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1、会计学1大型商业地产项目大型商业地产项目(xingm)开发全程操作开发全程操作第一页，共37页。大型商业地产项目开发大型商业地产项目开发(kif)(kif)全程操作全程操作 任何一项投资，都有其固定的模式和流程，在这些模式与流程任何一项投资，都有其固定的模式和流程，在这些模式与流程任何一项投资，都有其固定的模式和流程，在这些模式与流程任何一项投资，都有其固定的模式和流程，在这些模式与流程中，有大数投资类型共同的标准；但更多的，是属于本投资类中，有大数投资类型共同的标准；但更多的，是属于本投资类中，有大数投资类型共同的标准；但更多的，是属于本投资类中，有大数投资类型共同的标准；但更多的，是属于本
2、投资类型的个性特质。正是这些个性特质，决定着投资的成败得失。型的个性特质。正是这些个性特质，决定着投资的成败得失。型的个性特质。正是这些个性特质，决定着投资的成败得失。型的个性特质。正是这些个性特质，决定着投资的成败得失。 从实践角度讲，大型商业地产项目的开发可分为七个步骤，每从实践角度讲，大型商业地产项目的开发可分为七个步骤，每从实践角度讲，大型商业地产项目的开发可分为七个步骤，每从实践角度讲，大型商业地产项目的开发可分为七个步骤，每七个步骤均有其与人不同的地方。本部分分析了大型商业地产七个步骤均有其与人不同的地方。本部分分析了大型商业地产七个步骤均有其与人不同的地方。本部分分析了大型商业地
3、产七个步骤均有其与人不同的地方。本部分分析了大型商业地产项目的操作要点，并通过多个案例的分析生动地展示项目的操作要点，并通过多个案例的分析生动地展示项目的操作要点，并通过多个案例的分析生动地展示项目的操作要点，并通过多个案例的分析生动地展示(zhnsh)(zhnsh)商业地产项目操作的成功心得。商业地产项目操作的成功心得。商业地产项目操作的成功心得。商业地产项目操作的成功心得。第1页/共36页第二页，共37页。开发步骤一：确定开发步骤一：确定开发步骤一：确定开发步骤一：确定(qudng)(qudng)(qudng)(qudng)项目所在地址项目所在地址项目所在地址项目所在地址1 1、正确、正确
4、、正确、正确(zhngqu)(zhngqu)的选址意味着的选址意味着的选址意味着的选址意味着80%80%的成功的成功的成功的成功 （1 1）位置是购物中心经济命脉的重要因素）位置是购物中心经济命脉的重要因素）位置是购物中心经济命脉的重要因素）位置是购物中心经济命脉的重要因素 （2 2）选址要贯彻便利顾客的原则）选址要贯彻便利顾客的原则）选址要贯彻便利顾客的原则）选址要贯彻便利顾客的原则 选址对购物中心的影响选址对购物中心的影响选址对购物中心的影响选址对购物中心的影响购物中心购物中心(u w zhn xn)车流中心车流中心交通畅、客源广消费中心消费中心消费力高销售量就大发展中心发展中心政府重视发
5、展空间就大地理中心地理中心辐射面广消费吸纳力强人流中心人流中心人气旺、商场就旺第2页/共36页第三页，共37页。开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在(suzi)(suzi)(suzi)(suzi)地址地址地址地址2 2、项目、项目、项目、项目(xingm)(xingm)选址步骤一：初步分析拟选择地区的市场条件选址步骤一：初步分析拟选择地区的市场条件选址步骤一：初步分析拟选择地区的市场条件选址步骤一：初步分析拟选择地区的市场条件拟建区域拟建区域(qy)商业价值及商业价值及商业机会分析商业机会分析A、调查消费人口、消费成本、消费模式、购买
6、力、消费偏好、调查消费人口、消费成本、消费模式、购买力、消费偏好 的现状和发展状况；的现状和发展状况；B、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）；、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）；C、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势；、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势；D、调查目标城市近、远期城市规划的商业规划；、调查目标城市近、远期城市规划的商业规划；E、调查目标地块的商业价值和机会点；、调查目标地块的商业价值和机会点；F、调查商铺置业者投资购买力、投资心理。、调查商铺置业者投资购买力、投资心理。第3页/共36页第四页，共37页。开发步
7、骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在(suzi)(suzi)(suzi)(suzi)地址地址地址地址项目项目项目项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)选址区域分析内容构成选址区域分析内容构成选址区域分析内容构成选址区域分析内容构成项目项目选址选址区域区域分析分析内容内容(nirng)构成构成城市规划城市规划竞争商家竞争商家投资者投资者目标地块目标地块消费消费商圈商圈功能规划、近期规划、远期规划、商业规划、市政规划功能规划、近期规划、远期规划、商业规划、市政规划强项和优、弱项和劣势、机会和机遇、威胁与竞争强项和优、弱项和
8、劣势、机会和机遇、威胁与竞争政治人文、业态构成、经济发展、辐射能力、范围政治人文、业态构成、经济发展、辐射能力、范围消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好发展趋势、规模状况、价格状况、经营状况、位置分布发展趋势、规模状况、价格状况、经营状况、位置分布投资购买力、投资心理投资购买力、投资心理第4页/共36页第五页，共37页。开发步骤一：确定项目开发步骤一：确定项目开发步骤一：确定项目开发步骤一：确定项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)所在地址所在地址所在地址所在地址3 3、项目选址步骤二：确定、项目选址步骤二：确定、项
9、目选址步骤二：确定、项目选址步骤二：确定(qudng)(qudng)项目地块项目地块项目地块项目地块 （1 1）四大区位原则）四大区位原则）四大区位原则）四大区位原则 A A、第一原则：最短时间原则、第一原则：最短时间原则、第一原则：最短时间原则、第一原则：最短时间原则 B B、第二原则：区位易达性原则、第二原则：区位易达性原则、第二原则：区位易达性原则、第二原则：区位易达性原则 C C、第三原则：聚集原则、第三原则：聚集原则、第三原则：聚集原则、第三原则：聚集原则 D D、第四原则：接近购买力原则、第四原则：接近购买力原则、第四原则：接近购买力原则、第四原则：接近购买力原则 （2 2）项目选
10、址区位分析）项目选址区位分析）项目选址区位分析）项目选址区位分析用地区用地区(dq)位和位和交通人口状况交通人口状况用地物理状况用地物理状况规划超前性分析规划超前性分析第5页/共36页第六页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)一：确定项目所在地址一：确定项目所在地址一：确定项目所在地址一：确定项目所在地址（2 2 2 2）项目选址）项目选址）项目选址）项目选址(xunzh)(xunzh)(xunzh)(xunzh)区位分析区位分析区位分析区位分析AAAA、用地区位及交通人口状况分析要素、用地区位及交通人口状况分析要素、用地区位及交通人口状
11、况分析要素、用地区位及交通人口状况分析要素用地区用地区(dq)位及交通人口位及交通人口状况分析要素状况分析要素用地选择用地选择用地经济用地经济状况评估状况评估区位分析区位分析交通交通易达性分析易达性分析购物人口购物人口分析分析第6页/共36页第七页，共37页。开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在开发步骤一：确定项目所在(suzi)(suzi)(suzi)(suzi)地址地址地址地址B B、项目用地物理状况分析、项目用地物理状况分析、项目用地物理状况分析、项目用地物理状况分析(fnx)(fnx)要素要素要素要素用地形状用地形状(xngzhun)周围情况周围情况
12、可进入性可进入性平整性平整性用地物理状况分析要素构成用地物理状况分析要素构成第7页/共36页第八页，共37页。开发步骤一：确定开发步骤一：确定开发步骤一：确定开发步骤一：确定(qudng)(qudng)(qudng)(qudng)项目所在地址项目所在地址项目所在地址项目所在地址C C、规划、规划、规划、规划(guhu)(guhu)超前性分析超前性分析超前性分析超前性分析项目所在地块规划项目所在地块规划(guhu)超前性分析内容超前性分析内容X、拟选址在城区规划中的位置及其商业价值、拟选址在城区规划中的位置及其商业价值X、是否靠近大型机关、单位、厂矿企业、是否靠近大型机关、单位、厂矿企业X、未来
13、人口增加的速度、规模及其购买力提高度、未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度X、是否有、是否有“集约效应集约效应”，即商场建设如果设选在商业中心区，虽然使企业面对多，即商场建设如果设选在商业中心区，虽然使企业面对多 个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求， 因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。第8页/共36页第九页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)二：前期市场调研分析二
14、：前期市场调研分析二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析1 1、外部市场环境构成、外部市场环境构成、外部市场环境构成、外部市场环境构成(guchng)(guchng)因素调查分析因素调查分析因素调查分析因素调查分析购物中心购物中心(u w zhn xn)项目开发外部因素构成图项目开发外部因素构成图购物购物中心中心经济经济技术技术社会环境人文社会环境人文竞争竞争政治、法律政治、法律购物中心项目开发的购物中心项目开发的外部市场环境调研外部市场环境调研A、生活结构、生活结构B、城市结构、城市结构C、零售业结构、零售业结构D、消费者、消费者E、竞争对手、竞争对手第9页/共36页第十页，共37页。开发
15、步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期(qinq)(qinq)(qinq)(qinq)市场调研分析市场调研分析市场调研分析市场调研分析（1 1 1 1）外部调查一：生活）外部调查一：生活）外部调查一：生活）外部调查一：生活(shnghu)(shnghu)(shnghu)(shnghu)结构调查结构调查结构调查结构调查（2 2 2 2）外部调查二：城市结构调查）外部调查二：城市结构调查）外部调查二：城市结构调查）外部调查二：城市结构调查生活生活(shnghu)结构调查结构调查人口调查人口调查消费水平消费水平购买行为购买行为收入水平收入水平家庭户数构成家庭户数构成城市结构调查
16、城市结构调查地势结构地势结构地段的调查地段的调查城市规划调查城市规划调查各项机制的调查各项机制的调查交通情况交通情况第10页/共36页第十一页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析（3 3 3 3）外部调查）外部调查）外部调查）外部调查(dioch)(dioch)(dioch)(dioch)三：零售业结构调查三：零售业结构调查三：零售业结构调查三：零售业结构调查(dioch)(dioch)(dioch)(dioch)（4 4 4 4）外部调查）外部调查）外部调查
17、）外部调查(dioch)(dioch)(dioch)(dioch)四：消费者的调查四：消费者的调查四：消费者的调查四：消费者的调查(dioch)(dioch)(dioch)(dioch)零售业结构零售业结构(jigu)调查调查生活结构调查生活结构调查购买能力的调查购买能力的调查购买量的调查购买量的调查购买习惯的调查购买习惯的调查零售业态的调查零售业态的调查零售业种的调查零售业种的调查城市商圈的调查城市商圈的调查第11页/共36页第十二页，共37页。开发步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期(qinq)(qinq)(qinq)(qinq)市场调研分析市场调研分析市场调研分析
18、市场调研分析（5 5 5 5）外部调查五：竞争对手的调查）外部调查五：竞争对手的调查）外部调查五：竞争对手的调查）外部调查五：竞争对手的调查2 2 2 2、大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究、大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究、大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究、大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究（经济环境的分析和生活结构研究；（经济环境的分析和生活结构研究；（经济环境的分析和生活结构研究；（经济环境的分析和生活结构研究；区域城市结构调查与城市发展规划调查；区域城市结构调查与城市发展规划调查；区域城市结构调查与城市发展规划调查；区域城市结构调查与城市发展规划调查；商业发
19、展规划与政策调研；商业发展规划与政策调研；商业发展规划与政策调研；商业发展规划与政策调研；区域零售业结构调研；区域零售业结构调研；区域零售业结构调研；区域零售业结构调研；区域性产品区域性产品区域性产品区域性产品(chnpn)(chnpn)(chnpn)(chnpn)供求关系市场调研；供求关系市场调研；供求关系市场调研；供求关系市场调研；购物中心的有效商圈）购物中心的有效商圈）购物中心的有效商圈）购物中心的有效商圈）竞争对手的调查竞争对手的调查(dio ch)场所调查场所调查商品构成的调查商品构成的调查人流调查人流调查第12页/共36页第十三页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(k
20、if)(kif)步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析（1 1 1 1）调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究）调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究）调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究）调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究（2 2 2 2）调研课题二：区域城市结构调查）调研课题二：区域城市结构调查）调研课题二：区域城市结构调查）调研课题二：区域城市结构调查(dioch)(dioch)(dioch)(dioch)与城市发展规划调与城市发展规划调与城市发展规划调与城市发展规划调查查查查(dioch)(dioch)(dioch
21、)(dioch)经济环境的分析和经济环境的分析和生活生活(shnghu)结构研究结构研究X、地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入、地区总人口及结构、职业构成、家庭户数构成、收入 水平、消费水平等研究分析。水平、消费水平等研究分析。X、GDP发展状况及产业结构情况发展状况及产业结构情况X、全社会消费品零售总额、全社会消费品零售总额X、全市商业增加值、全市商业增加值X、城乡居民的人均可支配收入、城乡居民的人均可支配收入X、城乡居民储蓄存款余额、城乡居民储蓄存款余额区域城市结构调查与区域城市结构调查与城市发展规划调查城市发展规划调查X、公共设施状况、公共设施状况X、交通体系状况（交通规划）
22、、交通体系状况（交通规划）X、道路状况、通行量、道路状况、通行量X、各项城市的机能、各项城市的机能X、城市规划调研、城市规划调研第13页/共36页第十四页，共37页。开发步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期开发步骤二：前期(qinq)(qinq)(qinq)(qinq)市场调研分析市场调研分析市场调研分析市场调研分析（3 3 3 3）调研课题三：商业发展规划和政策研究）调研课题三：商业发展规划和政策研究）调研课题三：商业发展规划和政策研究）调研课题三：商业发展规划和政策研究（4 4 4 4）调研课题四：区域零售业结构的市场调查与分析）调研课题四：区域零售业结构的市场调查与分析）调研课题
23、四：区域零售业结构的市场调查与分析）调研课题四：区域零售业结构的市场调查与分析(fnx)(fnx)(fnx)(fnx)（5 5 5 5）调研课题五：区域性产品供求关系市场调研（案例）调研课题五：区域性产品供求关系市场调研（案例）调研课题五：区域性产品供求关系市场调研（案例）调研课题五：区域性产品供求关系市场调研（案例）区域区域(qy)零售业结构的零售业结构的市场调查与分析市场调查与分析X、地区间的销售动向、地区间的销售动向X、各业种的销售动向、各业种的销售动向X、各商圈间的竞争状况、各商圈间的竞争状况X、大型主力店的动向、大型主力店的动向区域性产品供求关区域性产品供求关系市场调研系市场调研X、
24、产品市场供求关系的价格影响调研、产品市场供求关系的价格影响调研X、商场项目内部产品供求平衡体系调研、商场项目内部产品供求平衡体系调研第14页/共36页第十五页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析产品市场供求关系的价格影响调研（案例分析）：产品市场供求关系的价格影响调研（案例分析）：产品市场供求关系的价格影响调研（案例分析）：产品市场供求关系的价格影响调研（案例分析）：谈到市场达到均衡，是指在市场需求的产品与供给的产品达到一个谈到市场达到均衡，是指在市场需求的产品与供给
25、的产品达到一个谈到市场达到均衡，是指在市场需求的产品与供给的产品达到一个谈到市场达到均衡，是指在市场需求的产品与供给的产品达到一个平衡点，比如说是商铺的投资、商铺的租赁，在九十年代初期、中期广州平衡点，比如说是商铺的投资、商铺的租赁，在九十年代初期、中期广州平衡点，比如说是商铺的投资、商铺的租赁，在九十年代初期、中期广州平衡点，比如说是商铺的投资、商铺的租赁，在九十年代初期、中期广州市的商业地产与商业物业都是在求大于供的情况下，出现了租金和售价上市的商业地产与商业物业都是在求大于供的情况下，出现了租金和售价上市的商业地产与商业物业都是在求大于供的情况下，出现了租金和售价上市的商业地产与商业物业
26、都是在求大于供的情况下，出现了租金和售价上涨的现象。涨的现象。涨的现象。涨的现象。在受到香港金融风暴的影响后，商业物业的价格在二千年下旬开在受到香港金融风暴的影响后，商业物业的价格在二千年下旬开在受到香港金融风暴的影响后，商业物业的价格在二千年下旬开在受到香港金融风暴的影响后，商业物业的价格在二千年下旬开始降温（租金、售价）到了始降温（租金、售价）到了始降温（租金、售价）到了始降温（租金、售价）到了2004200420042004年底年底年底年底(nind)(nind)(nind)(nind)才出现明显的商业地产和商才出现明显的商业地产和商才出现明显的商业地产和商才出现明显的商业地产和商铺的供
27、应量较多的状态，甚至一些区域已出现了供大于求的状况。当出现铺的供应量较多的状态，甚至一些区域已出现了供大于求的状况。当出现铺的供应量较多的状态，甚至一些区域已出现了供大于求的状况。当出现铺的供应量较多的状态，甚至一些区域已出现了供大于求的状况。当出现了商铺供求均衡时需求者就会出现降温，甚至更理智处理他们的投资行为。了商铺供求均衡时需求者就会出现降温，甚至更理智处理他们的投资行为。了商铺供求均衡时需求者就会出现降温，甚至更理智处理他们的投资行为。了商铺供求均衡时需求者就会出现降温，甚至更理智处理他们的投资行为。那么作业商业地产的市场营销方面，针对投资者和承租者的需求，应该在那么作业商业地产的市场
28、营销方面，针对投资者和承租者的需求，应该在那么作业商业地产的市场营销方面，针对投资者和承租者的需求，应该在那么作业商业地产的市场营销方面，针对投资者和承租者的需求，应该在过往单纯的商业地产的市场营销的一种供应方式之外，更加注重如何满足过往单纯的商业地产的市场营销的一种供应方式之外，更加注重如何满足过往单纯的商业地产的市场营销的一种供应方式之外，更加注重如何满足过往单纯的商业地产的市场营销的一种供应方式之外，更加注重如何满足他们为实现未来可持续发展创造现实经济效益的促销手法和招商手法，并他们为实现未来可持续发展创造现实经济效益的促销手法和招商手法，并他们为实现未来可持续发展创造现实经济效益的促销
29、手法和招商手法，并他们为实现未来可持续发展创造现实经济效益的促销手法和招商手法，并满足经营者的专业化商业地产运营要求，将成为未来商业地产的项目成功满足经营者的专业化商业地产运营要求，将成为未来商业地产的项目成功满足经营者的专业化商业地产运营要求，将成为未来商业地产的项目成功满足经营者的专业化商业地产运营要求，将成为未来商业地产的项目成功关键。关键。关键。关键。第15页/共36页第十六页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析二：前期市场调研分析商场项目内部产吕品供求平衡体系调研（案例
30、分析）：商场项目内部产吕品供求平衡体系调研（案例分析）：商场项目内部产吕品供求平衡体系调研（案例分析）：商场项目内部产吕品供求平衡体系调研（案例分析）：沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者的采购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。同的采
31、购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。同的采购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。同的采购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。同样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经营者的需求上，将会大错特错，就等
32、于是假设沃尔玛把采购营者的需求上，将会大错特错，就等于是假设沃尔玛把采购营者的需求上，将会大错特错，就等于是假设沃尔玛把采购营者的需求上，将会大错特错，就等于是假设沃尔玛把采购的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上会导致如何的后果可想而知。会导致如何的后果可想而知。会导致如何的后果可想而知。会导致如何的后果可想而知。所在在商业地产的业态定位、产品组合上，更需要预所在在商业地产的业态定位、产品组合上，更需要预所在在商业地产的业态
33、定位、产品组合上，更需要预所在在商业地产的业态定位、产品组合上，更需要预测将来在购物中心消费的是什么人、消费群体的定位是什么测将来在购物中心消费的是什么人、消费群体的定位是什么测将来在购物中心消费的是什么人、消费群体的定位是什么测将来在购物中心消费的是什么人、消费群体的定位是什么？才去决定将来的业态定位、产品组合种类是什么，才去目？才去决定将来的业态定位、产品组合种类是什么，才去目？才去决定将来的业态定位、产品组合种类是什么，才去目？才去决定将来的业态定位、产品组合种类是什么，才去目标性选择招商对象，才能真正找到这里经营的生命力的经营标性选择招商对象，才能真正找到这里经营的生命力的经营标性选择
34、招商对象，才能真正找到这里经营的生命力的经营标性选择招商对象，才能真正找到这里经营的生命力的经营者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进驻。在这个过程当中就好比沃尔玛，它会选择更能满足消费驻。在这个过程当中就好比沃尔玛，它会
35、选择更能满足消费驻。在这个过程当中就好比沃尔玛，它会选择更能满足消费驻。在这个过程当中就好比沃尔玛，它会选择更能满足消费者的产品作为采购首选，会给予他们优厚一点的采购条件。者的产品作为采购首选，会给予他们优厚一点的采购条件。者的产品作为采购首选，会给予他们优厚一点的采购条件。者的产品作为采购首选，会给予他们优厚一点的采购条件。作为商业地产的招商过程当中，也会针对该商户他们所经营作为商业地产的招商过程当中，也会针对该商户他们所经营作为商业地产的招商过程当中，也会针对该商户他们所经营作为商业地产的招商过程当中，也会针对该商户他们所经营的产品越受消费者欢迎的就会进行目标招商。作业开发商越的产品越受消
36、费者欢迎的就会进行目标招商。作业开发商越的产品越受消费者欢迎的就会进行目标招商。作业开发商越的产品越受消费者欢迎的就会进行目标招商。作业开发商越应该满足他们的进驻条件，有机会他们将会为开发商带来一应该满足他们的进驻条件，有机会他们将会为开发商带来一应该满足他们的进驻条件，有机会他们将会为开发商带来一应该满足他们的进驻条件，有机会他们将会为开发商带来一些无形资产或人流，但是并不表示他们越出名，越名牌就肯些无形资产或人流，但是并不表示他们越出名，越名牌就肯些无形资产或人流，但是并不表示他们越出名，越名牌就肯些无形资产或人流，但是并不表示他们越出名，越名牌就肯定适合该项目的区域，重点还是要看一下前面
37、所谈到的该区定适合该项目的区域，重点还是要看一下前面所谈到的该区定适合该项目的区域，重点还是要看一下前面所谈到的该区定适合该项目的区域，重点还是要看一下前面所谈到的该区域市场、产品和业态的定位是否还是处于需求大于供给或均域市场、产品和业态的定位是否还是处于需求大于供给或均域市场、产品和业态的定位是否还是处于需求大于供给或均域市场、产品和业态的定位是否还是处于需求大于供给或均衡，假如它是供大于求的业态和产品，那么衡，假如它是供大于求的业态和产品，那么衡，假如它是供大于求的业态和产品，那么衡，假如它是供大于求的业态和产品，那么(nme)(nme)(nme)(nme)在该区域在该区域在该区域在该区域
38、继续引入是毫无作用的。继续引入是毫无作用的。继续引入是毫无作用的。继续引入是毫无作用的。第16页/共36页第十七页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析（6 6 6 6）调研课题六：如何确定购物中心的有效商圈）调研课题六：如何确定购物中心的有效商圈）调研课题六：如何确定购物中心的有效商圈）调研课题六：如何确定购物中心的有效商圈3 3 3 3、购物中心内部、购物中心内部、购物中心内部、购物中心内部(nib)(nib)(nib)(nib)影响因素评估分析影响因素评估分析影响
39、因素评估分析影响因素评估分析如何如何(rh)确定购物中心确定购物中心的有效商圈的有效商圈X、什么叫商圈、什么叫商圈X、商圈的构成、商圈的构成X、商圈分析的必要性、商圈分析的必要性X、商圈分析应考虑的因素、商圈分析应考虑的因素X、影响商圈大小的因素、影响商圈大小的因素项目内部项目内部关键分析因素关键分析因素X、项目规划设计、项目规划设计X、项目开发人员配置、项目开发人员配置X、项目开发融资、项目开发融资X、项目经营管理四大方面、项目经营管理四大方面第17页/共36页第十八页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤二：前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析步骤二：
40、前期市场调研分析步骤二：前期市场调研分析项目项目影响因素影响因素权重权重评分评分加权分加权分项项目目内内部部优优势势广州市最大的购物中心广州市最大的购物中心0.0540.20投资商资金实力投资商资金实力0.1040.40开发商的开发资质和经验开发商的开发资质和经验0.0530.15项目筹资渠道项目筹资渠道0.1540.60项目规划建筑设计处于国内领先水平项目规划建筑设计处于国内领先水平0.0530.15承建商资质承建商资质0.0530.15项目管理水平项目管理水平0.0530.15取得国内大型零售商取得国内大型零售商“百佳超市百佳超市”的招商承诺的招商承诺0.0540.20项目顺应政府城市规划
41、的方向项目顺应政府城市规划的方向0.0530.15项目投资回报率项目投资回报率0.0530.15项项目目内内部部劣劣势势项目投资组合复杂项目投资组合复杂0.0510.05项目产权划分项目产权划分0.0520.15项目规模过大项目规模过大0.0520.10项目投资回收期长项目投资回收期长0.1010.10项目风险高项目风险高0.1010.10总计总计1.002.75分析结论分析结论:广州正佳广场项目内部因素总加权分为广州正佳广场项目内部因素总加权分为2.75，说明该项目的主要优势在其规模、投资开发商实力、资本运营。项，说明该项目的主要优势在其规模、投资开发商实力、资本运营。项目劣势同时也在项目开
42、发规模上。规模大是优势，也是劣势，规模大，投资额大，开发周期长，项目内险率高，如果项目如目劣势同时也在项目开发规模上。规模大是优势，也是劣势，规模大，投资额大，开发周期长，项目内险率高，如果项目如商不力，会形成高空置率。商不力，会形成高空置率。第18页/共36页第十九页，共37页。开发步骤三：进行开发步骤三：进行开发步骤三：进行开发步骤三：进行(jnxng)(jnxng)(jnxng)(jnxng)项目财务经济分项目财务经济分项目财务经济分项目财务经济分析析析析1 1、大型商业地产项目的财务可行性分析、大型商业地产项目的财务可行性分析、大型商业地产项目的财务可行性分析、大型商业地产项目的财务可
43、行性分析(fnx)(fnx)（1 1）国际上一般采用）国际上一般采用）国际上一般采用）国际上一般采用CCIMCCIM投资决策分析投资决策分析投资决策分析投资决策分析(fnx)(fnx)法法法法 A A、第一步：确定目标、第一步：确定目标、第一步：确定目标、第一步：确定目标 B B、第二步：评估市场、第二步：评估市场、第二步：评估市场、第二步：评估市场 C C、第三步：进行财务可行性分析、第三步：进行财务可行性分析、第三步：进行财务可行性分析、第三步：进行财务可行性分析(fnx)(fnx) D D、第四步：作出决策、第四步：作出决策、第四步：作出决策、第四步：作出决策总体总体(zngt)市场分析
44、市场分析分析市场周期分析市场周期地点地点/地段分析地段分析分析市场特征分析市场特征/评估人口统计资料评估人口统计资料估计需求量估计需求量/确定供给量确定供给量确定市场价格确定市场价格确定供给确定供给/需求缺口需求缺口确定地步特征和联结成本确定地步特征和联结成本确定可行性和最高最优使用方案确定可行性和最高最优使用方案第19页/共36页第二十页，共37页。开发步骤三：进行项目财务开发步骤三：进行项目财务开发步骤三：进行项目财务开发步骤三：进行项目财务(ciw)(ciw)(ciw)(ciw)经济分析经济分析经济分析经济分析（2 2）财务可行性分析）财务可行性分析）财务可行性分析）财务可行性分析CCI
45、MCCIM投资决策分析法的具体应用投资决策分析法的具体应用投资决策分析法的具体应用投资决策分析法的具体应用（3 3）财务可行性分析要与定性分析结合）财务可行性分析要与定性分析结合）财务可行性分析要与定性分析结合）财务可行性分析要与定性分析结合2 2、预控宣传推广成本、预控宣传推广成本、预控宣传推广成本、预控宣传推广成本（1 1）推广要为招商、销售、运营服务）推广要为招商、销售、运营服务）推广要为招商、销售、运营服务）推广要为招商、销售、运营服务（2 2）明确宣传推广目的及审核）明确宣传推广目的及审核）明确宣传推广目的及审核）明确宣传推广目的及审核(shnh)(shnh)标准标准标准标准（3 3
46、）做营销者而非生硬的推销者）做营销者而非生硬的推销者）做营销者而非生硬的推销者）做营销者而非生硬的推销者（4 4）把握宣传推广范围的广阔性）把握宣传推广范围的广阔性）把握宣传推广范围的广阔性）把握宣传推广范围的广阔性（5 5）充分利用性价比高的宣传途径）充分利用性价比高的宣传途径）充分利用性价比高的宣传途径）充分利用性价比高的宣传途径第20页/共36页第二十一页，共37页。开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统(xtng)(xtng)(xtng)(xtng)定位定位定位定位 目标目标目标目标(mbio)(mbio)市场定位市场定位市场定位市场定位 目标
47、目标目标目标(mbio)(mbio)客户群定位客户群定位客户群定位客户群定位 经营定位经营定位经营定位经营定位 规模定位规模定位规模定位规模定位 形象定位形象定位形象定位形象定位第21页/共36页第二十二页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位1 1、系统定位、系统定位、系统定位、系统定位(dngwi)(dngwi)一：项目目标市场定位一：项目目标市场定位一：项目目标市场定位一：项目目标市场定位(dngwi)(dngwi)（1 1）目标市场定位）目标市场定位）目标市场定位）目标
48、市场定位(dngwi)(dngwi)影响项目的持续经营影响项目的持续经营影响项目的持续经营影响项目的持续经营（2 2）目标市场定位）目标市场定位）目标市场定位）目标市场定位(dngwi)(dngwi)的方法及步骤的方法及步骤的方法及步骤的方法及步骤前期前期(qinq)市场调研市场调研客流量测算客流量测算分析模型建分析模型建所在地区平均零售额测算所在地区平均零售额测算项目零售额测算项目零售额测算商圈分析商圈分析市场潜力市场潜力项目特定位置项目特定位置项目规模确定项目规模确定阶段性目标市场定位阶段性目标市场定位确定项目确定项目目标市场定位目标市场定位目标市场定位流程目标市场定位流程第22页/共36
49、页第二十三页，共37页。开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统(xtng)(xtng)(xtng)(xtng)定位定位定位定位2 2、系统定位二：目标、系统定位二：目标、系统定位二：目标、系统定位二：目标(mbio)(mbio)客户群定位客户群定位客户群定位客户群定位（1 1）目标）目标）目标）目标(mbio)(mbio)消费群定位消费群定位消费群定位消费群定位案例展示：济南嘉年华购物广场目标案例展示：济南嘉年华购物广场目标案例展示：济南嘉年华购物广场目标案例展示：济南嘉年华购物广场目标(mbio)(mbio)消费群定位消费群定位消费群定位消费群定位
50、A A、济南市中高收入消费者职业背景分析、济南市中高收入消费者职业背景分析、济南市中高收入消费者职业背景分析、济南市中高收入消费者职业背景分析 B B、济南市中高收入消费者消费习惯分析、济南市中高收入消费者消费习惯分析、济南市中高收入消费者消费习惯分析、济南市中高收入消费者消费习惯分析（2 2）项目目标）项目目标）项目目标）项目目标(mbio)(mbio)投资小业主定位投资小业主定位投资小业主定位投资小业主定位 案例展示：天河都市广场目标案例展示：天河都市广场目标案例展示：天河都市广场目标案例展示：天河都市广场目标(mbio)(mbio)投资小业主定位投资小业主定位投资小业主定位投资小业主定位
51、 A A、天河都市广场简介、天河都市广场简介、天河都市广场简介、天河都市广场简介 B B、天河都市广场区域发展背景、天河都市广场区域发展背景、天河都市广场区域发展背景、天河都市广场区域发展背景 C C、天河都市广场目标、天河都市广场目标、天河都市广场目标、天河都市广场目标(mbio)(mbio)市场区域定位（表）市场区域定位（表）市场区域定位（表）市场区域定位（表）第23页/共36页第二十四页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位 天河都市广场目标天河都市广场目标天河都市广场目
52、标天河都市广场目标(mbio)(mbio)市场区域定位市场区域定位市场区域定位市场区域定位近郊区域近郊区域第一区域第一区域员村、冼村、石牌、集团内部、省高院员村、冼村、石牌、集团内部、省高院第二区域第二区域棠下、东圃、车陂棠下、东圃、车陂第三区域第三区域体育中心周边、五山体育中心周边、五山第四区域第四区域天河区其它区域天河区其它区域主要目标投资小业主主要目标投资小业主村民、商人、白领村民、商人、白领远郊区域远郊区域 第一区域第一区域黄埔区、东山区黄埔区、东山区第二区域第二区域越秀区、荔湾区、海珠区、白云区越秀区、荔湾区、海珠区、白云区第三区域第三区域广州其它区域广州其它区域第四区域第四区域珠三
53、角一带珠三角一带主要目标投资小业主主要目标投资小业主商人、白领商人、白领第24页/共36页第二十五页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位天河都市天河都市天河都市天河都市(dsh)(dsh)(dsh)(dsh)广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位天河都市天河都市天河都市天河都市(dsh)(dsh)(dsh)(dsh)广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位广场目标投资小业主定位投资者投资者80%90%自营自营
54、(z yn)者者10%20%投资者投资者80%90%第一类第一类经济基础雄厚，趁改革开放大潮，先富起来的人士经济基础雄厚，趁改革开放大潮，先富起来的人士第二类第二类经济富裕的本地村民经济富裕的本地村民第三类第三类经济基础扎实经济基础扎实 ，收入丰厚，尤指专业人士，收入丰厚，尤指专业人士第四类第四类经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户中小型个体户自营者自营者10%20%第25页/共36页第二十六页，共37页。开发步骤四：项目开发步骤四：项目开发步骤四：项目开发步骤四：项目(xingm)(xingm)(xingm)(xin
55、gm)系统定位系统定位系统定位系统定位（3 3 3 3）项目目标商户群定位）项目目标商户群定位）项目目标商户群定位）项目目标商户群定位AAAA、目标商户群定位原则一：主力商户优先、目标商户群定位原则一：主力商户优先、目标商户群定位原则一：主力商户优先、目标商户群定位原则一：主力商户优先BBBB、目标商户群定位原则二：以核心商户提升、目标商户群定位原则二：以核心商户提升、目标商户群定位原则二：以核心商户提升、目标商户群定位原则二：以核心商户提升(tshng)(tshng)(tshng)(tshng)商圈价值商圈价值商圈价值商圈价值CCCC、目标商户群定位原则三：经营者与租户达成、目标商户群定位原
56、则三：经营者与租户达成、目标商户群定位原则三：经营者与租户达成、目标商户群定位原则三：经营者与租户达成“利益共同体利益共同体利益共同体利益共同体”案例展示：日本新宫购物中心目标商户群定位案例展示：日本新宫购物中心目标商户群定位案例展示：日本新宫购物中心目标商户群定位案例展示：日本新宫购物中心目标商户群定位AAAA、新宫购物中心定位背景、新宫购物中心定位背景、新宫购物中心定位背景、新宫购物中心定位背景零售业竞争激烈；消费人口逐年上升；商圈辐射范围大；零售业竞争激烈；消费人口逐年上升；商圈辐射范围大；零售业竞争激烈；消费人口逐年上升；商圈辐射范围大；零售业竞争激烈；消费人口逐年上升；商圈辐射范围大
57、；BBBB、新宫购物中心目标商户群定位、新宫购物中心目标商户群定位、新宫购物中心目标商户群定位、新宫购物中心目标商户群定位第26页/共36页第二十七页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位新宫购物中心新宫购物中心新宫购物中心新宫购物中心(uwzhnxn)(uwzhnxn)(uwzhnxn)(uwzhnxn)目标商户群定位目标商户群定位目标商户群定位目标商户群定位主力店铺主力店铺卖场面积卖场面积卖场布置卖场布置消费者消费者商品组合商品组合玩具反斗城玩具反斗城1250平米平米美式标
58、准店面，天花板高美式标准店面，天花板高且进门没天窗，采光佳，且进门没天窗，采光佳，货品堆积如山，集客能力货品堆积如山，集客能力强强带小孩家庭、带小孩家庭、中等、大业中等、大业主同伴、祖主同伴、祖孙相伴孙相伴从纸尿布、拼图玩具到电从纸尿布、拼图玩具到电视游戏器材、软三硬件一视游戏器材、软三硬件一应俱全，号称提供应俱全，号称提供10-15岁孩童所有必需品岁孩童所有必需品汽车用品店汽车用品店160平米平米设有汽车作业坑，可现场设有汽车作业坑，可现场更换零件及机油，店内陈更换零件及机油，店内陈列各式轮胎及钢圈，给人列各式轮胎及钢圈，给人量足的感觉，店内还没有量足的感觉，店内还没有儿童游艺游戏区、休息区
59、儿童游艺游戏区、休息区有车一族有车一族丰富的汽车用品丰富的汽车用品书像店书像店家庭用户家庭用户书籍、书籍、CD、CD录影带租赁录影带租赁儿童及商业书籍儿童及商业书籍服饰店服饰店双层建筑，上有广告语，双层建筑，上有广告语，备感豪华备感豪华个人消费个人消费一楼，一般服饰，其中牛一楼，一般服饰，其中牛仔裤、粗棉布衣服睡衣裤仔裤、粗棉布衣服睡衣裤极有特色，二楼，礼服、极有特色，二楼，礼服、西装及上班族服饰西装及上班族服饰照相器材店照相器材店60经营照相机照相器材冲印经营照相机照相器材冲印外食部门外食部门钦食钦食第27页/共36页第二十八页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzh
60、u)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位新宫购物中心新宫购物中心新宫购物中心新宫购物中心(uwzhnxn)(uwzhnxn)(uwzhnxn)(uwzhnxn)目前经营业种目前经营业种目前经营业种目前经营业种购物购物(u w)外食外食玩具反斗城、汽车用品、绅士服、高尔规用品、照相机及玩具反斗城、汽车用品、绅士服、高尔规用品、照相机及书籍唱片等书籍唱片等6家专卖店，计家专卖店，计2200平米；平米；开业二年后，在隔着大路的基地对面，增开了鞋业流通中开业二年后，在隔着大路的基地对面，增开了鞋业流通中心，皮件园地及礼品沙龙三家店铺。心，皮件园地及礼
61、品沙龙三家店铺。麦当劳、家庭餐厅、冰淇淋、批萨、速简餐厅和日本料理麦当劳、家庭餐厅、冰淇淋、批萨、速简餐厅和日本料理等六家，计等六家，计800平米。平米。第28页/共36页第二十九页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位3 3、系统、系统、系统、系统(xtng)(xtng)定位三：项目经营定位定位三：项目经营定位定位三：项目经营定位定位三：项目经营定位建筑规模建筑规模覆盖商圈覆盖商圈定位定位3万平米以上万平米以上覆盖整个城市，服务人口覆盖整个城市，服务人口30万以上万以上市级购物中心市
62、级购物中心13万平米万平米覆盖城市局部，服务人口覆盖城市局部，服务人口1030万人万人地区购物中心地区购物中心300010000平米平米覆盖城市的一个居住区，服务人口覆盖城市的一个居住区，服务人口1至至5万人万人居住区购物中心居住区购物中心3000平米以下平米以下服务人口服务人口1万人以下万人以下邻里型购物中心邻里型购物中心差异性经营差异性经营(jngyng)功能定位功能定位经营方式定位经营方式定位经营特色定位经营特色定位经营业态定位经营业态定位第29页/共36页第三十页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统
63、定位步骤四：项目系统定位（1 1 1 1）项目功能定位）项目功能定位）项目功能定位）项目功能定位A A A A、现代购物中心功能定位：集、现代购物中心功能定位：集、现代购物中心功能定位：集、现代购物中心功能定位：集“买、吃、玩买、吃、玩买、吃、玩买、吃、玩”于一体于一体于一体于一体现代购物中心功能组合现代购物中心功能组合现代购物中心功能组合现代购物中心功能组合B B B B、现代购物中心应提供、现代购物中心应提供、现代购物中心应提供、现代购物中心应提供(tgng)(tgng)(tgng)(tgng)全方位商品全方位商品全方位商品全方位商品购物功能购物功能最基本的功能，体现在购物中心商品品种、档
64、次上。最基本的功能，体现在购物中心商品品种、档次上。服务功能服务功能基本功能之一，体现在物业管理和客户经营主体服务两方面。基本功能之一，体现在物业管理和客户经营主体服务两方面。休闲功能休闲功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上。附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上。娱乐功能娱乐功能附加功能，体现在各类游戏活动的设置上。附加功能，体现在各类游戏活动的设置上。餐饮功能餐饮功能中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒巴、茶艺馆、特色店。中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒巴、茶艺馆、特色店。修理功能修理功能家电维修。家电维修。批发功能批发功能批零兼营。批零兼营。商务功能商务
65、功能商务服务中心。商务服务中心。第30页/共36页第三十一页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位四：项目系统定位C C、国内外有主题特色、国内外有主题特色、国内外有主题特色、国内外有主题特色(ts)(ts)的购物中心借鉴的购物中心借鉴的购物中心借鉴的购物中心借鉴 花园型购物中心花园型购物中心/园林型购物中心园林型购物中心借鉴点：借鉴点：X、注重环境设计，室外场地极大且风景优美，有喷泉、瀑布、水池、假山、注重环境设计，室外场地极大且风景优美，有喷泉、瀑布、水池、假山(jishn) 花坛等组成大
66、花园。花坛等组成大花园。 X、非单体建筑，而是由大百货商厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街，、非单体建筑，而是由大百货商厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街， 医院、宾馆等医院、宾馆等35幢建筑有机结合在一起。幢建筑有机结合在一起。 购物乐园型购物中心购物乐园型购物中心借鉴点：购物中心内设有大型的室内或室内游乐园。借鉴点：购物中心内设有大型的室内或室内游乐园。对标项目：朝园乐天等得门乐园、美国爱民购物中心。对标项目：朝园乐天等得门乐园、美国爱民购物中心。 特色型购物中心特色型购物中心借鉴点：以独特的人文历史建筑来吸引客流。借鉴点：以独特的人文历史建筑来吸引客流。对标项目：上海新天地一、二、三期，
67、而上海豫园商城、南京夫子庙商城则可算对标项目：上海新天地一、二、三期，而上海豫园商城、南京夫子庙商城则可算“准准” 购物中心。购物中心。第31页/共36页第三十二页，共37页。开发步骤四：项目开发步骤四：项目开发步骤四：项目开发步骤四：项目(xingm)(xingm)(xingm)(xingm)系统定位系统定位系统定位系统定位C C、国内外有主题特色、国内外有主题特色、国内外有主题特色、国内外有主题特色(ts)(ts)的购物中心借鉴的购物中心借鉴的购物中心借鉴的购物中心借鉴 购物中心群购物中心群/购物中心商圈购物中心商圈借鉴点：多幢购物中心聚集在起，形成借鉴点：多幢购物中心聚集在起，形成(xn
68、gchng)购物中心群。购物中心群。对标项目：一般体现在对标项目：一般体现在CBD商圈商圈 免税购物中心免税购物中心借鉴点：免税购物中心内所有业态的商店均为免税店借鉴点：免税购物中心内所有业态的商店均为免税店对标项目：菲律宾马尼拉机构旁的对标项目：菲律宾马尼拉机构旁的OUTY FREE FESTIVAL MALL 内所有商店包括内所有商店包括 大卖场百货公司大卖场百货公司 、专卖店等均为免税店。、专卖店等均为免税店。 购物中心（购物中心（MALL）商业城）商业城准购物中心准购物中心借鉴点：通过天桥成地道将周围的借鉴点：通过天桥成地道将周围的10几家大型商业城连接起来，从而形成几家大型商业城连接
69、起来，从而形成2030 万平方米的准购物中心。万平方米的准购物中心。对标项目：大连新玛特大商集团由购物中心（对标项目：大连新玛特大商集团由购物中心（MALL）商业街武汉商场，武汉广场、）商业街武汉商场，武汉广场、 世贸广场世贸广场20万平方米的开商集团万平方米的开商集团“购物中心（购物中心（MALL）商业城）商业城”（包括同庄（包括同庄 胜崇光、汉商新武展购物广场），上海浦东新上海商业城。胜崇光、汉商新武展购物广场），上海浦东新上海商业城。第32页/共36页第三十三页，共37页。开发步骤开发步骤开发步骤开发步骤(bzhu)(bzhu)(bzhu)(bzhu)四：项目系统定位四：项目系统定位四：
70、项目系统定位四：项目系统定位C C、国内外有主题特色的购物中心、国内外有主题特色的购物中心、国内外有主题特色的购物中心、国内外有主题特色的购物中心(u w zhn xn)(u w zhn xn)借鉴借鉴借鉴借鉴 交通综合枢纽，换乘式综合购物中心交通综合枢纽，换乘式综合购物中心借鉴点：将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的借鉴点：将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的 融合，比美国郊外式的购物中心更符合我国国情；融合，比美国郊外式的购物中心更符合我国国情； 具有内地特色的购物中心；具有内地特色的购物中心；对标项目：上海长宁肯商城
71、交通枢纽项目，总面积达对标项目：上海长宁肯商城交通枢纽项目，总面积达20万平方米，其中购物中心的购物面积万平方米，其中购物中心的购物面积 725万平方米；北京万平方米；北京“西环广场西环广场”即西直片交通综合枢纽项目，由四幢高达即西直片交通综合枢纽项目，由四幢高达100米的米的24 层建筑组成层建筑组成(z chn)，集商业、办公、酒店和公寓等功能为一体，总建面为，集商业、办公、酒店和公寓等功能为一体，总建面为28万平方米。万平方米。 交通综合枢纽，换乘式综合购物中心，具有内地特色的购物中心交通综合枢纽，换乘式综合购物中心，具有内地特色的购物中心借鉴点：借鉴点：X、出现较晚，但也已经风行了近、
72、出现较晚，但也已经风行了近10-12年；年； X、坐落在城市的边缘，利用便宜的地价提供较多的车位；、坐落在城市的边缘，利用便宜的地价提供较多的车位； X、很多大型的独立的商店，每个商店都是一个独立的建筑（大盒子），可以是综合、很多大型的独立的商店，每个商店都是一个独立的建筑（大盒子），可以是综合 的百货公司，如沃尔玛；或是其他专业店，如只卖建筑材料、家居装饰；的百货公司，如沃尔玛；或是其他专业店，如只卖建筑材料、家居装饰； X、体量大，顾客可以在每个商品目录中找到许多的选择。在美国，这些店被称作、体量大，顾客可以在每个商品目录中找到许多的选择。在美国，这些店被称作 目录杀手，和卖同类商品的商店
73、相比，它们提供最多的选择和最低的价格。目录杀手，和卖同类商品的商店相比，它们提供最多的选择和最低的价格。第33页/共36页第三十四页，共37页。开发开发开发开发(kif)(kif)(kif)(kif)步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位步骤四：项目系统定位D D、案例、案例、案例、案例(n l)(n l)展示：天河都市广场功能定位展示：天河都市广场功能定位展示：天河都市广场功能定位展示：天河都市广场功能定位楼层楼层面积面积楼层功能定位楼层功能定位功能及经营范围功能及经营范围负二层负二层3909平米平米停车场停车场地下地下99个车位，主要用于停放顾客小汽车之类的交通个车位
74、，主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。工具，作为商业配套的一部分。负一和负一和首层首层3908平米平米3300平米平米都市名店城都市名店城将负一层和一楼连体，主要经营品牌服装、休闲服饰、将负一层和一楼连体，主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、时尚珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、时尚地带、小型百货、儿童用品等地带、小型百货、儿童用品等二层二层3563平米平米洋快餐、百佳超市洋快餐、百佳超市二楼拿出来二楼拿出来450平米供洋快餐经营，其余部分均给百佳平米供洋快餐经营，其余部分均给百佳超市，经营日杂百货、生活用品、家用电器等。超
75、市，经营日杂百货、生活用品、家用电器等。三层三层3563平米平米百佳超市百佳超市全层全给百佳超市，经营生鲜水果、熟食海鲜、钦料奶全层全给百佳超市，经营生鲜水果、熟食海鲜、钦料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。品、各类蔬菜、日杂百货等。四层四层3500平米平米蓝猫主题公园商场蓝猫主题公园商场蓝猫系列产品：服装、书店、文具、精品、影音产品蓝猫系列产品：服装、书店、文具、精品、影音产品特色主题街特色主题街迪士尼儿童街，专业书店文化街，蓝色数码线；迪士尼儿童街，专业书店文化街，蓝色数码线；五层五层2200平米平米S型异域风情美食街型异域风情美食街各类品牌特色美食各类品牌特色美食六层六层1000平米平米都市俱
76、乐部都市俱乐部主要经营露天酒巴、音乐茶座、卡接主要经营露天酒巴、音乐茶座、卡接OK等娱乐场所，等娱乐场所，满足年青一族的特定需求。满足年青一族的特定需求。第34页/共36页第三十五页，共37页。开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统开发步骤四：项目系统(xtng)(xtng)(xtng)(xtng)定位定位定位定位（2 2 2 2）项目经营主题定位）项目经营主题定位）项目经营主题定位）项目经营主题定位AAAA、大众化定位法、大众化定位法、大众化定位法、大众化定位法BBBB、特色化定位法、特色化定位法、特色化定位法、特色化定位法（3 3 3 3）项目经营方式定位）项目经营方
77、式定位）项目经营方式定位）项目经营方式定位AAAA、第一种经营方式：自营、第一种经营方式：自营、第一种经营方式：自营、第一种经营方式：自营BBBB、第二种经营方式：委托管理公司进行经营管理、第二种经营方式：委托管理公司进行经营管理、第二种经营方式：委托管理公司进行经营管理、第二种经营方式：委托管理公司进行经营管理CCCC、第三种经营方式：统一招租、第三种经营方式：统一招租、第三种经营方式：统一招租、第三种经营方式：统一招租DDDD、第四种经营方式：部分、第四种经营方式：部分、第四种经营方式：部分、第四种经营方式：部分(bfen)(bfen)(bfen)(bfen)经营租赁加部分经营租赁加部分经
78、营租赁加部分经营租赁加部分(bfen)(bfen)(bfen)(bfen)出租出租出租出租EEEE、第五种经营方式：店中店、第五种经营方式：店中店、第五种经营方式：店中店、第五种经营方式：店中店FFFF、第六种经营方式：时差分租、第六种经营方式：时差分租、第六种经营方式：时差分租、第六种经营方式：时差分租GGGG、第七种经营方式：售后包租、第七种经营方式：售后包租、第七种经营方式：售后包租、第七种经营方式：售后包租HHHH、第八种经营方式：多种租赁形式组合、第八种经营方式：多种租赁形式组合、第八种经营方式：多种租赁形式组合、第八种经营方式：多种租赁形式组合第35页/共36页第三十六页，共37页。内容(nirng)总结会计学。C、第三原则：聚集原则。D、第四原则：接近购买力原则。X、交通体系状况（交通规划）。当出现了商铺供求均衡时需求者就会出现降温(jing wn)，甚至更理智处理他们的投资行为。A、目标商户群定位原则一：主力商户优先。B、目标商户群定位原则二：以核心商户提升商圈价值。对标项目：菲律宾马尼拉机构旁的OUTY FREE FESTIVAL MALL 内所有商店包括。交通综合枢纽，换乘式综合购物中心。H、第八种经营方式：多种租赁形式组合第三十七页，共37页。
