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1、u龙湖小院青城项目简介龙湖小院青城项目简介龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司龙湖地产有限公司 龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于创建于19941994年，成长于重庆，发展于全国，年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务
2、为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 代表作代表作代表作代表作上海、苏南、沈阳上海、苏南、沈阳北京北京成都、西安、苏南成都、西安、苏南u小院青城小院青城开发商属性开发商属性小院青城一期：小院青城一期：项目紧邻106省道，位于青城山镇与大观镇交界处；项目与青城山隔街相望，但无优质的观山资源；一期位于项目最外侧，临近106省道，为减小噪音，采用绿化带隔离；项目距离
3、青城镇和大观镇都较远生活配套不完善；u小院青城小院青城本期环境比较本期环境比较中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：项目紧邻都江堰二环路，背靠青城山主山峰赵公山，一期地处两河交界处，拥有良好的观山一期地处两河交界处，拥有良好的观山亲水资源；亲水资源；项目周边由于800亩商业配，2100亩高尔夫球球场，大熊猫基地、禅修中心、美术馆等全方位生活娱乐配套；106106省道省道竹竹林林规划道路规划道路规划道路规划道路规划道路规划道路青青城城山山规划道路规划道路小院青城一期：小院青城一期：l分为叠拼和组院2个区域，各4栋，排布整齐。l选择最靠外侧的部分为启动区，相对观山资源较好，但是同样因为最靠近106省道，
4、噪音影响也较大；u小院青城小院青城本期规划比较本期规划比较中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：l总占地面积总占地面积168168亩；亩；l依水流排布，业态越高端的产品越临近于水，业态越高端的产品越临近于水，体现了项目品质感；l一期处于整个项目的腹地，大部分远离市政道路，居居住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响；住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响；l小区内部交通网交发达，采用地上停车；独栋独栋近距独栋近距独栋叠拼叠拼高高低低资源排序资源排序中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：l分为叠拼、近距独栋、独栋3大区域；l独栋区临河拥有良好的观山亲水资源，红框区独栋观山位置最好，但同时临近与高速，受到噪
5、音影响较大；l近距独栋位置位于中间区域，体量较大，仅有观山资源；l叠拼产品排布最外侧，仅有观山资源；A1A1独院独院220220叠拼叠拼B2-85B2-85B3-95B3-95B1-145B1-145，从背后入，从背后入户，负一跃一户，负一跃一小院青城一期：小院青城一期：l分为叠拼、组院2大区域；l叠拼共72套，临路，噪音较大，且排布与青城山方向垂直，一些角度不便于观山；叠拼三种中户型（见右图）布局紧凑，品质感较差；布局紧凑，品质感较差；l组院栋20套以卍字型排布，在一定在一定程度上避免了组院的对视情况，但程度上避免了组院的对视情况，但是排布仍显空间拘谨；是排布仍显空间拘谨；u小院青城小院青城
6、产品分布比较及选取对比样本产品分布比较及选取对比样本u小院青城小院青城产品对比产品对比近距独栋近距独栋优！优！u小院青城小院青城产品配比及定价产品配比及定价已推物业户型配比：已推物业户型配比： u说明：说明：1 1、龙湖小院青城、龙湖小院青城以小面积产品为主，虽然有利于控制总价，但相对本项目同类产品的以小面积产品为主，虽然有利于控制总价，但相对本项目同类产品的品质感较差；品质感较差；2 2、该项目独院产品赠送面积较多，看似单价较低，但、该项目独院产品赠送面积较多，看似单价较低，但产权单价产权单价却达到却达到2680026800元元/ /。2 2、25002500元元/ /精装为建面建面精装价格
7、，实际装修涵盖赠送面积，这样折算下来，精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，这样折算下来，实际实际精装价格约为精装价格约为10001000元元/ /；u小院青城小院青城现场展示现场展示售楼部次售楼部次极具度假感的东南亚风格，展示效果良好；极具度假感的东南亚风格，展示效果良好；园林园林营造营造“曲径通幽处曲径通幽处”的感觉，但未完善；的感觉，但未完善；样本间样本间营造度假氛围，强调家庭感，但明显感觉装修仓促，各功能空间较小，品质感较差，营造度假氛围，强调家庭感，但明显感觉装修仓促，各功能空间较小，品质感较差，u小院青城小院青城借鉴点及不足点借鉴点及不足点1 1、项目定位准确、项目定位准确
8、15年龙湖首个全精装度假别墅；2 2、较高附加值赠送、较高附加值赠送赠送可变空间30-1403 3、资源展示较充分、资源展示较充分开盘时林荫路、样板间、会所（售楼处）均同时呈现；项目借鉴点项目不足点1 1、产品品质感较差、产品品质感较差项目多为小面积产品，虽然利于控制总价，但空间感较差，不够高端；2 2、商业体量较小，周边配套较差、商业体量较小，周边配套较差项目本身欠缺商业体量，依靠青城山镇及周边配套，一方面设施不完善，另一方面档次较差；因素因素小院青城小院青城对对比比中信云栖谷中信云栖谷优劣势分析优劣势分析品牌全国品牌=全国品牌中信集团涉足范围广泛，中信地产沿海做高端项目的经验区位青城山镇与
9、大观镇交界处玉堂镇新区青城山镇与大观镇都是普通乡镇，无政府配套设施，无大型开发规划；玉堂镇属政府着力打造的高端居住片区，各种配套都会应运而生，且片区政策倾斜明显。区域交通五纵五横，便利=都江堰二环路上，便利本案位于都江堰市新区，二环路、西部黄金旅游干道、都汶高速，距都江堰快铁站仅3公里，交通便捷。区域配套自带小体量会所配套，享用青城山高尔夫及豪生酒店等总共3100亩完善配套整个项目囊括800亩顶级商业配套，2300亩国际锦标级18洞高球场，6000平米专业体育会所，2600亩熊猫野生动物园，3座五星级酒店，2座特色度假酒店，1座高尔夫酒店，7公里沿河养生步道，1条特色酒吧街，1条水岸商业街。整
10、体环境与青城山隔街相望，景观资源较差山水资源兼备小院青城出小区后周边仅有一条106省道，既无水景也无山景，周边乡镇环境较差，无法打造整个高档区域的品质感；中信云栖谷位于赵公山脚下，两条天然河流环绕，远可观山，近可亲水。整体规模整体314亩整体5500亩，分至少4期开发单项目300多亩开发旨在卖房，没有区域规划和整体升值空间；中信云栖谷5500亩大规模开发，旨在提升区域价值和居住品质感。容积率0.5=0.5小院青城由于有较大面积赠送所以实际容积率达到1.5左右，和普通洋房的容积率几乎一致。产品特征叠拼2500/精装，独栋清水=叠拼全精装，独栋提供精装选择精装标准更高，更人性化、科技化等本期产品叠
11、拼、组院（近距独栋）、独院（独栋）独栋、近距独栋、叠拼产品定位高端，度假感强；小区成熟情况老区域，但开发不成熟50%物业形态物业形态联排 双拼 独栋 合院；目前一期在售独栋、联排总套数总套数2213套，一期推出48套主力面积区间主力面积区间一期107-180，赠送空间40左右车位比车位比/物业管理物业管理第一太平戴维斯(物业顾问公司）物业费物业费联排4元/月，独栋5元/月亮相时间亮相时间2009年4月交房时间交房时间/销售状态销售状态在售远鸿远鸿远鸿远鸿+ +海航海航海航海航l 四川远鸿置业有限公司远鸿置业有限公司成立于2000年9月5日，是一个拥有近350名员工和18亿元总资产，业务范围涵盖
12、房地产开发、高科技建材的生产及销售、物业管理、建筑施工、贸易等领域的大型企业。 远鸿公司的主营业务是房地产项目开发主营业务是房地产项目开发。九年来，远鸿公司诚信务实，稳健发展，以高度的社会责任感致力于城市建设与运营，现已成功开发房地产面积百万平米，屡获银行信用等级AAA企业、工商局“守合同、重信用”单位、四川省保护消费者权益委员会等单位“315推荐企业”、四川省房地产开发民营企业50强等荣誉，是具有房地产开发二级资质并通过ISO9001质量管理体系认证的大型房地产开发企业。l 海航置业控股（集团）有限公司是集房地产开发、持有型物业投资及房地产综合服务为一体的大型企业集团，海航置业控股（集团）有
13、限公司是集房地产开发、持有型物业投资及房地产综合服务为一体的大型企业集团，是中国五百强企业海航集团有限公司旗下的八大产业板块之一。是中国五百强企业海航集团有限公司旗下的八大产业板块之一。公司于2007年5月28日经海南省工商行政管理局批准正式成立，注册资本金17.5亿元。截至2008年末，海航置业总资产已达52亿元人民币，员工总数2700余人。代表作代表作代表作代表作远鸿远鸿香颂岛香颂岛温江温江海航海航海南康乐水庄海南康乐水庄u香颂湖香颂湖开发商属性开发商属性香颂湖一期：香颂湖一期：l一期位于项目腹地，有河流将其划为两部分，紧邻项目会所及40亩的香颂湖；l项目四周都不邻市政道路，噪音污染较小，
14、居住环境较好；l由于香颂湖位于都江堰新城区，基本无观山资源；l项目配有项目配有2100021000的商业配套；的商业配套；u香颂湖香颂湖本期环境比较本期环境比较中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：项目紧邻都江堰二环路，背靠青城山主山峰赵公山；一期地处两河交界处，拥有良好的观山一期地处两河交界处，拥有良好的观山亲水资源；亲水资源；项目周边配置项目周边配置800800亩商业配套，亩商业配套，23002300亩高尔夫亩高尔夫球球场，球球场，大熊猫基地、禅修中心、美术馆等全方位度假生活配套；启动区独栋、启动区独栋、双拼区域双拼区域启动区联排、启动区联排、合院区域合院区域首批次独栋首批次独栋推售位置推售位置
15、中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：l总占地面积总占地面积168168亩；亩；l依水流排布，业态越高端的产品越临近于水，业态越高端的产品越临近于水，体现了项目品质感；l一期处于整个项目的腹地，大部分远离市政道路，居居住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响；住环境较好，唯有临近都汶高速一侧受到影响；l小区内部交通网交发达，采用地上停车；香颂湖一期：香颂湖一期：l独栋区依水域排布，独栋区依水域排布，业态越高端的产品越临近于水，体现了其品质感；l联排产品临水分布，联排产品临水分布，采取围合形式；u香颂湖香颂湖本期规划比较本期规划比较中信云栖谷一期：中信云栖谷一期：l分为叠拼、近距独栋、独栋3大区域；l
16、独栋区临河拥有良好的观山亲水资源，红框区独栋观山位置最好，但同时临近与高速，受到噪音影响较大；l近距独栋位置位于中间区域，体量较大，仅有观山资源；l叠拼产品排布最外侧，仅有观山资源；启动区独栋、启动区独栋、双拼区域双拼区域启动区联排、启动区联排、合院区域合院区域首批次独栋首批次独栋推售位置推售位置香颂湖一期：香颂湖一期：l本期推出产品分独栋、联排两大类；l两种产品均邻居水域，景观资源良好；且位于中心腹地，受周边道路影响较小；联排区联排区u香颂湖香颂湖产品分布比较产品分布比较独栋独栋近距独栋近距独栋叠拼叠拼高高低低资源排资源排序序u香颂湖香颂湖产品对比产品对比近距独栋近距独栋u香颂湖香颂湖产品对
17、比产品对比独栋独栋u香颂湖香颂湖产品配比产品配比已推物业户型配比已推物业户型配比： u联排：实得均价联排：实得均价1250012500元元/ /，赠送夹层空间，赠送夹层空间36-4436-44，花园面积，花园面积60-36060-360；u独栋：实得均价独栋：实得均价1350013500元元/ /，赠送夹层空间，赠送夹层空间47-4947-49，花园面积，花园面积180-370180-370；建筑形建筑形态态建筑面积建筑面积地下室面积地下室面积（含）（含）赠送夹层面积赠送夹层面积其他赠送其他赠送面积面积花园面积花园面积套数套数占比占比实得成交单实得成交单价（元价（元/）套均总套均总价（万价（万
18、元元)联排联排108/3619-2360618%12500联排120-200；双拼170-235123/3617-3570-120412%125/4817-3565618%132/43-4714-2680-190618%131-137/45-4613-2190-230824%134-137/40-4421-26130-360412%合计合计108-137/36446-3560-36034100%独栋独栋256474742190-410214%13500270-500233494746190-370429%171/4938180-330214%202/4432-35190-260429%173/
19、4726180-300214%合计合计170-256/47-4926-38180-37014100%u香颂湖香颂湖本期价格特征本期价格特征高高低低资源排序资源排序启动区独栋、双拼启动区独栋、双拼区域区域启动区联排、合院启动区联排、合院区域区域首批次独栋推售位置首批次独栋推售位置u联排产品：实际实得均价联排产品：实际实得均价1347713477元元/ /，按照开盘最高优惠，按照开盘最高优惠7%7%，实得均价，实得均价12500/12500/；最高；最高单价单价1753317533元元/ /（优惠后），最低单价（优惠后），最低单价1039410394元元/ /（优惠后）；同一户型基本排布在同一（优
20、惠后）；同一户型基本排布在同一区域，左右差距区域，左右差距10001000元元/ /；u独栋产品：实际实得均价独栋产品：实际实得均价14500/14500/，按照开盘最高优惠，按照开盘最高优惠7%7%，实际均价，实际均价13500/13500/；最高单；最高单价价1960019600元元/ /（优惠后），最低单价（优惠后），最低单价1333013330元元/ /；同一户型基本排布在同一区域，左右差；同一户型基本排布在同一区域，左右差距距10001000元元/ /；u香颂湖香颂湖现场展示现场展示园林给客户营造花海的氛围；园林售楼处背后40亩香颂湖，营造了水域风情；u香颂湖香颂湖借鉴点及不足点借鉴
21、点及不足点1 1、面积总价控制、面积总价控制经济型的108-137联排及173-256独栋，利于项目总价控制。以地面2F形式为主，局部3F及含地下室；2 2、高附加值赠送、高附加值赠送主要别墅2层挑高5.6-6.4m，可再扩展一层，部分户型所含地下车库全赠送，附加值高；3 3、资源配套打造、资源配套打造以翠月湖为项目内部景观打造依托点，多条水系贯穿项目内部；同时打造商业教育配套；项目借鉴点项目不足点1 1、定位不准确、定位不准确项目产品以高附加值为卖点，户型设计常规，偏自住。但翠月湖现状区域价值认知度相对较低，且项目忽略区域价值宣传。u香颂湖香颂湖综合评比综合评比因素因素香颂湖香颂湖对比对比中
22、信云栖谷中信云栖谷竞争策略竞争策略品牌全国品牌+本地品牌全国品牌中信集团涉足范围及中信地产做高端项目的经验区位都江堰新城区=青城山赵公山片区强调本案任出来青城山板块，且地势平坦、湿度合适、更宜于居住区域交通五纵五横，便利=都江堰二环路上，便利整个项目囊括800亩顶级商业配套，2300亩国际锦标级18洞高球场，6000平米专业体育会所，2600亩熊猫野生动物园，3座五星级酒店，2座特色度假酒店，1座高尔夫酒店，7公里沿河养生步道，1条特色酒吧街，1条水岸商业街。区域配套自身带有21000商业配套自带800亩商业配套整体环境无看山资源，周边环绕4个生态公园山水资源兼备两个项目享有较强的景色资源，香颂湖项目主要的自然资源为生态湿地公园，多为人造景观；云栖谷项目的自然资源为纯天然、原生态，观山资源丰富，水域资源范围较广。整体规模 整体1550亩整体5500亩，分至少4期开发政府政策区域倾斜度高，前景良好。容积率0.650.5容积率越低，居住品质感越高。本期产品独栋、联排、组院（近距独栋）=独栋、近距独栋、叠拼独栋大盘，品质感较强小区成熟情况都江堰新城都江堰新区新城修建速度迟缓，而中信在此势必会以造城的实力来打造这片新区；u香颂湖香颂湖综合评比综合评比
