聚- - - -企业规模、协作企业规模、协作企业规模、协作企业规模、协作 社会集聚社会集聚社会集聚社会集
5、聚核心：核心：通过通过运输运输、劳动力劳动力及及集聚因子集聚因子相互相互关系的分析与计算，找出工业产品生产关系的分析与计算，找出工业产品生产成成本最低的点本最低的点作为工业企业的理想区位。作为工业企业的理想区位。2024/8/225土地土地评评价的基价的基础础理理论论（二）近代区位论（二）近代区位论1 1中心地理论中心地理论 2 2市场区位论市场区位论 2024/8/226土地土地评评价的基价的基础础理理论论在理想的均质平原上，同级中在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地心地的服务范围有围绕中心地呈正六边形分布的趋势，中心呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间。地位于正
6、六边形的正中间。2024/8/227土地土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/228土地土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/229土地土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/2210土地土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/2211土地土地评评价的基价的基础础理理论论1.1.低级中心地和服务范围被高一级中低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括心地的服务范围所包括2.2.相同等级的中心地和服务范围是相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的彼此独立和排斥的3.3.各级中心地的数量分布特点是金各级中心地的数量分布特点是金字塔形字塔形4.4.六边形面积的
7、定量关系：高一级中六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范心地服务范围是低一级中心地服务范围的围的3 3倍倍2024/8/2212土地土地评评价的基价的基础础理理论论中心地理论的应用中心地理论的应用1.1.理论：假想模式理论：假想模式2.2.实际：实际：不存在完全呈正六边形分布的服务范围不存在完全呈正六边形分布的服务范围原因：地形、人口密度和交通原因：地形、人口密度和交通六边形的嵌套规律客观存在六边形的嵌套规律客观存在3.3.应用：应用：区域规划区域规划城市建设城市建设商业网点的布局商业网点的布局2024/8/2213土地土地评评价的基价的基础础理理论论北京商业中心的布局
8、北京商业中心的布局2024/8/2214土地土地评评价的基价的基础础理理论论 正确的区位是纯利润最大的地点，即影响正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。润区位论。经济区位论经济区位论 把把利润原则利润原则同生产同生产区位区位和和市场市场结合起来考结合起来考察。只要弄清在各种不同区位的生产费用以及察。只要弄清在各种不同区位的生产费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利
9、润。可求得最大利润。（二）近代区位论（二）近代区位论 市场区位论市场区位论2024/8/2215土地土地评评价的基价的基础础理理论论（三）现代区位理论及其发展（三）现代区位理论及其发展 1 1地域上的扩展地域上的扩展 2 2手段上的求实手段上的求实 3 3时间上的延续时间上的延续 2024/8/2216土地土地评评价的基价的基础础理理论论区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据。类型的重要依据。 区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导。地用途提供理论指导。 区位论是确定土地评价区位
10、因素的理论依据。区位论是确定土地评价区位因素的理论依据。 区位论是确定区位因素分级及分值的基础。区位论是确定区位因素分级及分值的基础。二区位论对土地评价的指导作用二区位论对土地评价的指导作用2024/8/2217土地土地评评价的基价的基础础理理论论时时期期代表人物代表人物主要主要观观点和点和贡贡献献1717世世纪纪中叶到中叶到1919世世纪纪初初配第配第提出提出级级差地租的最初概念。差地租的最初概念。土地价格年租土地价格年租2121。魁奈魁奈提出提出“纯产纯产品品”学学说说。农业农业中因自然界的帮助而生中因自然界的帮助而生产产的剩余的剩余产产品（品（纯产纯产品）以地品）以地租的形式租的形式归归
11、土地所有者所有。土地所有者所有。杜杜尔尔阁阁“纯产纯产品品”是由是由农业劳动农业劳动者生者生产产出来，由于土地私有出来，由于土地私有权权的的存在使存在使这这部分部分“纯产纯产品品”归归土地所有者所有。土地所有者所有。斯密斯密系系统统地研究地租理地研究地租理论论的古典的古典经济经济学家。学家。研究了研究了绝对绝对地租、地租、级级差地租、建筑地租、第一性地租、派差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。生性地租等。安德森安德森提出了土地相提出了土地相对对肥沃的概念。肥沃的概念。地租来源于生地租来源于生产产土地土地产产品的品的劳动劳动。土地土地产产品的价格决定地租，而不是相反。品的价格决定地租，而
12、不是相反。威斯特威斯特级级差地租以土地耕种的下降序列差地租以土地耕种的下降序列为为前提。前提。土地土地产产品的品的边际边际收益是收益是递递减的。减的。李嘉李嘉图图在在劳动劳动价价值论值论的基的基础础上上阐阐明地租理明地租理论论。只承只承认级认级差地租，否差地租，否认绝对认绝对地租的存在。地租的存在。第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价2024/8/2218土地土地评评价的基价的基础础理理论论1919世世纪纪上半叶上半叶萨萨伊伊提出提出“三位一体三位一体”的分配的分配论论：工工资资是是劳动劳动的的补偿补偿；利息是；利息是资资本的本的补偿补偿；地租是；地租是使用土地的使用土地的补偿补
13、偿。马马尔尔萨萨斯斯地租是自然地租是自然对对人人类类的的赐赐予。予。屠能屠能创创建建农业农业区位区位论论。主要研究主要研究级级差地租差地租I I中由于位置的中由于位置的优优劣不同而劣不同而产产生生的地租。的地租。1919世世纪纪下半叶下半叶马马克思克思恩格斯恩格斯把把劳动劳动价价值论贯彻值论贯彻到地租理到地租理论论的始的始终终。资资本主本主义义地租是剩余价地租是剩余价值值的的转转化形式之一。化形式之一。地租分地租分为为3 3种形式：种形式：绝对绝对地租；地租；级级差地租；差地租；垄垄断地租。断地租。土地价格是地租的土地价格是地租的资资本化。本化。2024/8/2219土地土地评评价的基价的基础
14、础理理论论2020世世纪纪初初到到2020世世纪纪下半叶下半叶马马歇歇尔尔创创立均衡价格立均衡价格论论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际边际生生产产力。力。克拉克克拉克地租是土地地租是土地这这个生个生产产要素要素对产对产品的生品的生产产所作的一所作的一种种贡贡献。献。地租是一种地租是一种“经济经济盈余盈余”。胡佛胡佛建立了建立了竞竞价曲价曲线线理理论论。这这种理种理论论同同时处时处理不同理不同类类型土地使用的型土地使用的竞标竞标。阿阿兰兰索索解决了城市土地地租、地价的解决了城市土地地租、地价的计计算算问题问题。丁伯根丁伯根土地的影子价格。土地的影子价
15、格。康托洛康托洛维维奇奇土地的影子价格。土地的影子价格。萨缪萨缪尔尔森森地租是否成地租是否成为为决定价格的成本，取决于决定价格的成本，取决于观观察察问题问题的角度。的角度。哥德伯戈哥德伯戈钦钦洛依洛依用制度用制度经济经济学的方法学的方法对对城市地价城市地价进进行分析。行分析。2024/8/2220土地土地评评价的基价的基础础理理论论第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价一、地租理论概述一、地租理论概述 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 二、西方经济学地租理论二、西方经济学地租理论 1 1西方古典地租理论西方古典地租理论威廉威廉配第
16、配第 2 2近代西方资产阶级地租理论近代西方资产阶级地租理论地租肥力论劳动价值论地租肥力论劳动价值论 3 3现代西方经济学地租理论现代西方经济学地租理论直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。上实现的形式。 “地租是土地上收获的农产品扣除一切费用地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分（种子和工资）以后的剩余部分”， 由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而以及产地距
17、离市场远近的不同，地租地价因而不同。不同。2024/8/2221土地土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/2222土地土地评评价的基价的基础础理理论论“各类土地上的地租额各类土地上的地租额取决于产品价格水平和取决于产品价格水平和成本之间的关系成本之间的关系”。即总产值或总收益减去即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之总要素成本或总成本之后余下的那一部分后余下的那一部分2024/8/2223土地土地评评价的基价的基础础理理论论三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租2 2绝对地租绝对地租 3 3垄断地租垄断地租 4. 4. 矿山地租矿山地租 建筑地段地租建筑地段
18、地租 2024/8/2224土地土地评评价的基价的基础础理理论论 三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租 经营经营较优土地较优土地的农业资本家所获得的农业资本家所获得的、并最终归的、并最终归土地所有者占有土地所有者占有的超额利的超额利润润, , 其其来源来源是产品个别生产价格与社会是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关等级相关, ,故称为级差地租。故称为级差地租。2024/8/2225土地土地评评价的基价的基础础理理论论为了满足社会对农产为了满足社会对农产品的需求品的需求, ,必须以劣必须以劣等地条件决定的
19、个别等地条件决定的个别生产价格作为社会生生产价格作为社会生产价格。产价格。经经营营优优、中中等等地地的的农农业业资资本本家家的的个个别别生生产产价价格格低低于于社社会会生生产产价价格格, , 就就能能获获得得一定的超额利润。一定的超额利润。个别生产价格与社个别生产价格与社会生产价格分析会生产价格分析2024/8/2226土地土地评评价的基价的基础础理理论论资本主义级差地租产生的条件是自资本主义级差地租产生的条件是自然力，有限的优越自然条件被部分然力，有限的优越自然条件被部分经营者垄断经营者垄断, , 因而能获得持久而稳因而能获得持久而稳定的超额利润。定的超额利润。资本主义土地所有权对超额利润的
20、资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系。创造没有任何关系。 2024/8/2227土地土地评评价的基价的基础础理理论论三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租形成条件：形成条件：土地肥沃程度的差别；土地肥沃程度的差别；土地位置的差别；土地位置的差别；在同一地块上各个连续投资的差别。在同一地块上各个连续投资的差别。2024/8/2228土地土地评评价的基价的基础础理理论论级差地租级差地租 I I 1. 1.土地肥力的差异土地肥力的差异土地土地等级等级 所耗所耗投资投资( (元元) )平平均均利利润润( (元元) )产产量量( (公公斤斤) ) 个别生产价个别生产价
21、格格( (元元) ) 社会生产社会生产价格价格( (元元) )级差级差地租地租I I( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品 劣等劣等 100100 2020 200 200 120120 0.60.6 0.60.6 120120 0 0 中等中等 100100 2020 250 250 1201200.480.48 0.60.6 150150 3030 优等优等 100100 2020 300 300 1201200.40.4 0.60.6 180180 6060 2024/8/2229土地土地评评价的基价的基础础理理论论级差地租级差地
22、租 I I 2. 2.土地位置土地位置( (距市场远近距市场远近) )地地块块 距市距市场里场里程程( (公公里里) ) 生产生产资本资本 投入投入 ( (元元) ) 运输运输费用费用( (元元) ) 资本资本总支总支出出( (元元) ) 平均平均利润利润( (按按20%20%计算计算) ) 个别个别生产生产价格价格( (元元) ) 社会社会生产生产价格价格( (元元) ) 级级差差地地 租租I I( (元元) ) 甲甲 1010 100100 5 5 105105 2121 126126 132132 6 6乙乙 1515 1001007.5 7.5 107.5107.5 21.521.5
23、129129 132132 3 3丙丙 2020 10010010 10 110110 2222 132132 132132 0 02024/8/2230土地土地评评价的基价的基础础理理论论 级差地租级差地租 由于在同一块土地上实行集约化经营，由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个由于各个连续投资连续投资劳动生产率的差异而产劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。生的超额利润转化的地租。2024/8/2231土地土地评评价的基价的基础础理理论论土地土地等级等级所所耗耗资资 本本 ( (元元) )平均平均利润利润( (元）元） 产量产量 ( (元元) )个别生产价个别生产价格格( (元元
24、) ) 社会生产价社会生产价格格( (元元) ) 级差级差地租地租、( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品劣等地劣等地 100100 2020 200 200 120 120 0.60.6 0.6 0.6 120120 优等地优等地 100100 2020 300 300 120 120 0.4 0.4 0.6 0.6 180180 6060( (I)I) 优等地优等地上追加上追加投资投资 100100 2020 350 350 120 120 0.340.34 0.6 0.6 210210 9090()() 2024/8/2232土地
25、土地评评价的基价的基础础理理论论2024/8/2233土地土地评评价的基价的基础础理理论论三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 2 2绝对地租绝对地租 3 3垄断地租垄断地租4. 4. 矿山地租与建筑地段地租矿山地租与建筑地段地租不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。由于土地所有者具有由于土地所有者具有特殊性质特殊性质的土地所有权的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件地租。某些土地具有特殊的自然条件, , 能够生能够生产某些特别产某些特别名贵名贵又非常又非常稀缺稀缺的
26、产品。的产品。2024/8/2234土地土地评评价的基价的基础础理理论论矿山地租矿山地租 指指工工业业资资本本家家为为取取得得采采掘掘地地下下矿矿藏藏财财富富的的权权利利而而向向土土地地所所有有者者支支付付的的地地租租。经经营营矿矿山山开开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 建筑地段地租建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造获得建造各种建筑物所需土地各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租而支付给土地所有者的地租。2024/8/2235土地土地评评价的基价的基础础理理论论 三地租理论对土地评价的
27、指导作用三地租理论对土地评价的指导作用 级差地租的存在是进行土地质量评价的依据。级差地租的存在是进行土地质量评价的依据。 追求地租的实现推动了土地评价的发展。追求地租的实现推动了土地评价的发展。 级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租是形成土地质量评价租是形成土地质量评价( (土地分等定级土地分等定级) )指标体指标体系的依据。系的依据。 地租理论是土地分等定级正确与否的地租理论是土地分等定级正确与否的“监测器监测器”。 2024/8/2236土地土地评评价的基价的基础础理理论论第三节第三节 可持续发展与土地评价可持续发展与土地评价 一可持续发展概述
28、一可持续发展概述 二可持续发展对土地评价的指导作用二可持续发展对土地评价的指导作用 可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展提供了机遇。提供了机遇。 可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系。可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系。 可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产生的基础。生的基础。内涵：内涵：经济持续、生态持续和社会持续三个经济持续、生态持续和社会持续三个方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发展观。展观。 参评因素：参评因素：指在特定地区、特定用途是否可指在特定地区、特定用途是否可持续起主导限制的自然因素和社会因素。持续起主导限制的自然因素和社会因素。 根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以及适宜程度确定出临界指标。及适宜程度确定出临界指标。2024/8/2237土地土地评评价的基价的基础础理理论论
