英地天骄农科路项目营销推广报告复习进程

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1、英地天骄农科路项目营销英地天骄农科路项目营销推广报告推广报告“ “点睛点睛” ”中州中州这是城市中心最珍稀空白的画布，邀你描绘精彩!汇报纲要汇报纲要项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【项目概况】 区位项目地处城市中心区中心区之核心之核心，离花园路、东风路、农业路、文化路四条主干道均为500米，交通便利、生活商业配套齐备、教育资源丰富，天资天资卓越，为城市稀缺高卓越，为城市稀缺高尚居住区。

2、尚居住区。【项目概况】 项目属性【中心之核心，30万稀缺高尚住宅区】占地面积占地面积131.6 131.6 亩亩建筑面积建筑面积3030余万余万容积率容积率3.43.4楼栋数楼栋数1717总户数总户数30483048总车位数总车位数23422342项目概况显而易见项目的特点十项目概况显而易见项目的特点十分清楚分清楚所以对项目的定性和目标客户的所以对项目的定性和目标客户的圈定都很简单圈定都很简单相信前面和后面其他优秀的同行相信前面和后面其他优秀的同行都会就各种数据进行各种分析都会就各种数据进行各种分析我们不想把已经很清楚的各种数我们不想把已经很清楚的各种数据罗列一遍据罗列一遍再耽误各位领导再耽误

3、各位领导1010分钟的时间分钟的时间所以我们的思路是：用最直接的方式来推进1、项目可能将要面临的问题2、我们要达到的目标3、我们将在什么样的环境下完成目标4、用什么样的方式完成目标项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6项目可能将面临的问题市场对项目认知度低市场对项目认知度低无高端客源积累无高端客源积累客户对公司缺乏了解客户对公司缺乏了解我们要达到的目标利润利润周期周期品牌品牌【利润】 我们的价格我们的价格 目标？目标？高售价是利润的保证，我们要做的的是通过营销和推广的双管齐下，实现利润最大化。郑州高端楼盘4、5

4、月份成交数据楼盘名称5 5月成交明细月成交明细4 4月成交明细月成交明细均价 （元/）面积（）套数（套）均价 （元/）面积 （）套数 （套）低密度豪宅温哥华广场9232923278384384428442542932联盟新城7500750032503861946194261030绿城百合701370133042531271837183875671纯高层高端项目瑞园73407340332633-广汇PAMA6125612531852358605860483839曼哈顿广场6075607574228158665866813172银基王朝5685568550512957785778949851天伦星

5、钻511651166667694557455711826147君悦城50145014740093480348037893105未来城487348733110031100290290463046301734017340181均价6157615756065606郑州纯高层项目4、5月份成交数据181173401734046304630290290311003110048734873未来城未来城第二第二梯队梯队第一第一梯队梯队类别类别51949894985778577829295051505156855685银基王朝银基王朝14711826118264557455769696667666751165

6、116天伦星钻天伦星钻58285828元元/ / 62016201元元/ / 均价均价46454645元元/ / 49314931元元/ / 均价均价105789378934803480393937400740050145014君悦城君悦城72813181315866586681817422742260756075曼哈顿广场曼哈顿广场39483848385860586023233185318561256125广汇广汇PAMAPAMA-33333326332673407340瑞园瑞园套数（套）面积面积（）（）均价均价 （元（元/ /）套数套数（套）（套）面积面积（）（）均价均价 （元（元/ /）

7、4 4月成交明细月成交明细5 5月成交明细月成交明细楼盘名称楼盘名称对比项目对比项目分数分数权重权重本项本项目目瑞园瑞园银基王朝银基王朝君悦城君悦城天伦星钻天伦星钻量化 分数权重 修正量化 分数权重 修正量化分数权重修正量化分数权重修正地理位置10%100929.2909939.3858.5项目品牌10%1001101110310.31001010510.5建筑规模10%100909929.2868.6909项目配套10%10011511.5909959.5909外立面5%100909929.2909888.8园林设计10%100959.510010858.5858.5户型设计10%10090

8、9909909909交通配套10%100959.5888.8858.5888.8周边配套10%100989.8909929.2929.2居住氛围10%10011011858.5888.8858.5安静程度5%100959.5959.5909888.8综合分数10010810299.498.6对比项目45月份均价7250元/5732元/4908元/4850元/市场量化比较法推导出项目初步定价 ：注：对比因素选择是购买者购买时普遍考虑的因素；以项目自身条件为基础（分子取值100），分别就每个对比因素，结论：通过市场比较法，推导项目初步市场定位为55605560元元/ /一期实现均价一期实现均价60

9、006000元元/ /！因此，钧城认为，项目必须高举高打，入市即跻身第一梯队高端阵营！通过项目推广和精准营销策略的实施，我们有信心达到：高端客户心理揣摩：高价=高品质。在郑州高端市场，提升客户对项目心理价位，反而有利高端形象的建立。【周期】以销带建，滚动开发；把控市场风险，快速回现。 周期周期 营销周期的安排应该是同时满足高售价实现和快节奏开发【周期】类别 楼盘名称5 5月成交明细月成交明细4 4月成交明细月成交明细面积（）套数（套）面积（）套数（套）第一梯队广汇PAMA318523483839曼哈顿广场742281813172银基王朝505129949851均值均值4746 4746 424

10、2套套5835 5835 5454套套第二梯队天伦星钻66676911826147君悦城7400937893105未来城31100311002902901734017340181均值均值15055 15055 150150套套1235312353144144套套第一梯队楼盘4、5月份月均销售面积为5290；第二梯队楼盘月均销售面积为13700。市场回暖的背景下，郑州中高端项目年销售面积预估在7-10万之间。我们的目标是：价格跻身第一梯队，销量紧贴第二梯队。【品牌】实现项目品牌与公司品牌互动提升。 通过项目的成功运作，大幅提升公司的知名度和美誉度 奠定公司在市场地位，走快速可持续发展之路 我们的

11、品牌我们的品牌 目标是？目标是？ 品牌：品牌：互动发展，互动发展， 实现项目品牌与公司实现项目品牌与公司 品牌的同步提升品牌的同步提升周期：周期：以销带建以销带建快速消化快速消化利润：利润：创造价格创造价格顶峰，实现利润最大化顶峰，实现利润最大化【目标体系】 在单位时间内利润、品牌良好互动，名、利双收！品牌互动案例借鉴品牌互动案例借鉴。【建业集团】森森林林半半岛岛联联盟盟新新城城建建业业省省域域化化借鉴点：通过项目品牌的成功运作，使得项目品牌能够成为系列化、省域化发展。森林半岛：郑州森林半岛、洛阳森林半岛、开封森林半岛。联盟新城：郑州联盟新城、商丘联盟新城、漯河联盟新城。【国贸中心】位置农业路

12、与花园路交汇处规模56万城市综合体介入时间2005年销售状况4年时间实现清盘，年销售量约15万。借鉴点：项目品牌塑造公司品牌。农科路项目与国贸中心，同样得天独厚的地段优势，一个为住宅中的稀缺、一个为商业的绝版，几多相似。新田置业通过国贸中心项目的成功运作，已经步入郑州市特大型知名发展商。2008年，新田挥师荥阳，囤地万亩洞林湖，进入高速发展期。郑郑州州国国贸贸中中心心项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【市场环境】 成交量5月份郑州市住宅成交量为80.09万，尽管环比小幅下降，但仍然延续了3、4月份的热销势头

13、。从09年近三个月的销售情况看，成交量较07-08年同期都有大幅增长，成交量逐步放大，市场明显回暖【市场环境】 供求关系2009年郑州商品房批准预售量连续几个月同比大幅下降，到5月份为止累计供销比为0.5：1。累计可售商品房由1月份900.16万下降到目前的682.28万平方米，月均减少43.58万 ，以此计算，年内郑州商品房供需结构有失衡的趋向。可售房源的减少，一方面将缓解房地产泡沫带来的不利影响；另一方面，市场供需矛盾显现，直接决定未来房价居高不下。需求逐步增加，供应逐步减少，市场出现供不应求局面。项目名称项目名称剩余货量剩余货量销售阶段销售阶段成交均价成交均价主力户型主力户型温哥华山庄2

14、.2万销售中9232123-143三房、四房绿城百合5.4万销售中7015140-200三房联盟新城1.2万销售中7765165-191四房；广汇PAMA3.2万销售中6126140-190三房、四房银基王朝9.4万销售中5685180-200三房，200-220四房瑞园3.1万销售中734290两房，140三房，170四房君悦城12万销售中501750多一房；90多二房；110多三房；天伦星钻7.8万销售中514370-90两房，120三房未来城6.5万销售中487388-104两房，137-151三房非常SOHO3万销售中507030-40多一房、70-80多两房阳光新城4万销售中5396

15、洋房130-200，公寓30-97怡丰新都汇8万销售中500038-60一房、81-92两房、119三房第一阶梯第二阶梯第三阶梯第一阶梯项目存量有限，随着09年销售消化，竞争削弱。第二梯队项目数量及竞争力有限价格均在4500元/以上，高端项目6100-7700元/。高档住宅户型面积普遍较大，三房为主，面积120-140。100以下户型缺乏20102010年项目入市时，存在较大竞争空白。年项目入市时，存在较大竞争空白。 为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。 与此同时，美国、欧盟、日本都几乎同中国一样采取增加货币供应量来对抗金融危

16、机，全球央行几乎同步开动印钞机，大量的钞票在短期内涌入市场，其必然结果一定是全球经济将从通货紧缩向通货膨胀迅速转型，未来一年内，全球经济体的流动性将再次达到历史顶峰。货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。 这些因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中国房价再度暴涨已不可避免。全面通货膨胀在即，房价将再度暴涨全面通货膨胀在即，房价将再度暴涨天时地利人和 市场回暖、供需失衡、房价将稳步提升 2010年入市时规模高端项目竞争空白 花园

17、路商圈适时成熟造就项目价值 成本大大降低，利润率大大提高 农科路适时打通 中心中的中心，商业、教育、人文、休闲配套 一应俱全。 英地适时以较低价格拿下地王地块 实力开发团队 精诚实干的合作团队【结论】项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6【核心卖点分析】1.城市中央最后2块珍稀地王价值所在； 2.繁华中取静、大隐于市的理想居所状态；3.国贸、丹尼斯为核心的旗舰级商业配套；4.四条主干道围绕的交通便利及未来规划发展；5.丰富教育资源，数十年人文积淀的核心生活圈；6.中原高速强大的后盾资源信心优势。一切与地段和资源

18、有关！【核心价值提炼】城市中央新地王30万，稀缺大规模国贸、丹尼斯繁华取静大隐于市理想居所中心、尊贵、稀缺河南博物院人文气息(文化路)名校省实验中学餐饮酒吧街休闲文化奥斯卡影院文博广场动物园数十年文化积淀、成熟人居优势优势1:1:绝品地段、成熟配套绝品地段、成熟配套优势优势2 2：稀缺大规模高品质人文社区：稀缺大规模高品质人文社区与此相匹配的客户在哪里？【客户分析】项目最能打动客户的核心优势：项目最能打动客户的核心优势：项目的客户有哪些，首先来看一个客户细分表目标客户年龄跨越25-50岁间，囊括50、60、70、80四个年代，包括改善型和城市栖居型客户，但无论何种类型、哪一年龄层客户，共同的标

19、签都是城市精英城市精英，看中的都是项目便捷的城市中心生活。便捷的城市中心生活。详细客户分析详细客户分析客户属性购买力客户来源家庭状况对应年龄置业目的首次置业城首次置业城市精英市精英（城市栖居型：区域内工作、生活客户，或为子女教育而购房）45-55万 经三路金融机构客户（促成团购并以此核心扩散）； 经三路、农业路企业高级白领； 科技市场中小私营业主； 文化路教育系统领导、教职工。 青年持家 25-30岁 青年之家 25-35岁 小小太阳 30-35岁 工作、生活快速 切换 交通便利 生活配套成熟 未来子女教育 升值潜力、综合 性价比换房改善型换房改善型客户客户（第一居所，着重安静与繁华瞬间切换的

20、舒适生活）60-75万 企事业单位高层 中高层公务员 注重项目品质及教育资源的社会成功人士 小太阳 35-39岁 后小太阳 40-45岁 中老年一代 45-50岁 安静舒适的城市 中心生活 改善居住（小区 环境、户型面积） 教育、人文氛围 物业管理地段、配套及高品质稀缺居住区是客户购买的重要驱动因素地段、配套及高品质稀缺居住区是客户购买的重要驱动因素他们置业想法便捷、舒适、独立、升值潜力u希望与城市零距离，能在都市和家中自由转换；u与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，对新鲜事物天生拥有强烈的敏锐感。u房子不一定最奢华的，但一定是最温馨的，要够特别；追求品位同时，更能有自己独立

21、的精神世界 ，首选是闹中取静的区域。u他们，或地主或老板或领导或敏锐的投资者或资金运转高手，收入丰厚，有独到投资眼光，认同项目地段及衍生价值，看好产品升值、保值空间； 一种前瞻的置业想法一种前瞻的置业想法【核心价值表现】本案概念写真人们为了美好的生活，聚居于城市。亚里斯多德真正的隐者是热爱城市，以与人沟通为乐的，所以有“大隐隐于市”之说。对于尚未达到“大隐”境界的大多人，也是喜爱城市的，但喜静之人不得不因为喧嚣而放弃了城市中心便捷的权利。农科路延伸的这里，被东风路，文化路，花园路、农业路城市主干道包围的这里，仿如置身另一个世界，风筝在天空悠闲的飘荡，代替汽车轰鸣人声鼎沸的是清脆的鸟鸣你可能很讶

22、异城市中心竟有这样的地方，满足你对城市各类繁华的需求近在咫尺，却可退而幽静，你不禁会喜欢这里，不再是充满了浮躁与喧扰的城市中心，而缺失了繁华便利也不能成为中心的条件。这种可以完全体验都市中心静与动的完美转换，以数十年的文化积淀和成熟为我们铺垫理想生活的背景。生活的一百种场景， 生活的一百种可能国贸、丹尼斯步行6分钟中心之中心，真正的城市名片科技市场车行1分钟博物院、文博广场、奥斯卡步行5分钟农科路餐饮酒吧街步行5分钟花园路、动物园车行1分钟城中心天赋精华英地（中原高速）倾力奉献花园路东风路农业路文化路舒适人居户型现代外立面台地景观实验中学旁丹尼斯、大商新玛特商业人气数十年人文积淀从Google

23、的卫星地图上，可以清晰看到花园路、农业路、文化路、东风路4条城市中心区主干道所合围的区域，也是因为农科院试验田的缘故，至今能够在城市中心保留如此大面积的天赋、天赐之所花园路、农业路、文化路、东风路4条路首尾相接，如果似盘踞在城市中心的一条龙，那本案居4路的至中至正位置，恰似龙睛。这里被称为“新地王”、政府的 “靓女”，自然是天赋、天赐之所，丽质天生、气质天成，而根植于中原大地的英地(中原高速)，厚德载物，在这已有数十年人文积淀的城市中心，倾力奉献理想人居。关键词中原中原高速，英地置业中原大地，厚德载物中轴中心建筑地地天天人人天赋至中至正丽质天生城市中心人文积淀建筑只为人天、地、人三者完美合一，

24、是中国人理想的居住境界 【形象定位】中原，中轴，中心建筑【案名1】英地城理“城里”的谐音造城的理论，造合理的城，城的理想，城的榜样名词、形容词、本案观念专有名词天赋城市之所厚载一方，铺陈大地的菁华唯天地之间，人居于此在城市的上层瞰望省博物院的玄武图腾慨叹数千年的历史沧桑间或文化路博览群书省实验莘莘学子蓬勃朝气于静中，忘却咫尺都市繁华【案名2】英地博揽峰博：广博，博大，一如就近博物院，万千资源为我所享揽：动词，一种伟大的胸襟，另有“博览群书”之意峰：有一种高度，仅供仰望【案名3】英地天骄字面义，“天之骄子”，和我们的目标客户对位英地地，天骄天赋宠爱，骄身份人居，天地人完美合一【案名4】英地金域中

25、央甲说：现在，这个城市再没有比这 个位置更适合住的地方了乙说：去上班最近丙说：就在城市中心，上哪儿都方便丁说：每天和家人相处时间最多戊说：大商新玛特、丹尼斯就在旁边，购物休闲娱乐己说：离实验中学最近，对孩子上学有好处庚说：15分钟从公司到家，更多享受辛说：面积适中，可以做为第一居所关键词中 心没错，中心确实在每个人心中，或者说，中心就在你我心中！【主广告语】中心，在你心中制造沟通语境，双向与互动的沟通前提中心： 物理属性上的交通距离 心理属性上的中心、生活方式等心中： 最本真的生活向往与信仰天阔 居上 揽中心【备选广告语】天阔：高层、景观、视野，天高云阔物质属性居上：揽中心：身份象征，都市中心

26、上层生活，尽情收揽精神属性我在这里，世界就在这里！【备选广告语】项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PART.5PART.6营销和推广互为依存，互为促进营销和推广互为依存，互为促进【策略总纲】 精准营销，渠道为王，主动出击精准营销，渠道为王，主动出击营销资源前置，极致体验式营销营销资源前置，极致体验式营销【1. 营销、推广互为促进】营销主张：营销主张：提升表单价，配合推广拔高项目形象战略意义：战略意义：高端客户心理揣摩：高价=高品质。在郑州高端市场，提升客户对项目心理价位，反而有利高端形象的建立提升价格同时，放大优惠幅度，让前期客户

27、感受实在优惠，成为项目首批忠诚客户，通过首批忠诚客户的渗透，迅速扩大客户圈层给后期灵活促销（团购）留下空间【1.营销、推广互为促进】推广主张：推广主张：高举高打，迅速拔高项目形象，战略意义：战略意义：为项目高表单价提供支撑提升项目形象提升公司知名度和美誉度【2. 精准营销，渠道为王】客户渠道主张：客户渠道主张：内部认购内部认购内部员工推介内部员工推介好邻居计划（老带新）好邻居计划（老带新）团购团购【2. 精准营销，渠道为王】客户渠道主张：团购客户渠道主张：团购（所有团购均为表单均价提至（所有团购均为表单均价提至65006500情况下实现情况下实现6000 6000 元元/m/m ）1 1、利用

28、公司现有资源（如银行资源）组织团购、利用公司现有资源（如银行资源）组织团购2 2、泛营销应用：吸纳有意参加银行团购的非银行职员加入团购、泛营销应用：吸纳有意参加银行团购的非银行职员加入团购3 3、通过营销活动针对区域内重点单位（如实验中学老师、学生、通过营销活动针对区域内重点单位（如实验中学老师、学生 家长、专业市场个体户等）组织团购家长、专业市场个体户等）组织团购4 4、通过郑州商报、大河报等新闻媒体组织团购、通过郑州商报、大河报等新闻媒体组织团购5 5、与个人组织的团购活动合作、与个人组织的团购活动合作6 6、项目组织团购（由项目运用技巧做团购幕后操手）、项目组织团购（由项目运用技巧做团购

29、幕后操手）【3.资源前置 体验营销】 英地置业首个楼盘，在工程未出形象之前，出于对工程质量与形象的担心，客户普遍都存在心理障碍，尤其是中高端客户。l 售楼部现场展示售楼部现场展示l 现场实景样板区提前展现现场实景样板区提前展现l 系列工程、物业展示活动系列工程、物业展示活动体验建立信心，细节拔高价值体验建立信心，细节拔高价值体验攻略体验攻略体验系统体验系统2 2、售楼部广场景观区售楼部广场景观区1 1、体验路线选定体验路线选定3 3、农科路围墙、形象导示农科路围墙、形象导示4 4、现场实景样板区现场实景样板区5 5、销售部具体建议销售部具体建议花花园园路路东东 风风 路路售楼部前广场售楼部前广

30、场销售中心销售中心现场围墙展示现场围墙展示样板房及实景样板房及实景样板区样板区售楼部停车区售楼部停车区看看房房体体验验动动线线设设置置售楼部现状农农 科科 路路售楼部售楼部+ +临临时景观区时景观区沿路导视沿路导视+ +围墙形象围墙形象实景实景 体验区体验区体验攻略体验攻略体验路线体验路线售售楼楼部部前前广广场场展展示示1、售楼部前设置休闲广场，有效聚集人气2、项目品质的窗口3、公司实力的展示完成时间：完成时间：1010月月重要程度：重要程度：紧迫程度：紧迫程度：体验攻略体验攻略售楼部前广场售楼部前广场体验攻略体验攻略售楼部前广场意境示意售楼部前广场意境示意体验攻略体验攻略售楼部前广场体验细节

31、售楼部前广场体验细节售楼部门口设置精神堡垒，彰显项目的尊贵和气势；主要交通节点与公共空间处设置礼宾，为客户提供高品质礼仪服务，体验尊贵感受；老爷车外形的看房车，新颖、别致，让客户产生时尚的共鸣。通过协商，将农科路两侧现有围墙进行包装，成为项目第一个形象导视区。体验攻略体验攻略农科路围墙形象展示（他山之石）农科路围墙形象展示（他山之石）农科路北市政围墙农科路北市政围墙农科路南家属院围墙农科路南家属院围墙展示示意体验攻略体验攻略项目现场围墙展示项目现场围墙展示完成时间：完成时间：1010月月重要程度：重要程度：紧迫程度：紧迫程度：实景围墙布置关键：1、高仿真的施工围墙，提前展现生活模式2、围墙外围

32、种植绿化，并设置保安厅、遮阳伞等，彰显高端楼盘品质3、部分区域直接做成实景围墙，形成现场震撼。体验攻略体验攻略项目现场围墙展示项目现场围墙展示体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示现场实景样板区整体包装示意1 12 23 3样板房（A/C户型）核心实景区实景样板区包装区域主入口形象区施工物料施工物料运输通道运输通道看楼路线完成时间：完成时间：20102010年年4 4月月重要程度：重要程度：紧迫程度：紧迫程度：体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示工程未出形象之前，景观先行，打造景观样板区、实景大堂未来生活完美呈现！气势巍峨、品质高档、功能齐全、设计人性化的大堂能极

33、大提升客户对项目信心。体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示无障碍看楼通道包装示意体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示细节展示 品质提升 充分利用沿途看楼通道的包装，展示开发实力及项目品质在施工现场由于施工、季节等原因，大面积种植园林条件不太现实，可以在看房通道路边、交通枢纽弯道设置精美景观小品，这种容易实现，出效果、养护简单且可以随时变化。体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示细节展示 品质提升体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示细节展示 品质提升1、一到样板房区和入户大堂，保安马上“啪”一个敬礼，让客户感受到尊贵。2、每栋入户大堂

34、设大堂经理，贴身管家服务，让客户感受细微服务。3、未来服务章程展示，让客户全面了解将来的物业服务。目标：客户最想要的，我们做到了目标：客户最想要的，我们做到了体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示服务细节通道指引通道指引体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房楼体通道细节一楼楼梯入口处向前！向前！向前！一楼、二楼转身平台爬楼是非常健康的有氧运动哦！ 二楼、三楼拐角处 最后一站喽！利用趣味性的语言，让客户在爬楼梯过程中有乐趣可寻，爬楼带来疲劳感，同时让客户感受到生活情调。体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房楼体通道细节自动鞋套机：样板房鞋套尽

35、量使用自动鞋套机（价格自动鞋套机：样板房鞋套尽量使用自动鞋套机（价格200300元元/套）套）体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房细节主题风格一致的前提下，室内装饰尽量避免刻板，做到个性化，生活化，让客户置身于真实的生活环境中，最大程度增强客户对产品的认同感。（更加生活化包装）体验攻略现场实景样板区展示样板房细节真实的衣柜，几件名牌服装，给人以真实、高贵的生活氛围！体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房细节阳台上盆栽摆放。室外满园绿意扑面而来，向室内无限延伸，室内室外完美融合。体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房细节以对位的心灵对

36、白来拉近与客户的心理距离。体验攻略体验攻略现场实景样板区展示现场实景样板区展示样板房细节以对位的心灵对白来拉近与客户的心理距离。弱化售卖功能弱化售卖功能强化感观体验强化感观体验 营造真实的场景，这是一个高档场所，提倡“体验销售”就是要弱化目前现有的将卖楼作为纯粹功利性的商业行为，将售卖的成分降到最低。 售楼处不是临时搭建做秀的舞台，取而代之的是音乐、咖啡、油画、吧台以及项目高品质的服务。体验攻略体验攻略售楼中心展示细节售楼中心展示细节体验建议：弱化售卖功能，让客户弱化售卖功能，让客户“慢慢”下来下来体验攻略体验攻略售楼中心风格建议售楼中心风格建议建议装修风格一：简洁、时尚、品质简洁、时尚、品质

37、洽谈桌细节摆设体验攻略体验攻略售楼中心风格建议售楼中心风格建议装修风格建议二：温馨、大气、尊贵温馨、大气、尊贵体验攻略体验攻略售楼中心风格建议售楼中心风格建议装修风格建议二：温馨、大气、尊贵温馨、大气、尊贵体验攻略体验攻略售楼中心展示细节售楼中心展示细节售楼中心内部情景体验区设置画面定期画面定期更换更换 细致细致-极致极致 体验攻略体验攻略售楼中心展示细节售楼中心展示细节洗手间画框处理可以手翻的电子书：光感应。体验攻略体验攻略售楼部创意设施建议售楼部创意设施建议销售道具体验 全维虚拟系统、触摸屏、 投影机、霓虹灯光影设备 所见即所得，所触即所得； 超大屏可以一对多讲解， 小屏幕可以一对一讲解，

38、同 时亦可由客户自由操作。 虚拟系统可作为客户推介 会以及项目汇报会利器体验攻略体验攻略售楼部创意设施建议售楼部创意设施建议销售道具体验：全维虚拟沙盘体验攻略体验攻略售楼部创意设施建议售楼部创意设施建议全维虚拟沙盘体验攻略体验攻略售楼部创意设施建议售楼部创意设施建议全维虚拟沙盘数字沙盘工程样板间“精工体验馆”信息传递 工程样板间内设置实际建筑用材，并且详细介绍各种用材的功能，以及智能化设施及生态技术的运用，让消费者买的满意、用的放心。体验攻略体验攻略精工体验馆精工体验馆工法样板房工程细节体验项目概况PART.1目标设定 市场环境项目定位营销策略推广阶段PART.2PART.3PART.4PAR

39、T.5PART.6居中心，博揽天下居中心，博揽天下1. 形象导入期2. 认筹期3. 开盘强销期4. 续销期-消化期 【各阶段广告主题】 中心，在你心中中心，在你心中静中心，忘却咫尺繁华静中心，忘却咫尺繁华龙盘中心，等你点睛龙盘中心，等你点睛第一阶段推广主题：（形象导入期）中心，在你心中中心，在你心中争议争议/ /关注关注/ /话题话题, ,以建立高度展现在市场。以建立高度展现在市场。第一阶段软文主题在报纸软文及网络引发强烈的探究和期待。目的：树立市场对开发商背景的信心，及继续利用地王来拔高项目形象的和市场地位。新地王的背后靠山？第一阶段硬广主题目的：结合软文，高举高打，强势带出英地品牌，“中原

40、”一语双关，既隐含英地背景，又突出英地根植人杰地灵中原大地省域化发展进军全国的发展战略。人杰中原，居享英地第二阶段推广主题：（认筹期）静中心，忘却咫尺繁华静中心，忘却咫尺繁华 以项目最大卖点之一闹中取静并结合看楼路线体验安静氛围，在市场积蓄目标客户。第二阶段硬广主题因稀缺，更显弥足珍贵的城市中心“静”界城市中心，久违了鸟鸣第二阶段软文主题目的：阐述繁华地段的价值，和繁华中取静地段的更高价值。 谁剥夺了你的安静权利？公关活动2.事件公关，精准营销事件公关，精准营销英地置业以往没有强大的客户资源积累，因此通过有效的公关活动，积累客户资源，并配合英地会的启动及SP活动配合，以较少的花费做到事半功倍。

41、公关活动策略：策略：1.大做广告，不如大做广告，不如“大搞活动大搞活动”不是为了活动而搞活动，结合一年中的大事件、节日或有效的制造事件，针对性强能够引起社会话题和关注，并能够积累客户资源或直接间接影响销售，这也是我们精准营销策略的表现。（进入第二阶段认筹期，开始导入公关活动）整合国贸中心及各类高档会所、酒店等高端资源及权益，派发卡片，不同于普通的英地会员卡圈层营销以推介“客户会会籍”的方式派发目的： 营造圈层感 突出“客户会”的稀缺性 建立项目价值平台极致形象引人注目极致形象引人注目一张卡，凝聚都市上层生活资源这是郑州地产史上最牛的卡它凝聚着这个城市的上层娱乐休闲和商业精华它等同于着若干中高档

42、品牌的价值积累它好看、好用、值得收藏第二阶段推介活动1：第二阶段活动主题2：往日再现浪漫时刻结婚老照片征集评展活动联合郑州共青团委、大河报社等机构一起筹办，凡参加的都有纪念品赠送 ，最后在售楼现场评选出10个获奖家庭，奖品包括购房折合现金券以及其他奖品，不仅参加的家庭都是积累客户，更主要的是通过活动制造声势，形成很好的一次事件营销，引起社会话题和关注。老照片、回忆、浪漫、温情，可利用这次事件展现英地的人文关怀。第三阶段推广主题：（开盘强销期）龙盘中心，等你点睛龙盘中心，等你点睛 以项目所在中心位置的重要性，稀缺性项目开盘落成如画龙点睛。第三阶段开盘硬广主题结合开盘活动舞龙舞狮点睛活动，也代表英

43、地博览峰项目如神来之笔，点活城市中心这一片旷日已久的大地。x月x日，英地博览峰点睛开盘！第三阶段开盘活动主题：舞龙舞狮点睛活动，将英地开发城市中心这2片土地的寓意画龙点睛，反映于开盘大型活动，制造吉祥如意氛围，并以英地的强势姿态和信心，最大效果冲淡此片区蓝堡湾失败后的负面效应。龙狮齐舞，点睛中州第三阶段开盘活动后续新闻及软文主题：以开盘活动的相同主题，借助新闻对此区域的高关注度，继续炒热，以后续新闻报道+软文，形成市场的持续关注。龙狮齐舞，点睛中州第四阶段推广主题：（续销期-消化期）居中心，博揽天下居中心，博揽天下 将项目的分卖点摊开，博览以积淀人文历史的省博，状元辈出的名校，商业繁华的丹尼斯

44、、国贸等，并结合体验营销，体现项目的综合品质。第四阶段系列硬广主题以一组数据的形式，表现项目与周围的人文、教育、商业购物咫尺之隔。“最近才知道”中的“最近”一语双关，既可表示空间距离，也可指时间概念，并能从表示时间概念上，规避“最”的限制1. 最近才知道，河南博物院有9大镇院之宝 2. 最近才知道，省实验中学07年19人、08年25人考入北大、清华3. 最近才知道，花园路丹尼斯有16层 第四阶段活动主题1：项目新老业主均可为自己子女报名“童子军夏令营”，可以举办多期，并借助这一平台，以小孩影响大人，进而将那些关心子女成长的家长发展为新的客户。也体现英地地产一贯坚持的人文关怀精神。童子军夏令营，坚强下一代活动第四阶段活动主题2：随着现场的部分园林开放，来参观的客户可在园林、样板房、售楼处等地方拍下笑脸的照片，通过网络和现场联合评选，评出最甜的照片，营造现场气氛、促进成交，并为后续2、3期持续积累客户。这个季节你最甜客户现场笑脸照片评选活动结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！120