2016年万K科商业资产运营公司管理制度SOP_商场工程物业职责应急安全表格手册资料443页18650

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1、 商场工程物业操作指引 万 k 科商业资产运营发展（北京）有限公司 管理制度 VK Business Asset Operation And Development(Beijing)Co.Ltd Standard Operating Procedures 颁布部门 运营中心 编号 BJSG-SOP-GC 版本 A/0 编制部门 运营中心 审核人 批准人 执行时间 2016 年 9 月 1 日 商场工程物业操作指引 版本更新及内容修订记录 版本 执行日期 修改人 审核人 批准人 A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 商场工程物业操作指引 万 K 科商业资产运营发展（北京）有限公司 商场工程物业

2、部SOP 目录 编号 名称 编制人 页码 / 详细目录 3 SOP-GC-001 组织架构图 18 SOP-GC-002 岗位职责 22 SOP-GC-003 管理制度 54 SOP-GC-004 行为规范 235 SOP-GC-005 应急预案规范 284 SOP-GC-006 应用表格 311 商场工程物业操作指引 1 阅读范围：北京商管全体 工程物业管理工作概要及模式 一、物业管理工作概要： 1.物业部负责广场的物业管理工作。 2.工作范围：主要包括工程、安保、环境及综合管理工作。 3.工作职能： （ 1）工程：负责项目前期工程介入及项目进入运营期后的能源管控及设备设施运行保障等。 （

3、2）安保：负责项目公共区域安全秩序维护及开、闭店管控等。 （ 3）环境：负责项目公共区域保洁、虫害控制及消杀，绿化租摆工作等。 （ 4）综合：负责部门档案管理、商户报修处理及人事相关类工作等。 4.物业管理工作主要包括四项业务模块： 二、物业管理工作模式： 1.物业管理模式 (1) 统一管理：在总经理的直接领导下，与其他部门共同实施管理。 (2) 统一窗口：设立运营中心前台，受理商户报修。 (3) 以管理体现服务的工作组织模式：物业管理部作为重要保障部门，通过各类管理制度和流程不断完善内部机制，通过对过程的管控体现服务。 (4) 多方平衡机制：物业管理部作为商管公司与万K 科物业公司之间的桥梁

4、，在日常工作中负责为双方搭建起沟通的平台，均衡各方利益，达到多方平衡，是双方良性发展的起到关键性作用。 2. 管理架构图 物业管理 工程 安保 环境 综合 能耗管控 设备运行保障 公区维护与修缮 设备运行 公区保洁 公区消杀 绿化租摆 前台接待 人事 行政后勤 秩序维护 消防 停车管理 商场工程物业操作指引 2 阅读范围：北京商管全体 物业 总监 工程 经理 安保 经理 环境 经理 行政 主管 强电 主管 暖通 主管 弱电 主管 领班 技工 暖通 领班 综维 领班 暖通 技工 综维 技工 技工 主管 领班 安保 主管 消防 主管 车场 主管 领班 内保 领班 中控员 车场 保安 外保 前台 接

5、待 行政 后勤 人事 专员 商场工程物业操作指引 3 阅读范围：北京商管全体 目 录 第一章 组 织 架构图 18 1、 物业部组织架构18 (1) 人事行政组组织架构18 (2) 安全组组织架构19 (1) 环境组组织架构20 (2) 工程组组织架构21 第二章 岗位职责22 1、 物业总监、副总监岗位职责22 2、 行政助理岗位职责24 3、 前台接待岗位职责27 4、 安全岗位职责29 (1) 安 全 经 理 岗 位 职 责 29 (2) 安全主管岗位职责29 (3) 消防主管岗位职责29 (4) 车场主管岗位职责30 (5) 安全领班岗位职责30 (6) 消防领班岗位职责31 (7)

6、安全生产领班岗位职责31 (8) 外保队长、班长岗位职责31 (9) 商管员岗位职责32 (10) 门岗保安员岗位职责32 (11) 安全生产巡视员岗位职责33 (12) 消防中控岗位职责33 (13) 义务消防员岗位职责34 (14) 停车场管理员岗位职责34 (15) 停车库管理员岗位职责35 (16) 自行车管理员岗位职责35 商场工程物业操作指引 4 阅读范围：北京商管全体 (17) 卸货平台保安员岗位职责 36 5、 环境岗位职责36 (1) 环境经理岗位职责36 (2) 环境主管岗位职责38 (3) 环境领班岗位职责39 6、 工程岗位职责40 (1) 工程经理岗位职责 40 (2

7、) 工程助理岗位职责 42 (3) 暖通主管岗位职责 43 (4) 暖通领班岗位职责 44 (5) 暖通维修技工岗位职责 45 (6) 综合维修领班岗位职责 45 (7) 综合维修技工岗位职责 46 (8) 强电主管岗位职责 46 (9) 强电领班岗位职责 47 (10) 强电运行电工岗位职责48 (11) 强电维修电工岗位职责49 (12) 电梯技工岗位职责49 (13) 弱电主管岗位职责50 (14) 弱电领班岗位职责50 (15) 弱电维修技工岗位职责 51 第三章 管理制度54 1、行政管理制度 51 (1) 资产管理制度51 (2) 宿舍管理制度 55 (3) 工装管理制度57 (4

8、) 备用金管理制度60 (5) 档案管理制度61 商场工程物业操作指引 5 阅读范围：北京商管全体 (6) 办公室管理制度65 (7) 库房管理制度 69 2、安全管理制度 71 1) 各重点部位管理制度 71 (1) 库房消防安全管理制度71 (2) 车库消防安全管理制度72 (3) 员工宿舍消防安全管理制度72 (4) 停车场消防管理制度72 (5) 中控室管理制度73 (6) 消防设施、设备管理制度 74 (7) 消防安全生产培训制度74 (8) 消防安全生产例会制度 75 (9) 消防安全制度 75 (10) 消防事故隐患排查制度76 (11) 危险作业管理制度77 (12) 气体灭火

9、系统维护制度 78 (13) 消防安全事故报告和处理制度 79 (14) 餐饮安全管理制度 80 (15) 消防泵房管理制度81 (16) 消防安全生产奖励和处罚制度82 (17) 安全设施管理制度82 (18) 仓库安全管理制度 83 (19) 广场安全管理制度83 (20) 接报案安全管理制度84 (21) 进场施工管理制度84 (22) 开闭场安全管理制度85 (23) 夜间施工安全管理制度 86 (24) 夜值管理制度规范87 商场工程物业操作指引 6 阅读范围：北京商管全体 2) 动火管理制度87 3) 交接班管理制度88 4) 安保设备管理制度89 5) 备用钥匙安全管理制度89

10、6) 培训考核制度 91 7) 奖惩制度91 8) 贵重物品安全管理制度92 9) 捡拾物品安全管理制度93 10) 档 案管理制度93 11) 现 金票据管理制度94 12) 施 工现场安全管理制度96 13) 值 班制度97 14) 商 品设施进出安全管理制度97 15) 设 备设施领用安全管理制度98 16) 员 工出入安全管理制度100 17) 厂 家促销员安全管理制度100 18) 安 保员内务管理制度101 19) 办 公区安全管理制度102 20) 财 务室安全管理制度105 21) 外 保公司安保管理制度105 (1) 外保工作管理制度105 (2) 外保监控管理制度109 (

11、3) 事故报告登记制度111 (4) 巡视工作制度112 (5) 起卸货区管理制度113 (6) 停车场管理制度113 22) 消 防、安全管理制度114 (1) 消防管理制度114 商场工程物业操作指引 7 阅读范围：北京商管全体 (2) 安全管理制度 123 (3) 治安、消防安全责任书 128 23) 二 次装修施工管理制度 130 (1) 对施工人员的管理 130 (2) 施工期间安保管理 131 (3) 施工队违例处理规定 132 (4) 临时动火作业管理 133 3、环境管理制度 134 (1) 环境管理策划制度 134 (2) 环境管理工作指引制度 143 4、工程管理制度 15

12、0 1) 技术资料管理制度 151 2) 工程钥匙管理制度 151 3) 工具管理制度 152 4) 工作报告制度 152 5) 安全用具管理制度 153 6) 危险品管理制度 154 7) 工程二级培训管理制度 154 8) 临时用电管理制度 155 9) 供电安全管理制度 156 10) 供冷、供暖管理制度 157 11) 供水安全管理制度 158 12) 房屋管理制度 159 13) 防火制度 160 14) 能耗管理与节能降耗制度 161 15) 设备机房管理制度 162 (1) 强电系统、机房安全管理制度 162 (2) 弱电系统、机房安全管理制度 164 商场工程物业操作指引 8

13、阅读范围：北京商管全体 (3) 空调系统、机房安全管理制度 165 (4) 给排水系统、机房安全管理制度 166 (5) 综合维修间安全管理制度 167 (6) 电梯安全运行管理制度 168 (7) 无人值班机房安全管理制度 170 (8) 电话机房管理制度 170 (9) 生活水泵房设备运行管理制度 171 (10) 热力机房安全管理制度 172 16) 各系统设备运行/维修/保养制度 173 (1) 交接班管理制度 173 (2) 值班管理制度 174 (3) 零维修管理规定 175 (4) 大、中修管理制度 176 (5) 给排水系统巡检制度 176 (6) 设备设施管理制度 177 (

14、7) 设备事故管理制度 178 (8) 暖通专业运行巡视制度 179 (9) 空调及新风机组操作规程 180 (10) 给排水设备、设施操作规程 182 (11) 热力站运行操作规程 183 (12) 二次供水操作规程 184 (13) 变 （配）电设备运行管理规范 186 (14) 变（配）电室电气设备巡检制度 188 (15) 强电系统巡检制度 189 (16) 倒闸操作工作规程 190 (17) 外围照明、霓虹灯、广告灯箱管理规定 191 (18) 电梯安全管理规定 192 (19) 电梯巡检制度 192 商场工程物业操作指引 9 阅读范围：北京商管全体 (20) 楼宇设备设施保养操作规

15、程 193 (21) 电梯安全操作规程 194 (22) 电梯、电扶梯外包维修保养管理操作规程 195 (23) 电梯维修规定 196 (24) 弱电系统巡检制度 197 (25) 消防设备设施保养操作规程 198 (26) 综合维修巡检制度 202 (27) 电气、焊安全操作规程 203 (28) 安全用具操作管理规程 204 (29) 冷却塔维修保养操作规程 205 (30) 水泵定期保养操作规程 205 (31) 设备维修管理操作规程 206 (32) 空调水系统换季操作规程 207 (33) 弱电竖井维修规程 207 (34) 风机盘管清洗及检修操作规程 208 第四章 行为规范209

16、 1、安全行为规范 209 (1) 职业要求和职责规定 209 (2) 物业部安保员文明礼貌、言行举止规范 209 (3) 商管员行为规范 212 (4) 外保人员行为规范 213 2、 环境行为规范 215 (1) 保洁服务标准规范 215 (2) 消杀质量标准规范 218 (3) 绿化养护标准规范 220 (4) 特殊环境清洁工作规范 220 (5) 清洁消杀作业规范 222 (6) 机械安全操作与保养规范 225 商场工程物业操作指引 10 阅读范围：北京商管全体 (7) 清洁剂使用作业规范 226 (8) 保洁服务检查标准规范 230 (9) 保洁员服务规范 233 (10) 保洁定量

17、考核办法 234 (11) 环境管理规范 239 (12) 环境管理招投标操作规范 244 3、 工程工作流程规范图 250 (1) 供冷、暖管理流程图 250 (2) 供水管理流程图 252 (3) 供电管理流程图 254 (4) 消防设备管理流程图 255 (5) 工程停电操作流程图 256 (6) 设备紧急故障抢修流程图 257 (7) 设备保养流程图 258 (8) 工程新装、改造流程图 259 第五章 应急预案规范 260 1、安全应急预案规范 260 (1) 消防安全应急预案 260 (2) 反恐怖、防爆炸预案 264 (3) 火警处置流程 264 (4) 偷盗事件应急预案 265

18、 (5) 打架斗殴案件应急流程 266 (6) 抢劫类突发事件处理流程 266 (7) 遇醉酒闹事或精神病人的应急处理流程 267 (8) 发生急症人员的应急处理流程 267 (9) 天然气泄漏应急预案 267 (10) 商户、顾客受伤应急预案 267 (11) 高空坠物、抛物应急预案 268 商场工程物业操作指引 11 阅读范围：北京商管全体 (12) 路（地面）滑摔人突发应急预案268 (13) 电梯报警处理流程268 (14) 发生水浸事件的应急处理流程269 (15) 购物广场停电的应急处理流程269 (16) 火灾疏散预案269 (17) 停车场突发事件应急预案271 (18) 停车

19、场（库）撞、剐、碰车突发应急预案272 (19) 刑事治安事件的处理预案272 (20) 发生突然死亡事件的应急流程272 (21) 发现有人触电处理预案273 (22) 电梯运行故障应急方案273 (23) 使用伪造信用卡或伪钞的处理预案273 (24) 受伤/急诊人员应急方案273 (25) 爆炸及可疑爆炸物的紧急处理流程274 (26) 自然灭害处理预案274 (27) 防汛抢险预案275 (28) 治安及意外伤害应急预案276 (29) 非法闯入报警处理流程278 2、环境应急预案规范279 (1) 污 /雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理279 (2) 雨雪天气应急预案27

20、9 (3) 暴风雨天气的清洁280 (4) 楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂280 (5) 外场施工、促销影响环境卫生的清洁281 (6) 外宾、领导及重大节日281 3、工程应急预案规范281 (1) 电梯困人事件紧急处理措施281 (2) 强电专业突发事件紧急处理措施282 商场工程物业操作指引 12 阅读范围：北京商管全体 (3) 空调机房突发事件处理措施283 (4) 暖通专业突发事件紧急处理措施284 (5) 弱电专业紧急情况处理措施284 第六章 表格286 1、行政表格286 (1) 资产申请报告286 (2) 资产申请报告（附页）287 (3) 资产调配申请单288 (4)

21、 资产管理台账289 (5) 资产审核单290 (6) 物资报废申请单291 (7) 待处理物资登记表292 (8) 住宿协议293 (9) 住宿申请表295 (10) 退宿手续申请表296 (11) 档案保存表297 (12) 档案目录298 (13) 档案销毁审批表299 (14) 档案资料借阅表300 (15) 物资报废申请单301 (16) 个人工具明细表302 (17) 工具借用表303 (18) 资产管理台账304 (19) 不合格品登记表305 (20) 库房物品台账306 (21) 用料统计表307 (22) 库房物资盘点表308 (23) 不合格物资处理单309 商场工程物业

22、操作指引 13 阅读范围：北京商管全体 (24) 待处理物资登记表 319 (25) 月度采购计划表 311 2、安全表格 312 (1) 商管员领班检查记录表312 (2) 领班交接班记录表313 (3) 特别事件报告314 (4) 物业部商户开店巡查记录315 (5) 物业部商户闭店巡查记录315 (6) 月份商铺水电气关闭确认单316 (7) 施工现场检查记录表317 (8) 安保员内场巡视记录表318 (9) 安保员外场巡视记录表319 (10) 夜值主管值班记录320 (11) 备用钥匙借用登记表321 (12) 会 客 登 记 单 322 (13) 出 门 审 批 单 322 (1

23、4) 设备器材领用登记表323 (15) 物 品 返 还 单 323 (16) 拾 遗 物 品 登 记 表 324 (17) 押 送 款 登 记 表 325 (18) 厂家员工信息采集表326 (19) 广 场 治 安 登 记 表 327 (20) 应急预案评审表328 (21) 动火证329 (22) 钥 匙 管 理 清 单 330 (23) 报 警 汇 总 登 记 表 331 (24) 培 训 记 录 表 332 (25) 火险隐患整改通知书333 商场工程物业操作指引 14 阅读范围：北京商管全体 (26) 商管员内场巡视记录表 334 (27) 消防设备测试报告 335 (28) 消防

24、设备设施月度测试记录表 336 (29) 消防中控室值班检查记录表 338 (30) 应急预案演练记录表 339 (31) 重点防火部位检查表 340 (32) 灭火器检查标签 341 (33) 监控记录表 342 (34) 灭 火 器 配 置 表 343 (35) 建筑消防设施巡查记录344 (36) 广场重点部位检测表345 (37) 监控记录查看登记表345 (38) 防火卷帘门测试记录表346 (39) 消防控制室值班记录表347 (40) 手动报警器测试记录表348 (41) 施工现场巡视记录表348 (42) 货 梯 使 用 申 请 表 349 (43) 插孔电话测试记录表349

25、(44) 消防主机联动检测记录表350 (45) 消火栓月记录表352 (46) 烟 /温感测试记录表 353 (47) 中控室来访登记表 354 (48) 消防安全检查隐患通知单355 (49) 车场出口异常情况登记表356 (50) 车场入口异常放行登记表357 (51) 车 场 巡 检 登 记 表 358 (52) 车场夜间滞留车辆检查表359 3、环境表格 360 商场工程物业操作指引 15 阅读范围：北京商管全体 (1) 专项作业检查记录表360 (2) 消杀工作考勤签到表361 (3) 消 杀 工 作 记 录 表 362 (4) 大 型 消 杀 记 录 表 363 (5) 消杀月检

26、查记录表364 (6) 保洁人员在岗情况检查表365 (7) 保 洁 人 员 签 到 表 366 (8) 现场人员基本情况统计表367 (9) 危险品使用记录表368 (10) 环卫设施保养作业单 369 (11) 日常环境巡检表 370 (12) 保洁工作日报表 371 (13) 保洁月度工作计划表 372 (14) 保洁作业日检表 373 (15) 物料月度使用记录表 374 (16) 垃 圾 清 运 记 录 表 375 (17) 月度考核统计表 376 (18) 供方年度使用记录 377 (19) 供方不合格服务通知单 378 (20) （供方）工作评估报告 379 (21) 联合保洁作

27、业质量检查表（月检） 380 (22) 卫生间签到表 383 4、工程表格 384 (1) 工程配电室值班日志384 (2) 变配电室运行值班记录（一） 385 (3) 变配电室运行值班记录（二） 386 (4) 电梯机房巡视签到表 387 (5) 电梯故障详情表 388 商场工程物业操作指引 16 阅读范围：北京商管全体 (6) 电 梯 维 保 记 录 表 389 (7) 商 户 表 确 认 单 390 (8) 新风机组运行记录表391 (9) 每 日 电 量 统 计 表 392 (10) 强电竖井巡视签到表393 (11) 配 电 室 工 作 票 394 (12) 配电室倒闸操作票395

28、(13) 弱电专业系统巡视检查表396 (14) 强电专业系统巡视检查表397 (15) 工程弱电竖井巡视签到表398 (16) 弱电专业日常巡视检查表399 (17) 员工培训记录表400 (18) 工程质量验收表401 (19) 工 程 周 报 402 (20) 能 源统计表 403 (21) 工程设备档案卡404 (22) 设 备 台 账 405 (23) 外协单位维修保养记录406 (24) 重要机房出入登记表407 (25) 专业个人工作记录408 (26) 专 业 工 作 日 志 409 (27) 中水水箱巡视签到表410 (28) 冬季测温表（白天）411 (29) 高位生活水箱

29、间巡视检查表412 (30) 化粪池、污水沉淀池清掏记录413 (31) 商 户 水 表 确 认 单 414 (32) 空调供暖运行记录415 (33) 冷 冻 站 值 班 日 志 416 商场工程物业操作指引 17 阅读范围：北京商管全体 (34) 暖通专业日常巡视检查表417 (35) 膨胀水箱巡视签到表418 (36) 热力站值班日志419 (37) 生活水泵巡视检查表420 (38) 污水泵巡视签到表421 (39) 消防水箱间巡视签到表411 (40) 新风机房巡视检查表423 (41) 制冷机组运行记录表424 (42) 紫外线消毒灯更换记录425 (43) 工程综合专业巡视表 4

30、26 (44) 报修信息处理单427 (45) 冷却塔维护保养及更换零配件记录428 (46) 插接母线电源维护保养及更换零配件记录429 (47) 防火卷帘门维护保养及更换零配件记录430 (48) 风机维护保养及更换零配件记录431 (49) 冷却电源维护保养及更换零配件记录432 (50) 楼宇自控末端设备维护保养及更换零配件记录433 (51) 水泵维护保养及更换零配件记录434 (52) 污水井及泵维护保养及更换零配件记录435 (53) 新风机组维护保养及更换零配件记录436 (54) 分体空调维护保养及更换零配件记录437 (55) 送（排）风机维护保养及更换零配件记录 438

31、(56) 配电室工作票 439 (57) 配电室停电申请表 440 商场工程物业操作指引 18 阅读范围：北京商管全体 第一章 组织架构图 人事行政组织架构 人力行政经理 前台接待 行政助理 人事会计 商场工程物业操作指引 19 阅读范围：北京商管全体 安全组织架构 安全经理 安全主管 消防主管 安全领班 安全领班 消防领班 安全生产安全领班 安全领班 消防中控 生产巡视员 商管员 商管员 商管员 商管员 商场工程物业操作指引 20 阅读范围：北京商管全体 环境组织架构图 环境经理 环境主管 商管员 商管员 商管员 环境领班 安全领班 安全领班 商场工程物业操作指引 21 阅读范围：北京商管全

32、体 工程组织架构图 第二章 岗位职责 强电主管 强电领班 电梯技工 强电技工 员 弱电领班 弱电技工 暖通领班 综合领班 暖通技工 综合技工 弱电主管 暖通主管 工程助理 工程经理 商场工程物业操作指引 22 阅读范围：北京商管全体 1、 项目物业部总监、副总监岗位职责 职位 项目物业部总监、副总监 项目名称 职级 所属公司/部门 物业部 职位目的： 在项目总经理、物业公司的领导下，全面负责项目物业部日常管理工作；负责项目建设期物业全面工作介入、竣工完成的全面接收、运营期的全面物业管理工作。 主要职责： 1、 全面负责项目（工程、保安、保洁）物业管理运作，以节能降耗、降低物业运营成本、为项目收

33、益做贡献为核心目标，领导物业部员工为客户提供一流的物业服务。 2、 组织参与起草、制定工程、保安、保洁管理方案、制度、流程并通过项目公司审批后落实实施。 3、 按项目公司要求完成团队组建、培训，并组织进行租户装修管理、施工管理等，在公司要求的时间内完成项目交接工作。 4、 制定物业公司与项目公司的委托管理服务合同，通过公司审批签订后实施。 5、 制定项目物业部管理年度预算和年度工作计划，报项目总经理审批后实施。 6、 按项目公司的开办费预算制定物业部费用预算并组织落实实施。 7、 按项目公司要求制定、审核、监督工程组年度维修保养计划、年度收支预算及实施执行情况，保证项目工程设备处于良好运作状态

34、，保证客户空调、供电、供水、电梯等使用要求。 8、 按项目公司要求制定、审核、监督安全组、环境组年度工作计划、年度收支预算及实施执行情况，保证项目整体安全，确保完成停车场收入指标，确保项目环境持续良好。 9、 参加项目公司各项例会，并根据会议精神组织物业部周工作办公会议，安排落实工程、保安、保洁工作重点及检查上周工作完成情况，并形成周工作报告上报给项目公司和物业公司。 10、 对项目使用的能源加以控制，认真做到节约能源的工作，开展月度节能方案会议并监督落实会议决议内容，并形成报告上报。 11、 组织月度项目治安安全、环境状况、消防安全、工程管理检查，针对存在的问题进行统计、整改。 12、 根据

35、项目情况，安排月度商户、餐饮户、主力店等安全工作、环境工作、工程工作会议，并形成联合检查制度，培训制度。 13、 对物业部供应商实施严格管理，按项目公司要求进行招投标工作，同时针对实施过程中存在的问题及服务质量进行评估、监督、处罚。 14、 组织与项目总经理、分管副总经理、工程总监月度工作沟通会议，沟通物业管理工作情况及需要支持配合事宜，听取意见及建议，完善项目物业管理工作。 15、 组织开展外包合同评定及审核, 监督指导保安、工程、客服、保洁、车场、绿化的日常工作情况，检查项目物业运作情况，保障外包项目的服务质量及合同的有效执行，确保公司利益不受损失。 商场工程物业操作指引 23 阅读范围：

36、北京商管全体 16、 积极配合项目市场推广部安排大型促销活动的安全防范、人员布置、工程配合、环境清理、政府部门报批等工作，维护活动现场，配合开展相关工作。 17、 建立突发事件应急预案库，定期演练，形成突发事件台账，制定月度案例分析培训制度，组织季度、半年度或政府要求的不定期消防安全演练工作。 18、 负责物业部对外联络工作，协调公司与各相关政府机构的关系，参与政府部门组织的有关会议。 19、 招聘及培训下属员工事宜，科学合理的安排好人力和物力，按计划达到质量标准，评定员工工作表现,对下属人员可以建议提升、降职，并报项目公司、物业公司批准。 20、 加强对项目员工的安全教育，杜绝人身和设备的事

37、故发生，抓好本部门员工的技术培训、安全培训、专业培训、岗位培训的工作落实，。 21、 负责物业服务的日常管理，提高租户、消费者满意度，处理投诉工作。 22、 严格执行国家关于环境、消防、安全生产等方面的要求并认真落实。 23、 做好本职工作，全力配合开展地产公司对物业部的考核工作及满意度调查工作，租户满意度、顾客满意度应达到98%（含）以上。 24、 积极配合项目其他部门工作，确保工作顺利进行。 25、 接受项目公司安排的各项工作和绩效考核，完成领导交办的其他工作。 主要挑战： 1、 物业团队组建。 2、 制度、流程的起草、制定、报批、实施、优化。 3、 项目整体物业的全面接管、验收工作。 4

38、、 项目物业整体管理运作及与地产开发公司合作模式的摸索及完善。 任职要求： 项目名称 最低任职条件 最佳任职条件 1、学历教育要求 大专以上 本科以上 2、工作经验 五年以上大型商业地产物业经理岗位经验。 八年以上大型商业地产物业经理岗位经验。 3、专业知识 熟知物业部各部门的工作流程。 熟知物业及商业项目其他部门的工作流程。 4、语言要求 中文 中文 5、电脑技能要求 能够熟练使用电脑办公软件 能够熟练使用电脑办公软件 6、其他 年龄30 40 岁之间，具备物业管理上岗证书等相关资格证书。 年龄30-40 岁以上，具备物业管理上岗证书等相关资格证书。 领导力： 商场工程物业操作指引 24 阅

39、读范围：北京商管全体 组织协调能力、实施计划能力、制定目标能力、专业管理能力、战略策划能力、沟通表达能力、激励下属能力。 2、行政助理的岗位职责 一、 会务管理 1、 会议通知 负责通知相关与会人员，告之会议召开的时间和地点，登记与会人数。如有不能如期参加会议者，需请示领导层做出相应处理。 2、 会议记录 行政助理随会负责会议记录。记录内容包括：会议名称、召开会议的时间和地点、与会人员、主持人、记录人、与会者发言。散会后，请示主持人审阅会议记录并签字，记录人签字。 3、 会议纪要 会议结束后，整理会议纪要。对于会议中形成的决定，有必要形成制度的，请示相关领导，行文入档。 二、 档案管理 1、

40、归档制度要求 (1) 公司内部文件：经过文书起草和公文制定后，按照“拟稿、审稿、审批、登记”的文件处理程序，编制文件入档序号，注明摘要内容； (2) 与客户来往的信函、传真等应按其内容与有关合同整理立卷，在合同或信件上注明结果。 2、 档案保管 (1) 文书档案：按年度、组织、机构分类； (2) 客户档案：按地区分类； (3) 会计档案：按报表、账册、凭证顺序排列； (4) 设备档案：按使用年限、型号分类； (5) 技术档案：按科目分类； (6) 照片档案：按内容、时间顺序排列； (7) 档案最低保管期限为十五年； (8) 各类档案每年清查一次，做出清查报告。过期作废的档案必须收回，获得领导层

41、同意后进行销毁； (9) 各类合同的原件放在公司档案柜，部门只留复印件； (10) 档案管理员工作调动时，认真办理交接手续。 3、 档案借阅 (1) 一般只在公司查阅，尽量不外借； (2) 确有需要的，需办理借阅手续； 商场工程物业操作指引 25 阅读范围：北京商管全体 (3) 任何被借阅的文件资料不准擅自复印； (4) 被借阅档案必须在限期内归还，档案借阅完毕时，注销借阅手续。 (5) 不得泄露档案内容，严格执行保密制度。会议结束后，整理会议纪要。对于会议中形成的决定，请示相关领导，行文入档。 三、 库房管理 1、 项目物资采购 (1) 库管员根据各部门提出的采购申请编制月度物资采购计划单、

42、紧急物资采购单； (2) 协助完成供方选择及采购流程发起； (3) 采购审批完成后及时督促供方或采购部门进行采购，并完成付款制单； (4) 资产购置需提前申报K2,采购后填写资产审核单及资产管理软件，报相关部门备案； (5) 合理控制采购金额，确保不超出预算。 2、 物资出入库验证管理 (1) 根据月度物资采购计划单紧急物资采购单核对到库物品名称、规格、质量等是否相符，直属上级必须现场监督库管员验货； (2) 物资的规格、质量等不符合要求时，不能办理入库手续，由库管员填写不合格物资处理单，通知采购员进行退货或调换； (3) 每月定期对物资到货情况进行记录与评价，评价其到货及时性、合格率，并及时

43、向公司反应。 3、 物资存储 (1) 根据物资的性能、品种、型号、用途、重量、包装等特点及易挥发、易受潮等物资的特性和仓库条件，把库房物资分为土建类、水暖类、机电类、工具类、保洁类、其他类，分类保管，合理码放； (2) 库房物资应设置对应的标识卡，标识卡内容应标明物资的名称、规格型号、数量等；物资包装标识一律向外； (3) 现场存储物资数量应与标识卡、物资台帐相符； (4) 物资摆放符合公司标准，温湿度适宜，配备灭火器材，现场进行分区管理，包括不合格品区、待检区及物资分类区等； (5) 易燃易爆化学危险品单独存放，现场配备应急设施，相关要求见危险品管理作业指导书。 4、 物资领用管理 (1)

44、物资领用人需填写物资领（借）用单，直属上级签字确认后，库管员予以借用。借用物资归还时，库管员验收无误，在物资领（借）用单上填写归还日期后入库。需当日归还的物资，由库管员于当天下班前负责催还； (2) 工程物资的领用需提供派工单方可领出，物品出库后，库房管理员留存一联。以便核对帐目； 商场工程物业操作指引 26 阅读范围：北京商管全体 (3) 员工服装类领用需建立员工入职领用物资台账； (4) 节目装饰物品的领用与归还需填写领用、归还清单，并有部门负责人签字确认物资的盘点； (5) 库管员每月20 日前，对月度物资领用情况进行盘点汇总，填写物资领（借）用汇总表，报项目出纳审核存档；库管员每月20

45、 日前对库存物资进行盘点，填写库存物资盘点汇总表，经项目出纳审核，项目负责人审批存档； (6) 每季度对项目资产进行盘点，有资产盘点表，做到账物相符； (7) 物资的报废及处置，存物资发现无法满足使用功能时，应填写物资报废申请单，项目出纳审核，项目负责人审批后予以报废； (8) 资产报废需提前申报K2，根据公司资产报废流程完成报废手续； (9) 不能及时处理的报废物资，应统一放置于库房的待处理物资隔离区内。库管员每季度进行盘点，填写待处理物资登记表报部门负责人签字。 5、 工服管理 遵循工服管理制度，对工服进行管理。 四、 品质管理 1、 完成部门日常工作落实情况，跟进各班组需跟进问题项，确保

46、工作按时间节点完成。 2、 部门月度培训工作的持续开展，督促各部门按照年度计划开展培训工作；跟进部门培训情况汇总。 五、 日常性工作管理： 1、完成公司行政事务工作及部门内部日常事务工作； 2、协助审核、修订公司各项管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理； 3、各项规章制度监督与执行； 5、奖惩办法的执行； 6、参与公司行政、采购事务管理； 7、负责公司各部门办公用品的领用和分发工作； 8、安排组织办公室及日常行政后勤检查； 10、做好材料收集、档案管理、文书起草、公文制定、文件收发等工作； 11、 对外相关部门联络接待，对内接待来访、接听来电、解答咨询及传递信息工作； 12、 协助办理面

47、试接待、会议、培训、公司集体活动组织与安排，节假日慰问等； 13、做好与综合管理领导沟通协调工作； 14、领导交办的一般性工作。 商场工程物业操作指引 27 阅读范围：北京商管全体 3、前台接待岗位职责 一、 前台电话的转接及来访人员的接待 1、 接听电话 (1) 电话铃声响起3 声内，接听电话； (2) 接听外线电话标准用语（你好，万K 科物业）； (3) 接听内线电话标准用语（你好）。 2、 转电话 标准用语（请稍等）。 3、 接待工作 (1) 标准用语（请您到会议室中等候）； (2) 询问对方是哪个公司； (3) 询问对方的姓名； (4) 询问需要拜访人员的姓名； (5) 询问是否有预约

48、； (6) 如来访者无预约，还需简单询问来访事宜； (7) 引导来访者到会议室等候； (8) 通知被访者。 需简单了解公司各部门的工作职责，以便转接电话及接待来访工作。 需熟背办公室所有员工的分机号及各项目联系电话，有效提高服务质量。 二、 负责公共传真机接收的文件的整理及发放 1、 随时到公共传真处，整理已收到的传真，并及时通知相应部门员工来领取。 2、 如收件人不在，可通知部门助理及时代为领取。做好登记工作。以免文件丢失，表格名称为：“公共传真机接收传真文件的收发登记表” 三、 会议室的预定及登记 按照使用部门的要求，及时正确的登记预定信息，并根据使用部门的需求，合理的安排会议室的使用。

49、四、 下 班前，办公室巡查，内容包括： 1、 检查电脑关闭情况。 2、 检查办公区域内照明灯的关闭情况。 3、 检查办公室大门的关闭情况。 五、 定期办公室巡查，巡查内容包括： 商场工程物业操作指引 28 阅读范围：北京商管全体 1、 检查所有会议室内标配文具是否可正常使用（包括：白板笔、板擦）。 2、 所有会议室内的办公家具是否完好，可正常使用（包括：会议桌、会议椅）。 3、 检查办公区域内公共办公设备是否可正常使用（包括：复印打印一体机、传真机、碎纸机）。 注：巡查工作每周不得少于1 次，做好巡查记录，巡查中发现的问题要及时解决。 六、 日常信件快递的收发 1、 收到由邮局送至前台的信件及

50、报纸并统一发放。 2、 收到的快递，及时做好“接收快递登记表”并及时通知收件人到前台处领取。 3、 快件领取原则：通知收件人本人到前台处领取，若收件人不在可由所在部门助理代领，领取人均需在前台处登记。 4、 通知快递公司寄发快件时，及时做好“寄发信件及快递登记表”，以便月底结账时用。 5、 寄发快件的要求： 1) 发送北京市内快件，发件人无需填写快递申请单，可直接寄发。 2) 寄发国内快件及国际快件，需发件人填写快递申请单，经部门经理审批后，待流转完毕的申请单交至前台后，可由前台联系相应快递公司寄发。 七、 办公用品的发放 1、 行政助理将各部门的订购需求告知文具供应商后，填写“文具采购登记表

51、”，前台根据行政助理填写的订单信息，对每笔订单进行跟踪（跟踪内容包括，若供应商未按指定时间送货，及时联系供应商跟催，）将跟催过程及结果及时登记。以便月底结账时用。 2、 到货后及时通知相应部门领取，并在登记表中登记。 八、 新制作名片的发放 行政助理将已与名片供应商联系制作的名片信息填写表格，前台根据“名片制作登记表”登记内容，进行跟催及到货后的发放。 九、 有关送饮用水 饮用水供应商送水时，及时通知并安排人员入库并检查数量是否正确。 十、 前台上班时间及下班时间 早班上下班时间：09:00-17:30 要求：上班时需在08:50 前更换好制服，09:00 准时到岗开始工作。 下班时需在17:

52、30 后更换制服，不得在上班时间更换制服。 附件（相关表格）： 1、 公共传真机接收传真文件的收发登记表 2、 接收快递登记表 3、 使用市内快递寄发快件登记表 商场工程物业操作指引 29 阅读范围：北京商管全体 4、 使用邮局寄发信件及快件登记表编号 5、 使用DHL 寄发快递登记表 6、 来电、来访备忘录、 7、 来访者登记表 4、安全岗位职责 (一 ) 安全经理岗位职责 1、 严格督导下属执行物业管理规章制度。熟悉并掌握广场的车辆管理规定、消防规范、各项服务等细则 2、 熟悉保卫各项工作及相关业务知识。 3、 配合公安、消防部门作好重大案件、突发事件的调查工作。 4、 协助公司办公室对员

53、工进行安全知识培训。 5、 负责制定本部门的工作目标、计划、实施方案及标准，并组织实施和监督检查落实情况。 6、 负责检查监督辖区内的消防工作，发现问题及时提出解决方法，并检查落实情况。 7、 负责对安保员的业务技能进行培训和考核，对不合格安保人员提出处理意见。 8、 关心部门员工的切身利益，培养员工的敬业精神，增强员工的责任感和事业心。 9、 参加公司各项检查工作，和完成上级领导安排的其他工作。 (二 ) 安全主管岗位职责 1、 负责广场的消防和治安管理工作。 2、 负责制定实施保卫工作计划。 3、 负责广场停放车辆的管理工作。 4、 负责监督检查各项安全预防措施，保证广场的安全。 5、 负

54、责组织实施安全组人员的专业知识培训、训练、演习工作，提高专业技能水平。 6、 负责定期检查并考核公司员工的消防治安工作的业务技能。 7、 完成上级领导安排的其他工作。 (三 ) 消防主管岗位职责 1、 对全公司的消防安全工作负全面领导责任，贯彻执行消防法规、规定，支持分管消防工作的员工开展工作，协助安全经理做好分管工作中的消防安全工作。 2、 把消防工作列入日常工作的重要内容，建立完善消防安全制度，使全公司的消防工作做到“五同时”。 3、 按照消防管理工作“五落实”（即领导落实、组织落实、制度落实、整改落实、设施落实）的要求，定 商场工程物业操作指引 30 阅读范围：北京商管全体 期主持召开消

55、防安全例会，听取消防工作汇报，对存在的问题研究改进措施，作出决定（决定事项应有正式文字记载），并检查执行情况。 4、 负责在作出有关的物业管理决策和接待服务指挥时，确定保证安全消防措施。 5、 负责组织查明火灾事故的原因，决定重要奖惩。 6、 负责组织推动本公司消防安全和消防常识的宣传及普及教育工作，结合实际，提出贯彻实施的要求，定期举行消防演习，提高消防意识。 7、 按照“五落实”的要求布置和定期组织全公司消防检查，督促落实消防安全制度。主持研究整改重大火险隐患，并检查整改落实情况。 对在消防工作中的先进集体和先进个人，给予表扬和奖励；对违章的集体和个人，给予经济处罚和纪律处分。 （四）车场

56、主管岗位职责 1、对部门领导负责，贯彻执行公司各项规章制度。 2、全面负责车场的日常管理工作，拟订相关工作流程及工作计划。 3、管理并指导车场员工业务、思想教育工作，激发员工工作积极性。 4、规范车辆管理服务工作，确保顾客享有安全便利的停车服务。 5、负责做好车场的安全消防工作，严禁抽烟和使用明火，发生火警时，采取有效措施控制现场。 6、负责车场安全管理工作，防止车辆被窃、损坏，并做好紧急事故的应急处理。 7、配合做好车场设施管理，损坏、缺失及时维修及配置。 8、每天做好值班记录，收集、统计车场日常工作数据。 9、负责车场收费管理工作，严格执行公司的财务制度。 10、处理车场内发生的纠纷及车主

57、的投诉，及时反馈信息。 （五）安全领班岗位职责 1、 安全领班在安全经理、主管领导下工作，对本小组工作负责。 2、 根据商场的治安实际情况协助安全主管科学设置岗位，提出合理化建议。 3、 负责商场区域内的安全，对班组人员进行管理，能够处理突发事件，维护广场区域内的正常工作秩序。 4、 负责对各岗位执勤安保员的仪容仪表、尽职尽责情况进行检查监督，注意维护安保员整体形象。 5、 及时协调、处理各岗位当班发生的问题，并详细记录。 6、 协助消防主管负责对商场内外的各种消防设备的检查工作。 7、 协助安全主管做好安保人员的礼仪培训和专业技能培训，及时纠正在岗人员的违纪行为。 8、 负责对安保服装、器械

58、、对讲机的管理。 商场工程物业操作指引 31 阅读范围：北京商管全体 9、 对安全主管负责，详细汇报各岗每日重大情况，对工作提出处理意见和建议。 10、完成本部门领导交办的其他工作。 （六）消防领班岗位职责 1、 对本小组消防安全生产工作负责。 2、 遵守消防安全法规和广场的安全管理有关规定，有权制止违反安全管理规定的行为。 3、 有责任和义务对本工作区域进行消防安全检查，对发现的消防安全隐患有权进行整改或提出整改建议。 4、 掌握消防安全知识，会使用灭火器材，熟知本工作区域灭火器材存放的位置，做到会报警，会扑救初起火灾。 5、 有义务对门店商户进行消防安全检查，对提出的安全隐患有责任进行督促

59、整改。 6、 有责任对埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、阻塞安全通道、或者损坏和擅自挪用、拆除、停用安全设施、器材的单位和个人加以制止。 7、 班前班后组织本组进行安全检查和安全隐患的整改工作，落实防火安全措施及职责。 （七）安全生产领班岗位职责 1、在本部门主管安全生产负责人的直接领导下，对本岗位安全生产设施负权限范围内的管理责任。 2、做好消防中控室的日常管理工作，对消防自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统等消防设施进行监控和维护，对自动报警系统发生的火情报警信号，及时跑点确认处理，确保火灾早发现、早扑救。 3、合理安排值班班次，检查下属人员的值岗情况和仪容仪表是否符合要求。

60、 5、爱护仪器设备，发现故障立即排除，保证正常运行。 6、了解掌握单位内部重点部门、要害部位的基本情况，熟悉单位的火灾报警程序、扑救疏散方案以及相关安全生产应急预案。 7、对发生的火险进行扑救，并协助调查。 8、对工作中发生的问题要及时处理和记录，并及时向主管报告。 9、落实本岗位职责和完成业务培训计划。 （八）外保队长、班长岗位职责 1、 负责组织外保人员业务学习、军事训练和技能培训； 2、 组织安排工作、勤务、检查、考核安保员执勤情况； 3、 传达安全组的会议精神、指示、决定，带领安保人员贯彻落实； 4、 负责领取、发放、保管学习材料、安保器械等； 商场工程物业操作指引 32 阅读范围：北

61、京商管全体 5、 负责思想政治工作，关心并了解安保人员的思想和生活，帮助他们解决实际困难； 6、 维护团结，处理安保人员之间的矛盾纠纷； 7、 负责各岗位的调配，掌握人员休息、外出及工作情况； 8、 负责工作标准考核，检查环境卫生、个人卫生和服装的整洁，以半军事化方式要求； 9、 负责对所有的在岗安保人员进行监督检查，保证在岗安保人员不睡岗、脱岗、岗上看书、聊天、乱打电话、嬉笑打闹等； 10、及时请示报告，如实向安全组反映安保人员的调动、思想情况和工作情况，及时整理上报班队内的好人好事或坏人坏事的典型材料； 11、妥善处理执勤中遇到的一般纠纷，对抓获现行的违法犯罪分子及时扭送至安全组； 12、

62、监督新、老安保人员的工作业务学习情况，对新到安保人员进行业务培训和专业技能培训； 13、完成上级交办的其他工作。 （九）商管员岗位职责 1、 遵守国家法律、法规和公司的各项规章制度； 2、 熟悉公司的安保制度、检验证件的种类与样式、人员构成、环境地物、重点部位的数量与位置； 3、 服从命令，听从指挥，遵守职业道德； 4、 保守公司各项工作秘密； 5、 文明执勤、礼待宾客，坚决完成执勤、巡视等日常工作； 6、 在工作中互相帮助、密切配合，与各方面搞好协作； 7、 着装整洁、姿态端庄、文明执勤、礼貌待人，使用文明用语； 8、 坚持请示报告制度，做好值班记录，发生问题立即向上级主管报告； 9、 对本

63、人责任区负全责，对责任区所发生的各类事件及时掌握、了解并做出处理、及时汇报。 （十）门岗安保员岗位职责 1、 上岗期间保持立正姿势，做到仪表整洁、举止端正； 2、 文明执勤，礼貌待人，纠正违章时先敬礼，严禁发生冲突； 3、 不得擅自离岗或随意走动； 4、 密切观察门前的可疑情况，遇到突发事件及时予以制止并通知上级领导或同巡视人员联系，防止任何不良事件的发生； 5、 按规定统一着装，保持衣着严整； 严格遵守广场各项规章制度，使用文明用语，树立良好的安保形象。 商场工程物业操作指引 33 阅读范围：北京商管全体 （十一）安全生产巡视人员岗位职责 1、 遵守本单位各项安全生产规章制度，学习安全生产知

64、识和技能，按照“谁在岗、谁负责”的原则，既是工程人员，又是安全员，是其岗位区域的安全生产直接责任人。 2、 对所在岗位的安全生产设备设施要进行经常性检查，做到及时发现和消除安全隐患，并及时报告上级。 3、 熟悉和掌握与本岗位相关的安全生产应急预案，解决、处理一般性安全生产问题和隐患，遇有突发事件，应在处理的同时立即报告，服从领导的指挥、调遣，参与救援等处置行动，并保护现场。 4、 向客人宣传安全生产常识和有关要求，提示商场顾客做好安全防范工作。 5、 熟悉本岗位区域内的疏散通道、安全出口、消火栓、消防器材、报警按钮等安全设施位 置，会熟练使用消防器材。 6、 安全生产巡视员在白天巡视时每天不少

65、于2 遍，广场各区域每间隔2 小时巡视一遍，夜班巡视每天不少于3 遍。双休日、节假日根据情况由上级主管安排执行，做好详尽的巡视记录。 7、 巡视中思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题及时上报。值勤中接到治安、火警情况，应立即赶到现场了解原因并及时上报。 8、 详细记录情况发生的时间及确切位置，汇报情况的六要素：“人、地、时、事、因、果”。 9、 巡视时发现：“跑、冒、滴、漏”现象，立即上报当值队长。 10、安全生产巡视员在处理问题时要文明值勤、头脑冷静、果断处理，对处理不了的问题及时上报，做到不打人、不骂人、不赌气。 11、按照规定路线巡视，认真仔细，不留死角；对要害部位、设备设施加强巡视

66、，防止广场设备受到破坏或被盗；对已进入广场的无关人员，严格进行盘查并令其迅速离开，发现问题及时处理并报告上级领导。 12、巡视时要注意行走姿态端庄和正常步行速度，途中如遇宾客或领导要主动让路，不得从其中间穿过。 13、巡视时有权纠正内部员工在工作中的不安全行为和影响广场声誉的不良行为，重要情况应报告主管上级。 14、夜班巡视时，如发现有门未锁，要立即设法通知队长或值班经理，在未得到处理前不得离开现场，也不得单人进入室内。处理结果应有文字记录，次日由值班经理通知物业部。 15、巡视完毕后，回到值班室认真填写巡视值班表。要实事求是，不得弄虚作假。 16、巡视时携带以下物品。白班：对讲机、巡更棒、巡

67、视记录、笔。夜班：对讲机、巡更棒、巡视记录、笔、手电。 17、夜间巡视时应将无人楼层公共区域的照明关闭，次日按规定时间恢复。 （十二）消防中控岗位职责 1、 中控室为24 小时不间断岗位，任何时间和情况下，中控室不得空岗。交接班时，接岗人员未到，值岗人员不得离开。 2、 中控室是坐岗值班，值班员不得离开消防联动控制监视盘,眼睛不能离开监视器。值岗时，双腿平放，不能 商场工程物业操作指引 34 阅读范围：北京商管全体 抬腿，要保证良好坐姿，不准倚靠、蹬踏控制台。 3、 值班人员如遇报火警或电梯故障时，应及时向当班主管汇报，并详细做报警记录，及时处理。汇报时使用对讲机或电话，吐字清楚，详细报告报警

68、时间、种类、准确位置。 4、 中控室设备、设施是广场安全的保障和重要财产，工作人员有责任爱护。发现设备故障应立即报告直管上级，并做好文字记录。每天夜班岗下岗前负责擦试电器设备，保持清洁。做到设备设施表面无尘土、污迹。室内及废纸篓内，不得有任何可产生异味的东西。物品不得乱摆放，保证室内整齐。 5、 中控室外线电话是专供值班员报警及与公安、联防单位联系的专用电话，如接听到联防单位的会议通知，要在设置的“中控室电话接听记录本”上做详细的电话记录，及时向主管或经理汇报。严禁工作时接打私人电话或相互聊天。 6、 除经理、主管检查工作外，未经批准，无关人员不得进入中控室，其他部门人员没有公事不得进入。 7

69、、 凡进入中控室人员一律进行登记。 8、 遇停电、断电等突发事件时，通过电梯报警电话迅速与被困在电梯中的人取得联系，并通知有关人员前往解救。 9、 协助主管填写每日工作流程表。 10、每日作好交接班记录，要做到内容详细、记录完整、字迹清楚。 11、完成领导交办的其它工作。 （十三）义务消防人员岗位职责 1、 所有员工均属义务消防员，一旦广场内发生火警事故， 每个人都有义务、有责任立即投入现场开展抢救工作，不得借故逃避。 2、 认真学习有关消防知识，了解广场内消防设备设施的基本功能和位置，熟悉手持灭火器的摆放地点及使用方法、手动报警器的报警方法、消防通道的位置及疏散方法、破门救人方法、消火栓的使

70、用方法等。 3、 负责宣传贯彻消防法规常识，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告。 4、 爱护各种消防设施，发现损坏应立即报告消防值班员进行处理或报修。 5、 积极参加各项消防灭火的训练活动。 6、 在灭火过程中，必须坚守岗位，服从指挥，采取正确的灭火方法和有效的扑救措施，做好火灾扑救工作。遇可疑人员或其它情况时，应及时向指挥员报告；。 7、 负责疏散人员，保护现场。 （十四）停车场管理员岗位职责 1、 工作中要保持良好的精神面貌，精神集中、文明执勤、礼貌待人。 商场工程物业操作指引 35 阅读范围：北京商管全体 2、 必须贯彻“安全第一、预防为主”的原则。保障停车安全，杜绝事故隐

71、患，防止车辆丢失、损坏。 3、 上班在岗期间不准吸烟及做与工作无关的事，发现有可疑物品或易燃、易爆等危险物品，禁止私自打开察看，应及时上报。 4、 遵守公司的各项规定，使用文明用语，遇到问题冷静处理解决，不得与车主发生正面冲突。 5、 爱护车场设施、设备，每天上班后要进行巡视检查，保证其各就其位，确保停车场设施、设备的正常使用。 6、 按公司规定统一着装，佩戴工牌，不许留长发、胡须，注意个人卫生。 7、 分工明确，责任落实，随时接受领导的监督和检查。 8、 熟知车场运行路线及车辆管理规定，保证车辆按位就序，排放整齐。 9、 车场要严格管理，按顺序排队，防止黑车进入扰乱秩序。 10、 正确使用、

72、保管、爱护本岗位配备的通讯器材，遇临时离开岗位时（上卫生间等）须和相邻岗位打招呼。 （十五）停车库管理员岗位职责 1、 在工作中要保持良好的精神面貌，精神要集中、文明执勤、礼貌待人。 2、 必须贯彻“安全第一、预防为主”的原则。保障停车安全，工作中要做到三勤：勤走、勤看、勤听，杜绝事故隐患，防止车辆丢失、损坏。 3、 上班在岗期间不准吸烟及做与工作无关的事，发现有可疑物品或易燃、易爆等危险物品，禁止私自打开察看，应及时上报。 4、 遵守公司的各项规定，使用文明用语，遇到问题冷静处理解决，不得与车主发生正面冲突。 5、 爱护车库设施、设备，每天上班后要进行巡视检查，保证其各就其位，确保停车场设施

73、、设备的正常使用。发现有损坏应及时报修，责任人在场的应要求其按原价赔偿。 6、 车库内禁止私自洗车、加油、动用明火，对停放车辆超过两天的要及时登记、上报。 7、 按公司规定统一着装，佩戴工牌，不许留长发、胡须，注意个人卫生。 8、 明确分工，落实责任，随时接受领导的监督和检查。 9、 熟知车库运行路线及车辆管理规定，保证车辆按位就序，排放整齐。 10、爱护车库消防设施，每天上班后逐一检查，确保消防设备能正常使用。 11、正确使用、保管、爱护本岗位配备的通讯器材，遇临时离开岗位时（上卫生间等）须和相邻岗位打招呼。 （十六）自行车管理员岗位职责 1、 在工作中要保持良好的精神面貌，精神要集中、文明

74、执勤、礼貌待人。 2、 必须贯彻“安全第一、预防为主”的原则。保障停车安全，工作中要做到三勤：勤走、勤看、勤听，杜绝事故隐患，防止车辆丢失、损坏。 商场工程物业操作指引 36 阅读范围：北京商管全体 3、 上班在岗期间不准吸烟及做与工作无关的事，发现有可疑物品或易燃、易爆等危险物品，禁止私自打开察看，应及时上报。 4、 遵守公司的各项规定，使用文明用语，遇到问题冷静处理解决，不得与车主发生正面冲突。 5、 爱护自行车场设施、设备，每天上班后要进行巡视检查，保证其各就其位，确保停车场设施、设备的正常使用。发现有损坏应及时报修，责任人在场的应要求其按原价赔偿。 6、 按公司规定统一着装，佩戴工牌，

75、不许留长发、胡须，注意个人卫生。 7、 明确分工，落实责任，随时接受领导的监督和检查。 8、 严密注意进入自行车区域的闲散人员，防止车辆丢失，禁止自行车区域发放各类宣传广告，保证车辆按位就序，排放整齐。 9、 正确使用、保管、爱护本岗位配备的通讯器材，遇临时离开岗位时须和相邻岗位打招呼。 10、身体健康，精力充沛。 （十七）卸货平台安保员岗位职责 1、 仪容仪表严谨、着装整齐、精神面貌良好、服务礼貌周到。 2、 上岗期间不迟到、早退、串岗、脱岗、乱拉私人关系、不得做与岗位无关的事。 3、 熟悉卸货平台的情况，熟悉掌握商户运送货物的车辆情况，出现问题及时与商户或车主取得联系。 4、 负责指挥运送

76、货物的车辆按规定停放到指定的车位并熄火，保证周围的机动车道畅通。 5、 负责卸货平台及周边的安全和设施、设备的完好，禁止私自装卸任何易燃、易爆及其它的危险物品；禁止吸烟及动用明火。 5、环境岗位职责 （一）环境经理岗位职责 岗位名称 环境经理 所属部门 定编人数 1 汇报上级 物业部总监 直接下属岗位 环境主管 岗位工作描述 职责概述 详细描述 环境组 职能管理 1. 负责商业项目公共保洁环境维护管理工作。 2. 负责商业项目公共绿化环境维护管理工作。 3. 负责商业项目整体的消杀、虫控方案落实管理工作。 4. 负责商业项目整体环卫清污工作及装修垃圾、生活垃圾的收集、清运处理工作。 5. 负责

77、组织保洁等专业服务外包的招投标工作，并监督外包合同的有效执行。 商场工程物业操作指引 37 阅读范围：北京商管全体 环境组 档案管理 1、 建立依据保洁合同的保洁管理工作档案。 2、 建立消杀、绿化、环卫清污管理工作档案。 3、 建立生活垃圾清运处理、装修垃圾清运处理管理工作档案。 权限内 环境方面 供方管理 1、 负责搜集供方信息，建立供方信息库。 2、 组织供方考察及供方资质预审。 3、 负责推荐招标入围单位。 4、 参与组织建立并完善供方评价系统。 5、 组织供方履约评价工作。 6、 组织供方满意度调查工作。 经理 日常管理 1、 接受公司领导的安排，全面负责环境组的各项工作。 2、 制

78、定环境组的组织架构和管理运行模式及制度，使其操作快捷合理。 3、 全面负责项目的保洁、绿化、垃圾清运、虫控、防疫、环卫清污等工作，制定、执行项目保洁、绿植、虫控等管理计划并组织实施。 4、 对突发应急事件做出快速反应，确保商场经营环境。 5、 严格执行与各分包服务单位签订的服务合同，并对丙方进行月度评估审核服务质量及效果。 6、 负责审核环境组文件及签批工作。协调部门之间配合互动，及时跟进安排相关工作。培养管理人才，建立绩效考核标准，确保管理良性发展。与政府各职能部门保持联络沟通，确保相互间良好协作关系。 7、 参与项目整体物业的交付接收、组织开荒工作及保洁公司进场工作。 8、 负责管理全场装

79、修垃圾的规范、清运及相关费用的结算材料准备工作。 9、 根据管理区域的特点，对保洁工作进行系统策划，明确规定不同区域清洁质量要求、频次、保洁方式、清洁方法、清洁作业时间，责任区域划分及清洁作业路线等。严格执行保洁服务合同，对在执行过程中发现的不合理之处，第一时间向领导提出合理化建议。 10、依据保洁服务合同，对保洁公司配置的人员情况进行监督考核，并对保洁公司提报的保洁人员排班计划进行监控。月度定期组织与保洁公司高层领导工作沟通会议，明确管理重点及存在的问题与整改方案。 11、每日对卫生间、公共区域卫生进行检查，落实整改；定时进行垃圾清运管理检查，保证物业环境整洁；日检绿植养护与摆放；日检货梯、

80、客梯运行情况。 12、清晰了解公司发展方向及目标，善于制定工作策略及量化执行标准，制定并完成年度工作目标。 13、对大型活动及重要促销活动等，进行人员的配置、计划、落实等。注重部门之间的合作，及时提供有效的服务配合。 商场工程物业操作指引 38 阅读范围：北京商管全体 14、积极响应政府机关的卫生相关评比、大检查等倡议的配合，执行到位，达到倡议的要求；协调项目与属地机关单位的工作，与各方保持良好的合作关系（卫生防疫监督所、街道办事处、城管大队、绿化管理部门等）。 15、负责环境相关费用预算建议，严格按合同要求及费用指标控制费用支出。 16、对现场发生的投诉与建议进行处理跟进。对下属人员工作表现

81、、处罚、表彰、调薪等有建议权给到公司领导。 17、完成领导安排的其它任务对紧急事件的预案及调配。 任职要求 学历：专科含以上学历 工作年限：5 年以上工作经验，从事过大型商业综合体、购物中心、百货商场的环境管理工作。 备注 1、 了解国家环保方面的法律法规。 2、 对保洁专业知识有一定的了解，如打蜡、晶面、石材翻新、环保保洁材料等有过全面的接触。 3、 对消杀、消毒工作有独到的见解，对环卫清污工作有过直接的管理经验。 4、 沟通能力突出、细心、执行力强、善于处理突发事件。 5、 有专业保洁公司项目经理工作经验。 6、 熟练使用电脑办公软件。 （二）环境主管岗位职责 岗位名称 环境主管 所属部门

82、 定编人数 1 汇报上级 环境经理 直接下属岗位 保洁领班 岗位工作描述 职责概述 详细描述 环境组 职能管理 1、 负责商业项目公共保洁环境维护管理工作。 2、 负责商业项目公共绿化环境维护管理工作。 3、 负责商业项目整体的消杀、虫控方案落实管理工作。 4、 负责商业项目整体环卫清污工作及装修垃圾、生活垃圾的收集、清运管理工作。 5、 负责组织保洁等专业服务外包的招投标工作，并监督外包合同的有效执行。 环境组 档案管理 1、 建立依据保洁合同的保洁管理工作档案。 2、 建立消杀、绿化、环卫清污管理工作档案。 3、 建立生活垃圾清运处理、装修垃圾清运处理管理工作档案。 商场工程物业操作指引

83、39 阅读范围：北京商管全体 主管日常管理 1、 直接对环境经理负责，承担检查、指导公共区域清洁、消杀，环境的管理责任。 2、 制定每月公共区域的清洁管理工作计划，并负责抓好落实和做好人员调配，合理安排好员工的工作任务。 3、 每天巡视抽查项目内卫生质量，检查公共区域设施，并认真做好记录，发现问题及时通知供方进行整改和报修。 4、 检查供方对员工的培训和考核，不断提高员工整体水平。 5、 加强员工安全教育，消除事故隐患。遇有突发事件发生或重要任务时及时布置给员工并督导完成。 6、 自觉遵守各项规章制度，并督促供方员工遵守执行，关心员工的思想和生活，帮助员工解决在工作中遇到的难题。 7、 熟悉和

84、掌握各种环卫设施及用品的使用方法，提高自身业务水平。 8、 搞好项目保洁组的协作，完成上级交办的其它任务。 任职要求 学历：专科含以上学历 工作年限：3 年以上工作经验，从事过大型商业综合体、购物中心、百货商场的环境管理工作。 备注 1、 对保洁专业知识有一定的了解，如打蜡、晶面、石材翻新、环保保洁材料等有过全面的接触。 2、 对消杀、消毒工作有独到的见解，对环卫清污工作有过直接的管理经验。 3、 沟通能力突出、细心、执行力强、善于处理突发事件。 4、 熟练使用电脑办公软件。 （三）环境领班岗位职责 岗位名称 环境领班 所属部门 定编人数 3 汇报上级 环境主管 直接下属岗位 岗位工作描述 职

85、责概述 详细描述 环境组 职能管理 1、 负责商业项目公共保洁环境维护管理工作。 2、 负责商业项目公共绿化环境维护管理工作。 3、 负责商业项目整体的消杀、虫控方案落实管理工作。 4、 负责商业项目整体环卫清污工作及装修垃圾、生活垃圾的收集、清运处理工作。 商场工程物业操作指引 40 阅读范围：北京商管全体 环境组 档案管理 1、 协助主管建立依据保洁合同的保洁管理工作档案。 2、 协助主管建立消杀、绿化、环卫清污管理工作档案。 3、 协助主管建立生活垃圾清运处理、装修垃圾清运处理管理工作档案。 环境领班 日常管理 1、 承担公共区域卫生管理责任。 2、 制定工作计划。 3、 根据卫生检查的

86、项目及标准严格进行检查，对不合格者要督促其及时整改，对员工工作表现的情况应如实反馈给主管。 4、 检查使用设备有无损坏，如有损坏及时报修，并做好维修保养记录。 5、 在日常清洁卫生工作中，督促员工注意安全，消除事故隐患，爱护公物，提醒员工正确使用清洁卫生工具并按规定操作，防止清洁物体的损坏。 6、 对员工的素质、工作态度、业务技术负有培训和提高的责任。 7、 对员工在公共区域拾到的物品，记录后当天上交部门。 8、 有突发事件或重要任务时，迅速布置给员工并督导完成。 9、 掌握各种环卫设施和清洁用品的使用方法，提高自身的业务水平。 10、 每天进行不定期对楼层保洁工作检查，发现问题责令员工及时整

87、改，并主动向（经理）汇报工作情况。 11、 配和协调好各区域的工作，搞好员工之间的团结，完成上级交办的其它任务。 任职要求 学历：中专含以上学历 工作年限：2 年以上工作经验，从事过大型商业综合体、购物中心、百货商场的环境管理工作。 备注 1、 对保洁专业知识有一定的了解，如打蜡、晶面、石材翻新、环保保洁材料等有过全面的接触。 2、 沟通能力突出、细心、执行力强、善于处理突发事件。 3、 熟练使用电脑办公软件。 6、工程岗位职责 （一）工程经理岗位职责 岗位名称 工程经理 所属部门 物业部 定编人数 1 汇报上级 物业总监 直接下属岗位 强电主管、弱电主管、暖通主管、工程助理 工作描述 职责概

88、述 详细描述 商场工程物业操作指引 41 阅读范围：北京商管全体 职能管理 1、 负责组织、实施项目前期介入、交付/开业前的接管验收工作。 2、 负责商户二次装修工程图纸审批与施工管理及装修完毕后的验收工作。 3、 负责已交付/开业项目房产设施、机电设备的维修、优化工作。 4、 负责编制工程维修案例库，为前期设计和整改提供经验参考。 5、 负责定期对项目公司设备设施的运行状况管理，达到合理能耗控制。 6、 负责商家的进场工程交接工作。 7、 负责组织工程员工按时、按质完成商户报修的工程问题。 档案管理 1、 负责接收后的竣工图、设备设施技术资料、总 /分包合同等各类工程资料管理工作。 2、 负

89、责各类机电设备、房屋设施的维保、大修、更新等资料的归档工作。 3、 负责建立各类设施设备的台账。 4、 负责水、电、燃气等能耗的月度、年度统计分析及存档工作。 5、 负责商户进场装修、验收等资料存档管理工作。 权限内 工程方面供方管理 26、 负责搜集供方信息，建立供方信息库。 27、 组织供方考察及供方资质预审。 28、 负责推荐招标入围单位。 29、 参与组织建立并完善供方评价系统。 30、 组织供方履约评价工作。 31、 组织供方满意度调查工作。 经理 日常管理 1、 接受领导的安排，全面负责工程的各阶段、各项工作。 2、 制定工程的的组织机构和管理运行模式及制度，使其操作快捷合理。 3

90、、 对突发应急事件做出快速反应，确保商场正常营运。 4、 组织项目整体物业的交付接收工作。 5、 负责商户二次装修工程图纸审批与施工管理、隐蔽工程管理及装修完毕后的验收工作，对装修验收不合格项，监督商户整改情况及防范整改过程中的安全隐患。 6、 负责组织开展广场工程设备设施的维修、养护、运行、管理及入户维修工作。 7、 督导下属员工遵守岗位职责和工作制度，提高工作效率。督导并审核下属员工遵守公司考勤制度。加强对员工的安全教育，杜绝人身和设备的事故发生。 8、 主持工程的工作例会，协调班组工作，监督班组每周维修与保养计划完成情况。月度定期组织主力店会议，明确租赁场所设施设备的保养管理要求，解决存

91、在的问题，月度定期对主力店使用管理的设施设备进行系统的检查，并形成报告。 9、 负责审核文件及签批工作。及时跟进安排相关工作。培养部门管理人才，建立绩效考核标准，确保管理良性发展。 商场工程物业操作指引 42 阅读范围：北京商管全体 10、通过每日巡视、检查，完成设备设施的维修维保工作，保证各种设备设施正常、安全运行。 11、监督承包商、服务商的工作进度和质量。 12、制定年度工作计划、各系统的维保计划并组织落实，制定年度能耗费用预算并监督执行情况，积极开展节能降耗措施并分析结果。 13、通过对部门各专业技术人员的合理调配、培训、学习，监管、考核，提高物业工程管理水平。 14、积极协调与政府相

92、关职能部门的关系（供水、电、燃气、热力、消防等），保证项目正常运行。 15、对现场发生的投诉与建议进行处理跟进。对下属人员工作表现，处罚，表彰，调薪有建议权给到项目公司领导。 16、做好本职工作、做好项目工程管理工作，全力配合开展地产公司对物业部的考核工作及满意度调查工作，商户满意度、顾客满意度应达到98%（含）以上。 17、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。 任职要求 任职学历：专科含以上学历、相关技术专业毕业。 工作年限：6 年以上的工程管理工作经验，必须具备商业购物中心项目工程管理工作（强电管理、弱电管理、暖通空调管理、综合维修管理等）全面经验。 专业职称：中级以上职称。 备注：

93、 1、 精通施工管理各个环节。 2、 精通设施设备各功能模块的节能降耗措施，对管理节能降耗及技术节能降耗有丰富的经验。 3、 了解商业项目工程设施、设备运行基本原理，有综合管理经验。 4、 熟悉工程预算知识，可组织编写、实施、优化。 5、 有组织协调能力、沟通能力、应急事件处理能力、带领团队能力，执行力强。 6、 熟练使用电脑办公软件，掌握CAD 等识图、制图工具软件。 （二）工程助理的岗位职责 岗位职责： 1、 在工程经理的指导下，负责工程办公室的有关事务性工作及接待来访客人。 2、 帮助工程经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。 3、 提醒工程经理按时参加计划中的各种会议。

94、4、 填报有关报表，经工程经理签字后上报。 商场工程物业操作指引 43 阅读范围：北京商管全体 5、 负责工程组内部的文件、资料、通知的传阅和回收。 6、 负责现金报销和支票的办理。 7、 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。 8、 参加工程组例会，做好会议记录并整理下发。 9、 负责技术档案的整理存档。 （三）暖通主管的岗位职责 1、 在工程经理的指导下，负责暖通专业和综合专业管理工作，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。 2、 负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。 3、 负责制定

95、所属系统及设备的年度维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报工程经理批准后负责组织实施。维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。 4、 提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报工程经理审定。 5、 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。 6、 贯彻执行物业部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。 7、 做好下属员工的技术培训和考核工作。 8、 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。 9、

96、负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。 10、按照年度维修保养计划的内容，负责所属系统的月度维修保养计划和实施。报工程经理批准后负责班组实施，维修完毕，签字确认。 11、组织所属设备的年检及外包维修保养工作，报工程经理批准后实施。 12、每周抽查巡视机房一次。 13、协助工程经理进行工作： (1) 制定空调换季方案，保证冬季、夏季的供热和供冷； (2) 制定机组、风柜、风机盘管的检修计划，并组织实施； (3) 制定一次泵、二次泵、巡环泵、排污泵的检修计划，并组织实施； (4) 制定风机变频器、给排水变频器的检修计划，并组织实施； (5) 制

97、定空调、给排水的节能方案并上报工程经理； (6) 计算年度开支预算； 商场工程物业操作指引 44 阅读范围：北京商管全体 (7) 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核； (8) 监管承判商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程组标准； (9) 工程结束后的验收。 （四）暖通领班的岗位职责 1、 负责本物业空调、送风、排风系统及设备、软化水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、燃气系统的维修保养，确保所属系统的正常运行。 2、 认真检查所属系统的运行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，交班组工程主管和工程经理审定后组织实施。 3、 认真检查所属系统

98、的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程主管和工程经理报告。 4、 负责制定所属系统及设备的月度维修保养计划，报班组工程主管和工程经理批准后负责班组实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。 5、 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程主管和工程经理批准。 6、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。 7、 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。 8、 设备系统出现紧急故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使

99、用功能。 9、 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。 10、根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备系统维修保养的计划安排，报班组工程主管和工程经理审批后组织实施。 11、培训下属并督促检查下属的工作，监管下属的工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 12、按照月度维修保养计划的内容，负责所属系统每周维修保养计划和实施。 13、监管外判商在物业内进行的维修保养工作，发现安装水平或工作质量未能符合工程标准，立即纠正。 14、设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程主管和工程经理批准。 15

100、、管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。 16、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 17、做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程主管报告。 商场工程物业操作指引 45 阅读范围：北京商管全体 （五）暖通维修技工的岗位职责 1、 按照领班的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。 2、 及时向领班提出所需零配件的清单，协助领班办理申购手续。 3、 按照工程主管及领班的安排，依时完成每周维修保养计划的内容。 4、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保在岗

101、时不出任何问题。 5、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。 6、 发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交领班审阅。 7、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。 8、 监管外判商在物业内进行的维修保养工作。 9、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 （六）综合维修领班的岗位职责 1、 保证项目所有公共区域、商户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、陈设、 家具设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地

102、面、门窗、玻璃，以及所有附属配件；同时保证24 小时商户维修服务是本岗位的首要职责，同时负责夜间所有设备系统的紧急抢修和应急处理工作。负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。 2、 按照年度维修保养计划的内容，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行月度维修保养的计划，每月按时上报班组工程主管和工程经理，报批准后并负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。 3、 负责安排所属设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障，并向班组工程主管和工程经理报告。 4、 负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报班组工程主管和工程经

103、理批准。 5、 按照维修保养制度的要求及上级领导的安排，带领属下员工高标准、高质量的完成维修计划。完成上一个班次尚未完成的事宜。 6、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。 7、 装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。 8、 值班期间如发生紧急事件，必须立即组织下属人员抢修，如本班人员无力修复时，必须采取应急处 商场工程物业操作指引 46 阅读范围：北京商管全体 理措施，以免事态扩大，并立即上报本班组工程主管和工程经理。 9、 负责所属系统

104、每周维修保养计划和实施。 10、 掌握每天维修工作进程，保证各部门维修需要。重要问题及时报告工程主管和领班并提出解决办法。 11、 监管外判商在物业内进行工程或维修保养工作，发现安装水平或工作质量未能符合工程标准，立即纠正。 12、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 13、 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程主管和工程经理批准。 14、 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。 15、 管理使用好本

105、班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 16、 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程主管报告。 17、 完成上级分配的其他任务。 （七）综合维修技工的岗位职责 1、 服从工程主管及领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。 2、 按照工程主管及领班的安排，依据每周维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。 3、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。 4、 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交领班审阅。 5、 监管外判商在物业内进行的工

106、程或维修保养工作。 6、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。 （八）强电主管的岗位职责 1、 确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查强弱电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差，分析原因，对比设计参数，立即纠正。 2、 负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。 3、 负责制定所属系统及设备的年度维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报工程经理批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。

107、 商场工程物业操作指引 47 阅读范围：北京商管全体 4、 提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报工程经理审定。 5、 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。 6、 贯彻执行物业部和工程组制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。 7、 做好下属员工的技术培训和考核工作。 8、 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。 9、 负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更

108、节省能源和降低损耗。 10、 按照年度的维修保养计划的内容，负责所属系统的月度维修保养计划和实施。报工程经理批准后负责班组实施，维修完毕，签字确认。 11、 组织所有设备的年检及外判维修保养工作，报工程经理批准后实施。 12、 提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。 13、 每周抽查巡视机房一次。 14、 协助工程经理进行工作： 1) 计算年度开支预算； 2) 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核； 3) 监管承判商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程组标准； 4) 工程结束后的验收。 （九）强电领班的岗位职责 1、 全面负责

109、物业的变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电领班的首要职责。 2、 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报班组工程主管，同时提供节能运行方案，交班组工程主管和工程经理审定后组织实施。 3、 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向班组工程主管和工程经理报告。 4、 根据设备的要求和使用情况，按照年度维修保养计划的内容，提出对电力设备系统月度维护保养的计划，上报班组工程主管和工程经理，报批准后并负责组织实施，维修完毕，负责

110、填写维修保养记录，并签字确认。 商场工程物业操作指引 48 阅读范围：北京商管全体 5、 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报班组工程主管和工程经理批准。 6、 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。 7、 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。 8、 贯彻执行物业部和工程组制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。 9、 做好下属员工的技术培训和考核工作。 10、培训下属并督促检查

111、下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 11、负责所属系统每周维修保养计划和实施。 12、做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。 13、设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得班组工程主管和工程经理批准。 14、做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。 15、监管外判商在物业内进行的工程或维修保养工作，发现安装水平或工作质量未能符合工程标准，立即纠正。 16、组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。 17、提交每周/每月电力系统、电梯系统运行报告，编写停

112、电、停电梯的特别通告。 18、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 19、做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程主管报告。 （十）强电运行电工的岗位职责 1、 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。 2、 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。 3、 按照主管及领班的安排，依据每周维修保养计划的内容和要求对变配电设备进行维修保养。 4、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。 5、 监管外判商在物业

113、内进行的工程或维修保养工作。 6、 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。 7、 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。 8、 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。 商场工程物业操作指引 49 阅读范围：北京商管全体 9、 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交领班审阅。 10、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 （十一）强电维修电工的岗位职责 1

114、、 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 2、 服从工程主管、领班的工作安排，保证按质按量完成工作任务。 3、 按照工程主管的安排，依据每周维修保养计划的内容要求，对所属系统进行维修保养，并达到质量要求。 4、 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固，绝缘及防水处理必须可靠。 5、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保配电系统的正常运行。 6、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程主管，并尽快回到值班地点。 7、 监管外判商在物业内进行的工程或维修保养工作。 8、 按要求开闭设备，不得私自调整设备，改变线路走向。

115、 （十二）电梯技工岗位职责 1、确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。 2、协助电梯维修保养公司对物业内所有电梯/扶梯及其附属设备进行维修保养。 3、服从工程主管的工作安排，在电梯正常运行时，做好维修电工的工作。 4、制定电梯的月度和每周维修保养计划，报工程主管和工程经理审批执行，负责监督电梯维修保养公司制定和实施维修保养计划。 5、密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。 按时完成所属设备的定期保养项目的维修工作。 6、接到电梯急修通知应立即赶赴故障电梯，设法打开电梯厅门，解救电梯轿厢内受困人员，尽快检修以恢复正常运转，同时作好维修记录。 7、值班时，应按规定时间

116、对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等。 8、 项目的巡视检查，发现异常及时处理， 并填写“工作日报表”，做好值班室的卫生工作。 9、 广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。 10、协助电/扶梯的年检取证工作。 商场工程物业操作指引 50 阅读范围：北京商管全体 11、严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全，确保电梯、扶梯系统的正常运行。 （十三）弱电主管岗位职责 1、在工程经理领导下开展工作，接受部门经理的检查，并根据指示改进工作。 2、负责中心的集团电话、通讯网络系统、楼宇自控、消防监控、保安监控等设备的维修、保养工作。保障中心各类监

117、控、通信、自控设备的正常运行。 3、制定所管设备的年度、季度、月的维修保养计划，上报工程部经理审批实施。 4、组织全组员工落实各工种岗位责任制、公司各项规章制度及员工手册。 5、确保所负责设备的正常运行、合理安排日常保养及维修工作，负责维护好班组卫生和设备卫生，并制定各个岗位的工作出勤计划，认真做好组员的出勤考核。 6、努力降低消耗费用，做到精打细算，计划用料，修旧利废。 7、对违反岗位责任和其它规章制度的班组成员，有责任提出批评。 8、起到带头作用，以身作则，严格遵守公司各项规章制度。 9、遇有紧急抢修工作，应亲自参与并坚持到工作完成，经工程经理检查合格后，方可离岗。 10、认真做好设备运行

118、、维修记录并整理成册，上报部门进行审核。 11、针对所管理各类设备、设施的运转情况，向部门经理提出切实可行的合理化建议。 （十四）弱电领班的岗位职责 1、 负责电视系统、音响系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电脑网络系统、通讯系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。 2、 编排电视、音响节目表，经物业总监审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。 3、 提出设备系统年度维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报弱电主管和工程经理审定，并负责组织实施。 4、 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判

119、厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。 5、 贯彻执行物业部和工程组制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。保证弱电机房的干净整洁。 6、 做好下属员工的技术培训和考核工作。 7、 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。 8、 负责所属系统每周维修保养计划和实施。 商场工程物业操作指引 51 阅读范围：北京商管全体 9、 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。 10、 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零

120、配件前必须获得班组工程主管和工程经理批准。 11、 组织所属设备系统的年检及外判维修保养工作。 12、 监管外判商在物业内进行的工程或维修保养工作，发现安装水平或工作质量未能符合工程标准，立即纠正。 13、 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 14、 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向班组工程主管报告。 （十五）弱电维修技工岗位职责 1、 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等所有弱电系统及设备的运行、维护和保养，确保所有弱电系统24 小时正常运行。 2、 按照工程主管的指示和每周的维修保养计划的规定，执行保养内容。 3、 熟悉系统的工作原理、线

121、路连接，设备出现故障时，及时进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。 4、 坚守岗位，每天对所属系统进行巡视检查，并准确记录各种运行数据和巡检记录，发现问题立即上报领班并及时处理。 5、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。 6、 监管外判商在物业内进行的工程或维修保养工作。 7、 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。 8、 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。 9、 严格执行物业部和工程组制定的各项规章制度，确保人身和设备设施的安全。 第三章 管理制度 （一）行政管理制度 1、 资产

122、管理规定 （ 1）目的： 为加强公司资产管理，保证公司财产安全，充分发挥资产使用效能，特制定本规定。 （ 2）范围： 适用于物业管理部。 （ 3）职责： a、综合管理部是公司资产的主管部门，负责对公司资产进行监督管理，物业部负责本部门资产的日常使用、管理。物业部须指定专人负责资产管理工作。 商场工程物业操作指引 52 阅读范围：北京商管全体 b、 财务管理部是公司资产的账务管理部门。 c、 物业管理部经理是资产管理的第一责任人，部门经理新到岗时，须对部门资产进行确认。 (4)公司资产管理人员职责及权限： a、推行集团及公司的资产管理制度，及时修订资产管理规定； b、负责审核各类资产的购置、调配

123、、报废等手续； c、每季度抽查部门资产管理情况及资产软件的使用情况； d、 拥有资产管理软件的删除、增加、修改、备注、盘点等管理权限。 （ 5） 部门资产管理人员职责及权限： a、 负责本部门资产的购置、调配、报废、盘点等日常管理工作，确保本部门资产管理手续的完善； b、 做到资产账、物、标签、责任人、使用（保管）人相符； （ 6） 监督本部门资产的日常保养维护，确保正常运行； （ 7） 拥有本部门资产管理软件中的增加、修改、备注、盘点权，并在资产采购、维修或调配到位后 1 个工作日内完成软件录入工作； （ 8） 每季度进行资产盘查； （ 9） 方法及过程控制。 （ 10） 资产的释义 a、

124、固定资产：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，单位价值2000 元以上（含2000元） ，且使用年限超过1 年的设备、器具、工具等。 b、 低值易耗品：是指单位价值在200 元（含200 元）且2000 元以下，不能作为固定资产的各种用具物品（包括工具、管理用具、包装容器等，但玻璃器皿、陶瓷用品除外）。 （ 11）资产的分类 a、按照资产来源分：自购、自建、捐赠、代管、其它。 b、按照性质分：房屋类、机器设备类、运输工具类、电子电器类、其它设备类。 c、按照资产价值及使用年限：固定资产、低值易耗品。 资产分类明细表 资产大类 资产总分类 代号 示例资产 固 定 资 产 G 低 值 易

125、 耗 品 房屋类 0 房产 机械工具设备类 1 疏通机、电焊机、场强仪、冲击钻、电锤、打卡机、验钞机、保险柜、塑封机等 运输工具类 2 自行车、三轮车、便民服务车等 办公家私类 3 沙发、办公桌椅、上下床、各类文件柜等 商场工程物业操作指引 53 阅读范围：北京商管全体 D 电脑设备类 4 台式电脑、笔记本电脑、打印机、复印机、移动硬盘、U 盘等 通讯设备类 5 对讲机、电话机、传真机、车载台等 保安消防器材类 6 充电手电、防水手电等 电子电器类 7 空调、相机、电视、洗衣机、冰箱、消毒柜、热水器、微波炉、DVD、饮水机等 其它类 8 乒乓球桌等 （ 11） 资产编码规则 a、资产编码规则：

126、待商管公司编码规则发布后更新。（ DZ-JYVK-01-001）固定资产分类及编码。 b、编码说明： 一级：表示资产类别，DZ（电子类）； FW（房屋类）； QT（其它类）； YS（运输类）； 二级：表示资产名称（各项由01 起顺序编号）； 三级：表示资产数量（各项由001 起顺序编号）。 c、 资产编号具有唯一性，报废、调配资产的编号不可以重复使用。 d、 所有资产应以适当形式（标签、喷码等）体现资产编号。 （ 12） 资产购置 a、 资产购置应严格按照公司规定的采购流程办理资产购买申请手续，由使用部门提出申请，发起网上审批，附加资产申请报告，按财务审批权限经相关部门及人员批准后实施采购。实

127、物购入后，由使用部门派专人验收。 b、 申请购置机械工具、设备类、对讲机、IT 等资产的，须由归口主管部门出具专业购置审批意见； c、 资产购置经办人应在实物购置完成，经使用部门验收合格并由所在部门资产管理员进行资产登记后，持打印出的网上审批流程、资产申请报告、 财务凭证联及有效发票到财务部办理报账手续。财务部须查验上述手续是否完备，并核对购入资产的内容、附（备）件、价格等与合同、发票、单据一致后方能入账。 d、 购置的资产不得以个人名义定购、办理产权登记、注册等。 e、 资产登记：资产购置后，须由部门资产管理员进行登记入账 （ 13）资产维修 如资产产生维修费用，需发起网上审批，按财务审批权

128、限经相关人员审批后方可维修。 （ 14）资产调配 a、由申请调拨部门发起网上审批通过后，填写资产审核单，调入和调出部门负责人签字，并由相关部门在资产管理软件中予以变更记录。 b、资产调入/调出部门凭资产审核单向资产归口管理部门办理入/销账，固定资产需同时报财务 商场工程物业操作指引 54 阅读范围：北京商管全体 部。 （ 15） 资产报废 a、 资产超过使用年限或丧失使用功能需报废时，由所在部门填写资产报废申请单， 发起网上审批，按报废资产原值申购的审批权限审批。 b、所有资产必须在履行完报废审批流程1 个月内作报废处理。相关部门资产管理员凭资产审核单向资产归口管理部门核销报废资产，原件交财务

129、主管会计、总办公司资产管理员，部门留存复印件及审批通过的K2。报废后的资产由公司资产管理员在收到完整的资产审核单1 个工作日内在资产管理软件中作删除处理。 c、 报废资产做变卖处理的，须经部门资产管理人员、部门负责人、部门出纳三方签字确认，相关收入统一上交财务。 （ 16）资产使用年限一览表： 固定资产 低值易耗 电脑类 5 年 家私类 3 年 电器类 5 年 电器类 3 年 通讯设备类 5 年 通讯类 3 年 运输设备类 5 年 普通工具类 1 年 家私类 5 年 机械设备类 10 年 （ 17）资产检查 每月20 日前对资产进行盘点，填写资产盘点汇总表，经项目出纳审核，项目负责人审批存档。

130、 （ 18）其他规定 a、 如更换资产管理员，需在更换后1 个工作日内以邮件形式知会综合管理部。部门资产管理员进行工作交接时，须根据资产管理台账核对实物并签字确认，部门负责人负责监督。 b、 对接受捐赠的资产应填写资产情况审核单，录入资产管理软件。 c、 物业部应爱护使用公司资产，任何人未经批准不得私自挪用。 d、 为了达到资源共享、节省开支，有些必备而又不常用的大件工具、设备，可以由相关部门购买，其它部门共用。 e、 长期闲置的资产应积极变现；不能正常使用且无修复价值的资产要及时办理报废手续。资产的报废、转让，均须按规定的审批权限审批后方能办理。 f、 财务按有关规定正确计算固定资产折旧。对

131、已提足折旧、仍有使用价值的固定资产，不得办理报废手续；已无使用和修复价值，但尚未提足折旧的固定资产，可按规定的权限审批后报废。 g、 对因使用、保管不善造成资产损坏或丢失，由有关责任人按原价值或资产管理部门的评估价值赔 商场工程物业操作指引 55 阅读范围：北京商管全体 偿损失。 h、 使用完毕后的资产审核单由项目留存复印件，原件统一交由总办保管。 （ 19） 关联文件 VK-WY TX07 物资及资产管理程序 （ 20）质量记录和表格 a、 VK-WY TX07-F1 资产管理台账 b、 VK-WY TX07-F2 资产审核单 c、 VK-WY TX07-F8 物资报废申请单 d、 VKWY

132、（总办）-ZB-03-F1 资产申请报告 e、 VKWY（总办）-ZB-03-F2 资产调配申请单 f、 任务清单 序号 任务 责任部门/人 时限 1 对公司及各项目资产进行日常监督、管理，每年年底至各项目进行资产盘点。 总经理办公室 每年 2 每年年底联合总办至各项目进行资产盘点。 财务管理部 每年 3 负责本部门的资产日常监督、管理工作，每季度对本部门所有资产进行一次盘点，并有纸质版存档。 各项目资产管理员 每季度 2、物业管理部宿舍管理规定 （ 1）目的： 为维护员工宿舍正常的生活环境，确保员工人身、财产安全，使宿舍管理制度化、规范化，特制订本规定。 （ 2）范围： 适用于员工集体宿舍。

133、 （ 3）职责： a、 物业管理部申请住宿职员的相关手续办理、宿舍安排及日常管理。 b、 每月组织专业技术人员对物业管理部宿舍进行一次全面的安全及管理情况检查，并发布宿舍检查通报。 （ 4） 方法及过程控制： （ 5）宿舍管理 a、 宿舍申请条件 商场工程物业操作指引 56 阅读范围：北京商管全体 物业部在京无住房或交通不便的员工。 b、 申请程序 由本人申请，填写住宿申请表，经部门负责人审批同意后，由行政根据房源能力分配床位，并与申请人签订住宿协议。住宿协议一式两份，双方各执一份，加盖公章并签字后生效。住宿申请表及住宿协议存放于员工个人档案。 c、 住宿费用 房租、水电费、物业费、取暖费等各

134、项费用，运营公司可根据具体情况确定是否收取及收取标准，收取前须报综合管理部备案。能源费用由住宿员工自行分摊。 d、 退宿程序 e、 职员如欲退宿，应提前1 周通知宿舍管理人员，并填写退宿手续登记表，办理完所有退宿手续，结清相关费用后，方可搬离宿舍。如宿舍物品及房屋状况有损坏的，需按价赔偿。 f、 职员离职，在办理离职手续时，应一并办理宿舍退宿手续、结清宿舍相关费用。离职人员未及时办理退宿手续的，不予办理离职手续。除照收房租等费用外，管理部门应自员工离职之日起3 个自然日内强制其搬离。 （ 6）其它管理规定 a、 异地交流人员申请在物业管理部住宿，需由北京公司本部对接人指引其完成相关住宿手续方可

135、入住，公司提供宿舍用品。交流时间到期后，需填写退宿手续登记表并移交宿舍用品，如有损坏，需照价赔偿。 b、 宿舍房门、储物柜钥匙住宿人保存一套，宿舍管理部门保存一套。钥匙应严格管理，住房人不得私自配制，宿舍管理部门保存的钥匙应保存物业管理部，单独登记配制、领用、借用记录。宿舍管理人员在检查或有需要进入宿舍时，须至物业管理部领取钥匙。 c、 宿舍仅提供床、桌柜、共用电器（如电视、电风扇）等，且以完好状态与职员使用，如因人为原因造成损坏，由责任人承担相关修理费用，损坏无法修理的，需照价赔偿。 d、 各宿舍须指定宿舍长，负责安排宿舍员工轮流值日进行卫生清洁，维护宿舍环境秩序。 e、 有下列情况之一者，

136、宿舍长或同住人员应及时通知宿舍管理部门： A、住宿人员违反宿舍管理规定或住宿协议条款，情节严重者。 B、宿舍内发生不法行为或引起外来灾害时。 C、住宿人员突发疾病且病情重大者。 D、宿舍有酗酒滋事者。 E、 其他情节严重者。 （ 7）物业管理部需将宿舍检查纳入行政后勤检查内容，并对所出现的问题进行监督整改，直至关闭。 （ 8）供方人员或外来人员（如消杀、电器维修等）需在宿舍区域进行相关作业的，应在我方人员陪同下 商场工程物业操作指引 57 阅读范围：北京商管全体 进出宿舍区域。 （ 9）宿舍区域内的电器设备需指定专人管理和维护，员工应按照电器设备的使用说明和安全使用须知等的要求正确进行操作；如

137、出现故障需及时报修，并做好相应标识。 （ 10）住宿职员有下列情况之一并查实者，立即取消住宿资格： a、 在宿舍赌博（打麻将、炸金花等）、斗殴、酗酒及其他不良行为，情节严重者。 b、 蓄意破坏共用物品或设施造成严重损失者。 c、 未经允许在宿舍内留宿外来人员。 d、 经常妨碍宿舍安宁、传播是非、制造事端屡教不改者。 e、 违反宿舍安全规定造成事故者。 f、 有偷窃行为者。 g、 其他情节严重者。 （ 11）质量记录和表格 VKWY（总办）-ZB-11-F1 住宿协议 VKWY（总办）-ZB-11-F2 住宿申请表 VKWY（总办）-ZB-11-F3 退宿手续登记表 （ 12）任务清单 序号 任

138、务 责任部门/人 时限 1 宿舍的检查和监督 部门行政专员 专业技术人员 每月 3、工装管理规定 （ 1）目的 明确工服采购流程、样式、使用规范，树立和维护公司形象。 （ 2）范围 适用于项目。 （ 3）职责 （ 4）物业管理部 a、物业管理部经理是物业部工服管理的第一责任人，并对本制度在现场的执行情况进行监督。 b、物业部工服管理员负责本制度在物业部的具体落实：编制年度工服采购预算、发起物资采购服务申请、进行工服验收、付款、工服领用、库房盘点、工服报废及日常维护工作。 商场工程物业操作指引 58 阅读范围：北京商管全体 （ 5）工服管理员调离岗位前负责做好工服管理交接，交接人及物业管理部经理

139、签字确认后方可调离工服管理岗位。 4、 方法及过程控制 （ 1） 工服权属 a 工服所有权归公司，职员只有使用权；任何职员不允许在工作时间外穿着公司工服。如违反规定而导致损害公司利益的行为，将追究相关人员责任（公司统一安排或因公外出除外）。 b 禁止职员将工服或配饰（帽徽、领花、领带、绶带等）借、送外部机构或个人使用。 5、 工服着装要求 (1)工服换装时间 (2)公司根据季节变化每年进行2 次集中换装。夏季工服更换时间为每年5 月 1 日；秋季工服更换时间为每年10 月1 日。若换装时间节点因气候变化物业管理部可根据实际情况提前或推后换装，但必须保证各岗位着装统一。 (3)工服着装标准 a、

140、在规定工作时间内，公司所有员工须按岗位要求穿着工装并佩带工牌；工服须保持干净、整洁。注：节假日在服务现场值班的职员仍需着工服上岗。 b、 Y 系列试用期员工工服应先在部门内部进行调配。如无法调配，员工需着职业装上岗，待转正后申请制作工服。注：若转正日期距换装时间在1 个月内，应直接制作换季工服。 c、 W 系列试用期员工上岗即需着本岗位工服，如所在服务中心及公司无法调配，需立即制作工服。注：W 系列员工不穿着工服不允许上岗。 6、 工服使用年限 a、各岗位工服原则上使用年限为两年。 b、雨衣更换期限为三年。 c、领带、领花更换期限为一年。 注：工服到达更换期限后，各部门可根据完好程度适当延长更

141、换期限。 7、 工服样式 （ 1）工服分类 按岗位分为管理层、基层管理两大类。 （ 2） 工服预算编制 工服预算需纳入服务中心整体预算一并编制，可参考预算期内新增员工数量、已到达使用年限工服数量和现有库存进行工服预算编制。 8、 工服采购 （ 1）采购申请 商场工程物业操作指引 59 阅读范围：北京商管全体 工服采购需发起“工服制作申请”， 申请附件须添加物资服务申请报告， 上报综合管理部审批，审批通过后将根据申请时间顺序向供方下单。 （ 2） 工服验收 工服送达后，工服管理员需检查样式、数量、品质是否符合公司要求。若有疑义，需立即电话、邮件知会供方并在邮件中写明不合格项，同时通知综合管理部管

142、理员（必要时可对拍照取证）。 工服验收完毕后，工服管理员需填写入库单，办理入库手续。 （ 3） 工服付款 物业部需在工服送达后办理付款手续，提交综合管理部及财务部付款文件需包含：财务付款单、发票、网付函、物资服务申请报告、出、入库单。综合管理部及财务部负责工服付款流程的跟踪。 9、 工服领用 员工领用工服时，需填写工服领用明细表。 10、 工服报废 （ 1）工服报废原因 a、淘汰或旧款工服 b、严重褪色 c、破损 （ 2）报废方式 自行报废（剪碎、废品处理等）。 特别的，带有公司LOGO 的工服在报废时必须剪下LOGO 后方可处理。 （ 3）报废审批流程 将报废工服明细填入工服报废申请表，并在

143、K2“表单”部分填写报废原因。K2“附件”需包含：工服报废申请表、报废工服图样（若数量太多，拍摄几张示例照片即可）。 11、 工服调配 关于工服调配制度待明确后再做补充。 12、 工服日常管理 （ 1）工服盘点 工服管理员需每月对库房进行盘点更新工服台账。 （ 2） 服装管理 a、 安全员工服管理：统一换装后，工服管理员将回收的安全员工服进行统一清洗、熨烫后，整齐悬挂在库房，并标注工服使用人。 b、 员工工服未达到更换期出现破损情况下所产生费用由个人承担，计算方式：个人支付费用工服总价 （工服总价24 个月）* 实际在岗时间 。 商场工程物业操作指引 60 阅读范围：北京商管全体 c、 员工离

144、职时须将工服洗净并退还至工服管理员，工服管理员验收无误后方可在员工离职完善手续表的“工服”栏签字确认。 （ 3） 库房管理 a、物资入库后需按不同类别和用途分类分区码放，做到二齐、三清、四号定位。 二齐：物资摆放整齐、库容干净整齐。 三清：数量清、规格标识清。 四号定位：按区、按排、按架、按位定位。 b、总部库房各岗位工服存储量=该地区所有上岗人数*10%，尺码选择主要分布均码。 5、质量记录和表格 物资服务申请报告 工服调配表 工服领用明细表 工服报废申请表 工服盘点表 工服标准配置一览表 四、物业管理部备用金管理制度 1、 目的 规范集团内物业系统备用金管理行为，保障备用金安全。 2、 适

145、用范围 本制度适用于集团物业系统内全资及控股的物业公司（以下称物业公司）。 3、 职责 集团物业事业本部负责监督、检查各物业公司制度的执行情况。 各物业公司负责落实本制度的执行 4、 内容 （ 1）物业系统备用金依照用途及还款特点可分为两大类：周转型备用金及非周转型备用金。其中周转型备用金包含项目业务前端备用金及异地城市本部备用金；非周转型备用金包含但不限于零星采购借款、费用事项借款，医疗保险诉讼费借款，保证金押金借款等。 （ 2） 周转型备用金管理 a、周转型备用金可用于车岗,前台，会所找零，异地城市本部零星物资采购等用途。各公司应持续改进支付流程，减少业务现场的现金支付，原则上押金退还及离

146、职员工工资支付需采用网银转账支付，不得使用备用金支付。 5.各公司财务管理部需根据本公司所在城市政策、项目管理规模、项目状态、财务报销频次等因素，核定项目周转备用金及异地城市本部周转备用金的额度，并须按季评估，动态调整额度。各公司需严格控制项目留存大额周转备用金，收费面积30 万平方米以下的项目周转备用金额度不得超过3000 元，收费面积30 商场工程物业操作指引 61 阅读范围：北京商管全体 万平方米以上的项目周转备用金额度不得超过5000 元， 异地分公司本部周转备用金额度不得超过5000 元，各公司可在此上限标准下就近制定本公司备用金管理额度；特殊情况下需要增加额度的，须报物业事业本部审

147、批。 6.周转型备用金严格执行期初借款，期末还款的手续，不允许跨年挂账。 （ 1） 对于业务发展所需紧急性付款，各公司可建立绿色通道借款处理，不可纳入项目周转备用金列支范围。各公司应减少紧急性付款的频次。 （ 2） 周转型备用金须保存在公司出纳或项目出纳处，不得由他人代为保管，严格执行收支两条线原则。 （ 3） 非周转型备用金管理 非周转型备用金可用于公司或项目紧急物资采购，活动费，员工关怀费，大型会议费，差旅费，培训费，员工或业主发生意外医疗费用垫支，诉讼费支出，员工宿舍押金，桶装水押金的支出。 a、非周转型备用金申请借支时，财务应以业务事实为依据，确定借支备用金的合理限额，严格控制职员借取

148、大额备用金。实务中可采用“一事一借、一借一清”的处理方法，借支的备用金应在预计还款时间内及时还款或报销，财务须逐月清理并将备用金结欠情况通报有关部门和个人。 b、采购经营及费用类借款应在30 天内还款或报销，医疗保险及诉讼费借款应在90 天内还款或报销，如超过90 天仍未还款的欠款需在公司办理借新还旧程序。保证金，押金类借款一年之内未还款应在公司办理借新还旧程序。 c、 非周转型备用金管理责任人为借款人所在部门的部门经理，该部门借支的备用金出现管理问题，部门经理将负连带责任。 （ 4）其他管理程序 a、借支备用金需由经办人填写借款申请单，并注明借款用途，金额，预计还款时间等，并按照公司内部审批

149、程序，完善借款手续后方能办理借款。 b、 职员离职或调动时，原所在部门应督促其还清各种借款，财务复核，借款未清者，人事应不予办理离职或调动手续。 （ 5）财务须将备用金使用情况纳入财务检查范畴，定期或不定期对备用金使用情况惊醒检查，并保留好检查记录。检查频次不得低于每季度一次，每半年至少需覆盖一次所有使用备用金部门或业务，以确保备用金使用符合规范。 7.附则 本制度自颁布之日起生效。 五、商业运营中心档案管理制度 商场工程物业操作指引 62 阅读范围：北京商管全体 一、目的 为确保在日常运营中各类档案的完整性和可追溯性，特制定档案管理制度。 二、档案管理原则： （ 1）档案管理遵循“一户一档”

150、管理制度，凡是反映商户的资料，具有查考利用价值的文件均应进行统一归档； （ 2） 项目发展、建设、经营业务中产生的法律和政策文件统一保管； （ 3） 工程建设设计、施工、竣工等过程中形成的文件和图纸统一保管； （ 4） 各类财务资料由财务部门负责归档保管； (5)各类档案在归档时需确保文件的完整性； (6)不宜由各部门保管，应直接由档案管理员保存。 三、档案归档分类及范围 (1)分类原则： 租户档案归档按照一户一档的原则进行分类，归档文件中应包含每个租户的所有档案信息，并按照运营体系、招商体系、物业体系进行分类。 (2)分类说明： 招商体系 a、商户客户资料 b、工程类图纸 c、补充协议及意向

151、书 商户资质文件 运营体系 a、 商户移交通知书 b、 商户装修资料 c、 商户验收资料 d、 开业证照 e、 运营管理资料 物业体系 a、运营公司对物业服务的考核类标准； 商场工程物业操作指引 63 阅读范围：北京商管全体 b、物业总部对项目物业部的考核类标准； c、物业部文件； d、档案文件的编号标准（详见附件一）。 四、档案文件的密级分类 1、 档案的密级分为绝密级、机密级、秘密级、和非密级档案。 2、 “绝密级”：是最重要的公司秘密，是指在公司经营发展中，直接影响公司权益和利益的重要决策文件、技术资料，一旦丢失或泄漏会使公司权利和利益遭受到特别严重危害和损失的文件。 3、 “机密级”：

152、是重要的公司秘密，包括公司的规划、财务报表、统计资料、重要会议记录、公司经营情况等，一旦丢失或泄漏会使公司权利和利益遭受到严重危害和损失的文件。 4、 “秘密级”：是一般的公司秘密，包括人事档案、合同、协议、职员工资性收入、尚未进入市场或尚未公开的信息，一旦丢失或泄漏会使公司特殊权利和利益遭受损害的文件 5、 非密级档案：是指不宜在社会上公开只限于公司内部员工查看的档案。 五、档案整理及维护制度 1、 档案整理的工作原则及内容 （ 1） 档案的整理应该充分利用原有资料作为整理的基础 （ 2） 档案的整理必须保持文件之间的历史联系。 （ 3） 档案的整理必须便于保管和利用 2、 档案的整理工作内

153、容 （ 1） 系统排列和编目 （ 2） 局部整理 （ 3） 全过程整理 3、 档案维护的要求 （ 1） 维护档案的完整性 （ 2）维护档案的安全性 六、档案借阅和复制管理制度 1、 档案借阅和复制管理原则 (1)档案的借阅需要领导审批后方可借阅或复制 商场工程物业操作指引 64 阅读范围：北京商管全体 (2) 档案借阅人可按批准内容进行查阅、摘抄、复制或借用。 2.档案借阅与归还 (1) 借阅人员填写档案借阅登记表 (2)借阅人持经批准的档案借阅登记表到档案管理员处借阅，并在档案借阅登记表登记、签字。档案管理员同时将借阅情况输入电脑中。 (3) 借阅人员归还所借档案时，档案员应进行清查，确认无

154、误后在档案资料借阅登记表和电脑中注销，档案借阅申请表要按月装订，保存一年后销毁。 (4)档案借阅时间不得超过10 天。确因工作需要不能按时归还者，应办理延期手续。 (5)出差、请长假（半月以上）或辞职者应把所借档案及时归还，每年春节前夕所有外借档案一律归还。 (6)因工作需要档案员通知归还时，应在24 小时内归还。 3.对于声像档案的存档要求 (1)归档的声像材料必须是原件、原版。 (2)归档的声像材料不得有水渍、油渍、划伤、灰尘、霉菌等有害物 (3)归档的磁盘必须注明软件名称。 4.对于声像档案的保管制度 (1) 按不同类别和载体使用不同的装具，分别排列保存 (2) 每年10 月对本年度声像

155、档案的完好性进行鉴定。 5.档案移交制度 (1) 档案管理人员工作变动时，要办理档案移交手续。 (2) 移交时，由原档案管理人员编制档案移交清册，列明档案名称，起止年度和档案编号、应保管期限，已保管期限等内容。 (3) 交接双方就移交清册所列内容逐项清查无误后交接。 (4) 交接完毕后，交接双方经办人和监交人在档案移交清册上签名或盖章。 (5) 档案管理人员工作调动时，必须在办完档案移交手续后才能离开工作岗位。 七、档案的销毁管理制度 商场工程物业操作指引 65 阅读范围：北京商管全体 1、 经鉴定应予销毁的档案，由档案管理员填写档案资料销毁清单，报上级部门审批。 2、 档案资料销毁清单经批准

156、后，档案管理人员应立即将批准销毁的档案予以销毁。并在档案资料销毁清单上签字。档案资料销毁清单应长期保存备查。 3、 档案被销毁后，档案管理员在分类账上注明“已销毁”，并标明档案资料销毁清单编号和销毁时间，并同时在计算机数据库中对这部分文件进行删除。 八、附件 档案编码规则 九、表格 档案资料借阅表 档案销毁审批表 档案目录表格 档案保存表格 六、物业部办公室管理制度 总则： 为了加强办公室管理，明确公司内部管理职责，使内务管理工作更加标准化、制度化和规范化，结合实际情况，特制订本制度。 范围： 本制度适用于物业管理部所有人员，并严格遵守各项规定。 1、办公室环境5S 标准： (1) 整理（SE

157、IRI） 将工作场所的任何物品区分为有必要与没有必要的，除了有必要的留下来，其它的都清除掉。 (2) 整顿（SEITON） 把留下来的必要用的物品依规定位置摆放，并放置整齐，加以标识。 (3) 清扫（SEISO） 将工作场所内看得见与看不见的地方清扫干净，保持工作场所干净、亮丽的环境。 (4) 清洁（SEIKETSV） 维持上面3S 的成果。 (5) 素养（SHITSVKE） 商场工程物业操作指引 66 阅读范围：北京商管全体 每位成员养成良好的习惯，并遵守规则做事，培养主动积极的精神。 2、考勤工作管理： (1) a、作息时间：上午：09： 00 12： 00 下午：13： 00 17： 3

158、0 b、物业管理部所有人员实行指纹考勤管理，指纹打卡时间为上午9： 00 之前，下班打卡时间为下午17： 30 之后； (2) 迟到/早退规定： 凡超过公司规定的上班时间均属迟到；凡未经批准，在规定下班时间之前擅自离开工作岗位均属早退； (3) 旷工规定：凡在规定上班时间内没有到岗即为旷工； (4) 本公司除以下职员外，均应按规定时间上下班打卡： a、因公外出填妥未打卡记录申报表者； b、因故请假者； c、临时事故，事后说明情况经核准者。 (5) 员工下班未进行打卡，除有正当理由经直属上级签单批准外，一律视为早退，审批单应提前送达人事处； (6) 所有员工必须先到公司考勤处打卡，方能外出办理各

159、项业务，特别情况须经直属上级批准，并于当日内将批准单送达人事处，未办理批准手续者，按迟到或旷工处理； (7) 员工因公事外出应事先填写未打卡记录申报表，经由直属上级签名批准后方可外出。因工作紧急无法事先填写此单时，应得到直属上级的口头、短信或邮件批准，待外出回来后再办理补签手续。 3、办公室人员行为规范： (1) 上班时按规定着装、坐姿端正。树立良好的个人形象，以饱满的工作态度投入到一天的工作中； (2) 办公区谢绝吸烟，严禁大声喧哗、吵闹，严禁闲聊，营造良好的工作环境； (3) 物业管理部所有人员按时上下班、就餐，不得提前或早退；工作时间内不得吃零食、打游戏，确保办公环境的安静有序。中午就餐

160、后须将桌面清理干净,保持桌面整洁； (4) 进入他人办公室，必须先敲门，征得许可方可进入；已开门或没有门的情况下，应先打招呼，如“您好”、“打扰一下”等词语后，再进入； (5) 若临时办公室无人状态时，须将桌椅、水杯等码放整齐； (6) 禁止使用公司电话打私人电话，聊天。接拨公务电话言语尽量简洁，做到长话短说；接听电话中要使用文明用语：“您好、请、谢谢、对不起、再见”； (7) 同事见面时主动打招呼；在办公室内不得私下议论、窃窃私语；使用文明用语、禁止用方言与他人交流； (8) 办公室人员不得擅自翻印、复制、抄录和摘取公司私密文件； 商场工程物业操作指引 67 阅读范围：北京商管全体 (9)

161、及时做好办公室日常安全事务工作的自查，注意做好防火防电； (10) 离开座位时，将办公台面整理好，将机密文件、公章、票据、现金和贵重物品存放好，且把椅子摆放整齐； (11) 在办公室区域走路时，要舒展肩背，不要弯腰、驼背，有急事也不要跑步，可快步行走； (12) 下班时随手整理自己的办公桌；关闭空调，关窗，断电，锁门； (13) 离开办公室后，每个人都要记住自己是一位公司员工，出去的一言一行，代表着公司的形象； (14) 办公室门口及窗外不得丢弃废纸、烟头、倾倒剩茶和吐痰。 4、办公区域管理 (1) 办公位管理 a、 按桌面标识摆放指定的办公用品，电话放在靠过道的桌面侧边，电话线舒展开，茶杯放

162、在电话外侧； b、 午休及下班后桌面上只能摆放桌面标识指定的办公用品； c、 书立边可放置笔筒、日历（或相片）、小便签，调节一下办公气氛，但不允许超过三样； d、 不能将单页纸张散开放置在书立中，要用文件夹夹好树立； e、 书立中只能放置文件或书籍类物品，不允许放置如订书机、计算器之类的物品，此类物品可放于抽屉中； f、 书籍和文件分类放开，高度一样的文件归类夹好放在一起，文件整体高度尽量平齐； g、 办公桌下只允许放置电脑主机等必需物品。为了体现环保理念，办公室内共放置两个废纸篓，分可回收及其它两类对垃圾进行分类处理； h、 办公桌摆放整齐，做到横平竖直，要注意保持与参照物之间的摆放位置，不

163、得随意变动；办公座椅不用时放置于办公台下，椅背或扶手紧靠办公台外沿； i、 办公室摆放文件柜、设备柜、办公桌、饮水机、电脑等办公设施，应规范、合理、整齐并随时保持清洁。 (2) 办公设备设施管理 a、 办公设施的摆放应尽量做到在入口处一目了然，整齐划一。离开办公室后，须将一切电源进行断电处理； b、 办公设备应保持固定地点放置，不得随意变换位置，并由专人进行统一管理； c、 办公设备应保持清洁、干净，不得出现灰尘、纸屑及其他污渍； d、 办公室电脑及网络由专人维护保养，任何个人不得私自更换系统；所有电脑不得安装游戏软件、优盘在使用前，必须确保无病毒；专人使用电脑，应设置密码；上班时间不得使用电

164、脑做与工作无关的事情。 (3) 会议室的管理 商场工程物业操作指引 68 阅读范围：北京商管全体 a、 个人或部门在使用会议室前，应提前登陆公司网站进行“会议预定”，载明会议室名称、位置、时间、参会人数等 ； b、 会议室在使用时，请将标识牌拨至“使用中”，非参会人员则不要冒然闯入，在“空置中”时方可进入； c、 会后，请及时清理会场，恢复会议室原貌和关好门窗，并查看各项设施和公物是否完好无损，如因个人原因造成设施设备损坏，须照价赔偿。 (4) 资料室的管理 a、 资料室用于存放高密、重要文件以及公司相关证照等受控资料 ； b、 办公文件、业务资料须分类整理归档，编制目录或索引，放置在固定地点

165、，并作相应标识，以便于查找； c、 资料室内物品应堆放整齐，不杂乱，各部门存放在资料室的物品应统一归类并张贴标签，以便查找； d、超过保管年限的资料及时集中销毁，保管年限内的有关资料要移交归档； e、 资料柜内书籍、文件按大小规格排列整齐，文件资料应标示清楚，表明文件名称、日期，分类存放，以便存取。 5.更衣室的管理 (1) 更换下来的衣物应整齐挂放在衣橱内； (2) 不便挂放的衣物应整齐叠好并与衣橱隔板垂直放置； (3) 请勿在更衣室内存放衣物、鞋等穿戴用品以外的物品； (4) 过季的衣物和鞋应及时清理，不得堆放在更衣室。 6. 洗手间的管理 （ 1） 洗手池用过后，如有水花溅落在台面上应及

166、时用抹布擦拭干净； （ 2） 爱护并妥善使用洗手间内所有设施，保持空气清新； （ 3） 请不要将茶叶等易堵塞物品投入洗水池或便池； （ 4）如厕后请及时冲水，避免影响他人及环境。 7、环境卫生管理 (1) 办公期间必须保持办公室内整洁卫生； (2) 值班人员下班后，要做到随手关灯、关电脑、关空调、关复印机、检查门窗，做好安全防盗工作； (3) 办公区域卫生由保洁员打扫，做到每天清扫，生活垃圾要及时运到指定地点； (4) 办公区域内不得凉晒衣物或堆放材料。 注：1.中控、机房等各值班室按值班室管理制度执行。 2.本制度于2013 年 8 月 1 日开始执行。 商场工程物业操作指引 69 阅读范围

167、：北京商管全体 支持性文件：1.未打卡记录申报表 2.考勤记录表 七、物业部库房管理制度 1. 目的 库房是集中保管公司财产物品的重地，为了切实加强库房管理，保证物品的完整与安全，以及物品出入的规范，特制定本规定。 2. 范围 本规定适用于对物业部库房的统一管理。 3. 职责 库管员负责物资的检验、入库、出库、建帐及盘点工作； 人事、行政助理负责对库房的监督管理； (1) 库房管理员每月整理物资领用单、库房物品台账物品借出单上报物业部人事、行政助理； (2) 人事、行政助理要不定期检查库房管理情况和各种数据表。 4. 库房管理要求： (1) 物业部库房由人事、行政助理设专人兼管，对库房物品要统

168、一登记； (2) 库房钥匙由管理人员掌管，不得转借他人使用； (3) 库房重地无公务之人员不得入内； (4) 库房内严禁吸烟和明火作业，严禁携带易燃易爆物品进入库房，库房内必须配备灭火器； (5) 库房管理人员需每日清理库房卫生，做到库内无灰尘、无四害、无死角； (6) 库房管理人员对库内物品要分类摆放，标识清楚（包括物品名称、规格、数量），对化学品，危险品等重要物品应单独存放，专人保管，领用时须经各部门经理同意； (7) 存放易燃易爆物资的库房区域应配备防爆灯； (8) 做好库房防火工作，保证灭火器材的安全有效； (9) 库房管理人员应随时检查库房情况，发现隐患及时纠正，对不合格品及时登记处

169、理。 5. 关于物资采购： (1) 库管员每月25 日前根据库存物资情况及各班组编制的采购计划汇总并编制服务中心月度采购计划单按照财务审批权限报批，审批完毕后实施采购； (2) 库管员每月根据月度采购计划单、供应商发票、采购物资明细表、网上支付委托品，填写付款申请单，报财务审核结账； (3) 库房管理员应做好物品采购的准备工作，随时掌握备品备件数量，及时与有关部门联系，保证维修和运行正常进行； 商场工程物业操作指引 70 阅读范围：北京商管全体 (4) 库房管理员每月25 日之前统计当月用料统计表和上个月采购入库落实情况，经相关负责人审核后报人事、行政助理存档。 6. 物资入库： (1) 物资

170、采购后，库房管理员根据月度采购计划单应对物品进行外观、规格、质量数量进行初检，对大批量物品可采取随机抽样的办法进行检验（工程物资由工程组负责人进行协助检验）。对不符合要求的物品予以退货，填写不合格品登记表，并将不合格情况上报人事、行政助理； (2) 库房收货后，应及时通知各班组验收人协同库管员验货，验货时应严格按照使用部门所提供的验收标准进行验收。对批量采购数量超过10 个（含10 个）物品，应采取抽检方式进行检验，即从所购物品中按10%的比例验收，抽检数量不得少于10 个；对零星采购或数量少于10 个的物品逐个进行检验； (3) 物品到货时，须由库管员和其他部门共同执行验收入库手续，并填写库

171、房台帐经双方签字确认。 7. 物资出库： (1) 物品出库时，需由领用人填写物品领用表出库，并经部门经理签字； (2) 各部门/项目领用公司库房物品时，需部门经理/项目经理签字、领物经办人、人事行政部负责人签字后方可领取；重要物品需由物业公司经理签字； (3) 更换部件，必须在领料单上注明用途，并以旧换新，不能换新的需注明原因； (4) 涉及物业公司总部及各部门物资借出时，填写物品借出审批单必须经物业部人事、行政助理签字同意后，重要物品需由物业部经理签字，否则不得借出。外单位人员借物品需携带相关证件。 8. 物资盘点： (1) 库存物资的盘点：库管员于每月20 日前对库存物资进行盘点，填写库房

172、物资盘点表、库房物资盘点汇总表 报部门出纳、部门经理审核后，交财务会计； (2) 个人工具的盘点：每年12 月盘点一次，及时掌握个人工具的领用，退还情况； 9 物料报废： 对库存时间较长的物资、发现霉变、破损或超保质期应及时填写物资报废申请单， 写明报废原因，由公司财务部进行价格审定。2000 元以下的物资，由部门经理根据实际情况填写处理意见，报财务部核准；2000 元以上（含2000 元）的物资，报总经理或授权人审批。 10. 待处理物资： (1) 不能及时处理的物资，应统一放置于库房的待处理物资隔离区域内； (2) 对“待处理物资”库管员应每季度至少整理、汇总一次，填写待处理物资登记表报部

173、门经理审核后处理。 11. 库房工具、设备的管理： 商场工程物业操作指引 71 阅读范围：北京商管全体 (1) 库房存放的工具、设备的领用只对公司内部人员，库管员一律不准将公司财产外借使用； (2) 工具、设备的借用、归还：借用人必须在工具借用表上签字确认，使用完毕后应及时归还，库管员应进行确认； (3) 个人工具的管理：因工作需要配备的供个人长期使用的工具需填写个人工具明细表，由领用人和库管员签字确认并存档； (4) 离职人员工具的返还：离职人员持离职完善手续表和工具到库房办理个人工具返还手续，库管根据个人工具明细表，清点退还的工具，并在个人工具明细表和离职完善手续表上签字。 12 质量记录

174、及表格 物资借（领）用单 出入库单 库房物资盘点表 库房物资盘点汇总表 物资报废申请单 待处理物资登记表 工具借用表 个人工具明细表 不合格物资登记表 月度采购计划 库房物品台账 用料统计表 2.安全管理制度 第一节 各重点部位管理制度 一、库房消防安全管理制度 1、 库房内严禁吸烟和使用明火，无关人员禁止入内。 2、 房内的消防器材要定期检查。消防器材须保持清洁，灵敏有效，库管人员要会使用消防器材。 3、 物品要分类整齐堆放，保证物品堆放符合“五距”防火要求。“五距”即： (1) 顶距，货垛距屋顶50 厘米； (2) 灯距，货垛距灯50 厘米； (3) 墙距，货垛距墙50-80 厘米； (4

175、) 柱距，货垛与柱子距10-20 厘米； 商场工程物业操作指引 72 阅读范围：北京商管全体 (5) 垛距，垛与垛之间应为100 厘米。 4、 对存放易燃易爆物品的库房的电器设备，必须采取相应有效的防火、防爆措施。 5、 对有毒、易燃物品要加强管理，严格执行发放领用手续。 6、 库房内要清洁，走道和出入口畅通。 7、 仓库工作人员下班前要锁好门窗，拉断电源，做到人走灯灭。 8、 库房钥匙须由专人保管。库管人员取送物品不得将启开的锁头挂在门上。 二、车库消防安全管理制度 1、 车辆按顺序停车，不得阻塞消防通道和堵压消防栓。车辆之间保持一定的安全疏散距离。 2、 配备相应种类和数量的消防器材，定期

176、检查、维修，保持完好。 3、 任何人员不得在停车库内留宿，不准使用易燃材料搭建设施。 4、 严禁带有易燃、易爆等危险品的机动车在停车场、停车库停放。 5、 严禁在停车场、停车库内加油、修车。 6、 严禁在停车场、停车库内吸烟和动用明火。 7、 严禁在停车场、停车库内存放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用过的油棉纱等废弃物必须及时清理，不准存放在停车库内。 8、 严格遵守广场的各项安全消防制度。 三、员工宿舍消防安全管理制度 1、 严禁员工携带易燃易爆物品、化学物品、腐蚀剂及小动物进入员工宿舍。 2、 各宿舍房间的电器维修须请工程组协助，严禁私自拉线用电或私装照明装置。 3、 宿舍内严禁

177、存放数额较大的现金和贵重物品，丢失责任自负。 4、 住宿员工，要遵守安全消防规定，禁止在宿舍内吸烟。 5、 住宿员工必须牢记室内灭火器材位置，爱护灭火器，保证其处于良好、备用状态。 6、 凡住宿人员均为处理“非常事件”及担任救援任务预备队员，一旦接到命令，要闻讯而动。 四、停车场消防管理制度 为了加强停车场的管理秩序，为确保（以下称“广场”）的车辆行驶安全，为顾客提供方便快捷的车辆管理服务，提高广场对停车场的有效管理，特制订本规定： 商场工程物业操作指引 73 阅读范围：北京商管全体 1、 广场提供使用车位服务，实行24 小时值班制度，由车场管理员负责管理。 2、 进入车场及地下车库的机动车应

178、严格按照交通标志行驶，并注意行人。 3、 机动车应按指定位置停放，严禁在通道内停车。 4、 顾客对停放的车辆必须进行检查，确认安全后方可离开，出入凭证必须随身携带。 5、 服从车场管理员的管理，爱护停车场的设施、设备，自觉维护停车场的秩序。 6、 严禁在停车场内加油、修车、洗车；严禁吸烟、动用明火；严禁将易燃、易爆危险品带入停车场。 7、 严禁在停车场内存放物品，严禁乱扔棉纱、纸屑等废弃物，自觉保持场内清洁。 8、 车辆停放后，顾客必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿放在车内，车场一律不予保管，如发生丢失，自行自负； 9、 任何人不得损坏车场设施，如有损坏应照价赔偿。 10、车管员指挥车辆停放时，

179、应注意前后左右车辆的安全，以防发生危险造成不必要的伤害。 11、车管员发现顾客车辆外表破损等现象，应及时通知该顾客，并做好记录，以备检查。 12、大货车、集装箱车、拖拉机车等，不得进入广场停车场。 13、车辆进场后，提醒客户车速不得超过5 公里/小时，不准使用高音喇叭。 14、车管员发现有损坏场内设施和碰擦其它车辆的现象，应及时予以制止并做好记录。 15、停车场内不得试刹车、练习驾驶、换燃油、机油、修理车辆等，严禁车辆堵塞消防通道，禁止装有剧毒、易燃易爆品、枪支、雷管、炸药等危险物品的车辆停放。 16、车管员值班期间应认真负责，热情服务，在岗期间不得会客、喝酒、睡觉，不得擅自离岗，严格核对车辆

180、数目，对顾客提出的合理要求及时登记汇报。 17、车管员交接班时应手续完善，移交清楚，值班时发现的新情况应移交到下一班车管员，做好记录，签字交接。 18、车管员必须严格遵守职业守则，工作认真。 19、当发生突发事件时，应立刻通知办公室负责人。 五、中控室管理制度 1、 准时上下班，对所担负的工作争取时效，不拖延、不积压。 2、 服从上级指挥，如有不同意见，应婉转相告或以书面陈述，一经上级主管决定，应立即遵照执行。 3、 尽忠职守，保守业务上的秘密，不得跟无关人员泄露相关信息。 4、 团结友爱，互相帮助，生活节俭，爱护公司的一草一木。 5、 遵守国家法律、法规和公司的有关规章制度。 6、 维护公司

181、声誉，不作任何有损公司声誉的行为。 商场工程物业操作指引 74 阅读范围：北京商管全体 7、 注意本身品德修养，切忌不良嗜好，遵守社会公德，遵守职业道德。 8、 不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职业。 9、 待人接物要态度谦和，以争取同仁及顾客的合作。 10、严谨操守，不得收受与公司业务有关人士的馈赠、贿赂或向其挪借款项。 11、在上班前不得饮酒，如在此期间发生任何事故由值班人员负全部责任。 12、热爱本职工作，积极参加业务训练和文化学习，不断提高业务素质。 六、消防设施、设备管理制度 1、 广场内安装配置的各类消防设施、设备是预防一旦出现火情时灭火用的，必须保持完好灵敏的状态，

182、任何人不得无故折损、破坏、挪用，否则将按消防惩罚条例及消防法规严肃处理。 2、 各种消防管道的修理或泻水、消防自控设备、联动设备的维修、调试一律由工程组负责，特殊情况需经批准后方可作业。 3、 广场内安全通道必须保持畅通，任何人不得占用和堵塞。 4、 安全组对广场内所有消防灭火器材的配备和变动情况要登记备案。 5、 各部门对工作范围内的消防设备有责任配合安全组进行维护，发现问题应及时汇报。 七、消防安全生产培训制度 为加强和规范消防安全生产培训工作，提高全体员工的安全素质，防范伤亡事故，按照北京市安全生产条例、北京市商业零售经营单位安全生产规定，特制定安全生产培训制度如下： 1、 本广场负责人

183、，安全组人员每半年接受在岗安全生产教育和培训时间不得少于8 学时。 2、 广场内所有员工每年接受在岗消防安全生产教育和培训时间不得少于8 学时。 3、 新聘用人员上岗前接受消防安全生产教育和培训的时间不得少于24 学时，特殊岗位要有国家颁发的岗位资格证，重点岗位人员需增加2-4 学时。 4、 消防安全生产的教育和培训主要包括下列内容： (1) 消防安全生产法律、法规和规章； (2) 消防安全生产规章制度和操作规程； (3) 岗位安全操作技能； (4) 安全设备、设施、工具、劳动防护用品的使用、维护和管理知识； (5) 消防安全事故的防范意识和应急措施、自救互救知识； （ 6）消防安全事故案例。

184、 商场工程物业操作指引 75 阅读范围：北京商管全体 5、任何人员不得无故不参加消防安全知识培训，如有特殊情况需请假后参加下次培训。 6、培训后进行考核，对考核不合格者不予录用。 7、培训记录保留两年。 八、消防安全生产例会制度 为贯彻“安全第一、预防为主、综合治理” 的方针，落实安全生产责任制，坚持把消防安全生产工作例会制度提上公司管理议事日程，及时消除事故隐患、防止事故发生。根据公司实际情况特制定消防安全生产例会制度。 1、会议时间： 每月召开一次消防安全生产例会，特殊情况可随时召开。 2、会议制度： (1) 消防安全生产例会由分管领导主持，特殊情况可委托主管主持； (2) 每次消防安全会

185、议提前一天通知所有人员、参加会议地点、时间、议题； (3) 消防安全例会应有专人记录、签到。 3、会议内容： (1) 学习贯彻国家安全生产有关法律、法规及相关规章制度； (2) 通报传递消防安全生产信息，掌握基本消防安全状况，研究解决各组消防安全生产方面存在的问题； (3) 总结消防安全生产管理工作，交流消防安全管理工作先进经验，采纳消防安全生产合理化建议，部署下月消防安全生产重点工作； (4) 各组严密组织落实例会精神，安全组不定期进行检查，对组织不力，落实缓慢的小组按有关规定进行严肃处理。 九、消防安全制度 1、 消防巡检员每日应做好广场内及重点部位的巡场检查工作，对发现的消防隐患做好记录

186、。 2、 巡检完毕后，以整改通知的书面形式上报领班，责令其及时整改。 3、 对严重违规操作或重大隐患问题应报告上级领导，令其立即整改，并给予处罚。 4、 巡场日志需注明每日发现问题是否得到解决，如何解决，遗留问题做好记录交接于下个班次解决。 5、 消防巡检员应建立健全的消防巡场日志，对每日巡检发现的问题做详细、清楚的记载。 十、消防事故隐患排查制度 商场工程物业操作指引 76 阅读范围：北京商管全体 为进一步促进和加强各类安全生产事故隐患（以下简称事故隐患）的排查和整改，彻底消除事故隐患，有效防止和减少各类安全生产事故发生，特建立公司消防事故隐患排查制度，对事故隐患实行部门管理和分级负责制。

187、1、事故隐患的分类： (1) 事故隐患按照其可能造成的事故性质和危害程度，共分三类： a、 一般性事故隐患：指在一定条件下，有可能导致一般性安全生产事故的隐患； b、 重大事故隐患：指随时可能导致安全生产事故发生的隐患； c、 特别重大事故隐患：指随时能够造成重特大安全生产事故，而且事故征兆比较明显，已经危及人民生命和财产安全的隐患。 (2) 事故隐患按照其发现途径和方式，共分三类： a、 日常检查过程中发现的事故隐患； b、 各部门上报事故隐患（包括书面或口头反映）； c、 个人举报的事故隐患。 2、隐患排查内容：（商业经营单位） (1) 电器线路私拉乱接等现象； (2) 疏散通道挤占、堆放

188、杂乱等现象； (3) 消防设备设施维护（消防栓、灭火器、应急照明灯、防火卷帘门等等）； (4) 库房管理； (5) 配电室； (6) 应急广播系统，要求双语（中英）广播； (7) 违章操作（电工、锅炉工等持证上岗）等等。 3、事故隐患的处理方式 (1) 一般性事故隐患：应要求相关部门或具体负责人立即排除； (2) 重大事故隐患：应做出暂时局部、全部停产停业或停止使用的强制措施决定，限期整改； (3) 特别重大事故隐患：应立即做出停产停业或停止使用的强制性措施决定，并及时进行人员疏散、加强安全警戒等相应措施，立即进行彻底整改。 4、事故隐患的排查整改和上报 根据工作分工，各部门对分管领域事故隐患

189、的排查整改和上报实行责任制： (1) 对各种途径上报的事故隐患，应及时按规定进行查实，并认真协调、督促相关部门及具体负责人进行彻底整改； (2) 各部门要在职责范围内，定期组织安全生产情况的检查，及时发现和消除各类事故隐患，尤其要加强对重大事故隐患的排查； 商场工程物业操作指引 77 阅读范围：北京商管全体 (3) 对上报的各类事故隐患，各部门要按职责分工，及时采取有效措施，并协调和督促相关部门或具体负责人限期消除； (4) 各部门对重大隐患、一时难以解决的隐患，要及时采取必要的临时安全措施，并立即上报主管领导，由主管领导负责解决；主管领导不能解决的重大事故隐患，应随时上报企业管理者，提议召开

190、专题工作会研究解决措施；本单位无法协调解决的，立即向区各相关职能部门报告； (5) 各部门要建立健全事故隐患登记备案制度，将群众举报、检查发现、上报等各类事故隐患的发现、隐患具体情况、采取的措施、监管责任人、整改结果、复查时间等一一进行详细记录；建立健全重大危险源档案，将分管领域危险源数量、类型、具体位置和部位、危险程度、可能发生的事故类型、监控措施、管理责任人、监控责任人、检查时间、检查情况等详细登记造册，并保留三年以上； (6) 消防安全生产主管对事故隐患及时汇总向本单位领导汇报，并对事故隐患整改情况进行督察。对事故隐患未按职责进行认真监管或未按规定上报的各类隐患，发生问题，按有关法规严肃

191、处理。 十一、危险作业管理制度 为了加强对危险作业的管理，保证作业人员和其他人员及设备的安全，特制定本规定。 1、 危险作业的范围： 本规定所称的危险作业，是指对作业人员本身和周围人员及设备具有较大的危险性，可能引发重大事故的作业。包括以下作业： (1) 动火作业； (2) 高处作业； (3) 密闭空间作业； (4) 其他符合危险作业定义的作业。 2、 危险作业管理的原则： 对危险作业实行“分级负责，控制重点，及时申报，措施到位”的原则，也就是对各类危险作业要实行部门、分组两级管理，并实行申报审批制。凡是危险作业，各部门必须按规定填报“危险作业审批单”，经相关部门同意后方可进行作业。 3、 职

192、责： (1) 危险作业人员的职责： a、 严格执行、落实有关安全措施，不违章作业； b、 服从现场管理人员的指挥，对于违章指挥有权拒绝； c、 正确使用和佩戴安全防护用具和用品。 (2) 监护人的职责： a、 监督各项安全防护措施和应急措施的落实； 商场工程物业操作指引 78 阅读范围：北京商管全体 b、 安全防护措施和应急措施的落实； c、 对违章作业及时纠正； d、 在发生危险时采取救援措施； e、 对作业现场进行检查和清理。 (3) 安全责任人的职责: a、 提出并督促落实防护措施和应急措施； b、 组织进行安全教育； c、 加强对作业现场的检查与指导。 (4) 审批人员的职责: a、

193、对安全防护措施和应急措施进行审查； b、 检查并督促各项措施的落实； c、 督促相关人员履行其职责。 4、管理与审批: (1) “危险作业审批单”由作业部门填写，一式两份，履行正常手续后方可作业； (2) 审批时，重点对危险作业的安全措施进行审查，认为符合安全作业要求后就可同意施工。对于危险性较大的作业，作业部门必须召开专题会议，讨论确定安全措施； (3) 审批人员重点对危险作业的安全措施进行审查，并监督其安全措施的落实情况。认为其安全措施符合要求后，可批准同意施工。对于不能保证安全作业的，有权不批准； (4) 安全责任人原则上由商管员、安全领班担任； (5) 审批人、监护人、安全责任人等相关

194、人员必须加强对危险作业的监督管理和指导； (6) “危险作业审批单”在规定的期限内有效； (7) 应该办理危险作业审批手续而没有办理就进行作业的，安全管理部门有权停止作业，并对相关人员进行处罚。 十二、气体灭火系统维护制度 1、 气体灭火系统应由经过专门培训并经考试合格的专人负责定期检查和维护。 2、 气体灭火系统投入使用时，应具备下列文件资料： (1) 经批准的竣工验收申请报告； (2) 施工记录和隐蔽工程中间验收记录； (3) 竣工图和设计变更文字记录； (4) 竣工报告； (5) 设计说明书； 商场工程物业操作指引 79 阅读范围：北京商管全体 (6) 调试报告； (7) 系统及其主要组

195、件的使用维护说明书； (8) 系统组件、管道材料及管道附件的检验报告、试验报告和出厂合格证； (9) 系统的操作规程； (10) 系统的检查、维护记录图表。 3、 应按规定对气体灭火系统进行检查，并做好检查记录，检查中发现的问题应及时处理。 4、 每月应对气体灭火系统进行两次检查，检查内容及要求应符合下列规定： (1) 对灭火剂贮存容量、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网及喷嘴等全部系统组件进行外观检查。系统组件应无碰撞变形及其他机械性损伤，表面应无锈蚀，保护涂层应完好，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标志应完整； (2) 卤代烷灭火剂贮存容器内的压力，不应小于

196、设计贮存压力的90%； (3) 气动驱动装置的气动源的压力，不应小于设计压力的90%。 5、 每年应对气体灭火系统进行两次全面检查，检查内容和要求除按月检规定的检查外，尚应符合下列规定： (1) 防护区的开口情况、防护区的用途及可燃物的种类、数量、分布情况，应符合设计规定； (2) 灭火剂贮瓶间设备、灭火剂输送管道和支、吊架的固定，应无松动； (3) 高压软管应无变形、裂纹及老化；必要时应按有关规定对每根高压软管进行水压、强度试验和气压严密性试验； (4) 各喷嘴孔口应无堵塞； (5) 对灭火剂贮存容量逐个进行称重检查，灭火剂净重不应小于设计量的95%； (6) 灭火剂的主管道有损伤与堵塞现象

197、，应按有关规定对其进行严密性试验和吹扫； (7) 按下列规定，对每个防护区进行一次模拟自动启动试验，如有不合格项目，则应对相关防护区进行一次模拟喷气试验。模拟自动启动试验时，应先关断有关灭剂贮存容量上的驱动器，安上相适应的指示灯泡、压力表或其他相关装置，再使被试防护区的火灾探测器接受模拟火灾信号。试验时应符合下列规定： a、 指示灯泡显示正常或压力表测定的气压足以驱动容器阀和选择阀的要求； b、 有关的声、光报警装置均能发出符合设计要求的正常信号,有关的联动设备动作正确，符合设计要求。 十三、消防安全事故报告和处理制度 1、 当发生消防生产安全事故时，各部门人员必须以第一时间上报各领导及相关部

198、门。 2、 由安全组人员迅速启动应急预案对事故进行处理。 3、 各部门人员必须按照预案进行处理。如有特殊情况要上报领导。 商场工程物业操作指引 80 阅读范围：北京商管全体 4、 事故发生时，各部门人员要以救人为主的原则进行处理。 5、 事故发生后各部门人员禁止谎报、不报及破坏现场。 6、 事故发生后统一由安全经理向政府部门及公司汇报。 7、 广场工作人员在未得到公司授权时不许接受新闻媒体的采访。 8、 广场工作人员要积极配合抢救工作，同时配合政府部门对事故的调查。 十四、餐饮安全管理制度 1、 餐饮商铺不得乱拉临时电气线路，如需增加照明设备以及彩灯之类的装饰灯具，应按规定报安全组及工程组审批

199、后安装。 2、 电气线路和设备安装，必须符合低压电气安装规程的要求。 3、 在吊顶内敷设电气线路宜选用铜芯线，并穿金属管保护，接头用接线盒密封。 4、 灯具和可燃物之间应保持一定距离，严禁用纸布或其他可燃物遮挡灯具。荧光灯镇流器的安装应注意通风散热，不准将其直接固定在可燃吊顶和墙壁上。餐厅内的装饰灯具，如果装饰件是由可燃材料制成的，其灯泡功率不得超过60 瓦。 5、 暗装灯具及其发热附件周围应采用拒燃材料（石棉板或石棉布）做好防火隔热处理。 6、 明装吸顶灯具采用木质底台，应在灯具和底台中间铺垫石棉板石棉布。附带镇流器的各式荧光吸灯，应在灯具和可燃材料之间加垫瓷夹板隔热，禁止直接安装在可燃吊顶

200、上。 7、 餐饮商铺的厨房内电气线路敷设应尽量采用绝缘导线穿硬塑料管或钢管进行明暗敷设。管口及管与管之间管与其他附件相连接时，应采取相应的防火处理，有时也可以采用瓷瓶线敷设以及铅皮线塑料护套线明设。 8、 餐饮商铺应根据设计用餐的人数摆放餐桌，留出足够的通道；通道楼梯及出入口必须保持通畅，不得堵塞或占用；举行宴会和酒会时人员不应超出原设计的容量。 9、 餐饮商铺内需点蜡烛增加气氛时，必须把蜡烛放置在烛台上，没有固定烛台时应固定在非燃烧材料的物体上，并不得靠近可燃物。 10、供应火锅的餐饮商铺，必须加强对火锅的管理。用于火锅的火炉应禁止使用液化石油气炉，慎用酒精炉。使用酒精炉时严禁在火焰未熄灭前

201、添加酒精。使用酒精炉时，最好使用固体酒精燃料。 11、使用易燃气体作燃料的厨房，必须定期检查易燃气体管道，法兰接头仪表阀门，防止泄漏，杜绝因设施带故障运行造成安全隐患。检查泄漏时，一般采用肥皂水的方法，严禁用明火拭漏。发现易燃气体泄漏，首先要关闭阀门，及时通风，并严禁用明火和开关电器设备。 12、燃气操作人员上岗前应由所在部门对其进行燃气安全操作培训,做到“二知三会”： 一知：燃气安全使用规定； 商场工程物业操作指引 81 阅读范围：北京商管全体 二知：燃气具构造； 一会：燃气安全使用操作； 二会：保养维护燃气具； 三会：发现隐患，处理意外险情。 13、涉及使用燃气的部门，需设有专职安全员，负

202、责燃气的日常安全管理。 14、燃气具必须由专职操作人员使用，任何与燃气操作无关人员,不得进入燃气操作间。 15、任何部门和个人，不得对燃气管道阀门开关计量表具、灶具私自拆改。 16、定期清洗燃气操作间内的排烟道，避免因烟道积油，积污过多引起火灾事故。 17、燃气操作间要保持良好的通风，发现燃气外泄时要采取应急措施 ，开窗加大通风量，严禁吸烟开灯动火使用排风扇，并及时上报有关部门。 18、每日班前班后燃气使用部门要对燃气操作间进行安全检查并要有文字记录。 19、对安全部门配置于燃气使用区域内的消防器材妥善保管，不得侵占挪做它用，对闲置燃气灶具要经常进行安全检查。 20、燃气炉灶点火时，必须按照“

203、先点火，后开气”的顺序；如一次未点着时，应立即关闭阀门，稍等片刻，待燃气扩散后，在重新点火。大型燃气炉灶，应固定点火装置。 21、厨房内使用燃气炉灶时不要离开人，以免油锅加热时间太长，油温过高自燃引起火灾事故，或者锅烧开后，锅内液体溢出熄灭火焰，燃气扩散发生事故。 22、油炸食品时，锅内的油不要超过2/3，以防食油溢出，遇明火燃烧，造成火灾事故。 厨房内抽油烟机上的油垢要定期清除。 23、厨房作业结束后，操作人员应及时关闭厨房的燃气阀门，切断气源，熄灭火焰和关闭电源后方能离开。 24、油锅内油温过高而起火时，油量较少的可沿锅边投入菜肴或食品，火即熄灭；如油量较多，应迅速盖上锅盖，隔绝空气，即停

204、止燃烧。同时应熄灭炉灶内火焰，若有可能可将油锅平稳地端离炉火，待其充分冷却后，才能打开锅盖继续烹调。应特别注意的是油锅起火时，千万不可向锅内浇水灭火。 25、厨房不应使用瓶装液化石油气、煤气，天然气管道应从室外单独引入，不得穿过餐厅。 26、厨房内的电冰箱、绞肉机、切菜机等电气设备的金属外壳，应有可靠的接地保护；电气设备不得过载运行；防止电气设备和线路受潮；厨房等潮湿地方应采用防潮灯具。 27、厨房内除配置常用的灭火器材外，还应配置石棉毯，以便扑灭油锅起火。 28、易燃气体库房内不得存放或堆放餐具等其他物品。 十五、消防泵房安全管理制度 1、 消防泵房各种设备设施的维护保养由安全组、工程组负责

205、。 2、 消防泵房内的所有设备设施，任何人不得私自拆卸。 商场工程物业操作指引 82 阅读范围：北京商管全体 3、 泵房内泄水或补水需经工程组和安全组批准后方可实施。 4、 安全组人员定期进行巡检，检查泵房内的压力表，如有压力过低，需立即报告安全主管、安全经理，并做相关的记录。 5、 消防泵房不得参观、照相、录像等活动，如有特殊情况需经安全经理批准。 6、 泵房内保持卫生清洁、不得随意摆放任何物品。 十六、消防安全生产奖励和处罚制度 1、 奖励： (1) 在维护社会和企业安全工作中，做出成绩的团体、个人应当给予奖励。 (2) 凡具备下列条例之一者给予表彰或奖励： a、 在消防安全生产经营工作中

206、成绩显著者； b、 发现生产安全、消防、治安隐患及时上报，避免重大事故发生者； c、 积极参加抢险救灾成绩突出者； d、 抓获涉案犯罪人员或见义勇为得到相关部门认可者。 2、 处罚： (1) 对违反北京市安全生产条例、消防法及企业安全管理规定的行为要给予处罚，后果严重的应追究其法律责任。 (2) 消防安全管理规定、消防安全生产规章制度的各项条款如有违反均是处罚依据。 (3) 根据违反规定情节程度及造成后果分别给予以下处罚： a、 火险隐患警告：可处以50 元以上5000 元以下的罚款； b、 安全生产隐患警告：可处以50 元以上5000 元以下的罚款； c、 治安隐患警告：可处以50 元以上3

207、000 元以下的罚款； d、 行政处罚，记过、降职、降薪； e、 解除合同，辞退、除名； f、 承担法律责任。 3、 安全组人员在执勤工作中滥用职权营私舞弊，玩忽职守者一经查实，将依规定给予开除处理。造成后果者追究其法律责任。 十七、安全设施管理制度 内部的安全设施必须以防火、防盗、防灾害事故的发现、处理问题是否及时为原则，各项安全设施必须符合下列要求： 1、 凡商户在申请内部的装修翻建、改扩建，在设计时必须同时设计防火、防盗、防事故的内容并报物业部进 商场工程物业操作指引 83 阅读范围：北京商管全体 行备案。 2、 各部门所属范围内的门窗必须牢固，如有破损要及时写报告，由相关部门负责修理、

208、更换。 3、 拥有大量现金、票证和贵重物品的部门必须配备三铁一器（即铁门窗、铁栅栏、铁皮柜和报警器），并配有送款车及专人护送（或由银行上门收款）。 4、 各部门的交通工具必须存放到指定位置，不得私自动用，如发现丢失，应及时上报安全组。 5、 凡存放有价值物品的独立仓库，设专人值班和配置足够的消防器材。 6、 机动车辆要配备灭火器，严禁带电擦车。 7、 安全组人员要配备必要的保卫设备。 8、 广场内的一切电器设备均由工程组负责安装检查维修，发现问题要及时处理。 十八、仓库安全管理制度 1、 与工作无关的员工不准进入库房，非仓管人员进入仓库，须经相关部门批准后持仓库通行证并在该部门人员陪同下方可入

209、库。 2、 仓管人员应坚守岗位，不许闲逛、聊天，离库时将门锁好，切断电源，仓库钥匙要妥善保管，发现异常情况立即报告。 3、 收货保管员上班、下班时要进行安全检查，并填写安全检查日志。 4、 商品入库必须双人复核，记帐，出现残损包装要清点数量，规格不符时应立即向部门领导汇报。 5、 保管人员应按单据清点，交接手续不完备，提货人员不得将商品提走，发现差错及时上报和追查。 6、 仓库内的各种安全措施没有经过安全组同意，不能擅自动用、拆卸和维修。 7、 仓库内要保持清洁，按仓库性质存放相应的货物，仓库内禁止烟火，不得存放私人物品。 8、 商品要建帐、立卡，商品进出应坚持日清月结制度，保证帐卡物相符，确

210、保商品安全。 9、 易燃、易爆等化学危险物品应专库存放，限量保管。 十九、广场安全管理制度 1、 商场员工、促销员凭有效证件从员工通道进入商场，否则要登记核查后方可进入，临时工、供应商、施工人员进场时出示核发的临时出入证，否则不能进入。 2、 商场柜台内不得存放私人物品，营业时间内员工不得为顾客代为保管任何物品。 3、 营业终止退场后，员工不得再进入卖场，如有急事必须进入卖场要向管理人员说明，经值班管理人员批准并由值班人员陪同进出。 4、 非营业时间内各经营单位及厂商送货人员需按指定通道上货，返厂、返库商品出货场需经过通道时须由值班人员检查登记。 商场工程物业操作指引 84 阅读范围：北京商管

211、全体 5、 在商场内发布商品销售消息和开展具有一定影响的促销活动，以及外单位人员在商场摄影应征得相关部门同意。供应商、厂商不得私自封闭柜台、散仓，不得私自在商场任何地方经营销售商品或进行广告宣传。 6、 卖场内所有的顾客试衣室，不得存放任何物品，柜台、散仓、货圈内不得存放易燃易爆等危险物品。 7、 柜台、散仓、卖场、各办公室不得私自使用电器，电器销售部门在给顾客所购商品调试后应及时断电，晚上下班后要拔掉所有的插头、插座。 8、 严禁随意挪动、拆卸、遮挡消防器材设备、监控报警设备，保障消防通道畅通。 9、 各商户因盘点、调整货架陈列、场内施工作业等，需提前进场或晚退场的应事先向安全组申报，经批准

212、后实施。 10、各部门在每天营业终止后要认真做好本区域内的安全检查工作，包括拉闸断电，清理易燃物等，各值班人员做完各小组安全检查日志复核确保无任何问题，按要求填写安全日志逐级签字，发现问题及时解决并上报安全组，在查无任何隐患的情况，值班经理到安全组现场值班处进行清场签到。 11、卫生清洁人员要随时清扫广场，果皮箱及厕所，对犄角旮旯加强注意，如发现可疑物品立即上报，切不可私自处理。 二十、接报案管理制度 1、 各商户员工交接时应认真执行双人交接班制度，严格按照交接手续进行商品交接，如早、晚接班，吃饭或因公外出等均需做好商品清点交接工作，并进行双人复核和详细文字记录。 2、 发现商品丢失后，立即查

213、明丢失物品的品牌、货号、外部特征、单价、数量、商品摆放位置等详细情况，并立即报本单位主管负责人，同时尽最大可能保护现场。 3、 案发部位人员应积极配合安全组调查，待初步调查结束后方可下班。 4、 各楼层主管负责人接报后，须立即赶赴现场，并通知安全组进行现场勘查。 5、 报案必须在当天营业前报到安全组，严禁延误报案时间，错过最佳侦破时间。开门营业后向安全组报案，即视为营业期间丢失。超过规定时间报案，为无效报案，按规定须对有关当事人严肃处理。 6、 报案人要对所报案件负责，严禁谎报、乱报，如发现报假案，将严肃处理。 二十一、进场施工管理制度 1、 施工单位须将施工方案图纸交工程组审验。 2、 严禁

214、圈占消防安全设施（摄像机、烟感器、喷淋、防盗报警器等）堵塞商场通道。 3、 必须填写申请单，报安全组备案。 4、 必须有安全组开具的施工作业单。 5、 必须按本公司安全规定施工。 商场工程物业操作指引 85 阅读范围：北京商管全体 二十二、开闭场安全管理制度 1、 开场程序 (1) 早开场时间为10： 00 。 (2) 9： 00 由安全人员通知监控关闭微机，各部门值班经理、主管人员和安保人员到岗并做好各种交接事宜，各岗位安保人员按规定对进入卖场的员工做认真检查。 (3) 9:30 各部门值班经理、主管、水电工等人员准时在指定集合处集合，并进行巡检工作。 (4) 9:50 值班电工巡视和检查卖

215、场的照明设备、电梯、空调系统、音响系统和各楼层仓库照明及线路是否正常运转，若发现问题，应尽快检修排除，保证正常营业，并按规定时间准时全部启动。 (5) 楼面各值班经理、主管检查卖场及仓库各人员的违规违纪及各项安全情况，巡视卖场各部门员工的营业前准备工作。 (6) 消防巡检员对各种消防设备、设施进行检查，并查找是否有隐患因素。 (7) 清洁人员按各自分工要求，清洁、打扫、擦净和清除（包括卖场内地面、通道、试衣间、步行梯、自动扶梯以及门窗的玻璃等）。 (8) 广播员提前十分钟做好开店时的广播，并准时播放相应的曲目。 (9) 各值班经理、主管、电工人员做好工作记录。 (10) 10： 00 准时开门

216、营业。 2、 闭场程序 (1) 晚闭场时间为 22: 00 。 (2) 监控员对整个商场进行巡检录像，并在闭场后打开夜间监控微机系统，进入技术防范状态。 (3) 各部门值班经理、主管检查拾孤工作，并进行各项安检工作，并检查各自所辖区的门、窗、柜台、收银台是否关闭、上锁及安全。 (4) 消防巡检员提前15 分钟检查各种消防设备、设施，是否处于正常。 (5) 入口安保礼貌劝阻顾客离场。 (6) 巡场安全人员按规定线路进行清场。 (7) 电工关闭所有电源（包括空调系统，音响和自动扶梯）以及卖场内照明设备（只留少数照明灯）。 (8) 广播员应提前十五分钟播放送别曲及通知顾客结束购物。 (9) 22：

217、00 准时由值班安保人员负责关闭卖场各大门，上锁双方检验，钥匙统一由相关负责人保管。营业结束。 (10) 楼面员工必须在营业结束后半小时内按规定程序退场下班。 3、 开、闭场规定 (1) 必须有相关管理人员执行开、闭场程序。 商场工程物业操作指引 86 阅读范围：北京商管全体 (2) 必须严格按公司规定时间开、闭场。 (3) 各值班经理、主管、消防巡检、电工等人员严格按值班职责进行巡场及各项安全检查。 (4) 如因特殊情况，不能正常时间开、闭场，须由相关管理人员决定。 (5) 做好开、闭场工作笔记。 二十三、夜间施工安全管理制度 1、 封场结束后施工人员在一层正门（或按照安全组要求）集合，由当

218、班组长统一安排施工进场，并对进场施工人员提出注意事项（违禁物品禁止带入卖场）,施工厂家较多时，应在楼层管理人员引导下有序进入施工现场，其它无关区域利用警戒线分割。 2、 施工人员入场时，应持有施工单并按施工单上注明的人数、地点、时间、内容由当层值班人员及楼层主管带至施工地点（并再次强调施工要求）。 3、 动用电、气焊必须到安全组开具动火证，并由有资质的人员操作（现场需配备足够的灭火器、接火盘、石棉布、水源），并由专人看护。 4、 改动电器线路设备须由专业电工操作，值班人员要查电工本，无电工本不允许带电作业。 5、 检查施工现场时，注意电器设备有无隐患（如电源线有无插头、裸线接电、破损等情况）。

219、 6、 检查施工现场的消防设施、设备、器材有无改动和损坏，有无阻挡和圈占，施工人员有无违反卖场施工纪律等。 7、 检查施工人员有无携带易燃、易爆、剧毒等危险品入场，一经发现立即将危险品清离卖场。 8、 检查施工范围内是否有灭火设备（灭火器及其它灭火措施），是否在使用期限内及其它影响使用的问题，一经发现立即整改，如该施工单位未准备安全措施，须到安全组租赁器材。 9、 检查施工人员是否在规定地点作业，禁止任意走动、进入与施工无关的地方和触摸商品，如须离开现场（去卫生间等正常要求）由当层值班人员统一安排，严禁单独走动。如有其它需要，当层值班人员通知值班主管进行解决（特殊情况上报夜间值班经理）。 10

220、、卖场内任何地点都严禁吸烟（包括值班人员）。 11、对违反施工管理规定并造成设施损坏的人员，值班人员除当场制止外，并迅速通知楼层当班主管进行处理，用书面形式写清事情经过，经各方签字确认（当事人、施工负责人、楼层主管），并在次日早晨告知安全组，如情节严重立即上报安全经理进行处理。 12、施工结束后，须及时清理施工现场，禁止将施工垃圾堆放在商厦周边，施工人员确认无遗留安全隐患后通知值班人员离场。 二十四、夜值管理规范 商场工程物业操作指引 87 阅读范围：北京商管全体 1、 值班时间与值班人： (1) 21: 00 至次日9： 00 期间行夜间值班制。 (2) 物业部设立专门夜值主管轮值。 2、

221、值班内容： (1) 组织处理各类突发事件，必要时及时上报相关领导； (2) 闭店与清场工作的检查； (3) 夜间延时营业商户、二装现场的管理与检查； (4) 夜间消防、工程、安全等岗位工作的协调； (5) 协助处理商户/顾客投诉与纠纷。 3、 值班要求 (1) 夜值主管在值班期间代行安全经理职责，牵头处理各类突发事件并协调处理各类工作难题，及时上报、传达事件的进展情况。夜值主管需每班填写夜值主管值班记录，将事件处理的经过记录在案。对需进一步沟通的事件，于次日下班前发放相关部门经理与物业总监，并注意明确事件的处理结果。 (2) 各值班岗位如发现以下情况：治安、刑事案件；区域性设施故障（如停水/电

222、、跑水、电梯夹人）；人身伤害事件；损坏公共设施设备；客户纠纷等事件等，均需上报夜值主管，由夜值主管牵头协调处理，并及时向上级汇报。 (3) 夜值主管在值班期间需抽查商管员岗位工作情况，对违规、违纪现象及时制止，并在夜值主管值班记录表上予以记录。 (4) 各分包单位应按月提供各自当月的夜间值班负责人及联系方式，以确保夜值主管在发生突发事件时能够在第一时间联系上相关人员。 （ 5）其它部门按月提供各自当月的夜间值班表和移动联系电话，以确保夜值主管在发生突发事件时能在第一时间联系上相关人员。 第二节 动火管理制度 凡在广场区域内需动火的，必须经安全组批准，并在动火前必须做到“八不”，动火中必须做到“

223、四要”，动火后必须做到“一清”。 一、动火前“八不”： 1、 防火、灭火措施不落实的不动火； 2、 现场易燃、易爆物品未清的不动火； 3、 现场易燃建筑结构未采取安全防火措施的不动火； 商场工程物业操作指引 88 阅读范围：北京商管全体 4、 盛装过易燃液体的容器、管道未经清洁和排除残存油污的不动火； 5、 盛装过气体的容器和管道未经通风处理的不动火； 6、 储存有易燃、易爆物品的车间、仓库等场所绝对禁止动火； 7、 在高空进行焊接、切割作业时，下面有可燃性物品未经清理或未采取安全防护措施的不动火； 8、 现场未配备相应灭火器材的不动火。 二、动火中“四要”： 1、 动火前要指定现场安全消防专

224、门负责人； 2、 现场安全负责人和动火施工人员必须密切注意动火情况，发现不安全苗头时要立即停止动火； 3、 发生火灾、爆炸事故要及时扑救，并疏散人员； 4、 动火人员要严格执行安全操作规程，无焊工本者不准动火。 三、动火后“一清”： 施工动火人员在动火完毕后，应彻底清理现场火种，确认安全后方能离开现场。 第三节 交接班管理制度 一、交接班工作要求 1、 各班安保员在本班工作结束后需认真填写“值班记录”，工作记录要认真、详实、包括人员出勤情况、各岗位工作情况（时间、地点、当事人、处理结果）、通讯器械设施完好情况、室内卫生情况、移交问题、上级指示等。 2、 接班时应提前10 分钟到达安全组办公室，

225、做好交接准备工作。 3、 接班安保员依照上班“值班记录”认真与上一班安保员进行交接并双方签字认可。 4、 当班主管组织召开“班前会”（ 5 10 分钟），布置岗位、倒岗顺序、职责、任务（注：班前会应检查着装整齐、会议由当班主管主持）。 5、 各班交接班要岗与岗、班与班交接清楚、详实、准确，确保工作的延续性。 6、 每天早晨当班主管要将上一班的“值班记录”、“巡查记录”汇总交安全主管阅示，并做好工作汇报。 二、交接班制度 1、 安保人员在交班时，需将当班时发生的情况，处理结果及注意问题和上级领导布置的工作，向接班安保员详细交代清楚。 2、 接班安保人员需提前10 分钟到岗，明白交班人员所交代的事

226、情、指令和物品后，应在交接记录上签字，以示明白并正式接班开始工作。 3、 安保员在下班时须将当天工作记录由当值班长或队长签字，接班安保人员到岗接班后才能下班。 4、 交班安保员应将所属物品和器材完整的交给接班安保员，如有损坏或其他问题，应在交班时讲明并写 商场工程物业操作指引 89 阅读范围：北京商管全体 在交接记录中注明；接班安保员也应进行检查，如接班安保人员不问清楚的，在事后发现缺少器材、物品的，由接班安保人员承担责任。 第四节 安保设备管理制度 一、对讲机 1、 对讲机是安全组员工执行任务的工具，属于公司的公共财产，每一个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。 2、 对讲机只供员工执勤

227、时使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由主管领导同意方可。 3、 对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准。 4、 对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。 5、 员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任。发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。 二、警棍 1、警棍是安保人员执行公务时的专用工具和武器。 2、所配警棍只供当班安保执勤时携带和在紧急情况下使用，非值班、执勤人员严禁佩带和使用，警棍是用于安保员执行公务时自卫使用。 3、严禁将警棍提供他人，无特殊情况或

228、未经主管批准，严禁将警棍带出。 4、严禁用警棍嬉戏打闹或交于他人玩耍。 5、执勤安保员必须将警棍随身携带，不得随意搁放或托他人带为保管，严禁丢失或损坏。 6、使用人员要爱护使用，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，并追究其责任，谁丢失、损坏，谁赔偿，当分不清具体责任时，由该岗位人员共同赔偿。 7、交接班时，交接班人员要做好交接工作，确保其处于正常使用状态。 8、对违反条款者，除进行必要的批评、教育外，将按规定进行处罚。 第五节 备用钥匙安全管理制度 一、钥匙管理范围及要求 1、各单位根据内部需要，确定交出由安全组代管的钥匙范围。 2、建立钥匙档案（包括：名称/数量/领用人/领用时间等）。 3、根据

229、钥匙用途，保管方式分为二类： (1) 日常使用钥匙存放于安全组钥匙柜内； (2) 封存钥匙统一存在安全组办公室钥匙柜内并有专人负责保管。 商场工程物业操作指引 90 阅读范围：北京商管全体 4、钥匙管理过程中出现任何问题立即向上级报告； (1) 如钥匙丢失，当班安保员需登记在安全组日志上，并上报安全经理。根据安全经理指示进行工作； (2) 如安全组接收的钥匙与锁不符，应由当班主管与交接钥匙的人员取得联系并更换； (3) 如钥匙断在锁中，由当值经理通知工程组进行维修，如需将锁撬开，需经安全经理批准。 5、安全组交接班时对钥匙进行清点。 二、钥匙借用流程 1、钥匙借用只限各部门批准人员，其他人员无

230、权借用。 2、钥匙领用人员到安全组填写钥匙领用登记表。 3、安全组必须于当天收回所借出的钥匙。 4、遇有特殊原因在得到借用部门负责人通知后可延长归还时间。 5、安全组值班主管/值班商管员检查归还钥匙并进行登记。 6、封存钥匙必须由使用部门负责人同意，才准借用。 7、安全组钥匙借用登记保存1 年（附表）。 三、钥匙管理规定 1、 公共区域所有部位钥匙都要有专人管理，并在专门地点存放。 2、 钥匙管理制度，建立领取、借用登记本。领取钥匙时，双方要确认部门、钥匙数量，并认真登记，同时注意使用时间。 3、 钥匙借用须经部门经理同意方可借用。遇突发事件（火灾、跑水等）时，可急事急办，但必须有安全组人员陪

231、同处理。 4、 一旦发生钥匙丢失，当事人要迅速报告，并写出书面报告，安全组和工程组要采取临时措施。 5、 严格执行钥匙的配置手续，凡必须配置时，需报领导批准，并报安全组备案。 6、 任何截取钥匙的单位与个人，要对进入的部位负责，离开时要检查好水、电、煤气、门窗及易失易损物品，锁好门后将钥匙迅速交回。 7、 任何单位和个人在领取钥匙期间，进入部位如发生火灾、财务和设备损害、丢失及环境卫生脏、乱等都负有责任，并视损失程度和后果，给予罚款处理，情节严重的追究法律责任。 四、进出安全管理规定 为了进一步加强本广场的安全管理，减少不必要的财产损失，特制定以下管理规定： 1、 所有工作人员必须从员工通道进

232、出，并主动出示证件，配合安保人员检查。 2、 未经安全组批准，任何人不得携带易燃、易爆等危险物品进入本广场。 3、 营业结束后不能进入本广场，如有特殊情况需进出者，经本广场值班经理批准，填写进出登记单方可出入。 第六节 培训考核制度 商场工程物业操作指引 91 阅读范围：北京商管全体 一、 消防安全教育培训由防火负责人负责组织，利用放录像、板报、宣传画、标语、授课等各种形式，根据不同季节、节假日的特点，结合各种火灾事故案例，积极主动、深入持久地开展宣传教育工作 ，使员工提高防火的警惕性和同火灾作斗争的自觉性，提高自防自救能力。 二、 把消防培训纳入员工培训计划中，对各级领导干部、义务消防人员、

233、新员工、重点岗位人员、特殊工种人员，必须经过防火安全技术学习和实际操作培训，并经考试取得操作合格证和体检合格，方能上岗操作。未经消防安全教育、培训或消防安全责任心不强的员工不得上岗。 三、 每年对员工进行2 次消防安全教育培训，各部门员工可据工作情况分散分批参加。教育培训的内容如下： 1、 宣传消防法和有关消防工作的方针、政策、法规、制度。 2、 交流和推广消防工作经验。 3、 宣传消防工作的好人好事。 4、 普及消防知识，使广大员工掌握报警的方法和内容，明确各自岗位的消防工作职责、 本岗位安全操作规程和防火安全要求、应急情况的处理方法。 5、 宣传本单位灭火预案的基本内容，使广大员工掌握灭火

234、器材、设备的使用方法和自救、 互救、人员疏散的技能。 第七节 奖惩制度 一、 对消防安全工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。 二、 对造成消防安全事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家治安管理处罚条例或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚： 1、 有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫： (1) 使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的； (2) 在禁烟场所吸烟或处置烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的； (3) 未及时清理区域

235、内易燃物品，而造成火灾隐患的； (4) 未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装置的或擅自增加小负荷电器的； (5) 谎报火警； (6) 未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的； (7) 对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员； (8) 阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。 2、 有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评： 商场工程物业操作指引 92 阅读范围：北京商管全体 (1) 擅自使用易燃、易爆物品的； (2) 擅自挪用消防设施、器材的位置或改为它用的； (3) 违反安全管理和操作规程、擅离

236、职守从而导致火警、火灾损失轻微的； (4) 强迫其他员工违规操作的管理人员； (5) 发现火警，未及时按火情报警信号程序处理的； (6) 对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。 3、 对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。 4、 对违反消防安全管理导致事故发生(损失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。 第八节 贵重物品安全管理制度 一、 为加强广场重点防范部位和广场内部贵重物品的管理，维护广场的经营和日常工作的 顺利进行，预防治安刑事案件的发生，保障集体财产、商户财产和员工财物安全，根据企事业

237、单位治安保卫条例，结合实际情况制定本制度。 二、 本制度所指重点防范部位是：重点办公场所、机房、财务室、档案室、机动车车场（库）、人员聚集场所等。 三、 本制度所指贵重物品是商户、顾客、员工的现金、支票等有价证劵、仪器设备、测量工器具、电视、电话会议设备、录像设备、照相设备、音响设备、投影设备、电脑等级其重要的办公设备、音像资料等。 四、 重点防范部位和贵重物品的保卫工作采取“积极防范、自主管理、突出重点、保障安全”的方针，按照“谁主管、谁负责”的原则，逐级建立安全保卫责任制，健全完善各项保卫工作制度，接受上级主管部门的监督、检查和考核。 五、 做好安全防护的宣传教育工作和隐患整改工作，重点防

238、范部位和贵重物品的保卫工作逐步纳入法制化、制度化、规范化的轨道，不断提高员工的防范意识，制定并落实应急防范措施。 六、 相关部门负责人是本部门重点防范部位和贵重物品保卫工作的第一责任人，负责组织实施重点防范部位和贵重物品的保卫管理工作。 七、 公司及有关部门具体职责： 1、 组织对广场的重点防范部位和贵重物品进行划定。 2、 分别建立并完善适应不同部门具体情况的重点防范部位和贵重物品的管理办法和制度。 3、 对在重点防范部位工作的人员和有关保管员应进行认真审查、录用。 4、 建立、健全重点防范部位和贵重物品的保卫管理档案，做好统计工作。 5、 经常开展重点防范部位和贵重物品的安全检查，发现问题

239、，清除隐患，堵塞漏洞。 商场工程物业操作指引 93 阅读范围：北京商管全体 6、 建立畅通的信息网络，发现问题快速反应，及时反馈，准确通报情况，做到有的放矢。 八、 财务部对所用的保险柜、支票、有价证劵的安全防范应遵循以下规定： 1、 财务部保险柜必须按银行规定的限额存放现金，不得超存。遇有特殊情况要超存过夜的，须经相关部门同意，设2 人以上在现场值班看守。 2、 财务部保管的现金、支票、有价证劵必须存放在保险柜内，下班时保险柜要锁好并打乱字盘，保管人员的钥匙要随身携带，不得随意乱放。 3、 财务部固定存放现金支票、有价证劵的房间和门窗加装防护措施和必要的技术防范措施，并经公安机关或公司相关部

240、门验收合格后方可使用。 4、 严格执行支票和其他票证、凭证的管理制度。支票、财务专用章、法人名章要分开保管，随用随盖。 对违反本制度，忽视重点防范部位和贵重物品的有关人员，由公司予以批评教育；由于失职而发生治安案件且造成较大影响和经济损失的责任人，应报公司有关部门根据有关规定进行处理；构成犯罪的依法追究刑事责任。 第九节 捡拾物品安全管理制度 一、 在广场范围内任何人捡拾的财物都应主动送交服务中心处理。 二、 所有捡拾物品由服务中心封存，并指定专职人员对其进行统一管理。 三、 服务中心专职人员在接收捡拾物品时，应与拾物人共同对其进行清点、核对，按规定 详细、完整地填写物品捡拾/认领登记单。 四

241、、 为防止他人冒领失物，任何人不得以任何形式将物品特征或现金数目等具体情况泄漏他人。 五、 无人认领者，上交广场有关部门处理。 六、 在失主认领失物时，专职人员须根据失物情况进行详细核实，确认无误后，请认领人 在物品捡拾/认领登记单上签字，方可返还。 七、 拾物人或安保人员不得私自接受失主任何形式的回赠。 八、 对捡拾物品隐瞒不报，据为己有者，一经发现，将根据政府有关法律及广场相关规定给予严肃处理。 第十节 档案管理制度 消防档案是物业部安全组实行消防科学管理的基础，安全组按照北京市消防局的相关规定和广场消防工作情况，制订消防档案管理制度。 一、 建 档原则 1、 广场所有的消防设施、设备及其

242、运行、维修、保养、更新记录均须建档。 商场工程物业操作指引 94 阅读范围：北京商管全体 2、 广场所发生的各种火灾，火险事故的发生、扑救、调查的各类材料均须建档。 3、 安全组及相关上级和消防部门消防安全检查的各类隐患、整改建议、整改结果均须建档。 4、 安全组进行的各类消防培训、业务考核、消防演习、消防宣传工作情况，均须建档。 5、 安全组各类消防规章制度、应急方案、疏散方案的修改、审议、领导批示，均须建档。 二、 基 本内容 1、 消防设施的配备情况； 2、 培训、考核记录； 3、 动火证存档； 4、 防火负责人情况； 5、 消防预案； 6、 防火安全责任书； 7、 隐患通知单； 8、

243、义务消防队情况； 9、 火灾事故报告； 10、外来文件。 第十一节 现金票据管理制度 一、现金管理制度 为了贯彻执行国务院颁布的现金管理暂行条例和中国人民银行现金管理实施办法，特制定本制度。 1、 由出纳员根据会计人员填制签署的收款凭证、付款凭证，按照业务发生的顺序，逐笔登记入账。做到日清月结、帐款相符。 2、 库存现金不能超过核定的库存限制，超过限额的部分应及时送存指定银行。 3、 严格执行现金盘点制度，保证现金的安全，现金遇有短缺，应及时查明原因，并报告相关部门领导。 4、 不准私自用现金账款抵补现金短款。 5、 严格贯彻执行现金管理十不准： (1) 不准用“白条子”顶替库存现金； (2)

244、 不准私人挪用、占用和借用公款现金； (3) 不准单位之间相互借用现金； (4) 不准编造用途套取现金或用转账支票套换现金； (5) 不准用银行账户代替其他单位或个人存入或支取现金； (6) 不准将单位现金以个人名义存入储蓄所； 商场工程物业操作指引 95 阅读范围：北京商管全体 (7) 不准私设“小金库”保留帐外公款； (8) 不准使用各种有价证券代替人民币流通或兑换现金； (9) 不准从销售收入中坐支现金； (10) 不准转移单位收入兑换现金。 6、 到银行取送现金超过一定数额的，必须两人以上去送，同时必须由安保人员随行和用专车送取。取送款途中不准到其他场所办事，不准用透明兜袋取送现金。

245、7、 存取现金必须当面点清，并认真辨别真假货币。 8、 对违反现金管理规定的，按照中国人民银行有关处罚规定，根据情节轻重，可采取如下处理措施： (1) 予以批评教育，限期整改，或给予行政处分和经济处罚。 (2) 对徇私舞弊、贪污受贿、玩忽职守、套取现金等违法行为的要给予经济、行政制裁，触犯刑律构成犯罪的交司法机关追究刑事责任。 9、 按照公安部门的要求，财会部门现金存放地点必须安全可靠，并应安装自动警报器。 10、 逢节假日时，多余现金必须交存银行，并对银箱进行封存。 11、 误收伪造、变造货币，在收受后察觉时，必须立即报告银行或公安机关，不得明知不报继续使用。 二、票据管理制度 为了规范广场

246、的票据管理，加强对票据的财务监督，维护经济秩序，特制定本办法。本办法所指票据为发票、收据等。 1、 发票的领购、开具与管理： (1) 财务部负责向主管发票的税务部门领购发票。 (2) 负责领购发票的会计人员应建立发票领购登记簿，及时登记。 (3) 销售商品、提供劳务以及从事其他经营活动，对外发生经营业务收取款项可向付款方开具发票。 (4) 开具发票应按照规定的时限、顺序、逐栏全部联次一次性开具，并加盖财务章。 (5) 开具的发票存根联和发票登记薄应保存3 年。 2、 发票的取得、报销处理的管理办法 (1) 经办人员购买商品、接受劳务以及其他经营活动支付款项后，应向对方取得发票。取得发票时，不得

247、要求变更品名和金额。 (2) 其中：增值税专用发票必须按下列要求开具：字迹清楚，不得涂改、项目填写齐全；票物相符、票面金额与实际收取的金额相符；各项内容正确无误；全部联次一次填写，上下联内容和金额一致；发票联合抵扣联加盖财务专用章；不得开具伪造的无用发票。 (3) 取得不合规的发票，财务部有权拒收，不予办理报销手续。 3、 收据的管理办法： (1) 财务部负责向主管收据的税务部门领购收据。 商场工程物业操作指引 96 阅读范围：北京商管全体 (2) 负责领购收据的会计人员应建立收据领购登记簿，及时登记。 (3) 开具的收据应按规定的时限、内容，全部联次一次性如实开具，并加盖财务专用章方可生效。

248、 (4) 开据的收据存根联和收据登记簿应保存3 年。 第十二节 施工现场安全管理制度 一、 目的 为了管理好施工人员，给广场提供良好的环境。 二、 适用范围 施工单位。 三、 内容 1、 施工方施工前需向物业部提出申请，开出施工单。向物业安全组提供施工人员的身份证复印件，办理施工证。 2、 施工人员在楼内工作时，应注意将临时出入证统一佩戴在胸前，并主动接受检查。 3、 各外围门岗外保警卫应认真对进入商场的施工人员进行检查，对于未佩带证件，或着装不整（如打赤膊、穿着拖鞋、背心、短裤）的施工人员一律禁止其进入商场范围。 4、 施工前，与施工方负责人做好确认，对施工人员的活动范围进行划定，除施工区域

249、外，还应指定卫生间及取水点。 5、 运出材料、物品，须到物业安全组开具携物出门条，否则不予以放行。 6、 安全组人员应对每天的施工地点、施工人员、施工状况进行了解，按照相关施工单的内容对施工情况进行检查。 7、 巡视检查中注意发现问题并及时纠正，杜绝安全隐患。有情况及时上报处理，并做好相关记录。 8、 在重要地点进行重要或特殊施工时，安全组或工程组应派专人进行现场监护。 9、 加强对施工现场动火的管理，按照相关程序严格审批动火证，施工期间加强对动火施工现场的巡视检查，发现问题及时上报，及时处理。 10、 动用明火施工时，须到物业安全组办理动火许可证，配备足够的防范措施，并严格遵守消防安全制度。

250、 11、 施工现场电器设备安装，须由执电工操作本的施工人员进行操作，严禁随意乱拉临时线。未经许可，严禁使用电热设备。 四、 相关记录 施工现场检查记录表 第十三节 值班制度 商场工程物业操作指引 97 阅读范围：北京商管全体 值班管理制度是保证在工作时间广场不失控的重要措施，也是强化安全管理，落实防范措施的体现形式。因此，要认真落实值班管理制度，做到人员落实、责任落实、管理落实。 1、 值班人员值班地点为门卫、广场内办公室、中控室等。值班范围司重点部位、广场内部和周边区域，值班人员必须监守岗位，按时接班，不得擅离职守，如有事必须经上级主管的批准后方可离开。 2、 检查交接班制度，本班未处理的事

251、情，应在交班时向下一班交代清楚。 3、 遇有重大事项和异常情况，应及时向有关领导报告，并采取相应的措施，做好有效的防范。 5、 值班人员在下班前，要认真检查广场内部各项安全措施，对技术防范设施设防，发现防范漏洞和安全措施不落实的隐患及时排除。 6、 值班人员遇有职能单位进行检查等公务活动，要积极主动配合，协助搞好相关工作，重大问题应立即报告主要领导。 7、 值班人员负责单位内部巡逻工作的检查监督，对巡逻人员不尽职及违反广场相关制度的行为，有权向有关领导提出处理意见。 8、 值班人员负责处理广场内部夜间发生的案件的处置，广场发生案件时，要保护好现场，及时报告公安机关，重大案件要及时报告公司领导。

252、 9、 值班人员是广场夜间安全保卫与防范工作直接责任人，对广场内部夜间安全保卫工作负责。 10、值班人员在当班期间内违反值班制度，对存在玩忽职守的值班人员将进行严肃处理。 第十四节 商品设施进出安全管理制度 一、为保证广场各商户的财务安全，防止财物流失及出入秩序的有效管理，特制定此制度。 1、 凡从广场范围内运出的箱式商品、物品、大件工具材料、办公用品、电脑、复印机等必须到广场相关部门办理物品出门单手续。物品出门单一式两份，一份留广场相关部门留存，另一份交携物外出商户，由商户出门时交予物业安保人员检查、核对。广场相关部门须在物品出门单上签字并加盖公章，方可放行。 2、 物品运出时，携物人应主动

253、出示物品出门单接受值岗安保员的检查核实。物品出门单上所登记的物品与实际运出物品的数量、种类应保持一致。 3、 物品运出后，值岗安保员需及时将物品出门单收回，在上面写明自己的姓名及物品运出广场的时间，并在值岗记录表上进行详细地记录。 4、 搬运大件物品出入广场时，需听从安保人员指挥，按照指定路线搬运，并要有专人进行成品防护。 5、 搬运完毕后，及时清理检查现场，防止公共设施及成品发生损坏。如搬运过程中发生意外时，安保人员应及时将时间、当事人姓名、所在单位及联络方式记录下来，同时报告上级，有权就损坏情况，要求当事人写明事情经过，并做出相应处理。 6、 在非办公时间内，大批物品需要出入广场时，应事先

254、知会物业管理部，负责物品出入的单位应留有人 商场工程物业操作指引 98 阅读范围：北京商管全体 员值班看护。 7、 物品出门单安全组应保留一年，以备查验。 二、 出于管理和安全原因，下列物品运入广场时，需请商户到安全组开具物品进/出通知单： 1、 施工单位运入装修材料、工具等； 2、 商户运入大批量办公家具的； 3、 商户运入易燃易爆或有异味的物品，如气瓶、气罐、油漆稀料等。 三、根据公安机关有关管理法规，下列物品不得带入广场： 1、 带有政治性、封建迷信、淫秽色彩的非法出版物； 2、 带有赌博性质的物品； 3、 毒品以及各种危及人类身体健康的违禁麻醉药品； 4、 管制刀具、枪械； 5、 家犬

255、及其它可能影响广场正常营业的动物、宠物； 6、 其它公安机关明令禁止的违禁物品。 第十五节 设备器材领用安全管理制度 设备器材安全管理工作必须坚持“安全第一,预防为主”的方针，必须坚持设备设施领用全过程的系统管理方式，必须坚持不断更新改造，革新安全技术水平的原则，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保公司财产和人身安全。 必须坚持“安全高于一切”的设备设施选购原则,要求做到设备运行中,在保证自身安全的同时,确保操作工的安全。 一、 设备设施领用前的管理工作： 1、 制定安全操作规程； 2、 制定设备维护保养责任制； 3、 安装安全防护装备； 4、 员工培训,内容包括设备原理、操作方法

256、、安全注意事项、维护保养知识等，经考验合格后，方可持证上岗。 二、 设备设施使用中的管理工作： 1、 严格执行设备安全管理制度,由主管领导和设备管理人员共同落定。 2、 设备操作工人须每天对自己所使用机器做好日常保养工作,使用过程中设备发生故障应及时给予排除。 3、 为了便于操作工日常维护保养,有设备管理人员按照技术要求,由部门经理和设备管理人员负责检查实施。 4、 预检预修,是确保设备正常运转,避免发生事故的有效措施,设备管理人员根据设备状况和使用寿命,预 商场工程物业操作指引 99 阅读范围：北京商管全体 先制定出安全检修周期和检修内容,落实专人负责实施,将设备质量保持在最好状态,确保设备

257、的安全性。 三、 设备设施维护保养工作： 1、 设备运行与维护坚持“实行专人负责，共同管理”的原则，精心养护,保证设备安全,负 责人调离,需立即交接本岗位。 2、 操作人员要做好以下工作: (1) 自觉爱护设备，严格遵守操作规程，不得违规操作。 (2) 管线，阀门做到不渗不漏。 (3) 做好设备班前、班中、班后按照要求经常性的加注润滑油，防止过度磨损。 (4) 设备要定期更换、强制保养、保持技术状况良好。 (5) 建立设备保养卡片,做好设备的运行、维护、养护记录。 (6) 保持设备设施清洁,环境卫生好。 四、 设备设施检查工作： 1、 设备维修人员,每周对生产设备进行检查一次。 2、 设备大修

258、完工后，必须进行质量检查的验收。 3、 由主管领导、设备管理人员、部门经理、维修人员负责，按照事先规定的项目内容进行检查打分,评定出是否完好,能否继续使用,提出责任人的处理意见和改进措施等。 五、 设备安全事故报告和处理 1、 一般设备安全事故发生后,操作使用人员应立即向所在单位负责人报告,查清事故原因和责任。 2、 重大、特大设备事故发生后，操作人员应立即采取措施保护现场，并报告公司负责人及有关职能部门,公司立即组织有关人员对事故进行检查,分析事故原因,查清事故责任。 3、 对各类设备安全事故,坚持“四不放过”的原则，认真调查及时报告，严肃处理。 4、 对玩忽职守，违章指挥，违反设备设施安全

259、管理制度造成设备安全事故的领导、管理人员和直接责任者，根据情节轻重，责任大小，分别给予处分、经济处罚，构成犯罪的交由执法机关处理，追究其法律责任。 六、 设备设施报废的管理工作： 1、 设备报废的基本原则； (1) 国家或行业规定需要淘汰的设备。 (2) 设备已过正常使用年限或经正常磨损后达不到要求。 (3) 设备发生操作意外事故,造成无法修复或修复不合算。 (4) 设备使用时间不长,但因更合理、更经济、更先进的设备或生产使用时需要更换的。 (5) 从安全、精度、效率等方面,已落后于本行业平均水平。 商场工程物业操作指引 100 阅读范围：北京商管全体 符合以上情况的设备均可申请报废。 2、

260、设备报废手续： (1) 由设备使用部门提出报废申请,经相关部门确认并签署意见。 (2) 由使用负责人填写报废申请单上交相关部门审核,经批准后,移交设备设施管理部门集中办理。 第十六节 员工出入安全管理制度 一、为确保广场财物安全，使出入广场员工管理有序，维护广场利益，特制定本制度。适用范围本规定适用于所有进出广场员工及物品。 二、本广场员工出入广场均应穿着工作服，佩戴工作证，以示识别，并严禁赤足或穿着拖鞋出入。 三、员工上下班时走员工通道，应行自觉排队打卡，不得代替他人打卡，如经发现依据广场相关制度处理。如携带物品，应自动出示在安检门处接受检查。 四、广场内部员工上班时间因公外出办事，须填写出

261、门申请单一式两份，且经部门主管签字后在门卫处登记外出员工登记表，写明事由，员工返回后核签返回时间。出门申请单第一份存放于门卫处保管，另一份存放于部门负责人保管，并于月底统一交与办公室核查。 五、员工上班时间因私外出的，工作日内不能返回时，应按规定办理请假手续并打卡后方可离开。 六、工作证管理： 1、 工作证由广场办公室负责监制。 2、 出入广场应佩挂工作证，对未按规定佩挂工作证者门卫有权纠正。 3、 遗失工作证应即时向广场办公室申请补发。 4、 使用他人工作证蒙混出入广场者，一经发现，记警告一次。 5、 广场员工因工作证遗失等原因申请补发者，在未拿到正式工作证前，应由广场办公室出申请证明。 第

262、十七节 厂家促销员安全管理制度 1、 厂家促销人员上岗后，必须遵守广场一切规章制度，严格约束自己的言行。一切工作 必须听从广场的安排，如有违反广场规定，一律按广场规章制度处理。 2、 厂家如有统一服装的，经本广场相关部门同意后，可以着厂家服装，否则一律着广场的统一工服，并佩戴好工牌及健康证。不得借戴、串戴他人工牌，违反者作解聘处理。无健康证人员办理好健康证后，方可上岗。 3、 促销员应熟练掌握商品知识并能灵活运用到实际工作中，接待顾客做到“三米微笑，您字在前，请字不断”，热情周到。 4、 仪容仪表符合广场要求。头发保持干净、整洁。男士头发不得过耳，女士长发必须梳到脑后。不得染成异色或留怪异发型

263、。不得化浓妆、鞋前掌不超过1CM 不得穿超过6CM 的高跟鞋，更不准穿拖鞋或露 商场工程物业操作指引 101 阅读范围：北京商管全体 脚趾的鞋上岗。 5、 当在卖场等候顾客时，站姿要端正并站在明显位置。工作时间不得做与工作无关的事情。当有事须穿越卖场时，不准结伴搭伙行走。 6、 营业过程中，促销员不准无故离岗、串岗、聚众聊天、嬉笑打闹、大声喧哗、会客长谈及购物，不得因在做其他工作而怠慢顾客。 7、 工作时间内不准在卖场吃东西、喝水或试食示范样品。不准在卖场营业区内化妆、梳头、照镜子。不准在卖场吸烟、干私活、工作时间喝酒或酒后上岗。 8、 促销员必须保持台面干净整洁并随时清理污物。保持自己区域及

264、其周边区域的卫生清洁。如做现场示范或免费品尝活动，不得将食物、设备或刀具单独留在桌面上。用来加热的容器，应切断电源并等其冷却后方可离开。给小孩试用任何产品时，必须首先征得其家长的同意。 9、 促销员在做商品销售时，应本着实事求是的工作态度，不得以任何方式贬低广场内的其他同类商品或使用夸张、强卖等促销技巧。 10、 促销员应自觉遵守卖场纪律。与卖场所售商品相同的私人物品，在未贴自用品标签前，严禁带入卖场。应严格遵守作息时间，不得无故迟到、早退或旷工。 11、其他未尽事宜，以广场的规定为准。请促销员熟记本制度及其相关内容并严格遵守。 第十八节 安保员内务管理制度 目的：为了搞好员工宿舍，加强治安，

265、保障员工有一个清洁、舒适、安静、秩序良好的住宿环境，特规定如下： 1、入职员工由物业安全组统一安排房间。 2、离职人员必须在离职3 天之内搬离宿舍，由班长收回钥匙并签退宿证明后，再到行政处办理手续。 3、未经安全主管同意，住宿员工不准私自调房。 4、员工若提供钥匙或私配给非公司人员者，除取消其住宿资格外，另考核处理，若有失窃，则追究其责任。 5、员工宿舍范围内若遇到非公司员工且无人带领，宿舍员工有义务询问其情况，以防盗贼混入宿舍内。 6、各员工应自觉养成良好的社会公德和卫生习惯，自觉维护宿舍安全，搞好室内外卫生，按值日表轮流打扫卫生，以保持宿舍卫生。 7、严禁将垃圾等杂物投入下水道、厕所内和抛

266、出窗外。 8、自觉爱护宿舍的一切设施及房屋结构布局，不准擅自改动或拆卸，若有损坏照价赔偿，并追究责任。 9、员工物品摆放整齐，不乱摆乱放，不许将物品摆放在空床位上，以防损坏床板，员工严禁在宿舍内吸烟，违者按考核处理。 10、爱护公物、节约能源，不在墙壁上乱写乱画、不浪费水电，注意环境保护。 商场工程物业操作指引 102 阅读范围：北京商管全体 11、严禁将商场物品带回宿舍使用，安全主管将随时抽查员工床铺、衣箱等物件，若出现商场物品，按考核处理，重者将无薪解雇。 12、员工宿舍严禁留宿外来人员，晚23:00 后外来人员必须离开宿舍，未经允许，擅自留宿者，按考核处理。 13、为保证员工正常休息，夜

267、10:00 以后到白天08:00 以前，严禁在宿舍进行任何形式的娱乐活动，违者按考核处理。 14、宿舍严禁以任何形式聚众赌博，违者无薪解除劳动合同。 15、未经同意不得私用别人物品，以免造成误会，引起不必要的纠纷，偷盗他人财务之行为，将受到开除并交公安机关处理。 16、保持高度防火意识，不准私拉乱接电线和使用高功率电器，宿舍内禁止煮饭，不准用电炉、电热器，并做到人走灯灭、空调停，注意节约用水，发现火灾隐患及时通知相关人员。 第十九节 办公区安全管理制度 为加强办公区的管理，创造文明的办公环境，维护正常的办公秩序，树立良好的企业形象，提高办公效率，有利于各项工作开展，特制定本制度。 一、办公环境

268、 1、 办公桌的摆设应统一规范。 2、 非办公时间，桌面只能摆放笔筒、电话、台历、文件栏和电脑；办公时间办公席位须保持整洁，办公物品摆放井然有序。 3、 任何人员禁止在办公区内吸烟，见到顾客抽烟的要予以礼貌制止。 4、 各部门应尽量选用符合环保要求的办公设备,依据公司采购管理办法采购。 5、 工作人员在办公场所交流工作要做到谈话语音适中以免影响他人办公。 6、 注意保持办公环境的清洁不得乱丢纸屑、随地吐痰等。 7、 办公区内及个人席位不得张贴、悬挂、摆放各类与本工作无关的宣传品及娱乐饰品、挂件。 8、 需要进行宣传活动时，应按有关程序经主管部门同意后在规定地点张贴、悬挂和摆放宣传品并做到及时清

269、除。 9、 办公室内离人后要随手关好门窗、电灯、电脑、空调和饮水机等。 二、工作人员行为规范： 1、 工作人员佩戴的胸卡由公司统一制作，工作人员必须佩戴胸卡上班，相关证件不得借予他人使用。 2、 公司职工应严格遵守各部门作息制度。 3、 上班打卡后不得外出吃早点或办私事。 4、 进入领导或其他部门办公室要敲门，公司员工与员工必须以职位称呼。 商场工程物业操作指引 103 阅读范围：北京商管全体 5、 着装、仪表与礼节： 6、 办公区为员工办公的公共场所，所有员工均须衣着整洁，保持良好的仪容仪表，不得披头散发、不修边幅、穿超短裙、运动衫、拖鞋、背心、短裤、奇装异服等。 7、 皮鞋擦得干净、光亮无

270、破损；男员工袜子的颜色应跟鞋子的颜色和谐，以黑色最为普遍；女员工应穿与肤色相近的丝袜，袜口不要露在裤子或裙子外边。 8、 微笑服务，主动与客户、长者、领导打招呼；注意言谈举止要大方得体、语速适中、不卑不亢。 9、 在工作岗位时一定要精神饱满，工作认真负责。 三、移动与活动： 1、 工作人员严禁在工作时间串岗，以免影响他人办公。 2、 工作人员在办公区内应行动轻缓。 3、 工作人员不准在工作时间闲谈、进食及进行娱乐活动。 4、 工作时间不得在工作岗位上阅览与工作无关的报刊、书籍或通过网络阅览与工作无关的信息。 四、通讯与自动化设备的使用： 1、 接听电话要文明礼貌,在铃响两声以内应立即拿起电话听

271、筒,并立即向对方打招呼；通话时,恰当使用“您好、请稍候、麻烦您、谢谢、再见”等文明礼貌用语。与尊者通话结束,须等对方放下话筒后,自己再放话筒，以示尊重对方。 2、 在通话时，用语需简明扼要,提倡“三分钟原则”，一般电话尽量不要超过三分钟；所接重要的业务电话须有详细记录并存档备查。 3、 接打电话时要顾全周围的人,不要语调过高,影响他人办公。 4、 不允许使用办公电话聊天或联络私人事宜。 5、 使用电话要轻拿轻放，爱护公司办公用品。 6、 工作人员未经许可不得随意拆卸计算机、安装各种软件、下载与工作无关的程序。 7、 不得利用网络传递反动、黄色信息和带有病毒的程序。 8、 注意网络信息保密,个人

272、计算机要设立密码，不要向其他人员透露密码，离开办公区时注意关闭计算机 ,以防泄密。 五、配合保洁工作： 1、 工作人员也要尊重保洁工人，爱护其劳动成果，共同维护办公区域的良好环境。 2、 出勤管理： 3、 工作人员应严格遵守考勤管理规定。 4、 工作人员因工作需要离岗时,需提前向所在部门申报，作好工作交接。 六、保密： 1、 工作人员对公司重要文件必须严格保密,各部门应当根据工作情况,进行保密教育和检查。 商场工程物业操作指引 104 阅读范围：北京商管全体 2、 不得将保密文件随意复制、外借等。 3、 使用计算机、传真机和复印机,应及时将保密文件保存或销毁。保密文件不可随意摆放在桌面。 4、

273、 不得在非保密场所阅办、谈论机密。 七、禁区要求： 工作人员未经主管部门批准,不得擅自进入会议室、重要接待区、主要领导办公室等区域。在上述禁区岗位工作的人员除外。 八、物品保管： 1、 爱护公共物品,不得故意损坏,擅自外借，并有义务制止任何毁坏公物的行为；公共物品遗失或损坏应及时向主管部门报告,主管部门有权利责成故意损坏公物的人员赔偿损失,并对其进行通报批评。 2、 办公区内严禁存放私人贵重物品,少量私人物品应随身携带或存放在办公区个人专用柜子或抽屉中,共享空间严禁存放私人物品，只能存放与工作有关的物品。 3、 办公区域内的所有公共资产由行政部门监管,任何部门或个人未经许可不得移动资产即定位置

274、，若需移动应向主管部门申请,并由专业部门的人员进行移动。 九、非工作时间秩序： 1、 原则上工作人员在非工作时间不得在办公区停留。 2、 工作人员在非工作时间需要加班时，应遵守本管理规定的各项条款；加班人员不得进入其他工作区。 3、 工作时间的接待与业务往来： 4、 外来人员或各部门办理业务,应按规定执行。 5、 工作时间原则上应避免私人会客,若确实需要接待应争取本部门领导同意；因私打电话必须简短；来访客人不得随意进入其他部门办公区,接待部门应对来访人员作好接待工作；来访人员的行为由接待人员负责。 6、 办公区拒绝任何推销活动。 十、安全注意事项 1、 工作人员要有防火意识，不得违反规定使用电

275、器,不允许乱接电源,私自接拉电线；禁止焚烧纸张；工作人员应了解火警等应急设施使用方法，熟悉逃生路线。 2、 对可疑行为要及时报告,对公共设施可能造成伤害的隐患要及时报知相关部门。 3、 工作人员应向所接待顾客详细介绍办公场所管理规定，对可能引发事故的行为要予以礼貌制止。 十一、督查与处罚： 对违反本规定条款,有实施细则的按照实施细则条款处罚,无细则视具体情况进行处罚。 第二十节 财务室安全管理制度 商场工程物业操作指引 105 阅读范围：北京商管全体 为进一步加强财务室安全管理工作，按照企事业单位内部保卫条例和公安机关的要求，结合本广场实际情况，特制定本制度。 一、财务室是本广场的重要部位，分

276、管安全领导为第一责任人，对财务室安全负总责，加强对财务室安全的监督管理，督促财务室按要求落实相应防控措施，财务室负责人是直接负责人，对财务室的安全承担具体责任，要按照要求落实防控措施，坚决确保财务室安全。 二、财务室设置门窗要坚固，对有保险柜的财务室，要切实按照企事业单位内部安全保卫条例安装铁门、铁锁、铁窗、防盗报警器和符合要求的视频监控镜头（简称：“三铁一器一镜”。视频监控保证24 小时处于工作状态，对低于340 公斤的保险柜要落地“生根”。） 三、加强对财务室的值班守护，要落实值班守护人员的职责，加强对财务室的巡查，每天值班守护人员在晚上必须对财务室及周边巡逻检查三次以上，巡逻要有记录，原

277、则上每2 小时至少巡逻检查一次。 四、财务室保险柜晚上严禁存放大量现金过夜，流动资金每天必须存入指定银行。 五、对财务室的票据、凭证妥善保管，严禁将印章与票证放在一起。 六、 财务室工作人员必须严格遵守财务室各项规章制度，对于违反者，公司将依据相关制度予以严厉处罚。 七、未尽事宜将依据公司相关规章制度执行。 第二十一节 外保公司安保管理制度 （ 1） 外保工作管理制度 一、交接班制度 1、 领班组织接班的安保员召开班前例会：布置岗位、任务及当日工作要点。会后所有接班安保员应列队到各岗，同时，下班时安保员列队统一回宿舍。要求步伐一致，精神抖擞。 2、 交接程序：交接时安保员需敬礼。检查交接物品，

278、交班人需将岗位上的情况认真进行交接，交接完毕后，交班人依次随队进行下一岗的交接。 3、 保证制服干净整洁，领口、袖口处不能污渍，领带、帽子须佩戴规整，穿黑色皮鞋、深色袜子，禁止穿其它鞋上岗。 4、 接班安保人员应提前10 分钟到达安保各岗位。明白交班人员所交代的事情，指令和物品后，应在交接记录上签字，以示明白并正式接班开始工作。 5、 接班时，领班按照“安全组值班记录表”与上一班领班进行工作交接，双方签字认可。 6、 安保人员在交接班时，需将当班时发生的情况，处理结果及注意问题和上级领导布置的工作，向接班安保员详细交代清楚，在接班安保人员到岗接班交接清楚后才能下班，在无人接岗时不允许擅自离开岗

279、位。 7、 每晚由当值主管在巡视时将各岗的工作记录确认后签字，并由次日早9： 00 后内勤负责存档。 8、 交接班时，交班安保员应将所属物品和器材完整的交给接班安保员，如有损坏或其它问题，应在交班时 商场工程物业操作指引 106 阅读范围：北京商管全体 讲明并写在交接记录中注明；接班安保员也应进行检查，如接班安保人员不问清楚的，在事后发现缺少器材、物品的，由接班安保人员承担责任。 二、外保请、销假制度 1、 安保员外出、探家必须上报队长，由队长上报经理，经理视工作安排情况进行审批，审批通过后方可外出，归队必须销假。这是加强组织纪律性，提高安保队组织效率的重要行动保障，全体安保员必须遵守。 2、

280、 因事外出，必须逐级请假，无特殊情况不得越级请示。 3、 安保员请假在一日内，由队长批准并告之经理，并填写请假单，所填写的请假单须由经理签字确认，并交内勤存档（离队与归队时间、去向、事由）等。 4、 外出人员的比例不超过10。超出10%的人员外出必须向安全经理申请，批准后方可外出。 5、安保员请假5 天以上，必须提前10 天写出请假报告并上报安全组与安保公司，待批准后实施。 6、其它请、销假规定，参照广场有关人事制度执行。 三、安保宿舍管理制度 为了给全体外保人员提供一个整洁、舒适的休息环境，使其能够更好地为广场提供安保服务，根据广场实际情况，特制定本管理规定： 1、安保宿舍内禁止使用明火，并

281、根据相关规定配备灭火器。不得使用大功率电器设备。 2、严禁在室内床铺及公共区域内打闹、大声喧哗，影响他人正常休息。 3、严禁赤裸上身在公共区域内活动。 4、严禁在宿舍内酗酒、赌博及看不健康书籍。 5、 保持宿舍内的环境卫生，制定每日清洁表。由安保队长监督值日情况以及内勤事务，做到宿舍内物品摆放整齐，地面、墙面干净无印痕。 6、垃圾做到密封装袋，避免蚊蝇滋生。 7、认真遵守作息时间安排，备勤安保不得在床铺上躺卧。 8、注意对个人物品的保管，未经允许，不得随意挪动他人物品。 9、未经许可，宿舍内严禁外部人员进入，未经批准，禁止擅自外出，私自会客。 10、宿舍内的床铺要妥善使用，爱护公用设施，保管好

282、公用物品，损坏或丢失须照价赔偿。 11、严格遵守各项行为规范要求，使用文明用语，树立良好的安保形象。 四、安保工作程序 1、 安全组根据区域整体规划和公司要求，由安全经理、主管负责制定整体工作方案、周密部署岗位、合理使用。本着全面部署、重点加强、门卫、广场巡视的岗位部署原则。 2、 安全主管根据岗位设置情况，协同安保队长制定岗位礼貌用语，安全经理审定后下发各岗安保员执行。 3、 安全经理根据季节变化、商户的实际要求适时组织主管和安保队长进行岗位鉴定并将鉴定情况记录在安全组日志中。根据岗位鉴定情况适时提出调整计划，交安全经理审定后执行，确保该岗位的现实性。 商场工程物业操作指引 107 阅读范围

283、：北京商管全体 4、 做好详尽的记录并存档。 五、广场重大节日安全工作规程 1、 当广场举行重大（节日）临时活动期间，安全组根据活动安排和公司要求，由安全经理/安全主管负责制定相应的安保人员工作方案并组织实施。 2、 根据活动规模大小，由安全经理/主管组织相关人员到所需活动现场进行现地勘察，明确岗位部署及人员分工，并制定临时活动安保人员部署方案。 3、 制定安保管理方案时，应讲明情况，明确任务、确定岗位部署、讲明情况处置原则与方法，明确领导分工。 4、 由安全经理召开主管、安保队长等有关人员参加的安保管理工作会议。 5、 安保队长根据安保管理方案的要求组织相关安保人员进行培训，以确保方案的落实

284、。 6、 对节假日期间的安全工作，由安全主管提出具体加强工作方案报安全经理批准，并组织抓好落实。 7、 每次活动结束后，安全经理召集相关人对活动安保人员工作进行总结，并将总结的内容记录在安保人员方案中。 六、贵宾接待规定 常会有各政府官员、各界名人及社会知名人士莅临参观。届时物业部安全组将肩负起到访贵宾的安全保卫工作，各安保人员应遵循如下保卫接待程序： 一级保卫： 1、凡重要政府官员等到访，确立为一级保卫。 2、须通知当地公安保卫部门。 3、物业部安全组所有员工（包括休班人员）须全体到岗。 4、各主要路口须派设岗位疏导交通。 5、停车场须预留车位供贵宾车停放专用。 6、各制高点须设安保岗控制及

285、监视地面情况，防止高空破坏。 7、 不必要的出入口应关闭，主要出入口需加派人手保卫，无关人员及未被邀请人员或未获准采访的记者谢绝进入贵宾参观区域。 8、 贵宾参观路线沿途每隔五米设安保岗位一个，人手不够的情况下可交替前进，防止不法分子及无关人士接近参观队伍。 9、安全经理、主管负责贵宾的随卫工作。 二级保卫： 1、公司董事长、政府官员、各界名人及著名艺员等到访，确立为二级保卫。 2、物业部安全组所有员工（包括休班人员）须全体到岗。 3、各主要路口适当派设岗位疏导交通。 商场工程物业操作指引 108 阅读范围：北京商管全体 4、停车场预留适当车位供贵宾车停放之用。 5、各制高点设安保岗控制及监视

286、地面情况，防止高空破坏。 6、各主要出入口适当加派人手保卫，谢绝衣冠不整或推销人员进入贵宾参观区域。 7、贵宾参观路线沿途每隔十米设安保岗位一个，人手不够的情况下可交替前进。 8、禁止不法分子及无关人士接近参观队伍。 9、安全经理、主管负责贵宾的随卫工作。 三级保卫： 1、集团公司领导、政府机关官员、各界名人、有关表演团体等到访，确立为三级保卫。 2、物业部安全组全体员工到岗。 3、停车场预留少量车位供贵宾停放之用。 4、各制高点设安保岗位控制及监视地面情况，防止高空破坏。 5、各主要出入口安保员须留意进出人员情况，必要时通知增援控制。 6、贵宾参观路线沿途每个楼层设安保岗位一个，人手不够的情

287、况下可交替，前进，防止意外发生。 7、安全经理和主管负责贵宾的随卫工作。 接待方案： 1、 参观路线：从 - _ 电梯-参观至 出演路线：从 - -出演至_ 2、 现场负责人： (1) 现场总指挥； (2) 现场副总指挥； (3) 贵宾室布置负责人； (4) 物业部现场应急调度； (5) 物业部现场安保协调。 3、 现场组织： (1) 由安全组组织协调，并与安保人员共同组织实施安全保卫措施； (2) 由行政组负责协助贵宾室的布置工作； (3) 由工程组负责接待时间内广场设备/设施按要求运行。 4、 保密制度： (1) 甲级贵宾接待协调会参加人员对贵宾姓名、职位保密； (2) 落实工作时对参观路

288、线、贵宾姓名、职位向基层员工保密。 七、广场户外露演活动管理规定 为了共同维护广场的秩序，给顾客提供一个安全有序的生活购物环境，特制定以下户外露演活动管理规定： 商场工程物业操作指引 109 阅读范围：北京商管全体 1、 需在广场举办活动的商户，需提前领取申请表，并按要求进行填写。 2、 活动举办单位需向营运部申请，向物业部提供齐全的批准手续后方可举办活动。 3、 举办单位必须在每个露演台安排安保员维持活动秩序，举办单位现场安保员有义务保证活动现场不影响广场人、车的通行。 4、 活动现场搭建露演台必须严格限制在规定的场地内，不得占用未经批准的场地。 5、 活动现场不得占用疏散通道。 6、 对不

289、按规定搭建露演台的，安保员应及时制止并要求重新搭建，拒不重新搭建的，通知安全组，安全组有权可以强行拆除，并扣除活动保证金。 7、 活动现场需服从安保的管理。 8、 露演期间会给车辆行人造成拥堵，广场安保员在监守岗位的情况下，要及时疏导车辆，举办方现场安保员也应协助疏导，以免发生危险。 9、 在露演期间，广场安保员应密切注意活动现场，及时制止任何违反活动管理规定的行为。 10、活动结束后，须清理现场，恢复原状，并通知物业人员进行检查。 （ 2） 外保监控管理制度 一、监控广场工作要求 1、 安全组电视监控广场由内保24 小时值班，监视/处理电视监控系统、红外报警系统反馈的各种信息。 2、 值机员

290、执行监查工作程序： (1) 按主机预置编程调整主机运行状态。 (2) 对固定监视区域进行随机监控。 (3) 重点监视区域进行主动选择监控。 (4) 发现可疑情况立即上报当班主管，并记录在监控探头记录表上。 (5) 二十四小时进行监视、录像。 (6) 如发现情况通知相关岗位安保员前往调查和处理。 3、 监控系统出现故障，填写监控探头记录表上通知工程组主管进行维修。 4、 做好详尽的记录并存档，监控探头记录表保存2 年， 光盘保存。 二、监控广场工作规程 1、 目的 监控广场各系统，特别是消防、车场 、电梯监视系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。 2、 值班工作程序 (1) 值班人员要掌

291、握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟练掌握各系统操作。 商场工程物业操作指引 110 阅读范围：北京商管全体 (2) 值班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状况。 (3) 每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。 (4) 如不正常情况，应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报主管或工程人员。 (5) 各操作手柄在正常情况下应处在“自动”位置。每月第一个周一做一次手动、自动实际操作检查以确认设备是否处于完好状态。 (6) 当出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值主管前去报警位置核查信号真伪

292、情况。 (7) 当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值主管和工程人员前去处理。 (8) 从闭路电视发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值主管前往调查处理。 (9) 按上级要求负责上报消防、安保设施运行状况的各种数据和报表。 (10) 配合工程人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关实验。 (11) 为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得使用中控室专线报警电话。 (12) 当值人员准确、真实、清晰填写值班记录。 (13) 谢绝与本控制室无关人员入内。 (14) 中控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。 (15) 相关记录：中控室交接班记

293、录、中控室消防设备监控运行记录表。 (16) 监控系统操作程序。 3、 监视系统： (1) 每日上岗前应先检查整个系统的运行状况是否正常，做好记录。 (2) 监视器监视区域应分时段，分配合理，应设定在人员较集中的各入口处及场内重要位置。 (3) 重点区域应切到总监视器上，并进行24 小时录相，做好资料保留，监视员应监视画面的情况。发现情况或可疑情况应作跟踪监视，并用录相机做下资料保留，同时用对讲机通知当班安保员现场察看。若情况十分危急（如火灾等）也可用音响系统通知广场中的相关工作人员。 (4) 执勤中发现的情况及时处理，结果应及时以书面形式汇报部门主管。 (5) 监控系统若发现故障应及时处理，

294、若无法处理应及时通知工程组派人员维修，故障及处理情况应做好记录存档。 4、 巡更点： (1) 熟悉各巡更点的位置，与安全组人员统一编号。 (2) 严格保守巡更路线的秘密。 三、查看监控录像程序及要求 对外部单位、机关（公安局、检察院、法院等）、个人查看广场监控录像查找相关材料。必须具备以下条件方可查看所需查阅的录像资料： 商场工程物业操作指引 111 阅读范围：北京商管全体 1、 查看监控录像的单位、机关、个人必须持有相关证件和介绍信。 2、 广场内的商户必须提供所需查看的内容和相关时间。 3、 经过相关部门经理同意后方可查看录像资料。 4、 监控设施如维修、保养、故障等原因未能摄录相关图像属

295、正常情况。 5、 本广场监控录像是24 小时时实录像，监控录像只保存7 天，如查看的录像超出保存时间，安全组将无法查询。 四、监控管理制度 监控室是广场治安工作的关键部位，是广场安全工作的控制中心，是防止犯罪的前沿阵地。监控室的工作质量就是广场安全的质量。监控室人员的工作责任十分重大，工作的意义也十分重大。为确保监控信息准确无误、传递快捷，特制定以下管理规范： 1、 监控广场实行24 小时工作制，所有上岗人员必须按时上下班，上岗期间要严格遵循下列规程： (1) 值机员要有明确分工。 (2) 监守岗位，尽职尽责的做好本班次的治安工作。 (3) 服从命令，听从指挥。 2、 当班的值机员都要保持高度

296、的警惕性，要有敌情观念和高度的安全责任感。当班期间必须始终定位于显示器的正前方，要认真仔细观察和识别监视器的画面及设备的运转情况，随时掌握和了解各处的安全情况。有事要离开时，必须由备勤调换，严禁擅离职守。 3、 值机员当班期间要加强对重点区域或部位（如电梯间、前台）等治安监控。发现紧急情况要沉着冷静，动作迅速准确的将显示器画面定位并录象。对录制的相带要保留24 小时以上，对重大治安事件或重大违纪现象，要保存到有了 处理结果后再销毁。 4、 正常班期间，发现各类治安事件，值机员要立即向主管报告，遇有较重大或较紧急的治安事件，值机员及时用对讲机向所有对讲机持有人传递消息（如区域、地点、事件概要）以

297、求机会布防、追捕可疑分子。值机员传递消息要求快捷，口齿要清晰，叙述要明确。 5、 做好保密工作。通过监控系统看到的一些人或事，都要注意保密，严禁外流传播，造成不良影响。 6、 认真遵守值班登记制度，要及时有效的将当班情况记录下来，并做为长期的备查资料。 （ 3） 事故报告登记制度 一、 由安全值班主管填写事故报告。 二、 对所发生事件之时间、地点、相关人士、原因、经过几处理情况做好全面记载后上报安 全主管或经理。 三 安全经理批阅后，报物业总监。 四、 安全组根据物业总监批示跟进工作。 商场工程物业操作指引 112 阅读范围：北京商管全体 五、 事故报告记录保存3 年。 （ 4） 巡视工作制度

298、 一、巡视工作规程 1、 安保员对广场区域安全、设备设施的日常巡查。 2、 安保员上岗前，自我检查着装是否整洁，仪表仪容是否端庄。 3、 按责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S 形巡视，并按规定路线刷卡，发现问题及时解决。遇重大问题即时通知领班，巡视中严防“死角”。 4、 巡视中应思想集中，通过“看、听、闻、问”，发现有异常情况，不论如何处理应都有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。 5、 建立岗位记事本，发现有异常情况，不论如何处理应都有记录，并做好交接班的口头与书面汇报。 6、 接到治安、火警报警，应及时到达现场，了解情况，作出正确处理。 7、 巡视安保员依照巡更报告和二装检查

299、记录中所列项目逐一进行巡视。 8、 巡视安保员将巡视结果记录在巡更报告中，在巡视中如发现较严重的问题要及时报告上级主管。 9、 检查二装现场要仔细认真，如发现不安全因素或违章操作，立即叫施工人员停止，并通知当值主管。 10、交班前20 分钟由安保员将巡更报告记录收回，并对各项记录中填写的情况进行核查，确认签名上交安全组办公室。 11、安全主管对巡更报告记录中反映的问题及时向相关部门发联络单，对发生/发现的重大情况，要记录在特别事件报告中。 12、由夜间安保员于次日早将记录交予安全主管或经理审阅。 13、安保巡更报告记录保存1 年，二装检查记录保存1 年。 二、巡视工作程序 1、天台及平台： 重

300、点记录通往天台的门是否锁好及是否有人员进入天台上。 2、各层走廊及楼梯： (1) 各层走廊及楼梯照明灯是否操作正常。 (2) 各层走廊及楼体之清洁状况是否满意。 (3) 各层楼梯及防火通道有否被杂物或垃圾阻塞。 (4) 注意个别区域及公共地方有没有火灾、水浸或气体泄漏的迹象。 (5) 注意个别区域业主有否非法占用公共地方。 (6) 在所有大风或暴雨的日子注意各层公共地方及楼梯的窗户是否是完好及是否有漏水。 (7) 注意有没有陌生人闯入或藏匿。 (8) 注意所有公共地方内的设备是否被损坏。 商场工程物业操作指引 113 阅读范围：北京商管全体 (9) 注意各层走廊内消火栓玻璃门是否关好，及有无破

301、损。 (10) 注意是否有儿童在楼梯上玩耍、嬉戏.并小心注意其安全。 (11) 注意有没有火警或水浸的迹象。 (12) 注意任何有可疑的人及货物。 (13) 注意各层走廊内消火栓的门是否关好。 3、电梯： (1) 注意电梯是否运行正常，若发现有人被困，必须第一时间报告安全组并尽量做出援救行动。 (2) 电梯的照明灯泡是否有损坏。 (3) 注意有没有不明物件遗漏在电梯内。 （ 5） 起卸货区管理制度 一、 本起卸货区不准载重超过15 吨、长度超过5 米、高超过3 米的车辆驶入。 二、 保持通道畅通，及时清理摆放货物。 三、 严禁超过电梯承载力的货物进入货运电梯。 四、 所有车辆必须停放于指定位置

302、，以免影响交通，如有违反可按规定处理。 五、 当货区内装卸车辆已满额，应及时疏通，保证正常运作。 六、 如对卸货车辆及出入卡票证有怀疑，应通知当值主管调查核实方可放行。 七、 检查及指挥引导车辆出入，以防公共设施受损。 八、 起卸货时，司机不得离开车辆，卸货完毕后立即驶离车场。 九、 起卸货车位只供上、落货物用，卸货区不得停放其它车辆。 十、 有大型货物进出，必须提前通知物管安全组。 十一、 留意起卸货物是否为危险品，如果是应上报上级处理。 十二、 控制卸货区秩序，以防阻塞货台通道。 十三、 如车辆发生意外或损毁公共设施，即通知管理处。 十四、 任何车辆不准在车场内洗车。 十五、 如商户在广场

303、非开放时间起卸货物，当值安保必须通知领班共同监管。 十六、 以上各项规定安全组有随时修改权力。 （ 6） 停车场管理制度 一、安保须知 1、 登记出入车辆的车牌及出入时间。 2、 巡视时须留意车辆状况，发现异常情况立即上报。 3、 留意进出车辆出入情况，发现异常情况立即上报。 商场工程物业操作指引 114 阅读范围：北京商管全体 4、 监控广场必须注意监察闭路电视画面出入的动态，按规定切换，发现情况立即通知就近的安保，并做好记录。 5、 安保在巡视时若有可疑人员在停车场内徘徊或逗留，需查明其身份来历。 6、 留意车辆门窗有否锁好，定期张贴车辆防盗通告。 7、 与监控室保持紧密联络。 8、 当值

304、安保不得擅离岗位。 二、内部停车场 1、 停放本车场内任何车辆应关好车门，车内物品如有损失，与本车场无关。 2、 所有驶入本车场的车辆，必须遵照本公司与公安交通部所制定的交规车速以及物业安全组制定的路标驾驶。 3、 任何车辆进入本车场，损坏本停车场任何公物，必须照价赔偿。 4、 如车辆非法占用他人车位或停放在非指定认可的区域内，本车场安保有权将此违例车辆进行制止。 5、 本车场内严禁摆放任何易燃物，也不准进行车辆修理，如属紧急维修应通知安全组，登记获允许后方可维修。 7、 任何车辆不准在本车场内洗车（抹车、洗车房内除外）。 8、 车场内严禁吸烟。 三、违例处理 1、 在场内超速行驶，进入车库不

305、开方向指示灯等影响交通指挥的，按规定处理。 2、 乱停车位而无合理解释者或阻塞通道者，可按规定处理。 3、 对于运送易燃或危险物品的车辆可确定其所运送的物品是否属于条例所规定的危险物品，如属危险品须请其离开车场，在外起卸，免生意外。 4、 在车位范围内外放置物品，须加制止。 5、 进行修理车辆的须予劝止。 6、 车辆弃置于车场，可书面通知车主限时驶离，逾期者给予处罚。 第二十二节 消防、安全管理制度 （ 1） 消防管理制度 一、消防广场工作规程 1、消防广场负责监测/处理外联火灾检测设备反馈的各种信号。 2、值机员处理火警讯号程序 (1) 根据主控屏所显示的数据编码，确认报警地址。 (2) 通

306、知物业前台值班人员电话联系火警地点所在位置，查询报警原因。 商场工程物业操作指引 115 阅读范围：北京商管全体 (3) 用对讲机通知巡视商管员迅速前往调查报警原因。 (4) 如确认误报，使用主机消音/复位键消除报警信息。 (5) 将火警误报调查及处理情况及时报主管或经理。 3、值机员处理故障讯号程序 (1) 根据主控屏所显示的数据编码，查明故障设备。 (2) 填写部门联络单给工程组进行维修，报告主管或经理。 4、值机员处理火灾报警电话程序 (1) 问清并记录着火地点、火势大小、燃烧物质及报警人身份。 (2) 迅速报告安全组当值主管，按上级指示操作联动灭火设备。 5、值机员需将完成情况记录在中

307、控室交接记录本上。 6、中控室值班记录保存1 年。 二、消防监控室操作员规定 自动系统控制室必须经常有操作员当班，任何用餐或休息时间都必须有人员顶替，都必须由当值主管或利用对讲机进行联络，操作员不得在无人替班的情况下，离开监控室。 1、火警讯号 (1) 操作员在收到火警讯号时，应立即： a、 按 “灭声”火警警钟，以免引起公众的恐慌（不要按下“重置”擎）。 b、 立刻通知当值主管或安保员或技术维修员工，前往火警讯号的范围视察或通知在巡视当中最接近火警讯号的员工前往视察。 c、 员工在互相联络时，避免在公众地方高声呼叫“走火“的字眼，避免引起不必要地推撞。 d、 若火警讯号的范围是在商户单位内，

308、应立即通知商户回来检查；若商户在未返回前，发觉有异味或有烟冒出，当值主管可以将其大门锁打破进入视察情况。 (2) 若火警讯号证实为有真的火警发生，控制室操作员则必须立刻： a、 利用对讲机通知安保员，并安排所有人士撤离出广场，一切撤离只能使用逃生楼梯。 b、 通知物业办公室、当值主管、技术维修人员及安保等，所有管理员工必须协助维持秩序及防止公众引起惊慌。 c、 安全经理和当值主管决定是否需要通知消防局。 d、 检查所有消防设备的运作情况，查看是否有乘客困于电梯内。 e、 检查所有电梯是否停留在第一层或是否有乘客被困于电梯内， f、 使用广场闭路电视检查各层情况。 (3) 若火警讯号证实为虚假讯

309、号，控制室操作员则需要： a、 当消防系统经广场技术维修员检查后及证实一切正常，将消防控制擎板重置。 商场工程物业操作指引 116 阅读范围：北京商管全体 b、 将整个事件登记记录。 三、中控消防主机报警确认程序 1、 防火主机柜报火警： (1) 中控值机人员立刻确认报警准确位置同时按“消音”按键。 (2) 立刻通知巡视人员或安全组备勤人员以最快的速度（2 分钟内）到现场确认： a、 确认人员到报警现场确认实际情况，如因烟尘或其它情况并无燃烧情况下，应采取其通风处理。确认周围无异常情况后，中控值机人员才可按下“复位”按钮。 b、 现场确认人报中控现场确有火情发生。 2、 识别火灾类别： (1)

310、 小范围起火（白天或夜间）可用最近处灭火器扑救并能控制的，中控人员不要按下“火灾确认”按钮，可向上级请求指示。 (2) 如火灾情况严重（白天或夜间）， 领班立即请示经理，获得批准后才可按下“火灾确认”开启联动设备。 注：如现场无异常情况但主机又长时间报警，要立刻通知工程值班人员进行处理。 3、 消防主机报消防设施动作： 如报消防设施动作（白天或夜间），领班先派巡视人员到现场查看（带好工具，尽可能复位），同时按“消音”按键。我部人员不能及时处理的要通知工程人员处理，跟进处理结果。 备注： (1) 报警显示屏的数据先与实际位置相核对，再到现场确认。 (2) 显示屏的数据与打印纸上的数据相核对后留存

311、。 四、消防条例 为了保证工作人员及商户的生命财产安全，使资产不受损失，搞好消防安全工作是每个员工应尽的责任和义务。为了使员工及商户能够掌握消防方面的有关知识和消防器材的正确使用。坚持“预防为主，防消结合”的方针，在一旦发生火灾事故的情况下能进行妥善处理，把消防工作落到实处，特制定本“消防条例”。 1、 总则 (1) 消防工作必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，并在“消防安全委员会”及当地公安消防部门监督下，把各项措施落实到工作当中。 (2) 建立健全各级防火安全组织。经常对员工及商户进行防火宣传教育，组织员工学习掌握必要的防火、灭火知识，开展定期和不定期防火安全检查。 (3) 列出广场

312、重点部位，加强消防管理，做到有义务消防队，有完整健全的防火制度，有足够的灭火器材，及时发现和消除火灾隐患。 (4) 所有人员包括新员工、临时工，必须经过消防安全培训，经考核后方可进入工作岗位。 (5) 全体员工、商户及施工单位必须严格执行本条例。 商场工程物业操作指引 117 阅读范围：北京商管全体 2、 消防委员会 (1) 消防委员会成员：由物业总监、副总监领导，委员由各部门经理担任。 (2) 各部门成立防火安全小组，组长由各部门经理担任，副组长为主管人员，组员为各部领班。 (3) 广场及各商户应成立防火安全小组，组长由商户法人代表担任，副组长为主管人员，组员为广场及各商户员工。 (4) 义

313、务消防队 义务消防队是群众性防火组织，由防火委员会领导，义务消防队分别由物业各专业组和商场工作人员组成。队长分别由各部门经理担任，队员为各部门员工，义务消防队员要熟知商场区域及办公区域的建筑结构、安全通道、消防水源、灭火器的配备和功能，一旦发生火灾，要发挥自救骨干的作用，要学会使用消防器材，掌握报警方法和现场自救方法。 (5) 火灾抢险指挥部 由物业总监、副总监、安全经理、工程经理、行政人员组成。在紧急情况下负责一切灭火抢险工作。 3、 各级防火责任制 (1) 防火委员会的任务 制定和落实防火工作计划，检查、督促、整改火险隐患，开展防火安全检查，保证防火设备、设施的完好，在物业总监的领导下，认

314、真做好防火工作。 (2) 防火委员会的职责 a、 认真贯彻执行消防法规、法令，将防火工作纳入经营管理当中。 b、 布置与组织防火宣传教育。 c、 制定防火安全制度，并认真贯彻执行。 d、 组织防火安全检查，研究整改火险隐患及不安全因素。 e、 组织义务消防队并对其成员加强防火安全教育，保证必要的训练时间和必要的灭火设备。 f、 指导消防设备设施的维护保养及管理。 g、 一旦发生火灾事故，立即组织指挥员工扑救，并负责找出原因，提出处理意见。 (3) 各部门防火责任人职责 a) 认真贯彻执行消防法规，将防火工作纳入经营管理工作当中，做到同计划、同布置、同总结、同评比。 b) 利用各种形式布置和组织

315、本部门的消防宣传教育工作。 c) 组织制定本部门防火安全制度，并认真贯彻落实。 d) 定期、不定期地组织本部门范围内的防火检查，主持整改火险隐患工作。 e) 定期检查本部门对消防设备设施维护、保养和管理工作。 f) 对火灾事故积极扑灭，并协助查明火因，对造成事故的当事人提出处理意见。 商场工程物业操作指引 118 阅读范围：北京商管全体 g) 总结本部门防火经验教训，表扬鼓励先进，同时对不重视消防工作或违反消防法规者，提出批评及处理意见。 (4) 各班组防火责任制 a、 认真贯彻执行消防法规，将防火工作纳入日常工作。 b、 熟悉掌握水源、电源、通道、消防器材等所在位置及操作的方法。 c、 广泛

316、开展防火宣传教育，把责任落实到人。 d、 经常检查本部门防火安全措施落实情况，及时发现，及时整改火灾隐患及不安全因素。 e、 经常检查、维护、保养各种消防设备及器材，保证完整好用。 (5) 安全组职责 安全组负责广场的防火安全管理工作，其主要职责： a、 制定消防工作规章制度，审查制度和消防安全措施，建立和管理防火、疏散及火灾档案。 b、 组织防火教育，采取各种形式进行防火、灭火知识的宣传。 c、 负责管理交流消防工作经验，不断促进消防工作的开展。 d、 追查火灾、火险事故原因，作到三不放过（未查清原因不放过、对责任者和员工未受到教育不放过、没有整改措施不放过），对火灾的肇事者提出处理意见，并

317、报公安部门和上级领导。 (6) 安全组专职消防员职责 a、 认真贯彻消防法规及规章制度。 b、 检查区域内外消火栓、消防井、灭火器是否完好，发现问题及时调查处理，对无故动用消防设施者将追究其责任。 c、 检查重点部位的用电、用气是否符合消防法规，通道是否畅通。 d、 检查仓库物品是否按规定存放、货物间距是否符合防火疏散要求。 e、 对区域内使用明火及电、气焊进行检查（施工单位）。 (7) 工程组职责 a、 各岗人员认真做好值班、操作记录。 b、 接到火警信号，及时赶到现场，查看原因进行处理。 c、 发生火灾时，及时配合有关部门检查设备的可靠性。 d、 平时对灭火系统进行检测维修、保养。 e、

318、定期对烟感、温感探头进行检测维修，并做好记录。 (8) 义务消防队长职责 a、 负责本部门义务消防队领导工作，传达、布置国家有关法规和区域的各项防火制度。 b、 组织本部门义务消防队员学习消防知识，和进行消防训练。 c、 发生火灾时组织抢救，并协助有关部门追查原因。 商场工程物业操作指引 119 阅读范围：北京商管全体 d、 每半年对本部门义务消防队人员情况进行一次小结，年终进行总评，评比表彰先进，批评督促落后。 (9) 义务消防队员职责 a、 认真遵守和贯彻执行消防法规及广场的各项规章制度。 b、 接受防火宣传教育，发现和消除火险隐患。 c、 检查维护、保养消防器材，发现和扑救初期火灾，保护

319、火灾现场，协助有关部门查清起火原因。 d、 有权制止违反消防规章条例的一切行为，并向上级汇报。 e、 参加消防业务训练，消防演练，做到平时能战，战时能救。 4、 防火重点要害部位 (1) 配电室 (2) 空调机房 (3) 各部门库房 (4) 地下车库 5、 消防器材和管理规定 (1) 员工认真贯彻执行中华人民共和国消防法。 (2) 各部门配备的灭火器不得损坏或丢失。 (3) 严禁挪用及拆除消防器材和设施。 (4) 消防器材设施自然损耗，当发现丢失或损坏要及时报告。 (5) 对损坏消防器材、设施的行为应制止，对损坏者除偿损失外，酌情提请公安部门给予行政或刑事处罚。 6、 防火规定、报警程序 (1

320、) 发现烟火时： a、 弄清失火地点、何物着火等； b、 按响墙面上的报警器； c、 在无人身危险的情况下，用最近的灭火器阻止火势蔓延。 (2) 如发生严重火灾，巡视人员跑点确认后应立即用对讲机报中控值机员、消防主管。消防主管接报后应立即通知下列部门及人员： 安全组 物业总监 工程组 行政 环境组 如火情比较大，以至无法控制，需报火警（119）前必须向下列人员请示：物业总监、夜班值班经理、节假日值班经理。 商场工程物业操作指引 120 阅读范围：北京商管全体 (3) 如发生火灾时，各指定人员应执行的任务 a、 下列人员应携带设备、器材赶到现场： 工程组人员：手电筒或应急灯、灭火器、对讲机； 安

321、全组人员：手电筒或应急灯、灭火器、对讲机； 行政人员：灭火器、对讲机； 环境组人员：吸水车、墩布； 最先赶至现场的安保员应进行灭火和控制火势。 b、 现场最高指挥人员：物业总监将酌情是否需要进行疏散。 c、 如果向消防队报警，将由现场最高负责人决定。 d、 如果疏散，将指示启动总报警装置， 通知所有商户和顾客开始疏散。 e、 经查为误报时，中控室必须将自动报警装置恢复正常。 (4) 当证实是严重火灾时，有关人员及义务消防队迅速赶至现场。 a、 赶至火灾现场并向物业总监报告。 b、 根据指令，由工程组人员负责迅速断开起火部位及相关部位电源、空调、截断通往各层的煤气。 c、 保证消防楼梯的正常运行

322、。 d、 服从现场指挥部的指挥。工程组技术人员应与消防小组和指挥小组共同制定扑救方案，火灾后调查起火原因。 (5) 工程组：经理、主管 a、 工程组赶至现场向上级报到，同时工程组内须留一名负责人，以防万一。 b、 工程组关闭受影响范围的一切电器设备。 c、 工程组帮助指挥现场灭火，如消防队员到场，与其共同配合。 (6) 安全组：经理、主管 a、 组织安保人员疏散无关人员，保证消防通道畅通。 b、 使用对讲机与安保人员联系，以便发出指令。 c、 立即赶到现场向上级报告。 d、 如需要，按指示疏散现场周围人员。 (7) 门岗安保： a、 坚守岗位，等待指令。 b、 防止无关人员进入。 (8) 停车

323、场入口岗安保： a、 坚持岗位，等待消防车到来。 b、 保证门前道路畅通。 商场工程物业操作指引 121 阅读范围：北京商管全体 c、 引导消防车赶至现场。 d、 通过对讲机向火灾指挥部报告消防车抵达情况。 (9) 行政、前台人员： a、 立即赶至现场，向上级报到。 b、 协助灭火，并执行上级指示。 c、 前台留一人看守，以确保电话畅通及紧急联系。 d、 服从指挥。 e、 着火时，先救人，后救火。 7、 疏散程序 防火疏散指挥小组 物业总监 物业副总监 疏散小组 灭火小组 抢救小组 环境组 疏散组组长：安全经理 组员：安全人员10 名 （具体人数另行安排） 灭火组组长：消防主管 副组长：安保队

324、长 组员：安全人员10 名 抢救组组长：安全主管 组员：安全人员10 名 行政人员1 名 安保员6 名 环境组组长：环境主管 组员：清洁人员6 名 (1) 程序 a、 当形成严重火灾时，由火灾抢险指挥部负责人下令通知消防队。 b、 消防队到达后，义务消防队应与专业消防队作好火灾现场交接工作，由专业消防队负责灭火工作。 c、 根据火灾现场情况被围困顾客如需向安全地带（如大堂、顶层平台等）疏散时，应由疏散组向上述安全地点进行有秩序的疏散。 d、 火灾抢险指挥部下达命令后，中控室可利用消防广播通知楼内商户及顾客向安全区域疏散。 (2) 责任和任务 a、 中控室启动总消防控制板上的报警器，如未接到指令

325、，不得擅自关闭警报器。 商场工程物业操作指引 122 阅读范围：北京商管全体 b、 打开消防广播，播出疏散信息。 (3) 安全组 a、 指派员工，按分工到各层引导商户及顾客撤离危险区。 b、 在疏散过的房门用粉笔打“X”，证明房内无人。 4）外保公司安保员 a、 安保员如未接到指令，需坚守岗位。 b、 安保员应配置对讲机，应急电筒。 c、 打开楼内所有消防通道，车场保证车道通畅。 d、 前厅安保看好大门，禁止无关人员进入。 (4) 重要事项 a、 在疏散过程中，不要惊慌，以免发生不必要的伤害。 b、 禁止使用电梯。 c、 各楼层指挥人员应按消防通道的设计进行引导疏散。 d、 禁止携带锐器、玻璃

326、等危险物品，以免疏散过程中造成不必要的伤害。 8、 消防奖惩制度 (1) 凡具备下列条件之一者给予奖励： a、 为维护商户/顾客的生命财产安全，积极排除、扑救火灾事故，使商户/顾客的的生命财产免受重大损失。 b、 严格执行各项安全制度，经常坚持防火检查，及时发现和排除火险隐患，特别是重大火险隐患有突出成绩的。 c、 对违反防火安全制度及安全操作规定的人和事，敢于大胆监督并及时向有关领导和部门反映情况事迹突出的。 d、 对消防器材、设施能够坚持经常检查和保养，保持其灵敏有效事迹突出的。 e、 对消防工作做出显著成绩的酌情给予奖励。 (2) 凡是够成以下条件之一者，给以经济处罚、行政纪律处分或由公

327、安机关依法追究刑事责任： (1) 违反本岗位防火安全制度和安全操作规程的。 a、 未经批准，擅自将消防器材、设备挪作他用的。 b、 挪用、圈占消防设施，在发生火灾事故后，延误了扑救而造成损失的，除罚款外还要追究刑事责任。 c、 消防器材实行定人、定位、定期保养，因保管不善而丢失、损坏或私自动用的，由责任人赔偿损失，如未发现当事人，则由所管部门负责赔偿。 (2) 对本部门存在火险隐患，能解决而不解决或超期整改的，或因整改不及时造成火灾事故但损失不 商场工程物业操作指引 123 阅读范围：北京商管全体 大的，对主管负责人给予罚款处理。 (3) 凡对本单位发生火灾事故隐瞒不报或不按“三不放过”原则办

328、事的，对有关领导给予处罚。 (4) 抽查、考核消防知识不合格者酌情扣除奖金，态度不好、情节严重的给予纪律处分。 (5) 未向安全组申报、登记，私自使用电炉的给予罚款。 (6) 电工未经培训、考核，自行操作的给予罚款。 (7) 非电工人员乱拉临时电线、照明线或私自使用电器设备的给予罚款，造成事故一并给予纪律处分。 (8) 故意损坏消防设施设备给予纪律处分，如造成严重后果的负刑事责任。 (9) 对公司员工违反消防条例的按公司员工手册中的有关条款进行处理。 （ 2） 安全管理制度 一、安全条例 为了保证工作人员及商户的生命、人身、财产安全，使资产不受损失，搞好安全工作是每个员工应尽的责任和义务。为了

329、使员工及商户能够认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，及时处置和扼制突发（灾害）险情，减少对周边环境的影响，降低事故损失程度，确保管理及所影响的区域生命财产安全。 在一旦发生安全隐患事故情况下能进行妥善处理，把安全工作落到实处，特制定本“安全条例”。 1、 总则 (1) 安全工作必须认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，把各项措施落实到工作当中。 (2) 建立健全的安全组织，经常对员工及商户进行安全宣传教育，组织员工学习掌握必要的治安、防护知识，开展定期和不定期的安全检查。 (3) 列出重点部位，加强安全管理，做到有义务治安队、有完整健全的治安制度、有足够的治安器材，及时发现和消除安全隐患。

330、(4) 所有人员包括新员工、临时工，必须经过安全培训，经考核后方可进入工作岗位。 (5) 商户在租用的单元内的安全工作实行谁租用谁负责。 (6) 全体员工、商户及施工单位必须严格执行本条例。 2、 安全委员会 (1) 安全委员会 成员：由物业总监、物业副总监担任，委员由各专业经理担任。 (2) 各部门成立安全小组，组长由部门经理担任，副组长为主管人员，组员为各部员工。 (3) 义务治安队员 义务治安队员是群众性安全组织，由安全委员会领导，义务治安队分别由物业各部门组成。队长分别由各部门经理担任，队员为各部门员工，义务治安队员要熟知区域的建筑结构、安全通道、治安器材的配备和功能，一旦发生治安事件

331、，要发挥自救骨干的作用，要学会使用治安器材，掌握报警方法和维护现场 商场工程物业操作指引 124 阅读范围：北京商管全体 秩序和保护现场。 (4) 治安临时指挥部 由物业总监、物业副总监、安全经理、工程经理、行政人员组成。在紧急情况下负责一切治安安全工作。 3、 治安委员会职责和义务 (1) 治安委员会的任务 制定和落实治安工作计划，检查、督促、整改安全隐患，开展安全检查，保证治安设备、设施的完好，在物业总监的领导下，认真做好治安工作。 (2) 治安委员会的职责 a、 认真贯彻执行国家的法律、法规及地方制度，将安全工作纳入经营管理当中。 b、 制定安全保卫工作方案，和处理突发事件的应急预案。

332、c、 建立并落实安全责任制度，确定安全责任人。明确安全措施及岗位分工。 d、 开展安全管理教育。提供必要的安全保障。 e、 要配备具有安全知识的专业人员。 f、 对施工现场开展安全检查，发现安全隐患及时消除。 g、 对防碍广场生活秩序的行为给予及时的制止，对违法犯罪行为及时向公安机关报告。 h、 接受公安机关的指导、监督和检查，并及时落实整改。 4、 广场与商户的安全责任 (1) 认真贯彻遵守国家的法律、法规和地方的地方制度，将安全工作纳入经营管理当中。 (2) 制定安全工作方案和处理突发事件的预案。 (3) 落实安全责任制度，确定安全责任人，明确安全措施。 (4) 开展内部的安全检查，发现安

333、全隐患及时消除。 (5) 发现违法犯罪行为，及时向公安机关报告。 (6) 接受公安机关的监督、检查。并及时落实整改。 5、 安全组职责 安全组是负责全广场的治安安全管理，其主要职责： (1) 制定安全工作规章制度及安全措施。 (2) 组织治安安全教育，采取各种形式进行多种多样安全知识的宣传。 (3) 追查安全事故原因，作到三不放过（未查清原因不放过、对责任者和员工未受到教育不放过、没有整改措施不放过），对发生安全事故的肇事者提出处理意见，并报公安部门和上级领导。 (4) 建立健全的安保员岗位职责。 (5) 加强对二装施工的管理。 商场工程物业操作指引 125 阅读范围：北京商管全体 (6) 制

334、定重大节日安全工作预案。 (7) 对大型社会活动建立工作预案。 (8) 建立健全的突发事件工作预案。 6、 治安器材管理规定 (1) 员工认真贯彻执行国家的法律、法规及地方的各种规章制度。 (2) 各部门配备的治安器材不得损坏或丢失。 (3) 严禁挪用及拆除治安器材和设施。 (4) 治安器材设施自然损耗，当发现丢失或损坏要及时报告。 (5) 对损坏治安器材、设施的行为应制止，对损坏者除赔偿损失外并酌情提请公安部门给予行政或刑事处罚。 7、 治安报警程序 (1) 发现治安事件时： a、 在无人身危险的情况下，用最近的通讯设备通知上级主管。 b、 弄清发生治安事件的时间、地点、人物和简单的事情经过

335、。 (2) 如发生治安事件时，安保人员用对讲机及时通知中控室，安全主管接报后应立即通知有关人员。如治安事件较大，以至无法控制，需报（110）前必须向下列人员请示：物业总监、夜班值班经理、节假日值班经理。 (3) 如发生治安事件时，各指定人员应执行的任务： a、 下列人员应携带治安器材及设备赶到现场： 工程组人员：手电筒或应急灯、对讲机 安全组人员：手电筒或应急灯、对讲机 行政人员：对讲机 最先赶至现场的安保员应及时进行封锁现场，和控制事态的发展。 b、 现场最高指挥人员：物业总监、物业副总监等将酌情是否需要进行报警。 c、 如果向公安机关报警，将由现场最高负责人决定。 (4) 当证实是严重治安

336、事件时，有关人员职责义务治安员迅速赶至现场。 a、 赶至治安现场并向物业总监报告。 b、 根据指令，由工程组人员负责迅速维护相关部位电源、空调、截断通往各层的煤气，以保证正常使用。 c、 保证电梯的正常运行。 d、 服从现场指挥部的指挥。应与公安部门和指挥小组共同制定应急方案，并协助公安机关调查事件原因。 商场工程物业操作指引 126 阅读范围：北京商管全体 (5) 工程组：经理、主管 a、 工程组赶至现场向物业总监报到，同时工程组内须留一名负责人，以防万一。 b、 工程组关闭受影响范围的一切电器设备。 c、 工程组帮助物业总监指挥控制现场，如公安人员到场，与其共同配合。 (6) 安全组：经理

337、、主管 a、 组织安保人员疏散无关人员，保证消防通道畅通。 b、 使用对讲机与安保人员联系，以便发出指令。 c、 立即赶到现场向物业总监报告。 d、 如需要，按指示疏散现场周围人员。 (7) 门岗安保： a、 坚持岗位，等待指令。 b、 防止无关人员进入。 (8) 停车场入口岗安保： a、 坚持岗位，等待警车到来。 b、 保证门前道路畅通。 c、 引导警车赶至现场。 d、 通过对讲机向临时治安指挥部报告警车抵达情况。 (9) 行政、前台人员： a、 立即赶至现场，向上级报到。 b、 向到场经理汇报情况，及如何采取措施。 c、 物业前台留一人看守，以确保电话畅通及紧急联系。 8、疏散程序 (1)

338、 治安疏散指挥小组 物业总监 疏散小组 抢救小组 警戒组 疏散组组长：物业总监 组员：安全经理 安全主管 各组主管8 名 抢救组组长：安全主管 组员：行政人员1 名 安保员10 名 办公室员工1 名 警戒组组长：安全领班 组员：安保员15 名 商场工程物业操作指引 127 阅读范围：北京商管全体 (2) 责任和任务 当接到物业总监的指令后，应立即打开消防广播，播出疏散信息。 (3) 安全组 a、 指派员工，按分工到各层引导商户/顾客撤离危险区。 b、 在疏散过的房门用粉笔打“X”，证明房内无人。 (4) 外保公司安保员 a、 安保员如未接到指令，需坚守岗位。 b、 安保员应配置对讲机，应急电筒

339、。 c、 打开楼内所有消防通道，车场保证车道通畅。 d、 门岗安保员看好大门，禁止无关人员进入。 (5) 重要事项 a、 在疏散过程中，不要惊慌，以免发生不必要的伤害。 b、 禁止使用电梯。 c、 各楼层指挥人员应按消防通道的设计进行引导疏散。 d、 禁止携带锐器、玻璃等危险物品，以免疏散过程中造成不必要的伤害。 (6) 治安奖惩制度 (7)凡具备下列条件之一者给予奖励 a、 为维护商户/顾客的生命财产安全，积极排除安全隐患及事故，使商户/顾客的生命财产免受重大损失。 b、 严格执行各项安全制度，经常坚持安全检查，及时发现和排除安全隐患，特别是重大安全隐患有突出成绩的。 c、 对违反安全制度及

340、安全操作规定的人和事，敢于大胆监督并及时向有关领导和部门反映情况事迹突出的。 d、 对治安器材、设施能够坚持经常检查和保养，保持其灵敏有效事迹突出的。 e、 对治安工作做出显著成绩的酌情给予奖励。 (8)凡是够成以下条件之一者，给以经济处罚，行政纪律处分直至由公安机关依法追究刑事责任。 a、 违反本岗位安全制度和安全操作规程的。 未经批准，擅自将治安器材、设备挪作他用的。 治安器材实行定人、定位、定期保养，因保管不善而丢失、损坏或私自动用的，由责任人赔偿损失，如未发现当事人，则由所管部门负责赔偿。 b、 对本部门存在安全隐患，能解决而不解决或超期整改的，或因整改不及时造成治安事故但损失不大的对

341、主管负责人给予罚款处理。 商场工程物业操作指引 128 阅读范围：北京商管全体 c、 凡对本部门及部位发生治安事故隐瞒不报或不按“三不放过”原则办事的，对有关领导给予处罚。 d、 抽查、考核治安知识不合格者酌情扣除奖金，态度不好、情节严重的给予纪律处分。 e、 非电工人员乱拉临时电线、照明线或私自使用电器设备的给予罚款，造成事故一并给予纪律处分。 f、 故意损坏安全设施设备给予纪律处分，如造成严重后果的追究其刑事责任。 g、 对公司员工违反安全条例的按公司员工手册中的有关条款进行处理。 （ 3） 治安、消防安全责任书 为认真贯彻执行中华人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规

342、定、北京市商业零售经营单位安全生产管理规定和北京市餐饮经营单位安全生产管理规定、北京市文化娱乐场所经营单位安全生产规定、中华人民共和国国务院第421 号令发布的企业事业单位内部治安保卫条例，落实北京市关于重大安全事故行政责任追究的规定，遵循“预防为主，防消结合”的消防工作方针，按照“消防安全第一”、“属地管理为主”和“谁主管，谁负责”的消防、治安工作原则，采取逐级负责责任制，建立纵向层层负责，一级对一级负责，横向分工把关，分线负责的纵向到底、横向到边、纵横交错的严密安全网络，提高广场全体员工和进店商户的安全防范意识，真正把安全工作落实到实处，确保广场商户正常工作和经营活动的正常开展，为使防火、

343、治安工作做到组织落实、制度明确、措施到位、分清责任，由北京中粮万K 科房地产开发有限公司（以下简称甲方）和 （以下简称乙方）签订治安、消防安全责任书，具体内容如下： 1、甲、乙双方共同遵守国家有关法律、法规、法令，制定相关制度、措施、方案并切实落实、修整和完善，在安全工作上相互合作，密切配合，共同维护经营区域的正常经营、办公秩序。 2、甲方负责北京治安、消防安全工作，并根据上级公安、消防机关的要求对乙方的治安、消防工作进行监督、指导，协助乙方做好安全防范工作。 3、乙方单位的法人或负责人是安全工作的第一责任人，应将治安、消防、安全工作作为本单位日常工作中的一项重点工作进行开展，并应在思想上高度

344、重视，行动上认真落实。 4、乙方应指定专人负责治安、消防安全工作，根据本单位的实际情况制定相关安全和防火制度、工作程序和防范细则，并有义务按规定对本单位员工按规定进行安全培训，以使本单位员工都能掌握一定的防火、灭火、疏散逃生及处理突发事件的技能和知识。 5、乙方人员如发现可疑情况或火灾隐患，应立即采取有效措施进行控制或扑救，并及时报警报警电话： （治安）、 （消防）或 （直拨），同时保护好现场，控制事态发展。 6、 甲方将不定期地对乙方承租区域进行安全检查，对发现的不安全隐患有权责令乙方进行整改，对严重违反有关规定或拒不整改的，将按公司有关规定进行处罚，甲方有权上报公安机关进行处理。 7、乙方

345、不得擅自改动、挪用、私拆或遮挡消防设备、设施，确需改动，乙方应向甲方申报并经同意后方可施工。发生故障应及时处理并与甲方及时联系互通情况。若在乙方区域内出现人为破坏的现象，应由乙方负责 商场工程物业操作指引 129 阅读范围：北京商管全体 处理赔偿事宜。 8、乙方应对自备和原配设备、设施进行经常性检查、维护，禁止各种设备、设施带故障运行使用。如因施工或其他原因变动设备、设施，需提前三天向甲方提出，并向甲方交付变动方案，以利于设备的正常运行管理。 9、乙方在承租区域不得存放易燃易爆物品，不得私拉临时线，不得擅自动用明火。乙方应对本区域重点要害部位、经营区域、施工现场等场所进行严格管理，加强对动火、

346、易燃易爆物品、用水、用电、燃气的管理工作。 10、乙方不得擅自更改甲方提供的承租区域的原始设计，如确需进行改造，必须在征求甲方许可证并经上级有关机关审批同意后方可进行。同时向甲方提供一份变动方案。 11、乙方应确保本区域内商场内柜台、货架应合理布置，主要疏散通道应直通疏散门或疏散出口，并保证主疏散通道宽度不小于3.0 米，辅助通道不小于1.5 米。 12、乙方柜台的设置及物品的摆放不应遮挡、圈占消火栓、灭火器材、安全出口指示灯、消防应急灯、安全标识以及其他消防设施。 13、乙方举办大型活动惊爆促销，应严格按照有关规定进行审批、组织，并拟定切实有效的各类应急预案，防止踩踏等伤人事故发生。 14、

347、乙方应建立健全的安全工作检查制度，并在每天营业结束后，指定专人检查水、电、气、门窗及垃圾清理情况，确认无误后方可退场。 15、乙方应设置完善的安全保卫机构，配备足够的保卫力量，建立24 小时安全巡视、检查制度，并对承租区域进行有效的巡视、检查，及时发现隐患、排除险情，确认承租区域的安全。 16、乙方不得在承租区域内进行违反国家法律、法规的行为，不得经营国家明令禁止的商品。 17、乙方应做好雨季的防汛工作，储备足够的防汛材料，确认发生汛情时能够及时填堵，及时疏散人员，确保汛情安全。 18、乙方经营区域属人群聚集场所，乙方应根据公安、消防机关和相关部门的要求，制定防止恐怖袭击、恐吓、爆炸、投毒、火

348、灾等各类突发事件的应急预案，并应至少每半年进行一次预案的演练。 19、乙方应加强对现金、票据的保管，现金、票据必须放入保险柜内，保险柜的使用要定人、定措施，钥匙要有专人保管，存放现金不得超出规定的限额。 20、如乙方承租区域内因管理不善发生火灾或其它灾害，由乙方承担法律和连带责任，并赔偿甲方一切损失。 21、乙方员工违反甲方治安、消防规定的按甲方店内规定处理。 22、乙方的员工在派驻甲方处上岗前，必须经过安全方面的培训，使员工具备一定的安全常识，且能够自觉遵守甲方的各项安全管理规定。 23、乙方员工在上班期间，需按照指定的员工通道及规定的时间进、退场；进、退场时需按照规定穿工装、佩带胸卡并自觉

349、接受安保员的检查，对拒不接受检查或态度恶劣的员工，将对当事人给予批评教育及经济罚款。 商场工程物业操作指引 130 阅读范围：北京商管全体 24、乙方在退货和厂家设施返场时，要按照规定开具货物出门条，并且严格按照出门条上书写的数量、型号、日期进行退货，如因出门条所列数量、型号同实际所出货物不符，安保员有权对超出的货物进行暂扣并对乙方进行经济处罚。 25、乙方厂家经营的贵重商品、金银珠宝、翡翠玉器等，必须设置保险柜，展柜的门在不接待顾客时必须上锁，展柜玻璃必须安装检验合格的防爆模。 26、 乙方员工因偷盗被安保员查获，除对本人处以商品原价值10 倍处罚和辞退外，对所属商户处以商品原价值20 倍的

350、经济处罚，对未按期缴纳或拒不缴纳的，广场物业部有权通知财务部门从帐款中扣除。 27、乙方应做好每日开业前及闭店后安全自查工作，并按广场规定填写消防班前班后自查表，如未按规定进行安全自查工作构成重大火险隐患的直至追究乙方刑事责任及经济赔偿。 28、乙方有责任参加由甲方组织的消防、安全相关工作的培训、会议及活动。 29、乙方应每月对所属区域内用电、设备设施进行安全检测，严禁设备带故障运行。 30、乙方营业员对物业部查出的治安、消防隐患末按规定的时间内进行整改或屡次违反，物业部有权对其责任商户处以500 5000 元的经济处罚，构成重大治安、火险隐患的处以10000 100000 元的经济处罚直至追

351、究刑事责任。 31、 乙方营业员在上班期间发生打架斗殴等恶性事件，一律劝退处理，情节严重的对商户处以2000 20000元经济处罚，对乙方当事人追究相关法律责任。 32、本责任书自签字之日起生效，乙方法人或单位负责人更换不再另行签订，继任者自动履行以上责任。 33、本责任书一式两份，甲、乙双方各执一份。 甲方（公章）： 乙方（公章）： 负责人： 负责人： 年 月 日 年 月 日 第二十三节 二次装修施工管理 一、对施工人员的管理 1、 施工人员进入前，需要施工单位负责人到安全组办理施工人员出入证.并签定与施工单位消防安全协议书、安全协议书。 2、施工出入证办理流程； (1) 施工人员需持有二次

352、装修内部巡回表及本人有效证件到安全组办理施工出入证。 (2) 安全经理及主管审验证件和有关资料后，要求施工负责单位签定防火安全责任书。 (3) 填写二装施工申请表并将有效证件复印件存档。 (4) 财务收取施工办证费各种手续齐全后，方可将施工出入证交于负责人 。 商场工程物业操作指引 131 阅读范围：北京商管全体 3、所有施工人员要熟悉并遵守二装管理手册。 4、施工人员凭施工证进入本广场，门岗安保员查验施工证并进行登记。 5、安全组巡视人员负责监督和管理施工现场秩序。 6、需动用明火作业时，作业人员应持有有效资质证明到安全组办理动火证。安全主管检验作业人资质证明，符合动火要求后，开具动火证。作

353、业结束后作业人员将动火证交还安全组。 7、巡视人员每日对施工现场进行检查，及时处理不安全隐患和违规行为。 二、施工期间管理规定 1、 装修期的安保管理： (1) 所有物料、工具及瓦砾均不得阻塞通道及公众地方。 (2) 大量物料运进，须经货梯电梯运送，须预先申请安排并由安保员监运。 (3) 装修的废料须经简易包装，运至垃圾场，以免洒落异处。 2、 开业期的安保管理： (1) 所有商户须按物业部规定的地点及运输路线，装卸和运输物品。 (2) 运出货品需经核准后放行，如未事先申请，安保员有权阻止货物运出，以免发生其他漏洞。 (3) 商户不应把垃圾或废物放置于公共区域或通道内，而应利用货梯把其运至指定

354、的垃圾收集站内。如有违反此规定者，安保将要求违例的商户立即清理并予以罚款。 3、 施工期间安保管理： (1) 施工期间安保管理规程： a、 进入前期工地,安全组须对装修队伍进行登记,做好全面管理的过渡。 b、 装修人员在进入现场装潢前必须向安全组提供装潢人员名单、施工期限。 c、 装潢人员需携带本人的身份证办理登记手续，由安全组签发临时出入证。 d、 装修人员进入现场必须持有临时出入证和身份证。 e、 装修人员进入现场后，必须以“安全第一”为原则，进行安全操作，如有不文明操作必须听从安保员/商管员的安排。 f、 装修所用工具、原材料等物资进场后，必须放入指定范围。 g、 装修期间的一切物品若需

355、带出现场，须持货物出门证方可放行。 h、 装修人员在现场不得吸烟、随地大小便。 i、 装修人员不得在施工场地住宿。 j、 如需动火操作，必须向安全组申请手续，合格后方可操作，装修人员擅自动火，造成火灾，由其负全部责任。 k、 施工人员必须服从安保员监督。 商场工程物业操作指引 132 阅读范围：北京商管全体 l、 施工现场每天工作完毕时须清除装潢垃圾。 m、 施工人员不得在现场使用电饭煲等电器进行烧煮。 n、 施工人员不得在施工完毕或禁止通行的区域通行。 o、 施工人员若违反上述规定，视情节后果分别给与警告处分、罚款直至追究刑事责任。 (2) 安保员施工现场管理要求 a、 安保员必须实行文明管

356、理、依法管理的态度，先服务后管理的精神进行现场管理。 b、 对不文明施工人员必须进行先劝阻后制止的管理，不得与施工人员进行殴打、谩骂。 c、 现场不得无证人员进入，对不听劝阻人员由安全组跟施工负责人进行协商解决。 d、 对现场楼面的保护，例：装修工具对地面的磨损，对墙面碰撞等。 e、 对现场设备，电话接线、电线、电脑线应经常检查避免被窃。 f、 对严禁通行区域内的管理检查工作。 g、 对消防设备施工的安全检查,严禁占用消防通道和遮挡消防设备。 h、 对动火作业人员的检查和现场保护工作。 i、 对进出物品的检查工作。 j、 对未交商铺和已交商铺的防护保卫工作。 三、施工队违例处理规定 序号 违约

357、内容 处罚内容 一 现场装修人员违约处罚 1 装修现场吸烟或随地大小便 处罚1000 元 /次 2 装修区域内吆喝、喧哗、赌博、打架、斗殴 处罚1000 元 /次 3 使用电炉、电饭煲等电器进行煮食、烧烤等 处罚1000 元 /次 4 使用非指定电梯 处罚500 元 /次 5 无故超出装修范围活动 处罚500 元 /次 6 破坏公共区域卫生 处罚500 元 /次 7 丢失装修施工证 处罚50 元 /证 二 现场装修单位违约处罚 1 未办动火证私自动火或用火操作违反动火管理规定 处罚5000 元 /次 2 违反甲方有关装修改造的规定 处罚5000 元 /次 3 乱倒垃圾，不及时清理及不服从管理

358、处罚1000 元 /次 4 超出装修范围以外的无关区域活动 处罚1000 元 /次 5 擅自使用、接驳电源、水源 处罚1000 元 /次 商场工程物业操作指引 133 阅读范围：北京商管全体 6 未经审批私自更换灯具或增大用电量 处罚1000 元 /灯 7 私自挪动楼宇固定设施者 处罚500 元 /次 8 违反装修作业时间 处罚500 元 /次 9 丢失装修许可证 处罚100 元 /证 10 因装修造成公共区域的成品损坏，影响并导致其他商户、业主不能正常使用 其造成的直接费用及间接费用由该商户及施工单位承担；此外还需承担相应的经济赔偿。 11 私自将消火栓、喷淋、烟感报警器等消防设施设备移位、

359、改动导致停工 其造成的直接费用及间接费用由该商户及施工单位承担；此外还需承担相应的经济赔偿。 12 违法违纪行为 将依法交由公安等执法单位。 四、临时动火作业管理 1、 在广场区域内因施工需动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在安全组办理动火手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且安全组派人监督其动火完毕后立刻清查现场。 2、 在经批准的重点部位动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层等处），动火必须做到“七不、一清”。 3、 动火前“七不”： (1) 防火措施不落实不动火。 (2) 周围的易燃杂物未清除不动火。 (3) 附近难以移动的易燃结构未采取安全防防护措施

360、不动火。 (4) 凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有的油质不动火。 (5) 凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。 (6) 在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。 (7) 未配备相应的灭火器材不动火。 4、 动火后的“一清”： 动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后离开现场。 商场工程物业操作指引 134 阅读范围：北京商管全体 3.环境管理制度 环境管理制度策划 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 记录 支持文件 1、 内场公共卫生区域清洁服务 公共卫生间清洁 1. 每天9： 30 完成卫生间清洁作业

361、，每30 分钟进行 1 次巡回保洁。 2. 每天闭店前30 分钟清洗1 次，每天消毒1 次。 3. 每2 小时保洁班长巡视1 次卫生间，并在检查表上填写记录。 4. 每天9： 30 点檀香、放香球除臭，节假日增加空气清新剂除异味。 1. 禁止使用酸性等其它有损伤力的清洁剂和工 具进行清洁。 2. 工具摆放整齐。 3. 卫生间清洁用具要与楼层内用具分开使用。 4. 洗手液齐备。 5. 禁止摆放清洁工具。 6. 清洁作业中必须摆放告示牌。 7. 管理公司主管不定时检查卫生情况及效果。 8. 清洁效果必须达到以下要求： (1) 便池干净，无污迹； (2) 隔板无污渍、无水迹； (3) 墙面无灰尘、无

362、污渍、无水迹； (4) 地面无水渍，干净清洁； (5) 玻璃镜面无污迹、水迹、无尘。 供 方 驻 场 经 理 卫生间检查表 清洁剂使用作业规范 保洁员服务规范 机械安全操作和保养规范 地面 1. 每天9： 30 前完成地面大清洁，每20 分钟巡回保洁。 2. 保洁班长每小时巡视1 次，项目经理每天不定时巡视。 1. 对地面上方设备设施进行特殊处理时，下端 加以保护，以免清洁剂对不锈钢造成腐蚀。 2. 地面清洁效果必须达到以下要求： (1) 出现垃圾杂物不得超过20 分钟； (2) 随时保持地面无水迹,光亮清洁。 墙面 1. 每天擦拭3 米以下墙面1 次。 2. 墙面清洁过后及时对地面进行墩擦。

363、 3. 不锈钢每天擦拭，1 周打1 次不锈钢油。 1. 墙面无灰尘、无污渍、无珠网，玻璃墙面光亮无手印。 2. 工作中要说话轻、走路轻、推门轻，路遇顾客应主动问好。 3. 不锈钢条框无锈迹、无灰尘。 4. 地脚线无锈迹、无灰尘。 商场工程物业操作指引 135 阅读范围：北京商管全体 消防楼梯卫生清洁 1. 每天09： 30 前完成清洁地面1 次。 2. 每天至少巡回清洁四次，擦拭扶手、通风口、内侧窗框浮尘。 3. 每星期至少1 次对所有楼梯地面通风管道全面大清洁循环拖擦。 1. 无垃圾、烟蒂、纸屑等杂物，做到手触无灰尘,目测通道内无蛛网。 2. 清理物品时首先咨询商户，在确定不要时可以清理。

364、厅门的清洁 1. 每天8： 00 9： 30 全面保洁擦拭1 次。 2. 每小时进行巡回保洁。 3. 每周上1 次不锈钢油保养无锈迹。 1. 必须使用柔软棉布擦拭，清洁后达到无灰尘、污渍、手印。 2. 发现氧化的不锈钢及时报告主管，确定方案后进行修复处理。 3. 注意使用其他清洁剂对不锈钢造成腐蚀。 设备设施 1. 每天闭店前30 分钟全面彻底清洗垃圾筒（包括石米）1 次。 2. 每天对各出入口软门帘、消防器材擦拭1 次。 3. 每周至少1 次对所有出入口地毯清洗。 4. 每周对消防栓、立柱广告牌、空调出风口、吊顶、天花板、灯具擦拭。 5. 每天保洁员对花盆及绿植叶面擦拭1 次，每2小时巡回清

365、理花盆内垃圾。 1. 禁止使用酸性清洁剂擦拭，避免造成损害。 2. 在进行擦拭立柱广告牌、空调出风口、吊顶、 天花板等高空作业时，按 高空作业操作规范操作。 3. 必须根据客流量多少、落叶的多少及时调整保洁频率，出现的垃圾杂物不得超过20 分钟。 2、电梯清洁服务 电梯沟槽的清洁 1. 每天清理直梯沟槽杂物清洁污渍2 次。 2. 每月进行2 次全面清洁，如有装修楼层每周清洁 1 次，每天不定时巡视保洁。 1. 巡视保洁及时发现，及时处理。 2. 定期清洁工作应由夜班人员进行，同时有物业工程人员协助电梯门的关闭。 3. 发现可疑人员及时报物业相关部门。 4. 使用的清洁剂对沟槽无腐蚀作用。 供方

366、驻场经理 保洁员服务规范 商场工程物业操作指引 136 阅读范围：北京商管全体 轿箱清洁 1. 每天9： 30 前完成1 次擦拭保洁工作，轿箱内壁灰尘手印每小时巡回保洁。 2. 每周进行上油养护1 次，上不锈钢油均匀，无花印。 1. 上油必须用柔软棉布打至光亮，去掉浮油。 2. 要用专用毛巾进行擦拭，否则会划伤表面。 3. 禁止使用钢丝球和水砂纸擦拭轿箱表面。 4. 清洁工作应由夜班人员进行，同时由物业工程人员协助电梯门的关闭。 5. 使用的清洁剂对轿箱无腐蚀作用。 3、 外围卫生服 务 广场地面清洁 1. 每天9： 30 之前完成全面保洁，9： 30-21： 30每20 分钟保洁员对所辖区域

367、路面进行巡回保洁，及时清除口香糖等带有胶性的杂物。 2. 每天8： 00-9： 00 对排水沟烟头等杂物进行清理。 3. 每周白班上午使用洗地机巡回清洗1 次。 4. 每月1 次对排水沟冲洗。 5. 保洁班长不定时巡视，项目经理每天不定时巡视。 1. 对地面进行刷洗时要配吸水机，对污水吸入后排入地面明沟，禁止将污水倒入草坪。 2. 清洗地面时设置警示牌，避免因积水滑倒造成事故。 3. 禁止使用酸性药液对地面进行清洁作业（特殊情况除外）。 4. 清洁期间垃圾杂物出现不得超过20 分钟。 供方驻场经理 商场工程物业操作指引 137 阅读范围：北京商管全体 设备设施 1. 每天9： 50 前对地埋灯

368、、水龙头外箱、配电箱表面等设备设施全面清洁1 次，每30 分钟保洁员对所辖区域水龙头外箱、配电箱表面等设备设施巡回保洁。保洁班长不定时巡视，项目经理每天不定时巡视。 2. 每天对玻璃墙面及玻璃门用玻璃清洁剂清抹1次。 3. 每周对所有垃圾桶、各灯柱各指示牌、广告牌全面清洁2 次。 4. 每周对3 米以下墙面全面清洁1 次。 5. 每月对玻璃雨棚清洁1 次。 6. 每天9： 30 前保洁员全面彻底清扫1 次落叶及杂物，每小时巡回清扫。 7. 保洁员随时保持对所辖区域的绿地内无垃圾杂物。 1. 禁止使用酸性清洁剂擦拭，避免造成设备设施的损坏。 2. 清洁玻璃雨棚、灯柱等高空作业时，必须做好安全防范

369、措施。 3. 必须根据客流量多少、落叶的多少及时调整保洁频率，出现的垃圾杂物不得超过20 分钟。 4. 清洁后必须达到以下效果： (1) 休闲椅、石材凳、地埋灯、水龙头外箱、配电箱表面干净无污渍、无灰尘； (2) 不锈钢护栏无锈迹、无积尘； (3) 玻璃墙面明亮无积尘、无污迹； (4) 雨棚干净明亮,无积尘。 4、办公区清洁服务 办公区清洁 1. 每天9： 00前完成办公区全面清洁， 9： 00-17：30 每半小时巡回保洁1 次。 2. 每两小时保洁班长上办公区巡查1 次，项目经理每天巡查1 次。 3. 每天随时收集会议室、办公室垃圾废品，并及时更换垃圾袋。 4. 每天擦拭办公桌、皮具、木地

370、板、墙面上的相框 1 次。 5. 每天进行消毒1 次。 6. 每周清洁天花管线、灯具、设备房、空调外表1次。 7. 每两周清洁办公区玻璃1 次。 8. 每月至少机洗地面2 次。 9. 每月皮制沙发、地毯养护1 次。 10. 特殊情况配合甲方随时保洁。 1. 清洁办公桌时禁止乱翻、乱动文件、资料、电脑等。 2. 工作时要做到三轻：说话轻,走路轻,推敲门轻。 3. 对财务室清洁时,敲门同意后方可入内,看到财务人员清点现金时,立即回避。 4. 会议室会议完毕，立即清洁。 5. 每个办公室的毛巾不得交叉使用。 6. 清洁后必须达到以下效果： (1) 玻璃、相框干净明亮； (2) 地面无纸屑、垃圾、水迹

371、，墙面无污迹，消防栓无灰尘； (3) 收集垃圾清理及时，不得出现灰尘和垃圾。 供方驻场经理 卫生间清 洁服务时间表 清洁剂使用作业规范 商场工程物业操作指引 138 阅读范围：北京商管全体 卫生间 清洁 1. 每天9： 30 前完成大清洁，每20 分钟巡回保洁1 次。 2. 每天随时擦拭玻璃镜面、挡板、洗手台污渍、水迹，随时清洁便池内烟头、纸屑和污垢。 3. 每天进行消毒1 次。 4. 每周清除灯具、排风口灰尘、蜘蛛网1 次。 5. 每季度深度清洁灯具照明、排风口1 次。 1. 清洁时注意避让，不得影响顾客使用。 2. 卫生间必须保持无异味。 更衣房 1. 每天10： 00 和 16： 00

372、清洁两次地面。 2. 每周擦拭更衣柜外表、天花管线积尘、污迹1次。 清洁时禁止乱翻、乱动衣物、鞋等。 5、地下室清洁服务 地面清洁 1. 8： 00 前对区域范围清扫1 次。 2. 8： 00-19： 00 之间每隔30 分钟巡回保洁1 次，同时进行周期性的深度清洁。 3. 地面随时除尘，每周机洗1 次。 4. 发现可疑人员和搬运物品车辆及时报车管员，注意及时保洁。 1. 清扫完后地坪漆地面无杂物烟头、纸屑、无污渍无水渍。新出现的垃圾不得停留超过30分钟。 2. 工作时要避让行驶车辆，注意安全，注意避让顾客，相遇时应主动问好。 供方驻场经理 设备设施 1. 每周擦消防栓、防火门、挡车器各种标识

373、牌等 1 次。 2. 每月全面擦各管线灯具照明、管道、标识牌1次。 1. 高空清洁作业须分区进行，作业时须做好安全防范，做好相关警示，注意车辆、行人、设备设施安全，防止扬尘。 2. 如发现设备设施损坏时，及时通知甲方。 供方驻场经理 卫生间清洁 1. 每天9： 00 前完成大清洁，每20 分钟巡回保洁1 次。 2. 每天随时擦拭玻璃镜面、挡板、洗手台污渍、水迹，随时清洁便池内烟头、纸屑和污垢。 3. 每天闭店前30 分钟进行消毒1 次。 4. 每周清除灯具、排风口灰尘、蜘蛛网1 次。 5. 每季度深度清洁灯具照明、排风口1 次。 1. 清洁时注意避让，不得影响顾客使用。 2. 卫生间必须保持无

374、异味。 供方驻场经理 商场工程物业操作指引 139 阅读范围：北京商管全体 停车场出入口 1. 每天擦拭车场管理系统、收费岗亭玻璃、防撞条 1 次。 2. 清理排水沟槽无泥砂、杂物、积水每周清理1次。 3. 进出口坡道每天9： 30 前清扫完成。 4. 每周夜班使用洗地机清洗2 次。 1. 排水沟沟槽每周清理1 次，随机检查保洁。 2. 进出口坡道标识每周清洁1 次，特殊天气及时保洁。 3. 清洁时不得造成交通堵塞。 供方驻场经理 6、垃圾处理 生活垃圾 收集 1. 装修垃圾运输、堆放监管：协助甲方监督施工单位将装修垃圾每晚10： 00 前清运，并协助监督防止其在搬运过程中对电梯、公共区域造成

375、损坏和二次污染。 2. 生活垃圾处理： (1) 安排专人从10： 00 23： 30 不间断的收集清运。 (2) 垃圾清运做到日产日清，每天晚上0 点之前清完。 (3) 突发产生的垃圾，立即清理。 1. 装修垃圾必须袋装，由施工方清运至垃圾中转站。 2. 收集垃圾时应避免二次污染，并及时保洁。 3. 确保垃圾在桶内不超过四分之三。 4. 垃圾清运人员不能进入商场内收购垃圾。 保洁供方驻场经理、垃圾清运公司经理 设施设备清洁 1. 早班9： 00 前对所有垃圾桶全面清理1 次，晚班 23： 30 前必须对所有垃圾桶清理干净。 2. 每天清运完垃圾后，对垃圾房垃圾池全面清洗、消毒。 3. 每周对广

376、场公共区域所有垃圾桶至少全面清洗、消毒1 次。 1. 垃圾池外观清洁干净、无明显污迹。垃圾房干净整洁无异味。 2. 废品堆放整齐，并当天运离广场，不得堆积过夜。 3. 垃圾桶必须轻拿轻放，防止撞裂，必须置放同型号的垃圾袋。 7、突发清洁事件 雨天清洁 1. 下雨前，检查各排水设施及天台地漏，如有堵塞及时疏通。 2. 雨天做好各个门口的防水措施，并摆放防滑提示。 3. 雨停过后及时调整室内清洁员配合室外清洁员清理积水，并在重点部位摆放防滑提示。 4. 梅雨季节大理石瓷砖地面、墙面会出现返潮现象时，在重点部位摆放防滑提示，在各门口摆设防滑地垫。 1. 做好雨天作业防滑措拖。 2. 确保排水设施畅通

377、，避免广场地面因雨天排涝、防涝发生事故。 供方驻场经理 商场工程物业操作指引 140 阅读范围：北京商管全体 火灾事故清洁 1. 根据突发事件性质及时安排人员到场进行处理。 2. 掌握火情，有计划、组织地做好人员、贵重物品、资料等疏散转移工作，协助做好客户的疏散工作。 3. 灾后及时清洁现场。 每月至少对防火进行培训1 次。 供方驻场经理 特殊环境清洁工作规范 营销配合清洁 1. 按照营销配合需求提供相应配合。 2. 根据活动的内容增加保洁备品。 3. 活动后做好场地状况复原的清洁。 1. 被调配的员工，应强调仪容仪表、礼节礼貌。 2. 营销配合要与活动主办方搞好协调，积极配合。 3. 做好清

378、洁时避免损坏物品。 污水外溢清洁 1. 接到指令后，带着垃圾车、扫把等工具迅速赶到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理。 2. 将污/雨水井、管道、水池中泛起的污垢、杂物直接装入垃圾箱，避免造成二次污染。 3. 疏通堵塞处理后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用水桶提水清洗地面。 1. 接报突发清洁事件后，相关人员10 分钟内到场进行处理。 2. 尽可能提高清洁速度。 3. 清洁完成后，确保地面无污物、无异味。 8、消杀服务 计划消杀 1. 消杀工作每周至少1 次。 2. 结合广场实际情况制定消杀工作计划。 3. 每次消杀要做好记录。 4. 对容易滋生虫害的排水井、雨水井在春季投放杀卵药

379、，减少蚊蝇滋生。 5. 每日进行消杀工作。 1. 每次消杀按照计划时间实施。 2. 环境主管对消杀实施情况进行监督，环境经理对月消杀效果进行评估。 3. 操作人员消杀时，应戴口罩，人置于上风，以免伤害自己。 4. 按指定地点投放鼠药，禁止成片或随意撒放。 5. 在物业办公区进行每日签到。 消杀公司负责人 日消杀工 作记录表 周大型消 杀记录表 消杀月检记录表 危险品使 用记录表 清洁消杀作 业 规 范 除四害消杀知识 临时消杀 1. 根据政府部门要求或实际需要临时消杀。 2. 客户的投诉消杀及检查中不合格时进行临时消杀。 1. 选择高效低害药剂。 2. 消杀药剂应专人保管确保不散落、不丢失、不

380、污染环境。 3. 对化学药剂剩余物、包装器皿、包装箱、废旧器材，应在彻底清洗的情况下，在指定地点销毁。 4. 客户提出消杀要求时，应告知到服务总台办理服务，不准私自消杀。 5. 禁止在节假日进行消杀。 消杀安全 1. 药品投放处设置明显的安全警示标志。 2. 药品投放后1 周内每日对投放点巡视不少于1次。 3. 投放后，次日开店前及时回收（只针对商铺内），如是公共区域每2 周投放1 次鼠药，每日进行1次检查。 4. 填写药品投放及回收记录。 商场工程物业操作指引 141 阅读范围：北京商管全体 9、天台清洁服务 天台地面 1. 每 2 周对天台地面、女儿墙进行全面清扫1 次。 2. 每周对天台

381、下水道及虹吸雨排清洁1 次。 3. 特殊天气时及时检查，并清排积水及污物。 1. 在天台作业时，不得高空抛物，禁止打闹、攀爬。 2. 地面无垃圾、杂物，无顽固污渍。 3. 天台设施设备、女儿墙、围栏无积尘。 4. 清理的垃圾，垃圾袋口要扎紧以免散落。 5. 清理污物时，垃圾袋口要扎紧以免散落。 6. 禁止直接将垃圾袋从楼顶丢到地面。 环境供方项目经理 10、 绿化 保洁员每日对盆花进行擦拭并清理盆内的落叶。 1. 玻璃墙面清洁作业时挂水要少。 2. 花叶及花盆表面无尘土，花盆内无落叶。 11、 环卫服 务 排 水设施及 管网的养护 1. 室外污水管路每季度整体疏通（拉牛）一次，雨季前、春节前各

382、一次，平时检查及时疏通。 2. 各类检查井每月检查一次，保证水流畅通，如果影响排水应及时清理。 3. 室外化粪井每两个月吸粪一次，室内化粪井每月清淘吸粪一次。 4. 各井盖、井体做好日常保养、维护使其处于正常状态。 5. 室内各积水坑、化粪池每年进行清坑1 次。 6. 雨水管、检查井每季度疏通1 次，雨季、冬季前各增加1 次，第2 次可视情况进行选择。（如雨季中） 1. 管路疏通完毕时，要通过拉牛等方法进行检查验收。 2. 各类井清理时要去除黏附物，包括：粘砂、垃圾等。 3. 作业完毕后将现场周围污物清理干净。 清污供方负责人 工作报告 12、 有害物收集 根据政府的相关要求，保洁员处理有害物

383、时一定要分种类，密封包装。 1. 处理有害物保洁班长必须在场，并做好记录。 2. 派专人运送，走指定的路线，指定地点消毁。 项 目招投标 每年1 次项目招投标。 严格按照公司招投标制度进行。 环境经理 合同签订 按合同汇签流程进行保洁合同汇签并报集团审批。为保证保洁质量，按合同约定收取保洁公司质保金。 严格按合同汇签流程进行合同审批。 环境经理 商场工程物业操作指引 142 阅读范围：北京商管全体 13、 总体保 障 培 训 1. 对新进场的保洁公司项目经理及领班进行“对讲机使用规范、工作标准、行为规范培训”，开班前、班后会队列训练。 2. 每季度对保洁公司项目经理及其领班进行广场保洁注意事项

384、要点、工作标准等的培训。 培训后进行效果评估。 环境经理 物料管控 1. 每月底，保洁公司提交下个月的物料月度使用计划表。 2. 每月底，保洁公司提交本月物料使用统计表，并与甲方人员共同清查仓存量。 环境经理 物料月度 使用计划表 物料月度 使用统计表 人员考勤 1. 每天保洁员提前10 分钟上班并签到。 2. 上班前、下班后保洁领班集合清点人数，查看是否有迟到、早退现象。 1. 每天环境领班监督保洁人员的考勤情况。 2. 每周主管抽查现场保洁员人数，是否与排班表相符。 3. 环境经理对保洁人员考勤情况进行签字确认。 环境经理 保洁人员 考勤签到表 保洁人员 在岗检查表 沟 通 1. 每周保洁

385、公司提交周工作安排表。 2. 每月保洁公司提交人员排班表、保洁物料采购使用计划。 3. 每月举行沟通例会，并形成会议纪要。 4. 每季度保洁公司提交人员花名册、人员工作流程表。 1. 保洁公司提交的清洁服务计划、保洁物资品及设施设备采购使用计划、保洁排班表、人员工作流程表须经甲方部门经理审批签字，方可生效。 2. 会议纪要由物业总监审阅并签发。 环境 经理 商场工程物业操作指引 143 阅读范围：北京商管全体 13、总体保障 清洁检查 1. 环境领班负责所属区域的保洁监管，发现保洁问题及时通过对讲机通报供方保洁项目经理，保洁项目经理及时统筹保洁工作，并组织人员及时跟进。 2. 环境经理与环境主

386、管每日共同检查广场卫生情况，并形成日检记录。环境经理与环境主管联合营运部每周对整体（主要针对主力店）的环境进行检查，并形成周检。 3. 环境经理定期对保洁工作进行检查，对不合格项进行扣款，并形成月检。 4. 每天将检查结果进行保洁日评，结果出现“差”或 1 周内3 次出现“一般”，将提出书面警告并限期整改。 5. 接到商户投诉时，应同供方一起前往处理。 1. 检查细致，记录准确。 2. 投诉应由环境主管、领班在当天处理。 3. 对于供方保洁公司的检查按品质管理策划进行检查。 环境 经理 保洁每日 作业检查表 联合保洁 作业质量 检查表（周检） 联合保洁 作业质量 检查表（月检） 供 方评价及考

387、核 1. 每月对保洁日检查表进行月评，整理存在问题，并形成保洁质量改进方案。 2. 每月付款前1 周对清洁进行1 次全面检查，将结果记录于供方服务监督评估表，并按合同的约定办理付款手续。 3. 每次合同到期前对分包方履行合同情况进行评价，作为续约的依据。 1. 环境主管对检查结果形成评估报告，报告应及时、准确。 2. 检查后环境主管同环境经理核实保洁公司当月服务结果，确定处罚内容。 3. 确认检查、考核后，环境主管逐级审批签字，完成保洁公司月考核付款工作。 环境 经理 保洁每日 作业检查表 保洁质量 改进方案 保洁服务检查标准 环境管理工作指引 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作

388、记录 支持文件 1 日常保洁管计划管理 1. 保洁公司提供项目年度、月度工作计划，环境组审核同意后予以实施； 2. 编制计划要符合合同及相关质量标准的要求，同时应结合项目实际需求和环境现状，予以制定； 3. 计划工作的变更需事先通报环境主管并确认后方可实施。 1. 工作计划须经环境主管、环境经理审批签字，方可生效； 2. 环境主管根据供方每日工作情况对计划执行情况予以核实。 环境 经理 保 洁 工 作 日报表 保 洁 月 度 工作计划表 商场工程物业操作指引 144 阅读范围：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 理 巡视管理 1. 根据保洁服务合同约定

389、的服务标准、服务范围、服务时间等进行巡视和检查； 2. 每日开店前对所负责区域进行全面的环境检查，开店后进行不间断的巡检； 3. 对重点区域如洗手间、餐饮区、电梯轿箱及客流密集区域等加大巡检频次； 4. 对保洁人员出勤情况、仪容仪表、行为规范、礼仪礼貌等进行抽查； 5. 对环境舒适度进行巡视，包括管理区域内温度、噪音、光源、饰品、标识、设施、异味等方面； 6. 对环境检查过程进行记录，填写日常环境巡检表 ，对存在的问题及时要求供方落实整改，并验证整改效果； 7. 保洁公司每日上报保洁工作日报表，环境主管对当天工作完成情况进行核实； 8. 结合保洁工作日报表对保洁公司月度作业计划的执行情况进行复

390、核； 9. 根据保洁工作日报表，对于闭店后相关保洁作业安排进行监管； 10. 重大活动时，必要时协调保洁供方调配资源。 1. 环境主管每日对全场巡查不得少于2 次，重点区域全面巡查不得少于4 次；每周至少抽查 1 次闭店后清洁作业工作状况； 2. 环境主管每日下班前对保洁日工作报表进行检查审核，并报环境经理签字； 3. 环境经理每天对日检记录进行检查并签字确认，每天对所管辖区域工作至少抽查1次；每周管辖区域检查全面覆盖1 次。 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 保 洁 工 作 日报表 保洁服务质量标准 评估考核管理 1. 根据保洁服务合同约定的考核办法，并结合日检情况对保洁公司每天进行考核并

391、记录； 2. 月末对日检考核情况进行统计，形成月度考核统计表并作为月度扣款的依据； 3. 每月根据保洁作业计划执行情况、日检情况及其他工作表现，进行月度评估考核，将评估内容填写供方工作评估表中，由供方负责人确认签收； 4. 接到客户对保洁工作投诉时，环境主管应同保洁公司负责人一起前往现场处理，并在约定时间内处理完毕，将客户投诉次数及投诉项目纳入保洁工作评估考核中； 5. 如出现客户重大投诉及对甲方形象、财产造成损失1. 环境经理主持对保洁供方月度考核工作，对相关考核数据、统计报表进行审核； 2. 环境经理对相关考核进行审批。 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 月 度 考 核 统计表 供 方

392、工 作 评估表 供 方 不 合 格服务通知单 保洁定量考核办法 商场工程物业操作指引 145 阅读范围：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 等严重违反合同协议的情况，在必要时向供方公司发放供方不合格服务通知单，进行考核扣款，并监督整改； 6. 供方工作评估表评估内容应真实、客观，各项内容填写准确，描述全面、清晰。 费用结算管理 1. 依据月度考核结果，核算处罚扣款金额； 2. 根据考核结果核算金额后上报地产公司； 3. 按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 环境经理进行上报，物业总监进行复核。 环境 经理 供 方 工 作 评估表

393、2 专项清洁管理 石材养护管理 1. 根据项目石材品种及业态分布特点制定石材养护作业计划，相关计划经环境经理、物业总监审批后方可实施； 2. 依据石材养护合同约定的服务标准、作业计划等进行巡视和检查，检查重点为是否按计划完成相关养护工作及质量是否符合相关标准（石材光亮度等）； 3. 对检查过程进行记录，填写日常环境巡检表，对未能按计划要求完成的工作或质量未达标的情况予以记录，并限期整改，相关记录作为月度考核依据； 4. 养护时间基本为夜间闭店后进行； 5. 每月根据作业计划执行情况、以及日常环境巡检表相关信息进行评估考核，将评估内容填写供方工作评估表中，由供方负责人确认签收； 6. 如出现严重

394、违反合同协议的情况，在必要时向供方公司发放供方不合格服务通知单，进行考核扣款，并监督整改； 7. 依据月度考核结果，核算违约与处罚扣款金额；按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 1. 环境主管每天至少1 次对石材养护工作质量进行监督检查，每周对石材养护作业过程至少2 次监督检查； 2. 环境经理每周对石材养护作业过程至少1次监督检查，并对每日的日常环境巡检表进行审核； 3. 环境经理主持对石材养护月度考核工作，对相关考核数据、统计报表进行审核； 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 供 方 工 作 评估表 供 方 不 合 格服务通知单 商场工程物业操作指引 146 阅读范围

395、：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 外墙清洗管理 1. 根据地域特点，合理制定外墙清洗作业计划； 2. 清洗作业前，核对作业人员高空作业证、保险证明、清洗药液合格证书等相关文件； 3. 外墙清洗过程中，对安全防护（警示）、清洗质量、计划进度等作业过程进行管控； 4. 当天对外墙清洗作业质量进行验收； 5. 对检查过程进行记录，填写专项作业检查记录表 ，对存在问题及时要求供方落实整改并验证整改效果； 6. 作业结束及验收完成后，填写供方工作评估表，按合同相关约定进行付款。 1. 环境主管根据作业标准监督清洗工作进展并监督检查； 2. 环境主管负责对外墙

396、清洗公司及人员相关证明文件进行审核； 3. 环境经理主持对外墙清洗考核工作，对相关考核数据进行审核。 环境 经理 专 项 作 业 检查记录表 供 方 工 作 评估表 供 方 不 合 格服务通知单 垃圾房管理 1. 对各商家垃圾定时收集、定点存放、垃圾收集及清运时间，根据项目具体情况及业态特点合理的设计和安排； 2. 每日检查垃圾房的卫生状况，包括：消毒消杀、异味控制、垃圾储存、卫生清理、地面冲洗等； 3. 对检查过程进行记录，填写日常环境巡检表，对存在的问题及时要求供方落实整改并验证整改效果； 4. 每周对垃圾清运的及时性、有效性进行抽查，并做好相关记录； 5. 每月对有关垃圾清运合同的执行情

397、况进行评估考核，将评估内容填写供方工作评估表； 6. 依据月度考核结果，核算违约与处罚扣款金额；按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 1. 环境主管每天对垃圾房不少于2 次巡视检查； 2. 环境经理每周对垃圾房不少于2 次巡视检查，并监督环境主管的工作； 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 供 方 工 作 评估表 专业清洗管理 1. 根据项目业态特点，合理制定专业清洗工作计划； 2. 专业清洗分为：油烟道清洗、隔油池清掏、下水道清洗（射流）等； 3. 重点对清洗方法、清洗效果、人员安全及应急预防处理进行检查监督； 4. 对检查过程进行记录，填写专项作业检查记录1. 环境主

398、管根据作业标准监督清洗工作进展并监督检查； 2. 环境主管负责对专业清洗公司及人员相关证明文件进行审核； 3. 环境经理主持对专业清洗考核工作，对相关考核数据、统计报表进行审核； 环境 经理 专 项 作 业 检查记录表 商场工程物业操作指引 147 阅读范围：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 表 ，对存在问题及时要求供方落实整改并验证整改效果； 5. 作业结束及验收完成后，根据作业质量进行评估考核， 清洗作业过程中如有违反合同要求及清洗标准情况，按合同相关约定进行扣款，按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 3 绿化养护及绿植租摆

399、 绿化养护管理 1. 根据气候特点、绿化种类、分布情况等，合理制定绿化养护工作计划； 2. 每日对供方绿化养护质量进行检查，包括：草坪、乔、灌木的长势、病虫害防治、施肥、灌溉、修剪、杂草拔除等，并就检查情况填写日常环境巡检表 ； 3. 对养护计划执行过程进行监督检查并记录，填写日常环境巡检表，对存在问题及时要求供方落实整改并验证整改效果； 4. 对养护人员的仪容仪表、行为规范、礼仪礼貌等进行抽查； 5. 如出现严重违反合同协议的情况，在必要时向供方公司发放供方不合格服务通知单，进行考核扣款，并监督整改； 6. 依据月度考核结果，核算违约与处罚扣款金额；按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评

400、估表作为附件）。 1. 环境主管每日对全场全面巡查不得少于1次； 2. 环境经理每天对日常环境巡检表进行检查并签字确认，每日对所管辖区域工作至少抽查1 次； 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 供 方 工 作 评估表 供 方 不 合 格服务通知单 绿化养护标准 绿植租摆管理 1. 根据现场环境需要以及营运部要求，制定绿植租摆方案； 2. 每日检查，包括绿植品相、长势、颜色、病虫害防治、整洁度等，并进行记录，填写日常环境巡检表 ，对存在问题及时要求供方落实整改并验证整改效果； 3. 督促供方对不符合要求的绿植品种、摆放位置、造型等进行调整。绿植的修剪、浇水、施肥等养护作业应在非营业时间进行； 4

401、. 重大节日、活动时，及时与营运部沟通进行绿植租1. 环境主管每日对全场全面巡查不得少于2次； 2. 环境经理每天对日常环境巡检表进行检查并签字确认，每天对所管辖区域工作至少抽查1 次；每周对管辖区域全面检查1 次； 环境 经理 供 方 工 作 评估表 日 常 环 境 巡检表 供 方 不 合 格服务通知单 商场工程物业操作指引 148 阅读范围：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 摆调整； 5. 如出现严重违反合同协议的情况，在必要时向供方公司发放供方不合格服务通知单，进行考核扣款，并监督整改； 6. 依据月度考核结果，核算违约与处罚扣款金额；按相关流

402、程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 4 消杀 管理 消杀 管理 1. 根据各项目业态分布情况及季节变化合理制定蚊、蝇、鼠、蟑螂等消杀工作计划； 2. 消杀工作实施前提前向客户发放消杀通知，每次消杀作业后填写消杀工作记录表； 3. 消杀管控要点为：计划执行、用药规范、投放安全、效果跟踪； 4. 对餐饮区、隔油池、污水井、配电室等重点区域因环境的不同进行消杀工作分类处理； 5. 每月根据合同执行及日检情况进行评估考核，将评估内容填写供方工作评估表； 6. 如出现严重违反合同协议的情况，在必要时向供方公司发放供方不合格服务通知单，进行考核扣款，并监督整改； 7. 依据月度考核结果，核

403、算违约与处罚扣款金额；按相关流程完成费用结算审批手续（供方工作评估表作为附件）。 1. 环境主管每日对全场巡查不得少于1 次； 2. 环境经理每周对所管辖区域消杀工作至少抽查2 次； 环境 经理 日 常 环 境 巡检表 供 方 工 作 评估表 消 杀 工 作 记录表 供 方 不 合 格服务通知单 消杀质量标准 5 总体合同管理 1. 合同期满前45 天，须对供方履约情况及综合能力进行评估，评估结果决定是否开展合同续签工作，相关评估工作必须有营运部人员参与； 2. 供方未能通过年度评估，按商管公司招投标管理制度重新选定供方。 1. 环境经理负责在授权范围内合同的签订、变更、解除，并按要求提请有关

404、流程审批； 2. 环境经理负责合同的具体执行及合同执行情况的监督跟进。 环境 经理 合 同 审 批 会签表 供 方 年 度 复评审批表 服 务 供 方 年度复评准则 商场工程物业操作指引 149 阅读范围：北京商管全体 目录 工作要点 工作内容 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 保障 档案管理 1. 对档案进行详细分类：如巡检记录、月度、年度评估、会议纪要、供方不合格服务通知单等； 2. 每月初对上月的各项档案资料进行整理和归档； 3. 2 月份前完成上一年度档案的封存； 4. 按商管公司档案管理相关要求进行保存及销毁。 1. 环境主管每月初对上月的各项档案进行整理和归档； 2. 环境经理

405、每月至少检查1 次部门档案存档工作； 环境 经理 人员管理 1. 对供方公司人员出勤情况进行有效的控制；如有条件的可进行指纹、打卡等管理； 2. 对供方公司人员的仪容仪表、行为规范、礼仪礼貌等进行监督检查； 3. 对供方公司人员流动率进行有效控制，尤其对熟练人员和技术骨干进行管控； 4. 对供方公司人员操作安全及人身安全进行有效监督。 1. 环境主管对上述要求每周不低于3 次检查； 2. 环境主管每月对供方的现场人员基本情况统计表进行检查核对1 次； 3. 环境经理对上述要求每月不低于1 次抽查。 环境 经理 现 场 人 员 基本情况统计表 库房管理 1. 保证库房物料摆放整齐、有序； 2.

406、对耗材需账目清晰，建立台账； 3. 定期对库房进行检查，杜绝库房人员留宿及违章使用大功率电器等现象。 1. 环境主管每周不少于2 次对库房进行检查； 2. 环境经理每月不少于1 次对库房进行检查。 环境 经理 突发事件处理 1. 对突发事件应有相应的应急预案给与支持，与环境相关的如：汛期防汛、跑水等； 2. 对雨雪天气的处理； 3. 由于环境工作失误造成的人员伤害。 1、 环境主管负责突发事件的人员调配、现场指挥及取证等相关工作； 2、 环境经理负责组织召开专题会，分析事发原因和责任人，制定补救和预防措施。 环境 经理 沟通管理 每月举行工作例会，并形成会议纪要。 会议纪要由环境经理审阅并签发

407、。 环境 经理 商场工程物业操作指引 150 阅读范围：北京商管全体 4.工程管理制度 工程管理制度 职责范围 在物业部总监的领导下，负责商场建筑物和设备设施的管理和运行，其职责： 1、 遵守有关法规，认真落实公司的规章制度，合理使用人力资源，提高工作效率，建立良好的工作秩序，确保年度工作目标的完成。 2、 制定工程年度或阶段培训计划，组织工程员工的业务技能培训、学习和考核，并通过培训达到岗位要求，适应工作需要。 3、 负责商场建筑物和配套设备设施的维护保养，及时排除故障和隐患，确保其完好率达到质量目标的要求。 4、 制定年度或阶段维保和设备更新改造计划及全年费用预算上报财务部门，并按计划组织

408、实施。 5、 根据工作需要选择合格服务供方，签订有关合同或协议，并监督检查其工作质量，确保达到合同或协议的要求。 6、 对商场装修施工进行全程技术把关、质量监督和能源使用管理，并办理监管手续，配合消防验收。 7、 落实安全生产和各项工作的规章制度，及时进行工具和计量仪表的检测。 8、 落实工具保管和维修物料管理制度，做到专人专管，放置有序，合理到位，避免散失和浪费。 9、 为商户提供及时、优质的维修和工程安装服务。 10、落实商场的节能工作，通过革新挖潜和修旧利废，避免浪费，提高经济效益。 11、建立商场设备和图纸、资料档案、质量记录档案和维修改造档案，并进行妥善保管。 12、负责解决维修的投

409、诉，做好服务和工程质量方面的改进工作，确保达到商户满意。 13、做好工程维修、商场能耗等方面的统计和分析工作，及时向公司提出工程方面的建议，落实公司的工作目标和要求。 14、与政府和行业有关部门保持良好的工作联系，取得工作的支持和配合。 15、做好外来施工队伍在中心施工的监管工作，做好工程技术监管、施工安全管理及综合验收等工作。 16、完成物业总监交办的其他工作任务。 商场工程物业操作指引 151 阅读范围：北京商管全体 1、技术资料管理制度 负责人：专业主管 内 容： 1、广场所有设备清单、设备资料、使用说明、装修图纸、各专业图纸、材料等原件均需由物业部工程统一存档一份，交由专人管理。 2、

410、物业部工程所有收、发文件均由工程统一存档，专人管理。 3、归档要求： （ 1）按照建筑档案的自然形成规律，内在有机联系以及各建筑项目的具体情况，进行分类、编号，并须符合公司的统一标准和规定，达到收集完整、归类准确、归档及时，满足使用之目的。 （ 2）归档的材料必须完整齐全，做到纸质优良、图纸清晰、字迹工整、统一格式。签字手续齐全，装订不用金属物，底图扎边。移交部门按系统整理好，经双方核对清点无误后，履行交接登记及签字手续。 （ 3）物业部工程档案资料主管人员将收集的资料需及时登记造册。 （ 4）离职人员须将手中借阅和应归档的文件材料移交资料档案员，离职转单经工程经理签字确认后方可办理离职手续。

411、 （ 5）物业部工程根据国家有关标准，对档案的保管期限划分为永久、长期、短期三种。 4、所有存档工程图纸、资料、文件等只允许物业部主管以上级人员借阅，未经工程经理批准一律不得外借，所有借阅人员均需登记，并须在24 小时内归还。 5、借阅人员必须爱护所借阅资料，不得擅自修改；丢失或损坏，将追究当事人责任。 6、各专业主管必须随时将新增、改造等工程图纸及相关资料原件及时交到物业部工程存档。 2、工程钥匙管理制度 负责人：专业主管 内 容： 1、 员工应牢记“安全第一”的原则，严格执行各专业制定的岗位职责，提高对各机房钥匙管理重要性的认识。 2、 工程所辖区钥匙按专业管理范围分别由各专业主管负责，在

412、工作使用时可指定负责人，员工在工作使用中对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，严格执行钥匙的交接制度。 3、 所有钥匙配制及更换机房门锁时须经工程经理批准。 4、 各专业钥匙一律不准外借，因工作需要借用时必须经过专业主管同意，并严格登记后方可借用，所借用钥匙中途不得转借，并在当日归还。 5、 如发生钥匙丢失时，应立即向上级主管汇报，以便采取补救措施。 6、 特殊及关键部位钥匙，如：水泵房、水箱间、电梯机房、电视机房、电话机房、重要主机设备等，必须设专人管理，无关人员一律不得使用。 商场工程物业操作指引 152 阅读范围：北京商管全体 3、工具管理制度 负责人：专业主管 内 容： 为妥善保管公

413、司财产，有利于工作，制定工具管理制度： 1、 工程所有公用工具，全部登记上帐，统一保管，共同使用，借用人员要办理登记手续，丢失或损坏照章赔偿。 2、 个人领用的工具，应在行政部登记入帐，技术人员每季度应对照“工具清单”认真核对所持工具是否完好并签字。因产品质量损坏的工具应向主管说明情况。 3、 技术人员对不慎损坏及遗失的工具（含公用工具）应向经理提出书面说明备案，一律按工具原价值赔偿。 4、 所有工具一律不准外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可租借。员工擅自外借、带出项目，经查实要严肃处理，严禁用工具干私活。 5、 所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期损坏后 ，无论公用工具还是个人

414、领用工具，一律以旧换新。 4、工作报告制度 适用范围：工程组全体员工 内 容： 1、 下列情况报告主管 (1) 主要设备非正常操作的开停。 (2) 主要设备除正常操作外的调整。 (3) 设备发生故障或停机检修。 (4) 零件部件更新、代换或加工修理。 (5) 运行人员短时间暂离岗位。 (6) 维修人员去向。 (7) 采用新的运行方式。 (8) 领用工具、备件、材料。 (9) 加班、换班、补休、病假。 (10) 与其他外班组进行工作联系。 2、 下列情况必须报告经理 (1) 重点设备发生故障或停机检修（如停梯、跑水、停电等）。 (2) 影响营业的设备故障或施工。 (3) 系统运行方式较大改变。

415、(4) 重点设备主要零部件改换。 (5) 系统及主要设备技术改造或移位安装，系统及设备增改工程。 (6) 领班以上岗位人员调整及班组重大组织结构调整。 (7) 病假、事假。 (8) 更新工具、购置备件、材料。 商场工程物业操作指引 153 阅读范围：北京商管全体 5、安全用具管理制度 负责人：专业主管 内 容： 为了保障安全用具的可靠性。妥善保管的方式如下： 1、安全工具应存放在干燥、通风场所。 2、绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。 3、绝缘手套应放在密闭的橱柜内，并与其它工具、仪表分别存放。 4、绝缘靴应存入橱柜内，不得代替雨靴使用。 5、验电器应放在防潮的匣内，并置于干燥的地方。 6

416、、所有安全用具不准代替其它工具使用。 7、使用安全用具时，应进行详细检查，应检查是否经实验合格，实验期有效和符合安全用具的要求。 8、高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。 9、 绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。 商场工程物业操作指引 154 阅读范围：北京商管全体 6、危险品管理制度 负责人：专业主管 内

417、容： 1、 化学类（硫酸） (1) 危险品应放置在专用仓库（箱柜）。 (2) 仓库（柜）由专人保管，办理领用登记手续。 (3) 购买危险品应由专人采购、验收入库。 2、 油类：（易燃物品） (1) 限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品。 (2) 对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风。 (3) 存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志。 (4) 分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。 3、 要求 (1) 危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放。 (2) 危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或

418、擅自转送他人。 (3) 严禁易燃易爆物品进入购物广场。 7、工程二级培训管理制度 负责人：工程经理 内 容： 1、 二级培训是公司级培训之外的深化补充。 2、 工程二级培训由专业负责，各专业主管制定计划并具体实施。 3、 各专业每月制定培训计划上报工程经理。 4、 各专业每月定期进行二级培训，并填写培训记录，每半年进行一次考核。 5、 二级培训内容应以了解系统，提高员工工作效率、工作技能、服务规范等为主。 商场工程物业操作指引 155 阅读范围：北京商管全体 8、临时用电管理制度 负责人：强电主管 内 容： 1、 各施工单位用临时电源应根据需要配置二级配电箱体保护，严格执行报批用电设备容量，必

419、须保障配电系统安全可靠运行。 2、 施工期间坚持文明生产，不得大声喧哗，由于使用电动工具产生噪音，应避开办公时间，服从物业管理公司的各项管理，并在指定时间段进行有噪音作业，不得妨碍正常办公秩序。 3、 如施工需动用电气焊设备及其他明火作业，必须到物业部安全开施工动火证、备案，在施工现场需配置合格有效的灭火器材，方允许作业，作业结束灭绝一切火种。 4、 执行电器安装任务应由正式电工执行并到物业部办理手续。 5、 每日施工结束，拉断临时电源开关，施工全部结束后通知物业工程拆除电源。 6、 接驳及使用临时电力时，不能影响及破坏广场内各项设备。所有临时接驳之电源线必须用胶管保护及藏于走廊天花顶内，以确

420、保安全及避免引起意外。 7、 延期/更改供电日期，须于事前48 小时由申请人亲自到物业部办理延期或更改手续，否则将随时终止该项临时电力之供应，而所引起之一切后果应由申请人自行负责。 商场工程物业操作指引 156 阅读范围：北京商管全体 9、供电安全管理制度 负责部门：物业部工程 负责专业：强电主管 内 容： 1、 物业强电人员必须尽职尽责，确保项目的电力供应。 2、 所有新接供电电源，必须事先经检测合格及全负荷运行后方可接线供电。 3、 所有新接电源，必须提前到物业申请，填写申请单，经批准并确认计量后方可接线供电。 4、 正常运行中，如需改变运行方式时，应报工程经理批准，经批准后方可执行。 5

421、、 停电对于商户的正常工作影响极大，因此停电检修必须慎重，非上级领导同意不得停电。 6、 正常检修，如不影响商户，需向工程经理申请，经工程经理同意后，方可进行停电操作。检修完毕并检查无误后，应在10 分钟内通知工程经理，同时做好记录。 7、 影响商户的停电检修，非紧急情况下需提前向工程经理申请，经工程经理向相关专业通报，并取得一致同意后，尤其需由营运部征得商户同意后，方可进行停电操作，检修完毕并检查无误后，应在10 分钟内通知工程经理及相关专业，同时应对各商户电源进行一次全面检查并做好记录。 8、 对于整体的停电，需提前三天通知相关专业及部门，并以书面形式通知商户。 9、 因管辖范围内的原因停

422、电，则应立即查明原因，恢复正常供电，变配电室恢复供电后，则应对各商户电源进行一次全面检查。 10、对于商户的非正常停电，应进门查询，问明原因，如发现异常应尽快修理，保证商户用电。 11、遇供电外电路故障停电，运行人员应立即联系有关部门解决，并向上级汇报。 12、所有出现的供电紧急情况，需在物业部与营运部统一说法后，由营运部向受影响的商户进行解释工作。 13、工程人员应加强巡视，发现用电违章现象，立即纠正。对长期不改者要将情况汇报物业部。情节严重者，由物业部下令进行处罚。 商场工程物业操作指引 157 阅读范围：北京商管全体 10、供冷、供暖管理制度 负责部门：物业部工程 负责人：暖通专业主管

423、内 容： 1、 供冷季、供暖季的开始和结束应按国家的相关规定执行，即供暖季时间一般为（每年11 月 15日至次年3 月 15 日） ；供冷季时间根据项目情况自行调整，但为提高服务品质，本项目制定具体标准如下： (1) 供暖季时间标准定为：每年11 月 15 日至次年3 月 15 日为正常不间断供暖期；因此要求物业部工程必须于每年11 月 1 日前做好供暖系统调试准备工作及4 月 15 日后开始进行供冷调试工作，并且在供暖系统调试转换开始前必须提前向物业部汇报并征得同意后方可进行，同时做好记录。 (2) 供冷季时间标准定为：每年5 月 5 日至5 月 20 日及9 月 1 日至9 月 15 日，

424、为根据天气情况及室内温度进行的间断供冷期；每年5 月 21 日至8 月 31 日为正常不间断供冷期；因此要求物业部工程必须于每年4 月 31 日前做好供冷系统调试准备工作及10 月 15 日后开始进行供暖调试工作。 2、 在设备间断运行期间，工程操作人员在未征得主管同意的情况下，严禁擅自改变设备运行状态，需根据测温记录、天气状况及上级通知，调整设备运行状态及参数，在 保证商户的前提下，尽量降低能源消耗。 3、供暖区域的温度不应低于18 摄氏度，供冷区域的温度不应高于28 摄氏度，同时物业部工程应根据天气的温度、湿度变化，科学、合理的调节设备参数，在保证正常使用的条件下，尽量降低能耗。 4、 工

425、程人员应按规定时间对供冷、供暖公共区域进行温度测量；测量人员需将测量后的参数记录在相应表格中，由专业主管根据数据及时对设备进行调整，并做好相关记录。 5、供暖、供冷设备在运行过程中，如出现紧急情况，需设备退出运行时，必须及时启动备用机组，以保证服务质量，并在物业部统一说法后，由营运部向受影响的商户进行解释工作。 6、运行过程中，对于整体的供冷、供暖系统检修，需提前三天通知相关专业及部门，并以书面形式通知商户。 商场工程物业操作指引 158 阅读范围：北京商管全体 11、供水安全管理制度 负责部门：工程部 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、 生活用水必须按国家相关的卫生法规之规定，定期对水质进

426、行化验，化验工作必须到国家规定的专业部门送检，并由该部出具化验结果报告单。 2、 蓄水用的水池或水箱，必须对其进行定期清洗，生活水箱的清洗及水质化验由国家指定的卫生防疫部门来完成。 3、 生活供水设备的房间内，应悬挂国家指定的卫生防疫部门颁发的卫生许可证书，并按规定进行年检。 4、 水质化验单或水质化验报告由工程存档。 5、 中央空调系统的采暖水、冷冻水、冷却水的水质化验和处理，应由专业水处理公司负责，定期对补水水源的水质、循环水的水质进行化验，使其符合国家规定水质标准，水质化验单位负责出具水质化验报告单，由物业部工程组存档备查。 6、 停水对于商户的正常工作影响较大，因此停水检修必须慎重，非

427、上级领导同意不得停水。 7、 正常检修，如不影响商户，需向主管申请，经批准方可进行操作，检修完毕并检查无误后，同时做好记录。 8、 影响商户的停水检修，非紧急情况下需提前向工程经理申请，经工程经理批准后执行，检修完毕并检查无误后，应及时通知工程经理，同时做检查并做好记录。 9、 对于整体的停水检修，需提前三天通知相关专业人员，并以书面形式通知商户。 10、因管辖范围内的原因停水，则应立即查明原因，恢复正常供水。 11、遇外线路故障停水，运行人员应立即联系有关部门解决，并向上级汇报。 12、如无特殊原因，工程任何人员严禁改变设备运行时间。 商场工程物业操作指引 159 阅读范围：北京商管全体 1

428、2、房屋管理制度 负责部门：物业部工程 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、 所有房屋设施不得随意拆改、变更。 2、 所有房屋的承重墙不得拆改。 3、 外墙、玻璃保持完好，无破损。 4、 每半年进行一次安全检查，评定房屋质量。 5、 房屋外观干净，无污渍。 6、 房屋进行大、中型装修应得到上级及业主批准。 7、 工程综合维修专业具体负责房屋维护工作。 8、 对于屋面结构及外墙的完好及防火、防风、防水及保温功能必须按计划认真检查及保养，并认真填写相应记录。 9、 对于项目内的装修、维修、结构工程，严格按照工程改造、装修制度管理，对商户产生影响的工程，需尽量避开工作时间，由物业部工程组负责做好一切

429、防护手段，由营运部提前以书面形式通知商户，并在相应区域做好公示及标识后方可进行，同时相关部门随时检查、随时维修，并填写相应记录，以便使广场保持常用常新。 商场工程物业操作指引 160 阅读范围：北京商管全体 13、防火制度 负责人：专业主管 内 容： 1、 全体员工必须加强治安防范意识，执行治安管理制度，协同安全组认真做好管辖范围内的治安保卫工作。 2、 各岗位人员必须严守岗位责任制，发生事故或发现可疑情况应迅速上报处理，并负责保护好现场。 3、 各岗位人员要人人做到“两知，三会”。（知防火知识、知灭火知识、会报警、会救援、会自救逃生）。 4、 未经领导批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、

430、施工等）禁止进入配电室、冷冻机房、电梯机房、空调机房、水泵房、强/弱电机房等地。经批准进入人员必须办好相关手续，由值班人员负责接待来访者及机房安全。 5、 各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素及时进行整改。 6、 不得随意配制各机房门钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。 7、 各班组工具、材料要专人管理，携带工具或材料出广场，须由班组做好登记。 8、 必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。 9、 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组、设备机房不得存放易燃材料，易燃材料必须存

431、放在危险品库中。 10、不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏、泄漏及消防材料过期时应及时报告，进行维修更换。 11、当管辖范围内发生跑水、断电或其它紧急情况时，在场物业部所有员工要根据现场情况及时进行应急处理，减小损失及影响，并尽快汇报，如无法采取应急措施，必须尽快回到值班室听候调动，其它不在现场员工必须尽快返回值班室听候调动。 12、发现火警及时报告，一旦发生火灾，物业部的首要任务是保证供水，供电，保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，并组织重要设备的保护，以及工作人员的疏散工作。 商场工程物业操作指引 161 阅读范围：北京商管全体 14、能耗管理与节能降耗制度 负责人：专业主管 内

432、 容： 1、 成立以物业工程为主体的节能领导小组。 2、 节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。 3、 物业工程应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。 4、 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9 以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。 5、 制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效

433、率。 6、 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24 小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。 7、 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。 8、 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。 9、 工程应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。 10、工程应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。 11、工程各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种

434、能源的收费标准。 12、工程应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。 13、充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。 14、加强管道保温材料的维护保养。 15、照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。 16、在可能情况下，通过技术改造，使电梯/电扶梯达到智能管理和运行。 17、尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。 18、合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。 19、经常检修设备，使设备保持良好的润滑

435、、密封的运行状态。 商场工程物业操作指引 162 阅读范围：北京商管全体 15、设备机房管理制度 1）强电系统、机房安全管理制度 负责人：强电主管 内 容： 1、 配电室属广场动力设备所属机构，由主管全面负责技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查，与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。 2、 配电室的电力设备调度号，应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写；室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线，具备可模拟操作功能，设备编号标注齐全正确。 3、 变电所门随时关闭，除本站值班员及公司领导外，其他未经专业主管允许人员,严禁入内，经允许进入变电所人员均应登记。 4、 电话为值班专用，不得打私

436、人电话，内部通话不得长时间占用（5 分钟以上）。 5、 除检修外，禁止使用一切火源，灭火器材必须保持清洁、完好。 6、 巡视检查时，要严格执行安全巡视规定，注意保持安全距离。 7、 未经主管允许，严禁私自操作及拆卸变电所内一切设备。 8、 进行检修及倒闸时，要严格执行北京市有关规定，严格遵守安全操作规程，严格按照“四措、八制”进行操作。 9、 所有高压安全用具应摆设有序、便于取用，使用前严格检查、符合安全要求方可使用。 10、在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施；不得从事工作范围以外的工作，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表。 11、值班员必须严格遵守

437、公司各项管理制度，做到持证上岗，有效证件必须是质监局、供电局分别颁发的合格证件；并按时进行年审复试，新上岗的员工必须有老员工带领，不能单独工作。 12、按制度定期巡视设备、维护、保养，监视各个系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、工作状态调整要提前报告主管。 13、执行事故报告制度。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 14、严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物或干与工作无关之的事。 15、执行交接班制度，交班前作好清洁卫生，填写好运行记录表。认真作好运行记录。 16、不准在计算机上运行与工作无关的软件。 17、配电室运行要求： (

438、1) 值班员负责变、配电设备24 小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表； (2) 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全； 商场工程物业操作指引 163 阅读范围：北京商管全体 (3) 严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程； (4) 变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作； (5) 贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，工作时要2 人以上进行，一人操作、一人监护，

439、严禁带电检修高低压配电柜，牢固树立自保及互保意识，以安全第一为原则； (6) 变、 配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决； (7) 应急照明灯应保持随时能使用。 18、 维修员工作要求： (1) 按电气设备计划检修表的要求进行维修保养； (2) 执行上级指令安排的电气设备增改安装工作； （ 3） 按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。 商场工程物业操作指引 164 阅读范围：北京商管全体 2）弱电系统、机房安全管理制度 负责人：弱电专业主管 内 容： 1、 弱电机房属广场重地，除本室

440、值班工作人员及公司领导外，其它未经专业主管允许人员，严禁入内，经允许进入机房人员均应登记。 2、 对火灾自动报警系统要按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障，要及时处理，保证报警系统设备正常工作。 3、 弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。 4、 当班人员需严格执行公司各项管理制度，电话为值班专用，严禁拨打私人电话，内部通话不得长时间占用。 5、 除检修外禁止使用一切火源，灭火器材必须保持清洁、完好。 6、 未经主管允许，严禁任何人私自操作及拆卸机房内一切设备。 7、 机房内温度要保持在20 -25之间，经常对各种设备清洁、除尘，保证室内环境卫生干净

441、，设备整齐、光洁、保持良好通风，以确保各种设备稳定工作。 8、 严禁擅自调整机房内设备参数值，严禁私设、修改设备密码。 9、 认真执行国家消防法规，严格遵守物业的消防制度。 10、 本专业人员要熟悉机房内消防器性能、使用方法及器材位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及安全组并保护好现场，协助查清起火原因。 11、 专业人员应爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。 12、 因工作需要进入本机房的其他部门人员必须有部门负责人或本专业负责人签字认可。 13、 按制度定期巡视、维护、保养设备，监视各个系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、工作状态调

442、整必须提前通知主管。 14、 执行事故报告制度。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 15、 严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物，或干与工作无关之事。 16、 执行交接班制度，交班前作好清洁卫生，填写运行记录表。认真作好运行记录。 17、 个人操作口令不准互相传播。 18、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。 19、 弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。 商场工程物业操作指引 165 阅读范围：北京商管全体 3）空调系统机房安全管理制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、 认真执行公司各项规章制度和员工守则。 2、 冷冻机房属广场

443、机房重地，除本室值班工作人员及公司领导外，其他未经专业主管允许人员，严禁入内，经允许进入机房人员均应登记。 3、 电话为值班专用，不得打私人电话，内部通话不得长时间占用。 4、 除检修外禁止使用一切火源，灭火器材必须保持清洁、完好。 5、 未经主管允许，严禁私自操作及拆卸机房内一切设备。 6、 严禁在保护功能异常时开机。 7、 严禁在机组受到明显的管路系统振动时开机。 8、 冷冻机组各控制参数及密码不得擅自调整，严禁超越安全“设定值”调节安全装置。 9、 机房的防火设施、排水设备必须保证随时准备投入运行。 10、机房内设备必须按照厂家要求的操作规程执行操作，当发生意外情况时，应采取紧急措施减小

444、损失及影响。 11、机房温度必须保持在5至43之间，相对湿度控制在75%以下。 12、严禁非机房人员接触安全装置。 13、保持机房内卫生，并做好机组的清洁工作。 14、按制度定期巡视、维护、保养设备，监视各个系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、工作状态调整必须提前通知主管。 15、执行事故报告制度。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 16、严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物，干与工作无关之事， 17、执行交接班制度，交班前作好清洁卫生，填写好运行记录表。认真作好运行记录。 商场工程物业操作指引 166 阅读范围：北京商管全体

445、4）给排水系统、机房安全管理制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、 执行门禁制度，各水箱间、泵房等要设有专人进行管理，所有钥匙严禁私配外借，门窗箱盖必须随时锁好，无关人员未经许可严禁入内。 2、 当班人员需严格遵守公司各项管理制度，保证设备正常运行。 3、 执行交接班制度，交班前作好清洁卫生，填写好运行记录表。认真作好运行记录溢水口、泄水口及通气孔要安装防虫网，并经常检查保持完好有效。 4、 按规定定期对水箱进行清洗、消毒，防止细菌滋生，并取水样到相关部门进行化验检测，检测合格方可使用。 5、 清洗、消毒人员必须持有“健康证、培训证”等相关证件，并经卫生防疫部门许可。 6、 室内严禁堆放杂

446、物，严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物，干与工作无关的事情。 7、 水质化验单或水质化验报告由工程组存档。 8、 广场各排水井、提升井要按规定定期进行清理，井内排水设施设备必须保持正常状态。在雨季来临之前，必须对所有排水设备、排水沟及排水口进行严格检查清理，并在雨季按规定进行巡视保养。 9、 广场化粪池、隔油池必须按规定找有资格的公司进行定期清理消毒，保证安全使用。 10、 广场中水系统设备需按规定进行定期检查，保证设备正常使用。 11、 按制度定期巡视、维护、保养设备，监视系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、必须提前通知主管。 12、

447、执行事故报告制度。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 13、 个人操作口令不准互相传播，不准在计算机上运行与工作无关的软件 14、 消防泵每三个月运转一次，以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 15、 消防泵、喷淋泵、污水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。 17、操作人员在2 米高度以上检修设备时，必须系好安全带，梯底要有防滑措施，要设人扶挡。 商场工程物业操作指引 167 阅读范围：北京商管全体 5）综合维修间安全管理制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、 瓦、木、油员工对分派的

448、工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心材料的使用调配，保证工作质量。 2、 爱护工、器具，电动工具要定期擦拭、检测、加油保养，保持良好的安全和使用性能。 3、 工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质。 4、 油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。 5、 木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐，作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑、碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫，禁止在室内堆放，并且房内必须配备灭火器材。 6、 木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收。 7

449、、 电动工具等设备保持干燥、清洁。 8、 电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等。 9、 不得过量存放木料或其它易燃易爆物品。 10、使用电锯必须两人以上，非本专业人员严禁使用木工电动设备。 11、油工料房内要有良好的通风措施并必须配备灭火器材。 12、油工房内严禁接设监时电源线。 13、料房内严禁吸烟或动用明火，必须注意内部清洁，物品摆放整齐，不准将废油、废稀料倒入地沟内，非本专业人员未经批准严禁入内。 商场工程物业操作指引 168 阅读范围：北京商管全体 6）电梯安全运行管理制度 负责人：强电主管 内 容： 1、 电梯机房属于购物广场重地，机房门需保证完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人

450、进入，并注意采取措施，防止小动物进入。 2、 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。 3、 保证机房照明良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40c。 4、 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。 5、 机房内严禁吸烟及干与工作无关的事情，当班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证设备正常运行。 6、 电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。 7、 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。 8、 每天巡视机房，发现达不到规定要求的应及时处理并做好记录。 9、 要树立安全第一的思想，电梯属于

451、高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。 10、电梯钥匙应由专业人员负责保管，不得转借遗失。 11、电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。 12、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“关人”故障时，及时将客人救出的电梯 操作规程及技巧。 13、电梯长期不使用，应将机房总电源断开。 14、维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。 15、工作前要检查所使用工具是否安全、合格。 16、工作完毕完要清点工具，整理现场。 17、机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。 18、机房应有

452、良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40。 19、机房、井道必须保证没有雨雪侵入的可能，井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。 20、 未经上级批准，电梯工作人员严禁擅自改变机组设备运行状态及相关控制线路等。 21、 为确保电梯安全运行，保障人身和财产的安全，依据特种设备质量监督与安全监察规定，特规定如下： 商场工程物业操作指引 169 阅读范围：北京商管全体 1) 电梯使用单位必须对电梯使用运行的安全负责，并建立健全的电梯设备技术档案及有关管理制度。 2) 必须委托有市质量技术监督局

453、签发的有资质许可证的电梯专业维修保养单位对电梯设备进行维修、保养，以保证电梯的安全运行。 3) 在用电梯实行定期检验制度，检验有效期为一年，未经检验或超过检验周期或经检验不合格的电梯不得继续使用。 22、 电梯安全检验合格证应粘贴在电梯轿厢内的明显位置。每台电梯都应有明显的安全乘梯须知或电梯使用须知。 23、 严格执行电梯设备的常规检查制度，当发现电梯有异常情况时，必须立即整改，严禁带故障运行，各种检查应均有记录，并存档备查。 24、新装、大修、改造电梯前，应到市或辖区质量技术监督机构办理告知手续后即可开工，经检验合格后到当地质量技术监督部门办理注册登记手续，方可交付使用。 25、电梯维修、保

454、养人员及司机必须经专业培训和考核，取得特种设备作业人员资格证书后，方可从事相应工作。 26、电梯司机应做到： 1） 严格遵守有关规章制度。 2） 认真执行安全操作规程和工作守则。 3） 及时制止违章乘梯，宣传安全乘梯（使用）须知。 27、电梯发生严重事故或致使人员伤亡事故，使用单位要保护好现场，并应采取紧急救援措施立即报告特种设备安全监察部门。 28、经劳动局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。 商场工程物业操作指引 170 阅读范围：北京商管全体 7）无人值班机房安全管理制度 负责人：工程各专业主管 内 容： 1、 机房内严禁无关人员进入，门窗随时关闭并锁好。 2、 严禁在机房内吸烟及

455、做与工作无关的事情。 3、 机房内设备必须按照厂家要求的操作规程执行操作，必须保证设备不带病运行，当发生意外情况时，应采取紧急措施减小损失及影响。 4、 房内温度（一般在5至43之间）、湿度（一般在75%以下）、及通风必须保持在设备所要求的范围内。 5、 严禁擅自调整房内设备参数及密码。 6、 必须依照巡检制度按时对房内设备进行检查，定期对设备进行检测，消除隐患。 7、 必须保证机房内消防/应急/排水等设备完好，随时可投入使用。 8、 机房内严禁存放与系统设备运行无关的工具材料。 9、 未经允许，严禁私自操作及拆卸机房内一切设备。 10、保持机房卫生，并做好设备清洁工作。 8）电话机房管理制度

456、 负责人：弱电专业主管 内 容： 1、 电话机房设专人管理，除有关人员，非本专业人员谢绝入内。 2、 保持机房清洁卫生，设备、物品摆放整齐，机房内严禁吸烟。 3、 随时检查设备的运行情况，确保电话系统正常运行并做好保密工作。 4、 配线架跳线处理要做到有序，同时注意美观，要详细、准确做好整栋楼的配线表。增减或更改电话要做好记录并及时通知有关部门。 5、 由电话机房送到每层弱电竖井机柜配线架的电话线，每个配线架上应帖出端子号和线号，以便维修核对。 6、 如设备发生故障应及时汇报并采取补救措施，以提供可靠、优质的服务。 7、 严格按照用户装机单、移机单操作，各种记录准确、清晰，并及时填写配线表，依

457、据物业管理处规定按时提交各项报表。 8、 整理好设备的有关文件、资料，定期做好调整记录。 商场工程物业操作指引 171 阅读范围：北京商管全体 9）生活水泵房设备运行管理制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 水泵房是提供生活用水的场所，为严格水泵房设备设施的管理，特制订本管理规定。 1、 生活供水设备的房间内，应悬挂国家指定的卫生防疫部门颁发的卫生许可证书，并按规定进行年检。 2、 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。 3、 当班人员需严格遵守公司各项管理制度

458、，保证设备正常运行。 4、 按制度定期巡视、维护、保养设备，监视系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、必须提前通知主管。 5、 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器定期检查。 6、 生活水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。 7、 操作人员在2 米高度以上检修设备时（包括开关、阀门等），必须系好安全带，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。 8、 溢水口、泄水口及通气孔要安装防虫网，并经常检查保持完好有效。 9、 执行门禁制度，要设有专人进行管理，所有钥匙严禁私配外借，门窗箱盖必须随时锁好，无

459、关人员未经许可严禁入内。 10、按规定定期对水箱进行清洗、消毒，防止细菌滋生，并取水样到相关部门进行化验检测，检测合格方可使用，水质化验单或水质化验报告由工程部存档。 11、清洗、消毒人员必须持有“健康证”、“培训证”等相关证件，并经卫生防疫部门许可。 12、室内严禁堆放杂物，严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物，干与工作无关的事情。 13、按制度定期巡视、维护、保养设备，监视系统运行情况，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、必须提前通知主管。 14、执行事故报告制度。发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 商场工程物业操作指引 172 阅读范围

460、：北京商管全体 10）热力机房安全管理制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 为了确保安全稳定供热，进一步提高热力站运行管理水平，结合热力集团公司的有关规定，特制定热力站运行管理制度： 1、 热力站冬季实行24 小时值班。 2、 当班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证设备正常运行。 3、 认真巡视设备，监督热力站代管人员作好设备定期的维护、保养工作。 4、 监督热力站代管人员严格按照操作规程进行设备操作运行。 5、 认真作好交接班工作，认真完成交接班记录。 6、 值班人员不得带与工作无关人员进站，因工作需要非本站人员进站一律填写来客登记表。 7、 值班人员未经批准不允许在热力站内接、用临时电器

461、设备，不允许随意挪动消防器材。 8、 机房内因设备检修需使用电气焊工作时，应严格按照消防管理制度有关条例执行，动火作业前应向有关部门办理动火证，做好防护措施，严禁无证人员上岗操作。 9、 设备检修需有计划，有安全措施，并及时通知甲方有关部门。 10、 要爱护设备，保持设备、工具、仪器、仪表的整洁，专人负责。创造一个良好的工作环境。 11、 设备、管道、阀门等检修人员需将损坏的保温、油漆恢复，并将现场清理干净，保持热力 站整洁。 12、热力站内要做到三干净；设备干净、机房干净、值班室干净。四不漏：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。五良好：密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好、运转良好。 商场工程

462、物业操作指引 173 阅读范围：北京商管全体 16、各系统设备运行/维修/保养制度 1）交接班管理制度 负责人：工程各专业主管 内 容： 交接班制度是维护安全的基本保证，值班全体人员必须严格按本制度认真执行，物业工程将按本制度考核值班人员执行情况。配电室、冷冻机房实行24 小时值班制。 1、 交接班前做好班前各项交班准备工作，交接未结束，交班人不能换下工作服； 2、 接班人员应提前10 分钟到达岗位，做好接班准备工作，包括： (1) 查看上班运行记录，听取上班值班人员运行情况介绍，交接设备运行表。 (2) 检查设备运行是否良好。 (3) 检查仪表工具、钥匙等物品是否完好齐全，并在交接班记录表上

463、签字。 3、 当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按要求可以处理而未处理的不能下岗； 4、 交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位； 5、 在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向上级领导汇报。在处理故障过程中，未经领导同意不能下岗； 6、 接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责； 7、 下列情况不得交接班： (1) 接班人员未到达岗位。 (2) 接班人员有醉洒现象或神态不清。 (3) 交班人员未清理好值班室卫生时。 8、 凡接班后发生的问题均由接班人负责； 9、 各班交接记录妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁；

464、 10、对本班记录的执行情况，物业部工程进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。 商场工程物业操作指引 174 阅读范围：北京商管全体 2）值班管理制度 负责人：工程部各专业主管 内 容： 1、 值班人员要严格执行公司各项规章制度。 2、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，私自替班或换班。 3、 熟悉设备的性能和操作规范，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，认真填写设备运行表，及时发现和处理隐患。 4、 按时巡视设备，密切注意设备运行状态，监视各个系统运行情况，做好设备的日常保养和维修，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、工作状态调整要提前向主管申请。 5、

465、 禁止在值班室内吸烟、打闹、酗酒、接待亲朋或其他与工作无关人员。 6、 禁止在值班时干其它违法违纪之事。 7、 禁止在工作时间睡觉，看与工作无关的书籍或干与工作无关的事情。 8、 早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都必须有人值班。严禁在设备机房内用餐。 9、 每天都应打扫值班室卫生，保持清洁。 10、 值班人员因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意。 11、 执行门禁制度及事故报告制度，发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 12、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。 商场工程物业操作指引 175 阅读范围：北京商管全体 3）零维修管理规定 1、 施工完毕后要做

466、到： (1) 检查施工现场，将工具、残留物、废料等收集整理，并清点数量后带离商户区，妥善处理。 (2) 尽量将施工现场整理清洁，如遇特殊原因，可向领导汇报，请求环境配合。 (3) 检查施工质量，尽量做到一次成功。 (4) 向商户表明施工完毕，并请商户检验合格。 (5) 向商户征求意见，请商户在维修单上签字确认，并询问有无其它工程问题，如有应及时处理或汇报上级。 (6) 向商户礼貌道别，并表示感谢配合。 2、 进入商户区后，只能谈论与工作相关的话题，严禁大声喧哗或吸烟。 3、 严禁做与工作无关的事情。 4、 严禁无故使用或随便触摸商户的一切与工作无关的物品及设施。 5、 严禁无故拖延工作时间或刁

467、难商户。 6、 对商户提出的问题要积极回答，但要考虑以下几点： (1) 在商户面前不能说不知道、不属我管等词语，如遇此类问题可向商户表示代为转答或寻问，并尽快给您答复。 (2) 严禁将设备缺陷及公司内部决定向商户表明。 (3) 严禁私自答应不在本职范围内的各种商户要求，应向商户表明可予以汇报请示。 7、在施工过程中，如遇商户要进行工作或查找资料等，应尽量先礼让商户，如确实困难，必须向商户解释清楚，以最短时间完成此道工序。 商场工程物业操作指引 176 阅读范围：北京商管全体 4）大、中修管理制度 负责人：工程经理、各专业主管 内 容： 将磨损严重，使用年限较长的设备通过更换主机，及全面更换磨损

468、器件来恢复设备原有的性能，为正确执行操作，做到适时合理维修及更换配件，特定此规定。 1、 依据日常维修保养记录判断设备中修周期； 2、 依据中修周期及结果来确定设备大修时间； 3、 依据设备设计说明来执行中修、大修计划； 4、 对设备的大、中修及改造应提出计划，经上级批准后安排施工，要求改造前后应出具设备性能指标评价报告； 5、 设备大、中修工程原则上应与专业公司签订维修合同； 6、 大、中修后要将各项技术指标进行试验，并填写报告。 5）给排水系统巡检制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、值班人员须按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）： （ 1） 水泵房、各水

469、箱间、市政主管进水间每天巡视二次； （ 2） 各层污水泵房、中水间、污水池每天巡视二次； （ 3）消防泵房每天巡视一次； （ 4）公共区域给/排水设备每周巡视一次； （ 5）不经常运行设备半月巡视一次； （ 6）其它设备依据天气及运行状况巡视； （ 7）特殊设备及故障设备加强巡视； 2、巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 3、巡视内容主要包括（但不限于）：机房及设备卫生、各部位照明、消防设备、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风、有无跑、冒、滴、漏等现象，并认真填写记录。 4、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不

470、得编造、涂改。 商场工程物业操作指引 177 阅读范围：北京商管全体 6）设施、设备管理制度 负责人：各专业主管 内 容： 1、 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制定由系统工程主管负责，并提交工程经理审阅；维修保养记录由维保人负责填写，并提交系统工程主管及工程经理审阅。 2、 保养计划要根据设施设备的使用时间，运行时间及相关系统设备等综合考虑制定，尽量避免因同一系统设备，不同专业造成的重复影响。 3、 进行工作时，要悬挂状态牌及采取其他安全措施。 4、 保养计划的制定要按设备情况分出日、周、月、年等不同保养周期及项目。 5、 保养用料要严格按照预算计划执行，特殊情况必须上报。 6、 工作时

471、严禁在设备间内吸烟及干与工作无关之事，如须动火，应经部门主管签字后到安全领取动火证，并在现场设监护人员。 7、 值班人员时刻监视报警设备，不准乱动和拆卸机器设备在遇到报警时，要迅速查明报警点，立即通知巡查人员弄清情况，及时处理。 8、 按专业归属建立设备台帐，设备档案。 9、 订立各种设备保养工作内容及操作程序。 10、所有设备必须根据相关专业维修保养作业指导书及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、月度保养计划及保养项目。 11、相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。 12、维修保养记录必须完整、真实，并须由系统工

472、程主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 13、进行正常系统维修保养及检修时，如对商户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对商户之影响范围），以便使受影响之商户做好充分准备。 商场工程物业操作指引 178 阅读范围：北京商管全体 7）设备事故管理制度 负责人：各专业主管 首要原则：当管辖范围内设备、设施出现紧急故障时，发现人应立即通知总值及各部门相关人员在五分钟内到达现场，到达现场后，专业人员应在保证人员、设备、设施安全的情况下，在最短时间内采取应急措施，关闭设备设施上级开关，以“将损失降到最低范围内”为原则，采取一切有效方法

473、，严防二次事故发生，并立即配合清理现场减少影响面，随即最长在10 分钟内维修负责人立即安排修复该设备、设施，以保障广场各系统设施正常运行时用。 措施及规定： 1、 管辖范围内所有非特殊房间钥匙，包括各工程房间钥匙，均在安全封存一套，当紧急情况发生时，抢险人员能够在第一时间打开相应房门。 2、 物业库房钥匙应在安全封存一套，以便在非办公时间内紧急维修时取用。（其余时间一律由行政专人负责） 3、 在使用物业封存库房钥匙时，需由不同部门人员2 人以上同时启封，在总值记录上签字确认，方可使用，并于次日立即向上级领导汇报。 4、 在非办公时间领用库房内物品时，应由总值将所领用物品逐一登记，由领用人签字，

474、并于次日向行政部库管员汇报，办理相关领用手续。 5、 设备设施紧急故障发生后，总值应立即到达现场，将现场情况拍照存档。接报工程维修人员应在5 分钟内到达现场，进行紧急处理，并同时检查相关设备设施是否受到影响，一并采取紧急处理措施，处理程序按广场紧急预案规定执行。 6、 当设备、设施紧急故障发生在非办公时间，发现人应立即通知总值或各部门相关领导或维修人员，由总值或现场部门负责人立即向总经理汇报。 7、 设备、设施紧急故障发生后，相关部门负责人接到报告后在以下情况下（包括但不限于），应立即赶到现场组织抢修： (1) 故障设备影响次日广场正常运行； (2) 故障设备影响面积在一层以上； (3) 故障

475、导致其它重要设备受损； (4) 当值班人员不能判断事故原因及后果； (5) 当值班人员无能力进行紧急处理修复； 商场工程物业操作指引 179 阅读范围：北京商管全体 8）暖通专业运行巡视制度 负责人：暖通专业主管 内 容： 一、各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知上级组织人员解决，同时作好记录告知专业主管。 二、如本专业设备出现故障，应立即用对讲机通知上级派维修班人员修理。同时作好记录。 三、值班人员必须按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）： 1. 冷冻机每小时巡视一次 2. 热力站每2 小时巡视一次 3. 各层风机房、空调机房每天巡

476、视一次 4. 公共区每班巡视一次 5. 不经常运行设备半月巡视一次 6. 其它设备依据天气及运行状况巡视 7. 特殊设备及故障设备加强巡视 四、巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 五、巡视内容主要包括（但不限于）：公共区设备状态、机房及设备卫生、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、消防设备、各部位照明、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风、有无跑、冒、滴、漏等现象，皮带、风机轴承、电机底座、过滤网及冷凝水是否畅通等，并认真填写记录。 六、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。 商场工程物业操作指引 180 阅读范围：北京商管全体 9）空

477、调及新风机组操作规程 负责人：暖通专业主管 内 容： 一、目的： 确保空调设备设施保持良好性能，保证广场空调温、湿度适宜。 二、适用范围： 空调设备、设施的运行管理。 三、职责： 暖通运行工负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。 暖通维修工负责设备检修，日常清洁维护。 暖通主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。 四、暖通运行工作程序： 运行人员严格执行设备操作规程，按运行时间启停设备。 按照空调机操作规程进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。 及时调整设备，保持广场办公区温度适宜。 严格按照交接班制度及巡视制度执行，巡视检查

478、制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。 五、制冷机、空调机设备由运行员负责操作 运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。 运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。 保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。 六、制冷机组操作规程 1、开机前的准备工作。 （ 1）检查冷冻水与冷却水系统的阀门是否处于正常开启位置； （ 2）检查冷冻水泵及冷却水泵是否处于正常状态； （ 3） 检查电源电压是否在机组设计的额定电压范围内，如低于或超过设计的额定电压范围不准开机。 商场工程物业操作指引 181 阅读范围：北京商管全体 （ 4）检查制冷机油位，应在低视位窥镜里面看到油位在视

479、镜中线上方超过1/2 位置。 检查主机的高低压力读数是否与已往正常状态下的压力读数相一致，以此判断主机是否有气体泄漏现象产生。 给主机送电，通过控制屏幕检查主机系统是否有故障及通过控制屏幕核对技术参数是否与厂家提供销的技术相符，如有故障应先排除故障及报警信号“待机组控制部分正常后，方进入启动状态。 检查冷却塔处于运行自动状态。 2、开机程序 第一步 首先启动冷却塔风机； 第二步 启动冷却水泵； 第三步 启动冷冻水泵； 第四步 最后启动中央空调主机。 注：在每一项设备启动运转正常后才能进行下步工作。 3、 停机程序与开机程序相反进行 第一步 先停主机； 第二步 停冷却水泵； 第三步 停主机10

480、分钟以后停冷冻水泵； 第四步 停冷却塔风扇。 主机运行中检查要点。 启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。 油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。 开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。 启动主机检查工况、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。 记录主机运行状态，油温应保持在（43 48）。冷却水温应在（27 32），根据室外气温调整出水温度。 商场工程物业操作指引 182 阅读范围：北京商管全体 10）给排水设备、设施操作规程 负责人：暖通专业主管 内 容： 一、 目 的 给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。 二、 适 用范围 给排水设备、设施的操作

481、。 三、 术 语 指专用设备固有的特性和作用功能。 四、 职 责 值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。 五、 给 水设备操作规程 1、 检查水箱水位、电源开关、水阀位置。 2、 开启进水阀，关闭泄水阀。 3、 水泵控制开关，转到“手动”位置。 4、 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。 . 5、 缓慢打开出水阀门观察压力表指向上升位置。 6、 压力表指针低于0.4MPA 时，将压水阀门关水，噪声将下降。 7、 指针上升超过0.4MPA 时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。 8、 指针在0.8MPA 时，可将压水阀门全部打开。 9、 按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。 1

482、0、将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。 六、 排 水设备（潜水泵）操作程序 1、 手动操作 2、 自动运行 潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。 控制箱转换开关拨到“手动”位置 按“启动”按钮水泵运转 按”停止“按钮水泵停止运转 商场工程物业操作指引 183 阅读范围：北京商管全体 11）热力站运行操作规程 负责人：暖通专业主管 内 容： 为了进一步提高管理水平，杜绝因操作原因引起供热事故，确保各种换热设备的稳定运行，特制定如下操作规程： 一、 运行前热力系统充水 热力系统的补水应根据情况先站内、后站外：先二次、后一次：先回水、后供水的流程。充水

483、时，放气阀门应开启，泄水阀门应关闭，然后缓慢开启补水阀门，直到放气阀连续冒水。空气放净应立即关闭放气阀门，当满水信号显示或达到正常运行的静水压力时应停止充水。 二、 热力系统的启动运行 值班员接到供热指令后，应做如下操作： 1、 检查站内阀门是否开关到位。 2、 系统压力是否正常，仪器、仪表是否准确。 3、 配电是否输送到位（电压是否在允许范围360 420V 内） 。 4、 按水泵安全技术操作规程开启水泵（DL 泵需启动前盘车，G 泵需放气）。 5、 启泵后，观察电压、电流是否合格，水泵运转声音、进出口压力是否正常。 6、 运行期间，水泵吸入端的压力不低于2 Kg/cm2，以免系统倒空，水泵

484、汽化。 确认以上操作准确无误后，将指令执行情况向上一级汇报，待水泵运转稳定后，按指令将运行参数调节到位。 三、 热力系统的停止运行 值班人员接到停止供热运行的指令后： 1、 关闭加热器一次水阀门（先供后回）。 2、 按水泵安全技术操作规程停止水泵的运行。 3、 关闭二次水阀门（先供后回）。 操作完毕后，将指令执行情况向上一级汇报。 商场工程物业操作指引 184 阅读范围：北京商管全体 12）二次供水操作规程 负责人：暖通专业主管 内 容： 1、目的 保证二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。 2、适用范围 自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管。 3、职责 (

485、1) 维修运行员负责储水箱的清洗、消毒工作的监管。同时联系相关单位进行水样取样及水质检测工作。 (2) 主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。 (3) 工程经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消毒工作计划和停水通知发布。 4、二次供水工作程序要求 (1) 二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。 (2) 运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱需结构外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实，加锁，并有二次供水卫生合格证。 (3) 二次储水箱清洗消毒人员需有卫生防疫站认可的“健康证”、“培训证”。 5、二次供水储水箱清洗、消毒程序 (1) 发出停水通知在不影响业主工作、生活的时间

486、段进行工作并保证按时完工。 (2) 工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。 (3) 安全事项： a、 照明电源要用24V 低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。 b、 在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内通风2-3 小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。 （ 4） 注意事项 在清洗水箱过程中，应有监护人员，作业人员需佩戴防护眼镜和口罩，如在池、箱内感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即

487、可恢复。 （ 5） 除杂物和清洗时，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱 商场工程物业操作指引 185 阅读范围：北京商管全体 顶部器壁墙角墙底角底部依次刷洗，再用清水冲洗一遍，排除污水。 （ 6） 消毒 a) 消毒剂按使用说明书调制水溶液比例进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将入孔盖盖好，封闭半小时后排除消毒剂。 b) 水池、水箱内注入适量自来水，反复清洗上述位置，彻底清除消毒药水。 c) 消毒完毕后，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球内应无存水，连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化、变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合

488、使用要求。 （ 7） 注水 在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好入孔检查口并锁好。 （ 8） 取水样 a) 水样抽取点应从低位水箱，高位水箱，高、低区用户各取样一支，由维修人员完成此项工作。 b) 盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间号及取样日期，送防疫站进行检测。 c) 如水样经受检不合格时，给排水主任应报告工程部领导安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站派人监督全过程，直至检测合格为止。 （ 9） 记录和报告 a、 维修员负责记录清洗消毒水箱的全过程，并记录生活水箱清洗消毒记录表，由专业主管审核，工程经理

489、签字后交文员存档。 b、 将“卫生检测结果报告单”原件存档，专业主管留副件保存备查。 商场工程物业操作指引 186 阅读范围：北京商管全体 13）变（配）电设备运行管理规范 负责人：强电主管 内 容： 一、 目 的 确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。 二、 适 用范围 我方接管区域变、配电设备的管理。 三、 职 责 1、 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。 2、 维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。 3、 强电领班负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督和外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。 4、

490、工程经理负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系及上述工作检查及停电检修前发布通知。 四、 配 电室运行工作程序 1、 值班员负责变、配电设备24 小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表。 2、 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。 3、 严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。 五、 维 修员工作程序 1、 按电气设备计划检修表的要求进行维修保养。 2、 执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。 3、 按期完成日常电气设施的维护工作和维

491、修工单的维修内容。 六、 变 配电室的管理工作程序 1、 非工作人员不得进入变配电室。特殊情况需经主管以上人员或工程经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。 2、 变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。 3、 操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后在运行记录本上详细记录操作过程。 4、 变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决。 商场工程物业操作指引 187 阅读范围：北京商管全体 5、 应急照明灯应保持随时能使用。 6、 保持消防设施完好，禁止吸烟。 七

492、、 停 电管理工作程序 需要停电才能进行设备检修时，事前由强电主管填写停电报告，经工程经理审核批准后，交由管理处领导进行复审、批准后下发，强电领班实施指令，配电值班员负责组织其它专业配合执行指令工作。配电室值班人员在约定时间停电前1 小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知总值已恢复供电。 商场工程物业操作指引 188 阅读范围：北京商管全体 14）变（配）电室电气设备巡检制度 负责人：强电主管 内 容： 一、 巡 视 1、 正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查。 2、 雷雨天气需要巡视室外高压设备时应穿绝缘靴，并不接近避雷器、避

493、雷针及其接地装置（对避雷针应保持5 米以上的距离）。任何情况下，巡视人员距高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止超过遮拦巡视。 3、 10KV 高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4 米；室外应大于8 米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。 4、 巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故。 5、 巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。 6、 巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处8 米以外，一方面派人看守，一方面迅速进行

494、处理。 7、 发现设备有问题应随时做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全工作制度。 二、 检 查 1、 检查主进柜瓷部件和开关是否正常，检查带电显示是否正常。 2、 检查运行变压器声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。 3、 负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。 4、 所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象。 5、 观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。 6、 巡视

495、检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表、电压表指示是否在正常数值范围内。 7、 检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象。 8、 检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。 9、 各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点镙丝是否压实，有无因过载变色现象。 10、检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（不影响商户正常营业的情况下）进行停电清扫灰尘。 商场工程物业操作指引 189 阅读范围：北京商管全体 15）强电系统巡检制度 负责人：强电主管 内 容

496、： 1、值班人员必须按巡检路线检查所属设备。 2、值班人员必须按时对所属机房公共区等重要地点进行巡检，主要包括（但不限于）： (1) 各层配电间每天巡视一次； (2) 公共区（照明、开关、插座、烘手气等）每天巡视一次； (3) 外围照明依据天气情况至少每班一次； (4) 运行设备控制柜每天巡视一次； (5) 其它照明设备及备用电器设施依据天气及运行状况巡视； (6) 特殊设备及故障设备加强巡视。 3、巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 4、巡视内容主要包括（但不限于）：公共区设备状况、机房及设备卫生、各部位照明、门窗、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、

497、室内温度/湿度及通风、消防设备、有无异味、异常声响、过热等现象，并认真填写记录。 5、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。 商场工程物业操作指引 190 阅读范围：北京商管全体 16）倒闸操作工作规程 负责人：强电主管 内 容： 1、 倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行，倒闸操作应执行操作票制度，监护制度及复诵的规定。 2、 倒闸操作应由两人进行。一人操作，一人监护。重要的或复杂的倒闸操作，值班人员操作时，现场应有值班负责人监护。 3、 倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。操作时，应先核对设备名称、编号，并检查断路器（或隔离开关）的原始状态与操作票所写

498、的是否相符。操作中，应认真监护、复诵。每操作完一步即应有监护人在操作项目前划“”。 4、 操作中发生疑问时，必须向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作。不准擅自更改操作票。 5、 在封闭式配电装置进行操作时，对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确，发现位置指示有错误或有怀疑时，应立即停止操作，查明原因，排除故障后方可继续操作。 6、 操作电气设备的人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴并根据操作任务采取相应的安全措施。 7、 停电操作应按先断断路器，后断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行；送电操作的顺序与此相反；严禁带负荷拉、合

499、隔离开关。 8、 用手动机构分、合断路器设备及隔离开关，使用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。 9、 带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。 10、下列操作项目应填入操作票内： (1) 应分、合的断路器和隔离开关；断路器小车的拉出、推入； (2) 检查断路器和隔离开关的分、合位置，带电显示装置指示； (3) 验电：装设、拆除临时接地线，检查接地显示是否拆除； (4) 检查负荷分配； (5) 安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。 11、在发

500、生人身触电事故或电气火灾时，可不经许可先行断开有关电源，再报告有关上级和供电部门。特别重要部门应根据本单位具体情况制定现场细则。 12、下列各项操作可以不用填写操作票： (1) 事故处理； (2) 分、合断路器的单一操作； (3) 拉开接地刀闸或拆除配电室内的一组接地线。 但各项操作应记入值班记录内。事故处理后应在值班记录中记录处理的详细过程。 商场工程物业操作指引 191 阅读范围：北京商管全体 17）外围照明、霓虹灯、广告灯箱管理规定 负责人：强电主管 内 容： 1、 外围照明、霓虹灯及广告灯箱不仅是广场对外宣传的窗口，又起着美化首都的作用，非常重要，启闭时间应严格遵守市政管委通知及本广场

501、规定。 2、 按时巡视，发现有部分损坏不亮时，应立刻关闭电源。通知厂家维修，并向领导报告做好记录。 3、 在遇大风（四五级以上）、雨、大雪等恶劣天气时应将其关闭。 4、 每年检查一次其电源线绝缘情况。 商场工程物业操作指引 192 阅读范围：北京商管全体 18）电梯安全管理规定 负责人：强电主管 内 容： 1、 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。 2、 电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。 3、 工程经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。 4、 工程经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工

502、作。 5、 电梯维修工负责对电梯保养和维修工作质量进行日常跟踪和检验。 6、 广场统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。 7、 在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。 8、 经技术监督局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。 19）电梯巡检制度 负责人：强电主管 内 容： 1、 值班人员必须每天按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检。 2、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 3、 巡视内容主要包括（但不限于）： (1) 机房及设备卫生，各部位温度/湿度及通风、照明及消防设施是否正常。 (2) 动力电源

503、、导线、机组、控制柜、各安全回路等是否正常，有无异常声响、异味。 (3) 各润滑部位是否缺油，油标是否在正常范围。 (4) 限速器、限速绳运转是否正常。 (5) 轿箱内乘感、照明、指示、风扇、警铃、电话、LCD 屏等是否正常。 (6) 外呼及显示、厅门钥匙开关、厅门地坎有无异物，状态是否正常。 (7) 底坑内有无异物，各涨紧轮是否在规定范围。 (8) 对重缓冲器是否在正常范围250mm-350mm 之内。 4、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。 商场工程物业操作指引 193 阅读范围：北京商管全体 20）楼宇设备设施保养操作规程 负责人：弱电主管 内 容： 1、 运行人

504、员应按规定按时到岗。 2、 做好设备的日常保养，按时查看各分系统运行情况，发现设备故障应及时排除。 3、 系统报警的处理： (1) 系统出现状态报警，需核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。 (2) 系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。 (3) 系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。 (4) 系统出现硬件报警（离线 ），应及时上报领导，同时通知相关专业采取相应措施保障设备正常运行。 4、 密切配合相关专业的设备检修工作。 5、 工作时间不得无故离岗，如必需离开须有人接管。 商场工程物业操作指引 194 阅读范围：北京商管全体 21）电梯安全

505、操作规程 负责人：强电主管 内 容： 1、 电梯行驶前的检查与准备工作： (1) 开启厅门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。 (2) 开启轿厢内照明。 (3) 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。 (4) 厅门关闭后，从厅门外不能用手拔启，当厅门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。 (5) 平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。 (6) 经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。 2、 电梯行驶中应注意事项： (1) 轿厢内的载重量应不超过额定载重量。 (2) 客用电梯不许经常作为载货电梯使用。 (3) 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准

506、并严加安全保护措施后装运。 (4) 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运超长物件。 (5) 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。 (6) 轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置他物。 3、 当电梯使用发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修 (1) 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； (2) 运行速度显著变化时； (3) 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时； (4) 行驶方向与选定方向相反时； (5) 内选、平层、快速、召唤和楼层信号失灵失控时； (6) 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时； (7) 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时； (8) 安全钳或限速器

507、误动作时； (9) 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时； (10) 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。 4、 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在顶层，将操纵盘上开关全部断开，并将厅门关闭。 5、 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。 商场工程物业操作指引 195 阅读范围：北京商管全体 22）电梯、电扶梯外包维修保养管理操作规程 负责人：强电主管 内 容： 一、 职 责 1. 电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写电梯保养记录。 2. 电梯维修工负责跟踪检查，并对检查内容进行确认。 二、 内 容 1、 机房： (1) 先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、

508、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。 (2) 电动机、曳引机、曳引轮的检查及油质油量的检查。 (3) 齿轮箱、油量、油质的检查。 (4) 限速器及开关的检查、清扫、活动部位注油。 (5) 制动器的行程、动作、灵活性，制动闸瓦磨耗的检查及活动部位注油。 (6) 电动机冷却风扇注油。 2、 机身及井道： (1) 保养时从最高层向下保养（用检修速度）。 (2) 轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、限位开关等） (3) 内外门开闭动作及门脚胶检查。 (4) 内外门检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头钢丝绳、路轨检查清扫

509、。 (5) 内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。 (6) 接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。 (7) 各种撞动开关、刀、接点检查。 (8) 超重开关清扫、抹油。 （ 9）行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层等。） （ 10）各指示灯检查及灯泡更换。 （ 11）各油杯油量检查补充，张紧轮加油。 （ 12） 井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。 3、扶梯参照直梯执行。 商场工程物业操作指引 196 阅读范围：北京商管全体 23）电梯维修规定 负责人：强电主管 内 容： 1、 职责

510、 (1) 电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。 (2) 电梯维修工进行维修保养工作时按照本规定执行。 2、 内容 (1) 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。 (2) 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各挚板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。 (3) 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。 (4) 在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须

511、同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。 (5) 操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。 (6) 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。 (7) 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。 (8) 使用的手灯必须带护罩，并采用36 伏以下的安全电压。 3、 电梯维修保养注意事项： (1) 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。 (2) 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得遗留在设备内。 (3) 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。 商场工程物业操作指引 197 阅

512、读范围：北京商管全体 24）弱电系统巡检制度 负责人：弱电主管 内 容： 1、 值班人员必须按规定时间、巡检线路，对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）： (1) 公共区消防报警、监控等弱电设备、设施，弱电机房每周巡视一次； (2) 中控室设备、楼宇自控系统、车库管理系统每天巡视一次； (3) 其它设备线路依据运行状况巡视； (4) 特殊设备及故障设备加强巡视。 2、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 3、 巡视内容主要包括（但不限于）： 公共区设备状态、机房及设备卫生、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度）、消防设备、照明、有无异味、异常声响、温度

513、/湿度及通风等情况，并认真填写记录。 4、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。 5、 个人操作口令不准互相传播。 6、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。 7、 对火灾自动报警系统要努力按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障，要及时处理，努力保证报警系统的正常工作。 8、 弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。 商场工程物业操作指引 198 阅读范围：北京商管全体 25）消防设备设施保养操作规程 负责人：工程各专业主管 内 容： 1、 每次分区进行检查测试，全年对控制模块滚动测试一遍。 2、 外观检查，控制模块有无遗失、破损及污

514、染，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态。 3、 每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压范围内。 4、 消防手报按钮及声光报警器每月检查一次，全年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器测试一遍。要求达到如下结果： (1) 每次分区进行检查测试，全年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器滚动测试一遍； (2) 外观检查，消防手报按钮及其相应声光报警器有无遗失、破损，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态； (3) 每月对测试区线路的末端电压进行检查，其电压是否在设备正常所需的电压及范围内； (4) 进行报警功能测试，相应的反馈信号应反馈至消防中控室，并测试电压输

515、出值。 5、 消防电话插孔每月检查一次，全年对消防电话插孔滚动测试一遍，要求如下： (1) 每次分区进行检查，全年对所有消防电话插孔滚动测试一遍； (2) 外观检查，消防电话插孔有无遗失、破损，安装应牢固，不应被阻挡且应处于正常工作状态； (3) 每月对测试区线路的末端电压进行检查，其电压应在设备正常所需的电压及范围内。 6、 消防切电功能每月检查测试一次，全年对所有消防强切系统检查一遍，要求达到如下结果： (1) 每次分区进行检查，全年对所有消防强切系统检查一遍； (2) 接线检查，接线应正确、牢固； (3) 进行电压测量，其电压应在设备正常所需的电压范围内。 7、 可燃气体泄漏报警系统每月

516、检查测试一次，要求达到如下结果： (1) 外观检查，应保持清洁无污染，安装应牢固，周围应无杂物，并不应被遮挡； (2) 用专用气体进行测试，现场报警与中控室报警功能正常且地址正确。 8、 消防、排烟设备的维护保养： (1) 排烟口/正压口每季度检查测试一次，全年对所有排烟口、正压口检查测试一遍，要求达到如下结果； a、 外观检查排烟口、正压口有无破损，安装应牢固，关闭应紧密无变形； b、 排烟口、正压口应不被阻挡； c、 排烟口距可燃物距离不小于1 米； d、 现场手动和远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确； 商场工程物业操作指引 199 阅读范围：北京商管全体 e、 接线检查，应牢

517、固无松脱现象。 (2) 排烟风机、正压风机每季度检查测试一次，全年对排烟风机/正压风机系统检查一遍，要求达到如下结果： a、 电源检查，所供电源应为消防电源； b、 排烟风机、正压风机运行测试，运行应正常； c、 对排烟量及送风压力进行测试，其测量值应在允许范围内。 (3) 防火阀每季度检查测试一次，全年对所有防火阀系统检查一遍。要求如下： a、 外观检查防火阀应无破损，安装牢固，关闭、打开应紧密无变形； b、 现场手动/远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确； c、 接线检查，应牢固无松脱现象； d、 防火阀联动功能检查，应能可靠联锁关闭排烟机或空调机。 (4) 防火卷帘门每季度检查

518、测试一次，全年对所有防火卷帘门检查一遍，要求如下： a、 外观检查，防火卷帘门导轨应无破损，安装应牢固，无扭曲变形； b、帘板间无缝隙，无锈蚀。帘板窜动量不大于2MM。卷帘的不平直度不大于洞口的1/300； c、卷帘传动轴承安装牢固，无异样，每年加油一次； d、手动和电动操作卷帘门应能可靠动作，限位准确，信号反馈正常； e、检查金属熔断装置，并进行测试实验，卷帘应依靠自重自动降落； f、门两侧的手操装置应能可靠运行； g、电控箱内电器元件安装牢固，接线正确，无异常现象。 9、防火门每月检查测试一次。要求达到如下结果： (1) 外观检查；门框、门扇组件齐全，木质门小五金件齐全。门框、门扇表面无明

519、显凹凸擦痕，无扭曲变形。双扇门配合应严密无缝隙。闭门器、顺序器、电磁门吸安装牢固，动作可靠。防火门的开启方向正确； (2) 电磁门吸能可靠释放，信号反馈正确； (3) 周围应无杂物、遮挡物，影响门的开启关闭。 10、消防疏散设备的维护保养： (1) 疏散指示、安全出口灯、应急照明每季度检查测试一次，全年对所有疏散指示、安全出口灯、应急照明检查一遍。疏散通道每月检查一次，要求达到如下结果； (2) 外观检查，疏散指示、安全出口灯有无破损，安装应牢固，方向指示应正确无误；疏散用应急灯照度测试，应不低于标准值； (3) 进行主电切断测试，应能可靠投入备电运行，并满足要求； (4) 疏散通道内应无杂物

520、堆积，照明功能正常，通道宽度符合规范要求。 11、消防广播系统每月检查测试一次，全年对所有消防广播系统检查一遍，要求如下： (1) 每次分区进行检查，全年对所有消防广播系统检查一遍； 商场工程物业操作指引 200 阅读范围：北京商管全体 (2) 外观检查，消防广播应无遗失、破损，安装牢固，消防广播不被遮挡； (3) 消防广播手动选层功能检查，声压级应大于背景噪音，选层正确； (4) 自动切换功能测试，对火灾及相应区域进行自动广播测试； （ 5) 对测试区线路的末端电压进行检查，其电压应在设备正常所需的电压范围内。 12、消防电梯每季度检查测试一次，要求达到如下结果： (1) 检查电梯轿箱内电话

521、并与消防控制室通话，话音应清晰； (2) 电梯井底排水设施检查，排水渠道通畅； (3) 消防按纽外表应完整无破损。按下消防按纽，消防电梯应自动迫降到首层，并自动开门，电梯处于消防状态； (4) 消防自动迫降功能检查，在消防系统处于自动状态下，电梯应能自动降至首层，并自动开门。 13、消防灭火设备的维护保养： (1) 消防水泵每月检查测试一次。要求达到如下结果； a、 水泵外观检查。各进出口阀门手轮应转动灵活，阀杆上有黄油； b、 检查并紧固水泵电机端子，摇测电机绝缘； c、 安排好消火栓系统、喷淋系统的泄水点； d、 试运行水泵，手动/自动远程启动每台泵一次，使水泵处于手动/自动远程工况，手动

522、/自动远程起、停水泵，起泵信号应正确反馈到消防控制室。 (2) 稳压泵加压延时一段时间仍未达到系统设定压力主泵是否启动补水； 模拟主泵故障，备泵应能自动启动； (3) 消防水池和水箱每季度清洗检查一次，要求达到如下结果； a、 检查阀门手轮转动应灵活，阀杆上有黄油； b、 液位报警应可靠准确无误，泵启动正常。消防低液位报警准确，启泵功能正常可靠； c、 进水管不被堵塞，自动补水装置完好。溢水管、泄水管应完好，阀门动作灵活； d、 每季度进行清洗一次。 (4) 信号阀、水流指示器、报警阀每季度检查测试一次，要求达到如下结果： a、 外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。

523、阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置； b、 阀门关闭信号应在中控室可靠报警，并准确无误； C、 功能实验：对相应区域进行放水实验，水利警铃应能可靠报警，同时中控室产生报警信号。 (5) 喷淋头每月检查测试一次，全年对所有喷淋头滚动检查一遍；要求达到如下结果： a、 每次分区进行检查测试，全年对所有喷淋头滚动检查一遍； b、 外观检查，应保持清洁无污染，安装应牢固，装饰盘或喷头罩应完好； c、 喷头周围应无杂物，并不应被遮挡，影响其喷水效果。 (6) 消防预作用系统及干式消火栓系统每季度检查测试一次，要求达到如下结果： 商场工程物业操作指引 201 阅读范围：北京商管全体

524、a、 外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置； b、 气泵及压力正常，并进行失压测试，能可靠失压启泵； c、 阀门关闭及低压信号应在中控室可靠报警，并准确无误； d、 启动电磁阀工作正常，接线牢固可靠。 (7) 室内消火栓每季度检查测试一次，要求达到如下结果： a、 消火栓箱不应被阻挡，箱门上的“消火栓”字样完整、清晰。箱内配置齐全，各种配件外观良好，不破损； b、 消火栓开关灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水，接口及垫圈无缺陷； c、 自救装置灵活完好。 (8) 室外消火栓每季度检查测试一次。要求达到如下结果：

525、a、 消火栓井的井盖标志应明显。井盖附近及井内禁止有杂物； b、 消火栓配置齐全，阀门动作灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水现象； c、 在末端进行放水实验，检查其供水能力； d、 每年10 月份采取防冻措施。 (9) 消防水泵结合器每季度检查测试一次。要求达到如下结果： a、 消防水泵结合器标志应明显，井盖附近禁止有杂物； b、消防水泵结合器应配置齐全，阀门动作灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水现象；每年10月份采取防冻措施。 (10) 气体灭火系统每季度检查测试一次。要求达到如下结果； a、 防护区内的气体喷头应无损坏、丢失、阻挡及阻塞； b、 气瓶外观检查：手动操作处有铅封，充填记录齐全，钢

526、瓶外观无碰撞变形，无锈蚀。电磁启动装置动作灵活，电气线路符合防火要求。高压软管无变形及老化现象。储气瓶压力正常。气体驱动管道应畅通无阻，无锈蚀； c、 进行手动/自动功能检测：检查警笛是否报警，在 30S 内按下停止按钮，检查启动信号是否消除。 (11) 油烟管道每季度进行一次清洗。要求达到如下结果： a、 烟道在停用期间清洗，不得在使用期间进行； B、采用高压水枪清洗，先洗外部，后洗内部。清洗工作由专业公司进行。 商场工程物业操作指引 202 阅读范围：北京商管全体 26）综合维修巡检制度 负责人：暖通主管 内 容： 1、 当值人员必须每周对公共区、消防通道、卫生间、室外走道及楼面平台、楼体

527、等墙面、地面、天花、窗户、门及门锁等进行巡检，并认真填写记录。 2、 巡检主要包括（但不限于）： 上述各表面有无污物及废弃物、裂痕、五金配件有无松动丢失、各部位是否入槽、卫生间配套设施是否完好、地面平台防水是否完好、各门窗玻璃有无破损、天花有无破损及无用的悬挂物、公共区通道有无障碍物等。 3、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。 4、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。 5、 每两周必须对整个广场做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报工程经理。 商场工程物业操作指引 203 阅读范围：北京商管全体 27）电气、焊安全操作规程 负责部门：物业部工程组

528、内 容： 1、 工作前必须穿戴好各种工作所需要的防护用品，围上挡板使人体及眼睛免受强光影响，并打开通风设备，保证良好通风，在高空作业时应系好安全带。 2、 工作前必须检查焊接设备的各个部位是否漏电、漏气、阀门压力表等安全装置是否灵敏可靠。 3、 乙炔、氧气、氢气等设备必须检查各部位安全装置，使用时不得碰击、振动和强光下暴晒。使用后各种气瓶必须保持留有1-2 个大气压。 4、 在煤气、乙炔、氧气管和贮存过易燃物品的金属容器焊接时，必须清洗（用肥皂水或水清洗），并用蒸气和压缩空气吹净，容器所有通气口打开与大气相通，否则严禁焊接。 5、 工作前应检查电焊机和金属台有无牢固的接地装置，电焊机外壳必须有

529、单独合乎规格的接地线，接地线不得接在建筑物和各种金属管上。清除周围易燃物品。 6、 电极夹钳的手柄外绝缘必须良好，否则应立即修理，如确实不能使用，应立即更换。 7、 电焊导线不能从乙炔氧气管道附近通过或放在同一沟内。 8、 焊接大件及加温厚重零件时，须配备搬运人员，焊接时应摆放稳固，以防倒塌或坠落伤人。 9、 在金属容器内进行焊接时，至少应该在容器外面设一人监护。 10、工作完毕后，检查焊接地点有无火星遗留，并清理电焊机卫生，要安全文明生产。 11、焊接中发生回火时，应立即关闭乙炔和氧气开关，应先关乙炔后再关氧气，并立即检查，查找回火原因。 12、每个安全器只能带一把焊枪，安全器的防爆阀只能用

530、0.04MM 厚锡合金片一片，不得任意增加或用其它物品代替，每周更换一次水，保持水位适当，防止回火时锡合金片超压引起安全器的爆炸。 13、氧气瓶、氧气管道减压器及一切氧气附件严禁有油脂沾污（油脂与氧气接触时，会立即氧化产生高温，产生燃烧爆炸），发现有油脂时用四氧化碳洗涤。 14、在氧气瓶上减压时，人应站在侧面，装好后检查减压器上的调节螺栓是否松开，在打开氧气瓶开关时应慢慢进行，然后慢慢拧紧减压器调节螺栓，达到焊接时所需要的压力为止。 15、氧气瓶离开焊接地点距离不得少于5 米，氧气瓶必须竖置存放牢固，以免碰倒爆炸伤人。 16、氧气瓶严禁在强日光下暴晒，震动和其它热源附近贮存，氧气瓶存放室温不得

531、超过39 度。 17、乙炔气瓶开关应保持严密。乙炔、氧气管道每年应清洗试压一次，压力表每6 个月核对一次。 18、动火前必须开动火证，焊工做到执证上岗。 商场工程物业操作指引 204 阅读范围：北京商管全体 28）安全用具管理操作规程 负责部门：物业部工程组 内 容： 1、 个人防护用具是保障工人免受职业意外伤亡的最后防线，在任何合理切实可行的情况下，只有当不能执行实际的控制措施才应使用，因为个人防护用具只能为使用的员工提供保护，而没有消除在工作空间的潜在危害，因此对附近工作的员工构成危害。 2、 安全帽/安全头盔：任何人如无佩戴适当的安全帽，则不得进入建筑地盘。而其它地方，若有高空堕物危险，

532、员工都要正确地戴上安全帽，以免被高空堕物伤及头部。一般认可安全帽标准请参阅附表眼睛防护设备。 3、 听觉保护用具雇主需为长期暴露于高噪音工作环境下的员工提供适合的认可的听觉保护用具。劳工处处长认可的听觉保护用具。 4、 呼吸防护用具：工作环境空气质量的好坏，对员工的安全及健康构成直接影响，在切实可行的情况下，理想的防护措施应控制污染物的源头及减少污染物混进新鲜空气的途径，如情况不许可下，则正确选择合适的呼吸防护器具是必要的。 5、 手部防护用具：任何人从事任何手部有可能接触到有害或腐蚀性化学品的员工，需提供适合的手部防护用具，防护手套应具备良好的接触感、伸缩性和卷握性，不滑手及容易穿脱，材料可

533、由棉质、树胶、尼龙或皮革等造成，要视乎工作性质而采用，惟不可使用防护手套于可能被卷入的旋转危险部份，如钻床、机械转动部份。 6、 安全带：任何人在高空工作时，必须采取的基本安全措施，包括提供适合的工作台、安全进出口及在危险的地方架设适当护栏，如果此等安全措施并不切实可行，便须使用安全带，安全带大致分为单腰带式和全身式两种类别。 7、 安全鞋：使用合适的安全鞋，可减低员工在作业中脚部受伤及引致其它意外的发生，例如滑倒或被坚硬、滚动的对象触碰所引致的意外。 8、 防护工作服：防护工作服主要能提高对员工身体的保护及改善他们在工作时的舒适感。 商场工程物业操作指引 205 阅读范围：北京商管全体 29

534、、冷却塔维修保养操作规程 负责人：暖通主管 内 容： 1、 检查冷却塔冷却水是否清洁，若不清洁应更换。 2、 清洁冷却塔，塔体和填料应清洁。 3、 清洁冷却管上的过滤器/X 格。 4、 在冷却水系统中加入缓蚀剂（水处理公司）。 5、 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。 6、 检查系统阀门有无渗漏，如有渗漏及时修补。 7、 清洁冷却塔设备的表面。 30）水泵定期保养操作规程 负责人：暖通主管 内 容： 1、 季度保养，检查、补充、更换润滑油，如油变色或有铁屑，应全部更换。 2、 检查泄漏：盘根良好，泵体无渗水、砂眼、溢水、泵轴渗水每秒不超过两滴。 3、 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴同心，

535、机座紧固，螺栓不锈。 4、 外观整洁，油漆完好，铭牌清晰。 5、 阀门开关灵活，无卡阻、关闭严密，内外无漏水。单向阀动作灵活，无泄漏。 6、 压力表指针准确灵活，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。 7、 潜水泵检查有无阻塞。 8、 水泵、机电设备外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护，接地良好。 9、线及界限端子接触牢靠，无发热变色，无裸露部分，线号清晰，外连线无松动。无防碍操作，绝缘电阻多或少符合规范。 10、点动水泵二次，观察转向，启动电源，电器动作顺序、指示信号等均正常后，方可投入正常运转。 11、泵输出水压正常并能满足楼宇用水要求，运转平稳，无明显震动，无异音。

536、压力表指示稳定，电流接近额定值。 12、控制柜元件齐全，操作手柄完好，无过热现象、无异音。前后动作符合要求，信号指示正确。 商场工程物业操作指引 206 阅读范围：北京商管全体 31）设备维修管理操作规程 负责人：暖通主管 内 容： 为确保设备性能良好、正常运行，必须贯彻维修保养考核标准，各专业维修保养工作必须做到“三严”，维修保养人员必须做到“四会”，设备应达到“三干净”、“四不漏”、“五良好”。 一、 “三严” 1、 严格管理好设备及安全保护装置，确保完好无损，线缆布置整齐，接线牢固可靠， 设 备动作正常，工具附件齐备，标志清晰醒目。 2、 严格执行设备运行管理规程，安全操作规程，遵守交接

537、班制度及工作票制度，认真做好当班记录。认真做好节约能源，降低物耗。 3、 严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制订完整详细的检查保养项目，认真做好维修保养记录。 二、 “四会” 1、 会使用本专业设备。熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得要求持证上岗工种的证书。 2、 会保养。掌握保养的程序要求。保持设备无灰尘、无油污，保持管辖范围清洁。 3、 会检查。熟悉设备运行的检查程序及方法，掌握检测工器具的使用。 4、 会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。 三、设备应做到“三干净”、“四不漏”、“五良好” 1、 “三干净”：设备干净、机

538、房干净、作业场所干净。 2、 “四不漏”： 不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。 3、 “五良好”：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。 对设备维修保养质量考核标准的执行情况要由上级主管组织定期检查和评比考核。对考核不合格者要组织培训，并且与岗位薪金挂钩。 商场工程物业操作指引 207 阅读范围：北京商管全体 32）空调水系统换季操作规程 负责人：暖通主管 内 容： 1、 水系统保养，清洗管道过滤器，倒换系统阀门。 2、 风机保养：清洁过滤网、风机传动部位注油、检查电动阀、温控开关和BA 控制系统能否自动控制。 3、 水泵（详见水泵保养规定）。 4、 主机保养（半年一次）：应委托机组

539、厂家/或代理商进行保养。 5、 控制柜的保养（每季度保养一次），（见低压柜保养）。 6、 管道系统（半年一次）： (1) 阀门漏水检修，保温层修补； (2) 冷却水管道加药除垢，除水藻（水处理公司）； (3) 冷冻水管道加药除水垢（同上）； 7、 做好月、季、年度保养记录，存档备案。 33）弱电竖井维修规程 负责人：弱电主管 内 容： 1、 楼层弱电井是楼层通信枢纽节点，弱电井钥匙由弱电组保管。 2、 楼层弱电井的巡视工作每周不得少于二次。巡视内容：设备工作状态、室内电源、室外温度、通风及有无火灾隐患。 3、 保持弱电室井内卫生，每两周清扫一次，井道内严禁吸烟。 4、 为了满足业主要求，需要改

540、动线路配线位置的，必须及时修改弱电井机房手册。 5、 自觉维护业主权益，不得擅自、私自使用弱电井的设备。 6、 制作日常工程流程，并填写或指导下属填写日常巡查记录，维修保养记录。 7、 提高班组内员工的工作技能业务水平，指导共实施岗位操。 8、 制定弱电工程紧急预案，定期组织相关人员进行模拟训练。 9、 完成公司及项目领导交办的临时性工作。 商场工程物业操作指引 208 阅读范围：北京商管全体 34）风机盘管清洗及检修操作规程 负责人：暖通主管 内 容： 1、 风机盘管过滤网每年清洗两次，清洗时间一般为为供冷前和供暖前。 2、 每三年需对风机盘管进行一次盘管化学清洗，提高该风机盘管的热交换效率

541、。目的是将翅片上积尘去除、将盘管内积垢清除,但是不能因此腐蚀翅片根部和盘管,故须搞清所使用化学药剂的配方、成分和特性等,必要时应要求供应商或工程服务商提供相关保证。 3、 每年一次检查风机盘管的馈电接线盒及其熔断器是否完好。用500V 绝缘摇表测量其风机电动机定子线圈绕组的绝缘电阻,用电桥或数字式万用表，测量其风机电动机定子线圈绕组的直流电阻，并计算它们的平衡度。紧固所有的电器接线头。 4、 每年一次检查、清洗凝结水盘及其凝结水管和接口。目的是防止积尘污堵凝结水盘或凝结水管及其接口,同时应检查凝结水管的坡度是否符合规范要求。尤其在物业装修或在装修结束前的隐蔽工程查验和竣工查验时，必须落实检查工

542、作,并应该注意检查凝结水管的管径等。 5、 必须利用回风静压箱回风,建议不利用天花吊顶回风,但回风口必须设置可以拆卸的空气过滤网。风机盘管回风静压箱应设置检修口(用于日后检查、维修风机盘管的电动机及其接线装置、更换风扇等、清洗盘管翅片等)。在装修过程中必须用防尘罩保护风机盘管。 6、 在中央空调系统的末端空气环境中(尤其是二管制系统)的风机盘管必须与其温度控制器一一对应。 7、 风机盘管的出、回风温度和供、回水温度，是区分风机盘管运行是否正常或该空气环境冷设备配置合理的关键指标(在物业装修或在装修的竣工验收时必须进行检查的项目)； 它们是识别风机盘管是否故障的重要参数(在维修保养时进行检查的项

543、目)。 商场工程物业操作指引 209 阅读范围：北京商管全体 第四章 行为规范 1、安全行为规范 职业要求和职责规定 职业要求： 1、 遵守国家法律、法令和政策，遵守公司的规章制度。 2、 熟悉公司的安保制度、检验证件的种类与样式、人员构成、环境地物、重点部位的数量与位置。 3、 服从命令，听从指挥，遵守社会公德和职业道德。 4、 保守公司各项工作秘密，遵守各项规章制度。 5、 爱岗敬业、忠诚可信、文明执勤、礼待宾客，忠于职守、认真巡视等日常工作。 6、 在工作中要互相帮助、密切配合，搞好与各方面的协作。 7、 着装整洁、姿态端庄、文明执勤、礼貌待人，使用文明用语。 8、 坚持请示报告制度，做

544、好值班记录，发生问题立即向上级主管报告。 9、 不准耍特权和打骂、刁难顾客。要见义勇为、尊老爱幼、救死扶伤。 10、不准玩忽职守，不得脱岗、误岗、漏岗、睡岗，不得在岗上看书、看报、看电视、聊天，不准迟到早退。 11、不准收受商户和顾客馈赠的礼品。 12、不准向商户和顾客借钱、索物、赊账和乱拉关系。 13、不准拨打点歌台、信息台等收费电话，不准因私事长时间占用公务电话而影响工作。 14、不准贪污受贿，不准纵容包庇坏人，不准徇私舞弊，不准监守自盗，不准假公济私，不准弄虚作假、瞒上欺下。 15、不准自作主张，擅自处理重大情况。 16、不准赌博或变相赌博，不准乱用、损坏和丢失工作时所使用的器材设施、设

545、备，如有损坏或丢失应照价赔偿。 安保员文明礼貌、言行举止规范 安保员言行举止，不仅反映安保人员的风貌，而且直接关系到公司的形象和社会声誉，关系到公司在商户和顾客中的威信。为了使安保人员保持端庄的仪表，取得商户与顾客的理解和支持，特制定安保员文明礼貌、言行举止规范。全体安保员要熟记条文要求，认真贯彻落实。 一、礼节 1、 安保人员对内、外交往中要讲文明、有礼貌。 商场工程物业操作指引 210 阅读范围：北京商管全体 2、 安保人员参加集会，听到奏国歌、国际歌要自行立正；升国旗时要敬礼。 3、 安保人员着装时见到领导要敬礼或致意。 4、 进入办公室、值班室或其他科室前要喊“报告”或敲门，得到允许后

546、方可进入。 5、 在室内，当不经常接触的领导来到时，要自行起立；班、队长向领导报告时，经领导允许后方能坐下。 6、 着装站岗、执勤交接班时，要互相敬礼。 7、 遇到公司领导陪同客人莅临时，要敬礼或致意。 8、 在执行勤务、纠正违章时要敬礼。 9、 安保员着装与客人握手前要敬礼，领奖前要敬礼。 10、检查证件时，应单手接过，核实完后应双手还证。 二、着装 1、 安保人员必须严格遵守着装规定，做到仪表端庄、严肃整洁。 2、 应当配套穿着，不同制式服装不得混穿。按季节，在执勤时穿春秋装、冬装、棉大衣，必须扎领带、扎制式武装带、穿黑色皮鞋。(特殊情况或经领导批准除外) 3、 戴大檐帽时，帽檐前缘应当与

547、眉齐高；戴棉帽时，护脑下缘距眉1 至 1.5 公分；带贝雷帽时，帽徽位于左眼上方，冒顶向上倾斜。 4、 在宿舍内，帽子统一放置在床上的指定位置，具体位置由班队长统一规定。 5、 安保人员着制式服装时，必须讲究坐相、站相、走相。要求举止端正、谈吐文明、精神振作、姿态良好。 6、 两名以上安保人员着装徒步巡视执勤或外出时，应当两人成行、三人以上（含三人）成列，威严有序。 7、 不得将制服与便服混穿，不得歪戴帽子，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，身着制服时内衣下摆必须扎入裤内，不得外露。 8、 除工作需要和洗漱外，不得穿拖鞋、赤脚或赤脚穿鞋出现在工作场所。 9、 不得染指甲、染彩发；不得留长发（蓄发不

548、得露于帽外，帽墙以下发长不超过1.5 厘米）、大鬓角、剃光头、留胡须。 10、除工作需要和患有眼疾外不得戴有色眼镜。 11、不得边走边吸烟、吃东西，不得袖手、背手和插手，不得搭肩、挽臂、揽腰，不得嬉笑打闹和高声喧哗，不得在公共区域席地而坐。 12、不得在公共场所或者其他禁止吸烟的场所吸烟。 13、不得穿制服到各商家就餐、饮酒、购物，非因工作需要不得进入营业性娱乐场所。 三、举止 1、 安保人员着装时必须姿态端正、精神振作、举止大方。 2、 安保人员接触顾客时姿态要端正、态度要和蔼。站要站得直、坐要坐得正。 商场工程物业操作指引 211 阅读范围：北京商管全体 3、 安保员平时不准饮酒，如有特殊

549、需要，必须经班队长以上级同意。任何时候不得酗酒。 4、 值勤时精神要集中，认真履行职责；不准和商户乱拉关系。 5、 安保人员要自觉遵守公共秩序、交通规则、社会公德，积极维护公司及安保人员的声誉。不准违反公共场所礼貌、秩序、卫生、安全等方面的相关规定。 6、 使用对讲机通话时，如对讲机内有人通话，不得抢频，待对方说完后方可使用。如有特殊情况应在台内告知“有特殊情况，打断您一下”。 7、 在食堂吃饭时，餐具等不得含在口内。打饭时自觉排队，少要勤取，不得浪费。餐后应随手清理桌面。 8、 洗手间内不得随意丢弃废弃物，便后应冲洗便池，不得将纸巾、报纸等物丢弃在便池内，便后要洗手。 9、 在浴室洗浴时应遵

550、守员工浴室管理规定， 关水时不得用脚去关，打肥皂或暂时不用水时应将水关掉等，节约用水。 10、安保人员应讲究卫生，不得随地吐痰、乱扔废弃物。 11、使用洗衣机时应严格按照说明书要求操作（如不会使用，应多问、多看），延长洗衣机的寿命，保证洗衣机的正常使用。 四、语言 1、 在工作中待人处事语言要简洁准确，文明有礼。 2、 打电话、接电话要先问好。向对方做询问之前，要先做自我介绍。 3、 对同级安保人员的正式称谓是姓名加“同志”，在内部要直呼其姓名或根据年龄大小，称“老王”、“小张”等。对上级领导的正式称谓是姓名加职务或姓加职务。对经常接触的直接领导，也可称职务或“老李” 、“老吴”等。在外单位人

551、员面前，对领导，对同志一律要用正式的称谓。对同事、领导不准叫外号。 4、 与非安保人员交往时，要视其身份、年龄给予恰当的称谓。对内部工作人员可统称“老师”、“师傅”；对外宾、华侨、民主人士可称“先生”、“夫人”、“小姐”；对老人可称“老大爷”、“老大娘”；对少年儿童可称“小朋友”、“小同学”。 5、 在工作中接触顾客时，要熟练、自觉的运用“您好、请、您、对不起、谢谢、再见”十一字礼貌语言。禁止用不文明的口头语、流氓黑话和群众忌语，禁止用讽刺挖苦、油腔滑调、训斥刁难和侮辱性的语言。 6、 在接待前来办事的顾客时，要做到来有“迎声、” 问有“答声”、 走有“送声”。 能办的事情要认真办理；暂时办不

552、了的事或按规定不能办时，要说明理由，耐心解释，请顾客谅解。 7、 在门卫值勤时，要勤动口、多宣传。对顾客的协助、配合表示感谢。在查验证件时，要使用“对不起”、“请”、“谢谢”等文明语言。 8、 在值勤发生纠纷时要以理服人、讲清道理或送有关部门处理。 9、 不能出言不逊、说话带脏字，更不能打人、骂人。 商场工程物业操作指引 212 阅读范围：北京商管全体 10、安保人员到商户办事时，要先问好，然后说明身份和来意，并对占用对方的时间表示歉意。 商管员行为规范 一、职业形象 当宾客抵达广场时，第一个接触的常常是我们的商管员。庄重、整洁的制服，诚挚的微笑， 礼貌的问候，良好的仪表，将给顾客留下深刻的印

553、象。必要时，也更容易取得商户的合作与依赖。 1、 庄重、合体、整洁的制服。 2、 结实、健壮的身体，洞察一切的目光。 3、 诚挚的微笑，礼貌的言行、良好的职业道德。 4、 端庄、自然的姿态和良好的气质、整洁的仪表。 5、 遇到问题时冷静、有序的工作程序。 6、 严禁污言秽语和做与之形象不符的行为。 二、商管员上岗之必备 1、 制服、鞋穿着整洁，佩戴广场配发的工作证。 2、 当班时需使用的钥匙。 3、 对讲机。 4、 记事簿和笔。 5、 手电筒（当需要时）。 6、 有关工作用的电话号码。 三、商管员职业道德规范 1、 忠于职守、热爱本职工作，坚守原则、不徇私情、不以权谋私。 2、 严格执行各项规

554、章制度、对顾客一视同仁、积极为顾客提供文明优质的服务。 3、 保守公司机密，不泄露顾客的隐私。 4、 在岗时不做一切与工作无关的事情，不打私人电话。 5、 在发生不测事件时要挺身而出，积极维护公司、集体利益，不得临阵逃脱。 6、 尊重领导，必须坚决服从领导的指挥、调动和安排。 7、 仪容、仪表要符合公司要求，注意个人卫生和着装要干净、整齐。 8、 举止文明、向顾客主动问好，不准与顾客争执、吵架，回答问题时使用规范用语。 四、商管员的纪律要求 安全组是维护广场治安秩序的重要部门，商管员的作风和素质好坏，直接影响保卫工作的正确实施，关系到广场能否正常运行。商管员须具备严明的纪律和良好的警容风纪，严

555、格遵守以下要求： 1、 遵守国家法律、法令和公规公纪。 商场工程物业操作指引 213 阅读范围：北京商管全体 2、 严格遵守保密守则，不做有损人格之举。 3、 严格执行考勤制度，不迟到、早退和旷工，努力提高工作效率。 4、 遵守部门有关工作规定，自觉执行公司规章制度。 5、 按规定进行着装，坐、站姿势要端正，保持良好的仪容仪表。 6、 团结友好、服从命令、听从指挥，组织分配任务时不讲条件。 7、 严格执行请示汇报制度，不擅自处理本职工作以外事务。 8、 如有意见或建议，按组织程序提出，不得在不适当的场合发表议论，坚决杜绝自由主义现象。 9、 上班时保持警惕，不做与工作无关之事，努力完成工作任务

556、。 10、文明值岗、礼貌待客，不污言秽语，不打人、不骂人。 11、在岗期间不得看书、报、听录音机，严禁打瞌睡、吃东西、吸烟等行为发生。 12、无论白班、夜班，商管员坐岗时，遇有领导到岗巡查，要自行起立，主动问好，以示礼貌。 五、商管员的着装规定 1、 上岗时，应着广场配发的工服、工鞋，必须佩戴个人工牌。 2、 上班前，必须将工服穿着整齐，并保持干净。 3、 衬衫扣必须扣好（包括领口、袖口） 4、 领带必须系紧、系正，制服上衣应系好纽扣，不得将兜盖放在兜内，内衣不得外露。 5、 工作时，必须穿黑色袜、黑色皮鞋，皮鞋要保持光亮。 六、商管员礼节、礼貌 作为商管员，要认识广场的各部门主要领导，随时注

557、意礼节、礼貌。要通过礼貌的言行，作好各项工作。遇到上级查岗或领导到岗时，应主动问候。坐岗时，要自行起立，以示礼貌。 常用礼貌用语：“您好”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“没关系”、“欢迎您再来”。 外保人员行为规范 一、队员值勤规范 1、值勤上岗前准备工作： (1) 安保员上岗前，白天须提前10 分钟，夜间需提前15 分钟做好准备工作。安保员夜间上岗叫岗时由在岗队长或班长叫岗。 (2) 按规定着装整齐、佩戴好武装带、带好应带的器械，方可上岗。 (3) 准备接岗人员，由队长或班长检查上岗准备工作完成后，列队呈齐步走到值勤岗哨。 2、交接岗： (1) 接岗人员由队长或班长提前3 5 分钟到达值勤

558、岗位。 (2) 接岗人员到岗后，在距1 2 米处，双方要互相敬礼，然后交接换岗。 商场工程物业操作指引 214 阅读范围：北京商管全体 (3) 交接岗位内容： a、 本次岗发生、发现的问题及时处理结果； b、 上级交办的有关事项； c、 岗哨设备及执勤器械数量完好情况； d、 其它特殊情况。 (4) 接岗人员上岗后，下班人员由班长按顺序齐步走带回。 3、执勤上岗： (1) 执勤上岗是完成安保任务、保障商户单位安全的主要途径。安保人员一经上岗，就标志着重任在身，不可掉以轻心，因此值勤上岗人员都必须遵守下列规定： a、 精神集中、提高警惕，充分利用看、听手段发现问题、排除隐患； b、 上岗人员要始

559、终保持立正或跨立姿势，做到仪表严整、举止端正； c、 严格按公司规章制度办事； d、 文明执勤、礼貌待人、纠正违章先敬礼，严禁发生重大冲突。 (2) 执勤人员六不准： a、 不准擅离职守； b、 不准假公济私、私拿公物； c、 不准徇私情、受贿赂、内外勾结、乱拉关系； d、 不准在上岗期间坐卧、倚靠、打盹睡觉、闲谈会客、吸烟喝酒、吃东西、看书报、听收音机、看电视； e、 不准损坏执勤器械、设备和乱写乱画； f、 不准擅自处理重大和涉外问题。 (3) 固定岗不得擅自离岗，门卫不得随意走动，巡视哨不得脱离执勤范围，巡视哨间歇时不得超过15分钟。 (4) 遇到上级领导来访及单位主要负责人时要主动敬礼

560、，不方便敬礼时应立正点头微笑示意。 二、岗位仪容、仪表规范及用语 礼节礼貌、仪表仪容是体现广场文明服务、形象和管理水平的重要标准，是衡量安保整体素质的重要尺度。 1、礼貌的场合： a、 在领导出入时； b、 直接领导要求的敬礼人员及宾客时； c、 岗哨交接班时； d、 处理其它事项及纠正违章时； e、 其它不适宜敬礼的场合可点头示意时。 商场工程物业操作指引 215 阅读范围：北京商管全体 2、礼貌用语、礼貌规范： (1) 广场公用场所，特别是在宾客面前要主动退让、不抢行。回答问题时，要使用礼貌用语、简明扼要。如“您好”、“对不起”、 “谢谢”等。接听电话时，应使用规范语言、礼貌用语，如“您好

561、”、 “请讲”等； (2) 工作时间不许大声喧哗。 3、仪容仪表： 发型要短、整洁，帽沿头发长不得超过1.5cm； (1) 不许留长发、大鬓角，不许留胡须； (2) 必须按规定着装上岗，不准将安保服与便服混穿； (3) 上岗时必须穿黑色皮鞋，不许穿其它颜色皮鞋及布鞋上岗。必须保持衣着干净整洁。 2、 环境行为规范 第一节 保洁服务标准 表一、内场 清洁项目 日常清洁 定期作业 质量控制标准 每天 每周 每月 每季度 公 共 区 域 地面 大理石地面 营业期间维护保洁，闭店后静电液推尘或保养液养护、抛光。 抛 光 机 轮回 抛 光 作业，每周全面 作 业 一次。视损伤情 况 对 局部 石 材 进

562、行 修 复 作业。 每月全面结晶（晶硬）养护一次。 表面光亮、无污渍，石材光亮如新，光泽度达到75 度以上。 非大理石地面 营业期间维护清洁，闭店后局部机刷清洗一次 机刷全面清洗一次 无污渍、水渍、尘渍、痰渍、杂物、纸屑、烟蒂、保持光洁、明亮（材料自身原因除外） 商场工程物业操作指引 216 阅读范围：北京商管全体 内墙面 大理石、铝塑板等（2.0M以下) 清抹一次 使用清洁剂清抹二次 无灰尘、无污渍 地脚线 清抹一次 每月彻底清抹一遍 无污渍、无灰尘 天花 天花、灯具 除尘、擦拭一次 无污渍、无灰尘、无蜘蛛网 屋面 屋面 清洁 维护清洁 全面清洁一次 无垃圾、无泥沙、无杂物 穹顶玻璃（外）

563、维护清洁 至少两月清洗一次 无积尘，通透性好 穹顶玻璃（内） 维护清洁 至少一年擦洗一次 无积尘，无污渍、通透性好 门 窗 门、门框 清抹一次 使用清洁剂彻底清抹一次 无灰尘、无污迹 铝合金 清抹一次 使用清洁剂彻底清抹一次 无灰尘、无污迹 出入口玻璃门、拉手 巡回保洁 使用玻璃清洁剂清刮一次 无灰尘、无污渍、无手印、光洁透明 消防楼梯 地面 清扫一次 湿拖洗一次 无灰尘、无痰渍、无污迹、无烟头、无杂物 墙 清掸一次 无浮尘、无污迹 防火门 拉手 清抹一次 无灰尘、无污渍 窗框及玻璃 清掸一次 清抹一次 光洁、明亮、无污迹 商场工程物业操作指引 217 阅读范围：北京商管全体 客 货 梯 及电

564、动扶梯 电梯间灯饰、箱项 清掸一次 电梯内天花、灯饰、防护罩彻底清洁一次 无灰尘、无油污、无手印、无蜘蛛网 按钮及面板 营业期间每小时擦拭一次，并维护保洁 上不锈钢油一次 光洁、明亮、无油污、无手印 电梯轿箱内不锈钢 擦拭一次并维护保洁 上不锈钢油一次 无污渍、无手印、保持均匀不锈钢金属光泽 电梯轿厢 地面（石材或地垫） 巡回保洁 地垫清洗一次 石材地面保养一次 保持干净、无污渍、无纸屑、烟蒂 电扶梯踏步及沟槽 维护保洁 清理一次 无泥沙、无杂物、无污迹 自动扶梯扶手及玻璃 维护保洁、橡胶扶手消毒一次 刮洗一次 橡胶扶手打蜡一次 无灰尘、无污迹、表面光滑 垂直电梯沟槽 清理一次 无泥沙、无杂物

565、、无污迹 表二：内场（接上表） 清洁项目 日常清洁 定期作业 质量控制标准 每天 每周 每月 每季度 公 共 区 悬挂指示标牌 清掸一次 清抹一次 无灰尘、无蜘蛛网 花盆花槽、假花 擦拭一次 盆内清理一次 清洗盆底 无灰尘、底无黄渍 商场工程物业操作指引 218 阅读范围：北京商管全体 域 烟灰筒、垃圾筒 巡回保洁，及时清倒垃圾 垃圾筒内胆清洗一次 不锈钢烟灰筒除渍并上不锈钢油一次 垃圾容量不要超桶身2/3，并无污渍、无痰，烟灰筒里的烟头不超过三个 空调风口 清洁一次 无污渍、无灰尘 灯饰 清洁一次 无污渍、无灰尘、无蜘蛛网 天井围栏（护栏玻璃） 维护清洁 擦拭或刮洗一次 无污渍、无灰尘、光洁

566、 护栏扶手 擦拭四次 无污渍、无灰尘、光洁 总服务台 擦拭一次 无污渍、无灰尘 各类水牌 擦拭一次 擦拭一次 保持干净、无污渍、并摆放整齐 休闲椅 擦拭二次 无灰尘、无污渍、摆放整齐 消防设施、器材 擦拭一次 无灰尘、无污渍 第二节 消杀质量标准 作业部位 消杀对象 消杀工作内容 质量控制标准 周 月 季 1. 灭鼠标准 （ 1）所辖区域内（包括走廊、楼梯、卫生间、办公区、仓库、停车场、卸货区等），有鼠洞、鼠咬痕不超过5 处。重点区域如变电所等无鼠迹。 （ 2）在 15 平方米公共区内布放20 厘米X20 厘米滑石粉两块，一夜后阳性粉块不超过1。 2. 灭蚊标准 公共区域 洗手间 茶水间 蚊、

567、蝇 喷洒杀虫剂一次 鼠 每月放一次鼠药 蟑螂 在易出现蟑螂的缝隙、角落等放入蟑螂诱饵 商场工程物业操作指引 219 阅读范围：北京商管全体 办公室 及机房 蚊、蝇 喷洒杀虫剂一次 （ 1）所辖区域内各处的存水中蚊幼及蚊蛹的阳性率不超过2， 500 毫升收集勺中，蚊幼及蚊蛹的数量不超过1 只。 （ 2）所辖区域内，白天单人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数量不超过1 只。 3. 灭蝇标准 （ 1） 所辖区域内各个区域，单人全楼查看一次，发现蝇类总数不超过20 只。 （ 2）办公室、卫生间等室内区域，单房间发现蝇类总数不超过1 只。 4. 灭蟑螂标准 所辖区域内，单人全楼抽查一次（抽查范围包括排水

568、口、顶棚、地板等），发现蟑螂数量不超过20 只，有蟑螂粪便、蜕皮等蟑螂迹的数量不超过20 处。 鼠 每月放一次鼠药 蟑螂 每月投放蟑螂诱饵 垃圾房 蚊、蝇 每周喷杀一次 鼠 每周投放毒饵一次，并交替更换药物 蟑螂 在易出现蟑螂的缝隙、角落等放入蟑螂诱饵及喷杀 绿化带 草丛 蚊、蝇 每周喷杀一次 鼠 每月投毒饵一次 消防通道 外围广场 停车场 蚊、蝇 每周喷杀一次 鼠 每周投毒饵一次 蟑螂 每季投放蟑螂诱饵一次 污水井 下水道 污水沟 蚊、蝇、蟑螂 每周喷杀一次 每季用烟雾机消杀一次 商场工程物业操作指引 220 阅读范围：北京商管全体 备注：1、以上作业内容适合春夏季作业，根据季节变化应做适当

569、调整。 2、消杀公司及时上报年、季、月消杀工作计划。 3、消杀药物由消杀公司统一管理存放、领取、使用。 4、根据实际情况，及时进行灭虫、灭鼠工作，并填写相关记录。 5、每天闭店后由作业人员对公共区域进行消杀作业。 第三节 绿化养护标准 1、 绿化养护技术措施基本完善，植物配置基本合理，裸露土地不明显。 2、 园林植物 （ 1） 生长正常。新建绿地各种植物四年内达到正常形态。 （ 2） 园林树木树冠基本正常，修剪及时，无明显枯枝死叉。分枝点合适，枝条粗壮，行道树缺株率不超过1%，绿地内无死树。 （ 3） 落叶树新梢生长基本正常，叶片大小、颜色正常，在正常条件下，有黄叶、焦叶、卷叶和带虫粪、虫网叶

570、片的株数不得超过10%，正常叶片保存率在85%以上。针叶树针叶宿存1 年以上，结果枝条不超过50 %。 （ 4） 花坛、花带轮廓基本清晰、整齐美观，无残缺。 （ 5） 草坪及地被植物整齐一致，覆盖率90%以上，除缀花草坪外草坪内杂草率不得超过5%。草坪绿色期：冷季型草不得少于240 天，暖季型草不得少于160 天。 （ 6） 病虫害控制比较及时，园林树木有害虫危害的株数不得超过3%；在园林树木主干、主枝上平均每100cm2 介壳虫的活虫数不得超过3 头，较细枝条上平均每30cm 不得超过8 头，且平均被害株数不得超过5。被虫咬的叶片每株不得超过8%。 3 、垂直绿化能根据不同植物的攀缘特点，采

571、取相应的技术措施，视攀缘植物生长习性，覆盖率不得低于70%。开花的攀缘植物能适时开花。 4、绿地基本整洁，无明显杂物，无白色污染（树挂），绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）、绿地内水面杂物能日产日清，能做到保洁及时。 5、栏杆、园路、桌椅、路灯、井盖和牌示等园林设施基本完整，能进行维护。 6、绿地基本完整，无明显堆物、堆料、搭棚、树干上无钉拴刻画等现象。行道树下距树干2 米范围内无明显的堆物、堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。 第四节 特殊环境清洁工作规范 一、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理 1、 当接到环境主管的指令后，保洁公司经理应组织员工带着垃圾车、

572、扫把等工具迅速赶到现场，协助工 商场工程物业操作指引 221 阅读范围：北京商管全体 程人员对堵塞处进行疏通清理； 2、 将从污/雨水井、管道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。 3、 疏通堵塞处后，保洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提水清洗地面，直到目视地面无污物。 二、暴风雨天气的清洁 1、 暴风雨来临前： (1) 保洁公司经理应巡查、各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况； (2) 派专人检查天台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通； (3) 检查污雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理； (4) 内场保洁员应把防滑提示标志放到各个门口，并做好

573、门口地面的防水措施。 2、 暴风雨过后： (1) 外场保洁员应及时清扫各责任区内地面上所有垃圾、纸屑、树叶、泥土、石子及其他杂物； (2) 泥沙冲至绿化带时，保洁员应协助绿化工及时清运、打扫现场； (3) 保洁员应查看各责任区内污雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应即时报告主管处理。 3、 梅雨季节大理石瓷砖地面容易造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象。发生上述现象时应采取适当方式加以清洁： (1) 在内场各个门口等人员出入频繁的地方放置告示牌，提醒客人“小心地滑”； (2) 保洁领班应现场指导，合理调配人员加快工作速度，及时清干地面、墙面水迹； (3) 如返潮现象比较严重

574、应用大块的海绵吸干地面、墙面、地毯、门下的积水。 三、楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时的清洁步骤： 1、 迅速关闭水管阀门，并迅速通知商管员和技工维修人员前来救助。 2、 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。 3、 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。 4、 用吹风机吹干地面。 四、外场施工、促销影响环境卫生的清洁 1、 辖区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，保洁员应配合做好场地周围的清洁工作； 2、 及时清理促销活动撤场时遗弃的杂物，并清扫场地。 五、外宾、领导及重大节日 1、 甲方商场如有外

575、宾或上级领导参观或清洁大检查，可根据需要提前三天通知丙方或直接通知丙方在商场的清洁主管，丙方会根据甲方要求进行突击性服务。 2、 项目内区域及外广场在重大节假日（如春节、五一、十一黄金周）期间丙方负责自行安排增加人员搞 商场工程物业操作指引 222 阅读范围：北京商管全体 好清洁工作。 六、注意事项 1、 暴风暴雨天气时清洁工应注意安全，待暴风雨停后再出去工作，禁止冒险作业。 2、 雨天作业时宜穿胶鞋不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。 3、 处理水管爆裂事故注意防止触电。 4、 本规程的执行情况，作为环境组相关员工绩效考评的依据之一。 第五节 清洁消杀作业规范 一、清洁消杀工作计划的制定 1、 环

576、境经理应根据季节的变化制定出卫生消杀工作计划； 2、 消杀工作计划应包括以下内容： (1) 消杀对象； (2) 消杀区域； (3) 消杀方式选择与药物计划； (4) 消杀费用预算。 二、灭蚊、蝇、蟑螂工作 1、 每年的1-4、 11-12 月份中，进行两次消杀工作，特殊情况及时增加次数。 2、 消杀区域： (1) 商场的梯口、梯间及楼宇周围； (2) 广场绿化带； (3) 各部门办公室； (4) 沙井、化粪池、垃圾箱、等室外公共区域； 3、 消杀药物一般用灭害灵、敌百虫、菊脂类药喷洒剂等。 4、 消杀方式以喷药触杀为主。 5、 喷杀操作要点： (1) 穿戴好防护衣帽； (2) 将喷杀药品按要求

577、进行稀释注入喷雾器里； (3) 对上述区域进行喷杀。 6、 喷杀时应注意： (1) 梯间喷杀时不要将药液喷在扶手及门面上； (2) 员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上； (3) 不要在客户出入高峰期喷药。 商场工程物业操作指引 223 阅读范围：北京商管全体 7、 消杀应在下班或营业结束后进行，并注意： (1) 关闭门窗； (2) 将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面、器具上。 三、灭鼠 1、 灭鼠工作每年应进行两次，特殊情况增加次数； 2、 灭鼠区域： (1) 楼宇四周； (2) 员工宿舍内； (3) 商场的娱乐配套设施； (4) 辖区中常有老鼠出没的区域。 3、 灭鼠方法主

578、要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶。 4、 饵料的制作： (1) 将米或碾碎的油炸花生米等放一专用容器内； (2) 将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上； (3) 制作饵料时作业人员必须戴上口罩、胶手套，禁止祼手作业。 5、 在灭鼠区域投放饵料应注意： (1) 先放一张写有“灭鼠专用”的纸片； (2) 将鼠药成堆状放在纸片上； (3) 尽量放在隐蔽处或角落、小孩拿不到的地方； (4) 禁止成片或随意撒放。 6、 投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。 7、 一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死鼠，将数量进行记录。 四、消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗保管。 五、消杀工作标准 1、

579、检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞； 2、 检查楼宇和办公室，目视无苍蝇滋生地； 3、 检查室内和污雨井，每处蜘蛛数不超过1 只； 4、 抽检楼道无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1，鼠洞每2 万平方米不超过1 个。 六、消杀工作的管理与检查 1、 消杀工作前，环境主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项； 2、 环境部每次检查消杀工作进行情况并将工作情况记录于每天工作日记中； 3、 环境领班现场跟踪检查，确保操作正确； 商场工程物业操作指引 224 阅读范围：北京商管全体 4、 环境主管应每次汇同有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并填写消杀工作记录表。上述资料由部门归档保

580、存一年。 七、消杀安全管理： 1、 消杀制剂由消杀单位在正规厂家购买，买消杀制剂时必须注意消杀制剂的包装，防止破漏。注意消杀制剂的品名、有效成份含量、出厂日期、使用说明等、鉴别不清和质量失效的消杀制剂不准使用； 2、 运输消杀制剂时，应先检查包装是否完整，发现有渗漏、破裂的，应用规定的材料重新包装后运输，并及时妥善处理被污染的地面、运输工具和包装材料。搬运消杀制剂时要轻拿轻放； 3、 消杀制剂应单独存放，并制作警示标识，专人保管与使用，存放处的门窗要牢固，通风条件要好，门、柜要加锁； 4、 消杀制剂进出仓库应建立登记手续，不准随意存取； 5、 消杀前应通知客户，做好相关防护措施，以防意外中毒；

581、 6、 配药时，配药人员要戴胶皮手套，必须用量具按照规定的剂量称取药液或药粉，不得任意增加用量。严禁用手拌药； 7、 配药应选择远离饮用水源、人员出入点的安全地方，要用专人看管，严防消杀制剂丢失或被人、畜、家禽误食； 8、 用手动喷雾器喷药时应隔行喷，手动和机动药械不能左右两边同时喷。大风和中午高温应停止喷药。药桶内药液不能装得过满，以免晃出桶外，污染施药人员的身体； 9、 喷药前应仔细检查药械的开关、接头、喷头等处螺丝是否拧紧，药桶有无渗漏，以免漏药污染。喷药过程中如发生堵塞时，应先用清水冲洗后再排除故障。绝对禁止用嘴吹吸喷头和滤网； 10、用药工作结束后，要及时将喷雾器清洗干净，连同剩余药

582、剂一起交回仓库保管，不得带回家去； 11、清洗药械的污水应选择安全地点妥善处理，不准随地泼洒，防止污染。盛过消杀制剂的包装物品，装过消杀制剂的空箱、瓶、袋等要集中处理； 12、施药人员的选择和个人防护； (1) 施药人员由工作认真负责，身体健康的青壮年担任，并应经过一定的技术培训； (2) 凡体弱多病者，患皮肤病和农药中毒及其他疾病尚未恢复健康者，哺乳期、孕期、经期的妇女，皮肤损伤未愈者不得喷药或暂停喷药。喷药时不准带小孩到作业地点； (3) 施药人员在打药期间不得饮酒； (4) 施药人员打药时必须戴防毒口罩，穿长袖上衣、长裤和鞋、袜。在操作时禁止吸烟、喝水、吃东西，不能用手擦嘴、脸、眼睛，绝

583、对不准互相喷射嬉闹。每日工作后喝水、抽烟、吃东西之前要用肥皂彻底清洗手、脸和漱口。有条件的应洗澡。被农药污染的工作服要及时换洗； (5) 施药人员每天喷药时间一般不得超过六小时。使用背负式机动药械，要两人轮换操作。连续施药3 至5 天后应停休一天； 商场工程物业操作指引 225 阅读范围：北京商管全体 (6) 操作人员如有头痛、头昏、恶心、呕吐等症状时，应立即离开施药现场，脱去污染的衣服，漱口，擦洗手、脸和皮肤等暴露部位，及时送医院治疗。 第六节 机械安全操作与保养规范 一、 擦地机操作与日常保养 1、 洗地时的操作： (1) 在机体底部逆时针方向安装针座或刷子： 洗平滑地面时，应装针座压紧百

584、洁垫； 洗不光滑地面应装上刷子。 (2) 插上电源按下调节开关，将手柄杆调至便于操作的高度； (3) 抓稳操纵杆上下控制使机器左右移动； (4) 工作结束后拔掉电源线、卸下针座或刷子，清洗刷子或百洁垫。 2、 洗地毯的操作： (1) 使用时： 装上泡箱拧紧固定螺丝； 将出泡软管插在机器的出水口，把泡箱电源插头插在机身上； 逆时针方向装上地毡刷； 插上电源按下调节开关，调节手柄杆至适合自己的高度； 抓稳操纵杆，上下控制使机器左右移动。 (2) 使用后： 拔掉电源线，卸下地毡刷并冲洗干净； 卸下泡箱，并将清洁剂倒出。 3、 打蜡时的操作： (1) 在机体底部逆时针方向安装针座、百洁垫； (2) 插

585、上电源按下调节开关，将手柄杆调至适合自己的高度； (3) 抓稳操纵杆，上下控制使机器左右移动； (4) 当机器移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘的百洁垫将蜡水均匀涂在地面上； (5) 用完后拔掉电源线，卸下针座、百洁垫并清洗干净。 4、 操作时注意事项： (1) 开动擦地机时，电源线要在操作者的背后，避免刷子接触电源线将电源线卷进刷子内； (2) 使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达和插头； 商场工程物业操作指引 226 阅读范围：北京商管全体 (3) 一定要将手柄杆调至适合自己的高度，再按操纵开关； (4) 使用完毕，不应随便使手离开手柄杆，应等机器完全停止后再切断电源。 5、 日常保养

586、： (1) 每次使用完毕后，应擦干净机身、电线； (2) 将电线绕回机挂钩，存放在干燥的地方； (3) 应每月清洗泡箱过滤网一次； 二、吸水机操作与日常保养 1、 吸水机操作： (1) 使用吸水机时将软管插入机身的进水口； (2) 插上电源，按动机身电源开关； (3) 控制机器前后移动进行吸水； (4) 当水满时，关掉机上电源，将去水软管放下，拔出活塞，把水箱里的水放掉； (5) 使用完毕后，拔掉电源线和进水软管。 2、 日常保养： (1) 每次使用完毕后，应将水箱里的水放掉，用清水冲洗后再用干布抹干净，以免发臭； (2) 用干布擦干净机器、电源线，然后将电源线绕好挂在机器上。 第七节 清洁剂

587、使用作业规范 一、干泡地毯清洁剂 1、 使用范围：适用于定期清洗干泡地毯、各种纤维质家俱； 2、 稀释度为1： 30(清洁剂：水)； 3、 使用方法：用水将干泡地毯清洁剂稀释后，注入擦地机泡箱内，用地毯刷或用手刷对清洁范围内的地毯进行清洁。 二、地毯除渍剂 1、 使用范围：适用于清除地毯上的水性污渍、茶、咖啡、果汁渍、饮料渍等。 2、 稀释度： (1) 预喷或手动除污时稀释比例为1： 5(清洁剂：水)； (2) 抽洗时兑水量为1： 300。 3、 使用方法： (1) 喷壶将稀释后的地毯除渍剂喷在地毯污斑上，用毛巾或小刷子进行除污处理； (2) 用水稀释地毯除渍剂后注入吸水机的净水箱内，对地毯进

588、行抽洗清洁。 三、地毯除油喷剂 1、 使用范围：适用于清除地毯上的顽固油渍； 商场工程物业操作指引 227 阅读范围：北京商管全体 2、 使用方法：不用兑水，直接将地毯除油渍喷于地毯油污上，用毛巾擦拭。 四、除香口胶喷剂 1、 使用范围：适用于清除地毯上的香口胶渍； 2、 使用方法：不用兑水，直接将除香口胶剂喷在地毯的香口胶渍上，用铲刀铲除。 五、化泡剂 1、 使用范围：适用于吸水机吸水或抽洗地毯时，化除水箱内的泡沫； 2、 稀释度为1： 10000； 3、 使用方法：将1： 1000 比例为化泡剂加入吸水机的污水箱内，再进行吸水或抽洗地毯。 六、起蜡水 1、 使用范围：适用于清除塑胶地板、防

589、火地板、水磨石、大理石等天然石表面上的旧蜡渍； 2、 稀释度： (1) 轻微蜡渍为1： 10； (2) 一般蜡渍1： 4； (3) 严重蜡渍1： 20 3、 使用方法：将起蜡水稀释后涂于大理石等天然石表面，然后用刷地机配百洁垫或用铲刀清除旧蜡，再用吸水机或毛巾擦干净； 4、 注意：使用时须戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼部应立即用清水冲洗。 七、底蜡 1、 使用范围：适用于胶地板、马赛克、云石、水磨石等天然石表面清洁养护； 2、 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将底蜡涂于地板上，一般涂2-3 层； 3、 使用底蜡时，应先预试蜡面的耐磨性能，然后再大面积使用，一般规律是：硬石地面用软蜡，软石地面用

590、硬蜡。 八、石地封蜡 1、 使用范围：适用于混凝土、水磨石、马赛克、红地砖及粗面花岗岩等； 2、 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将封蜡涂于地板上。 九、面蜡 1、 使用范围：适用于蜡面地板； 2、 使用方法：不用兑水，使用时直接用干净蜡拖将面蜡涂于地面上。 十、木地板清洁蜡 1、 使用范围：适用于木地板清洁保养； 2、 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将清洁蜡涂于地面上。 十一、木地板封蜡 商场工程物业操作指引 228 阅读范围：北京商管全体 1、 使用范围：适用于木地板保养； 2、 使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将封蜡涂于地面上。 十二、抛光蜡 1、 使用范围：适用于塑胶地板、防火

591、地板、水磨石、大理石等地板； 2、 使用方法：不用兑水，直接将抛光蜡注入机上的蜡壶或喷壶，均匀洒在地上，然后用抛光机抛光。 十三、不锈钢擦亮剂 1、 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印； 2、 使用方法：不用兑水，直接将不锈钢擦亮剂涂于不锈钢表面上，用干净的毛巾进行擦拭。 十四、金属除渍剂 1、 使用范围：适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍； 2、 使用方法：不用兑水，直接涂在金属表面的污渍上，然后用毛巾擦拭。 十五、玻璃清洁剂 1、 使用范围：适用于窗、镜、玻璃表面； 2、 稀释度： (1) 大面积清洗1： 20； (2) 镜面和局部除渍1：

592、 50。 3、 使用方法： (1) 清洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃清洁剂配合玻璃清洁工具对玻璃进行清洁； (2) 对于镜面和玻璃局部的污渍，按比例稀释玻璃清洁剂后装入喷壶里，喷在玻璃的污渍和镜面上用布擦拭，再用抹布抹干。 十六、洁厕灵 1、 使用范围：适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍； 2、 稀释度比例为1： 100； 3、 使用方法：用水稀释洁厕灵后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后再用水冲洗干净； 4、 注意：使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。 十七、吸尘剂 1、 使用范围：适用于纯棉质地拖布或棉垫推尘； 2、 不用兑水，使用时直接喷在吸尘

593、地拖上，对地板进行静电吸尘。 十八、全能水 1、 使用范围：适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁，特别是在已封蜡的地面洗地时用； 2、 稀释度： (1) 普通污渍1： 40； 商场工程物业操作指引 229 阅读范围：北京商管全体 (2) 顽固污渍1： 10-20(视污渍污染程度而定)。 3、 使用方法：全能水按比例稀释后，用小刷子或干净毛巾、毛刷撩洗胶质墙壁、瓷砖瓷器； 4、 已封蜡的地面清洁：用水稀释全能水后，注入擦地机水箱内，用擦地机配合百洁垫对地板进行刷洗。 商场工程物业操作指引 230 阅读范围：北京商管全体 第八节 保洁服务检查标准 1、 电梯、步梯评定标准 项目 优 一般 差

594、 电梯 电梯内无污迹、无灰尘，电梯门干净、表面光亮。 电梯轿厢门底梯槽无杂物 电梯内扶手有灰，按钮有手印。 电梯内地面有纸屑等垃圾。 不干净有污迹，死角多。 步梯 干净明亮，见本色，无垃圾痰迹、水迹。 地上干净，扶手上有灰尘 地上有纸屑，无明显痰迹。 不干净，垃圾痰迹较多。 2、 消杀检查评定标准 项目 优 一般 差 灭鼠 投药及时，楼道无鼠迹，各区域无老鼠出现。 投药不及时，楼道有时可以见到鼠迹。 楼道有鼠迹，可以在隐蔽处见到鼠迹、老鼠。 灭虫 每 1000 平方米，暴露蝇等孳生地不超过1处；办公室无蝇蛆等孳生地。目视无明显蚊蝇在飞，无蚁巢、无蟑螂。 公共区域、办公室有蝇蛆孳生地。 垃圾房等

595、区域可见蝇虫。 3、 办公区域清洁评定标准 项目 优 一般 差 办 公 区 域 按规定时间、次数标准定时吸尘，及时干净。 有时不按规定时间清洁，有人员少许反映。 不按规定清洁，有较大投诉。 地面干净、无水迹、脏迹，室内无异味。 办公桌面干净，及时更换垃圾袋。 办公桌面干净，地面较脏，有少许脏迹，垃圾桶垃圾超过2/3。 地面脏，有水迹。 4、 外围及停车场保洁评定标准 项目 优 一般 差 商场周边广场与车道 无明显泥沙、污垢、垃圾，每100 平方米内烟头、纸屑平均不超过3 个，无石子。 无口香糖等污垢，广场垃圾、纸屑较多，可以清楚看到赃物。 地面较脏，废弃物较多。 大理石台阶与台面 台阶无垃圾与

596、泥沙、台面无灰尘，大理石立面无灰尘、无乱贴乱挂。 大理石台阶与立面有少许灰尘可以用手抹到积尘。 表面较脏，立面有乱帖广告等。 广告牌、路灯、射灯 无积尘、无污迹、无乱贴乱挂。 表面有积尘，较脏，有乱帖纸张。 见不到本色。 商场工程物业操作指引 231 阅读范围：北京商管全体 玻璃门及橱窗 明亮、无手印、无污迹、无乱贴乱挂。 有少许手印或水印，个别位置有污迹。 手印、水印、污迹较多。 护栏、扶手 表面无污迹、无积尘，表面光亮。 干净见本色，扶手有少许积尘梯槽有垃圾、痰迹等杂物。 不干净，死角多。 草坪 草坪内部无垃圾、烟头，草坪整修及时、美观。 无明显脏迹，内部有少许垃圾、纸屑。 草坪修整不美观

597、，垃圾纸屑较多。 盆栽绿植 叶子干净、无灰尘，无明显枯枝枯叶，整修美观。 叶子有少许积尘， 花盆内有垃圾、烟头。 整修不美观，较脏。 垃圾桶 外壳干净、无污物，及时更换垃圾袋，无燃着的烟头，周围无散落，清理及时。 及时更换垃圾袋，表面干净，无污物垃圾桶外有少许污迹，蚊蝇较多。 垃圾较满，污迹较多，蚊蝇较多。 垃圾中转站 清运率100%，袋装封口紧密，堆放整齐，无垃圾散落，无污水，污物。 垃圾堆放较多，污水较多。 有异味，蚊蝇较多。 停车场 地面无明显杂物、油污，消防、设施干净，顶面、立面无灰尘，无蜘蛛网。 车道及停车位置有油污设施干净，顶面、立面无积尘。 地面较脏，有卫生死角，有蜘蛛网。 5、

598、 内部公共区域保洁评定标准 项目 优 一般 差 商场内公共区域墙面。 洁净光亮，无乱帖乱挂，无蜘蛛网，无印迹，无积尘，无杂物，无污迹。 墙面有印迹，有积尘。 墙面过脏，有蜘蛛网。 地面石材保洁保养 石材光亮洁净无灰尘，无垃圾，无沙感，石缝清晰，无气泡，光泽均匀（本身缺陷除外）。 地面基本光亮，无纸屑。 地面无光，有垃圾。 玻璃橱窗 明亮、无污迹、无积尘、无手印。 较明亮， 有少许手印，基本干净。 镜面不干净，有灰尘。 楼道内公共设施 灯具：洁净无尘，美观，透明度好。 基本干净，有少许灰尘。 灰尘较多。 金属制品：表面光亮，干净无印迹、无锈迹。 休闲椅、宣传栏、指示牌、消防等各种设施干净无灰尘，

599、摆放整齐。 商场工程物业操作指引 232 阅读范围：北京商管全体 顶部卫生 天花及设备设施干净，见本色，无蜘蛛网，无灰尘。 风口有灰尘，设备设施明显看到脏迹。 顶部灰尘较多，污迹较多。 植物景观 叶子干净、无明显枯枝枯叶，整修美观、花盆内干净无杂物。 垃圾桶 外壳干净、无污物，垃圾无溢出，无燃着的烟头。 垃圾无溢出，表面干净，无污物 垃圾桶外有少许污迹，蚊蝇较多。 垃圾溢出，污迹较多，蚊蝇较多。 6、 卫生间评定标准 项目 优 一般 差 地面 地面干净、明亮、无明显水迹尿迹， 无纸屑垃圾。 地面明亮,有少许水迹、纸屑垃圾。 地面不干净，水迹尿迹过多。 小便池 干净、明亮见本色，无尿垢烟头等异物

600、。 尿迹有个别没冲洗，尿池内有烟头，尿池下方有尿迹。 不干净， 尿池下方有尿迹，杂物烟头较多。 大便池 干净明亮见本色无尿迹、便迹。 马桶边有尿迹，马桶没冲洗。 尿迹、便迹较多，冲洗不及时。 台面、水池 台面无水渍、镜面干净明亮见本色池内无异物。 干净，池内有少许异物。 不干净，池内垃圾较多。 墙面、顶面、镜面 镜面洁净明亮无水迹，无手印，墙面顶部干净无蜘蛛网。 镜面基本干净，镜面边角有水迹。墙面有灰尘，顶部较脏。 镜面不干净，墙面污迹灰尘较多。 门、窗 玻璃光洁明亮，见本色，无污迹，积尘，无乱贴乱挂。 玻璃基本干净，无污迹，有少许灰尘。 玻璃不干净，灰尘较多。 厕纸、手纸箱 无污迹、积尘，厕

601、纸倾倒及时。 有少许积尘，厕纸超过2/3 处。 灰尘较多，厕纸不倾倒。 工作间 工作间干净、整洁，物品摆放整齐，各种用具干净。 工作间干净，物品摆放不整齐。 工作间不干净，物品摆放杂乱。 商场工程物业操作指引 233 阅读范围：北京商管全体 第九节 保洁服务规范 一、仪容仪表 1、 服装：按规定统一着装上岗。上岗前在休息室（更衣室）换好工服，下岗后换下工服，不得在非工作时间穿工服。工作服应勤洗、勤换，衣袋内不乱装杂物。发现破损、掉扣应及时修补。穿着应整洁、干净，钮扣扣好，不乱卷袖。鞋袜应整齐、干净，不得赤脚穿鞋。 2、 发型：男职工不许烫发、留胡须、蓄大角、头发长不盖耳，发不蓬乱，不擦重味发油

602、。女职工不留怪发型，不梳披肩发，长发必须盘头。 3、 容表：不浓妆艳抹、不留长指甲、不涂指甲油、不使用味浓的化妆品。讲究个人卫生。工作时面带笑容，亲切和蔼、端庄稳重、不卑不亢。 4、 戴牌：员工上岗佩带工牌，工牌一律戴在左胸。 二、行为举止 1、 时刻保持自己的姿态端庄，精神饱满，动作利索。说话声音要清楚，讲礼貌，不喧哗，不嬉闹。走路要稳，靠右行，2 人以上不并排行走必须排成单列队形行走，礼让宾客。按规定乘相应电梯。 2、 在岗上不吸烟，不长时间休息，不扎堆聊天，不与宾客闲谈。 3、 在任何情况下不同宾客争执、吵架，主动为宾客服务。 4、 员工应在指定的工作区域范围内活动，不准串岗串楼层。确因

603、工作需要，应事先得到经理、主管或领班的许可。 5、 不去不该去的地方，不动不该动的物品，不做令人怀疑的行为。 三、礼貌礼节 1、 坚持“宾客至上、服务第一”的工作宗旨，树立“顾客就是上帝”的服务意识。 2、 对待客人问询，要按标准问答回答。有不清楚的问题时可将客人带给乙方工作人员接待。 3、 同客人交谈时，眼光要注视顾客集中精力倾听，不要左顾右盼，不要中间打断；遇有急事时，应先说：“对不起。”再讲明理由。 4、 注意问候、称呼、应答、迎送等礼节，使用礼貌用语。 5、 对客人的物品不要表示羡慕，以免误会。 四、劳动纪律 1、 按时上下班，不无故迟到早退。请事假须提前向经理、主管（或领班）申请，特

604、殊原因要及时补请，否则按旷工处理。病假须持医院证明，经经理、主管（或领班）批准后，方能休假。 2、 工作时间不允许干与本职工作无关的事。 商场工程物业操作指引 234 阅读范围：北京商管全体 3、 工作时间（含上班前用餐时）不得喝酒，在岗上不得吸烟。 4、 不在工作区域内用餐，不在非休息时间和地点休息。上下班时走员工通道。 5、 服从公司和乙方质检人员的检查与纠正。服从领导，按时、按质、按量完成经理交给的各项任务。 6、 自觉遵守公司及乙方的各项规章制度，爱护公司及乙方的各处设备、设施、用品等。损坏丢失机器设备、工具、工作服按公司规定赔偿。 7、 在作业时，不得妨碍公共秩序及乙方人员（或顾客）

605、的活动，不许与乙方人员（或顾客）发生口角或打架。 8、 不动客人的物品，严禁偷盗行为。 9、 不许与客人拉关系，索要小费。不准向客人借东西。 10、 在商场拣拾的一切物品一律上交，不许私自带走。 11、 客人赠送的物品应先向上级报告，得到批准后方可带走。 12、 下班后按规定离开工作现场，不得在岗上停留。 六 定 ：定岗位、定标准、定规范、定任务、定时间、定责任 三 查：经理主管查、领班查、员工自己查 两 会 ：班前、班后会 第十节 保洁定量考核办法 定量考核标准： 为确保保洁质量，保证对保洁分包的过程监控准确、有效，特制定保洁考核办法。 设计原则：为使保洁现场管理具有较强的针对性和时效性，将

606、每月保洁合同费用作为考核浮动费用，并将该项费用分摊至保洁工作各项目中作为考核值。在保洁质量的现场督察、纠正过程中，发现的保洁质量问题将直接按各项核定的考核值在月度浮动费用中予以扣除。次月初对上月的检查扣款情况予以统计，即为上月保洁费用扣款结算的依据。 一、扣款分值表 1、 工作量化：将合同内服务区域、服务内容全部列明后，制作成保洁工作量清单（格式与质量标准保持一致）。 2、 *设定权重：根据每项保洁工作量的影响程度，确定每项工作的权重。 3、 费用细分：将保洁合同年费用拆分为每天的费用，再按保洁作业分区、分项和权重分摊至每一工作细项，制作出保洁工作定量考核表。 商场工程物业操作指引 235 阅

607、读范围：北京商管全体 4、 划分方式：将一个保洁标段根据作业界面的不同，分成A 个工作区域，在工作区域的基础上根据作业内容的不同，分成B 个作业大项：如（卫生间、办公室、电梯）等，在每一个作业大项里根据具体的作业对象分成C 个考核点，如卫生间可分（灯具、墙面、地面、隔断、洗手台、镜面玻璃等）。 5、 计算公式： (1) 年保洁费用10%12 月30天 =每天考核浮动费用 (2) 每天考核浮动费用A工作区域权重比=A 工作区域每天对应的考核费用 (3) A 工作区域每天的对应考核费用B 作业大项C考核点所对应的百分比=每项工作考核金额 二、保洁质量督察 1、 乙方管理人员根据保洁质量标准，对保洁

608、工作进行现场核查。发现问题，依据保洁工作定量考核表（Vi）直接核算为当日应扣丙方保洁服务费用； 2、 如同一工作项在一周内累计出现3 次扣款，则第4 次开始加倍扣款，如本项费用扣完，则从其他项扣除。保洁工作定量考核表（Vi） 保洁服务质量评定标准为原则标准。 本细则为原则标准的执行细则。 序号 项目 作业大项 所占项目费用百分率（%） 作业小项 占作业大项费用百分率（%）（平均） 检查控制 内场（占总费用50%） 地面 25% 清洁无污迹 10% 日检 光亮 15% 石材无污染 25% 石材无损伤、结晶处理 30% 保洁无果皮杂物等 5% 保洁无污迹 10% 其他建筑小品表面光洁、无污迹 5%

609、 墙面 6% 地脚线无污渍、光亮 40% 日检 墙面无污迹、光亮 30% 各种开关线板无污渍、无灰尘 30% 天花3% 灯具无污渍、无灰尘 25% 计划检查 商场工程物业操作指引 236 阅读范围：北京商管全体 板 空调风口无污渍、无灰尘、无蜘蛛网 35% 天花板无污渍、无灰尘、无蜘蛛网 25% 奔流吊牌 15% 洗 手 间 20% 蹲位保持无渍、无垢、无异味、并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新 7% 日检 小便池保持无渍、无垢、无异味、并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新 6% 隔板无污渍、痰渍、保持洁净 6% 门、窗户、玻璃无手印、无污渍、洁净 4% 洗手台面清洁、无水迹 6% 洁具、五金龙头无

610、污迹、光亮 5% 平面镜无污渍、无水渍、无手印、保持镜面明净 5% 污水池无积水、无杂物、垃圾、洁净 6% 地面无尘、无污油、无纸屑、无水渍、保持瓷砖光亮、洁净、干燥 6% 墙面无尘、无污渍、保持瓷砖明洁如新 5% 天花板无蛛丝、无灰尘 3% 灯具无蜘蛛网、灰尘 3% 风口无渍、无蜘蛛网 3% 下水管道畅通并消毒 3% 不锈钢光亮如新 5% 洗手盆保持无渍、无垢、无异味、并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新 5% 空气无异味（臭味） 6% 垃圾桶及时清倒垃圾、垃圾容量不要超桶身2/3 并随时保洁、消毒 5% 开关无尘、无污渍、洁净 3% 自动干手器无尘、无污渍、洁净 5% 其他设施无尘、无污渍、洁

611、净 3% 日检 商场工程物业操作指引 237 阅读范围：北京商管全体 直升电梯 8% 电梯门光亮如新 15% 日检 内壁面光亮如新 15% 地面无垃圾、无污渍、痰渍、保持洁净 15% 门槽无杂物 5% 顶灯无污渍、痰渍、保持洁净 5% 控制面板无污渍、痰渍、保持洁净 15% 地毯洁净、无杂物 10% 观光电梯钢架 10% 计划检查 观光电梯采光玻璃 10% 自动扶梯 10% 橡胶扶手无灰尘、污渍、表面光亮 12% 日检 橡胶扶手上蜡养护 11% 玻璃护栏无印迹、无灰尘、污渍、表面光亮 12% 不锈钢光亮如新 12% 出入口金属踏板无灰尘、污渍 10% 不锈钢护板光亮如新，无印迹、污迹 15%

612、电梯踏步槽干净，无灰尘、无污垢、防静电养护 15% 计划检查 扶梯底面无污渍、无蜘蛛网、光亮如新、无印迹、污迹 13% 消防通道 6% 地面无污迹、无烟头杂物 30% 日检 墙面无污渍 20% 地脚线无灰尘、无污渍 10% 扶手无灰尘、无污渍 20% 铁花无灰尘、无蜘蛛网 20% 垃圾筒 5% 外表面无痰渍、无印迹、表面洁净光亮 25% 日检 内胆清洁、无异味、消杀 25% 垃圾积存量不超过2/3 25% 烟灰缸无污渍、无痰渍、无烟头 25% 消防7% 消防管道无灰尘、无蜘蛛网 25% 计划检查 商场工程物业操作指引 238 阅读范围：北京商管全体 设施 消火栓箱无灰尘、无污渍 25% 日检

613、灭火器无灰尘、无污渍 25% 消防报警按钮无灰尘、无污渍 25% 电梯厅 10% 地面无垃圾、污渍 15% 日检 墙面无污渍 14% 地脚线 14% 灯具无灰尘 14% 垃圾桶无异味 15% 垃圾桶容量不超过2/3 14% 门无灰尘、玻璃明亮无印迹。 14% 停车场 （占总费用20%） 停车场 50% 地面无油迹、污渍 10% 日检 地面无垃圾杂物 10% 灯具无积尘 10% 无蜘蛛网 10% 标识牌无积尘、污渍 10% 墙面、柱面无积尘 10% 日检 各类管道无积尘、污渍、蜘蛛网 10% 垃圾箱、桶无臭味 10% 垃圾箱、桶日产日清 10% 污水井无杂物 10% 计划检查 垃圾房 30% 清

614、洁、消杀 50% 日检 垃圾房周围无异味、杂物、污渍 50% 隔油池 20% 隔油池油污打捞及清洁 100% 计划检查 办公区 （占总费用10%） 办公区 100% 地面、地毯无尘、无纸屑、无污渍、保持光洁明亮 8% 日检 无鼠迹 8% 墙面无尘渍、无污渍 4% 门无手印、无灰尘、无污渍 7% 窗户玻璃无手印、保持光洁明亮 6% 商场工程物业操作指引 239 阅读范围：北京商管全体 窗台无污渍、无尘渍 5% 窗框无污损、无尘渍 5% 灯具、天花无蛛网、无尘渍 5% 计划检查 通风口、空调风口无蛛网、无尘渍 5% 地脚线无污渍、无尘 5% 日检 电脑、电话等办公设备无污渍、无手印、光洁如新 10

615、% 办公家具无尘、无纸屑、无污渍、沙发光亮 10% 费纸篓、垃圾筐无污渍、无痰渍 8% 花盆无尘、底无黄渍 4% 垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘 10% 外广场 （占总费用20%） 外广场 100% 雨棚无垃圾、无积尘 10% 日检 5 米以下玻璃幕墙无积尘、污迹。 10% 地面无垃圾、污迹 16% 休闲桌椅无油迹、无污迹、无灰尘 12% 建筑小品无污迹 10% 水沟无垃圾 11% 路灯、射灯无污迹、清洁透亮 10% 绿化带内无垃圾 8% 第十一节 环境管理规范 一、环境管理模式及措施 1、 管理模式： 根据的功能要求，对清洁管理服务要高标准、高要求，高档次，环境管理工作采取“零干扰、科学化、规范

616、化”管理模式。 2、 互助式管理机制 商管员与保洁员有机结合，充分发挥协作能力，形成一个保洁监督网络，做到广场环境卫生不留死角。 商场工程物业操作指引 240 阅读范围：北京商管全体 商管员对岗位区域内的卫生进行协助式监管，发现保洁问题及时与保洁员反映；保洁员在作业区域内对安全事务进行协防，发现安防问题及时提醒商管员。 3、 三查三评机制 (1) 三查：商管员对岗位区域内卫生实施即时检查，环境管理人员对广场的总体卫生进行日常巡查，公司定期品质检查。通过三查，寻找改进依据，促进外包保洁公司持继地提高管理及作业水平，达到共同进步的目的。 (2) 三评：对外包保洁公司实施定期评价、付款前评价、合同到

617、期前评价。通过三评，了解广场保洁环境需求，及时发现保洁公司存在的问题；通过三评，及时向保洁公司提出改进建议及要求、及时让公司了解保洁现状，以便进一步促进环境工作、完善环境管理制度；通过三评，逐步形成一个长效的、可持续发展的环境管理机制。 4、 采取的措施 (1) 建立“零干扰”的清洁服务作业制度 根据商场营业特点和开闭营业时间，我们将灵活安排清洁作息时间和方式，采用“无噪声作业”，力争实现“零干扰”的清洁服务。特别是针对可能会影响商户正常经营和影响客户购物的工作程序，如大理石石材维护及保养，玻璃外墙清洗、绿植租摆、消杀等，我们将安排在非营业时间段，避免给广场整体运营和商户正常经营带来干扰。 (

618、2) 建立“科学化”的清洁服务作业制度 a、 配备先进的清洁设备和采用大容量、零污染、低噪音的自动化程度高，抗干扰能力强，方便快捷的现化化设备，更安全、高效地实施清洁服务工作。 b、 科学、合理地进行化工材料应用、试剂调配，安全、高效地进行清洁服务工作。比如依据PH 值要求而调配的各种浓酸性清洁剂，碱性清洁剂以及中性清洁剂；依据不同种类材料而调配的清洁药剂等。 c、 物业部将充分运用自身工作经验优势和采取不断学习的工作态度，通过在工作中不断积累和认真钻研，提高工作效率。 (3) 建立“规范化”的清洁服务作业流程 根据环境专项作业的特点和要求，采用“专业分类”作业方式，划分作业环节，设计作业程序

619、，确定每个工作环节的工作量，分配作业时间、并配置人员和物资。操作人员按程序要求，在确定的时间内有规律地从一个环节到下一个环节处理工作任务，实现高效率、高效益的专业化作业。采用专业分类作业方式，不仅可以解决任务分配的盲目性，作业的无序化，还可以降低管理和作业难度，减少人、材、物的浪费和员工之 商场工程物业操作指引 241 阅读范围：北京商管全体 间的矛盾，提高作业的精细化程度，提高设备的利用率，实现规范化运作，有效地保障作业人员和设施设备的安全运转。 二、项目培训计划 根据物业管理的特殊性，我们将结合项目的实际工作内容进行有针对性的强化训练，以进一步提高专业技能，激发职业潜能，保障物业管理的规范

620、化。基于此，我们计划将此培训分为前期介入期和正常运营期两个阶段进行。 1、 第一阶段前期介入期 (1) 培训主题 针对广场物业管理的特点，对前期介入保洁人员，进行岗位技能的针对性培训，同时加强职业道德、管理技能、团队建设方面的培训。 (2) 培训目的 使上岗员工迅速适应新的岗位工作要求，对该项目的地理状况、企业文化、物业特点、风俗习惯等全面掌握，为今后工作的开展打下坚实的基础。提高工作人员的专业水平，加强员工之间的团结性，提高部门的整体凝聚力和工作能力。 2、 第二阶段正常运营期 (1) 培训主题 针对广场物业管理特点与实际情况，结合项目实际动作后，管理和技术上的薄弱环节和国内外先进的物业管理

621、经验，及时调整、完善相关规章制度，明确物业环节和岗位职责，加强操作性、实务性培训。重点进行服务意识提升、专业技能提升、潜能开发等方面的培训。 (2) 培训目的 进一步提高工作人员的工作能力与服务水平，强化各层次、各岗位的工作能力和服务理念，旨在为顾客提供舒适、整洁的购物环境，提供人性化物业保洁服务。 根据上述两阶段不同的培训主题，结合各个岗位实际工作的差异性和工作重点和难点，制订出详细的、各有侧重点的层级培训计划，以保证培训工作的制度化、流程化和实效性，确保项目员工达到和超越岗位工作能力要求。 序号 课程内容 培训时间 培训方式 培训目的 1 项目简介及管理要求介绍 前期介入期 授 课 与 实

622、 地 讲解相结合、案例分析、集中式培训。 使员工了解物业特点，提高工作人员处理问题2 物业部组织架构、人员岗位职责范围 3 保洁、绿化工作程序及检查措施 4 物业管理法规及相关法律知识 商场工程物业操作指引 242 阅读范围：北京商管全体 5 职业道德及保密制度 的能力，适应工作需要 7 物业内CI 标识使用规范 8 紧急突发事件的处理 9 环境规章制度培训 10 环境验收标准 11 保洁、绿化管理：绿化、保洁实用技能，绿化、保洁工具的使用方法、简单维修及操作技巧。 正常运营期 现场培训为主，附 加 直 属 上 级的在职辅导，并参 加 公 司 及 部门 组 织 的 专 题培训。 提高工作人员专

623、业技术水平，为提供优质的客户服务打下基础。 12 管理知识：团队建设、有效沟通与自我表达、顾客服务理念与投诉处理。5S 管理及现场运用、优质客户服务。 13 物业管理：物业管理基础、物业环境管理、物业现场管理。 14 品质管理：品质管理和品质改善基础知识、ISO9000 标准和术语、质量体系文件。 15 信息管理：信息管理基础知识、各类信息传递程序和沟通流程。 三、人员培训计划 为确保现场服务品质持续提升，物业部将设专人负责培训专项工作，依托公司的丰富培训资源，为项目每一位员工量身定制培训课程，为员工提供个人发展的阶梯式培训工作。 培训名称 培训对象 培训师资 培训目标 时间安排 岗前培训 新

624、到岗职员工 直接上司 让新员工了解最基本的工作要求，熟悉工作场所和岗位职责 正式上岗之前 入职引导 新到岗职员工 直接上司 了解企业文化，掌握最基本岗位技能，迅速适应新工作岗位 到岗日期 入职培训 新入职员工 内部师资(公司各级授权讲师 ) 熟悉企业文化与组织环境，了解规章制度、质量标准、企业愿景，掌握基本工作技能等。 根据新入职员工到岗情况适时安排, 基本每月1 次 在职培训 每一位员工 内部师资 培养员工良好职业思维习惯、深入认同企业文化理念，学习工作技巧, 加强自我规划 每月1-2 个课题 专题培训 环境组人员 内部师资 提高基层管理能力 全年至少四次（每季度一次） 商场工程物业操作指引

625、 243 阅读范围：北京商管全体 四、管理制度的建立 万 K 科已成功导入ISO9000 质量管理标准模式。我们将一定严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。根据现场工作实际需要及结合行业特点，针对环境组的整体工作，将建立保洁服务及绿化服务两项管理制度： 1、 保洁服务管理制度 序号 文件名称 备注 01 清洁服务工作管理制度 02 专业清洁及污迹处理作业指导书 03 清洁药剂使用规定 04 清洁设备操作保养作业指导书 05 化粪池清掏作业规程 06 清洁工作巡查整改制度 07 雨雪天保洁工作作业程序 2、 绿化服务类管理制度 序号 文件名称 备注 01 绿化台帐 02 绿化检查标

626、准 03 消杀监控作业 04 清洁绿化工作评估报告 五、成本优化措施： 1、导入绿色环保理念 保证环境管理中所有的物料与工具都选用环保材料，避免对地面、墙面和整个环境造成重复污染，降低清洁频率。 2、 建立节能奖惩制度 在项目内建立节能制度，培养员工节约意识并将节能指标纳入日常考核之中。 3、 树立节能活动标杆 每一位员工 公司法律顾问 提高员工法律法规意识,知法,懂法,守法 ,会利用法律法规保障权益 商场工程物业操作指引 244 阅读范围：北京商管全体 定期开展节能措施评比及节能经验分享活动，开展各种积极活动鼓励每一位员工参与节能活动。 第十二节 环境招投标操作规范 一、 目的 通过规范物业

627、服务招投标管理程序，实现以合理的市场价格，采购到优质专项物业服务的目的。 二、 适用范围 本规范适用范围包括的开荒保洁、日常保洁等专项服务业务的外包招投标过程。其它专项服务如灭虫消杀、外墙清洗、垃圾清运、绿植租摆等项目的招投标过程，参照本规范执行。 三、 招投标流程 见附件招投标流程图 四、 市场调研及供方考察 通过市场调研及市场考察过程，全面了解本地专业服务市场供应（竞争）状况、服务水平、服务价格等关键信息。 1、 由物业总监、环境经理共同拟定保洁服务供方现场考察清单，并制定现场考察计划表。 表 1 服务供方考察计划表： 环境主管（签字） 环境经理（签字） 物业总监（签字） 1、 供方现场考

628、察 单位名称 公司基本情况 拟定考察项目基本情况 管理基本情况说明 考察管理项目地址 联系人 联系 方式 考察日程安排 推荐理由说明 企业性质 管理 资质 成立 时间 A 公司 B 公司 公司 J 公司 商场工程物业操作指引 245 阅读范围：北京商管全体 表 2 服务供方现场考评表： 供方名称 考察时间 考察项目 地点 项目 内容 优秀 良好 一般 差 综合实力（30） 技术力量（5） 5 4 3 1 人员素质（5） 5 4 3 1 设备水平（5） 5 4 3 1 经济实力（5） 5 4 3 1 市场信誉（5） 5 4 3 1 市场知名度（5） 5 4 3 1 管理水平 （ 50） 专业能力

629、（10） 10 8 5 2 管理能力（10） 10 8 5 2 客户评价（10） 10 8 5 2 沟通协调（10） 10 8 5 2 问题处理（10） 10 8 5 2 环境管理（10） 环保措施（10） 10 8 5 2 职业安全（10） 安全措施（10） 10 8 5 2 小计 考察人： 表 3 供方考察评估汇总表： 序号 供方名称 考察项目 评委评估分数 平均总成绩 考察排名 备注 1 2 3 4 5 6 7 1 A 公司 商场工程物业操作指引 246 阅读范围：北京商管全体 五、 招标方法 招投标过程采用二步法，即将招投标过程（满分100 分为技术标招标和经济标招标两次招标过程完成：

630、 1、 第一步：技术招标（满分50：先通过服务（技术）方案招标的方式,确定优化服务方案和入围单位顺序。 由发标方-中粮万K 科半岛房地产开发有限公司根据本项目特点和服务需求，拟定服务需求+服务标准； 由投标方-外委服务专业公司提交服务策划方案； 由评标小组评审、确定优化服务方案，并通过服务方案的评审过程，确定技术标排名顺序。 表 4 技术标评分表 序号 项目内容 评分标准 总分值 投标单位评定分值 单位1 单位2 单位3 单位4 单位5 单位6 1 策划方案 合理、严谨、有创意 6-10 可行 0-5 2 人员班次安排 科学、合理 4-5 可行 0-3 3 服务标准 质量满足服务需要 4-5

631、基本能满足需要 0-3 4 专业技术水平 较齐备、专业 6-10 可用 0-5 5 管理制度及控制 完善、可靠 4-5 一般 0-3 6 标书制作 精美 4-5 普通 0-3 2 B 公司 公司 10 J 公司 商场工程物业操作指引 247 阅读范围：北京商管全体 7 安全及环境保障保护 保证体系完整、措施有力 4-5 保证体系及措施欠完整 0-3 8 管理业绩 市场份额大，口碑好 4-5 市场份额较大 0-3 评定分值（1-8 项之和） 50 开标日期： 年 月 日 评标小组： 评标日期： 年 月 日 2、 第二步：经济招标（满分50：通过经济投标过程,确定服务报价（投标单位不得少于3 家）

632、 。 由入围单位按照优化服务方案，提交服务报价； 评标小组根据各投标方报价的平均值核定第一合理报价（J0） 依据各投标方投标价与第一合理价的接近程度（计算公式：Vi=50-50(Ji-Jo)/J0），评出各投标单位经济标得分（Ji 为各投标方经济标报价额，Vio 各投标方经济报价评定分值）。 表 5 经济标评分表 序号 项目内容 报价排序 投标单位评定分值 1 2 3 4 5 1 经济标评分排序，按 Vi 由高到低排列。 第一合理报价 第二合理低价 第三合理低价 第四合理低价 第五合理低价 2 经济标评标分值 V0=50 开标日期： 年 月 日 评标日期： 年 月 日 商场工程物业操作指引 2

633、48 阅读范围：北京商管全体 3、 评标过程关键控制要点： 1) 技术标和经济标各占综合评标权重的50%； 2) 技术标投标文件不要求提供报价； 3) 技术标开标后，由评标小组确认最优服务方案。 4、 按各投标方技术标和经济标得分情况，统计得出各投标单位的综合投标得分并确定中 标排序。 5、 由招标方与第一中标单位进行商务谈判；如第一中标单位不能接受有关商务条件，则选择第二中标单位进行商务谈判。以此类推。 附件：招投标流程图 商场工程物业操作指引 249 阅读范围：北京商管全体 供方现场考察，完成市场考察报告，确定入围单位名单 完成外委服务招标文件及合同文本的拟定 外委服务招标文件、合同文本提

634、交集团商管审批 市场调研，完成市场调研报告，确定供方考察名单 发放招投标文件，确定开标程序 回收技术投标并完成评标，确定优化服务方案 根据优化服务方案，发放经济标书，确定经济标开标程序，并完成经济评标 汇总技术标与经济标，完成综合评标分析，初步确定中标单位范围 与第一中标单位进行合同谈判，达成一致意见后，上报集团商管审批 评标小组综合评估，确定中标单位，并制作评估报告，报上级公司审批 正式发放中标通知书，并签署有关委托服务合同 商场工程物业操作指引 250 阅读范围：北京商管全体 3、工程工作流程规范图 1、供冷、暖管理流程图 一般故障 空调专业提供冷热源给各设备及具体见故障、检修制度、发生空

635、调设备故障或检按时巡视检修公共空调设施设备 物业部工程空调专业热站、制冷机向商户提供有偿服务 按时进行温度测量 物业部做好协助安排并开工单 物业部工程接单确认 商场工程物业操作指引 251 阅读范围：北京商管全体 物业部工程存档各相关记录 维修完毕填写工单回复物业部 专业技术人员维修 商场工程物业操作指引 252 阅读范围：北京商管全体 2、供水管理流程图 一般故障 空调专业提供水源给各设备及客具体见故障、检修制度、流程 发生水设备故障或检修 按时巡视检修公共水设施设备 工程水专业供水机房抄表运行 向业户提供有偿服务 每月抄客户计量表，上报财务 物业部做好协助安排并开工单 上级供水管理部门 商

636、场工程物业操作指引 253 阅读范围：北京商管全体 物业部工程存档各相关记录 维修完毕填写工单回复物业部 物业部工程接单确认 专业技术人员维修 商场工程物业操作指引 254 阅读范围：北京商管全体 3、供电管理流程图 紧急故障 强电专业提供电源 大厦各业户/各部门 发生供电设备故障 用户单位报工程部 开维修单 工程经理确认 专业技术人员维修 维修员填写维修单 物业工程主管签字确认 工程部存档 商场工程物业操作指引 255 阅读范围：北京商管全体 4、消防设备管理流程图 物业部工物业部安工程各专业 喷淋、消防设备 故障或火灾报警 设备定期试验 消防演习 物业部工物业部安专业技术人员 完毕后汇报经

637、理 文件存档 商场工程物业操作指引 256 阅读范围：北京商管全体 5、工程停电操作流程图 供电局通知停电，值班人员问清停电时间及联系电话 配电室正常年度检修 配电室值班人员填写变配电工作票及倒闸操作票，上报工工程经理上报物业总监，物业总监同意后，在工作批准人工程经理在工作票签发人处值班负责人按照通知时间及工作内容停电 物业部发通告，重要部门留人巡视设备 停电前后通知 总值班 工作完成后通知总值班，强电人员对设备巡工作票、操作票工程存档 商场工程物业操作指引 257 阅读范围：北京商管全体 6、设备紧急故障抢修流程图 通知 十分钟内到达现场 通知 通知 电话或书面 巡视人发现紧急故障发工程 专

638、业主管 安排专业人员 现场检查 根据现场情况 核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修抢修完成， 系统恢复运物业部 物业部向受影响 客户发出紧急通物业部发出系统 恢复运行通告 填写事故报告 分析原因、制定改进措施 物业部工程备案 商场工程物业操作指引 258 阅读范围：北京商管全体 7、设备保养流程图 N Y N Y 影响商户 N 确定时间 Y 各专业主管制定保养计划 工 程 经 理 审通知各专业主管重新制定 各专业主管报保养用料预算 经理审批 通知各专业主管重新制定 采购用料 专业主管按计划准备 检修项目及相应表格 安排执行时间 提前通知物业 实施 主管检查验通知员工整改 保

639、养完毕，恢复运结果汇报物业部工程 工程经理审批、阅档 商场工程物业操作指引 259 阅读范围：北京商管全体 8、工程新装、改造流程图 N Y 影响商户 安排好时间后 N Y 施工单位制定计划方案 工程制定 计划方案 工程审核 运营部门审批 制定单位 重新制定 安排执行时间 提前通知物业 物业部工程 通知各专业 配合监督 施工单位进场实施 完毕报工程检查验收 施工单位 整改 填验收单 物业部工程存档 商场工程物业操作指引 260 阅读范围：北京商管全体 第五章 应急预案 1.安全应急预案 （ 1）消防安全应急预案 依据中华人民共和国消防法、中华人民共和国安全生产法、北京市企业治安保卫责任制规定、

640、北京市安全技术防范管理规定、公安部61 号令（2002 年） 等法律法规，为保证（以下简称本广场）商户及顾客的人身、财产安全并能够迅速有效的控制各类突发事件，最大限度减少损失，特制定本预案。本预案适用于本广场内正常情况下突然发生火灾、恐怖袭击、自然灾害、爆炸、各类恐吓及由于人员骤然聚集引发的可能致人伤亡的秩序混乱事件时的疏散、扑救、报警等工作。 一、组织机构 1、 紧急处置突发事件指挥广场 紧急处置突发事件指挥广场为常设机构，本广场如遇重大火灾、恐怖袭击、自然灾害、爆炸、各类恐吓时，将自动行使其职责。 2、 紧急处置突发事件工作小组 紧急处置突发事件工作小组，是指挥广场下属组织，设立4 个分小

641、组。 (1) 灭火战斗组 指挥：安全经理 由待岗安保员组成，利用现场灭火器、消火栓等灭火工具进行扑救，本着“先控制、后灭火，救人重于救火，先重点后一般”的原则，实施扑救；灭火战斗组指挥员必须随时将火灾现场及灭火情况上报指挥广场。 (2) 工程抢修组 指挥：工程经理 由工程组专业的工程技术人员组成，负责火灾现场的断电、断气、给排水、电梯抢修并保障消防泵等设备的正常运行；工程抢修指挥员随时将设备运行情况上报指挥广场。 (3) 救护疏散组 指挥：消防主管 由物业保洁员、火灾发生部位的义务消防员及楼层义务消防员组成，负责疏散顾客及其他人员撤离火场。疏散人员要有秩序，切不可拥挤混乱，以免造成不必要的伤亡

642、；同时负责对火灾现场受伤人员和老、幼、病、残、孕人员的救护。救护疏散指挥员必须随时将顾客及其他人员疏散情况上报指挥广场。 (4) 现场警戒组 指挥：外保队长 由在岗值班人、车管工作人员组成，负责火灾现场所有安全通道门的畅通，严禁无关人员进入火灾现场，并阻止已疏散人员再次进入火灾现场，维护现场秩序，保护现场，疏散无关人员、车辆，负责本广场周围车道畅通，对必要地段进行交通管制。现场警戒指挥员随时将警戒情况上报指挥广场。 三、初期火灾的发现与报告 1、 外线电话报警 商场工程物业操作指引 261 阅读范围：北京商管全体 (1) 中控室接到火灾电话报警时，值机员立即指派安全生产巡视员迅速到达现场确认，

643、同时用对讲机通知巡视安保员赶赴现场。 (2) 安全生产巡视员到达现场后，将现场确认情况立即向中控室汇报，如确认火灾，应根据现场情况组织在场人员采取措施控制火情，设法减缓火势蔓延速度。 (3) 值机员收到确认火灾回答后，应立即将报警情况向安全经理汇报，汇报内容包括报警人姓名、职位、起火部位、火势大小、燃烧物质、火灾蔓延方向、联系电话，并用监控密切监视报警地点，对起火部位进行录像。 (4) 安全经理接到报警电话后，根据不同情况立即向总指挥汇报情况，听从总指挥安排，同时组织相关人员赶赴火灾现场灭火。 (5) 总指挥根据情况通知其他小组负责人，同时通知中控室拨打电话119 报警。 (6) 报警后设专人

644、到路口等候消防车，引导消防车到达火灾现场。 2、 中控室设备报警 (1) 中控室值机员接到消防设备报警后，立即指派安全生产巡视员迅速到达现场确认火情。 (2) 安全生产巡视员在现场确认火警后，立即用对讲机或插孔电话将现场情况通报中控室，同时用对讲机通知巡视安保员赶赴现场，并在尽可能的情况下进行扑救，防止火灾蔓延。 (3) 中控室立即向安全经理汇报，并密切监视报警地点情况，对起火部位进行录像。 (4) 安全经理接到报警后，立即赶赴现场，把情况汇报给总指挥，听从总指挥的统一安排，同时根据指示指派有关小组赶赴现场。 3、 若扑救无效，无法控制火情时，应及时报警： (1) 将灭火人员撤离至安全距离；

645、(2) 立即向上级报告； (3) 进入突发事件一级处置方案。 4、 突发事件紧急处理方案 (1) 本预案分三个等级： a、 一级处置（即红色预警）：本广场内已发生恐怖袭击、爆炸、火灾、人员拥挤踩死踩伤等事件后； 实施措施：安全组接到突发事件警情后，立即通知总指挥，同时报告公安机关，并通知各商家停止营业；总指挥宣布启动一级处置预案，各小组人员到达指定位置，启动消防紧急疏散广播系统，组织顾客及其他人员按疏散路线有序撤离；控制所有出入口，封闭现场，设置隔离线，现场警戒组人员到位，维护现场秩序，同时在本广场周边进行不间断的巡视控制；协助公安机关人员调查取证提供线索；一级处置预案启动后，当班员工要投入到

646、现场疏散、抢救工作中。 商场工程物业操作指引 262 阅读范围：北京商管全体 b、 二级处置（即橙色预警）：本广场内发现爆炸物品、局部发生火灾蔓延、公共秩序严重混乱等； 实施措施：安全组接到突发事件警情后，立即通知总指挥，同时报告公安机关，总指挥宣布启动二级处置预案，各小组人员到达指定位置，根据现场情况启动消防紧急疏散广播系统，组织顾客按疏散路线有序撤离；控制所有出入口，封闭发现爆炸物品现场或火情现场，划定警戒区，设置警戒线，现场警戒组人员到位，维护现场秩序，同时在本广场周边进行不间断的巡视控制；在公安机关人员到达之前，不可移动可疑物品；二级处置预案启动后，当班员工要投入到现场疏散、抢救工作中

647、。 c、 三级处置（即黄色预警）：本广场发现可疑爆炸物、接到恐吓电话、局部发生可控火情、有可能造成人群恐慌局面失控时； 实施措施：安全组接到突发事件警情后，立即通知总指挥，同时报告公安机关，总指挥宣布启动三级处置预案，相关小组人员到达指定位置，封闭发现可疑爆炸物品现场，对本广场内公共区域和重点部位进行全面的检查，通过监控系统，对本广场内各个部位进行监控，注意发现可疑的人和物，在公安机关人员到达之前，不可移动可疑物品；三级处置预案启动后，当班员工均投入到现场疏散、抢救工作中。 (2) 事件处理程序： 遇有突发事件时，到现场的指挥员应该及时向本广场总指挥报告。 (1) 广场总指挥接到报告后： a、

648、 立即召集本广场内的所有义务消防人员，命令义务消防队各组指挥员带领本组人员执行本广场的突发事件预案。 b、 视情况向中控室发出指令，用紧急广播系统通知各商户紧急疏散人员。 (2) 中控室当值消防员接总指挥指令后： a、 启用消防紧急广播系统，通知各商户紧急疏散人员。 b、 执行总指挥的命令拨打119 或 110 报警，讲清本广场地点、起火楼层、火势等；指定专人到道路口迎接出警车辆。 c、 用附近摄像头对起火地点及周围实施观察录像,同时强行启动消防设备。 d、 关闭防火分区的防火门或卷闸。 e、 检查电梯内有无困人，若出现电梯困人，及时向当值电梯工报告。 (3) 灭火战斗组接到指挥部指令后： a

649、、 以最快速度到达现场，组织灭火。 b、 携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延。 c、 针对燃烧物的材质不同采取相应的灭火方法。 (4) 救护疏散组接到指挥部指令后（熟悉了解各消防通道的具体位置）： 商场工程物业操作指引 263 阅读范围：北京商管全体 a、 引导客户疏散，疏散顺序先从着火层开始。 b、 了解有无被困人员,并对被困人员、受伤人员进行抢救。 c、 引导顾客从消防楼梯疏散到首层，无法从消防楼梯疏散到首层时，引导顾客疏散到安全地带等待营救，并组织掩护。 d、 携带急救药品和器械到疏散集中点。 (5) 现场警戒组接到指挥部工作指令后： a、 立即赶赴现场，协助疏散人员。

650、 b、 对现场进行封闭，组织已疏散人员回到现场。 c、 在可能的情况下，抢救贵重物品。 (6) 车场人员接到总指挥命令后： a、 清除路障，指挥无关车辆离开现场，保障消防车的通行，维持本广场的外围秩序。 b、 禁止无关人员进入广场，指挥疏散人员离开本广场。 c、 等待引导消防车、消防员、公安人员等到达突发事件现场。 (7) 夜间突发事件处置预案 (1) 夜间封场后出现突发事件报告，应做好如下工作： a、 中控室值机员要及时察看消防主机的报警信息，制定同岗巡视人员到现场察看情况，立即通知安全组、物业办公室值班人员做好处置突发事件的准备。 b、 安防巡视人员在查到报警点位置后，应通知中控室值机员用

651、附近的摄像头进行监视录像，同时准备好破拆器械及相关的物资器材。 c、 安防巡视人员对报警点周围情况进行检查无异常，属于误报警的，对误报探头进行复位后撤离现场，并做好相关记录。如报警属实，夜间值班领导应第一时间下达命令处置突发事件，并将现场情况及时汇报总指挥。 d、 若突发事件得到及时控制，未造成大的影响，有关人员应对现场进行彻底检查，并派专人保护现场。 (2) 若突发事件无法控制，应做好如下工作： a、 夜间值班领导应及时报火警119、匪警110 并将相关设备开启通知工程组准备启泵，做好处置突发事件的准备； b、 中控室人员报警后，应派出专人到路口等候并引导公安机关车辆到事发现场、消防车辆到本

652、广场消火栓及结合器位置，引导消防员到本广场内部着火点，进行扑救； c、 公安机关人员到达现场后所有安保人员、物业值班人员都必须听从公安机关人员的指挥和调配。 商场工程物业操作指引 264 阅读范围：北京商管全体 （ 2） 反恐怖、防爆炸预案 一、反恐事件的处置 在本广场各岗位员工遇到发生爆炸、凶杀、抢劫、绑架、滋事等暴力事件时，应立即使用通讯器材（对讲机、电话）按下列程序处置： 1、 报告安全组值班人员，同时报告中控室。 2、 中控室值机员接报后，应立即报告上级，并拨打110 报警，用对讲机呼叫“全体人员注意，某某地方发生突发事件，各岗位安保员加强警戒”。 3、 中控室要坚守岗位，注意对嫌疑人

653、、作案人进行现场录像，并将嫌疑人特征用对讲机通知各岗安保员。 4、 各岗位人员听到紧急通知后，要加强各岗位警戒，以防犯罪分子逃窜；宿舍备勤人员听到紧急通知后，应迅速按照下达的命令，准确赶赴事发现场，采取封锁现场等紧急措施，围、追、堵、截、抓获犯罪份子和可疑人员。 二、防爆炸事件的处理 1、 安保员在上岗值勤时，要注意发现可疑人员，遇有下列情况时应予以紧急处置： (1) 将提包、行李箱和不明可疑物放置在公共场所，即行离开的。 (2) 扬言在本广场内破坏并形迹可疑的。 2、 安全组在平时要做好防范工作，接到有在本广场内搞破坏活动的情况报告后，要做好以下工作： (1) 安全经理应立即到现场找有关人员

654、了解情况。 (2) 办公室值班领导迅速向上级领导汇报情况，并负责向公安局、派出所110 报案。 (3) 通知各岗位安保员准备器材加强警戒，封锁现场，注意发现可疑人、可疑物，搜索附近地区有无可疑爆炸物，并做好抓捕犯罪嫌疑人的准备。 (4) 发现有可疑爆炸物品及有发生爆炸的险情时，应及时通知公安机关，同时采取必要的防范措施，保护好现场，待公安人员到达后，协助公安人员做好险情排除工作。 (5) 抢救因爆炸引起的火灾，保护好现场，阻止闲杂人等进入现场；看守好各进出口，注意发现与爆炸有关的嫌疑人，协助警方开展调查工作。 3、 发生爆炸后，中控室值机员应视现场情况与急救广场（120）联系。并派专人到路口等

655、候引导到现场，其他人员协助急救人员做好伤员的抢救工作。 （ 3）火警处置流程 一、指挥广场 遇有突发事件发生时，指挥广场立即行使其职责，开启广播，利用紧急广播进行指挥。报火警119、匪警110，向到场的公安、消防部门人员介绍火场情况。 二、本广场各小组工作流程 商场工程物业操作指引 265 阅读范围：北京商管全体 1、救护疏散组 (1) 救护疏散组成员在指挥员的带领下，持手电筒、应急照明灯扩音器等疏散器材到达指定地点进行疏散。 (2) 主通道内各疏导员按“就近疏散，合理分流”的原则，将主通道内的人流疏散到安全出口。 2、灭火战斗组 (1) 灭火战斗组成员在灭火指挥员的带领下查明起火部位，着火对

656、象，起火范围，了解有无人员被困、受伤。 (2) 利用附近配置灭火设备灭火。 (3) 专人协助到达现场的公安、消防人员扑救火灾。 3、工程抢修组 (1) 工程抢修组成员在指挥员的带领下查明起火现场的工程设备、电气线路、电气管线过火情况。 (2) 根据现场情况提供应急照明、提供水源。 (3) 尽可能保证必要的工程设备正常、有效运行。 (4) 结合火灾情况切断电源、气源。 4、现场警戒组 (1) 现场警戒组在指挥员的带领下迅速赶赴现场，掌握了解现场周围环境。 (2) 在火灾区域设立警戒线，无关人员禁止入内，并阻止人员回流。 (3) 注意发现可疑人，清理火灾现场易燃、易爆、有毒气等危险物品。 (4)

657、协助疏导员做好人流疏散工作。 (5) 清理消防通道，保证消防通道畅通。 三、善后工作 1、 公司有关领导及安全组、发生突发事件的部门或商户等相关部门配合公安、消防部门对突发事件原因进行全面、细致的调查。 2、 对调查中发生的问题进行整改。 3、 对突发事件处置过程中的有功人员予以奖励。 4、 由安全组会同其他相关部门写出突发事件调查报告。 （ 4）偷盗事件应急预案 一、 中控室在监控内发现偷盗事件，应立即将准确的位置通知备勤安保员、巡视岗等进行抓 捕、拦截。并报告安全组。 二、 各勤点接到通知后立即到事发现场或根据中控室的指示路径拦截。 三、 中控室要对犯罪嫌疑人的盗窃经过进行实时监控并录像，

658、根据事情的发展调整监控范围。 四、 向堵截人员和追逃人员说明犯罪嫌疑人逃跑的路线、方向，犯罪嫌疑人的穿着与其它特征。 商场工程物业操作指引 266 阅读范围：北京商管全体 五、 在抓捕过程中不得说明是偷盗，只能说暗语，以免造成混乱。 六、 本室工作人员不得向外部门介绍工作情况、追逃过程，严禁向外界人员查阅录像、图片，不得泄漏办案经过。 七、 抓捕后，要做好详细记录，将盗窃过程和抓捕过程刻在磁盘上，便于以后查阅。 附：中控室监控中发现有人盗窃物品时用以下用语： 1、 呼叫巡视岗或附近安保员，发现处用人摔倒（指盗窃，暗语），请立即到现场。 2、 呼叫巡视岗或附近安保员，“摔倒人现已站起”（指犯罪嫌

659、疑人已盗窃完毕，暗语），正往XX 方向走去（请注意拦截）。 3、 此人身穿上衣，裤子，其它特征。 （ 5）打架斗殴案件的应急流程 一、 当在管辖范围内出现打架斗殴、流氓滋扰情况时，发现人应立即报告就近巡视人员。 二、 在接报警电话时应问明发案地点、人数、国籍、闹事人是否携带凶器等内容，将其记录在案，并立即上报安全当值主管。 三、 安全组接报后，应立即通知当值门岗安保员把住大门岗位，并调配备勤安保员立即赶赴案发现场控制事态的发生及扩大。安全经理应在接报后立即赶赴出事现场，指挥安保员行动（如安全经理不在，指挥工作由安全主管负责）。 四、 判断是否造成伤害事故，若没有伤害事故发生，在现场当时处理，不

660、便在现场处理的，应立即将闹事者带到安全组办公室处理。 五、 若事态严重，有伤害事故发生，应立即保护现场，控制行凶人员，救护伤者，并立即报警（现场负责人），协助公安机关开展调查工作。在接触或将斗殴人员带回安全组过程中，要提高警惕，防止闹事者随身携带凶器，如发现应立即予以没收。 六、 情况处理完毕后，填写特殊事件报告。 （ 6）抢劫类突发事件处理流程 一、 发现抢劫或接到抢劫报警，应立即赶赴现场制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向安全主管或安全经理报告。 二、 调遣指挥现场附近的安保员和当班的安全组长及机动人员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员；同时，如果有条件可以将歹徒制服，可以采取措施

661、将其制服，如果不能将其制服，则应等待公安人员到达。但要维持好现场秩序，防止事态进一步发生。 三、 在公安人员到达前，禁止任何人员进出现场；如果有伤者，应对伤者立即送往医院抢救。 商场工程物业操作指引 267 阅读范围：北京商管全体 四、 在公安人员到达后将案情向公安机关通报，并协助和指挥安保员配合公安人员的工作。 （ 7）醉酒闹事或精神病人的应急处理流程 醉酒者或精神病人失去理智，处于不能自控的状态下，易于对自身或其它人员造成伤害。 各岗位如发现此类人员，应立即上报安全组，安全组及时派专人采取控制和监督措施。 一、 判断是否为广场商户人员，若醉酒者或精神病人非广场人员及商户，大门安保应将大门控

662、制好，不准此类人员进入广场内部，并立即上报当值领导，并联系其他人员援助。若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序行为，安全组应立即与公安机关联系，由公安机关出面解决问题。 二、 若醉酒者或精神病人为广场商户人员，应立即通知其商户负责人，让商户负责人将其领回并将情况记录在案。 三、 情况处理完毕后，填写特殊事件报告。 （ 8）发生急症人员的应急处理流程 一、 各部门人员在发现广场有急症人员时应立即通知中控值班人员。 二、 中控值班人员在接到通知后立即通知安全组当值领导及广场值班经理。 三、 安全组立即派专人赶赴急症人员所在处，对急症病人进行安抚，并通知相关部门。 四、 到场安保员根据具体情况及急症人

663、员的意见，需送救医院进行抢救的，应立拨打120 急救电话，如急症病人无其他人员陪同且需送往医院治疗的情况下，安保员应向急救医护人员了解急症人员的病情、所送医院名称、联络方式等情况进行记录，以便通知急症人员的家属。 五、 通知各岗安保员注意迎候急救车，并为急救车辆指引道路，当急救医务人员到达现场后，安全组应派专人负责协助。 六、 处理完毕后，填写特殊事件报告并备案。 （ 9）天然气泄漏应急预案 一、 发现疑似燃气泄漏现象，通知中控室，派巡视人员前往事故现场开窗通风并通知工程组人员现场确认。 二、 确认泄露点是否影响商户正常营业（如果是，通知商户保持镇静并疏散周围商户及顾客；如果否，通知商户保持镇

664、静，关闭天然气阀门，控制明火，禁止扳动可能会发出火花的电气开关）。 三、 现场予以检修，检修完毕后填写检修报告并予以存档。 （ 10）商户、顾客受伤应急预案 一、 接到有人受伤的报警后安全组派巡视人员赶到现场，安排伤病者在适当地点休息 ，适当安抚伤者。看伤者伤势是否严重（如果是，巡视人员向上级报告并拨打 “ 120”，如有必要巡视人员通知警方及家人到场，并协助警方进行事件处理直至事件结束，送其安全离开广场）。 商场工程物业操作指引 268 阅读范围：北京商管全体 二、 查询受伤原因并封锁现场，防止其他人员再次受伤，劝离闲杂人员不要围观，尽量隔离人群，妥善保管受伤者财物并填写保管物清单。 三、

665、记录一切详细情形，并交于安全组存档。 （ 11）高空坠物、抛物应急预案 一、 如发现高空坠物、抛物，及时通知安全组负责人，保护现场确安保全并通知行政人员、财务、工程组、人事及相关人员到场。 二、 安全组和工程组负责人对现场进行分析（人或物）。 三、 如有人受高空坠物、抛物砸伤，应及时把人送往附近医院或打电话“120”，由安全组人员电话通知伤者家属。 四、 如是物受高空坠物、抛物所砸（如车辆）由安全人员电话通知所有物持有者。 五、 安全组人员对人、物进行拍照取证保护现场，并对伤者家属进行安抚。 六、 财务人员通知保险公司人员到场取证确认。 七、 行政人员根据工程组负责人提供信息与商户联系协调。

666、八、 如伤者要求报警处理，应按以下程序： 1、 全部对现场进行保护，有利于为公安机关破案提供证据。 2、 工程组为公安机关提供广场的建筑，水源，电路基本情况。 3、 安全组为公安机关提供广场的商户及公司情况。 （ 12）路（地面）滑摔人突发应急预案 公共场所如发现摔人事件，要按照以下步骤进行处理： 一、 首先要安慰伤者，查看伤势是否严重，如果伤势较严重暂时不要动伤者，立即通知办公室值班领导视情况拨打急救电话120，或派专人护送伤者到医院进行急救并向上级报告。 二、 伤势不严重的，要搀扶其先到办公室，仔细询问伤者的伤势情况是否需要到医院看病，如需要应立即派专人开车到附近医院进行医治并向上级报告。

667、 （ 13）电梯报警处理流程 广场内均安装有监控探头和对讲系统，中控室值机人员要随时监控电梯内的各种突发情况，如发现有人被关（夹、摔）在电梯内或接到求救电话时，要按照下列步骤进行处理： 1、 利用通讯器材通知工程组电梯维修人员，到现场进行紧急处理。 2、 首先查看询问被关（夹、摔）人员有没有受伤，如有人员受伤情况，要立即通知值班领导到现场处理情况，视情况拨打120 对受伤人员实施急救。 3、 安全组要封锁现场，禁止无关人员靠近事故现场。 商场工程物业操作指引 269 阅读范围：北京商管全体 4、 电梯关闭后要立即组织安保员到现场对准备乘梯的客人进行疏散分流，防止因电梯关闭引起客人的惊慌错乱。

668、5、 如没有发生人员受伤情况，救出被关（夹、摔）人员后，电梯维保人员要在最短时间内使电梯进入正常运行状态，电梯开始运行后，维保人员要在附近进行不少于20 分钟的观察，正常后再离开。 6、 填写相关记录并交安全组存档。 （ 14）发生水浸事件的应急处理流程 广场范围内出现跑水现象后，要立即按照如下步骤进行处理： 1、 迅速利用通讯器材通知工程组维修人员，携带相关房门钥匙及工具到现场进行紧急处理。 2、 安全组到现场后先查看现场有无贵重物品，并立即组织人员进行抢救，要按照先贵重后一般的顺序实施。 3、 看现场跑水量的多少，如面积较大，安全组先用警戒带把跑水区域封锁起来，防止有顾客路过摔伤；通知驻地

669、安保员及所有备勤人员携带水桶等工具，迅速赶赴出水现场救援。 4、 通知各岗保持冷净，疏导顾客，调派人员进行抢险并及时通知安全经理。 5、 通知环境经理，组织人员到现场清理积水。 6、 做好相关记录并存档。 （ 15）购物广场停电的应急处理流程 广场全部或局部发生突然停电事故或接各商户报突然停电事件时，要立即按照如下步骤进行处理： 1、 立即使用通讯器材呼叫工程组，到现场进行紧急处理。 2、 通知中控室对停电区域内的电控门进行断电解锁，组织待岗安保员和两个中控室值机人员携带手电筒等照明工具到现场分散人流，引导顾客从就近的消防逃生通道到地面，防止发生慌乱、拥挤、踩踏、盗窃等。 3、 车管人员立即到

670、车库稳住车辆在原地不要动、稳定车主情绪，要告知其是线路故障或维修，很快就会恢复；同时安排车管人员到现场，禁止任何车辆再进入地库。 4、 其他安保员迅速到现场配合疏散分流顾客。 5、 各相关部门于事件完成后，记录重要资料在特别事件报告中并报上级审批。 （ 16）火灾疏散预案 为了保护广场财产及商户、顾客的人身财产安全，在火灾发生时，能够快速、安全的将顾客撤离到安全地带，把损失及伤害减少到最低限度，特制定本方案。 救护疏散组负责人：安全经理，疏散人员由物业保洁员、义务消防员、安保员及工程组人员组成，负责疏散顾客及其他人员撤离火场。发生火灾时，疏散人员做到不慌、不乱，并利用就近的逃生通道，有秩序的将

671、人员疏散到安全地带。首先疏散被困人员，切不可拥挤混乱，以免造成不必要的伤亡。并负责对火灾现场受伤人员和老、幼、病、残、孕人员的救护。安全主管随时将顾客及其他人员疏散情况上报指挥部。 一、救护疏散组接到指挥部指令后： 商场工程物业操作指引 270 阅读范围：北京商管全体 1、 避免火灾现场人员造成慌乱、惊慌，疏散人员要携带扩音器到现场。 2、 指挥宾客疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的顾客。 3、 引导着火楼层人员安全疏散，随后查漏。 4、 引导宾客从消防通道疏散到首层，无法从消防通道疏散到首层时，引导顾客疏散到楼顶等待营救，并组织有效措施做好防火掩护。 二、疏散方法 1

672、、 在疏散时首先要了解火场内是否有人员被困、受伤，如有被困、受伤人员，应立即向总指挥部报告并想办法实施拯救。 2、 疏散时要从着火层开始疏散人员。 3、 疏散时以喊话的方式稳定宾客顾客的情绪。 4、 疏散中人员较多或能见度较低时，应采取鱼贯队列式的方法进行疏散。 5、 防止脱险人员重返火场。 6、 对物资疏散应先疏散可能扩大火势和爆炸的物资，本着先重点后一般。 7、 物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道内进行。 8、 消防通道的防火门要保持关闭状态，保证火灾时烟和热量不能进入消防通道内。 9、 疏散完后应对现场进行检查。 10、 组织疏散工作人员接到撤离命令后，应在就近安全出口迅速撤离。

673、三、寻找火场有无人员被困的方法 1、 询问知情人、主动呼喊、搜寻。 2、 注意对一切可以藏身的物体下面进行搜索。 四、火场急救的基本要求 抢救伤员争分夺秒，坚持救人重于灭火的原则，掌握正确的施救方法。 五、遇火自救七法 1、 如果有避难层或疏散楼梯，可先进入避难层或由疏散楼梯撤到安全地点。 2、 如果楼层已着火燃烧，但楼梯尚未烧断，火势并不十分猛烈时，可披上用水浸湿的衣被，从楼上快速冲下。 3、 多层建筑火灾，如楼梯已经烧断，或者火势已相当猛烈时，可利用商场的阳台、逃生窗口等逃生。 4、 如各种逃生的路线被切断，应退室内，关闭门窗。有条件时可向门窗上浇水，以延缓火势蔓延过程。同时，可向室外扔出

674、小东西，在夜晚则可向外打手电，发出求救信号。 5、 如生命受到严重威胁，又无其它自救办法时，可用绳子或床单撕成条状连接起来，一端紧拴在牢固的门窗格或其它固定物上，再顺着绳子或布条滑下。 商场工程物业操作指引 271 阅读范围：北京商管全体 6、 如无条件采取上述自救办法，而时间又十分紧迫，烟火威胁严重，被迫跳楼时，可先向地面抛下一些棉被等物，以增加缓冲，然后手扶窗台往下滑，以缩小跳楼高度，并保证双脚首先落地。 7、 要发扬互助精神，帮助老人、小孩、病人优先疏散。对行动不便者可用被子、毛毯等包裹好，用绳子布条等吊下。 （ 17）停车场突发事件应急预案 针对本广场停车场（库）面积大、管理人员少的特

675、点，为便于各类突发事件能及时发现、控制，特制定本预案。 一、流程 各岗位值班人员发现有偷、盗、抢、砸、打架、斗殴等突发事件，立即通知中控室值机人员，中控室接指令后，立即调度相关摄像探头对现场进行跟踪录像，同时利用通讯器材按顺序通知就近安保员到突发现场处理情况，并通知相关岗位人员对突发事件现场进行有效控制（相关岗位指：卸货区出口、巡视、宿舍待岗安保员及车场（库）的车管人员和其他各工种岗位）。 二、人员分工说明 1、 中控室值机人员接突发事件报告后，应首先对现场进行跟踪录像，同时利用有效的通讯器材通知安全组办公室相关人员及各相关岗位到现场处理情况。 2、 安全组办公室相关人员接到指令后，应立即赶到

676、事发现场，作为本次事件的现场总指挥，掌握事态的发展动向，并及时下达指令，指挥调动各岗位人员到现场协助工作，视事态的发展程度，汇报上级，而后拨打相关电话报警。 3、 卸货区岗位安保员接到突发事件指令后，应加强岗位警戒，以防犯罪嫌疑人向本岗位方向逃窜，并随时做好抓捕嫌疑人的准备。 4、 巡视岗位安保员接到指令后，应立即赶往事发现场，视事态的发展程度，听从现场指挥人员的调度，进行下一步的动作。 5、 各岗位的车管人员听到指令后，应视事件情况而行动，如事件很小，应坚守各路口，防止嫌疑人从自己岗位方向逃窜，并听从现场指挥人员的调度，协助安保员进行动作。 6、 安保员接到突发事件现场指挥员指令后，应以最快

677、的速度、走最近的通道赶往事发现场，听从现场指挥员的调度进行动作。 7、 各工种岗位接到由突发事件指令后，随时听从指挥员的调度进行下一步动作。 三、善后工作 事件处理完后，所有岗位人员应立即各就各位恢复正常工作状态，各相关部门于事件完成后，记录重要资料在特别事件报告中，并报上级部门审批。现场指挥员向上一级领导汇报完处理结果后，应对事发过程进行详细的记录 商场工程物业操作指引 272 阅读范围：北京商管全体 备案。对在事件过场中有突出表现的人员应申请给予奖励。 （ 18）停车场（库）撞、剐、碰车突发应急预案 停车场（库）如出现车辆撞、刮、碰等事件，要按照下列步骤进行处理： 一、 通知中控室对现场进

678、行录像的同时拦截肇事车辆，让其先等候被撞车主的到来，通知巡视人员并利用广播系统找寻被撞车主立即回到自己车位。 二、 等被撞车主回来后，告知其事情的经过，让其双方协商解决。 三、 如需报警的，要通知事故具体位置，警察来后直接引导。 四、 没有发现肇事车辆的，等车主回来后询问的，告知其可以开具撞车证明。 （ 19）刑事治安事件的处理 一、 弄清现场发生的情况。 二、 必须保护好现场，控制广场各出入口并与中控室取得联系。 三、 禁止无关人员进入现场。 四、 若有人员受伤应及时组织抢救。 五、 等待上级主管到达现场后全力协助开展侦破工作。 （ 20）发生突然死亡事件的应急流程 一、 接报警程序 1、

679、安全组值班人员接电话时，要问清对方的姓名、身份，发现案件的时间、地点及简要情况。 2、 安全组人员在接到电话的第一时间内到达现场，确认后做好现场保护工作，维护好治安秩序。 3、 立即报告上级，等待指令，注意一切可疑人员行踪动态，如凶犯在场，应马上采取措施抓获。 4、 凶杀犯逃跑，要马上跟踪截击追捕，随时报告罪犯动向。 二、 处理流程 1、 携带必要的器材对讲机、记录本、手电等。 2、 布置安保员保护现场，划定警戒线，控制人员进入，维护现场秩序。 3、 向当事人、报案人、知情人了解案情并记录。 4、 对现场进行拍照。 5、 协助抢救伤员，如需要送医院，应同医务人员一同前往，并酌情与伤员了解案件发

680、生的情况并进行记录。 6、 配合公安人员勘察现场。 7、 作好善后工作，包括清点顾客财务等。 8、 做好相关记录并存档。 9、 商场工程物业操作指引 273 阅读范围：北京商管全体 （ 21）发现有人触电处理 发现有人触电应马上赶到现场，关闭电源，在未关掉电源之前切不可接触触电人，以防自己也触电，要用绝缘的东西把线头或人拉开，立即进行人工急救，并视情况拨打“120”急救电话。各相关部门于事件完成后，记录重要资料在特别事件报告中，并由安全经理审批。 （ 22）电梯运行故障应急方案 为确保来广场的顾客的乘梯安全，树立广场良好的形象，充分体现广场优质服务，现制定广场电梯运行故障应急方案如下： 1、

681、中控室值班人员随时掌握电梯运行情况，遇有电梯在运行期间发生停梯、锁门、急降等情况，立即通知工程组值班室和值班经理。 2、 中控室值班员迅速起用电梯内的对讲器安抚梯内乘客，尽可能地使其保持情绪稳定。并告知乘客已进行抢修处理；如故障较大，不能马上使乘客脱离困境，中控室值班员要随时与梯内人员进行语言对话。说话内容包括：“请不要着急”，“请您稍等”，“我们正在抢修”，“我们时刻都在关注您的安全”，“时刻与您保持着联系”等。 3、 工程组抢修人员、值班经理接到通知后，要在3 至 5 分钟内立即到达现场。立即使用各种方法打开电梯门，使梯内乘客尽快离开。 4、 值班经理及时向乘客进行安抚并代表广场领导层致歉

682、。 5、 打开电梯门后如发现有受伤人员，由值班经理组织抢救，视情况通知物业部，以备送伤者到医院治疗。 6、 对故障电梯，工程人员要及时进行抢修，并摆放告示牌提醒顾客。 7、 中控室保存监控录象带等相关资料。 8、 工程组要落实对电梯定时检修方案，工程组专业技术人员，除严格按行业标准对电梯进行维护保养外，每天一次巡视检查电梯运行情况，确保电梯运行处于良好状态。 （ 23）伪造信用卡或伪钞的处理方案 一、 如怀疑顾客使用伪造信用卡或伪钞应马上通知安全组派安全员前往协助处理(目的稳住疑犯)， 或致电派出所。 二、 由于这种事件属于刑事案件,故应由公安部门处理,但安保员应尽可能协助，同时做好相关记录。

683、 （ 24）受伤/急诊的处理方案 安保员及管理人员均接受过基本紧急事故处理程序的训练，保证顾客的安全是安保员首要的职责，安保员如遇有人受伤/急诊应及时通知值班经理到场处理。 如果发现有受伤事件： 1、 通知物业部并提供以下信息：发生地点，事发原因、姓名等。 2、 安保员应尽力协助处理。 商场工程物业操作指引 274 阅读范围：北京商管全体 3、 如受伤者不能移动切不可强行搬动或移动伤者。 4、 如没接受过救护训练，切不能自行抢救，应安慰伤者。 5、 安保员应记录受伤者的姓名、地址等资料以备需要时用。 6、 各相关部门于事件完成后，记录重要资料在特别事件报告中，并报上级审批。 （ 25）爆炸及可

684、疑爆炸物的紧急处理流程 虽然大部分炸弹恐吓均属虚报，以策万全请以顾客及职员的安全为重。若遇到真的炸弹威胁，以慎重及小心的方法处置。但请紧记切勿惊恐，请注意以下事项： 1、 保持镇静小心聆听，立即打开录音电话并迅速记下来电号码，切勿打扰致电者的说话。 2、 预先安排的工作程序或方法通知安全组。 3、 接电话时避免播及无辜人员,并以各种方式试探了解以下几项: (1) 放置炸弹的地方； (2) 所放置炸弹是什么种类； (3) 所放置的炸弹形式； (4) 为何放置炸弹； (5) 致电话是何人。 4、请留意致电者的特点： (1) 男或女； (2) 说话时的口音； (3) 说话时的声音是否属镇定，含糊或愤

685、怒等； (4) 有没有重复的语句； (5) 注意背景的声音：音乐、与其他人员交谈（旁人）、汽车、机器等； (6) 请勿惊动其他商户及顾客，如有需要值班经理尽快通知并安排解决。 (7) 如果接到书面炸弹恐吓时请尽量避免自行处理该恐吓函件，以免破坏上面的指纹及其证据。尽速将函件交给值班经理，再由值班经理通知安全组转交给公安局处理。 (8) 安全组要及时与公安局取得联系，根据情况确定并通知有关人员的疏散及提供必要的协助，同时做好相关记录。 （ 26）自然灾害处理预案 一、暴风、暴雨、水灾 有可能发生水灾，把有可能受损的贵重物品转移至安全地方。在水进入之前，切断电器的所有电源。提防通讯的电线。水灾之后

686、，检查财物以确定损失。委派及监督负责清洁的员工。逐渐抽去积水，以减少对广场造成的更 商场工程物业操作指引 275 阅读范围：北京商管全体 大损害。清除广场内及其他地方的积水避免破坏环境卫生。做好提防抢掠的措施，须加强安保员，防止盗贼进入广场。 二、台风 如遇有台风时广场各商户应检查门窗是否已关好,并注意听广播通知的具体情况。值班人员及安保员要检查楼层及所有窗户，确保所有排水道无堵塞、并坚守岗位。待无安全威胁时，方可离开。在台风吹袭之后，安保员进行现场保护并通知商户入内整理。 三、地震 如有地震发生时，虽然本广场设有防震阐，一般较小的地震广场不会受到较大的影响，但为了安全起见，必须注意： 1、

687、保持镇定，切勿离开本广场。 2、 在巩固的结构下，寻求掩护。 3、 远离窗户、玻璃板、架或悬着的物件。 4、 在这种情况下切勿使用电梯。 5、 如发生地震时，身处电梯内，待有机会便速离开。 6、 地震时，不要躲在楼梯底下。 7、 准备应付更多的余震。 8、 如本广场受到破坏，立即通知公司相关领导。 9、 切勿散播谣言或夸大报告。 （ 27）防汛抢险预案 为贯彻落实防汛工作重点和要求，结合本广场内部特征，确保在汛期之前做好充分的准备工作。 一、 防汛指挥员责任： 1、 确定防汛重点部位：地下车场，人防两个区域。 2、 组织防汛小组日常工作，对上汛前期进行安全检查和防汛必要的准备工作。 3、 安排

688、好汛期领导值班制。 二、 防汛指挥部值班员职责： 1、 防汛值班员要熟悉本单位重点防汛区域情况，同时要掌握地区的地理情况。 2、 当接到防汛报警时，立刻确定位置，及时上报防汛指挥员，并通知防汛领导小组组长。 3、 当确定汛情发生时，与防汛指挥部联系，并将情况如实汇报，听从领导安排。 三、 疏通组（工程组）职责： 1、 对汛期前进行全面检查。 商场工程物业操作指引 276 阅读范围：北京商管全体 2、 对雨污水管道，管井，水口，进行定期清理，更换破旧水箅子。 3、 疏通组应携带工具，管道疏通机、防汛抽水泵、对讲机等器材。 四、 抢险组（安全组）职责： 当接到防汛指挥部命令后迅速赶往汛情现场，在现

689、场指挥员的安排下对事故现场进行控制。抢险组应携带对讲机、铁锹、应急药箱等工具。 五、 物资抢救组（环境组）职责： 1、 把有可能受损的贵重物品转移至安全地方。 2、 将疏散物资统一管理，并由专人负责看护。 3、 物资抢救组应携带：手电筒，对讲机，小推车等。 六、 保障组（财务、人事部）职责： 1、 水灾之后，检查财务以确定损失。 2、 委派及监督负责清洁的员工，逐渐抽去渍水，以减少对广场结构造成更大损害。 七、 统一作战 1、 当本广场发生汛情后，防汛组成员将汛情上报，并统一听从防汛办指挥。 2、 地区发生汛情，防汛指挥部接到防汛办调令通知时，立即组织防汛各组赶往汛情现场，由防汛指挥部统一指挥

690、，同时做好全力配合抢险救灾工作。 3、 备注：对地下重点区域，配电室，空调机房，电梯管井等主要设备间门口安放一些物品，确保不进一滴水。 （ 28）治安及意外伤害应急预案 一、 报警程序 在无能力控制局面或事态发展时，安全组须立即向110 报警，如： 1、 发生盗窃事件，财产损失较大的。 2、 发生抢劫事件，特别是犯罪分子手持枪支武器。 3、 恶劣的打架斗殴事件，无法调解的。 4、 精神病人、上访滋事事件无法控制，事态有扩大趋势的。 5、 接到恐吓信息，或已发现可疑物品。 6、 跳楼事件。 7、 凶杀事件。 8、 涉及外籍人员等特殊人群的案件。 已造成人身伤害或巨大财产损失的各类事件，在公安机关

691、人员未到现场时，要做到保护好案发现场、搜集证据疏导围观人员、及时救助受伤人员、疏导交通、派人到路口迎接公安机关车辆等。待公安机关人员到达案发现 商场工程物业操作指引 277 阅读范围：北京商管全体 场，积极配合公安机关侦破案件。 二、 现场保护措施 1、 设立围挡，拉警戒线。 2、 对现场进行监控录像，并进行拍照。 3、 疏散无关人员、车辆，保障人民生命财产安全，同时以免破坏现场。 4、 加强维护公共秩序，避免给犯罪分子创造可乘之机。 5、 必要时，关闭周围易燃气体、液体截门，避免发生爆炸或泄漏。 三、 处理过程中的注意事项 1、 在处理任何突发事件时，都应认真对待，谨慎处理。以维护本广场公共

692、安全为目的，以维护商户和公司利益为已任。不可相互推委或临阵脱逃。 2、 处理事件掌握分寸尺度，明确自身责权范围，积极果断地采取措施，把事态范围缩小（注意尽可能）。 3、 在处理事件过程中，要时刻注意自己的言语、态度、举止。特别是在劝说时，遇到对自己过激的言词或举动，要保持头脑冷静，以大局为重，尽快平息事态。在进行疏散指挥疏导时，疏散人员应统一口径，不能惊慌失措，夸大事实。 4、 有安全保护意识。在抓捕犯罪嫌疑人或处理爆炸恐吓事件时，要保证自身安全及周围群众的安全，切勿因鲁莽行事而造成伤亡损失。 商场工程物业操作指引 278 阅读范围：北京商管全体 （ 29）非法闯入报警处理流程 工作流程图 说

693、明 相关文件记录 N Y 1、 监控室警员接到报警。 2、 立即查明报警地点，并通知安全组。 3、 安全组在接到报警后应立即派专人（两人以上）赶赴现场查看。到达现场后，应立即将现场情况上报安全值班主管，值班主管将视情况决定是否增派警力。 4、 确定报警是否属实，如无非法闯入情况发生，应与报警人沟通，查明报警原因。 5、 若发生非法闯入，可按照打架斗殴应急程序处理。 6、 事件处理完毕后，填写情况发生报告表备案。 情况发生报告表 监控中心接报警记录 消防中控监控中心交接班记录 接到报警 立即上报 并派遣专人赶赴现场 报警是否属实 与报警人沟通，查明报执行打架斗殴应急程序 填写情况发生报告表 商场

694、工程物业操作指引 279 阅读范围：北京商管全体 2.环境应急预案 一、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理 1、 当接到环境主管的指令后，保洁公司经理应组织员工带着垃圾车、扫把等工具迅速赶到现场，协助工程人员对堵塞处进行疏通清理； 2、 将从污/雨水井、管道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。 3、 疏通堵塞处后，保洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提水清洗地面，直到目视地面无污物。 二、雨雪天气应急预案 1、 如天气预报有雨雪或出现阴天现象时： (1) 准备好必要清扫工具：“小心地滑”牌，三M 地垫、扫帚、铁锹、铲雪板、纸板、雨鞋、手套、溶雪剂、

695、大垃圾桶、水桶、小推车、铁钩、沙袋、手套等。 (2) 提前安排铺设三M 地垫于大堂及电梯轿厢内。 (3) 重新安排各岗位清洁人员，预备好机动人员。 2、 夜间出现雨雪天气时： (1) 值班人员及时铺设三M 地垫外,应在主要出入口放置“小心地滑”牌，以防行人滑倒，或将泥水带入大厦内。 (2) 注意随时清扫主要出入口及道路雨雪。 (3) 准备好清洁工具，以供第二天清扫雨雪使用。 (4) 清洁主管、领班做好第二天提前上岗准备。 3、 白天出现雨雪天气时： (1) 及时安排铺设三M 地垫于大堂及电梯轿厢内、走道梯、台阶。 (2) 在出入口、台阶处放置“小心地滑”牌、伞套机、防滑地垫。 (3) 保洁人员

696、随时清扫主要路段、出入口，必要时冬季可喷洒溶雪剂。 (4) 组织扫雪人员配合清扫门前三包范围内的积水、积雪。 (5) 大堂设置专人擦拭地面雨水，并用地拖架捆绑干布或废旧床单往返拖地。 (6) 将主要出入口至台阶之间扫除一条甬道，并喷洒融雪剂液，同时随时清理已融化的泥雪。 (7) 车道上洒融雪剂，同时随时清理已融化的泥雪，特别是入口前20 米处。 (8) 随时检查平台、天台、路面等处排水口、下水道是否通畅，及时清理废弃杂物。 (9) 如雨水过大，可设置防水沙袋将大厦主要出入口进行围堵，如有大量雨水渗漏，及时用吸水机吸水，并清理干净。 4、 雨雪过后： 商场工程物业操作指引 280 阅读范围：北京

697、商管全体 (1) 组织人力，首先清扫门前三包范围，然后分段清扫外围广场、车道等外围区域的雨水、积雪。 (2) 必要时喷洒溶雪剂化雪化冰，并用铁锹等工具清除已结冰的积雪，并装入大垃圾桶中、倒入污水井内排走。 (3) 更换门前旧床单，并及时清洗以备使用。 (4) 清除雨搭处冰柱，防止砸伤行人。 (5) 对大厦内大理石部位进行养护工作。 (6) 回收“小心地滑”牌及清扫工具，统计破损情况，并进行维修或重新购置。 (7) 检查商场设备设施有无损坏、受浸泡、滴漏现象，及时报予有关部门。 (8) 天晴后，清洗三M 地毯，并放回原存放地点。 三、暴风雨天气的清洁 1、 暴风雨来临前： (1) 保洁公司经理应

698、巡查、各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况； (2) 派专人检查天台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通； (3) 检查污雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理； (4) 内场保洁员应把防滑提示标志放到各个门口，并做好门口地面的防水措施。 2、 暴风雨过后： (1) 外场保洁员应及时清扫各责任区内地面上所有垃圾、纸屑、树叶、泥土、石子及其他杂物； (2) 泥沙冲至绿化带时，保洁员应协助绿化工及时清运、打扫现场； (3) 保洁员应查看各责任区内污雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应即时报告主管处理。 3、 梅雨季节大理石瓷砖地面容易造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等

699、现象。发生上述现象时应采取适当方式加以清洁： (1) 在内场各个门口等人员出入频繁的地方放置告示牌，提醒客人“小心地滑”； (2) 保洁领班应现场指导，合理调配人员加快工作速度，及时清干地面、墙面水迹； (3) 如返潮现象比较严重应用大块的海绵吸干地面、墙面、地毯、门下的积水。 四、楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时的清洁步骤： 1、 迅速关闭水管阀门，并迅速通知商管员和技工维修人员前来救助。 2、 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。 3、 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。 4、 用吹风机吹干地面。 5、 商场工

700、程物业操作指引 281 阅读范围：北京商管全体 五、外场施工、促销影响环境卫生的清洁 1、 辖区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，保洁员应配合做好场地周围的清洁工作； 2、 及时清理促销活动撤场时遗弃的杂物，并清扫场地。 六、外宾、领导及重大节日 1、 甲方商场如有外宾或上级领导参观或清洁大检查，可根据需要提前三天通知丙方或直接通知丙方在商场的清洁主管，丙方会根据甲方要求进行突击性服务。 2、 项目内区域及外广场在重大节假日（如春节、五一、十一黄金周）期间丙方负责自行安排增加人员搞好清洁工作。 七、注意事项 1、 暴风暴雨天气时清洁工应注意安全，待暴风雨停后再出去工作，禁

701、止冒险作业。 2、 雨天作业时宜穿胶鞋不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。 3、 处理水管爆裂事故注意防止触电。 4、 本规程的执行情况，作为环境组相关员工绩效考评的依据之一。 3.工程应急预案 一、电梯困人事件紧急处理措施 为确保顾客的乘梯安全，树立的良好形象，充分体现广场优质服务，现制定电梯运行故障应急处理方案。 一、电梯困（摔、夹）人 1、 广场升降体内均安装有监控探头和五方电话对讲系统，中控室值班人员要随时监控电梯内的各种突发情况，如发现有人被关（夹、摔）在电梯内或接到求救电话时，利用通讯器材通知工程电梯维修人员到现场进行紧急处理。 2、 中控室启动电梯内语音对讲系统询问被关（夹、摔）人员有

702、无受伤，如有人员受伤情况，要立即通知值班领导到现场处理情况，视情况拨打120/119 对受伤人员实施急救。 3、 安全组要封锁现场，禁止无关人员靠近事故现场。 4、 电梯关闭后要立即组织安保人员、保洁人员到现场对准备乘梯的顾客进行疏散分流，防止因电梯关闭引起顾客的惊慌错乱。 5、 如没有发生人员受伤情况，救出被关（夹、摔）人员后，电梯维保人员要在最短时间内使电梯恢复正常运行状态，电梯开始运行后，维保人员要在附近进行不少于20 分钟的观察，正常后再离开。 6、 电梯故障处理完毕后，值班经理要代表公司向被困人员及顾客进行安抚致歉。 商场工程物业操作指引 282 阅读范围：北京商管全体 二、电梯火警

703、 1、 中控室从监控录像中发现或接到电话投报电梯火警，应迅速查明失火现场有无人员被困，并立即用电话或无线对讲机通知安全部经理和电梯维修工。 2、 安全经理立即组织人员到达现场，协助电梯维修工打开电梯，抢救被困人员，同时启动火灾应急预案进行处理。 3、 电梯维修工将电梯停到基站楼层并断电停运。 三、电梯进水 1、 发生跑水事故涉及到升降梯及电、扶梯范围，工程组应组织人员利用沙袋堵截水源，防止流往电梯内。 2、 依据跑水情况及值班经理指示，关闭跑水区周边的电梯和所有运行的扶梯。 3、 电梯维保人员应在明显的地方竖立告知牌。 四、电梯设备运行故障 1、 中控室值班员和电梯维修工要随时掌握电梯的运行情

704、况，如发生停梯、锁门、急降、过层等情况，要及时通知工程组值班领导。 2、 值班领导组织人员进行抢修，10 分钟之内要到现场，如发生有人员被困的情况，应按照本预案一进行解救，如确认无人员被困的情况下，应立即关闭该电梯，组织专业人员进行抢修。 3、 工程组要核实故障电梯的检修方案，严格维护保养制度，确保电梯不出现重复故障，保障电梯的正常运行。 电梯是关系到人身安全的特殊设备，发生任何险情都要做到三不放过，即：事故原因不查明不放过；事故处理不彻底不放过；事故预防措施不落实不放过。发生以上任何险情工程经理和值班经理都要填写事故报告上报物业总监。 二、 强电专业突发事件紧急处理措施 广场全部或局部发生突

705、然停电事故或接到各商家户投报突然停电事件后，要立即启动如下程序进行应急处理： 1、 立即使用通讯器材呼叫值班人员，并通知工程人员到现场进行紧急处理。 2、 安全组织值班安保人员和中控室人员携带手电筒等照明工具到现场分散人流，引导客人从就近的消防逃生通道到地面，防止发生慌乱、拥挤、踩踏、盗窃等。 3、 工程要求值班电工迅速查明停电原因，如果是单路停电（201 和202 路），则应立即启动备用电路（245联络开关）。如果是全部停电，立即与供电局山峡供电站联系，查询停电原因和停电时间。做好电话记录，并将情况汇报值班经理。 4、 如属负荷过载造成停电，应先断掉全部载荷，恢复供电并根据轻重缓急，依次保障

706、消防系统、监控系统、 商场工程物业操作指引 283 阅读范围：北京商管全体 中心电话机房、公用照明的供电，再依据负荷情况启动中水泵、污水泵、电梯、空调等设备。如属局部负荷过大或短路造成掉闸，则先查明原因，排除故障，断掉荷载，再合闸送电。 5、 工程同时通知电梯工查看有无人员被困电梯内，并依据电梯出险预案，做好被困人员的解救工作。 6、 值班经理依据停电情况，安排中控室人员、行政人员等组织相关人员到现场维护秩序。并通知各商户，说明停电原因，做好顾客解释工作；如停电时间较长，值班经理应请示公司经理，通知商户，暂停营业。 7、 车管人员立即到车库，稳住车辆在原地不要动、稳定车主情绪，要告知其是线路故

707、障或维修，很快就会恢复；同时车库入口，禁止任何车辆再进入地库。 8、 工程安排维修人员对电话系统、消防系统、监控系统等进行逐一检查。并做好相关水、电、风系统的检查。 9、 当网络恢复供电后，值班员应与供电局取得联系，确认外网供电正常后，通知工程经理、强电主管，按操作程序、恢复供电。 10、恢复正常供电后，值班经理查看各岗位是否恢复正常，决定撤出维持秩序人员的时间，工程按操作程序，启动各设备机组，检查各系统设备是否恢复正常运行。 11、工程填写停电事故报告，各部门分别记录分管区域事故处理情况，值班经理汇总各部门处理情况，书写事故报告，上交公司经理。 三、空调机房突发事件处理措施 1、如发生漏水应

708、迅速找到漏水原因，关闭对应的供水阀门，防止水浸范围扩大。 2、观察四周环境，漏水是否影响各项设备的安全。 3、利用沙包及可用之物件堆放，防止积水渗入电梯等设备，并将电梯立即升上最高楼层，以免被水浸湿。 4、如有积水可能影响日常操作、保养及需申报保险金等问题，须拍照存档备查。 5、通知环境并协助清理现场积水，检查受影响范围并通知受影响的商户。 6、利用现有设备及工具，设法清理现场及立即通知清洁人员作进一步处理。 7、日常巡检时，应留意下水渠道是否有淤泥、杂物等，是否堵塞，并随时加以清理。 8、制冷机组发生大面积氟泄漏突发事故时，应立即报告上级，打开事故通风，带好防毒面具，迅速查找泄漏点，进行补救

709、。绝对不能动明火。 9、发现中毒人员，立即转移到目风侧新鲜空气处，及时送医院。 商场工程物业操作指引 284 阅读范围：北京商管全体 四、暖通专业突发事件紧急处理措施 1、 当接到水管漏水的报告后，当班员工应立即赶赴现场抢修，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象应立即抢修。 2、 尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时停水时，应提前通知停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备。 3、 遇突发事件导致供水系统停水时，值班人员应与自来水公司取得联系，问清停水原因、时间后，及时向上级汇报。 4、 对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知主管，迅速组织人员进行抢修。 5、 定期清洗二次

710、供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。 6、 值班室接到或发现燃气、水管泄漏情况时，应立即通知相关人员处理，并根据实际情况与燃气公司联系抢修，直至处理好。 7、 对其他紧急情况，如暴雨、大风情况，各部门应做好应急准备工作，根据情况采取相应的应急措施，并向相关领导报告。 五、弱电专业紧急情况处理措施 一、概况 弱电系统应急情况主要发生在台风、雷电、暴风雨等恶劣天气。在出现上述天气条件的情况下，采取以下措施： 1、关闭室外监控设备的电源。 2、关闭红外系统设备的电源。 3、关闭室外停车场道闸系统设备的电源，开启手动装置，用人工控制道闸。

711、 4、弱电系统具体应急操作及注意事项： (1) 由相关单位根据具体的天气情况，确定停用的设备及时间段，并做好责任记录。 (2) 相关单位值班员按要求，停用相关设备。 (3) 设备停用期间，客户需做好应对措施，加强人工巡查和管理，确保小区安全。 (4) 相关部门员工在设备停用期间加强同各客户的联系，配合客户检查，排除设备的安全隐患。 (5) 设备重新开启时间，由相关单位根据具体情况确定，并通知客户，同时做好责任记录。 (6) 设备重新开启后，由相关单位人员检查各客户设备情况，处理相关故障，保证设备及系统的正常运行。 二、应急预案 商场工程物业操作指引 285 阅读范围：北京商管全体 1、 计算机

712、网络系统风险等级评估： A 级：网络设备/硬件损毁、线路损毁、电力中断等不可预知因素致使网络瘫痪。 B 级：来自外部网络攻击、大规模计算机病毒爆发、网络操作系统、路由、交换系统IOS 故障致使网络通讯中断。 C 级：服务器、终端、楼层交换器等节点故障导致部分区域通讯中断或者单机系统故障。 2、 预备操作： A 级事件预备措施：做好备用设备的配置以及运行测试、做好预留线路状态检查。 B 级事件预备措施：做好各区域及楼层服务器、路由器以及交换机系统配置文件更新保存&备份操作；关注网络安全动态，根据及时升级局域网安全软件以及防火墙配置文件。 C 级事件运行措施：加强网络管理人员专业知识学习，不断提高

713、网络管理人员技术层次。 3、 应急操作： A 级事件应对措施：多方协调尽快恢复电力供应，切换/启动备用设备、备用线路、拓展线路等多种方案，可确保计算机网络通讯在短时间内恢复正常。 B 级事件应对措施：届时初始化设备&导入设备配置备份文件，可确保短时间内恢复网络通讯。 C 级事件应对措施：依照弱电日常故障处理方案，排除网络故障。 商场工程物业操作指引 286 阅读范围：北京商管全体 第六章 表格 1.行政表格 1、资产申请报告 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 资产类别 固定资产 低值易耗品 申 请 理 由 申请人： 年 月 日 资产名称 品牌及 型号规格 数量 单位 单价（元）

714、金额 （元） 备注 申请部门 意见 综合管理部意见 工程部 意见 财务部 意见 主管领导意见：（单价0.2 万且1 万总额2 万） 项目总经理意见：(总额2 万 ) 商场工程物业操作指引 287 阅读范围：北京商管全体 2、资产申请报告（附页） 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 评估内容 一 二 三 供应商公司名称 联系人和电话 地址 价格 付款方式 保修期 其它 评估结论：（价格、售后服务能力、社会信誉等） 评估人签名： 年 月 日 商场工程物业操作指引 288 阅读范围：北京商管全体 3、资产调配申请单 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 资产情况 资产名称： 资

715、产类别：固定资产 低值易耗品 购进日期： 数量： 单位： 品牌及型号规格（电脑类含主要配置）： 购入单价： 购入金额： 内部调配意见 原资产使用部门（调出） 接收资产部门（调入） 部门： 部门: 原资产编号： 现资产编号： 资产管理人员： 资产管理人员: 部门负责人意见: 部门负责人意见: 综合管理部意见： 财务部意见: 物业部领导意见：（0.5 万元） 商场工程物业操作指引 289 阅读范围：北京商管全体 4、资产管理台账 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 资产编号 资产名称 资产来源 资产使用年限 购置时间 购置价格 资产管理人 资产状态 备注 商场工程物业操作指引 290

716、阅读范围：北京商管全体 5、资产审核单 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 K2ID: 序号 : 资产名称： 型号： 部门： 资产类别： 单位： 数量： 单价： 金额： 资产情况 购入（用途） 时间 接受捐赠、代管 转移 报废（原因） 备注： 供方： 电话： 审批： 资产管理员： 使用部门负责人： 调出部门负责人： *此单共四联：第一联 存 根 第二联 资产登记联 第三联 财务凭证联 第四联 调拨联 商场工程物业操作指引 291 阅读范围：北京商管全体 6、物资报废申请单 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 名称 型号 数量 原值金额 报废原因 备注 物业部意见： 签名： 日期

717、： 处理结果： 签名： 日期： 商场工程物业操作指引 292 阅读范围：北京商管全体 7、待处理物资登记表 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 日期 物资名称 规格型号 单位 单价 数量 性质 仓管员 部门负责人处理意见 处理结果 处理日期 经手人 备注 仓管员： 出纳员： 部门负责人： 注： “性质”按馈赠、回收、边角料、开发商遗留。单价须财务审核，价格上盖印。 商场工程物业操作指引 293 阅读范围：北京商管全体 8、住宿协议 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 甲方： 乙方： 为维护员工宿舍正常的生活环境，确保员工的人身、财产安全，特制订本协议。 甲方提供现有的住

718、宿标准，乙方入住后须遵守如下协定： 1、环境协定： A、保持良好的个人卫生，物品摆放整齐，不随地吐痰，乱扔垃圾，爱护公共设施。按照值日表或宿舍人员协定做好值日工作。 B、节约能源，杜绝浪费。 C、维护宿舍安静，休息时间不使用高音器材，不进行有噪音的活动，避免影响他人休息。 D、不在宿舍区内的走廊、通道及公共场所堆放杂物、饲养宠物，保持消防通道畅通。 2、安全协定： A、严禁私自安装电器和拉接电源线，不准使用电热炊具及超负荷用电。 B、保持高度的防火意识，严禁在宿舍内吸烟，存放易燃易爆及危险物品。 C、严禁在宿舍内使用明火；若在停电期间需点蜡烛，须确保人走熄灭蜡烛。 D、燃气设备用毕必须及时关闭

719、其气阀，谨防泄漏。 E、离开宿舍时，须关水关电。 F、行李间内的箱包应码放整齐，禁止在行李间堆放衣物、棉被等易燃品，并保持适当通风。 G、储物柜内不存放大量现金及贵重财物，私人随身财产应妥善保管，避免财产损失。因自身疏忽导致私人财产损失，公司将不承担责任。 H、出入宿舍应随手关门，宿舍无人时，应关闭门窗，锁好门，以确保安全。 3、其他协定： A、乙方应严格遵守宿舍管理规定的各项条款及所在住宅小区的各项规章制度，并接受公司相关纪律检查。 B、乙方如晚归或在外留宿应提前知会同住人员或宿舍长，并对自身在外的安全负责。 C、未经允许，乙方不得留宿外来人员。 D、宿舍管理部门有权按实际情况，并事先知会乙

720、方，对宿舍进行调整。未经允许乙方不得擅自调换床位 /房间及改动宿舍共用电器、设施等的位置。 商场工程物业操作指引 294 阅读范围：北京商管全体 E、乙方不得私自将所分配的宿舍转借或出租给他人，否则，公司有权立即收回住房，并计收三倍租金。 F、乙方如长时间不在宿舍内居住，将视具体情况予以取消住宿资格。 以上协定乙方应自觉遵守，如有违反则按公司的相关管理规定及要求给予处理，重大安全事件移交公安、消防等安全部门处理。 本人已详细阅读并同意上述各项协定条款，如有违反，愿承担由此造成的一切后果，并接受相关处罚。 甲方（盖章）： 乙方（签字）： 年 月 日 年 月 日 商场工程物业操作指引 295 阅读

721、范围：北京商管全体 9、住宿申请表 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 注：本表签订完毕后存放于职员个人档案。 部门 姓名 性别 岗位 家庭住址 申请宿舍原因： 申请人： 年 月 日 部门经理意见： 签名： 年 月 日 总经理办公室意见： 签名： 年 月 日 分管领导意见： 签名： 年 月 日 以下由宿舍管理部门填写： 安排情况： 房 间 号： 入住时间： 年 月 日 住宿租金： 元 /月（从每月工资中自动扣除） 经 办 人： 商场工程物业操作指引 296 阅读范围：北京商管全体 10、退宿手续登记表 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 部门 姓名 房间号 退宿原因：

722、钥匙返回情况： 签收人： 年 月 日 室内物品情况： 检查人： 年 月 日 退宿日期： 年 月 日 备注： 退宿手续登记表 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 部门 姓名 房间号 退宿原因： 钥匙返回情况： 签收人： 年 月 日 室内物品情况： 检查人： 年 月 日 退宿日期： 年 月 日 备注： 商场工程物业操作指引 297 阅读范围：北京商管全体 11、档案保存表 部门： 物业管理部 序号 文件类别 文件名称 保存时限 处理方式 责任人 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 商场工程物业操作指引 298 阅读范围：北京商管全体

723、 12、档案目录 部门：物业管理部 专业：工程管理 编号 文号 名称内容 入档日期 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 商场工程物业操作指引 299 阅读范围：北京商管全体 13、档案销毁审批表 申请部门: 序号 文件编号 文件名称 批准人 批准时间 销毁原因 销毁人 销毁时间 销毁份数 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 商场工程物业操作指引 300 阅读范围：北京商管全体 14、档案资料借阅表 序号 档案编号 档案名称 借阅人部门 借阅人签名/日期 归还人签名/日期 管理员签名 备注

724、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 商场工程物业操作指引 301 阅读范围：北京商管全体 15、物资报废申请单 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 名称 型号 数量 原值金额 报废原因 备注 部门负责人意见： 签名： 日期： 处理结果： 签名： 日期： 商场工程物业操作指引 302 阅读范围：北京商管全体 16、个人工具明细表 编号： 版本： 表格生效期： 年 月 日 序号： 序号 工具名称 规 格 数量 单位 借用时间 领用人 经办人 归还时间 备注 商场工程物业操作指引 303 阅读范围：北京商管全体 17、工具借用表 编号： 版本： 表格生效期： 年 月 日 序

725、号： 序号 工具名称 规格型号 数量 单位 借用时间 借用人 经办人 归还时间 验收 备注 商场工程物业操作指引 304 阅读范围：北京商管全体 18、资产管理台账 编号: 版本： 生效日期： 年 月 日 序号: 资产编号 资产名称 资产来源 资产使用年限 购置时间 购置价格 资产管理人 资产状态 备注 商场工程物业操作指引 305 阅读范围：北京商管全体 19、不合格品登记表 名称 到货日期 申购部门 退货原因 换货时间 备注 库房管理员签字： 送货人签字： 申购部门签字： 商场工程物业操作指引 306 阅读范围：北京商管全体 20、库房物品台账 名称及型号 入账日期 入账数量 物品单价 物

726、品入账人签字 库管员签字 备注 商场工程物业操作指引 307 阅读范围：北京商管全体 21、用料统计表 项目 编号 序号 名称及规格型号 单价（元） 出账日期 出账数量 合计金额 （元） 用途 领料人签字 库管员签字 审核： 制表： 商场工程物业操作指引 308 阅读范围：北京商管全体 22、库房物资盘点表 库房名称 编号 编码 物资名称 规格型号 单位 上月库存 本月入库 调入 销售 自用 调出 本月账存 实物盘点 盈亏 盈亏原因 处理意见 处理人 备注 商场工程物业操作指引 309 阅读范围：北京商管全体 23、不合格物资处理单 物资名称 规格 数量 使用部门 物资申请单编号 采购员 物资

727、供方名称 到货日期 不合格内容及处理意见 库管员签名： 使用部门意见： 部门经理意见： 商场工程物业操作指引 310 阅读范围：北京商管全体 24、待处理物资登记表 编号： 序号： 序号 日期 物资名称 规格型号 单位 单价 数量 性质 部门经理处理意见 负责人处理意见 处理结果 处理日期 经手人 库管员 备注 库管员： 部门经理签字： 商场工程物业操作指引 311 阅读范围：北京商管全体 25、月度采购计划表 填表部门 填表日期 年 月 计划表编号： 号 序号 采购物品名称 规格 型号 原材料 质量标准 数量 采购市场金额（元） 预计采购 执行月份 最迟供货 时间 资金来源 备注（用途） 市

728、场参考价 合计 上级拨入资金 自筹资金 其他 商场工程物业操作指引 312 2.安全表格 1、内保领班检查记录表 日期： 年 月 日 检查区域 检查岗位 查岗时间 查岗情况 安管员签字 整改措施 内场 固定岗1 （员工通道） 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 固定岗2 （卸货平台） 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 B4-1F层 巡视岗1 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 巡视岗2 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 2F-5F层 巡视岗3 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 巡视岗4 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般

729、 差 5F-9F层 巡视岗5 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 巡视岗6 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 外围 固定岗1 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 固定岗2 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 固定岗3 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 固定岗4 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 固定岗5 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 巡视岗 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 中控室 执机员 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 车场 入口岗 时 分 良好 一般 差 时 分 良

730、好 一般 差 出口岗 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 巡视岗 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 备注 1.每班不得低于两次。 2.每次填写一张此表。 3.检查存在的问题纳入到商管员当天的考核中。 当值领班： 主管确认： 商场工程物业操作指引 313 2、领班交接班记录表 年 月 日 时至 时 物品交接情况 物品名称 数量 完好情况 物品名称 数量 完好情况 值班情况： 跟进事项 交班领班 接班领班 主 管： 日 期： 商场工程物业操作指引 314 3、特别事件报告 事件类别： 事发日期及时间： 年 月 日 _时 分 事发地点： 事件经过 处理结果 事件照片： 无

731、有 张 报告人签字： 部门负责人意见： 上级部门领导意见： 商场工程物业操作指引 315 4、物业部商户开店巡查记录 日期 时间 设备 设施 情况 扶梯：正常异常 电梯：正常异常 照明：正常异常 新风：正常异常 空调：正常异常 背景音乐：正常异常 其它：正常异常 问题汇总： 通道门 情况 卫生 情况 备注 值班领班： 安全主管： 5、物业部商户闭店巡查记录 日期 时间 设备 设施 情况 扶梯：正常异常 电梯：正常异常 照明：正常异常 新风：正常异常 空调：正常异常 背景音乐：正常异常 其它：正常异常 问题汇总： 通道门 情况 卫生 情况 门锁闭情况 商户加班情况 值班领班： 安全主管： 商场工

732、程物业操作指引 316 6、 月份商铺水电气关闭确认单 日 期 事 项 时间 商户检查人 物管部 水 电 煤 气 门 锁 其 它 1 时 分 2 时 分 3 时 分 4 时 分 5 时 分 6 时 分 7 时 分 8 时 分 9 时 分 10 时 分 11 时 分 12 时 分 13 时 分 14 时 分 15 时 分 16 时 分 17 时 分 18 时 分 19 时 分 20 时 分 21 时 分 22 时 分 23 时 分 24 时 分 25 时 分 26 时 分 27 时 分 28 时 分 29 时 分 30 时 分 31 时 分 商场工程物业操作指引 317 7、施工现场检查记录表

733、日期 装修商铺 检查项目 施工许可证 出入证是否齐全 灭火器材 临时用电规范 异味 施工 噪音施工 吸烟 喝酒 留宿现象 易燃 易爆 交叉作业 野蛮 施工 成品 保护 电气焊是否持证操作、开具动火证，有看火人 备 注 检查人： 领班： 商场工程物业操作指引 318 8、安保员内场巡视记录表 日 期： 班 次： 巡视区域 巡视内容 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 备 注 内 场 秩 序 占道经营 派发广告、传单 吸烟行为 环境卫生 治安状况 人流状况 其它安全隐患 消防通道/指示 其它 公 共 设 施 设 备 照明设备

734、防火门 电梯扶梯 消火栓/灭火器 护栏 广场标识牌 其它 其 它 巡 视 人： 注：巡查项目正常打“”；有问题的打“”并在备注栏中描述清楚。 领班确认： 主管确认： 商场工程物业操作指引 319 9、安保外场巡视记录表 日 期： 班 次： 巡视区域 巡视内容 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 备 注 公 共 设 施 设 备 派发广告、传单 吸烟行为 环境卫生 治安状况 停放黑出租车情况 正门 消防通道情况 室外消火栓 自行车停放情况 人流状况 车辆进出停车场状况 照明设备 广场标识牌 其它 其 它 巡 视 人： 注：巡查

735、项目正常打“”；有问题的打“”并在备注栏中描述清楚。 领班确认： 主管确认： 商场工程物业操作指引 320 10、夜值主管值班记录 当值日期： 时间： 查 岗 记 录 岗位位置 查岗时间 查 岗 情 况 岗位出现的问题 整 改 措 施 备 注 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 时 分 良好 一般 差 值 班 期 间 情 况 记 录 安全秩序 环境卫生 停 车 场 消防安全 其 它 备注: 需跟进事宜: 当值主管： 经理确认： 商场工程物业操作指引 321 11、备用钥匙借用登记表 日期 部门 签字 用途 归还

736、时间 经办人 商场工程物业操作指引 322 12、会 客 登 记 单 来客姓名 日期 单位 电话 原因 会见人姓名 进入时间 离开时间 证件名称： 备注： 1、当班安保员应对出入办公区的外部人员严格查问，详细填写会客记录。 2、当班安保员须着装整齐，精神饱满，举止得体，用语规范。 3、无关人员及酒后人员拒绝进入办公区。 4、当班安保须电话请示会见人并征得同意后，方可准许进入。 13、出门审批单 日期： 年 月 日 时 分 ： 编 号 商品名称 （描述） 单 位 数量 （大写） 规 格 携出原因 备 注 1 2 3 4 5 1、此表仅适用于本广场租赁单位的商品物品（道具）携出。 温馨 2、商品携

737、出须走指定进出货通道。 提示 3、非营业时间，租赁单位携出物品时，请同时开具施工单。 4、租赁单位携出物品时，请配合安保人员的检查。 5、物品携出后请将此单据交当值安保岗。 携出单位： 携出人签字： 部门经理签字： 安全组签字： 当值安保签字： 商场工程物业操作指引 323 14、设备器材领用登记表 日期 领出时间 领用 部门 领用人 设备名称 数量 使用原因 经手人 归还人 归还时间 接收人 备注 15、物品返还单 返还部门： 年 月 日 物品 来源 捡还人： 单位： 电话： 物品 清单： 收领人： 电话： 签发人： 1、详细填写捡还人的个人信息及捡到物品的时间、地点、明细等。 2、物品清单

738、栏须注明物品的品牌、数量、单价及核实收领人的个人信息。 商场工程物业操作指引 324 16、拾遗物品登记表 日期 拾遗人 拾遗物品名称 数量 交接部门 经办人 经办时间 备注 商场工程物业操作指引 325 17、押送款登记表 日期 财务 押款人 送款地点 收款人 商场工程物业操作指引 326 18、厂家员工信息采集表 厂家信息 名 称 照 片 地 址 商 铺 号 联系人 联系方式 厂家员工信息 姓 名 出生年月 性 别 身份证号 联系方式 住 址 工 作 简 历 起止时间 工作单位 岗位（职务） 证 件 1、身份证 2、健康证 （外地员工）3、暂住证 4、婚育证 5、就业证 入 场 期 限 长

739、期： 至 备 注 短期： 至 缴费情况 胸 卡 号 声明：本人与厂家已签署了用工合同。 是 否 员工签字 厂家意见 厂家签章： 年 月 日 租赁 意见 经理签字： 年 月 日 注：所有证件需提供原件及复印件 商场工程物业操作指引 327 19、广场治安登记表 NO： 发生时间： 发生部位： 问题性质： 接报时间： 接报人： 当 事 人 情 况 姓名 性别 年龄 工作单位（或家庭住址） 联系方式 主 要 问 题 领导意见 商场工程物业操作指引 328 20、应急预案评审表 预案类型 预案编号 应急可能的危 险 危险程度 责任部门 评 审 日 期 年 月 日 评审原因 评审综述： 部门评审汇签 评

740、审结果 物业总监意见 商场工程物业操作指引 329 21、动火证 用火种类 用火部位 用火原因 现场措施 操作人 看火人 用火时间 年 月 日 时 分至 年 月 日 时 分 装修现场负责人 工程意见 安全意见 动火须知： 1、 操作人必须持证件到本公司办理相关手续，得到本公司批准后方可施工，施工中严格按“电气焊施工规范”进行。 2、 动火前，必须清理施工现场。 3、 动火过程中，严禁交叉作业，不得私自更换焊工，扩大和改变动火部位。 4、 动火结束后，电焊工离开现场必须切断电源、气源，并仔细检查现场，确认无隐患后方可离开。 5、 现场看火人必须会使用灭火器，如遇火情立即通知本公司或报火警。 火警

741、电话：119 消防中控电话： 装修单位： 负责人： 发证机关盖章 商场工程物业操作指引 330 22、钥匙管理清单 部门 钥匙类别 制表人 制表时间 批准人 第 页 共 页 钥 匙 清 单 序号 名称 数量 保管人 备注 序号 名称 数量 保管人 备注 商场工程物业操作指引 331 23、报 警 汇 总 登 记 表 日期： 年 月 日 序号 报警时间 报警类型 地址编码 报警位置 通知时间 反馈信息部门/人 报警原因 反馈情况 处理人员 处理结果 完成时间 值班员 检查人： 检查情况： 检查日期： 年 月 日 商场工程物业操作指引 332 24、培训记录表 部门： 培训日期、时间： 培训主持人

742、： 培训地点： 培训内容： 培训效果： 签 到 栏 商场工程物业操作指引 333 2 5 、火险隐患整改通知书 商户 单位 检查 人员 检查 日期 隐患 部位 公共区域 营业区 后通道 其它： 隐 患 记 录 未经审批进行明火作业 违章操作，异常使用 电工、焊工未持证上岗作业 使用不合格电动、电热工具 施工易燃垃圾未及时清理 存放易燃易爆物品 喷漆与电气焊交叉作业 擅自动用/损坏消防设备 防火门营业期间上锁 消防后通道堆放杂物 燃气灶具、阀门漏气 防火卷帘门下堆放杂物 库房“五距”不符合标准 消防设备、设施围挡 公共区域、施工区域吸烟 烟感、温感、燃气探头故障不维修 排油烟罩、烟道未按规定清洗

743、 电气设备安装不符合电气工程安装标准 灭火器过期、灭火器配置不足 未经消防机关验收擅自开业 其它隐患： 整 改 措 施 立即整改 限期整改： 年 月 日前完成 其他措施： 检查人 被检查商户/单位 负责人签字 填发上述意见所参照之法律依据 依据中华人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定、建筑内部装修设计防火建筑规范等消防法规。 备注 此份通知书一式两份，被检查商户/单位与安全组各存一份。 签发人： 年 月 日 商场工程物业操作指引 334 26、商管员内场巡视记录表 日 期： 班 次： 巡视区域 巡视内容 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时

744、 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分 备 注 内 场 秩 序 占道经营 派发广告、传单 吸烟行为 环境卫生 治安状况 防火卷帘下堆放物品 施工状况 消防通道/指示 其它 公 共 设 施 设 备 照明设备 防火门 电梯扶梯 消火栓/灭火器 护栏 广场标识牌 其它 其 它 巡 视 人： 注：巡查项目正常打“”；有问题的打“”并在备注栏中描述清楚。 领班确认： 主管确认： 商场工程物业操作指引 335 27、消防设备测试报告 日期： 呈报人： 检查试验内容及结果： 故障及排除情况： 监督人： 日期： 安全经理意见： 工程经理意见： 物业总监意见： 商场工程物业操作指引 336 28、消防设备设施

745、月度测试记录表 测试时间：年 月 日 检测项目 检测内容 实测记录 消防配电 试验主、备电切换功能 双路供电 自动双路切换功能 火灾报警探测器 试验报警功能 手动报警按钮 试验报警功能 警报装置 试验警报功能 报警控制器 试验报警功能、故障报警功能、火警优先功能、打印机打印功能、火灾显示盘功能 联动控制设备 试验联动控制和显示功能 消防水池 核对储水量 消防水箱 核对储水量 消防水泵 试验启泵和主、备泵切换功能 水泵接合器 试验消防车供水功能 室内消火栓 试验屋顶消火栓出水及静压 室外消火栓 试验室外消火栓出水及静压 启泵按钮 试验远距离启泵功能 报警阀组 试验放水阀放水及压力开关动作信号 末

746、端试水装置 试验末端放水及压力开关动作信号 水流指示器 核对反馈信号 风机 试验联动启动风机 送风口 核对送风口风速 风机 试验联动启动风机 排烟阀、电动排烟窗 试验联动启动排烟阀、电动排烟窗；核对排烟口风速 电源 试验切断正常供电，测量照度 扩音器 试验联动启动和强制切换功能 扬声器 测试音量 消防专用电话 试验通话质量 防火门 试验启闭功能 商场工程物业操作指引 337 防火卷帘 试验手动、机械应急和自动控制功能 电动防火阀 试验联动关闭功能 消防电梯 试验按钮迫降和联动控制功能 灭火器 核对选型、压力和有效期 检测人员（签名）： 注：1、情况正常在“实测记录”栏中标注“正常”； 2、对发

747、现的问题应及时处理，当场不能处置的要填报消防设施故障处理台帐记录表；并协调工程处理同时上报物业总监。 商场工程物业操作指引 338 29、消控广场值班检查记录表 值班时间 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 值班人 火灾报警控制器运行记录 交接器材 主机 1 2 主机 1 2 处理结果 主要问题描述 对讲机 部 充电器 个 烟感报警数 误报数 应急灯 盏 手电 把 温感报警数 误报数 消防电话 只 消防斧 把 其他报警数 误报数 救生绳 捆 防毒面具 套 主机显示故障数 修复数 消防服 套 其他器材 个 风机动作信息 非正常动作数 器材状况： 风阀动作信息 非正常动作数 水流指示器动作信息

748、 非正常动作数 交班人： 压力开关动作信息 非正常动作数 卷帘门动作信息 非正常动作数 接班人： 其他联动信息 非正常动作数 监控设备运行记录 工程人员： 防盗系统报警数 误报数 监控发现可疑情况数 可 疑 情 况 证 实数 真实报警数 设备故障数 回放查看数 设备故障数 安全主管： 处理结果 处理结果 商场工程物业操作指引 339 30、应急预案演练记录表 安全主管： 安全经理：演练项目 演练时间 演练地点 演练负责人 参加部门及人员： 应急器材及设施： 演练过程记录： 效果评价： 预案改进建议： 备注： 商场工程物业操作指引 340 31、重点防火部位检查表 消防重点部位： 备注：1、本表

749、每周检查填写一次，将检查结果进行详细记录，对存在的安全隐患及时处理，并及时上报部门领导。 安全主管： 安全经理： 序号 检查日期 检查内容 检查结果 存在问题 检查人 整改措施/时限 跟进结果 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 年 月 日 口正常 口异常 商场工程物业操作指引 341 32、灭火器检查标签 NO. NO. 检查 内容 检查 情况 日期 是否过期使用 外观是否锈蚀 数量是否正确 保险是否完好

750、压力是否正常 巡查员签名 主管签名/日期 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 注： “是”标注；“否”标注。异常情况及时处理。 检查 内容 检查 情况 日期 是否过期使用 外观是否锈蚀 数量是否正常 保险是否完好 压力是否正常 巡查员签名 主管签名/日期 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 注： “是”标注；“否”标注。异常情况及时处理。 商场工程物业操作指引 342 33、监控记

751、录表 监控时间 电梯/车库/外围 楼层 B1 B2 B3 B4 外围 1 2 3 4 5 6 7 8 9 平台 9:00-10;00 10;00-11;00 11;00-12;00 12;00-13;00 13;00-14;00 14;00-15;00 15;00-16;00 16;00-17;00 17;00-18;00 18;00-19;00 19;00-20;00 20;00-21;00 21;00-22;00 22;00-23;00 23;00-0;00 0;00-1;00 1;00-2;00 2;00-3;00 3;00-4;00 4;00-5;00 5;00-6;00 6;00-7

752、;00 7;00-8;00 8;00-9;00 监控通道及问题内容阐述 白班值班员： 主管： 夜班值班员： 安全经理： 注：监控区域内一切正常在对应位置划，出现问题在对应位置划。 商场工程物业操作指引 343 34、灭火器配置表 编号 种类/型号 位置 投入使用时间 检测日期 商场工程物业操作指引 344 35、建筑消防设施巡查记录 巡查项目 巡查内容 巡 查 情 况 正常 故障 故障原因及处理情况 消防供配 电 设 施 消防电源工作状态 自备发电设备状况 消防配电房、发电机房环境 火灾自动 报警系统 火灾报警探测器外观 区域显示器运行状况，CRT 图形显示器 运行状况、火灾报警控制器、消防联

753、动 控制器外观和运行状况 火灾自动 报警系统 手动报警按钮外观 火灾报警装置外观 消防控制室工作环境 消防供水 设 施 消防水池外观 消防水箱外观 消防水泵及控制柜工作状态 稳压泵、增压泵、气压水罐工作状态 水泵接合器外观、标识 管网控制阀门启闭状态 泵房工作环境 消 火 栓 灭火系统 室内消火栓外观 室外消火栓外观 启泵按钮外观 自动喷水 灭火系统 喷头外观 报警阀组外观 末端试水装置压力值 灭 火 器 灭火器外观 36、广场重点部位检查表 商场工程物业操作指引 345 日期 时间 检查人 检查部位 主管签字 检查项目 检查情况 存在问题 复查结果 门锁是否完好 是 否 卫生情况 是 否 照

754、明是否完好 是 否 设备设施是否完好 是 否 电源线是否符合规定 是 否 灭火器压力/数量 是 否 巡视记录是否完整 是 否 其他安全隐患 37、监控记录查看登记表 申请部门 申请日期 查看日期 查看时间 申请人 查看人 申请原因： 安全经理签字 38、防火卷帘门测试记录表 商场工程物业操作指引 346 年 月 日 序号 位置 地址码 备注 检查人： 审核人： 商场工程物业操作指引 347 39、消防控制室值班记录表 日期： 班次： 火灾报警控制器日运行情况记录 时间 火灾报警控制器运行情况 报警性质 消防联动控制器运行情况 报警、故障部位、原因及处理情况 值班人 正常 故障 火警 误报 故障

755、报警 漏报 正常 故障 时 / 时 自动 手动 商场工程物业操作指引 348 40、手动报警器测试记录表 年 月 日 序号 位置 地址码 备注 检查人: 审核人： 41、施工现场巡视记录 日期 时间 商铺 施工单位 检查项目 是 否 处理结果 施工现场有无动火及（动火证） 施工现场是否配备灭火器 办公时间是否有噪音/异味施工 施工现场是否有烟头及吸烟现象 施工人员是否在现场留宿睡觉 施工现场是否有易燃易爆品 施工现场是否有裸线电现象 施工现场是否有垃圾 施工证件是否过期 公共区域是否已做保护 施工现场是否存在动火/喷漆交叉作业 备注 检查人： 安全经理签字： 商场工程物业操作指引 349 42

756、、货梯使用申请表 年 月 日 申请单位 负责人 联系电话 物品运送目的地 单元编号 物品运送时间 墙体/地面保护 有 无 物品类 数量 注意事项 1. 使用货梯运送物品应从地下1 层 2、 3 号货梯运送货物。 2. 运送物品时，应遵守货梯使用规定。 3. 运送物品时应提前做好运送路线的墙/地面保护工作。 4. 在物品运送过程中损坏大厦内的设备、设施，运送方应照价赔偿。 5. 物品运送完毕后应做好货梯的清洁工作。 6. 运送物品应避开上下班及就餐等电梯使用的高峰时段。 工程组签字 安全组签字 申请人签字 运货结束后货梯岗签字 43、插孔电话测试记录表 年 月 日 序号 位置 地址码 备注 检查

757、人： 审核人： 商场工程物业操作指引 350 44、消防主机联动检测记录表 序号 检测内容 检测部门 位置 数量 检测结果 检测日期 检测责任人 复查结果 复查责任人 1 消防主机 物业部工程 物业部安全 2 强切非消防电 物业部工程 物业部安全 3 非消防电梯迫降归首 物业部工程 物业部安全 4 排烟风机 物业部工程 物业部安全 5 正压送风机 物业部工程 物业部安全 6 排烟阀 物业部工程 物业部安全 7 正压送风阀 物业部工程 物业部安全 8 防火阀 物业部工程 物业部安全 商场工程物业操作指引 351 9 消防泵 物业部工程 物业部安全 10 喷淋泵 物业部工程 物业部安全 11 稳压

758、泵 物业部工程 物业部安全 12 应急灯 物业部工程 物业部安全 13 疏散指示灯 物业部工程 物业部安全 14 消防广播 物业部工程 物业部安全 15 湿式报警阀 物业部工程 物业部安全 16 水流指示器 物业部工程 物业部安全 商场工程物业操作指引 352 45、消火栓月检记录 日期: 位置 水 水 枪 手 灭 备注 位置 水 水 枪 手 灭 备注 火 火 喉 带 头 报 器 喉 带 头 报 器 注：检查时正常以( )表示。不正常在备注中以文字注明。 检查人： 审核人： 商场工程物业操作指引 353 46、烟/温感测试记录表 年 月 日 序号 位置 地址码 备注 检查人： 审核人： 商场工

759、程物业操作指引 354 47、中控室来访登记表 日期 姓名 来访人单位名称 进入时间 离开时间 事由 值班员签字 商场工程物业操作指引 355 48、消防安全检查隐患通知单 编号：2013- 被检查单位: 检查时间： 被检查部位; 存在隐患情况 整改建议 安全组电话: 检查人（安全行政工程）： 注 :1.此单加盖公章后生效. 发文单位(安全组公章) 2.此单一式两份:被检查单位一份、安全一份. 商场工程物业操作指引 356 49、车场出口异常情况登记表 日期 班次 序号 登记时间 车牌号 放行事由 停放时间 免费金额/元 岗位值班 当值领班 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 主管

760、签字: 安全经理签字: 商场工程物业操作指引 357 50、车场入口异常放行登记表 班次 日期 序号 登记 时间 车牌 号码 放行事由 岗位 值班 当值 领班 车场 主管 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主管签字: 安全经理签字: 商场工程物业操作指引 358 51、车 场 巡 检 登 记 表 班次：白班 夜班 日期： 年 月 日 序号 时间 区位 异常事项记录 值班员 备 注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 备注： 1、 该表用于车场巡视时使用，检查内容包括：车辆异常记录、设施设备异常记录、卫生状况等异常记录 2、 车辆异常记录需要包括车牌号、车型

761、、车辆颜色、停车位号等信息。 商场工程物业操作指引 359 52、车场夜间滞留车辆检查表 序号 巡视时间 区域/位置 车位号 车牌号 车门是 否锁闭 车后背箱 是否锁闭 车辆/外观 有无损坏 巡视时间 车辆是否 离开 巡视时间 车辆是否 离开 巡视时间 车辆是否 离开 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 检查人: 检查日期: 车场领班: 主管： 商场工程物业操作指引 360 3.环境表格 1、专项作业检查记录表 检查日期 检查项目 清洗时间 自 月 日起到 月 日止 共 天 清洗人员 清洗作业检查记录 检查人： 检查结果 合格 不合格 不 合格处理意见 检查人： 整改验证结果 验证

762、人： 环境经理： 物管部经理： 注：本表适用于外墙清洗、专业清洗（包括隔油池、化粪池、油烟道）等计次清洁工作巡检使用。 商场工程物业操作指引 361 2、消杀工作考勤签到表 日期 星期 开始作业时间 结束作业时间 作业人 检查人 备注 备注： 1. 消杀公司作业人员每日在作业开始前及作业结束后进行签字确认。 2. 中粮万K 科半岛环境负责人对消杀作业过程及作业结果进行检查，并将检查结果进行详细记录。 3. 本表内容应如实填写，如有特殊情况应提前上报主管领导，并在备注栏中注明具体原因。 商场工程物业操作指引 362 3、 消杀工作记录表 年 月 日 记录 区域 灭蟑螂 灭蚊蝇 灭鼠 完成情况 备

763、注（用药名称、配比） 喷药 喷药 投药 放药 装笼 堵洞 消杀员（丙方）： 乙方主管确认： 商场工程物业操作指引 363 4、 大型消杀记录表 表一： 工作区域 使用药物 消杀方法 消杀人员签字 乙方人员签字 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 表二： 第一周 第二周 第三周 第四周 发现仍存在害虫的种类密度及区域 建议公司跟进工作的内容 注：周末填写并电话通知消杀公司。 项目 日期 商场工程物业操作指引 364 5、 消杀月检查记录表 项目 标准 检查方法 作业频率 作业人 检查人 检查时间 检查结果 灭蚊 蚊幼虫孳生地每1万平方米不超过1处，目视仓库或地下室无蚊幼虫孳生地、无明

764、显蚊虫在飞。 目视抽查10-20 处。 投药：地下室和卖场等大面积1 次 /半月； 喷药：地下室和卖场等大面积1 次 /半月。 灭蝇 无暴露的苍蝇孳生地，商场、办公室、地下室、仓库等无蝇蛆孳生地。 目视抽查10-20 处。 投药：地下室和卖场等大面积1 次 /半月； 喷药：地下室和卖场等大面积1 次 /半月； 灭 蟑 螂 室内目视无蟑螂，室外污、雨水井不超过5 只。 抽查室内5间，污雨水井 10 个，取平均值。 喷药：1 次 /月； 灭 白 蚁 广场目视无蚁巢。 目视抽查10-20 处。 喷药：1 次 /年 综合评语处理结果 评分说明 每项检查结果可按良好、一般、差计入检查结果。若丙方日评结果

765、出现“差”或连续三次出现“一般”，乙方将对丙方提出警告并限期整改，若丙方未按要求整改或整改不合格则应向甲方支付相当于当月消杀服务费总额10%的违约金。如果丙方在一个月内受到乙方三次警告，甲方有权立即终止协议，丙方须向甲方支付相当本协议消杀服务费总额10%的款项作为违约金，给甲方造成损失的，丙方应赔偿全部损失。 商场工程物业操作指引 365 6、 保洁人员在岗情况检查表 时间： 年 月 日 早班 中班 晚班 序号 人员签名 岗位位置 人员签名 岗位位置 人员签名 岗位位置 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 早班班长： 中班班长：

766、 晚班班长： 保洁负责人： 保洁负责人： 保洁负责人： 检查时间： 检查时间： 检查时间： 备注： 1、 本表是为对保洁人员在岗情况进行检查，检查时间明确到“分”并要求在岗保洁员进行签字，同时明确岗位位置，包括保洁主管在内，检查完毕后保洁公司在本项目的保洁负责人进行签字。 2、 检查人员如实填写检查情况，并在检查完毕后进行签字确认，本表检查依据保洁排班表。 商场工程物业操作指引 366 7、 保洁人员签到表 时间： 年 月 日 早班（ ） 中班（ ） 晚班（ ） 序号 人员签名 到岗时间 人员签名 到岗时间 人员签名 到岗时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

767、15 16 17 18 19 20 21 备注： 1、 本表是为对保洁人员考勤情况进行检查，到岗时间明确到“分”并要求在岗保洁员进行签字，包括保洁主管在内，签到完毕后在本项目的保洁负责人进行签字。 2、 保洁人员如实填写签到表情况，并在填写完毕后进行签字确认，本表检查依据保洁排班表。 丙方保洁主管： 乙方保洁主管： 环境经理： 商场工程物业操作指引 367 8、 现场人员基本情况统计表 供方名称： 日 期 序号 姓名 年龄 性别 身份证号 家庭住址 备注 供方公司： 环境主管： 环境经理： 商场工程物业操作指引 368 9、 危险品使用记录表 时间 品名 用量 使用地点 使用原因及过程情况 使

768、用人 检查人 备注 商场工程物业操作指引 369 10、 环卫设施保养作业单 XXXX 万 K 科广场环卫设施作业单 编号： 日起时间 年 月 日 时至 时 人工清淘 车辆清淘 工作内容 单位签字 使用单位签字 注：本作业单一式两份，双方单位各存一联，作为支付费用依据。 XXXX 万 K 科广场环卫设施作业单 编号： 日起时间 年 月 日时至 时 人工清淘 车辆清淘 工作内容 单位签字 使用单位签字 注：本作业单一式两份，双方单位各存一联，作为支付费用依据。 商场工程物业操作指引 370 11、日常环境巡检 检查区域： 检查日期： 序号 检查部位 检查时间 存在问题 整改时间 完成时间 结果反

769、馈 考核 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 检查人： 环境经理： 物管部经理： 注：本表针对保洁、石材、绿化、消杀、垃圾管理等环境管理工作巡检使用。 商场工程物业操作指引 371 12、保洁工作日报表 年 月 日 日常工作安排及完成情况 事 项 完成情况 定期工作安排及完成情况 事 项 完成情况 保洁员到岗人数： 保洁员休息、串班、请假人数： 夜班工作安排及完成情况 事 项 完成情况 夜班工作情况确认人： 备注： 保洁公司项目经理： 环境主管： 环境经理： 商场工程物业操作指引 372 13、保洁月度工作计划表 月保洁工作计划表 序号 工作项目 日 期 1 2 3 4

770、 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 保洁公司项目经理： 环境主管： 环境经理： 商场工程物业操作指引 373 14、 保洁作业日检表 检查日期： 项目 检查部位 各项质量评定 总评 优 良 差 检查情况 完成、反馈情况 备注 电梯 直梯 步梯 外围及停车场 商场周边广场与车道 大理石台阶与台面 广告牌设施 玻璃门及橱窗 护栏、扶手 门前绿植 垃圾桶 垃圾中转站 停车场 内部公共区域 商场内公共区域墙面 地面

771、石材保洁 玻璃橱窗 楼道内公共设施 顶部卫生 垃圾桶 办公区 走廊 办公室 地面 桌面 垃圾桶 卫生间 地面 小便池 大便池 水池 墙面、顶面、镜面 门、窗 厕纸、手纸箱 工具间 早班人数： 中班人数： 说明：保洁质量评定标准按保洁合同附件二。 乙方检查人： 保洁现场负责人： 环境经理： 商场工程物业操作指引 374 15、物料月度使用记录表 日期 名称 单位 数量 领料人 批准人 备注 编制人： 审核人： 16、垃圾清运记录表 商场工程物业操作指引 375 17、月度考核统计表 垃圾清运记录单 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 垃圾清运记录单

772、 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 垃圾清运记录单 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 垃圾清运记录单 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 垃圾清运记录单 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 垃圾清运记录单 日期:_ 车号:_ 司机签字: _ 记录人:_ 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 商场工程物业操作指引 376 考核月份： 被考核单位： 时间 每日考核概要 当日考核金额 备注 保洁当班确认 1

773、2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 考核合计 考核人确认 被考核公司确认 商场工程物业操作指引 377 18、供方年度复评审批表 供方名称： 编号： 供应/分包范围： 供货/分包时间： 序号 主要评价内容 复 评 意 见 1 质量状况 2 服务情况 3 价格情况 4 内部管理情况 综合评分结果(依据评价准则)： 复评人签名： 物管部经理意见： 财务部负责人意见： 运营部负责人意见： 经办部门分管领导意见： 总经理批准意见： 商场工程物业操作指引 378 19、供方不合

774、格服务通知单 供方不合格服务通知单 ： 贵单位在 分包服务中出现以下不合格服务： 请贵方在 年 月 日前按分包服务标准予以整改，以确保分包服务质量。如在规定的时间内未达到分包服务标准要求，本公司将作以下处理： 1. 第一次发生不合格服务，将从承包费用中扣除_元。 2. 若在一个季度内连续发生两次不合格服务，则第二次加倍从承包费中扣_元。 3. 若在一个季度内连续发生三次不合格服务，本公司将取消贵方的分包服务资格。 特此通知! 北京中粮万K 科房地产开发有限公司 年 月 日 20、（供方）工作评估报告 商场工程物业操作指引 379 （供方）工作评估报告 部门 项目 供方 评估时段 月度履约情况综

775、述 月度人员到岗情况、服务质量不合格情况统计 客户意见反馈情况 月度服务不足之处与改进要求 考核依据及考核结果 合同规定应付分包费用 元 /（年、季、月） 扣 除 元 实付分包费用 元 扣除原因、依据： 经办部门负责人/日期： 分包负责人 签字/日期 ： 经办部门经理 签字/日期 ： 财务部负责人 签字/日期： 物管部经理签字/日期： 财务经理 签字/日期： 备 注 备注：1、此表作为分包方申请付款依据。由业务经办部门填写，分包方负责人确认。 2、评定结束后，原件用于财务报销，相关部门和业务经办部门各留存一份复印件。 21、联合保洁作业质量检查表（月检） 商场工程物业操作指引 380 联 合

776、保 洁 作 业 质 量 检 查 表 （ 月 检 ） 检查日期： 年 月 日 项目 清洁卫生检查 保洁公司现场经理确认 备注及跟进 扣款明细 不合格 差 一般 合格 一、外场 1. 外围绿化附属设施 50 元 10 元 5 元 合格 2. 建筑物外墙 50 元 10 元 5 元 合格 3. 建筑物招牌 50 元 10 元 5 元 合格 4. 化粪池污水沟井 50 元 10 元 5 元 合格 5. 景观地坪 50 元 10 元 5 元 合格 6. 照明泛光灯 50 元 10 元 5 元 合格 7. 路标墙标 50 元 10 元 5 元 合格 8. 消防设施设备 50 元 10 元 5 元 合格 9

777、. 各主力店广告牌雕塑路灯射灯 50 元 10 元 5 元 合格 10.玻璃门幕墙及橱窗 50 元 10 元 5 元 合格 扣款合计 : 二、内场 1. 地面 50 元 10 元 5 元 合格 2. 门窗 50 元 10 元 5 元 合格 3. 天花 50 元 10 元 5 元 合格 4. 墙面 50 元 10 元 5 元 合格 5. 扶梯设施 50 元 10 元 5 元 合格 6. 休闲椅 50 元 10 元 5 元 合格 7. 消防设施设备 50 元 10 元 5 元 合格 8. 花木、艺术品 50 元 10 元 5 元 合格 9. 信报箱 50 元 10 元 5 元 合格 10. 指示标

778、志 50 元 10 元 5 元 合格 11. 空调排风口 50 元 10 元 5 元 合格 12. 中厅 50 元 10 元 5 元 合格 13. 公共阅览处 50 元 10 元 5 元 合格 商场工程物业操作指引 381 项目 清洁卫生检查 保洁公司现场经理确认 备注及跟进 扣款明细 不合格 差 一般 合格 14. 伞架 50 元 10 元 5 元 合格 15. 垃圾筒、烟缸 50 元 10 元 5 元 合格 16. 照明灯 50 元 10 元 5 元 合格 17.风幕机 50 元 10 元 5 元 合格 18.门帘 50 元 10 元 5 元 合格 19.消防门 50 元 10 元 5 元

779、 合格 20.柱面 50 元 10 元 5 元 合格 21. 电梯门 50 元 10 元 5 元 合格 22. 电梯内壁 50 元 10 元 5 元 合格 23. 电梯轿厢内照明 50 元 10 元 5 元 合格 24. 电梯按钮 50 元 10 元 5 元 合格 25.电梯地面 50 元 10 元 5 元 合格 26.电梯边角地缝 50 元 10 元 5 元 合格 27. 电梯内天面 50 元 10 元 5 元 合格 28.各主出入口 50 元 10 元 5 元 合格 29.不锈钢设施 50 元 10 元 5 元 合格 30.消杀消毒 50 元 10 元 5 元 合格 扣款合计： 三、办公区

780、域 1. 地面 50 元 10 元 5 元 合格 2. 门窗 50 元 10 元 5 元 合格 3. 天花 50 元 10 元 5 元 合格 4. 墙面 50 元 10 元 5 元 合格 5. 灯具 50 元 10 元 5 元 合格 6. 设施 50 元 10 元 5 元 合格 备注: 1、检查时以清洁服务质量标准为依据进行检查； 2、物管部环境主管、物管部环境经理、物管部经理、主管副总、总经理在每月不定期进行检查，对不合格项进行详细记录； 3、进行统计罚款； 4、在每月保洁费用中扣除； 商场工程物业操作指引 382 5、打“”进行标示。 保洁公司负责人签字： 保洁主管： 保洁经理： 保洁项目

781、经理： 万 K 科检查人员： 环境经理： 物管部经理： 营运部： 总经理： 商场工程物业操作指引 383 22、卫生间签到表 备注：1、乙方环境负责人每日对卫生间巡查一次，合格的签字确认；不合格的记录并安排其整改。 2、每周记录完毕，将此表收回，由保洁负责人进行保存。 3、如连续发现3 次不合格情况，由乙方环境负责人牵头，对保洁供方下发整改通知书，并进行跟踪检查。日期 清洁项目 清洁 时间 离开 时间 责任人 检查人 检查 结果 地面 墙面 座便器小便池 台面洗手盆 镜子 出风口回风口 地漏 垃圾桶 墩布池 门板隔门 天花灯具 其它 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 商场工程物业操作指

782、引 384 4.工程表格 1、工程配电室值班日志 年 月 日 值班人员： 值班时间： 日 时 分 至 日 时 分 通知： 值班记录 重点交接事项： 巡视设备名称 巡视时间 巡 视 结 果 变压器 时 分至 时 分 直流屏 时 分至 时 分 外景照明 时 分至 时 分 热力站用电 时 分至 时 分 冷冻机房用电 时 分至 时 分 车场照明 时 分至 时 分 交 接 物 品 工具： 对讲机： 钥匙： 点温仪： 其它： 交班确认人： 接班确认人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 385 2、变配电室运行值班日记(一 ) 环境温度: 环境湿度 ： 月 日 项目 1 号高压进线（倍率8000） 2 号

783、高压进线（倍率8000） 401 号变压器（500 倍率） 402 号变压器(倍率500) 直流屏 V(KV) I(A) 有功总 尖峰 峰值 平值 谷值 无功 V(KV) I(A) 有功总 尖峰 峰值 平值 谷值 无功 电压 电流A 电流B 电流C COS 温度 电压（V） 电流A 电流B 电流C COS 温度 母线 电压 电池 电压 时间 （V） （A） （A） （A） （A） （A） （A） 8:00 10:00 12:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:00 0:00 2:00 4:00 6:00 8:00 用电统计 昨日表数 今日表数 用电量（kwh ） 合计（

784、kwh ） 备注 201 202 交班人: 接班人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 386 3、变配电室运行值班记录(二 ) 环境温度: 环境湿度: 年 月 日 项目 403 号变压器（倍率500） 404 号变压器（倍率500） 405 号变压器（倍率500） 406 号变压器（倍率500） 电压 电流A 电流 B 电流 C COS 温度 电压（ V） 电流 A 电流 B 电流 C COS 温度 电压 电流 A 电流 B 电流 C COS 温度 电压（ V） 电流 A 电流 B 电流 C COS 温度 时间 V A A A A A A V A A A A A A 8:00 10:00 1

785、2:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:00 0:00 2:00 4:00 6:00 8:00 用电统计 昨日表数 今日表数 用电量（KWh） 合计（KWh） 其他负荷用量 401 热力站用电 402 冷冻机房用电 403 电梯设备用电 404 外景照明用电 405 地下车场照明用电 406 楼层应急照明用电 商场工程物业操作指引 387 4、电梯机房巡视签到表 年 月 曳引机 限速器 控制柜 机房环境 空调设备 电源柜 制动器 时间 签到人 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 1 2 3 4 5

786、6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 负责人： 商场工程物业操作指引 388 5、电梯故障详情表 日期 故障内容 结果 故障分析 非故障 故障 维修人员： 监管人员： 维保人员： 日期 故障内容 结果 故障分析 非故障 故障 维修人员： 监管人员： 维保人员： 日期 故障内容 结果 故障分析 非故障 故障 维修人员： 监管人员： 维保人员： 注：故障指一般性故障，累计时间不得超过184 分钟。 非故障指人为原因、天气原因和水灾、地震、停电等不可抗拒造成的停梯。 维保复责人： 工程主管： 日期： 商场工程物业操作指引 389 6、电梯维保记录表 年 月 序号 1

787、2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 商场工程物业操作指引 390 7、商户表确认单 楼层 铺位编号 商户名称 抄表日期 电表编号 电表倍率 上月表数 本月表数 本月用量 抄表人确认 日期 物业客服确认 日期 商户确认 日期 备注：每个电表填写一张确认单。 商场工程物业操作指引 391 8、新风机组运行记录表 日期： 设备编号 时 间 设定温度 运行状

788、态 送风温度 送风湿度 水阀开度 风阀状态 设备编号 时 间 设定温度 运行状态 送风温度 送风湿度 水阀开度 风阀状态 设备编号 时 间 设定温度 运行状态 送风温度 送风湿度 水阀开度 风阀状态 设备编号 时 间 设定温度 运行状态 送风温度 送风湿度 水阀开度 风阀状态 设备编号 备注 时 间 1、对照楼宇自控终端显示如实填写。 设定温度 2、对每日报警记录进行详细记录。 运行状态 3、发现问题及时上报专业主管，并详细记录在值班日志上。 送风温度 4、记录周期：每天上午 下午 两次记录。 送风湿度 水阀开度 风阀状态 报警记录： 记录人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 392 9、每

789、日电量统计 序号 201电表读数 202电表读数 401电表读数 402电表读数 403电表读数 404电表读数 405电表读数 406电表读数 401电度 402电度 403电度 404电度 405电度 406电度 低压侧电度 201电度 202电度 高压侧 电度总数 高低压 电度差值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 小计 合计 备注： 1、 201 和 202 电表的倍率为：8000 倍； 2、 401-406 电表的倍率为：500 倍； 3、每日表数以8:00 钟表数到次日8:00 钟计算，每月2 号上交工程组。 统计人： 商场工程物业操作指引 393

790、10、强电竖井巡视签到表 层 年 月 机房环境 AL 配电柜 ALE 配电柜 电源插接箱 异响/异味 电缆桥架 巡视时间 巡视人 日期 备注： 1、巡视周期：每周巡视三次。正常划“” 不正常划“”。 2、按照巡视项目如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 3、机房环境巡视包括：机房墙面/地面/户门/门锁/照明/配电箱门锁等项目进行检查。 4、 AL 柜巡视包括：检查电表有无异常、接线是否紧固、导线及开关温度是否正常、指示灯、按钮是否正常。 5、 ALE 柜巡视包括：互投开关指示是否正常、检查电表有无异常、接线是否紧固、导线及开关温度是否正常、指示灯、按钮是否正常。 6

791、、插接箱巡视包括：插接箱开关温度、接线是否紧固。 6、异响/异味：检查接触器或开关电缆等设备是否有异响/异味。 7、电缆桥架：电缆铺设整齐，无临时线、电缆桥架吊筋及线槽盖齐全。 商场工程物业操作指引 394 11、配电室工作票 第 号 工作批准人 工作负责人姓名 工作票签发人 工作人员共 人姓名 工作任务（地点和内容） 工作计划时间： 年 月 日 时至 年 月 时 安全措施 ： 下列由值班员填写： 下列由监护人填写： 应切除（注明编号、断路器、隔离开关名称） 已切除（注明编写） 应接地线（注明确实地点） 已接地线（注明接地线编号和装设地点） 须安设遮拦及悬挂标示牌（地点） 已设遮拦及悬挂标示牌

792、（注明地点） 工作地点保留带电部分和补充安全措施 值班负责人： 工作负责人： 许可开始工作时间： 年 月 日 时 分 工作许可人签名： 工作负责人签名： 工作负责人变动： 原工作负责人 离去，变更 为工作负责人。 变更时间： 年 月 日 时 分 工作票签发人签名： 工作票延期，有效期延长到： 年 月 日 时 分 工作负责人签名： 值长或值班负责人签名： 工作终结：工作班组人员已全部撤离，现场已清理完毕。 全部工作于： 年 月 日 时 分结束 工作负责人签名： 工作许可人签名： 接地线共 组已拆除。 值班负责人签名： 备注： 商场工程物业操作指引 395 12、配电室倒闸操作票 日期： 第 号

793、发令人： 下令时间 年 月 日 时 分 受令人： 操作开始 年 月 日 时 分 操作完毕 年 月 日 时 分 操作任务： 操作顺序 操作项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 操作人 监护人 注：1、操作票由值班人员负责填写并准备相关用具，由专业领班复查无误后，专业主管负责组织实施。 2、操作时按顺序执行，完成一项后应立即在格内画“”标记，全部完毕后应盖“已执行”戳记，保存备查。保存12 个月。 商场工程物业操作指引 396 13、弱电专业系统巡视检查表 序号 项目 巡视内容 巡视结果 巡视时间 正常 异常记录 1 门禁系统

794、各区域门禁供电是否正常 2 门禁开关有无破损 3 门禁开关是否正常 4 车场系统 车场系统操作是否正常 5 车场抬杆设备动作是否灵活、可靠 6 消防系统 烟感污染数量 7 CRT 设备是否工作正常 8 消防主机是否工作正常 9 消防广播设备工作是否正常 10 楼宇自控系统 楼宇自控主控器工作是否正常 11 楼宇自控终端显示是否正常 12 设备启闭时间是否按要求设定 13 电话系统 电话机房供电是否正常 14 配线架完好、整齐、无临时线 15 保安监控系统 各摄像头是否显示清洗，工作是否正常 16 硬盘刻录机工作是否正常 17 操作系统是否正常 18 中控室显示器是否正常 19 其他 广场内手机

795、信号是否正常 20 管理处集团电话通话是否正常 21 管理处网络工作是否正常 22 各水箱电动浮漂工作是否正常 注：1、每日8:30 分弱电专业对以上项目进行巡视检查。 2、正常划“”不正常在异常情况栏中做详细记录。 巡视人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 397 14、强电专业系统巡视检查表 年 月 日 序号 位置 巡视项目 巡视结果 正常 异常记录 巡视时间 1 外围 外景照明是否按时启闭 2 外景照明灯具及光源是否正常 3 大堂 大堂照明是否按时启闭 4 大堂照明灯具及光源是否正常 5 大堂转门运行是否正常 6 楼层 楼层公区照明是否按时启闭 7 楼层公区照明灯具及光源是否正常 8

796、卫生间照明是否按时启闭 9 卫生间照明灯具及光源是否正常 10 卫生间烘手器电源及工作是否正常 11 安全出口灯及疏散指示是否工作正常 12 茶水间热水器是否工作正常 13 茶水间照明是否正常 14 地下车库 地下车库照明是否正常 15 送风机及排风机是否按时启闭 16 风机运行是否有异响/异味 17 安全出口及疏散指示灯是否正常 18 配电箱按钮、指示灯是否正常 19 配电箱接线是否紧固 20 配电箱有无异响/异味 21 车库卷帘门是否动作正常 22 自行车库 照明是否按时启停 23 照明灯具及光源是否正常 24 配电箱按钮、指示灯是否正常 25 配电箱接线是否紧固 26 配电箱有无异响/异

797、味 27 卷帘门工作是否正常 28 楼顶平台 平台门禁是否正常 29 平台风机是否按时启闭 30 配电箱按钮、指示灯是否正常 31 配电箱接线是否紧固 32 配电箱有无异响/异味 33 平台安全出口灯工作是否正常 34 消防走梯 消防走梯照明是否正常 35 消防走梯安全出口指示灯是否工作正常 注：1、每日根据：“广场设备运行表”中设定时间进行巡视检查。 2、正常划“”，不正常在异常记录栏中做详细记录。 商场工程物业操作指引 398 15、工程部弱电竖井巡视签到表 楼层 年 月 机房环境 系统供电是否正常 各配电箱是否完好 网络交换机 消防模块箱 手机信号放大器 DDC 箱 配线架有无损坏 电缆

798、桥架 巡视时间 巡视人 注：1、巡视周期：每周两次，如有施工加强巡视次数，并在巡视表中详细记录。 2、针对巡视项目认真填写，正常划“”不正常划“”。 3、发现问题第一时间上报专业主管，并在值班日志中做详细记录。 4、机房环境包括：机房卫生、照明、墙面、地面、户门、门锁等设施正常、完好。 5、系统供电正常包括：网络交换机、消防模块、手机放大器、DDC 箱供电正常。 6、配电箱完好包括：竖井内各各配线箱外观应完好，锁闭正常，接线牢固，电气元件工作正常。 7、网络交换机、消防模块、DDC 模块应显示正常。 8、电话配线架及线缆线缆桥架:应完好，无破损、线缆整齐，无临时线、线槽盖板齐全。 商场工程物业

799、操作指引 399 16、弱电专业日常巡视检查表 年 月 日 序号 项目 巡视内容 巡视结果 巡视时间 正常 异常记录 1 门禁系统 各区域门禁供电是否正常 2 门禁开关有无破损 3 门禁开关是否正常 4 车场系统 车场系统操作是否正常 5 车场抬杆设备动作是否灵活、可靠 6 消防系统 烟感污染数量 7 CRT 设备是否工作正常 8 消防主机是否工作正常 9 消防广播设备工作是否正常 10 楼宇自控系统 楼宇自控主控器工作是否正常 11 楼宇自控终端显示是否正常 12 设备启闭时间是否按要求设定 13 电话系统 电话机房供电是否正常 14 配线架完好、整齐、无临时线 15 保安监控系统 各摄像头

800、是否显示清洗，工作是否正常 16 硬盘刻录机工作是否正常 17 操作系统是否正常 18 中控室显示器是否正常 19 其他 广场内手机信号是否正常 20 管理处集团电话通话是否正常 21 管理处网络工作是否正常 22 各水箱电动浮漂工作是否正常 备注：1、每日8:30 分弱电专业对以上项目进行巡视检查。 2、正常划“”不正常在异常情况栏中做详细记录。 商场工程物业操作指引 400 17、员工培训记录表 培训时间 培训内容 培训地点 授课人 参加培训人员名单 姓名 职务 姓名 职务 姓名 职务 培训内容摘要： 考核方式： 培训效果评价： 备注： 商场工程物业操作指引 401 18、工程质量验收表

801、施工单位 工作内容 负责人 联系电话 验收意见： 上述施工符合技术要求，验收合格 同意 不同意 验收人员签字/日期 厂家签字/日期 工程经理签字/日期 备注： 商场工程物业操作指引 402 19、工程部周报 专业： 年 月 日至 年 月 日 一、计划内工作 序号 工作内容 完成时间 搁置原因 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二、计划外工作 序号 工作内容 完成时间 搁置原因 备注 1 2 3 4 5 6 7 下 周 计 划 序号 工作内容 预计完成时间 备注 1 2 3 4 5 6 审核人： 商场工程物业操作指引 403 20、能源统计表 电能用量 冷水用量 热水消耗量 热能消耗量

802、日期 201 路表数 201 路用量 202 路表数 202 路用量 总表数 总用水量 总表数 用水量 总表数 用热量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 总计 项目 用电总量 用水总量 商户区 公共区域 备注：商户用量统计时间与广场总能耗统计时间一致，为每月1 日至次月1 日截止。 商场工程物业操作指引 404 21、工程设备档案卡 设备编号 记录日期 设备名称 规格 服务区域 流量 扬程 重量 电机功率 转速 出厂编号 数量 检验日期 出厂日期 保修电话 维保

803、单位 设备负责人 维修周期 生产厂家 主要辅助设备 名称 规格型号 编号 额定参数 出厂日期 生产厂家 商场工程物业操作指引 405 22、设备台账 序号 设备名称 安装位置 设备编号 用途 设备参数 数量 生产厂家及供应商 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 商场工程物业操作指引 406 23、外协单位维修保养记录 专 业： 外协单位名称： 序号 报修人 报修时间 报修内容 到场时间 到场人员 跟进情况 处理结果 配合人员 专业主管 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 备注：1、各专业按照实际情况及表格内容认

804、真填写。 2、每月提交工程部存档。 商场工程物业操作指引 407 24、重要机房出入登记表 序号 日期 进入时间 单位或部门 进入 姓名 人数 离开时间 值班人员 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 备注： 1、进入重要机房施工人员，必须持有工程部签发的工作单，方可进行施工维修、施工。值班人员全程陪同，并作详细记录。 2、在没有管理处领导陪同情况下，重要机房禁止一切参观人员进入。 商场工程物业操作指引 408 25、专业个人工作记录 日期： 年 月 日 工作时间 点分至点分 维修单编号 工作内容 结果处理及用料统计 维修人签字 备注：

805、1、每日按照实际工作情况如实、认真填写。 2、各专业主管进行审核。 商场工程物业操作指引 409 26、专业工作日志 专业 日期 填写人 应出勤人数 实际出勤人数 缺勤人员情况 完成维修工单数量 未完工单数量 完成检修单数量 外单数 内单数 本日工作计划 本日完成工作内容 明日工作计划 备注：1、“工程部专业工作日志”由专业主管填写，填写不能有漏项。 2、如当天有未完成工作，需将未完成工作纳入明日工作计划中，并及时跟进。 3、每日17:00 之前交与工程部，由工程经理审批。 商场工程物业操作指引 410 27、 DTZCS-GC-NT-013,中水水箱巡视签到表 项目 机房环境 保温 水箱水位

806、 液位阀 水箱浮漂 巡视时间 巡视人 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 备注： 1、机房位置： 2、巡视周期：每天白班、夜班巡视两次。正常划“” 不正常划“”。 3、按照巡视项目如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 4、机房环境包括：机房门/锁 地面、墙面、卫生、照明等 5、保温包括：管道保温、水箱保温、管道无锈蚀、无结露现象。 6、水箱水位：应保证在正常范围，无遗漏现象。 7、水箱浮漂：应灵敏、可靠。 8、液位阀：应保证在开启状态。 专业主管： 商场

807、工程物业操作指引 411 28、冬季测温表（白天） 日期： 序号 区域/位置 时间 温度 时间 温度 测温人 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 备注：1、每日白班、夜班各两次测温，白班：9:00 10:00、 16:00 17:00 进行； 夜班：21:00 22:00、 2:00 3:00。 2、如发现温度异常立即通知专业主管，并做好详细记录。 专业主管： 商场工程物业操作指引 412 29、高位生活水箱间巡视检查表 年 月 项目 机房环境 保温情况 水箱水位 溢水管防护网 水箱锁 紫外线消毒器

808、运行 巡视时间 巡视人 1# 2# 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 备注：1、机房位置： 2、巡视周期：每天白班、夜班巡视两次。正常划“” 不正常划“”。 3、按照巡视项目如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 4、机房环境包括：机房门/锁 地面、墙面、卫生、照明、配电箱外观/锁等 5、保温包括：管道保温、水箱保温、管道无锈蚀、无结露现象。 6、水箱水位：应保证在正常范围，无溢漏现象，电动浮漂应灵敏、可靠。 7、溢水管防护网：应

809、牢固、无锈蚀。 8、水箱锁：应锁闭完好。 9、紫外线消毒器：供电正常，紫外线消毒灯工作正常，每45 天更换一次。 主管签字： 商场工程物业操作指引 413 30、化粪池、污水沉淀池清掏记录 序号 日期 清掏单位 清掏位置 工作内容 完成情况 清掏人签字 检查人签字 主管确认 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注：1、按照实际需要及要求进行广场清掏工作。 2、每次清掏工作结束后当值人员对清掏工作进行检查，并将检查结果详细记录。 商场工程物业操作指引 414 31、商户水表确认单 栋 /楼层 房间编号 公司名称 抄表日期 水表编

810、号 安装位置 上月表数 本月表数 本月用量 抄表人确认 日期 物业客服确认 日期 商户确认 日期 备注：每个水表填写一张确认单。 商场工程物业操作指引 415 32、空调供暖运行记录 年 月 日 项目 室外温度 一次供水温度 一次回水温度 一次供水压力 一次回水压力 一次 二次 一次 二次 分水器 集水器 循环泵工作状态 时间 换热器进水压力 换热器回水压力 换热器进水压力 换热器回水压力 换热器进水温度 换热器回水温度 换热器进水温度 换热器回水温度 Mpa Mpa 1#采暖泵 2#采暖泵 3#采暖泵 8:00 10:00 12:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:0

811、0 0:00 2:00 4:00 6:00 8:00 热力站用电统计： 热力站用热统计 昨日表数 今日表数 用量统计 昨日表数 今日表数 用量统计 接班人： 交班人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 416 33、冷冻站值班日志 年 月 日 值班人员： 值班时间： 日 时 分至 日 时 分 通知： 值班记录： 重点交接事项: 巡视设备名称 巡视时间 巡 视 结 果 1#冷却塔 时 分至 时 分 2#冷却塔 时 分至 时 分 3#冷却塔 时 分至 时 分 楼顶生活水箱间 时 分至 时 分 热力站设备 时 分至 时 分 消防增压泵 时 分至 时 分 中水箱间 时 分至 时 分 生活给水泵 时 分

812、至 时 分 消防及喷淋泵 时 分至 时 分 污水泵 时 分至 时 分 交 接 物 品 工具： 对讲机： 钥匙： 点温仪： 其它： 交班确认人： 接班确认人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 417 34、暖通专业日常巡视检查表 年 月 日 序号 位置 巡视项目 巡视结果 正常 异常记录 巡视时间 1 外围 外围浇灌管路是否有泄漏 2 外围排水沟、地漏是否有杂物 3 楼层 楼层公区新风机是否按时启闭 4 楼层茶水间上下水是否有跑、冒、 滴、漏 5 楼层卫生间喷香机是否工作正常 6 楼层卫生间皂液盒是否工作正常 7 楼层卫生间工作是否正常 8 楼层卫生间洁具是否正常 9 地下车库 地下车库送排风

813、机运行是否晃动 10 地下车库送排风机运行是否有异响 11 送排风道风阀位置是否正确 12 地下车库结构有无跑 冒 滴 漏现象 13 自行车库 地下车库送风机运行是否晃动 14 地下车库送风机运行是否有异响 15 送风道风阀位置是否正确 16 地下车库结构有无跑 冒 滴 漏现象 17 楼顶平台 平台新风送风机运行是否有异响 18 平台新风送风机地脚螺栓是否牢固 19 平台防水卷材是否有开裂 20 平台管道保温是否有破损 21 平台排风机是否工作正常、运行有无异响 22 冷却塔是否有漏水现象 23 冷却塔水量是否平衡 24 冷却塔检修门是否锁闭 25 平台各地漏是否有杂物 备注：1、每日根据“中

814、心设备运行表”中设定时间进行巡视检查。 2、正常划“”不正常在异常记录栏中做详细记录。 巡视人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 418 35、膨胀水箱巡视签到表 年 月 项目 机房环境 保温 水箱水位 水箱浮漂 巡视时间 巡视人 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 备注：1、机房位置：B 座 22 层 2、巡视周期：每天白班、夜班巡视两次。正常划“” 不正常划“”。 3、按照巡视项目

815、如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 4、机房环境包括：机房门/锁 地面、墙面、卫生、照明等 5、保温包括：管道保温、水箱保温、管道无锈蚀、无结露现象。 6、水箱水位：应保证在正常范围，无遗漏现象。 7、水箱浮漂：应灵敏、可靠。 8、液位阀：应保证在开启状态。 专业主管： 商场工程物业操作指引 419 36、热力站值班日志 年 月 日 值班人员： 值班时间： 日 时 分至 日 时 分 通知： 值班记录： 重点交接事项: 巡视设备名称 巡视时间 巡 视 结 果 采暖循环泵 时 分至 时 分 采暖板式交换器 时 分至 时 分 热水交换器 时 分至 时 分 楼顶生活水箱间

816、 时 分至 时 分 消防增压泵 时 分至 时 分 中水箱间 时 分至 时 分 生活给水泵 时 分至 时 分 膨胀水箱 时 分至 时 分 污水泵 时 分至 时 分 交 接 物 品 工具： 对讲机： 钥匙： 点温仪： 其它： 交班确认人： 接班确认人： 专业主管： 商场工程物业操作指引 420 37、生活水泵巡视检查表 年 月 1# 2# 巡视时间 巡视人 运行状态 单向阀 填料/保温 运行压力 运行状态 单向阀 填料/保温 运行压力 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1

817、0 11 12 13 14 备注：1、机房位置：B2 冷冻机房 2、每天白班、夜班巡视两次。正常划“” 不正常划“”。 3、按照巡视项目如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 4、水泵控制转换开关应打到自动运行状态。水泵运行无异响、异味。 5、水泵进出口压力应正常，管道截门应完全打开。 6、单向阀工作应正常，无回水现象。 7、截门无漏水现象，管道保温应完好，无结露现象。 主管签字： 商场工程物业操作指引 421 38、污水泵巡视签到表 项目 电源情况 手动测试 单流阀测试 电机声音 运行状态 控制箱元器件 签到时间 巡视人 手动 自动 日期 白班 夜班 白班 夜班 白

818、班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 备注：1、每日巡视两次（白班、夜班各一次）正常划“ ”，异常划“ ”。 2、将发现问题详细记录在值班日志上，并在第一时间上报专业主管。 3、电源正常包括：污水泵配电箱供电正常，导线紧固。 4、手动测试：将转换开关至手动位置，电动开启按钮，查看水泵是否正常启动。电气元件是否正常动作。 5、单流阀：指单流阀动作正常，无卡阻及回水现象。 6、电机声音：电机声音应正常，如出现闷声或异响应及时停泵检查。水泵与耦合器连接完好。 商场工程物业操作指引 422 39、消防水箱

819、间巡视签到表 年 月 日 项目 机房环境 消防稳压水箱 单流阀 电接点压力表 水箱水位 消防稳压泵 巡视时间 巡视人 1# 2# 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 备注：1、机房位置： 2、巡视周期：每天白班、夜班巡视两次。正常划“” 不正常划“”。 3、按照巡视项目如实填写，发现异常情况立即上报专业主管,并详细记录在值班日志上。 4、机房环境包括：机房门/锁 地面、墙面、卫生、照明等 5、保温包括：管道保温、水箱保温、管道无锈蚀、无结露现象。 6、水箱水

820、位：应保证在正常范围，无溢漏现象，电动浮漂应灵敏、可靠。 7、电接点压力表：指示及启停正常。 8、单流阀：动作正常，无卡阻现象。 9、消防稳压泵：供电正常，水泵运行无异响、异味、无发热现象。 专业主管： 商场工程物业操作指引 423 40、新风机房巡视检查表 层 年 月 风机状态 机房环境 风阀 旁通阀 水阀 凝结水排水 巡视时间 巡视人 日期 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 白班 夜班 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 备注：1、巡视周期：每天白班/夜班各一次，正常划“”不正常划“” 2、“风机状态”检查项目中检查

821、风机运行声音是否正常、风机转换开关应为自动状态。 3、旁通阀在夏季应在关闭状态、冬季应开启1/3 4、机房环境：包括：机房卫生、照明、管道/风道保温、机房门锁等 5、夏季运行时：风机关闭时水阀、风阀全部关闭。冬季运行时：风机关闭时风阀全部关闭、水阀关闭50%。 6、冷凝水排放应畅通、地漏无堵塞现象。 7、发现问题应立即通知专业主管、并在值班日志上做详细记录。 专业主管： 商场工程物业操作指引 424 41、制冷机组运行记录表 室外气温： 室外湿度： 年 月 日 压缩机 蒸发器 冷凝器 冷冻水 冷却水 #冷冻泵 #冷却泵 冷却塔风扇 电流 油温 油压差 负荷 蒸发 压力 蒸发 温度 冷凝压力 冷

822、凝 温度 出水温度 回水 温度 出水温度 回水温度 出水压力 回水压力 电流 出水压力 回水压力 电流 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 时间 A kpa kpa kpa kpa kpa A kpa kpa A 开机时间 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 备 注 记录人： 主管签字： 商场工程物业操作指引 425 42、紫外线消毒灯更换记录 年 月 序号 更换位置 更换数量 更换时间 更换人 备注 1#消毒器 2#消毒器 1 2 3 4 5 6

823、7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 1、每隔45 天进行紫外线消毒器灯管更换工作。 2、更换后按照项目要求进行记录。 3、如出现更换其他相关配件更换，详细记录在备注中。 商场工程物业操作指引 426 43、工程综合专业巡视表 公区天花 公区墙/地面 公区防火门 公区踢脚线 卫生间门隔断门 卫生间天花 卫生间墙/地面 消防前室墙 /地面 消防走道墙 /地面 五金件 问题记录 巡视时间 巡视人 楼层 备注：1、正常划“” 不正常划“” 2、将问题详细记录在表格中，如记录不下，及时记录在工作日志中，向上级领导汇报。 3、每两周对广场整体巡视一次。 商

824、场工程物业操作指引 427 44、报修信息处理单 编号: 报修日期 报修时间 报修位置 商户姓名 联系电话 收费类型 有偿 无偿 派单人 预约时间 派工时 接单人 到达时间 完工时间 报修内容 服务内容 材料/人工 领用数量 退还数量 单价 总金额 收费方式 现金 银行托收 收费合计 服务满意程度评价（现场商户评价） 5 非常满意 4 满意 3 一般 2 不满意 1 非常不满意 维修人签名： 主管签名： 商户签名： 收银员签名： 商场工程物业操作指引 428 45、冷却塔维护保养及更换零配件记录 设备名称： 位置： 设备编号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养单位（人） 审核 1 冷

825、却塔外观清洁 外观是否完好、有无破损。 2 检查布水板 布水板是否堵塞、是否有漏水现象 3 检查手动补水阀门 阀门是否灵活、无卡组，阀门应润滑油。 4 检查自动补水阀门 机械漂子是否安装牢固、动作灵活、阀门是否控制严密。 5 检查排水阀门 （吊簧）是否松动，须紧固。 6 检查风机减速机及扇叶 风扇运行是否有异响，扇叶角度是否一致。 7 检查风机皮带轮及皮带 检查是否老化，松懈，调整。 8 检查冷却塔填料 填料是否结垢严重、是否有破损。 9 检查散水槽 散水槽是否清洁、是否有破损、漏水现象 10 检查溢水管 溢水管是否有堵塞 11 浮漂 浮漂是否灵活、可靠 文字 记录 工程经理审批： 商场工程物

826、业操作指引 429 46、插接母线电源箱维护保养及更换零配件记录 设备名称： 年 月 日 序号 设备编号 位置 服务区域 保养内容 保养单位（人） 审核 1 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 2 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 3 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与

827、PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 4 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 5 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 6 配电箱编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 噪音 指示灯 开关 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相

828、与C 相 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 430 47、防火卷帘门维护保养及更换零配件记录 设备名称： 年 月 序号 设备编号 位置 服务区域 保养内容 保养单位（人） 审核 1 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 现场控制 远程控制 上行按钮 下行按钮 停止按钮 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 接触器 辅助触点 减速箱 齿轮链条 A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 2 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 现场控制 远程控制 上行按钮 下行按钮 停止按钮 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 接触器 辅助触点 减速箱 齿轮链条 A 相与B 相 A

829、相与C 相 B 相与C 相 3 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 现场控制 远程控制 上行按钮 下行按钮 停止按钮 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 接触器 辅助触点 减速箱 齿轮链条 A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 4 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 现场控制 远程控制 上行按钮 下行按钮 停止按钮 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 接触器 辅助触点 减速箱 齿轮链条 A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 431 48、风机维护保养及更换零配件记录 设备名称： 年 月 序号 设备编号 位置 服

830、务区域 保养内容 保养单位（人） 审核 1 风机 编号 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 电流：A 相电流 A B 相电流 A C 相电流 A 控制柜 编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 2 风机编号 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 电流：A 相电流 A B 相电流 A C 相电

831、流 A 控制柜 编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 3 风机编号 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 电流：A 相电流 A B 相电流 A C 相电流 A 控制柜 编号 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C相 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 432 49、冷却电源柜维护保养及更

832、换零配件记录 设备名称： 年 月 序号 设备编号 位置 服务区域 保养内容 保养单位（人） 审核 1 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 电流：A 相电流 A B 相电流 A C 相电流 A 2 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 3 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A相与PE B相与PE C相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 电流：A 相电流

833、A B 相电流 A C 相电流 A 4 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 5 紧固 外观 轴承 声音 电机遥测 电流 电机：摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 电流：A 相电流 A B 相电流 A C 相电流 A 6 控制箱：清洁 紧固 元件动作 线路摇测 电缆摇测：A 相与PE B 相与PE C 相与PE A 相与B 相 A 相与C 相 B 相与C 相 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 433 50、楼宇自控末端设

834、备维护保养及更换零配件记录 设备名称： 年 月 序号 设备编号 设备位置 服务区域 保养内容 保养单位（人） 审核 1 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 2 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 3 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 4 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 5 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 6 DDC 箱：清扫 紧固 元件动

835、作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 7 DDC 箱：清扫 紧固 元件动作 测试 ：风阀 水阀 自动开关机 压差 故障 照明启闭 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 434 51、水泵 维护保养及更换零配件记录 设备名称： 安装位置： 设备编号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养单位（人） 审核人 1 外观 检查有无锈蚀,清洁 2 轴承 检查有无阻滞现象和异常摩擦声响 3 泵轴 检查键槽有无损坏 4 单向阀 检查密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够 5 法兰及接口 检查是否渗漏 6 阀门 检查是否渗漏,阀杆加黄油润滑 7 紧固 紧固固定螺母 8 管路 检

836、查有无锈蚀,清洁 9 保温 管道及阀门保温应齐全，无破损 10 仪表 仪表显示正常、无破损 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 435 52、污水井及泵维护保养及更换零配件记录 设备名称： 安装位置： 设备编号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养人 审核人 1 外观 检查有无锈蚀 2 坑壁、坑底 检查防水有其皮脱落,清洁 3 汲水口及叶轮 检查有无异物卡住、碰撞 4 轴承 检查有无阻滞现象 5 泵轴 检查键槽有无损坏 6 浮漂 检查工作是否正常 7 单向阀 检查密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够 8 盖板 检查有无锈蚀 9 紧固 紧固固定螺母 文 字 记 录 工程经理审批

837、： 商场工程物业操作指引 436 53、新风机组维护保养及更换零配件记录 设备名称： 安装位置： 设备编号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养单位（人） 审核 1 设备外观 检查箱体是否损坏、掉漆、污物 2 过滤网 过滤网是否完好，无破损、冲洗清理。 3 表冷器 检查是否堵塞、清理。 4 轴承 检查是否有异常声音。 5 皮带 检查是否老化、松懈、调整。 6 紧固件 检查是否松动、紧固。 7 软连接及保温 检查是否破损、老化，修补或更换。 8 保温 检查是否风道、管道保温是否有破损 9 进回水阀门 检查是否开启灵活、严密。 10 防火阀风阀 检查是否开启灵活、灵敏。 11 冷凝水管 检

838、查是否堵塞、疏通 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 437 54、分体空调维护保养及更换零配件记录 设备名称： 位置： 型号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养单位（人） 审核 1 室外机 清洗散热器翅片 2 检查保温是否老化、压缩机是否正常工作 3 检查地脚螺丝、查漏 4 室内机 清洗过滤网、蒸发器翅片 5 测试冷凝水管是否畅通 6 测试出风口温度、风速 7 控制器 检查各项功能是否正常 文 字 记 录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 438 55、送（排）风机维护保养及更换零配件记录 设备名称： 位置： 设备编号： 年 月 日 序号 保养项目 保养内容 保养单

839、位（人） 审核（专业主管） 1 风机外观 是否破损，锈蚀。 2 电机 工作是否正常，有无异常声响。 3 软连接 是否破损，老化，需更换。 4 防火阀 是否灵敏可靠。 5 地脚螺丝（吊架） （吊簧）是否松动，须紧固。 6 风阀 是否处在正常工作状态，风阀机构是否松动。 文字记录 工程经理审批： 商场工程物业操作指引 439 56、配电室工作票 第 号 工作批准人 工作负责人姓名 工作票签发人 工作人员共 人姓名 工作任务（地点和内容） 工作计划时间： 年 月 日 时至 年 月 日 时 安全措施 下列由值班员填写： 下列由监护人填写： 应切除（注明编号、断路器、隔离开关名称） 已切除（注明编写）

840、应接地线（注明确实地点） 已接地线（注明接地线编号和装设地点） 须安设遮拦及悬挂标示牌（地点） 已设遮拦及悬挂标示牌（注明地点） 工作地点保留带电部分和补充安全措施 值班负责人： 工作负责人： 许可开始工作时间： 年 月 日 时 分 工作许可人： 工作负责人： 工作负责人变动： 原工作负责人 离去，变更 为工作负责人。 变更时间： 年 月 日 时 分 工作票签发人： 工作票延期，有效期延长到 年 月 日 时 分 工作负责人： 值长或值班负责人： 工作终结：工作班组人员已全部撤离，现场已清理完毕。 全部工作于： 年 月 日 时 分结束 工作负责人签名： 工程经理确认： 接地线共 组已拆除。 值班负责人签名： 备注： 商场工程物业操作指引 440 57、配电室停电申请表 申请单位 申请人 申请时间 年 月 日 时 联系电话 申请停电时间 年 月 日 时 分至 年 月 日 时 分止 停电系统 停电区域 停电原因 停电影响区域 强电主管意见 工程部意见 备注： 注：执行计划停电任务，要提前一天通知停电区域的商户，特殊意外停电由物业部负责解释。